二手房買賣中委托公證的風(fēng)險(xiǎn)

1、“公證交易房產(chǎn)，兩方都要承擔(dān)巨大風(fēng)險(xiǎn)。 ”廈門市中級(jí)人民法院法 官黃培芳說，一方面，如果二手房房東違約，一手房房東作為“被代 理人”要承擔(dān)違約責(zé)任。以徐某和何先生之間的公證交易為例，法官 分析說，何先生是根據(jù)徐某的授權(quán)， 作為徐某的代理人與黃女士簽訂 了房產(chǎn)買賣協(xié)議，根據(jù)中華人民共和國(guó)民法通則第六十三條的規(guī) 定，“代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為。 被代理人對(duì)代理人的代理行為，承擔(dān)民事責(zé)任” ，即徐某應(yīng)對(duì)何先生 的行為承擔(dān)相應(yīng)的法律后果， 黃女士有權(quán)向徐某主張權(quán)利， 徐某應(yīng)退 還黃女士已支付的購(gòu)房款，并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。另一方面，如果 一手房房東違約，二手房房東很可能需要

2、承擔(dān)“連帶責(zé)任” 。如上述 案件中，何先生在房產(chǎn)買賣協(xié)議書第十七條中和對(duì)方約定：立約 人何先生保證已取得一手房房東同意出售該房產(chǎn)的相關(guān)授權(quán)， 并代表 一手房房東簽署本協(xié)議， 若因房東原因?qū)е略摲慨a(chǎn)無法交易， 立約人 將承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。 根據(jù)這一約定， 何先生應(yīng)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。 黃培芳指出，一房?jī)少u，是公證交易中最大的隱患。何先生遭遇的 就是賣方一房?jī)少u，并因此付出慘痛的代價(jià)。而實(shí)際上，賣方也要承 擔(dān)很大風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)椋I方也可能一房?jī)少u。一旦購(gòu)房人一房?jī)少u，拿 到錢后“人間蒸發(fā)”，或者揮霍一空， 那么，賣方就要承擔(dān)連帶責(zé)任。 也就是說， 需要和購(gòu)房人共同承擔(dān)被騙者的損失。 而對(duì)于一手賣家而

3、言，利用公證把房子賣出也有很大風(fēng)險(xiǎn)， 一旦投資客公證后再次交易 時(shí)對(duì)第三方違約， 因?yàn)橥顿Y者是代理行為， 由此而導(dǎo)致的違約責(zé)任將 歸責(zé)于一手賣家。 警惕被炒房者利用的“房產(chǎn)委托公證” (2012-03-01 10:47:24) 轉(zhuǎn)載 標(biāo)簽： 雜談 我國(guó)房產(chǎn)買賣過戶的程序日益嚴(yán)瑾完善，銀行、開發(fā)商和房產(chǎn)登記 部門為控制風(fēng)險(xiǎn)、預(yù)防糾紛，一般要求當(dāng)事人本人去辦理簽字手續(xù)， 本人不能親自到場(chǎng)簽字的， 要求提供經(jīng)公證處公證的委托書或委托合 同。所以，隨著房產(chǎn)委托公證的需求日益提升。房產(chǎn)委托公證需求在 不斷增加，但是公證過程中出現(xiàn)的問題，也在不斷的增加。 房產(chǎn)委托公證本身沒有問題， 但為什么房產(chǎn)委托公證導(dǎo)

4、致房屋買賣行 為面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)？ 炒房者利用“房產(chǎn)委托公證” ，實(shí)現(xiàn)“轉(zhuǎn)手”賺“差價(jià)”之目的。一 般做法如下： 賣家與買家簽訂合同，并收取定金。簽訂合同時(shí)，買家強(qiáng)烈要求暫 不過戶，并辦理公證，并且合同有“甲乙雙方在公證處辦理房屋轉(zhuǎn)讓 及委托乙方辦理過戶手續(xù)的公證” 的類似條款。 一旦賣家和買家辦理 好房產(chǎn)委托公證后，這樣， 買家就可以慢慢地找另一個(gè)買家，等合適 了再把房子賣出去， 至于買家從中賺了多少差價(jià)， 就和賣家沒有關(guān)系 了。 以上做法是炒房者慣用手法，在房?jī)r(jià)平穩(wěn)上漲時(shí)，產(chǎn)生的糾紛會(huì)比 較少，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大幅波動(dòng)時(shí)，尤其是目前這種情況，糾紛就 會(huì)大量產(chǎn)生，法律風(fēng)險(xiǎn)凸顯。以下就是房產(chǎn)委托

