萬(wàn)科物業(yè)提升安管服務(wù)品質(zhì)方法(DOC23頁(yè))

1、萬(wàn)科物業(yè)提升安管服務(wù)品質(zhì)方法1、各班組工作互控監(jiān)督制度問(wèn)題描述安全團(tuán)隊(duì)內(nèi)部各班組配合不夠默契，有可能存在交接脫節(jié)現(xiàn)象嚴(yán)重。解決措施采取班組間互控，班長(zhǎng)組織落實(shí)，過(guò)程采取夜間查崗、情景模擬、突發(fā)事件處理等，頻次設(shè)置1次/周，確保互控質(zhì)量平衡性； 檢查班組依據(jù)安全業(yè)務(wù)檢查考核標(biāo)準(zhǔn)提交問(wèn)題點(diǎn)及整改建議，并設(shè)定時(shí)效，由被檢查班組于期限內(nèi)提交整改措施，安全負(fù)責(zé)人驗(yàn)證、通報(bào)，檢查情況納入月度考核； 以此為據(jù)，評(píng)選月度月度安全管理先進(jìn)班懸掛流動(dòng)紅旗；季度排名，對(duì)排名前一名和后一名的班長(zhǎng)考核加/扣分；以此做為公司級(jí)“安全管理先進(jìn)班長(zhǎng)”考評(píng)依據(jù)，調(diào)動(dòng)積極性。 成效強(qiáng)化內(nèi)部安全管理。2、出入口增加拾音器，規(guī)范BI

2、禮儀問(wèn)題描述安全出入口人流量大，現(xiàn)場(chǎng)工作雖然有監(jiān)控鏡頭，但無(wú)法攝取現(xiàn)場(chǎng)崗位操作時(shí)聲音文件，而且現(xiàn)場(chǎng)人員容易有意識(shí)的躲避監(jiān)控鏡頭，不利于事后追溯取證。解決措施在現(xiàn)場(chǎng)崗?fù)ぴ黾邮耙羝?，連接到監(jiān)控設(shè)備上，實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)錄音攝影。 成效加強(qiáng)安全管理。3、固定車(chē)位加裝防盜車(chē)位鎖問(wèn)題描述固定車(chē)位經(jīng)常被占用現(xiàn)象，不能體現(xiàn)專(zhuān)位專(zhuān)用,造成業(yè)主不滿，安全員工作壓力大。解決措施業(yè)主固定車(chē)位沒(méi)有安裝車(chē)位鎖，車(chē)輛離開(kāi)后車(chē)位空在那里，其它車(chē)輛隨時(shí)有可能進(jìn)入車(chē)位，安全員不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)車(chē)位被占用，加裝防盜車(chē)位鎖即可。成效杜絕車(chē)位被占用，方便管理。4、發(fā)布各類(lèi)安全防范溫馨提示問(wèn)題描述因社會(huì)治安形勢(shì)和小區(qū)外圍環(huán)境特征，小區(qū)安全管理的難度及

3、風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。而由于安全隊(duì)伍的職業(yè)特點(diǎn)影響，安全員的流動(dòng)率較大，導(dǎo)致安全現(xiàn)場(chǎng)業(yè)務(wù)技能提升較慢，特別是大社區(qū)日常事務(wù)較多，安全防范難度更大，特別是我們新項(xiàng)目新樓盤(pán)日常加班較多，對(duì)安全員的日常業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)力度不夠；由于業(yè)務(wù)技能不熟，各班組對(duì)信息的處理存在差異；安全員新人較多，崗位人員更換頻繁，現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)存在不一致現(xiàn)象，影響服務(wù)品質(zhì)。解決措施編制監(jiān)控中心向現(xiàn)場(chǎng)崗位發(fā)布各類(lèi)安全防范溫馨提示,每天24小時(shí)，針對(duì)不同時(shí)段工作的重點(diǎn),中心定時(shí)向現(xiàn)場(chǎng)崗位發(fā)布現(xiàn)場(chǎng)安全防范提示，提醒崗位加強(qiáng)防范并監(jiān)督崗位的落實(shí)情況，形成有效互動(dòng)，保證現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)品質(zhì)。 成效提升安全管理效率。5、夜間實(shí)施“安全搜尋棒”問(wèn)題描述夜間安全隱

