商圈分析與開(kāi)店環(huán)境策劃

1、學(xué)習(xí)情境二：商圈分析與開(kāi)店環(huán)境策劃實(shí)訓(xùn)任務(wù)：商圈分析、店鋪選址、制作開(kāi)業(yè)環(huán)境策劃書(shū)實(shí)訓(xùn)目的：1. 掌握商圈調(diào)研技巧，能夠完成商圈調(diào)研和分析工作2. 能夠運(yùn)用商圈、店鋪選址相關(guān)知識(shí)的運(yùn)用，制定開(kāi)店選址策劃方案。任務(wù)內(nèi)容及要求：任務(wù)一：商圈分析任務(wù)說(shuō)明：創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)，根據(jù)調(diào)研區(qū)域內(nèi)的實(shí)際情況，分工調(diào)查，形成商圈分析報(bào)告及開(kāi)店環(huán)境策劃方案。步驟1:區(qū)域商圈分析1.1調(diào)查說(shuō)明本次商圈調(diào)查的輻射范圍：步行15 分鐘距離，約 公里半徑的區(qū)域。1.2調(diào)查區(qū)域綜述：便利店的家數(shù)不少.消費(fèi)人口多人的消費(fèi)能力相對(duì)較強(qiáng)（例：龍泉師大花園青臺(tái)山路 ）商業(yè)狀況商業(yè)規(guī)劃50萬(wàn)平方米經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)便利店專(zhuān)賣(mài)店商業(yè)特色中小型店店鋪面積

2、不大業(yè)態(tài)分布零售為主.（業(yè)態(tài)分布比例較大）租金水平23000 5000元 /m消費(fèi)群特征所有人主要消費(fèi)年齡10-60歲主要消費(fèi)群體月平均收入3500元總體平均提袋率平日40 % 周末60 %交通便利性交通便利靠近地鐵站人流狀況接近5000/ 平日，接近8200/節(jié)假日市政規(guī)劃可發(fā)展因素消費(fèi)能力強(qiáng) 周?chē)鷮W(xué)校原因 人流量很固定開(kāi)發(fā)潛力消費(fèi)人群廣物業(yè)吸引力較強(qiáng)綜合評(píng)析很有開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)技能資訊2-1商圈范圍劃分技巧商圈也稱(chēng)作交易區(qū)域，是指以店鋪所在地為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引 顧客的輻射范圍。商圈分析重在選取一個(gè)具有現(xiàn)實(shí)意義和發(fā)展前景的市場(chǎng)，它是一個(gè)“面” 的選擇過(guò)程。商圈范圍劃分要求：1.

3、 商圈范圍(1)集中型商圈主要商圈半徑在 2000米以?xún)?nèi)，次要商圈半徑在 2000米 5000 米之間，邊緣商圈在 5000米以外。（2）分散型商圈主要商圈半徑在 500米以?xún)?nèi)，次要商圈半徑在 500米 1000 米之間，邊緣商圈在 1000 米 以外。2. 馬路之分界、凡超過(guò)4 0米寬之道路四線道以上或中間有欄桿、安全島阻隔、主要干道3. 鐵路、平交道之阻隔因鐵路、平交道之阻隔 , 使人們交通受阻而劃分成兩個(gè)不同商圈4. 高架橋、地下道阻隔因高架橋、地下道阻隔，使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈。5. 安全島之阻隔因安全島阻隔，使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈。6. 大水溝因大水溝阻隔，使人潮流動(dòng)

4、不易而劃分成不同商圈。7. 單行道因單行道阻隔，使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈。8. 人潮走向由于人潮走向之購(gòu)物習(xí)慣與人潮流動(dòng)之方向，使該區(qū)形成一獨(dú)立商圈步驟2：商圈內(nèi)代表性商業(yè)項(xiàng)目（完成人：謝佳王芯 ）2.1概況1. 商圈內(nèi)代表性商業(yè)項(xiàng)目有哪些？調(diào)查商圈主要是學(xué)校和社區(qū)附近， 所以代表性的商業(yè)項(xiàng)目是餐飲，休閑，購(gòu)物，服裝，家居。2代表性商業(yè)整體分布情況及各自運(yùn)營(yíng)概況？整體分布情況：集中型商圈，以零售店為主小餐館較多主要集中于青臺(tái)山路，川師現(xiàn)代花園附近項(xiàng)目1概況：便利店：在街道兩側(cè) 很分散項(xiàng)目2概況：專(zhuān)業(yè)店： 在街道兩側(cè) 很分散項(xiàng)目3概況： 超市：就一家 在師大花園項(xiàng)目4概況：飯店：很分散 很