5、公證引糾紛的案例。 案情： 今年 4 月份，經(jīng)房產(chǎn)中介，楊先生將自住的一套 129 平的二室二廳 住宅賣給王女士。 雙方簽訂了房屋買賣合同。 合同約定房屋成交價(jià)為 120萬(wàn)元，王女士在簽訂合同當(dāng)日支付定金 5 萬(wàn)元，并于 20日內(nèi)支 付首付款 65萬(wàn)元。協(xié)議中同時(shí)規(guī)定，自簽訂合同 3 個(gè)月內(nèi)雙方辦理 房產(chǎn)委托公證手續(xù)，王女士于公證當(dāng)日支付剩余房款 50 萬(wàn)元后，楊 先生將房屋及房產(chǎn)證、公證書原件交付給王女士。合同簽訂后，王女 士如期向楊先生支付了定金和首付款共計(jì) 70 萬(wàn)元。 7 月份，雙方通 過協(xié)商共同到公證處辦理委托公證， 但由于雙方對(duì)委托公證范本未能 達(dá)成一致意見，最終未能辦理公證手續(xù)，

6、引發(fā)爭(zhēng)議。于是，楊先生訴 至法院，要求王女士繼續(xù)履行合同、 支付剩余房款并按照合同違約條 款承擔(dān)遲延履行違約金。 王女士則反訴要求楊先生限期出具合法并能 實(shí)現(xiàn)合同目的的公證委托書、承擔(dān)遲延辦理房產(chǎn)證的違約金。 法院判決： 楊先生與王女士所簽合同雖約定雙方于簽訂合同后 3 個(gè)月內(nèi)辦理公 證手續(xù)，但因約定不明，雙方對(duì)公證的具體內(nèi)容、時(shí)間和辦理手續(xù)等 事項(xiàng)產(chǎn)生分歧， 導(dǎo)致合同未能繼續(xù)履行。 楊先生與王女士簽訂房屋買 賣合同的目的，在于通過買賣行為在雙方之間完成房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移， 并非通過買賣合同完成委托公證， 是否進(jìn)行委托公證并不影響合同目 的的實(shí)現(xiàn)。因此，在合同未明確約定公證委托委托具體事項(xiàng)的前提

7、下， 王女士要求楊先生出具合法并能實(shí)現(xiàn)合同目的的公證委托書的請(qǐng)求 缺乏依據(jù)。 因雙方均同意繼續(xù)履行合同并辦理房屋過戶手續(xù)， 故王女 士應(yīng)在雙方辦理過戶手續(xù)后，將剩余房款支付給楊先生。最終，法院 判決雙方繼續(xù)履行合同， 駁回楊先生的其他訴訟請(qǐng)求和王女士的反訴 請(qǐng)求。 律師分析： 本案看似是一起簡(jiǎn)單的房屋買賣合同糾紛案件，其實(shí)背后卻隱藏著 炒房客以買房自住之名投機(jī)炒房的玄機(jī)。 如遇到此等炒房客， 賣房的 房主將要承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)。 首先，炒房客將該房屋轉(zhuǎn)賣給下一個(gè)買房 人，炒房客只是名義的賣房人，形式上是代理原房主出售房屋。若該 合同履行過程中產(chǎn)生糾紛， 新的買房人可能主張?jiān)恐髋c炒房客存在 惡意串

8、通的行為。一旦發(fā)生訴訟，原房主將被直接列為被告。其次， 若炒房客在使用房屋過程中破壞了房屋結(jié)構(gòu)， 為隱藏房屋存在的問題， 將房屋進(jìn)行裝飾后轉(zhuǎn)賣。 新的買房人入住后發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題， 會(huì)直接向 原房主主張修復(fù)或賠償。 最后，因原房主已與炒房客進(jìn)行公證并取得 價(jià)款，實(shí)際占有人和使用人已隨之轉(zhuǎn)變。 炒房客再行轉(zhuǎn)賣甚至進(jìn)行多 次轉(zhuǎn)賣，產(chǎn)生糾紛后， 新的買房人會(huì)要求買賣合同的相對(duì)方原房 主交付房屋。原房主必將承擔(dān)“一房二賣”甚至“一房多賣”的法律 責(zé)任。更有甚者， 若炒房客未向原房主支付全部房款，一旦其將房屋 轉(zhuǎn)售后卷款逃走，后果更不看設(shè)想。 據(jù)于以上案例， 結(jié)合實(shí)際情況， 律師提醒賣家在出售房屋時(shí)充分注意

9、 防范房產(chǎn)委托公證的以下法律風(fēng)險(xiǎn)： 委托是指委托人授權(quán)受托人并以委托人的名義，為委托人的利益而 與第三人進(jìn)行民事活動(dòng)的行為。 委托行為是單方法律行為， 即委托人 單方簽署委托書， 受托人持委托書從事民事活動(dòng)， 而所產(chǎn)生的法律后 果由委托人承擔(dān)。 通俗地說就是你委托他替你辦理房屋過戶手續(xù)， 在 辦理過程中，發(fā)生的一切法律后果都由你來承擔(dān)。舉個(gè)例子：張某將 一套房子賣給了中介，辦理了委托公證后，中介一次性給他 20 萬(wàn)元 后，他把房產(chǎn)證和房門鑰匙給了中介后，就以為沒事了?？墒牵课?中介一轉(zhuǎn)手把他的房子賣了 25 萬(wàn)元，在辦理完過戶手續(xù)后，買房者 以房屋存在漏水，樓板開裂等問題，把原房主告上了法庭