4、患較大，采光井、墻壁拐角、草叢等地帶人易躲藏；夜間值班安全員不易發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，班長(zhǎng)監(jiān)控相對(duì)較薄弱；安全巡邏崗長(zhǎng)期從事一個(gè)崗位，按照固定的巡邏路線巡邏，時(shí)間久后易麻痹，夜間值班容易乏困，特別是下半夜人易疲憊，工作質(zhì)量難以保證。解決措施每個(gè)巡邏崗制作一個(gè)“安全搜尋棒”，夜間由值班主辦或班長(zhǎng)將“安全搜尋棒”放于巡邏崗一個(gè)不易發(fā)覺(jué)的位置，要求巡邏崗當(dāng)班期間找到并上交。此舉大大提高了巡邏崗的工作積極性，巡邏崗感覺(jué)有了壓力，崗位相互間也有了相互評(píng)比的思想，提高了夜間發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的能力，消除了安全隱患，保證了夜間工作質(zhì)量。 成效提高工作效率。6、停車(chē)場(chǎng)崗?fù)ぴO(shè)“廢棄發(fā)票收集箱”問(wèn)題描述小區(qū)內(nèi)停車(chē)場(chǎng)出入崗?fù)ぴ谑杖≠M(fèi)用時(shí)

5、，個(gè)別車(chē)主交費(fèi)不要發(fā)票，而車(chē)輛管理員又沒(méi)有及時(shí)將車(chē)輛收費(fèi)發(fā)票當(dāng)車(chē)主的面銷(xiāo)毀或上交，容易誘使車(chē)場(chǎng)管理員犯經(jīng)濟(jì)上的錯(cuò)誤或引發(fā)出更嚴(yán)重問(wèn)題；其他車(chē)主看見(jiàn)個(gè)別車(chē)主不要發(fā)票而車(chē)場(chǎng)管理員又沒(méi)有當(dāng)眾撕毀發(fā)票，容易產(chǎn)生不公平的心理和認(rèn)為萬(wàn)科物業(yè)公司管理不規(guī)范；長(zhǎng)時(shí)間的惡性循環(huán)，會(huì)導(dǎo)致安全部其他崗位員工出現(xiàn)不平衡的心態(tài)。解決措施制作一個(gè)意見(jiàn)箱大小、能上鎖的不銹鋼盒子，箱名為“廢棄發(fā)票收集箱”；安放位置在停車(chē)場(chǎng)刷卡器側(cè)面，監(jiān)控器能看到的位置；車(chē)輛管理員將車(chē)主不要的發(fā)票當(dāng)著車(chē)主面及時(shí)投入“廢棄發(fā)票收集箱”中；財(cái)務(wù)管理員每周一次或定期開(kāi)箱一次；可以有效的控制車(chē)場(chǎng)崗位有可能出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題；消除客戶對(duì)公司規(guī)范管理的疑惑，

6、以提高客戶的滿意度。 成效實(shí)用。7、停車(chē)場(chǎng)入口加裝車(chē)位電子顯示屏問(wèn)題描述小區(qū)車(chē)位使用緊張，給車(chē)輛停放造成困難，而相關(guān)業(yè)主或來(lái)訪車(chē)輛對(duì)車(chē)位實(shí)際使用情況不了解：1、當(dāng)車(chē)位已滿被崗位拒絕入場(chǎng)時(shí)，會(huì)給對(duì)方引起誤解或不接受，導(dǎo)致對(duì)方對(duì)現(xiàn)場(chǎng)崗位發(fā)火或其他過(guò)激行為。2、即使有剩余車(chē)位，進(jìn)場(chǎng)的車(chē)輛也會(huì)往來(lái)車(chē)場(chǎng)尋找。解決措施在車(chē)場(chǎng)入口處安裝一臺(tái)車(chē)位電子顯示屏，與刷卡系統(tǒng)保持聯(lián)動(dòng)，及時(shí)顯示車(chē)位使用情況。當(dāng)車(chē)位已滿時(shí)，顯示屏上會(huì)顯示“車(chē)位已滿”，有利于入口崗對(duì)車(chē)輛的控制。 成效避免業(yè)主或來(lái)訪車(chē)輛的投訴，同時(shí)也體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)的“智能化”，但需要成本，我們新項(xiàng)目目前的車(chē)位不緊張，暫時(shí)可以不考慮安裝。8、裝修公司的管理舉措

