房地產(chǎn)市場調(diào)查與研究

1、1 房地產(chǎn)市場調(diào)查與研究 2 房地產(chǎn)市場調(diào)研房地產(chǎn)市場調(diào)研的概念 運用科學(xué)的方法，有目的、有計劃、 系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場狀況方面的各種情 報資料，通過對過去與現(xiàn)代營銷狀況及動 態(tài)性影響因素的分析研究，從而為房地產(chǎn) 經(jīng)營者預(yù)測其未來發(fā)展、制定正確的決策 提供可靠的依據(jù)。 3 房地產(chǎn)市場調(diào)查的作用房地產(chǎn)市場調(diào)查的作用 市場調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)確定正確的方向 市場調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)適時進行產(chǎn)品更新?lián)Q代 市場調(diào)查有助于項目投資者制定科學(xué)的銷售和生產(chǎn) 計劃 市場調(diào)查有助于項目投資者實施正確的價格策略 市場調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)改善經(jīng)營，提高經(jīng)濟效 益 4 市場調(diào)查研究的一般原則市場調(diào)查研究的一般原則 準(zhǔn)

2、確性原則準(zhǔn)確性原則 時效性原則時效性原則 全面性原則全面性原則 針對性原則針對性原則 創(chuàng)造性原則創(chuàng)造性原則 5 房地產(chǎn)市場調(diào)查研究的誤區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究的誤區(qū) 輕視調(diào)研輕視調(diào)研 （市場太大了，做都做不過來，還調(diào)（市場太大了，做都做不過來，還調(diào) 研干什么？）研干什么？） 輕信調(diào)研（只要有調(diào)研，只要委托專業(yè)機構(gòu)做輕信調(diào)研（只要有調(diào)研，只要委托專業(yè)機構(gòu)做 調(diào)研，一切都萬事大吉？）調(diào)研，一切都萬事大吉？） 盲目調(diào)研盲目調(diào)研 （不考慮實際需要，在不把握調(diào)研方（不考慮實際需要，在不把握調(diào)研方 向、不對調(diào)研方法進行把關(guān)的情況下貿(mào)然實施調(diào)研）向、不對調(diào)研方法進行把關(guān)的情況下貿(mào)然實施調(diào)研） 6 房地產(chǎn)市場調(diào)查

3、階段劃分房地產(chǎn)市場調(diào)查階段劃分 房地產(chǎn)市場調(diào)查階段 準(zhǔn)備階段 實施階段 分析和總結(jié)階段 7 房地產(chǎn)市場調(diào)查 的步驟 一、準(zhǔn)備階段 二、實施階段 三、分析和總結(jié)階段 1.提出問題，確定目標(biāo) 2.初步情況分析（非正式調(diào)查） 3.制定調(diào)查方案、計劃 4.建立調(diào)查組織 5.收集第二手資料 6.收集第一手資料 7.數(shù)據(jù)的分析與解釋 8.編寫調(diào)研報告 9.總結(jié)、反饋 8 房地產(chǎn)市場調(diào)查準(zhǔn)備階段房地產(chǎn)市場調(diào)查準(zhǔn)備階段 提出問題，確定目標(biāo)提出問題，確定目標(biāo) 初步情況分析（非正式調(diào)查）初步情況分析（非正式調(diào)查） 制定調(diào)查方案、計劃制定調(diào)查方案、計劃 9 討論：調(diào)查什么？討論：調(diào)查什么？ 以南沙項目為例，明確調(diào)查

4、的目的、范圍、方法等 10 11 12 調(diào)研計劃表 (示例) 項 目 內(nèi) 容 調(diào)查目的 為何要做此調(diào)查，需要了解些什么 調(diào)查方法 采用詢問法、觀察法或?qū)嶒灧ǖ?調(diào)查區(qū)域 被調(diào)查者居住地區(qū)、居住范圍等 調(diào)查對象、樣本 對象的選定、樣本規(guī)模等 調(diào)查時間、地點 調(diào)查所需時間、開始日期、完成日期、地址等 調(diào)查項目 訪問項目、問卷項目（附問卷表）、分類項目等 13 調(diào)研計劃表 (示例)（續(xù)） 項 目 內(nèi) 容 分析方法 統(tǒng)計的項目、分析和預(yù)測方法等 提交調(diào)查報告 報告書的形式、份數(shù)、內(nèi)容等 調(diào)查進度表 策劃、實施、統(tǒng)計、分析、提交報告書等 調(diào)查費用各項開支數(shù)目、總開支額等 調(diào)查人員 策劃人員、調(diào)查人員、負