10、，而這時(shí)房 屋中介拿著 5 萬(wàn)元不知去向了，原房主卻要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 委托一定要找自己信任的人。在平時(shí)，我們要是委托別人辦事，都 是委托自己比較信任的人， 而作為買賣房屋這么大的事， 卻找一個(gè)自 己并不了解的人作為受托人， 如果他拿著你的房子一房?jī)少u， 你也要 承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。如有一個(gè)人，他用別人一套房子，拿著兩份委托書 同時(shí)和兩個(gè)人簽訂賣房合同， 收取了雙方的定金， 但是只給其中的一 人辦理了房屋過戶手續(xù)， 而另一個(gè)人得不到房子也找不到賣房人， 只 有把委托人告上了法庭， 委托人就要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 這個(gè)案子因?yàn)?涉及詐騙，委托人及時(shí)報(bào)警，因?yàn)橄刃淌掳讣竺袷掳讣?，法院中?了民事案件的審

11、理。但是， 由于委托人的自己的委托行為，為自己帶 來了很多不必要的麻煩。 委托是單方法律行為，委托人有權(quán)變更或撤銷，但在您撤銷或者變 更后應(yīng)當(dāng)及時(shí)通過適當(dāng)途徑通知相關(guān)人員及部門 （如房地產(chǎn)交易中心 等）。如果你辦理了委托公證后，你又不想委托受托人替你辦理有關(guān) 房屋過戶手續(xù)了， 你可以到公證處申請(qǐng)撤銷或者變更委托書， 但要及 時(shí)通知有關(guān)部門， 不然受托人拿著原來的委托書還是可以辦理有關(guān)手 續(xù)的，因?yàn)橛嘘P(guān)部門并不知道你撤銷了委托。 北京孫鳳起律師 | 十級(jí) 不建議做公證， 日后受托人與他人簽訂購(gòu)房合同后發(fā)生糾紛， 購(gòu)房人 會(huì)以房主為被告提起訴訟，責(zé)任房主你承擔(dān)。 本報(bào)訊 賣房者想盡早收到售房款，

12、買房者想降低購(gòu)房成本， 于是雙 方都不辦理過戶手續(xù)。中介公司利用這種心態(tài)， 用同一份委托公證書， 一邊賺取差價(jià)， 一邊將法律隱患與風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到買賣雙方身上， 賣主可 能會(huì)面臨多方賠償，而買主可能因此失去房產(chǎn)所有權(quán)。 基本案情 中介利用同一委托公證書 轉(zhuǎn)手炒房賺兩次差價(jià) 今年 3月，張某新將一套房屋以 28 萬(wàn)元的價(jià)格（不含稅，稅費(fèi) 由買方承擔(dān)，下同）在中介公司放盤出售。因認(rèn)為該價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià) 約 2 萬(wàn)元，中介公司老板劉某健便以個(gè)人名義， 與張某新商談買賣事 宜，劉某健表示可以一次性付款，要求張某新降價(jià) 1 萬(wàn)元。張某新考 慮到能較快收到房款，就以 27 萬(wàn)元的價(jià)格與劉某健達(dá)成交易，并簽 訂房屋

13、買賣合同。雙方各向中介公司支付中介費(fèi) 5400 元。 合同簽訂后， 劉某健帶張某新來到公證處并對(duì)張某新說， 該房屋 是買給其兒子的，其兒子現(xiàn)在外地讀大學(xué)，請(qǐng)張某新辦理一份出售、 收售房款、 過戶等內(nèi)容的委托公證書給劉某健， 由劉某健在其兒子暑 假回來后，再辦理過戶手續(xù)。劉某健聲稱，這樣操作沒有風(fēng)險(xiǎn)、方便 快捷，辦好公證立即支付全額房款。張某新覺得能馬上收到售房款， 又能免除辦理評(píng)估、過戶、交稅手續(xù)的麻煩，于是就按劉某健的意思 辦理了委托公證書。 辦好后，張某新收到了售房款。劉某健取得委托公證書后，將該 房屋再次掛牌出售，售價(jià)為 31 萬(wàn)元。陳某忠對(duì)該房屋有購(gòu)買意向， 但覺得 31 萬(wàn)元太貴，加

14、上營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅及中介費(fèi)等， 總購(gòu)房成本達(dá)到 35 萬(wàn)元。 中介公司向陳某忠建議， 可暫不辦理房屋的過戶， 由原業(yè)主張某 新將委托劉某健辦理出售過戶手續(xù)的委托公證書轉(zhuǎn)委托給陳某忠， 并 將房屋交付陳某忠使用， 這樣可以避免近 4 萬(wàn)元的稅費(fèi)， 待房產(chǎn)證滿 五年后，再辦理過戶或由陳某忠轉(zhuǎn)賣他人。 陳某忠覺得這樣操作省下了近 4 萬(wàn)元的稅費(fèi)，雖然房子沒有過戶， 但還有委托公證書和房屋買賣合同保障， 就與劉某健達(dá)成了交易。 陳 某忠支付 31 萬(wàn)元購(gòu)房款后，劉某健到公證處辦理了轉(zhuǎn)委托公證書給 陳某忠。 法律分析 賣主或面臨多方賠償 本案是一起中介公司炒樓吃差價(jià)的典型案例， 中介公司通過一買