7、問(wèn)題描述小區(qū)經(jīng)常發(fā)生在未到裝修時(shí)間時(shí)，有裝修公司已經(jīng)開(kāi)始動(dòng)工。特別在雙休日，已入住業(yè)主對(duì)此事非常反感，經(jīng)常以此向服務(wù)中心投訴。但服務(wù)中心往往只能派安全員上門(mén)進(jìn)行制止，但畢竟治標(biāo)不治本。解決措施在小區(qū)開(kāi)設(shè)裝修人員休息區(qū)，未到裝修時(shí)間時(shí)，要求裝修人員在休息區(qū)內(nèi)等待。在休息區(qū)內(nèi)安放椅凳，并要求裝修人員按規(guī)定整齊的在小區(qū)外等候。待裝修時(shí)間到點(diǎn)時(shí)，才允許其進(jìn)入小區(qū)進(jìn)行裝修工作。這樣既體現(xiàn)了人性化管理，也解決了業(yè)主對(duì)此事的投訴。 成效規(guī)范裝修人員管理問(wèn)題 。9、中心安裝定時(shí)提醒鬧鐘問(wèn)題描述按公司體系要求，中心人員晚上22點(diǎn)至次日早上7點(diǎn)，每逢整點(diǎn)和半點(diǎn)需與現(xiàn)場(chǎng)安全崗位呼叫聯(lián)系一次，以提高現(xiàn)場(chǎng)崗位工作狀態(tài)。

8、物業(yè)管理圈。但由于各種原因,經(jīng)常無(wú)意忘記此項(xiàng)工作；有時(shí)中心人員忙于其它事務(wù)或有時(shí)忘記而未與崗位聯(lián)系，造成崗位長(zhǎng)時(shí)間無(wú)人呼叫后出現(xiàn)打瞌睡現(xiàn)象。這樣安全工作得不到落實(shí)，存在安全隱患。解決措施在中心安裝一個(gè)鬧鐘鐘控器，晚上22點(diǎn)至次日早上7點(diǎn)，每逢整點(diǎn)和半點(diǎn)鬧鐘一次，以提醒中心人員定時(shí)呼叫聯(lián)系崗位，同時(shí)也能提高中心人員的工作狀態(tài)。 ，也解決了業(yè)主對(duì)此事的投訴。 成效提高工作狀態(tài)。10、道路分割采用花箱問(wèn)題描述小區(qū)內(nèi)部的路面一般不寬敞，也不是直線，在小區(qū)主出入口車(chē)流多的路段熱融膠路面分割線作用有限，拉警戒帶吧，也不美觀，作用不明顯，怎么辦好呢？解決措施小區(qū)道路中間的隔離花箱，不但可以分隔車(chē)行道路，還兼

9、具美化功能。成效美觀、實(shí)用。11、車(chē)場(chǎng)崗服務(wù)位置固定標(biāo)識(shí)問(wèn)題描述車(chē)場(chǎng)崗安全工作人員服務(wù)空間有限，具體站立位置不固定不規(guī)范，充滿隨意性，會(huì)影響服務(wù)效率、也會(huì)引起業(yè)主不好的感受。解決措施尋找最佳服務(wù)位置，用黃圈固定，避免了安全崗位站位隨意和業(yè)主不好的感受。 成效管理真細(xì)，提升規(guī)范化。12、出入口安裝訪客登記系統(tǒng)問(wèn)題描述小區(qū)來(lái)訪、裝修人員較多，出入口因需填寫(xiě)來(lái)訪登記，通行效率較低。解決措施為提升現(xiàn)場(chǎng)崗位快速、安全、便捷的服務(wù)效率，出入口崗位配備了訪客登記系統(tǒng)及來(lái)訪登記臺(tái)。成效提升出入口通行效率和客戶滿意度，目前已在金色、五園、規(guī)劃、國(guó)土、千林山居項(xiàng)目使用。13、高空作業(yè)提示單問(wèn)題描述部分安裝空調(diào)工人