5、責(zé)人姓名和資歷等 14 房地產(chǎn)市場調(diào)查實施階段房地產(chǎn)市場調(diào)查實施階段 建立調(diào)查組織建立調(diào)查組織 收集第二手資料收集第二手資料 收集第一手資料收集第一手資料 15 樣本設(shè)計中樣本設(shè)計中幾個需要考慮的問題：幾個需要考慮的問題： 1.調(diào)研總體 調(diào)研總體又稱為母體，是指要調(diào)研的對象的總和。明確調(diào) 研總體有助于保證抽樣的規(guī)范和樣本的合格。 2.樣本單位 樣本單位就是抽樣的基本單元，有時是個人，有時是家庭， 有時是公司。 3.抽樣框 抽樣框是代表調(diào)研總體對象的樣本列表。 16 樣本設(shè)計中樣本設(shè)計中幾個需要考慮的問題：幾個需要考慮的問題： 4.抽樣設(shè)計 根據(jù)調(diào)研方法的不同而采取的不同抽樣技術(shù)，可分為隨 機抽

6、樣和非隨機抽樣。 5.樣本規(guī)模 樣本規(guī)模是指所抽取的樣本量的多少。 17 房地產(chǎn)市場調(diào)查分析和總結(jié)階段房地產(chǎn)市場調(diào)查分析和總結(jié)階段 數(shù)據(jù)的分析與解釋數(shù)據(jù)的分析與解釋 編寫調(diào)研報告編寫調(diào)研報告 總結(jié)、反饋總結(jié)、反饋 18 調(diào)研報告包括的主要內(nèi)容有：調(diào)研報告包括的主要內(nèi)容有： 調(diào)查目的、方法、步驟、時間等說明； 調(diào)查對象的基本情況； 所調(diào)查問題的實際材料與分析說明； 對調(diào)查對象的基本認識，做出結(jié)論； 提出建設(shè)性的意見和建議； 統(tǒng)計資料、圖表等必要附件。 19 住宅市場調(diào)研住宅市場調(diào)研 辦公樓市場調(diào)研辦公樓市場調(diào)研 商業(yè)用房市場調(diào)研商業(yè)用房市場調(diào)研 20 住宅市場調(diào)研住宅市場調(diào)研 住宅市場住宅市場特

7、性特性： 1 1、住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)復(fù)雜，附帶相關(guān)因素較多、住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)復(fù)雜，附帶相關(guān)因素較多 2 2、住宅的區(qū)位或地段、價格差異較明顯、住宅的區(qū)位或地段、價格差異較明顯 3 3、購買頻率較低、購買決策復(fù)雜、購買頻率較低、購買決策復(fù)雜 4 4、住宅市場與消費者的長期收入關(guān)系較為、住宅市場與消費者的長期收入關(guān)系較為 密切密切 5 5、消費者的購買決策與融資機制相關(guān)、消費者的購買決策與融資機制相關(guān) 6 6、住宅購買和持有決策與人們的資產(chǎn)組合、住宅購買和持有決策與人們的資產(chǎn)組合 狀況聯(lián)系密切狀況聯(lián)系密切 21 住宅市場調(diào)研住宅市場調(diào)研 住宅市場調(diào)研的住宅市場調(diào)研的關(guān)鍵點關(guān)鍵點： 1 1、地區(qū)經(jīng)濟分析、地區(qū)