5、多2.2商圈內(nèi)代表性商業(yè)項(xiàng)目分布網(wǎng)點(diǎn)圖（請(qǐng)標(biāo)注輻射范圍內(nèi)相關(guān)街道、商鋪名及位置）*要求自行繪制一份網(wǎng)點(diǎn)分布圖Qa銖8肚7乂o r23P迓3電刀片用it王3耳，0； VE r *wn如”Q vaFi-n* “I 8C&U：* I F I .BGHM$I技能資訊2-2繪制簡(jiǎn)圖應(yīng)注意事項(xiàng)繪制簡(jiǎn)圖要求標(biāo)明的內(nèi)容如下：1. 標(biāo)出重要建筑物及樓別（金融大樓、辦公大樓等）；2. 著名商店及影響生活型態(tài)之地段特征（戲院、百貨公司等）；3. 人潮匯集之地段商店群及大型集客場(chǎng)所（超級(jí)市場(chǎng)、娛樂(lè)區(qū)等）；4. 標(biāo)出競(jìng)爭(zhēng)店或同性質(zhì)商店所在之位置、抽樣點(diǎn)之所在位置；5. 可與本企業(yè)連鎖店有互補(bǔ)作用之門(mén)店；6. 政府重要之

6、行政中心；7. 車(chē)站、加油站、學(xué)校、停車(chē)場(chǎng)、市場(chǎng)、公園等特定族群會(huì)集場(chǎng)所；8. 標(biāo)出街道之行進(jìn)方向（單行道方）。2.3.特色商業(yè)項(xiàng)目吉家百貨規(guī)模：面積：1500 （平方米）業(yè)態(tài)比例（請(qǐng)用餅狀圖標(biāo)示）：樓層業(yè)態(tài)分布：一樓專(zhuān)賣(mài)店二樓生活必須品租金或扣點(diǎn)：45006000 個(gè)月檔次比例：（請(qǐng)用餅狀圖標(biāo)示）：經(jīng)營(yíng)檔次：中裝修檔次：中代表品牌：目前客戶(hù)群：周邊人群停車(chē)位：1電梯數(shù)：2經(jīng)營(yíng)狀況：一般通道寬度：6 m人流量：1000動(dòng)線合理性：一般主要優(yōu)勢(shì)：就一家較大的商超競(jìng)爭(zhēng)者少分流量大目前不足：商品不是很齊全品種單一化綜合分析：人流量大消費(fèi)群體多 有自己的位置優(yōu)勢(shì) 人們的需求量大注：如商業(yè)區(qū)域內(nèi)有多家特

7、色商業(yè)項(xiàng)目，請(qǐng)分別填寫(xiě)上表2.4項(xiàng)目周邊交通規(guī)劃項(xiàng)目周邊1000米范圍內(nèi)的公交線路情況（3條路線）序號(hào)公交站公交線路發(fā)/收車(chē)時(shí)間1例：19路例:錦興路東-土橋例: 6:30-21:302218路大面鎮(zhèn)一汽車(chē)總站7： 3023:353854A 路龍泉汽車(chē)總站十陵公交站7： 3019:004874路星光西路大連路口站|大面鋪站6:30 19:00觀測(cè)地點(diǎn)雙向機(jī)動(dòng)車(chē)道方向方向道路狀況條機(jī)動(dòng)車(chē)道例：自北向南例：自南向北水泥路面,道路中間設(shè)有隔離欄例；72例：56條機(jī)動(dòng)車(chē)道觀測(cè)時(shí)間:觀測(cè)地點(diǎn)雙向機(jī)動(dòng)車(chē)道方向方向道路狀況條機(jī)動(dòng)車(chē)道自西向南自西向北水泥路面，道路中間設(shè)有隔 離欄兩側(cè)設(shè) 有人行道4632條機(jī)動(dòng)

8、車(chē)道自南向西24步驟3商圈評(píng)估3.1商圈整體匯總，填寫(xiě)商圈信息表商圈名稱(chēng)：商圈結(jié)構(gòu)O “井”字形結(jié)構(gòu)三角形結(jié)構(gòu)十字形結(jié)構(gòu) 平行線結(jié)構(gòu) 直線結(jié)構(gòu)商圈性質(zhì)城市中商圈地位 一級(jí)商圈匕二級(jí)商圈三級(jí)商圈四級(jí)商圈商圈級(jí)別核心商圈次級(jí)商圈&邊緣商圈商圈屬性商業(yè)區(qū)娛樂(lè)期金融區(qū) 綜合區(qū)住宅區(qū)商圈生命周期匕成長(zhǎng)期形成期成熟期衰退期商圈基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)綠化環(huán)境好匕一般差物業(yè)環(huán)境好場(chǎng)一般差道路基礎(chǔ)建設(shè)好匕一般差休息區(qū)建設(shè)好一般差商圈購(gòu) 買(mǎi)力評(píng) 估商圈購(gòu)買(mǎi)力評(píng) 估（飾品消費(fèi) 客單價(jià)）S50 元-100 元 100 元 50 元商圈目標(biāo)客流量300人/天以上（日常）600人/天以上（周末）常住住戶(hù)數(shù)的消費(fèi)能力高中低商圈易達(dá)性