10、在小區(qū)高空作業(yè)忽視安全隱患，雖然服務(wù)中心一直強(qiáng)調(diào)高空作業(yè)安全及注意事項(xiàng)，但作業(yè)工人為圖作業(yè)方便，存在不規(guī)范作業(yè)的情況，事故發(fā)生后服務(wù)中心無(wú)法提供已盡到告知義務(wù)的證據(jù)。解決措施在小區(qū)出入口放置高空作業(yè)責(zé)任書(shū)，由出入口崗登記工人進(jìn)出時(shí)要求工人在高空作業(yè)責(zé)任書(shū)里面簽字確認(rèn)，確保每位進(jìn)出的工人留有書(shū)面確認(rèn)書(shū)，服務(wù)中心留檔，以確保已盡到告知義務(wù)。 成效操作方便、有效防范風(fēng)險(xiǎn)。14、外來(lái)人員門(mén)崗備案簽到制問(wèn)題描述目前小區(qū)外來(lái)工和家政人員較多,有做鐘點(diǎn)工的,有送奶送報(bào)的,還有送餐及送郵件的.雖然都有在服務(wù)中心備案(留照片和身份證復(fù)件),但每天進(jìn)出次數(shù)較多,崗位不好控制.每個(gè)人都要詳細(xì)登記工作量較大。解決措施

11、現(xiàn)在實(shí)行外來(lái)鐘點(diǎn)工及備案人員門(mén)崗簽到制度。 崗位值班人員確認(rèn)不是備案人員,則通知中心聯(lián)系業(yè)主確認(rèn)登記有效證件后方可進(jìn)入小區(qū),并且關(guān)注其停留時(shí)間。 確認(rèn)是備案人員,崗位值班人員讓其在上簽字后即可放行。 出小區(qū)時(shí)填寫(xiě)離去時(shí)間.不僅留下了備案人員的字跡而且簡(jiǎn)化了值班人員的工作程序。 成效效防范安全風(fēng)險(xiǎn)。15、小區(qū)違章車(chē)輛溫馨提示問(wèn)題描述小區(qū)經(jīng)常有業(yè)主的車(chē)停放在消防通道或者逆向行駛停車(chē),外來(lái)車(chē)輛進(jìn)入小區(qū)車(chē)場(chǎng)時(shí)占用了業(yè)主租的固定車(chē)位.還有的車(chē)停放時(shí)一輛車(chē)占用了兩個(gè)車(chē)位等等一系列違章情況時(shí)有發(fā)生。解決措施由以往的單張A4溫馨提示改為一式兩聯(lián)A5的紅白色溫馨提示.當(dāng)發(fā)生車(chē)輛違章時(shí)由巡邏崗報(bào)到中心,中心及時(shí)填

12、寫(xiě)溫馨提示,將紅色聯(lián)貼在違章車(chē)輛的擋風(fēng)玻璃上,告之其他業(yè)主我們正在處理此輛違章車(chē),中心妥善保留白色聯(lián)作為憑證以供查閱。 成效減少違章。16、新項(xiàng)目安全團(tuán)隊(duì)人才梯隊(duì)建設(shè)問(wèn)題描述項(xiàng)目規(guī)模大，部門(mén)安全管理骨干人才梯隊(duì)建設(shè)跟不上部門(mén)需求。解決措施部門(mén)內(nèi)部建立安全團(tuán)隊(duì)人才梯隊(duì)建設(shè)方案，安全班進(jìn)行系統(tǒng)性、規(guī)范性培訓(xùn)及引導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)安全團(tuán)隊(duì)全員學(xué)習(xí)的良好氛圍，提升員工綜合業(yè)務(wù)管理素質(zhì)，達(dá)到部門(mén)現(xiàn)場(chǎng)對(duì)人才的需求及不斷提高客戶滿意度。成效強(qiáng)化內(nèi)部安全管理。17、項(xiàng)目工地分時(shí)段實(shí)行雙崗問(wèn)題描述在工地執(zhí)勤的安全員時(shí)常會(huì)因?yàn)檫@樣或那樣子的原因和工地施工人員發(fā)生矛盾，管理人員也一直苦惱于崗位的安全問(wèn)題，在安排雙崗后項(xiàng)目又會(huì)