8、經(jīng)濟分析 2 2、人口統(tǒng)計特征分析（見美國西雅圖研究、人口統(tǒng)計特征分析（見美國西雅圖研究 報告）報告） 3 3、供求關(guān)系分析（三層次）、供求關(guān)系分析（三層次） 4 4、價格分析、價格分析 5 5、購買力分析、購買力分析 6 6、競爭分析、競爭分析 7 7、產(chǎn)品分析、產(chǎn)品分析 22 辦公樓市場調(diào)研辦公樓市場調(diào)研 辦公樓市場辦公樓市場特性特性： 1 1、與地區(qū)經(jīng)濟增長前景密切相關(guān)、與地區(qū)經(jīng)濟增長前景密切相關(guān) 2 2、區(qū)位質(zhì)量對辦公樓市場的影響較大、區(qū)位質(zhì)量對辦公樓市場的影響較大 3 3、辦公樓沿重要交通線呈帶狀或在城市中心、辦公樓沿重要交通線呈帶狀或在城市中心 區(qū)、次中心區(qū)塊狀分布、集聚效應(yīng)明顯區(qū)

9、、次中心區(qū)塊狀分布、集聚效應(yīng)明顯 4 4、辦公樓本身與客戶品質(zhì)的一致性、辦公樓本身與客戶品質(zhì)的一致性 5 5、受交通、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套情況的影響、受交通、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套情況的影響 23 辦公樓市場調(diào)研辦公樓市場調(diào)研 辦公樓市場調(diào)研的辦公樓市場調(diào)研的關(guān)鍵點關(guān)鍵點： 1 1、地區(qū)經(jīng)濟分析、地區(qū)經(jīng)濟分析 2 2、產(chǎn)品分析、產(chǎn)品分析 3 3、市場區(qū)分析、市場區(qū)分析 4 4、需求分析、需求分析 5 5、供給分析、供給分析 6 6、市場吸納速度分析、市場吸納速度分析 7 7、競爭分析、競爭分析 24 辦公樓市場調(diào)研辦公樓市場調(diào)研 辦公樓市場調(diào)研的辦公樓市場調(diào)研的注意事項注意事項： 1 1、研究方法選

10、擇、研究方法選擇 2 2、抽樣方法、抽樣方法 25 商業(yè)用房市場調(diào)研商業(yè)用房市場調(diào)研 商業(yè)用房市場商業(yè)用房市場特性特性： 1 1、對商業(yè)用房的需求是一種引致需求、對商業(yè)用房的需求是一種引致需求 2 2、與地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r密切相關(guān)、與地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r密切相關(guān) 3 3、與人口聚集度密切相關(guān)、與人口聚集度密切相關(guān) 4 4、受中等收入家庭的收入水平和需求偏好影、受中等收入家庭的收入水平和需求偏好影 響較大響較大 5 5、受交通狀況的影響較大、受交通狀況的影響較大 26 商業(yè)用房市場調(diào)研商業(yè)用房市場調(diào)研 商業(yè)用房市場調(diào)研的商業(yè)用房市場調(diào)研的關(guān)鍵點關(guān)鍵點： 1 1、地區(qū)經(jīng)濟分析、地區(qū)經(jīng)濟分析 2 2、商業(yè)

11、用房產(chǎn)品分析、商業(yè)用房產(chǎn)品分析 3 3、商業(yè)經(jīng)營領(lǐng)域分析、商業(yè)經(jīng)營領(lǐng)域分析 4 4、競爭分析、競爭分析 5 5、市場容量分析、市場容量分析 6 6、供求關(guān)系分析、供求關(guān)系分析 7 7、商業(yè)用房盈利潛力分析、商業(yè)用房盈利潛力分析 27 商業(yè)用房市場調(diào)研商業(yè)用房市場調(diào)研 商業(yè)用房市場調(diào)研的商業(yè)用房市場調(diào)研的注意事項注意事項： 1 1、研究方法選擇、研究方法選擇 2 2、抽樣方法、抽樣方法 28 市場環(huán)境調(diào)研市場環(huán)境調(diào)研 宏觀環(huán)境調(diào)研宏觀環(huán)境調(diào)研 區(qū)域環(huán)境調(diào)研區(qū)域環(huán)境調(diào)研 項目微觀環(huán)境調(diào)研項目微觀環(huán)境調(diào)研 29 宏觀環(huán)境調(diào)研宏觀環(huán)境調(diào)研 經(jīng)濟環(huán)境 政策環(huán)境 人口環(huán)境 城市發(fā)展概況 文化、行業(yè)、技術(shù)等