9、公交站：8 個(gè)公交線路：854路停車(chē)場(chǎng)：2個(gè)地鐵：有無(wú)所在主干道路長(zhǎng)：600米左右主干道是否通暢交通良好一般差店前人行道寬：7米人行道是否通暢交通良好一般差商圈主力店：1豕，分別是：吉豕超市商圈品牌店：5豕，分別是：良品鋪?zhàn)?愛(ài)兒樂(lè) 愛(ài)你寶貝 華為 良品鋪?zhàn)由倘Υ笮托蓍e/娛樂(lè)場(chǎng)所：5家，分別是：明星KTV占狼 眾圣網(wǎng)咖 純K太古女裝品牌店：1家 主要有：多又多內(nèi)衣連鎖店競(jìng)品店：4_豕主要有：吉豕紅旗 零點(diǎn)天易3.2商圈綜合評(píng)價(jià)，填寫(xiě)商圈評(píng)分表考核中項(xiàng)考核小項(xiàng)維度得分標(biāo)準(zhǔn)最后得分考核中項(xiàng)中項(xiàng)權(quán)重小項(xiàng)3分2分1分得分綜合得分商圈級(jí)別核心商圈次級(jí)商圈邊緣商圈11商圈屬性商業(yè)區(qū)娛樂(lè)區(qū)、綜住宅區(qū)、金融2

10、商圈業(yè)態(tài)合區(qū)區(qū)13%商圈生命周期成長(zhǎng)期成熟期形成期衰退期38好一般差商圈基礎(chǔ)設(shè)施2建設(shè)商圈購(gòu)買(mǎi)52%商圈潛在客群的消費(fèi)能力高中低22力評(píng)估目標(biāo)客流量/天（非周末）大于5000人30005000人小于3000人35預(yù)估飾品消費(fèi)客單價(jià)100元以上50100元50元以下2商圈 易達(dá) 性6%公交線路或停車(chē)站多于3個(gè)2個(gè)1個(gè)33主干道是否通暢良好一般28商圈人行道是否通暢通暢一般2商圈主干道長(zhǎng)400600米接近400米或 600800米其它范圍2商圈主干道寬812米左右接近8米其他范圍2商業(yè)氛圍28%商圈主力店2家以上1家無(wú)22商圈品牌店2家以上1家無(wú)310休閑娛樂(lè)場(chǎng)所2家以上1家無(wú)3競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手疋位相同定

11、位品牌不同定位品牌一般店2商圈內(nèi)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況35個(gè)2或68個(gè)8家2注:商圈得分=刀綜合得分,綜合得分=100*權(quán)重*小項(xiàng)得分之和/小項(xiàng)滿(mǎn)分和基礎(chǔ)分=66分任務(wù)二：項(xiàng)目選址任務(wù)說(shuō)明：明確項(xiàng)目選址的難點(diǎn)與解決方案。并對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅有明確 的認(rèn)識(shí)。步驟1.商業(yè)項(xiàng)目目標(biāo)：商業(yè)業(yè)態(tài)定位于是做便利店。集購(gòu)物與餐飲于一身的商業(yè)項(xiàng)目。2-3項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)確定應(yīng)注意的問(wèn)題進(jìn)行項(xiàng)目選址時(shí)，最主要的參考目標(biāo)就是商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)， 不同的目標(biāo)決定不同 的選址位置，而經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的確定我們需要考慮預(yù)估收入、 支出與可能凈利三者之間的關(guān)系。 具體內(nèi)容如下：1. 以抽樣點(diǎn)之實(shí)際平方米數(shù)與租金之調(diào)查(1) 與目前

12、承租人洽詢(xún)(2) 與其他店鋪承租人洽詢(xún)2. 預(yù)估每次消費(fèi)金額(1)評(píng)估本商圈抽樣點(diǎn)適合開(kāi)何類(lèi)型之店 (2)本連鎖店依商圈類(lèi)別所劃分之市場(chǎng)定位3. 每日來(lái)客人數(shù)預(yù)估(1) 門(mén)店之人潮數(shù)(2) 門(mén)店入店率門(mén)店入店率=門(mén)店之來(lái)客十各店之人潮數(shù)X100%(3) 預(yù)估客戶(hù)數(shù)預(yù)估客戶(hù)數(shù)=再以求出之入店率X該商圈抽樣點(diǎn)之人潮數(shù)(4) 未來(lái)再依商圈之消費(fèi)年齡、習(xí)慣、所得的變動(dòng)可能對(duì)來(lái)客數(shù)之影響而做正(負(fù))百分比之修正4. 預(yù)計(jì)業(yè)績(jī)(1) 預(yù)計(jì)每日營(yíng)業(yè)金額預(yù)計(jì)每日營(yíng)業(yè)金額=預(yù)估消費(fèi)金額X可能客戶(hù)數(shù)(2) 預(yù)計(jì)每月?tīng)I(yíng)業(yè)金額預(yù)計(jì)每月?tīng)I(yíng)業(yè)金額=可能每日營(yíng)業(yè)金額X305. 固定費(fèi)用預(yù)估固定費(fèi)用 ，固定費(fèi)用：包括商場(chǎng)租金