13、增加三人次的費(fèi)用。解決措施分時(shí)段在工地出入口設(shè)置雙崗：1.在施工人員上下班高峰期時(shí)06：0007：30；11：0012：00；13：0014：00；17：3018：30等時(shí)間段安排雙崗進(jìn)行執(zhí)勤；在夜間偏遠(yuǎn)崗位安排雙崗進(jìn)行執(zhí)勤。成效有效控制安全人力成本，防范安全風(fēng)險(xiǎn)。18、“海浪”式安全檢查模式問(wèn)題描述安全與風(fēng)險(xiǎn)管理部每季度覆蓋公司所有項(xiàng)目安全業(yè)務(wù)檢查一次，時(shí)間跨度大，檢查人員項(xiàng)目逗留時(shí)間短，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)不同班次，不同時(shí)間段的安全隱患，也未能調(diào)動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)安全崗位的警惕性和積極性。解決措施開(kāi)展全天式24小時(shí)、多組人員、多波式、分時(shí)段的“海浪”式安全檢查，深掘現(xiàn)場(chǎng)隱患，防范未然，做好安全管理工作。 成效

14、提升崗位工作警惕性和積極性。19、禁止噪音裝修提示便利貼問(wèn)題描述周六、日、節(jié)假日非裝修時(shí)間，時(shí)常有裝修工使用電動(dòng)工具裝修發(fā)出噪聲影響業(yè)主休息。解決措施做一張小紙條，在上面寫(xiě)有“周六日嚴(yán)禁打墻、電鋸、電鉆等噪音施工”以及裝修時(shí)間規(guī)定，再加上便民電話，如服務(wù)中心電話、控制中心電話、快餐店電話和裝修搬運(yùn)電話，將小紙條張貼在大門(mén)上的一個(gè)很顯眼的位置，很容易引起業(yè)主和裝修工人的注意，能有效制止噪聲裝修。 成效及時(shí)提醒、減少噪音裝修 。萬(wàn)科物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算指引1.目的確定合理的管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)管理的正常經(jīng)營(yíng)提供保障。2.范圍適用于集團(tuán)內(nèi)各物業(yè)公司及物業(yè)管理項(xiàng)目的管理費(fèi)測(cè)算。3.職責(zé)根據(jù)接管物業(yè)管理小區(qū)

15、的實(shí)際情況，由物業(yè)公司人事部門(mén)負(fù)責(zé)所接管物業(yè)管理小區(qū)的組織架構(gòu)及人工成本測(cè)算，品質(zhì)部門(mén)負(fù)責(zé)設(shè)備、清潔、綠化成本的測(cè)算。4.物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算公式為：物業(yè)管理費(fèi)單價(jià)所有費(fèi)用的總和參加測(cè)算5.列舉法測(cè)算5.1人工費(fèi)用的測(cè)算5.1.1.組織架構(gòu)的確定5.1.2.人工費(fèi)用的測(cè)算根據(jù)確定的組織架構(gòu)，遵循相關(guān)法規(guī)要求及公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行人工費(fèi)用的測(cè)算。物業(yè)管理圈公眾號(hào)。人工費(fèi)用包括：工資、獎(jiǎng)金及雙薪、工資附加費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、補(bǔ)貼及過(guò)節(jié)費(fèi)、其它。5.1.3.工資的測(cè)算（單位：元/月）根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行人員工資的測(cè)算。人員工資構(gòu)成表單位：元序號(hào) 名稱(chēng) 工資標(biāo)準(zhǔn) 人數(shù) 工資金額（月

16、）1 經(jīng)理 工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)2 經(jīng)理助理 工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)3 行政管理人員 工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù) 技術(shù)、維修人員 工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)5 保安人員 工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)6 保潔人員 工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)7 綠化人員 工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)8 其他人員 工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù) 合計(jì) 5.1.4.獎(jiǎng)金及雙薪（單位：元/月）根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行獎(jiǎng)金、雙薪的測(cè)算。根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)貼、過(guò)節(jié)費(fèi)、上下班交通補(bǔ)貼測(cè)算。5.2.行政費(fèi)用的測(cè)算（單位：元/月）5.2.1.低值易耗品購(gòu)置費(fèi)用。5.2.2.管理處辦公用水電費(fèi)。水費(fèi)根據(jù)管理處水費(fèi)的使用情況（包括飲用水）：使用水費(fèi)金額使用量（立方）/月水費(fèi)收費(fèi)單價(jià)

