大濰坊“中央領地”項目定位策劃提報方案142P

1、大濰坊大濰坊“中央領地中央領地”項項 目目 定位策劃提報方案定位策劃提報方案 目錄：目錄： 第一章、我們的工作思路第一章、我們的工作思路 第二章、市場解析第二章、市場解析 一、宏觀市場影響分析 政策因素 經濟因素 社會因素 技術因素 宏觀市場總結 二、市場競爭格局分析 市場現(xiàn)狀分析 各區(qū)域樓盤現(xiàn)狀比較 市場供需對比分析 競爭樓盤調研分析 第三章、消費者問卷調查及訪談第三章、消費者問卷調查及訪談 一、消費者問卷調查分析 二、消費者訪談分析 第四章、項目整體定位第四章、項目整體定位 一、開發(fā)定位 二、檔次定位 三、客戶定位 四、形象定位 第一章、我們的工作思路第一章、我們的工作思路 我們的工作階段

2、我們的工作階段 8.18-8.238.24-9.99.10- 第一階段第一階段 市場調研 第二階段第二階段 市場調研及定 位報告撰寫 第三階段第三階段 定位溝通 工作內容工作內容 p客戶溝通 p地塊考察 p收集基礎資料 p問卷調研 p典型項目調研 p專業(yè)人士訪談 p客戶訪談 p確定研究思路 p撰寫項目主體報告 p公司評審 p修改調整 工作內容工作內容工作內容工作內容 p匯報 p反饋調整 策劃策劃報告思維導圖報告思維導圖 我們的工我們的工 作思路作思路 市場解析市場解析 消費者市場調消費者市場調 查與訪談查與訪談 工作思路工作思路挖掘市場挖掘市場 挖掘消費者挖掘消費者 取向取向 整體定位整體定位

3、 主要的研究內容主要的研究內容 項目整體定位項目整體定位 第二章、市場解析第二章、市場解析 1、宏觀市場影響分析、宏觀市場影響分析 經濟因素(economic) 主要經濟指標 產業(yè)結構 gdp及增長情況 人均可支配收入 年末人均儲蓄余額 固定資產投資 社會因素(social) 主要人口增長情況 城市化率 項目周邊情況 技術因素 (technological) 新技術 新工藝 新材料 政策因素 (political) 國家的政策、法規(guī) 城市總規(guī)劃 片區(qū)發(fā)展規(guī)劃 城 市 化 因 素 （ civilization） 宏觀市場分析思路宏觀市場分析思路 1.11.1、政策因素、政策因素 國家在國家在09

4、09年將進一步加大調整力度年將進一步加大調整力度 房價漲幅趨緩是大勢所趨房價漲幅趨緩是大勢所趨 0909年全國房地產市場將進入一個持續(xù)較長時間的調整期年全國房地產市場將進入一個持續(xù)較長時間的調整期 二三級城市的機會與市場競爭的白熱化二三級城市的機會與市場競爭的白熱化 房地產市場進入門檻即將改變政策，逐漸增高大勢所趨。房地產市場進入門檻即將改變政策，逐漸增高大勢所趨。 國家對國家對0909年上半年的地產瘋狂狀態(tài)，從資金渠道（開發(fā)商融資與消年上半年的地產瘋狂狀態(tài)，從資金渠道（開發(fā)商融資與消 費者銀行貸款）進行政策調整，提高門檻。費者銀行貸款）進行政策調整，提高門檻。 濰坊將成區(qū)域經濟中心濰坊將成區(qū)

5、域經濟中心 1、根據半島城市群總體規(guī)劃， 濰坊處于半島城市群的地理中 心，占據絕對的地理交通樞紐地理交通樞紐 要塞之地要塞之地。 2、半島城市群中具備鐵路、高 速公路、機場和海港的四個城 市之一，能方便地與省內主要與省內主要 城市建立直接經濟聯(lián)系城市建立直接經濟聯(lián)系。 3、濰坊城市定位：以海洋化工、 機械、食品加工為主導的綜合綜合 性制造業(yè)城市，性制造業(yè)城市，連接山東半島 與魯中、魯西的交通樞紐。 工業(yè)化城市的繼續(xù)發(fā)展以及與外界交通的便利，必將引起物流業(yè)、商業(yè)的發(fā)工業(yè)化城市的繼續(xù)發(fā)展以及與外界交通的便利，必將引起物流業(yè)、商業(yè)的發(fā) 展，及外來人口的入住，從而促進房地產市場的發(fā)展。展，及外來人口的