13、、管理費(fèi)、裝修費(fèi)分?jǐn)?、其它費(fèi)用等每月固定不變的費(fèi)用項(xiàng)目6. 預(yù)估變動(dòng)成本預(yù)估變動(dòng)成本=%X月?tīng)I(yíng)業(yè)額變動(dòng)費(fèi)用：包括商品成本、員工工資（銷(xiāo)售提成）等隨銷(xiāo)售額變化的相關(guān)費(fèi)用。7. 預(yù)估凈利預(yù)估凈利（本預(yù)估凈利為稅前凈利）=預(yù)估月?tīng)I(yíng)業(yè)業(yè)績(jī)-租金-固定費(fèi)用-變動(dòng)總費(fèi)用8. 損益平衡點(diǎn)損益平衡點(diǎn)=（固定費(fèi)用+租金）寧（1 變動(dòng)成本）9. 商店組合商店組合是否互相配合，可衡量各商店間是否可互換顧客。例如：（1）藥房、超市、面包店、蔬果店及肉店。（2）百貨公司、衣飾店、褲襪店、內(nèi)衣店、鞋店、珠寶店。步驟2.項(xiàng)目難點(diǎn)及解決辦法難點(diǎn)一：插入圖片到實(shí)體店進(jìn)行學(xué)習(xí)和研究，實(shí)地考察對(duì)于開(kāi)店沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于家居建材類(lèi)沒(méi)有深

14、入研究，不了解行情解決辦法： 上百度，找度娘,難點(diǎn)二：解決辦法:插入圖片步驟33.1店鋪便利性評(píng)分表考 評(píng) 項(xiàng) 目中項(xiàng)權(quán)重項(xiàng)目B3分2分1分等級(jí)得分綜 合得分店 面 可 視 性24%店招可視距離25M之外可看到1525M內(nèi) 看到15M內(nèi)看到225351525 或 3640402店面面積（卅）店面開(kāi)間寬度（30眄3.5M以上33.5M以上3M以下2店內(nèi)空間高度2.83.5M2.52.8M或3.53.8M3.8M2應(yīng)光性整個(gè)空間自小部分區(qū)域自大部分區(qū)域2然光照充足然光照不足自然光照不足店面進(jìn)深度5-6米3-5米或6-8米其他范圍2櫥窗（展示與通透性）2個(gè)1個(gè)無(wú)3空 間 效 果7%店面柱墻（影響布局

15、）無(wú)有1功能性便于展示等零售功能少部分不適合展示等功能2形狀利用效果無(wú)死角1個(gè)死角多個(gè)死角2店 面 可 接 近15%交通易達(dá)性無(wú)護(hù)欄，近公交站和斑馬線無(wú)護(hù)欄，遠(yuǎn)公交站和斑馬線街道末端，遠(yuǎn)公交站和斑馬線3道路結(jié)構(gòu)寬8米-10米寬 68米或1012米其它范圍2性障礙物店前無(wú)障礙物，無(wú)臺(tái)階店前無(wú)障礙物，有臺(tái)階店前有障礙物，有臺(tái)階3店 鋪 立地 效 果54%店鋪位于街道位置1/32/3 處接近1/3或接近2/3處其他位置235街道有無(wú)聚客占八、多個(gè)聚客點(diǎn)1個(gè)聚客點(diǎn)無(wú)聚客點(diǎn)3街道客流主體靠近店面一側(cè)是不是2店鋪分流狀況沒(méi)有分流分流很少分流較多2注：商圈得分=刀綜合得分,綜合得分=100*權(quán)重*小項(xiàng)得分之

16、和/小項(xiàng)滿(mǎn)分和 基礎(chǔ)分=60分3.2店鋪便利性加分項(xiàng)目項(xiàng)目加項(xiàng)目加項(xiàng)目加項(xiàng)目加分分分分廣告燈箱位店面朝南門(mén)口有無(wú)休閑坐凳街道店面風(fēng)格統(tǒng)一度路燈距店面近距離（店面直接受益）店門(mén)允許外開(kāi)防火措施得當(dāng)?shù)昝嫣幵诠战俏恢米ⅲ悍霞臃謽?biāo)準(zhǔn)的每個(gè)項(xiàng)目加1分店鋪便利性得分=刀綜合得分，綜合得分=100*權(quán)重*小項(xiàng)評(píng)估得分之和/小項(xiàng)滿(mǎn)分之和3.3店址調(diào)查表預(yù)期店所屬分公司：預(yù)期店位置：性質(zhì)：直營(yíng)加盟其他店租6000元轉(zhuǎn)讓費(fèi)0元其他費(fèi)1000_元店使用情況：空屋使用可遷入時(shí)間：2017年 6月 6 日店鋪營(yíng)業(yè)時(shí)間：從9 時(shí)0分-9_時(shí)_ 0分周?chē)赇伒淖饨鹎闆r：1、9000_元/年（共120 平方米）;2、450