15、 一賣賺了 5 萬(wàn)元的房屋差價(jià)和兩次中介費(fèi)， 而張某新、陳某忠的合法 權(quán)益則受到較大損害， 并偷逃了兩次房屋交易稅費(fèi)。 房屋不辦過戶手 續(xù)，給張某新、劉某健、陳某忠均造成極大的法律風(fēng)險(xiǎn)。 首先，如果劉某健將該房屋一房多賣，收取多位買方的定金或售 房款時(shí)，由于劉某健無法履行多份合同，各個(gè)買方勢(shì)必起訴原業(yè)主張 某新主張賠償。張某新委托劉某健出售房屋，必須對(duì)劉某健出售房屋 的行為負(fù)責(zé)，張某新應(yīng)賠償多位買方的損失。 其次，如果張某新無力償還個(gè)人債務(wù)，由于該房屋仍然登記在張 某新名下，法院會(huì)拍賣房屋，用作償還張某新的個(gè)人債務(wù)，這樣勢(shì)必 造成陳某忠損失。陳某忠無法依據(jù)與劉某健簽訂的房屋買賣合同和委 托公證

16、書主張?jiān)摲课莸乃袡?quán)。 再次，如果陳某忠將該房屋出租，承租人在承租期間意外傷亡， 依法應(yīng)由房屋所有人承擔(dān)責(zé)任的，或者房屋高空墜落花盆等物品至人 傷亡時(shí)，張某新均有可能面臨受害人的索賠。 法官說法 公證交易房產(chǎn)兩方都有風(fēng)險(xiǎn) 法官指出，一房?jī)少u，是公證交易中最大的隱患。 “公證交易房產(chǎn)，兩方都要承擔(dān)巨大風(fēng)險(xiǎn)?！狈ü僬f，一方面， 如果二手賣家違約，一手賣家作為“被代理人”要承擔(dān)違約責(zé)任。 因?yàn)?，根?jù)相關(guān)法律規(guī)定，“代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理 人的名義實(shí)施民事法律行為。被代理人對(duì)代理人的代理行為，承擔(dān)民 事責(zé)任”，即一手賣家應(yīng)對(duì)二手賣家的行為承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。 而另一方面，二手賣家也要承擔(dān)很大風(fēng)險(xiǎn)

17、，因?yàn)?，一手賣家 也可能一房?jī)少u。一旦一手賣家一房?jī)少u，拿到錢后“人間蒸發(fā)”或 者揮霍一空，那么二手賣家就要承擔(dān)“連帶責(zé)任”。也就是說，二手 賣家需要和一手賣家共同承擔(dān)被騙者的損失。 律師說法 有空子可鉆但風(fēng)險(xiǎn)很大 福建信海律師事務(wù)所林敏輝律師在接受記者米訪時(shí)表示，這 種“全權(quán)委托代理公證”的方式對(duì)于第一手賣家和投資者都存在著很 大的風(fēng)險(xiǎn)。如果房?jī)r(jià)上漲，一手賣家在有利可圖的情況下，可以要求 單方撤銷公證，要求按政策進(jìn)行過戶交易，致使投資者無法規(guī)避政策， 并有可能導(dǎo)致第三方違約或者投資虧損。 而對(duì)于一手賣家而言，利用公證把房子賣出也有很大風(fēng)險(xiǎn)， 一旦投資者公證后再次交易時(shí)對(duì)第三方違約， 因?yàn)橥顿Y

18、者是代理行為， 由此而導(dǎo)致的違約責(zé)任將歸責(zé)于一手賣家。 公證處提醒 別把公證當(dāng)合同 鷺江公證處一位工作人員告訴記者，還沒有取得產(chǎn)權(quán)證的房 產(chǎn)，可以通過公證進(jìn)行交易。 不過，她提醒購(gòu)房人，在交易過程中， 不能把公證委托書 當(dāng)合同用，因?yàn)槲惺菃畏矫娴男袨?，存在一定風(fēng)險(xiǎn)，即一個(gè)賣房者 可以通過委托書將同一房屋出售給不同的人。 “房產(chǎn)公證，只是房屋買賣過程中的程序之一，物權(quán)的最后 取得還可能受到商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和道德風(fēng)險(xiǎn)的影響。 ”因此，她建議，為了 減少糾紛，購(gòu)房者辦完公證之后，應(yīng)盡快去辦理房屋過戶手續(xù)，如果 長(zhǎng)時(shí)間不過戶， 可能會(huì)遇到一房多賣， 或者因其他因素而最終無法取 得房屋使用權(quán)，從而產(chǎn)生糾紛。

