萬科新項(xiàng)目投資決策與評(píng)估

1、新項(xiàng)目投資決策與評(píng)估新項(xiàng)目投資決策與評(píng)估 沙驥沙驥 20072007年年2 2月月2525日日 投資的目的投資的目的 n企業(yè)持續(xù)增長（盈利+規(guī)模）； n土地增值預(yù)期； n戰(zhàn)略擴(kuò)張、布局； n占有資源，遏制競(jìng)爭對(duì)手。 安全的賺錢安全的賺錢 ！ 什么是項(xiàng)目？什么是項(xiàng)目？ 項(xiàng)目 土地 房產(chǎn)商的工作是為業(yè)主造夢(mèng)！房產(chǎn)商的工作是為業(yè)主造夢(mèng)！ 城市發(fā)展城市發(fā)展 產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)劃 運(yùn)營計(jì)劃運(yùn)營計(jì)劃 土土 地地 如何評(píng)估項(xiàng)目如何評(píng)估項(xiàng)目看地看地 周邊配套周邊配套 房屋房屋 本身本身 小區(qū)內(nèi)部小區(qū)內(nèi)部 城市位置城市位置 現(xiàn)場(chǎng)踏勘； 周邊配套； 城市發(fā)展； 法律手續(xù)； 市場(chǎng)環(huán)境。 如何評(píng)估項(xiàng)目如何評(píng)估項(xiàng)目可研報(bào)告

2、可研報(bào)告 市場(chǎng)分析；市場(chǎng)分析； 客戶定位和產(chǎn)品解決方案；客戶定位和產(chǎn)品解決方案； 交易分析交易分析 運(yùn)營計(jì)劃及經(jīng)濟(jì)測(cè)算；運(yùn)營計(jì)劃及經(jīng)濟(jì)測(cè)算； 資金解決方案；資金解決方案； 如何評(píng)估項(xiàng)目如何評(píng)估項(xiàng)目什么是好項(xiàng)目？什么是好項(xiàng)目？ 地段好？地段好？ 地價(jià)便宜？地價(jià)便宜？ 資源稀缺？資源稀缺？ 盈利能力強(qiáng)？盈利能力強(qiáng)？ 如何評(píng)估項(xiàng)目如何評(píng)估項(xiàng)目 a、b兩個(gè)項(xiàng)目哪個(gè)更好？兩個(gè)項(xiàng)目哪個(gè)更好？ 項(xiàng)目項(xiàng)目a a： irrirr：30%30%； 銷售凈利率：銷售凈利率：9%9%； 項(xiàng)目項(xiàng)目b b： irrirr：18%18%； 銷售凈利率：銷售凈利率：15%15%； 如何進(jìn)行投資決策如何進(jìn)行投資決策 不同層面的

3、投資工作和評(píng)估重心不同層面的投資工作和評(píng)估重心 行業(yè)趨勢(shì)； 區(qū)域布局； 投資制度、投資指引 區(qū)域市場(chǎng)； 企業(yè)運(yùn)營情況； 資金狀況； 收益評(píng)價(jià)； 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估； 集團(tuán)集團(tuán) 區(qū)域區(qū)域/一線公司一線公司 項(xiàng)項(xiàng) 目目 一線公司報(bào)審一線公司報(bào)審 區(qū)域評(píng)審決策區(qū)域評(píng)審決策 區(qū)域報(bào)總部審批區(qū)域報(bào)總部審批 總部報(bào)董事會(huì)審批總部報(bào)董事會(huì)審批 報(bào)意向報(bào)立項(xiàng)報(bào)決策 立項(xiàng)會(huì)決策會(huì) 郵件審批 超出董事會(huì)授權(quán) 決策結(jié)果通知 1、意向階段2、立項(xiàng)階段3、決策階段 如何進(jìn)行投資決策如何進(jìn)行投資決策 集團(tuán)新項(xiàng)目投資決策流程集團(tuán)新項(xiàng)目投資決策流程 如何進(jìn)行投資決策如何進(jìn)行投資決策 單項(xiàng)目投資決策時(shí)的考慮因素單項(xiàng)目投資決策時(shí)的考慮因素