17、0_元/年（共70 平方米）店 面 物 業(yè) 條 件店面面積：90平方米店面尺寸：面寬9米 縱深10米 店咼_ 4_米店招尺寸：寛9米高4米店面形狀：窄形 寬形方形圓弧形其他形狀櫥窗：有1個(gè) 尺寸：寛4_米高3米店門(mén)朝向：北_（方向）；外開(kāi)內(nèi)開(kāi)店面功能性：儲(chǔ)藏展示試鏡店面利用率：_80%_ （百分比）；有無(wú)死角：有_1個(gè)無(wú)防火措施：子-般差店面柱墻：有2個(gè)無(wú)店周店招可視距離：5米店前分布：護(hù)欄斑馬線公交站線路車(chē)圍 物 業(yè) 條 件店前臺(tái)階：有5階無(wú)店前障礙物：無(wú)有 主要是：門(mén)口休閑凳：無(wú)有距店2米門(mén)口路燈：無(wú) 有距店5米廣告燈箱位：有 1個(gè) 無(wú)門(mén)口公交站：無(wú)有距店10米臨店聚人氣的大店：有1個(gè)無(wú)店

18、面所處位置：進(jìn)口中心交叉口拐角店面所處：陽(yáng)街陰街；店面人行道寬米店前目標(biāo)人流量:人/天，人流咼峰從時(shí)分-時(shí)分臨近經(jīng)營(yíng)方向：同定位的品牌咼檔定位的品牌 低檔定位的品牌 一般步驟4龍泉驛區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃對(duì)本項(xiàng)目的影響4.1.龍泉驛區(qū)商業(yè)整體規(guī)劃“龍泉驛區(qū)引進(jìn)多個(gè)城市綜合體項(xiàng)目”，項(xiàng)目涉及投資總額達(dá)100多億元，項(xiàng)目包含了五星級(jí)酒店、大型購(gòu)物中心、會(huì)議會(huì)務(wù)中心等多種公共功能。龍泉驛區(qū)作為2013年最受購(gòu)房者關(guān)注的區(qū)域之一，區(qū)域內(nèi)的大面板塊、成都經(jīng)開(kāi)區(qū)、天鵝湖板塊等板塊的住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)入白熱化趨勢(shì)，與此同時(shí)，龍泉驛區(qū)的商業(yè)商務(wù)配套建設(shè)也成為與購(gòu)房者生 活便捷性息息相關(guān)的話題。結(jié)論：綜上所述，龍泉驛區(qū)住宅

19、發(fā)展曾滯后于城南和城西， 而商業(yè)配套又滯后于住宅發(fā)展，但是隨著目前的政府規(guī)劃方案和房地產(chǎn)發(fā)展，已經(jīng)呈現(xiàn)出甩開(kāi)城西、直追城南的勢(shì)頭。隨著城東住宅市場(chǎng)和汽車(chē)產(chǎn)業(yè)的走強(qiáng)，老城區(qū)商業(yè)補(bǔ)倉(cāng)，新興區(qū)域商業(yè)商務(wù)環(huán)境跟進(jìn)，未來(lái)3年內(nèi)，龍泉曾經(jīng)沒(méi)有大型綜合體的區(qū)域形象將發(fā)生翻天覆地的變化，成為現(xiàn)代化城區(qū) 居住發(fā)展新樣板。步驟5項(xiàng)目選址的初步選擇方案根據(jù)以上選址調(diào)研內(nèi)容，結(jié)合經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和區(qū)域商業(yè)發(fā)展方向確定， 項(xiàng)目選址初步方案：方案一：龍城一號(hào)小區(qū)附近方案2： 川師現(xiàn)代花園青臺(tái)山路任務(wù)三：制作開(kāi)店環(huán)境策劃書(shū)任務(wù)說(shuō)明：根據(jù)任務(wù)一、任務(wù)二的相關(guān)工作內(nèi)容，按照開(kāi)店環(huán)境策劃書(shū)的格式要求，完成 一份完整的開(kāi)店環(huán)境策劃書(shū)。Ho