12、各種環(huán)境 30 區(qū)域環(huán)境調(diào)研區(qū)域環(huán)境調(diào)研 區(qū)域規(guī)劃、景觀、交通、人口構(gòu)成 交通條件研究 影響區(qū)域發(fā)展的其他因素研究（歷史、文 化等） 區(qū)域內(nèi)總體價格水平與供求關(guān)系分析 31 項目微觀環(huán)境調(diào)研項目微觀環(huán)境調(diào)研 用地狀況及開發(fā)條件分析 項目所在地周邊環(huán)境分析（主要針對配套 設(shè)施情況、人口數(shù)量和素質(zhì)分析等） 對外聯(lián)系程度、交通組織分析 32 消費者調(diào)研消費者調(diào)研 消費者的購買力水平消費者的購買力水平 消費者的購買傾向消費者的購買傾向 消費者的共同特性消費者的共同特性 33 消費者調(diào)研要解決的幾個問題：消費者調(diào)研要解決的幾個問題： 買家是誰買家是誰(Who)(Who)？ 購買者（購買者（Occupan

13、tOccupant） 買什么買什么(What)(What)？ 購買對象購買對象(Object)(Object) 為什么買為什么買(Why)(Why)？ 購買目的購買目的(Objection)(Objection) 參與購買參與購買(Whom)(Whom)？ 購買組織購買組織(Organization)(Organization) 什么時候買什么時候買(When)(When) 購買時機購買時機(Occasions)(Occasions) 在哪里買在哪里買(Where)(Where)？ 購買地點購買地點(Outlet)(Outlet) 如何購買如何購買(How)(How)？ 購買行為購買行為(Op

14、eration)(Operation) 34 競爭樓盤調(diào)研競爭樓盤調(diào)研 （一類是與所在項目處在同一區(qū)域的樓盤；另一類 是不同區(qū)域但定位相似的樓盤） 產(chǎn)品（區(qū)位、產(chǎn)品特征、公司組成、交樓時間等）產(chǎn)品（區(qū)位、產(chǎn)品特征、公司組成、交樓時間等） 價格（單價、總價、付款方式等）價格（單價、總價、付款方式等） 廣告廣告（售樓部、媒體、廣告投入強度、訴求點等）（售樓部、媒體、廣告投入強度、訴求點等） 銷售情況（銷售率、銷售順序、客戶群分析等）銷售情況（銷售率、銷售順序、客戶群分析等） 物業(yè)管理（管理內(nèi)容、管理情況、管理費以及管理物業(yè)管理（管理內(nèi)容、管理情況、管理費以及管理 公司等公司等 ） 35 競爭對手調(diào)

15、研競爭對手調(diào)研 確定調(diào)研內(nèi)容確定調(diào)研內(nèi)容 分析，評價競爭對手的優(yōu)勢與劣勢分析，評價競爭對手的優(yōu)勢與劣勢 為機構(gòu)調(diào)整及開發(fā)戰(zhàn)略提供準(zhǔn)確依據(jù)為機構(gòu)調(diào)整及開發(fā)戰(zhàn)略提供準(zhǔn)確依據(jù) 36 按調(diào)查目的分類按調(diào)查目的分類 探測性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查、預(yù)測 性調(diào)查 按調(diào)查范圍和對象分類按調(diào)查范圍和對象分類 全面普查、重點調(diào)查、隨機抽樣與非隨機抽樣 按調(diào)查資料的來源分類按調(diào)查資料的來源分類 收集第二手資料的案頭研究和收集第一手資料的 初級研究 37 按調(diào)查目的不同：按調(diào)查目的不同： 探測性調(diào)查探測性調(diào)查 又稱非正式調(diào)查。幫助找出問題的癥結(jié)所在，然后再作進一步研究， 以明確調(diào)查對象，確定調(diào)查重點，選擇調(diào)查方