17、飲用水金額飲用水（桶）/月桶飲用水單價(jià)電費(fèi)根據(jù)管理處的照明、空調(diào)、辦公設(shè)備配置的情況：照明用電費(fèi)用辦公照明的功率按每天實(shí)際使用時(shí)間（折算成的小時(shí)單位）電費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)辦公電器用電費(fèi)用空調(diào)等辦公設(shè)備的功率按每天實(shí)際使用時(shí)間（折算成的小時(shí)單位）電費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)5.2.3.辦公設(shè)備維護(hù)費(fèi)用。主要指復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、打印機(jī)、空調(diào)等設(shè)備每月的保養(yǎng)費(fèi)。5.2.4.通訊費(fèi)。物業(yè)管理所需的通訊費(fèi)用，其中包括：手機(jī)費(fèi)、電話費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)通訊費(fèi)、其他通訊費(fèi)用。5.2.5.公干車(chē)輛費(fèi)。根據(jù)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的需要，確定每月固定外出辦事的車(chē)輛費(fèi)用。5.2.6.交際應(yīng)酬費(fèi)。5.2.7.電腦維護(hù)費(fèi)用。根據(jù)管理處配置的電腦數(shù)量以及管理處業(yè)務(wù)的需

18、要確定電腦維護(hù)費(fèi)，包括電腦的升級(jí)、維護(hù)費(fèi)用、網(wǎng)絡(luò)使用費(fèi)、軟件開(kāi)發(fā)費(fèi)用的分?jǐn)偟取?.2.8.報(bào)刊資料費(fèi)。因管理需要訂購(gòu)的資料、書(shū)籍、報(bào)刊、雜志等費(fèi)用。5.2.9.咨詢(xún)及訴訟費(fèi)。聘請(qǐng)法律顧問(wèn)的費(fèi)用分?jǐn)?，業(yè)主拖欠管理費(fèi)向法院提請(qǐng)?jiān)V訟的訴訟費(fèi)。5.3.財(cái)產(chǎn)費(fèi)用的測(cè)算（單位：元/月）5.3.1.折舊費(fèi)用管理處正常管理服務(wù)需要所購(gòu)置的固定資產(chǎn)（單價(jià)在2022元以上，使用年限超過(guò)一年），按使用年限進(jìn)行折舊。固定資產(chǎn)包括：辦公設(shè)備：電腦、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、打印機(jī)、空調(diào)、電視機(jī)、保險(xiǎn)柜等。清潔綠化工具：洗地機(jī)、吸塵吸水機(jī)、打臘機(jī)、剪草機(jī)、高壓清洗機(jī)等。折舊費(fèi)用固定資產(chǎn)的原值固定的使用年限12月5.3.2.資產(chǎn)的攤

19、銷(xiāo)管理處前期發(fā)生的開(kāi)辦費(fèi)按物業(yè)委托管理合同的合同期限進(jìn)行分?jǐn)?。開(kāi)辦費(fèi)主要包括：前期購(gòu)置的辦公設(shè)備用品、機(jī)電維修工具、清潔用品、清潔綠化工具，以及辦公場(chǎng)所的裝修費(fèi)等。分?jǐn)傎M(fèi)用開(kāi)辦費(fèi)發(fā)生的總額委托的管理期限12月5.3.3.固定資產(chǎn)的修理費(fèi)前期購(gòu)置的固定資產(chǎn)，按固定資產(chǎn)折舊的15%計(jì)提修理費(fèi)。5.3.4.員工宿舍租金（地產(chǎn)提供宿舍，此項(xiàng)費(fèi)用不計(jì)）。5.3.5.（財(cái)產(chǎn)）保險(xiǎn)費(fèi)（公共設(shè)施、設(shè)備購(gòu)買(mǎi)的保險(xiǎn)）。保險(xiǎn)費(fèi)（須投保的公共設(shè)施、設(shè)備）總金額保險(xiǎn)費(fèi)率保險(xiǎn)受惠物業(yè)的總面積購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)是業(yè)主及物業(yè)管理公司規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種管理手段，所以必須計(jì)提，必須投保。業(yè)主如有異議，必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定并形成法律文件，否則物業(yè)