20、ur 便利店項(xiàng)目開(kāi)店環(huán)境策劃書(shū)、客流規(guī)律分析(一)店前客流分析營(yíng)業(yè)收入是交易筆數(shù)與客單價(jià)這兩個(gè)因子的乘積，交易筆數(shù)的形成又可以進(jìn)一步分解 為店鋪外通行人流量、進(jìn)店率和購(gòu)買(mǎi)率之積，而店前通行人流量與商業(yè)區(qū)域的客流又有極 為密切的對(duì)應(yīng)關(guān)系。選址人員在客流調(diào)查測(cè)評(píng)過(guò)程中主要應(yīng)關(guān)注以下幾個(gè)方面。1 客流流量測(cè)評(píng)(1) 界定商業(yè)區(qū)域客流行進(jìn)切分點(diǎn)青臺(tái)山路分為上中下(2) 在每個(gè)切分點(diǎn)上安排工作人員上區(qū)：廖強(qiáng)、龔厚賢中區(qū)：王芯、謝佳 下區(qū)：江梅、周燕伲(3) 工作人員攜帶的工具有筆、紙、手機(jī)拍照(4) 根據(jù)各切分點(diǎn)實(shí)測(cè)情況填寫(xiě)商業(yè)區(qū)域客流流量實(shí)測(cè)統(tǒng)計(jì)表。商業(yè)區(qū)域客流流量實(shí)測(cè)統(tǒng)計(jì)表實(shí)測(cè)日期日期說(shuō)明商業(yè)區(qū)域名

21、稱(chēng)川師現(xiàn)代花園區(qū)域?qū)崪y(cè)路段青臺(tái)山路實(shí)測(cè)地點(diǎn)龍城一號(hào)天氣情況陰實(shí)測(cè)人員江梅，王芯，謝佳，周燕伲，廖強(qiáng)，龔厚賢記錄人員江梅，周燕伲時(shí)間統(tǒng)計(jì)人數(shù)（人）備注上午8： 00 9： 00457/9： 0010： 00364/10： 0011： 00234/11： 0012： 00459/中午12： 0013： 00397/13： 0014： 00458/下午14： 0015： 00365/15： 0016： 00453/16： 0017： 00672/17： 0018： 00晚間18： 0019： 0019： 00 20： 0020： 00 21： 0021： 00 22： 0022： 00 23： 00

22、643/554/320/423/239/132/2.客流構(gòu)成分析(1) 客流的性別比例7:3(2) 客流的年齡層次 家庭主婦，上班族，學(xué)生族3.消費(fèi)者的出行方式與行進(jìn)狀態(tài)步行(散步)4.客流的聚集點(diǎn)小區(qū)門(mén)口，小吃一條街(二)周邊居民數(shù)量測(cè)評(píng)約10256人二、顧客購(gòu)買(mǎi)能力分析1. 年固定收入10萬(wàn)以上2_可承受每次消費(fèi)在150元以上注：通常的預(yù)測(cè)方法有兩種，第一種是對(duì)競(jìng)爭(zhēng)店及備選店鋪的整體觀察。第二種是將市場(chǎng) 調(diào)查的實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)通過(guò)統(tǒng)計(jì)方法進(jìn)行測(cè)算。選址人員可以將兩種方法結(jié)合起來(lái)使用，以便相 互印證。三、顧客消費(fèi)習(xí)慣分析1 顧客對(duì)設(shè)定商品、服務(wù)的看法和評(píng)價(jià)1.購(gòu)買(mǎi)便利 2.交貨迅速3.服務(wù)咨詢(xún)到位

23、4.營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)2 顧客購(gòu)買(mǎi)設(shè)定商品、服務(wù)的頻率購(gòu)買(mǎi)頻率較大3顧客購(gòu)買(mǎi)設(shè)定商品、服務(wù)的動(dòng)機(jī)有需求，求廉，求便4顧客在店鋪中購(gòu)買(mǎi)商品、服務(wù)的行為習(xí)慣性購(gòu)買(mǎi)，儲(chǔ)備購(gòu)買(mǎi)，饋贈(zèng)購(gòu)買(mǎi)四、周邊店聚集情況分析（一）異業(yè)聚集情況異業(yè)聚集程度越高則商業(yè)區(qū)域越偏向于綜合化，其輻射能力和輻射范圍就越大，吸引 來(lái)的客流也就越多。1 商業(yè)區(qū)中娛樂(lè)休閑場(chǎng)所或設(shè)施情況健身會(huì)所，臺(tái)球室，網(wǎng)吧等2 商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)分布情況服務(wù)業(yè)，餐飲業(yè)較多3.商業(yè)區(qū)中最大和最知名的布點(diǎn)位置及對(duì)附近中小型店的影響吉家布點(diǎn)位置在川師現(xiàn)代花園，對(duì)附近中小型店的影響是造成了一部分顧客流失。 （二）同業(yè)聚集情況 便利店散亂，分布不集中，便利店較少。五、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手