19、記者了解到，僅今年上半年，思明區(qū)法院就受理因?yàn)楣C炒房引 發(fā)的官司近百起，不少公證炒房者遭遇糾紛，損失不小。 “只要投資者將全額房款付給賣家， 雙方到公證處進(jìn)行登記， 投資者就會(huì)得到一份全權(quán)委托代理公證書 ，有權(quán)將房子再賣出去。 ” 一名房產(chǎn)中介透露，整個(gè)過程并不用到房管部門進(jìn)行過戶登記， “你 的名字并不會(huì)出現(xiàn)在房管局的系統(tǒng)上， 限購(gòu)的制約根本不存在， 你愛 買幾套就買幾套，賺了差價(jià)后，再把房子轉(zhuǎn)出去。 ” 由于是通過公證進(jìn)行的交易，炒房者并不用支付過戶費(fèi)，也 無須繳納契稅。有了這種“新招數(shù)” ，征收營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定，對(duì)于已變 身為“中間人”的公證炒房者來說，幾乎成為一紙空談 這樣的房產(chǎn)交易，似

20、乎將炒房“游離”于限購(gòu)調(diào)控之外。事 情真的有這么簡(jiǎn)單嗎？ 案例 1: 一房三賣，公證買房惹官司 張先生原本想通過公證炒房牟利， 不料通過公證買來的房子， 被原房主悄悄地賣了。這究竟是怎么回事？ 去年年底，張先生打算將公證買來的一套房產(chǎn)賣掉，經(jīng)過房 產(chǎn)中介找到買家黃女士，簽訂了房產(chǎn)買賣協(xié)議書 ，并收到部分購(gòu) 房款。張先生去銀行辦理解押，卻發(fā)現(xiàn)按揭款已經(jīng)被人提前還清，自 己的房子早就過戶給了一個(gè)姓鄭的人。 原來，張先生這套房子是前年從徐某手中買的，當(dāng)時(shí)徐某到 公證處公證了一份委托書 ，委托權(quán)限里約定，張先生有權(quán)代辦房 產(chǎn)出售手續(xù)， 但徐某很快又把房子賣給另一位購(gòu)房人， 并辦理產(chǎn)權(quán)過 戶。 因?yàn)榻徊?/p>

21、出房子，張先生被黃女士告上了法庭。近日，二審 廈門中院經(jīng)審理認(rèn)為， 張先生是接受徐某的公證委托出賣這套房產(chǎn)的， 是代理行為， 其行為也應(yīng)該由徐某承擔(dān)責(zé)任， 終審判決要求徐某向黃 女士退還購(gòu)房款 59萬(wàn)元及合同違約金 4 萬(wàn)元，但張先生要承擔(dān)連帶 保證責(zé)任。 案例 2: 委托代理，房產(chǎn)被高價(jià)轉(zhuǎn)賣 2011年 4月底的一天，劉女士與簡(jiǎn)小姐簽訂房產(chǎn)買賣協(xié)議， 出售一套小戶型住房，成交價(jià)為 43 萬(wàn)元。收到購(gòu)房款后，劉女士到 公證處公證了一份委托書 ，授權(quán)簡(jiǎn)小姐代為辦理該房屋的出租、 出售、過戶等手續(xù)。公證完之后，劉女士把房屋及產(chǎn)權(quán)證交給簡(jiǎn)小姐， 但是雙方并沒有約定辦理過戶登記手續(xù)的具體日期。 兩個(gè)月

22、后，簡(jiǎn)小姐將剛買到的房子以 54萬(wàn)元高價(jià)轉(zhuǎn)手。 劉女 士聽說后，就到公證處辦理了一份終止委托聲明 ，要求終止簡(jiǎn)小 姐對(duì)該房屋的代理權(quán)，要求簡(jiǎn)小姐辦理過戶手續(xù)。但是，簡(jiǎn)小姐只想 轉(zhuǎn)賣，不愿過戶，雙方因此發(fā)生爭(zhēng)議，打起了官司。 近日，思明區(qū)法院判決解除了雙方的 房產(chǎn)買賣協(xié)議。法官認(rèn)為， 劉女士單方終止委托公證的行為屬于違約， 應(yīng)返還雙倍定金和全部購(gòu) 房款。簡(jiǎn)小姐需將住宅及室內(nèi)裝修等原樣返還給劉女士。 說法: 公證交易房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)大 “公證交易房產(chǎn)，買賣雙方都要承擔(dān)極大的風(fēng)險(xiǎn)。 ”市中級(jí)人 民法院黃培芳法官說， 一房?jī)少u甚至多賣， 是公證交易中最大的隱患。 一旦購(gòu)房人一房?jī)少u， 拿到錢后“人間蒸發(fā)”，或

23、者揮霍一空， 那么， 賣方就要承擔(dān)連帶責(zé)任。 也就是說， 需要和購(gòu)房人共同承擔(dān)被騙者的 損失。 李先生在海淀區(qū)成府路附近有一套 60 平方米的房屋要出售。 2010年 4 月 10日，李先生通過房產(chǎn)中介與賣家魏先生簽訂 房屋買賣合同。 合同約定房屋成交價(jià)為 150 萬(wàn)元，魏先生應(yīng)在簽訂合 同時(shí)支付定金 5萬(wàn)元，并于 4月 15日前支付房款 85萬(wàn)元。 同時(shí)規(guī)定，雙方于簽訂合同 2 個(gè)月內(nèi)辦理房產(chǎn)公證手續(xù)，魏 先生于公證當(dāng)日支付剩余房款 60 萬(wàn)元后，李先生將房屋及房產(chǎn)證、 公證書原件交付給魏先生，所有稅費(fèi)由魏先生承擔(dān)。 合同簽訂后，魏先生如期向李先生支付了定金和首付款共 90 萬(wàn)元。 2010