6、入住，從而促進房地產市場的發(fā)展。 “一圈一圈”“”“兩翼兩翼”“”“三帶三帶”的發(fā)展新布局的發(fā)展新布局 “一圈一圈”，即中心城市圈，即中心城市圈。 以中心城市為核心，初步形成“一 主五副”大城市框架。 “兩翼兩翼”，指以高密和諸城為主組，指以高密和諸城為主組 成的東南部經濟區(qū)，以青州、臨朐成的東南部經濟區(qū)，以青州、臨朐 為主組成的西南部經濟區(qū)。為主組成的西南部經濟區(qū)。 “三帶三帶”，即中部膠濟經濟帶、北，即中部膠濟經濟帶、北 部沿海經濟帶和南部山區(qū)經濟帶。部沿海經濟帶和南部山區(qū)經濟帶。 在此新格局之下，濰坊城市發(fā)展的機會更多，多機會必然導致城市化水在此新格局之下，濰坊城市發(fā)展的機會更多，多機會

7、必然導致城市化水 平迅速提高，外來流動人口將增加，從而帶動房地產市場迅速發(fā)展。平迅速提高，外來流動人口將增加，從而帶動房地產市場迅速發(fā)展。 中心城市空間中心城市空間“一心、一環(huán)、一廊、一軸一心、一環(huán)、一廊、一軸”的結構模式的結構模式 “一心”是由月 河路、北宮街、 北海路、健康街 所圍合的城市中 心區(qū)，是優(yōu)化、 提升中心城市服 務功能的主體 “一環(huán)”是長 松路、玄武街、 濰縣路、寶通 街組成的城市 快速交通環(huán)體 “一廊”是白浪 河、虞河兩岸綠 化帶及兩河之間 的綠地構成貫穿 “一心”的中央 綠色生態(tài)通道 “一軸”指由北海 路向北延伸連接濱 海新城的經濟發(fā)展 軸 項目地塊位于一環(huán)以內，且緊臨項目

8、地塊位于一環(huán)以內，且緊臨“一廊一廊”和和“一心一心”，將來必將成為配將來必將成為配 套完善、生態(tài)綠化好、經濟水平較高的宜居區(qū)域。套完善、生態(tài)綠化好、經濟水平較高的宜居區(qū)域。 “15“15、3030、45”45”的公路網逐步形成中的公路網逐步形成中 實現(xiàn)中心城區(qū) 內的互通，中 心城區(qū)到達昌 邑市、昌樂縣、 安丘市行政中 心 實現(xiàn)中心城區(qū) 到壽光、濰坊 港的互通 實現(xiàn)中心城區(qū) 到任何縣市區(qū) 的互通 項目地塊位于項目地塊位于1515分鐘交通圈內，項目與中心公建周分鐘交通圈內，項目與中心公建周邊聯(lián)系緊邊聯(lián)系緊 密，交通便利，有利于將來居民的出行。密，交通便利，有利于將來居民的出行。 城市化發(fā)展效應評估

9、城市化發(fā)展效應評估 城市形成 城市離心增長 城市向心增長 內城更新與改造內城更新與改造 外向擴展外向擴展 輻射城輻射城市化市化 濰坊市區(qū)城市規(guī)劃發(fā)展呈現(xiàn)出非常明顯的向心增長形式，本濰坊市區(qū)城市規(guī)劃發(fā)展呈現(xiàn)出非常明顯的向心增長形式，本 地塊項目更是城市內城更新與改造的地塊項目更是城市內城更新與改造的典型案例。典型案例。按照濰坊市 目前城市發(fā)展趨勢，未來項目周邊將繼續(xù)更新，其相關配套 也將更加合理完善，成為濰坊市區(qū)改造帶動板塊的重要組成 部分。 各區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀及市場前景預測各區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀及市場前景預測 區(qū)域特點區(qū)域特點發(fā)展現(xiàn)狀發(fā)展現(xiàn)狀市場前景市場前景 地段環(huán)境市政配套人文特征 濰 城 區(qū) 傳統(tǒng)的政