4、 當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)和公司的經(jīng)營狀況；當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)和公司的經(jīng)營狀況； 項(xiàng)目的基本條件；項(xiàng)目的基本條件； 項(xiàng)目的品類歸屬及市場(chǎng)評(píng)估；項(xiàng)目的品類歸屬及市場(chǎng)評(píng)估； 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)評(píng)價(jià)；經(jīng)濟(jì)指標(biāo)評(píng)價(jià)； 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估； 資金解決方案；資金解決方案； 如何進(jìn)行投資決策如何進(jìn)行投資決策 新項(xiàng)目評(píng)審要點(diǎn)新項(xiàng)目評(píng)審要點(diǎn) 案例：認(rèn)識(shí)城市發(fā)展與投資決策案例：認(rèn)識(shí)城市發(fā)展與投資決策 案例：深圳坪山項(xiàng)目案例：深圳坪山項(xiàng)目 案例：資金方案左右投資決策案例：資金方案左右投資決策 同樣收益水平的項(xiàng)目，合作可以帶來更高的出價(jià)！同樣收益水平的項(xiàng)目，合作可以帶來更高的出價(jià)！ 案例：競(jìng)爭對(duì)手決定決策出價(jià)案例：競(jìng)爭對(duì)手決定決策出價(jià) 案例：廣州金沙洲

5、案例：廣州金沙洲d地塊地塊 企業(yè)出價(jià)（萬元）樓面地價(jià)（元/m2)備注 萬科與中糧1750004033 保利1614803721 中海1609003708 城建1388003198 龍光955002201 低于底價(jià)（9.98億元） 富力650001498 未交保證金且低于底價(jià) 雋粵 無未交保證金且未投標(biāo) 案例：政策性用房的決策理由案例：政策性用房的決策理由 n行業(yè)趨勢(shì)；行業(yè)趨勢(shì)； n經(jīng)濟(jì)指標(biāo)達(dá)標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)達(dá)標(biāo) irrirr高；高； 快速銷售、快速回籠資金；快速銷售、快速回籠資金； n案例：案例： 廣州科學(xué)城廣州科學(xué)城h3h3 北京紅獅涂料廠北京紅獅涂料廠 案例：當(dāng)?shù)卣邔?duì)決策的影響案例：當(dāng)?shù)卣邔?duì)

6、決策的影響 案例：成都加州灣項(xiàng)目案例：成都加州灣項(xiàng)目 成都的預(yù)售政策：出地面即可銷售成都的預(yù)售政策：出地面即可銷售 案例：投資時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)決策案例：投資時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)決策 n 土地閑置土地閑置 廣州嘉華項(xiàng)目廣州嘉華項(xiàng)目 n 凈地交付是否無風(fēng)險(xiǎn)？凈地交付是否無風(fēng)險(xiǎn)？ 南京安品街南京安品街 東莞水濂山東莞水濂山 n 協(xié)議能夠鎖定風(fēng)險(xiǎn)協(xié)議能夠鎖定風(fēng)險(xiǎn) 無錫機(jī)床廠無錫機(jī)床廠 案例：并購時(shí)的投資決策案例：并購時(shí)的投資決策 批量購置土地，迅速完成戰(zhàn)略意圖批量購置土地，迅速完成戰(zhàn)略意圖 繞過招拍掛獲取大量土地資源，迅速提高區(qū)域繞過招拍掛獲取大量土地資源，迅速提高區(qū)域 市場(chǎng)份額；市場(chǎng)份額； 打破區(qū)域壁壘，進(jìn)入新市場(chǎng)；打破區(qū)域壁壘，進(jìn)入新市場(chǎng)； 保留政府資源，形成集團(tuán)新的政府關(guān)系網(wǎng)絡(luò)；保留政府資源，形成集團(tuán)新的政府關(guān)系網(wǎng)絡(luò)； 解決人力資源瓶頸，適應(yīng)開發(fā)規(guī)?？焖僭鲩L的解決人力資源瓶頸，適應(yīng)開發(fā)規(guī)?？焖僭鲩L的 需要。需要。 案例：南都、朝萬案例：南都、朝萬 投資住宅； 聚焦投資； 主流產(chǎn)品，為熟悉的客戶做熟悉的產(chǎn)品； 強(qiáng)調(diào)irr，關(guān)注運(yùn)營； 融資是獲取項(xiàng)目必要手段和途徑； 兩個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：兩個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： irr18%（內(nèi)部收益率：使累計(jì)凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率） 銷售凈利潤率9%（項(xiàng)目凈利潤/