24、年 6月 7日，雙方通過某房產(chǎn)中介協(xié)商共同到公證處辦 理委托公證。 但后來雙方就委托公證范本未能達(dá)成一致意見， 最終未 能辦理公證手續(xù)，就此發(fā)生爭(zhēng)議。 于是，李先生訴至法院，要求魏先生繼續(xù)履行合同、支付剩 余房款并按照合同違約條款承擔(dān)遲延履行違約金。 魏先生則反訴要求李先生限期出具合法并能實(shí)現(xiàn)合同目的的 公證委托書、承擔(dān)遲延辦理房產(chǎn)證的違約金。 法官揭秘 植入公證內(nèi)容 低買高賣炒房 本案看似一起簡(jiǎn)單的房屋買賣合同糾紛案件，實(shí)則背后隱藏 著炒房客以買房自住之名投機(jī)炒房的玄機(jī)。 為規(guī)避買賣房屋的相關(guān)稅費(fèi)，降低轉(zhuǎn)賣成本，職業(yè)炒房客購(gòu) 房時(shí)一般不辦理過戶手續(xù)，而是在簽訂植入特別條款的買賣合同后， 找出

25、各種理由，要求房主到公證處辦理房屋所有權(quán)和房屋買賣過戶等 事項(xiàng)的委托公證書。 如果這時(shí)房主發(fā)現(xiàn)遭炒房客算計(jì)而不愿履行合同，炒房客便 會(huì)要求房主賠償違約金。 這種操作方法符合炒房客低買高賣的運(yùn)作原則，以較少資金 換取較大回報(bào)。另外，也可規(guī)避樓市新政對(duì)個(gè)人新購(gòu)房屋套數(shù)的限制， 使其在新政頒布后仍能繼續(xù)炒房。 法院判決 是否委托公證 不影響房屋買賣 法院經(jīng)審理認(rèn)為， 李先生與魏先生所簽合同雖約定雙方于簽訂合 同后 2個(gè)月內(nèi)辦理公證手續(xù)， 但因約定不明，雙方對(duì)公證的具體內(nèi)容、 時(shí)間和辦理手續(xù)等事項(xiàng)產(chǎn)生分歧意見，導(dǎo)致合同未能繼續(xù)履行。 魏某與李先生簽訂房屋買賣合同的目的，在于通過買賣行為 在雙方之間完成

26、房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，并非通過買賣合同完成委托公證, 是否進(jìn)行委托公證并不影響合同目的的實(shí)現(xiàn)。 因此，在合同未明確約定公證委托具體事項(xiàng)的前提下，魏先 生要求李先生出具合法并能實(shí)現(xiàn)合同目的的公證委托書的請(qǐng)求缺乏 依據(jù)。 因雙方均同意繼續(xù)履行合同并辦理房屋過戶手續(xù)，故魏先生 應(yīng)在雙方自行辦理過戶手續(xù)后，將剩余房款支付給李先生。 最終，法院判決雙方繼續(xù)履行合同，駁回李先生的其他訴訟 請(qǐng)求和魏先生的反訴請(qǐng)求。 炒房步驟 步驟一“公證”留后手取得代理權(quán) 法院經(jīng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，此類案件有一些共同之處，炒房客與房主 簽訂房屋買賣合同時(shí)，合同中往往含有公證條款。 此舉的目的在于從房主處取得該房屋出售、過戶等相關(guān)事項(xiàng) 的

27、代理權(quán)。從而在下次買賣中，將房屋從該房主名下直接過戶給新的 買房人，以此達(dá)到獲取更多差價(jià)的目的。 同時(shí)，公證條款往往先進(jìn)行模糊約定，從而不致房主在簽訂 合同時(shí)生疑拒簽。 步驟二 伙同中介做“籠子” 讓房主往里鉆 從表面看，炒房客是為買房自住，且按合同約定實(shí)際支付大 部分甚至全部房款，但這只是騙取房主信任的一個(gè)步驟。 合同履行過程中，炒房客一般會(huì)找出一些理由，比如聲稱買 房實(shí)際由其父母出資，房產(chǎn)證可能要寫父母名字，可先將辦理買賣過 戶等事宜委托給炒房客本人辦理。炒房客以此作為房主辦理房屋過戶 手續(xù)的替代方式，從而為自己留下炒房的活動(dòng)空間。 另外，炒房客會(huì)主張為防止支付房款后不予過戶情況出現(xiàn)， 可