24、分析1. 競(jìng)爭(zhēng)店的基本信息吉?dú)ぜt旗連鎖天易2. 競(jìng)爭(zhēng)店的地理信息青臺(tái)山路3. 競(jìng)爭(zhēng)店的商品信息生活用品、奶制品、飲料、小吃等4. 競(jìng)爭(zhēng)店的業(yè)績(jī)狀況良好5. 顧客在競(jìng)爭(zhēng)店內(nèi)的消費(fèi)行為及評(píng)價(jià)一般競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查記錄表調(diào)查項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)店A競(jìng)爭(zhēng)店B競(jìng)爭(zhēng)店C店鋪區(qū)位吉冗冗紅旗連鎖天易店鋪前臺(tái)面積（平方米）1X12X21X1面積內(nèi)倉(cāng)面積（平方米）/3X3/店鋪組織形態(tài)便利店超市便利店店鋪銷(xiāo)售人員數(shù)量252商品品種大類(lèi)生活用品、飲料、小吃等生活用品、飲料、奶制品、小吃等生活用品、飲料、小吃等商品商品整體風(fēng)格商品分類(lèi)較亂簡(jiǎn)潔、明了干凈商品檔次低較高中調(diào)主力商品雜貨奶制品生活用品查主力商品價(jià)格帶5-10 元28-85

25、 元5-50 元輔助商品小吃充值服務(wù)散裝餅干輔助商品價(jià)格帶5-20 元不定8-24 元經(jīng)營(yíng)日交易次數(shù)不定不定不定效果日客單價(jià)12元55元12元評(píng)價(jià)預(yù)估日銷(xiāo)售額518元1032 元769元綜合預(yù)估坪效較好好較好店鋪商品陳列效果差較好一般店鋪布局規(guī)范狹小適中較小形象店鋪內(nèi)裝修效果差較好一般店鋪外裝修效果一般一般一般顧店鋪銷(xiāo)售氛圍較好一般冷清客顧客購(gòu)買(mǎi)狀況較多一般較少意服務(wù)水平低高一般見(jiàn)顧客意見(jiàn)評(píng)價(jià)較好好一般其他/六、店址物業(yè)條件評(píng)估（一）店鋪面積1 店鋪級(jí)數(shù)低店鋪級(jí)數(shù)是指根據(jù)店鋪在連鎖體系中所處的戰(zhàn)略位置差異而賦予不同級(jí)別店鋪以不同 的面積區(qū)別。2 基本經(jīng)營(yíng)需要 50 平方米不同的行業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)面積有

26、最基本的下限要求，即完成最基本的商品展示和服務(wù)功能必 須要求有最低的營(yíng)業(yè)面積保障。3 客流和成交量的大小?。ǘ┑赇佇螤畹赇伿芪飿I(yè)硬件條件的影響會(huì)有各種的形狀，選址人員在具體察看時(shí)一定要考慮到不 同行業(yè)在店鋪形狀適應(yīng)性上的差異。選址人員可以從以下三個(gè)方面進(jìn)行考慮。1 賣(mài)場(chǎng)與后臺(tái)（倉(cāng)儲(chǔ)、辦公、生產(chǎn)場(chǎng)所）功能區(qū)分無(wú)2 顧客心理壓力心理壓力小3店鋪面積的利用率一般利用（三）店鋪開(kāi)間和朝向朝向行人的主行徑方向，南北朝向（更能吸引顧客）（四）柱墻大小、數(shù)量和位置無(wú)（五）店鋪空間高度33.5 米（六）店鋪使用年限、保養(yǎng)狀況和基礎(chǔ)設(shè)施完整程度等年限較小的，保養(yǎng)狀況良好，基礎(chǔ)設(shè)施完善七、店址與周邊微區(qū)位小環(huán)境

27、相互關(guān)系1 商業(yè)區(qū)交通道路格局一條青臺(tái)山主道 ，兩條小道輔2 店址周邊道路格局兩條主干道相交，幾條小道縱橫其間 八、商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)1.逐步發(fā)展2.向外擴(kuò)張九、店址評(píng)估匯總店址區(qū)位綜合加權(quán)平均分表被選店址編號(hào)備選店址A店址XX商業(yè)區(qū)XX路XX號(hào)評(píng)估大項(xiàng)物業(yè)條件大項(xiàng)權(quán)重30%評(píng)估中項(xiàng)基本物業(yè)條件參數(shù)中項(xiàng)權(quán)重30%小項(xiàng)等級(jí)小項(xiàng)加權(quán)次小項(xiàng)目5分4分3分2分1分得分權(quán)重得分前臺(tái)面90%81%-71%-61%60%1積占比以上90%80%70%以下420%0.8店鋪形咼效一般低效2狀利用520%1.0效率利用利用利用3門(mén)面開(kāi)間寬度10m以上8-10m6-8m4-6m4m以下35%0.154店鋪柱墻數(shù)量無(wú)少量