16、法，尋找調(diào)查時機?；卮?的是“可以做什么” 的問題。 描述性調(diào)查描述性調(diào)查 指對確定調(diào)查的問題通過收集資料、做更深入、更全面的分 析，確認問題真相，并對問題的性質(zhì)、形式、存在、變化等具體情況做 出現(xiàn)象性和本質(zhì)性的描述。回答的是“是什么” 的問題。 因果性調(diào)查因果性調(diào)查 是對導(dǎo)致研究對象存在或變化的內(nèi)在原因和外部因素的相互聯(lián)系和 制約關(guān)系做出說明，并對諸因素之間因果關(guān)系、主從關(guān)系、自變量與因 變量的關(guān)系進行定量與定性的分析，指出調(diào)查對象產(chǎn)生的原因及其形成 的結(jié)果。回答的“為什么”的問題。 預(yù)測性調(diào)查預(yù)測性調(diào)查 是在經(jīng)過調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，對市場的發(fā)展趨勢及其未來變遷形態(tài)、 變遷原因、變遷時間進行估

17、算、預(yù)測?；卮鸬氖恰皩碓趺礃印钡膯栴}。 38 按調(diào)查范圍和對象不同：按調(diào)查范圍和對象不同： 全面普查全面普查 全面普查是指對調(diào)查對象總體所包含的全部單位無一例外地逐個進 行調(diào)查。 重點調(diào)查重點調(diào)查 在調(diào)查對象中選擇一部分對全局具有決定性作用的重點單位所進行 的調(diào)查。 隨機抽樣隨機抽樣 是從母體中任意抽取樣本，根據(jù)調(diào)查樣本空間的結(jié)果來推斷母體的 情況。（簡單隨機抽樣、分層隨機抽樣、分群隨機抽樣） 非隨機抽樣非隨機抽樣 是指市場調(diào)查人員在選取樣本時并不是隨機選取，而是先確立某個 標(biāo)準(zhǔn)，然后再選取樣本，這樣，每個樣本被選擇的概率并不是相等的。 （任意抽樣、判斷抽樣、配額抽樣） 39 隨機抽樣隨機抽

18、樣 簡單隨機抽樣簡單隨機抽樣 使用隨機選擇的方法，保證總體中的每一個 成員被選中的機會都相同。 分層隨機抽樣分層隨機抽樣 即對整體按某種特征（如年齡、收入、職業(yè) 等）分組（分層），然后從各組（層）中隨 機抽取一定數(shù)量的樣本。 分群隨機抽樣分群隨機抽樣 即將總體按一定特征分成若干群體，隨機抽 取其中一部分作為樣本。 40 隨機抽樣隨機抽樣 分層隨機抽樣分層隨機抽樣 Vs 分群隨機抽樣分群隨機抽樣 分群抽樣是將樣本總體劃分為不同群體，這些群體 間性質(zhì)相同，然后再將每個群體進行隨機抽樣，這樣， 每個群體內(nèi)部存在性質(zhì)不同的樣本，即“群間差別小，群間差別小， 群內(nèi)差別大群內(nèi)差別大”； 分層抽樣則是將樣本

19、總體劃分為幾大類，這幾大類 之間是有差別的，每一類則是由性質(zhì)相同的樣本構(gòu)成。 即“層間差別大，層內(nèi)差別小層間差別大，層內(nèi)差別小” 。 41 非隨機抽樣非隨機抽樣 任意抽樣任意抽樣 又稱偶遇抽樣，即市場調(diào)查人員根據(jù)最方便的時間、地點，在 調(diào)研對象范圍內(nèi)任意選擇一定數(shù)量的樣本進行調(diào)查。 判斷抽樣判斷抽樣 又稱目的抽樣，即市場調(diào)查人員根據(jù)自己的主觀意愿、經(jīng)驗和 知識，從總體中選擇具有典型代表性樣本作為調(diào)查對象的一種 抽樣方法。 配額抽樣配額抽樣 首先將總體中的所有單位按一定的標(biāo)志分為若干類（組），然 后在每個類（組）中用任意抽樣或判斷抽樣方法選取樣本單位。 采用配額抽樣，事先要對總體中所有單位按其屬