28、委托給房產(chǎn)中介某業(yè)務(wù)員，由其作為共同信任的監(jiān)督人辦理房屋買 賣過戶等事宜。而實(shí)際上該業(yè)務(wù)員是炒房客在“黑中介”中的“同伙”， 與炒房客一同“做籠子”讓房主往里鉆。 步驟三 業(yè)主擔(dān)心違約 只能“配合”炒房 有的房主沒有識(shí)別出炒房客的 “陰謀”，徑直配合其辦理公證 手續(xù)。 有的房主雖有顧忌，但擔(dān)心自己違約，且認(rèn)為炒房客已支付 價(jià)款，最終往往無奈地予以配合。 本案中，李先生在簽訂房屋買賣合同時(shí)沒有注意到公證條款。 當(dāng)魏某要求按照其提供的公證范本辦理委托公證手續(xù)時(shí)，李 先生才發(fā)現(xiàn)魏某有炒房的嫌疑。 但為了繼續(xù)履行合同而不致違約，李先生希望僅將公證授權(quán) 范圍限制為辦理過戶，不能包含買賣和網(wǎng)簽等事項(xiàng)，遭魏

29、某拒絕。 因具體的公證內(nèi)容未在買賣合同中明確，所以并不能直接將 未辦理公證而導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行的責(zé)任歸結(jié)為一方， 使李先生陷 入進(jìn)退兩難的被動(dòng)境地。 法官釋疑 遭遇炒房客 房主存在五大風(fēng)險(xiǎn) 有人會(huì)質(zhì)疑，若炒房客能夠按照合同約定支付全部房款，那 何必還要計(jì)較他怎樣處置房子 ?其實(shí)遇到此種炒房客，不管對(duì)賣房的 房主還是下一個(gè)買房人來說都有巨大安全隱患。 對(duì)賣房的房主來說，如果辦理公證，雖然房主最終能取得全 部房款，表面上看沒有經(jīng)濟(jì)利益的損失，但存在一系列風(fēng)險(xiǎn)。 首先，炒房客將該房屋轉(zhuǎn)賣他人， 炒房客只是名義的賣房人， 形式上是代理原房主出售。 若該合同履行過程中產(chǎn)生糾紛， 新的買房 人可能主張?jiān)?/p>

30、房主與炒房客存在惡意串通的行為。 一旦發(fā)生訴訟， 原 房主將被直接列為被告。 其次，因原房主已將房屋交付炒房客并取得價(jià)款，實(shí)際占有 人和使用人已隨之轉(zhuǎn)變。 炒房客再行轉(zhuǎn)賣甚至進(jìn)行多次轉(zhuǎn)賣，產(chǎn)生糾紛后，新的買房 人會(huì)要求買賣合同的相對(duì)方原房主交付房屋。原房主必將承擔(dān) “一房二賣”甚至“一房多賣”的法律責(zé)任。 另外，若炒房客在使用房屋過程中破壞了房屋結(jié)構(gòu)，將房屋 進(jìn)行修飾后轉(zhuǎn)賣。 新的買房人入住后發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題， 會(huì)直接向原房主 主張修復(fù)或賠償。 因房屋未過戶，在炒房客尋到下一個(gè)買家前，若將房屋租賃 給他人，或在該房屋內(nèi)進(jìn)行其他違法亂紀(jì)活動(dòng)， 原房主作為房屋的所 有人可能為此承擔(dān)更重的法律負(fù)擔(dān)。 更

31、有甚者，若炒房客未向原房主支付全部房款，一旦其將房 屋轉(zhuǎn)售后卷款逃走，后果更不堪設(shè)想。 案例 2012 年 3 月，張某因出售房屋，經(jīng)朋友介紹認(rèn)識(shí)了王某，雙方 簽訂了房屋買賣合同， 約定轉(zhuǎn)讓價(jià)為 150 萬(wàn)元，還約定了合同具體內(nèi) 容。由于張某的房屋到 2012年 4 月辦理房產(chǎn)證的時(shí)間才滿 5 年，為 減免稅費(fèi)，雙方約定到 2012年 4月再支付房款，辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。 2012 年 3 月底，張某因急事要出國(guó)三個(gè)月，便聯(lián)系王某希望提 前交易。由于辦理房產(chǎn)證未滿五年，稅費(fèi)相差很多，雙方便商定了一 個(gè)變通方案： 王某將全部房款支付給張某， 張某與王某一起到公證處 辦理房屋委托買賣公證，由張某委托

32、王某買賣房屋，收取房款，待房 產(chǎn)證滿五年后， 王某直接憑公證書到房管局辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)， 張某 就不需要去房管局了。于是雙方就按這個(gè)方案進(jìn)行了交易。 2012 年 6 月，張某出國(guó)不久就接到了法院的傳票，訴狀稱他簽 訂房屋買賣意向合同后沒有履約， 將房屋高價(jià)賣給了其他人， 要求他 賠償房屋買賣意向合同約定房款 180萬(wàn)元的 10%，即 18萬(wàn)元違約金。 法院審理 張某百思不得其解：他已經(jīng)把房屋以 150 萬(wàn)元的價(jià)格賣給了王 某，現(xiàn)在怎么又說他賣了 180 萬(wàn)元還簽了房屋買賣意向合同， 又為什 么將房屋賣給了第三人？和王某聯(lián)系過后他終于明白， 王某在取得房 屋委托買賣公證的授權(quán)后并沒有在房產(chǎn)證滿