20、公司會(huì)因未盡管理責(zé)任而喪失物業(yè)管理資格。5.4.物料消耗的測(cè)算（單位：元/月）5.4.1.服裝費(fèi)的測(cè)算（單位：元/月）。按照服裝的制作成本和使用年限進(jìn)行分?jǐn)偂７b費(fèi)用構(gòu)成表單位：元序號(hào) 名稱(chēng) 服裝成本 人數(shù) 服裝費(fèi)用（月）1 經(jīng)理 服裝成本人數(shù)使用月份2 行政管理人員 服裝成本人數(shù)使用月份3 技術(shù)、維修人員 服裝成本人數(shù)使用月份4 保安管理人員 服裝成本人數(shù)使用月份5 保潔5.4.2.保潔物料消耗。根據(jù)物業(yè)管理所需配置的保潔材料（可參考下表的測(cè)算方法），按照實(shí)際使用年限進(jìn)行攤銷(xiāo)。保潔材料分?jǐn)偯骷?xì)表單位：元名稱(chēng) 用途 單位 單價(jià) 月均消耗數(shù)量 月均消耗金額 備注玻璃刮刀 清潔玻璃 把 25.00

21、 3 75.00 所有材料可根據(jù)所管小區(qū)的需要，按照實(shí)際配置情況及使用年限進(jìn)行測(cè)算。5.4.3.環(huán)境、綠化物料消耗。根據(jù)物業(yè)管理的綠化面積及綠化品種，按養(yǎng)護(hù)的需要測(cè)算材料的消耗，包括樓道綠化盆栽放置及裙樓綠化、施肥、殺蟲(chóng)、植物藥劑、小區(qū)消殺等。5.4.4.物業(yè)維修物料消耗。根據(jù)小區(qū)配置的設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)備的每天實(shí)際運(yùn)行情況進(jìn)行維修物料消耗的測(cè)算（可參考下表的測(cè)算方法）。物業(yè)維修物料分?jǐn)偙韱挝唬涸蛱?hào) 項(xiàng)目 測(cè)算依據(jù) 費(fèi)用構(gòu)成 備注1.公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù) 護(hù)欄、圍墻、溝渠、池井蓋、路面、路樁、路燈桿、減速坡、倒車(chē)桿、倒車(chē)鏡、車(chē)場(chǎng)地面標(biāo)識(shí)、各種外露管道的養(yǎng)護(hù)，標(biāo)識(shí)牌、指示牌的制作更換 公共

22、場(chǎng)所路面養(yǎng)護(hù)油漆、各種標(biāo)識(shí)等制作更換費(fèi)用。車(chē)場(chǎng)設(shè)施養(yǎng)護(hù)材料。 所有材料可根據(jù)所管小區(qū)的需要，按照實(shí)際配置情況及使用年限進(jìn)行測(cè)算2 .供配電系統(tǒng) 變壓器發(fā)電機(jī) 變壓器、高壓設(shè)備維修保養(yǎng)材料。發(fā)電機(jī)運(yùn)行保養(yǎng)材料費(fèi)、油費(fèi)3.照明系統(tǒng) 樓道、走廊、電梯廳、大堂、會(huì)所、路燈等 按每年更換次數(shù)核算日光燈、節(jié)能燈、燈座、感應(yīng)開(kāi)關(guān)材料費(fèi) 4.消防系統(tǒng) 防排煙通風(fēng)設(shè)施、煙感、溫感探頭，消防聯(lián)動(dòng)柜、消防泵、噴淋泵、噴淋頭，室內(nèi)外消火栓箱、消火栓 按每年損壞比例核算煙感、溫感采購(gòu)費(fèi)，消防泵、噴淋泵、噴淋頭、消火栓箱材料費(fèi) 5.給排水系統(tǒng) 生活供水變頻泵潛水泵 變頻泵、潛水泵維修材料費(fèi)，管道閥門(mén)維修材料費(fèi) 6.防盜，

23、監(jiān)控系統(tǒng) 消防信號(hào)柜、消防聯(lián)動(dòng)柜、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線周界防越系統(tǒng)的維修養(yǎng)護(hù)。 每年維修材料費(fèi) 7.水景娛樂(lè)設(shè)施 維護(hù)材料費(fèi) 8.空調(diào)及采暖 5.5.小區(qū)公共費(fèi)用的測(cè)算（單位：元/月）5.5.1.公共電費(fèi)根據(jù)小區(qū)設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)備的功率、每天實(shí)際工作時(shí)間進(jìn)行公共電費(fèi)的測(cè)算。5.5.1.1.電梯系統(tǒng)電費(fèi)電梯電費(fèi)電梯數(shù)量電梯功率30天電梯每天的使用時(shí)間（折算成小時(shí)數(shù)）電費(fèi)單價(jià)（元/度）電梯通風(fēng)、照明、降溫電費(fèi)電梯通風(fēng)、照明、降溫等設(shè)備的數(shù)量功率30天每天的使用時(shí)間（折算成小時(shí)數(shù)）電費(fèi)單價(jià)（元/度）5.5.1.2.公共照明系統(tǒng)電費(fèi)室內(nèi)照明、室外路燈、大堂、樓道、走廊、消防樓道、停車(chē)庫(kù)、小區(qū)公