20、性、特征分為 若干類型，然后按各個控制特征分配樣本數(shù)額。 42 按調(diào)查資料來源的不同：按調(diào)查資料來源的不同： 案頭研究案頭研究 又稱為二手資料研究，是指利用第二手資料來進行部分或全部的研 究工作。 初級研究初級研究 又稱為第一手資料的研究。必須在制訂詳細的調(diào)查方案的基礎(chǔ)上， 由調(diào)查人員通過訪問、實驗或觀察方法來獲取資料。 1.觀察法觀察法（如直接觀察、親自經(jīng)歷、痕跡觀察、 行為紀(jì)錄等） 2.實驗法實驗法 3.詢問法詢問法（如小組座談法、深度訪談法、投影 技法、面訪調(diào)查法、電話調(diào)查法、郵寄調(diào)查法等） （注意每種方法的定義、應(yīng)用范圍和優(yōu)劣）參見教材p120-124 43 按調(diào)查結(jié)果的不同性質(zhì)分類：

21、按調(diào)查結(jié)果的不同性質(zhì)分類： 定性研究定性研究 傳遞了一種看法或直覺，可以為定量研究提供作進一步深 入探索的關(guān)鍵性信息，為定量調(diào)研指明方向。可分為直接調(diào)研 和間接調(diào)研兩種。 定量定量研究研究 定量研究的方法主要包括詢問法中的入戶面訪調(diào)查、郵寄 調(diào)查、電話調(diào)查、留置問卷以及實驗法等。 44 問卷功能問卷功能 能將所要調(diào)查的問題明確地傳達給被調(diào)查者； 設(shè)法取得對方合作，最終取得真實、準(zhǔn)確的答案。 問卷設(shè)計原則問卷設(shè)計原則 目的性原則：目的性原則：要求在問卷設(shè)計時重點突出 可接受性原則：可接受性原則：要能地比較容易地讓被調(diào)查者接受 順序性原則：順序性原則：要講究問卷的排列順序，使問卷條理清楚 簡明性原

22、則簡明性原則: :內(nèi)容要簡明、調(diào)查時間要簡短、形式要簡明 易懂、易談 匹配性原則：匹配性原則：要使被調(diào)查者的回答便于進行檢查、數(shù)據(jù) 處理和分析 45 問卷的一般結(jié)構(gòu)問卷的一般結(jié)構(gòu) 問卷標(biāo)題問卷標(biāo)題 問卷說明問卷說明 被訪者被訪者基本情況基本情況 調(diào)查主題內(nèi)容調(diào)查主題內(nèi)容 編碼編碼 作業(yè)證明的記載作業(yè)證明的記載 （參見教材（參見教材 P126頁）頁） 46 調(diào)查問卷的提問形式調(diào)查問卷的提問形式 封閉式提問封閉式提問 封閉式提問是指事先已設(shè)計出了問題的各種可能的 答案，被調(diào)查對象只要或只能從中選擇一個或幾個現(xiàn)成 答案的提問方式。這種提問方式便于統(tǒng)計，但回答的伸 縮性較小。 47 調(diào)查問卷的提問形式

23、調(diào)查問卷的提問形式 封閉式提問（續(xù)）封閉式提問（續(xù)） 二項選擇法：二項選擇法：提出一個問題，僅有兩個答案可供選擇。 例：“請問您是否打算在近年內(nèi)購房？” 是（ ） 否（ ） 多項選擇法多項選擇法 ：提出一個問題，給出兩個以上的答案，被調(diào)查 對象可從中任選一項或幾項作為回答。 例：“請問您打算購買的住宅類型是什么？”（單選） 多層住宅（6層或以下），沒有電梯（ ） 多層住宅（6層或以下），有電梯 （ ） 小高層住宅（約810層） （ ） 高層住宅（超過10層） （ ） 48 調(diào)查問卷的提問形式調(diào)查問卷的提問形式 封閉式提問（續(xù)）封閉式提問（續(xù)） 程度評定法：程度評定法：對提出的問題，給出程度不同

24、的答案，被調(diào) 查對象從中選擇同意的一個做出回答。 例：“在購買商品房時，您認為品牌得重要性如 何？” 很重要 （ ） 較重要 （ ） 一 般 （ ） 不太重要 （ ） 很不重要 （ ） 49 調(diào)查問卷的提問形式調(diào)查問卷的提問形式 封閉式提問（續(xù)）封閉式提問（續(xù)） 語意差別法語意差別法 ：列出兩個語意相反的詞，讓被調(diào)查對象 做出一個選擇。 例：“請問您對XX花園小區(qū)的看法如何？”（每對 只選1個） 建筑新穎（ ） 建筑風(fēng)格陳舊 （ ） 品味高 （ ） 品味低 （ ） 戶型設(shè)計合理（ ） 戶型設(shè)計不合理 （ ） 價格合理（ ） 價格偏高 （ ） 50 調(diào)查問卷的提問形式調(diào)查問卷的提問形式 開放式提