28、很多55%0.255柱墻分布位置全部靠邊大量邊側(cè) 少量 居中大量居中55%0.256店內(nèi)空間高度3-3.5m3.5m以上3m以下55%0.25小計(jì)得分100%10項(xiàng)目選址： 龍城一號(hào)小區(qū)附近十、設(shè)備投資根據(jù)店面面積、經(jīng)營(yíng)品種對(duì)店面投資做出測(cè)算序號(hào)設(shè)備名稱(chēng)數(shù)量預(yù)算金額備注1貨架4組3200按4組計(jì)算，每組8002租金/6000/ 月3微波爐1臺(tái)5004開(kāi)放式凍柜1臺(tái)30005收銀POS機(jī)+收銀臺(tái)1套35006監(jiān)控器1套10007滅火器2瓶200合計(jì)17400此價(jià)格為廠家第一次報(bào)價(jià)，以上設(shè)備按三年進(jìn)行攤銷(xiāo)，每月應(yīng)17400/36=483.33包括租金、店面裝修，照明、冷凍冷藏設(shè)備、貨架、電腦、收銀

29、機(jī)、存包柜等，并按設(shè)備種類(lèi)分年度攤銷(xiāo)。十一、投資回報(bào)分析在測(cè)算投資金額和月銷(xiāo)售額后，填寫(xiě)下表5-3，對(duì)新開(kāi)店鋪進(jìn)行可行性分析，以了解店鋪開(kāi)業(yè)后的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和投資回報(bào)期，對(duì)店鋪經(jīng)營(yíng)前景作出判斷，一便進(jìn)行相應(yīng)決策。新開(kāi)店鋪投資預(yù)算和經(jīng)營(yíng)分析表序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）備注-一一投資1522101工程投資（裝修）155903年攤提2設(shè)備投資82003年攤提3電腦系統(tǒng)2100含在設(shè)備投資內(nèi)4非實(shí)質(zhì)商品32003年攤提5開(kāi)辦費(fèi)11203年攤提6流動(dòng)資金500007建筑成本（租金）6000x12=72000二二二年費(fèi)用1135001經(jīng)營(yíng)費(fèi)7000人事費(fèi)用4000按銷(xiāo)售額X %測(cè)算基本設(shè)備費(fèi)用2100按銷(xiāo)售額X %

30、測(cè)算營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用200按銷(xiāo)售額X%。測(cè)算款機(jī)費(fèi)用200按銷(xiāo)售額X%。測(cè)算維修費(fèi)用300按母月XX兀計(jì)算一般費(fèi)用100按銷(xiāo)售額X%。測(cè)算商品損耗100按銷(xiāo)售額x %測(cè)算2管理費(fèi)106500投資攤銷(xiāo)/租金60003財(cái)務(wù)費(fèi)用5004營(yíng)業(yè)稅及附加100000三年?duì)I業(yè)收入4102901含稅銷(xiāo)售收入3400002毛利702903其他收入/4營(yíng)業(yè)外收入/四投資評(píng)估1損益平衡點(diǎn)/2利潤(rùn)702903投資回報(bào)率10.2%4投資回報(bào)期1年十二、店鋪未來(lái)5年銷(xiāo)售計(jì)劃及投資回報(bào)測(cè)算店鋪未來(lái)5年銷(xiāo)售計(jì)劃及投資回報(bào)表項(xiàng)目投資攤銷(xiāo)及經(jīng)營(yíng)計(jì)劃投資回收后經(jīng)營(yíng)計(jì)劃第一年第二年第三年第四年第五年1.0現(xiàn)金流入量1120002010002

31、230002670002160001.1銷(xiāo)售收入2300002100002340003600002810001.2其它收入/1.3現(xiàn)金流入小計(jì)3420004110004570006270004970002.0現(xiàn)金流出量800055003600630027002.1商品購(gòu)進(jìn)成本10000120002000018000200002.2經(jīng)營(yíng)費(fèi)用2400220023002200210040004000400040004000、5006003593688761116074346724568921652002002002002001001001001001001501501501501502.3財(cái)務(wù)費(fèi)用2

32、202202202202202.4財(cái)務(wù)費(fèi)用/2.5改造投資支/出2.6租金費(fèi)用7200072000720007200072000現(xiàn)金流出小計(jì)9050597086851921035931025583.0凈現(xiàn)金流量1200014000150001600015000投資攤銷(xiāo)46.254.346.24654未攤銷(xiāo)投資余額/利潤(rùn)251495313914371805523407394442完成時(shí)間 2017 年4月17日調(diào)研參與人江梅、周燕伲*:八任務(wù)考核：1.個(gè)人自我評(píng)價(jià)個(gè)人自我評(píng)價(jià)表組員姓名江梅小組名稱(chēng)Hour便利店主要承擔(dān)的工作工作內(nèi)容起止日期其它參與成員本人表現(xiàn)收集資料，負(fù)責(zé)青臺(tái) 山下區(qū)調(diào)查（網(wǎng)吧的 附近）王芯，謝佳，周燕伲，廖強(qiáng)，龔厚賢較好組織與分配任務(wù)王芯，謝佳，周燕伲，廖強(qiáng)，較好龔厚賢篩選資料，匯總資料王芯，謝佳，