24、共景觀等所有照明系統(tǒng)的電費(fèi)：公共照明系統(tǒng)電費(fèi)照明器具的功率30天相應(yīng)照明電器的每天的使用時(shí)間（折算成小時(shí)數(shù)）的總和電費(fèi)單價(jià)（元/度）5.5.1.3.供配電系統(tǒng)電費(fèi)。變壓器的電費(fèi)：各地供電收費(fèi)政策可能會(huì)有差異，依各地供電部門(mén)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)，或：變壓器的電費(fèi)（變壓器基本電費(fèi)（總?cè)萘坎煌?，基本電費(fèi)有所差別）+超出基本電量的實(shí)際使用電量）電費(fèi)單價(jià)；變壓器的電費(fèi)變壓器功率電費(fèi)單價(jià)24小時(shí)30天5.5.1.4.消防系統(tǒng)電費(fèi)。消防水泵（按每季度檢修2.5小時(shí)計(jì)算）消防水泵的數(shù)量消防水泵的功率電費(fèi)單價(jià)2.5小時(shí)3月送、排煙風(fēng)機(jī)（元/月）（按每季度檢修2.5小時(shí)計(jì)算）送、排煙風(fēng)機(jī)數(shù)量送、排煙風(fēng)機(jī)功率電費(fèi)單價(jià)2.

25、5小時(shí)3月中央控制室電費(fèi)中央控制室所有電器的功率30天每天實(shí)際工作時(shí)間電費(fèi)單價(jià)5.5.1.5.給排水系統(tǒng)電費(fèi)。供水變頻泵、潛水泵使用的電費(fèi)泵的功率數(shù)量30天每天實(shí)際工作時(shí)間電費(fèi)單價(jià)5.5.1.6.泳池系統(tǒng)電費(fèi)。(收費(fèi)泳池不計(jì)此項(xiàng))泳池系統(tǒng)電費(fèi)循環(huán)系統(tǒng)的功率30天每天實(shí)際工作時(shí)間電費(fèi)單價(jià)5.5.2.公共水費(fèi)（單位：元/月）5.5.2.1.綠化水費(fèi)根據(jù)小區(qū)綠化面積確定（如根據(jù)體系要求：每月平均澆水15天，每次澆水滲透土壤3公分）：綠化水費(fèi)綠化面積0.0350%15天水費(fèi)單價(jià)（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)）5.5.2.2.清潔用水根據(jù)清潔面積測(cè)算：清潔用水估算每天用水量30天水費(fèi)單價(jià)（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)）5.5.

26、2.3.泳池用水（收費(fèi)泳池不計(jì)此項(xiàng)）根據(jù)泳池容積測(cè)算泳池水費(fèi)：泳池用水泳池容量3次（每年換水3次）12月水費(fèi)單價(jià)（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)）5.5.2.4.小區(qū)景觀用水根據(jù)小區(qū)景觀的數(shù)量測(cè)算：小區(qū)景觀用水小區(qū)景觀每天耗用水量30天水費(fèi)單價(jià)（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)）5.5.3.電梯運(yùn)行費(fèi)電梯保養(yǎng)費(fèi)：每部電梯每月保養(yǎng)費(fèi)單價(jià)的總和如果每部保養(yǎng)費(fèi)單價(jià)相同，則電梯保養(yǎng)費(fèi)電梯保養(yǎng)費(fèi)單價(jià)電梯數(shù)量電梯年檢費(fèi)：電梯每月年檢費(fèi)每部電梯年檢費(fèi)用的總合（或電梯年檢單價(jià)相同時(shí)為單價(jià)電梯數(shù)量）12月5.5.4.公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)費(fèi)根據(jù)小區(qū)配置的設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)施、設(shè)備的使用壽命及保養(yǎng)周期進(jìn)行維修費(fèi)用測(cè)算（可參考下表的測(cè)算方法）。物業(yè)維修物料分?jǐn)偙韱挝唬涸蛱?hào)