25、問開放式提問 開放式提問是指對所提出的問題，回答沒有限制， 被調(diào)查對象可以根據(jù)自己的情況自由回答。此種提問 方式，答案不惟一，不易統(tǒng)計，不易分析。 51 調(diào)查問卷的提問形式調(diào)查問卷的提問形式 開放式提問（續(xù)）開放式提問（續(xù)） 自由式：自由式：被調(diào)查對象可以不受任何限制回答問題。 例：請給出給您印象最深刻的一個房地產(chǎn)廣告 （ ）。 語句完成式：語句完成式：提出一個不完整的句子，由被調(diào)查對象完成 該句子。 例：如果您欲購房，您購房的主要理由是 。 字眼聯(lián)想式：字眼聯(lián)想式：調(diào)查人員列出一些詞匯，每次一個，由調(diào)查 對象說出或?qū)懗鏊?lián)想到的第一個詞。 例：當(dāng)您聽到以下詞句時，首先會想到什么？ 麗江花園

26、（ ） 祈福新村（ ） 碧 桂 園（ ） 52 調(diào)查問卷的提問形式調(diào)查問卷的提問形式 開放式提問（續(xù)）開放式提問（續(xù)） 順問式：順問式：要求被調(diào)查對象根據(jù)自己的態(tài)度來評定 問題的順序。 例：購房時您所看中的因素依次為（請根據(jù)您認為的 重要程度分別標(biāo)上序號） 地段 （ ） 價格 （ ） 配套 （ ） 環(huán)境 （ ） 設(shè)計 （ ） 服務(wù) （ ） 品牌 （ ） 其他：_( ) 53 調(diào)查問卷的提問形式調(diào)查問卷的提問形式 開放式提問（續(xù)）開放式提問（續(xù)） 過濾法過濾法 ：又稱“漏斗法”，是指最初提出的問 題較為廣泛，離主題較遠，再根據(jù)調(diào)查者回答的情況 逐漸縮小提問范圍，最后有目的地引向要調(diào)查的某個 專題

27、性問題。 例：請問您近年內(nèi)打算購房嗎？ 是（ ） 否（ ） 如果是，您打算購買住宅的建筑面積為： _ 54 問卷設(shè)計中應(yīng)注意的幾個原則問卷設(shè)計中應(yīng)注意的幾個原則 原則原則1：避免使用術(shù)語和縮略語避免使用術(shù)語和縮略語 例：你是否認為現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的DCR普遍 過低？ 原則原則2：避免用不確切的詞或指代不清避免用不確切的詞或指代不清 的詞的詞 例：你最近是否打算購買新房子？ 你在哪里出生？ 原則原則3：避免帶有偏見的提問避免帶有偏見的提問 例：你是否認為開發(fā)商應(yīng)該降低高昂的房價？ 55 原則原則4：避免雙向問題：避免雙向問題 例：你是否打算明年賣掉現(xiàn)在居住的房子，再購 買一個房子呢？ 原則原則5：避免帶有導(dǎo)向性的問題避免帶有導(dǎo)向性的問題 例：很多專家都認為上海的房價超出了正常水平， 你同意嗎？ 原則原則6：避免提出超越被調(diào)查者回答能力的：避免提出超越被調(diào)查者回答能力的 問題問題 例：你家去年在買菜上一共花了多少錢？ 56 原則原則7：避免使用雙重否定的問題：避免使用雙重否定的問題 例：物業(yè)管理維修基金的使用不需要獲得業(yè)主大會 的同意，你同意嗎？ 同意 不同意 原則原則8：避免不平衡或重復(fù)的問答范疇避免不平衡或重復(fù)的問答范疇 例：你認為房地產(chǎn)投資分析教師的授課水平如何？ 非常出色 很好 令我滿意 一般 57 問卷設(shè)計中應(yīng)注意的其他問題問卷設(shè)計中應(yīng)注意的其他問題 問題問題1