33、五年后將房屋轉(zhuǎn)讓給他 自己，而是以張某委托人的名義去中介公司掛牌出售房屋， 并與案件 的原告簽訂了房屋買賣意向合同， 轉(zhuǎn)讓價(jià)是 180 萬(wàn)元，但此后雙方對(duì) 合同一些條款產(chǎn)生了分歧， 王某一氣之下將房屋賣給了其他人， 結(jié)果 案件的原告就以賣方違約為由起訴法院， 由于是張某委托王某轉(zhuǎn)讓房 屋，張某作為委托人理應(yīng)承擔(dān)受托人行為的法律責(zé)任， 因此他就被告 上了法庭。 由于本案違約的事實(shí)十分明顯，法院也建議調(diào)解，由張某支付 部分違約金賠償買方， 最后在張某多次與王某的交涉后， 王某承擔(dān)了 部分的違約金，而張某不但在房屋買賣中損失了 30 多萬(wàn)的差價(jià)，而 且還承擔(dān)了部分的違約金，損失十分慘重。 案例分析

34、從這個(gè)案例中，我們可以發(fā)現(xiàn)即便賣方已經(jīng)收取了全部房款， 但實(shí)際上通過房屋委托買賣公證進(jìn)行過戶的方式還是存在法律風(fēng)險(xiǎn) 的，作為賣方，如果防范這些風(fēng)險(xiǎn)呢？ 一、出售房屋盡量要“貨比三家” ，了解準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓房屋的實(shí)際市 場(chǎng)成交價(jià)。對(duì)一般人來講， 房屋買賣都是一筆大宗的交易，在簽訂房 屋轉(zhuǎn)讓合同前一定要多了解同地段類似房屋的實(shí)際成交價(jià)， 可以多去 幾家中介公司咨詢下價(jià)格， 或者嘗試掛牌了解下供求程度， 切不可道 聽途說或者輕信朋友， 以免遭受不必要的損失。 這個(gè)案例中張某就是 沒有了解房屋的實(shí)際市場(chǎng)價(jià)， 相信朋友以一個(gè)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格的成交 價(jià)出售了房屋。 二、無論是否委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)讓的交易，在交

35、易中盡 量采用一般的交易方式， 即買方支付房款， 買賣雙方到房管局辦理房 屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)， 買方在收到房款后， 也要確定房屋已經(jīng)過戶給了賣 方，因?yàn)橐坏┓课葸^戶給了賣方， 與房屋有關(guān)的法律責(zé)任不會(huì)再由買 方承擔(dān)，而由新的房屋所有權(quán)人承擔(dān)。 三、如果由于特殊原因，雙方一定要通過房屋委托買賣公證的 方式進(jìn)行交易的， 也要對(duì)房屋委托買賣公證的授權(quán)范圍進(jìn)行嚴(yán)格的限 制，以確保不會(huì)因買方在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)的違約行為使賣方遭受損失。 在 授權(quán)范圍中可以進(jìn)行限制的主要包括： 1. 對(duì)授權(quán)時(shí)間進(jìn)行限制， 不要 采用諸如委托期限為至上述事項(xiàng)辦理完畢為止的內(nèi)容， 最好約定具體 的時(shí)間，盡可能避免受托方“一房多賣”的情況

36、； 2. 對(duì)授權(quán)范圍進(jìn)行 限制，盡可能避免全權(quán)委托的形式， 采用一般委托形式即受托人的法 律行為必須委托人追認(rèn)才有效， 并明確授權(quán)范圍不包括簽訂房屋意向 合同，因?yàn)楹炗喺降姆课葙I賣合同后必須進(jìn)行網(wǎng)上備案， 房屋交易 就已經(jīng)鎖定， 在備案未撤銷的情況下， 受托方無法與其他人再簽訂正 式房屋買賣合同并進(jìn)行網(wǎng)上備案， 授權(quán)范圍內(nèi)不包括領(lǐng)取房款， 也可 以避免受托人在代委托人收取房款后不把房款支付給委托人。 （六）不可撤銷委托的問題 在公證實(shí)務(wù)中，出現(xiàn)部分委托人為追求更高經(jīng)濟(jì)利益，而隨意終 止委托授權(quán)公證的現(xiàn)象， 一些擔(dān)保公司、 中介機(jī)構(gòu)等在作為受托人時(shí)， 為保護(hù)其自身利益， 會(huì)要求委托人在簽署委托書時(shí)， 承諾該委托不可 撤銷。 如何看待委托書中的不可撤銷承諾， 我國(guó)民法通則 第 63 條規(guī) 定 : 公民、法人可以通過代理人實(shí)施民事法律行為。 ”同時(shí)，該法第 69條第二項(xiàng)規(guī)定，被代理人取消委托的， 委托代理終止。據(jù)此可見， 委托作為一種單方授權(quán)行為， 委托人有權(quán)選擇自己信賴的人授權(quán)給他， 讓他為自己的利益從事某種法律行為， 同時(shí)，當(dāng)自己改變授權(quán)意愿時(shí)， 也可以將授權(quán)予以收回，從而終止委托。可見，委托人在委托書中的 不可撤銷