10、治文化 經濟中心，但隨 著市政府的遷移， 該區(qū)域各項發(fā)展 指標下降 老城區(qū)環(huán)境相對較差，交通 狀況以及市政綠化情況均一 般，由于歷史規(guī)劃原因，導 致老城區(qū)顯得很擁擠，規(guī)劃 雜亂。但有白浪河沿線景觀 帶 市政配套 相對完善， 但各項配 套老化， 城區(qū)承載 壓力過大。 濰坊老住 戶為主， 流動人口 比例較小， 隨之改造 加速，人 口逐漸增 多 濰坊老的城市中心區(qū)域，隨著政府遷移， 市政配套老化，濰坊居民對此區(qū)域的認知市政配套老化，濰坊居民對此區(qū)域的認知 度較一般，現(xiàn)今加度較一般，現(xiàn)今加快舊城改造，該區(qū)域前快舊城改造，該區(qū)域前 景尚可景尚可 奎 文 區(qū) 城市中心區(qū)域， 政治經濟文化集 中，商貿發(fā)展迅

11、 速 成熟的區(qū)域，道路綠化環(huán)境 相對較好，并且有多處公園 市政景觀，虞河沿線景觀帶 效果很好，給區(qū)域帶來一定 的吸引力 配套完善， 發(fā)展勢頭 強勁 當地居民 較多，流 動人口相 對多些 該區(qū)域屬于濰坊城市中心區(qū)域，各項指標 都均發(fā)展到一定成熟階段，比較適合居住 生活，是新一輪的重點發(fā)展區(qū)域， 市市民對此區(qū)域的認知度很高，該區(qū)域的商民對此區(qū)域的認知度很高，該區(qū)域的商 品住宅檔次也比較高，代表濰坊較為先進品住宅檔次也比較高，代表濰坊較為先進 的地產市場，有很大的發(fā)展空間的地產市場，有很大的發(fā)展空間 開 發(fā) 區(qū) 經濟發(fā)展區(qū)域， 工廠企業(yè)較為集 中 開發(fā)區(qū)屬于新開發(fā)區(qū)域，市 政景觀綠化及交通情況均較

12、好，但是整體環(huán)境顯得有些 雜亂，區(qū)域還尚未建設完整 新興發(fā)展 區(qū)域，市 政配套有 待加強 當地居民 較少，多 以流動人 口落戶居 多 做為新崛起的區(qū)域，其配套尚不完善，但 城市各項建設指標發(fā)展迅速，在各類產品 競爭中都處于一個比較領先的地位， 市市政府的落座對于該區(qū)域的房價在近幾年政府的落座對于該區(qū)域的房價在近幾年 內得到迅速提升，該內得到迅速提升，該區(qū)域將發(fā)展成濰坊市區(qū)域將發(fā)展成濰坊市 另一城市中心另一城市中心 1.21.2、經濟因素、經濟因素 2003200320082008年年濰坊市濰坊市gdpgdp情況分析情況分析 近年來濰坊市宏觀經濟指標一直保持快速增長的趨勢； 經濟的快速、穩(wěn)定發(fā)展

13、，為房地產開發(fā)奠定了基礎，也會 帶動濰坊市民收入的不斷增長，城市居民購買力、消費欲 望也將得到進一步增強，需求得到進一步的鞏固； 濰坊人均gdp年增長率均在13%以上。增長速度保持較快 發(fā)展速度。 經濟的助推及需求拉動必將帶動濰坊市房地產市場快速經濟的助推及需求拉動必將帶動濰坊市房地產市場快速 發(fā)展。發(fā)展。 2008年，濰坊人 均gdp為23349元， 折合3364美元， 房地產市場正處 于快速發(fā)展階段。 2007年，濰坊gdp 為2056.02億元， 增速達到19.8%19.8%， 房地產進入快速 發(fā)展階段。 根據相關理論和 國際通用衡量標 準判斷，濰坊房 地產市場正進入 一個快速發(fā)展的 階

14、段。 人均人均gdpgdp與房地產發(fā)展關系與房地產發(fā)展關系 生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主 超速發(fā)展 單純數量型 快速發(fā)展 以數量為主，數量與質 量并重 平穩(wěn)發(fā)展，以質量為主， 數量與質量并重 緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型 小于小于4%4% 4-5% 4-5% 5-8% 5-8% 大于大于8%8% 萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展 國際通用衡量標準表明，宏觀經濟增長和人均國際通用衡量標準表明，宏觀經濟增長和人均gdpgdp水平決定了一個地區(qū)房水平決定了一個地區(qū)房 地產市場的發(fā)展階段。地產市場的發(fā)展階段。 800-4000800-4000美元美元4000-80004000-8000美元美元8

15、000-200008000-20000美元美元0-8000-800美元美元 啟動期 快速發(fā)展期 穩(wěn)定發(fā)展期 減緩發(fā)展期 gdpgdp與城市化進程與城市化進程 20082008年濰坊全市實現(xiàn)生產總值（年濰坊全市實現(xiàn)生產總值（gdpgdp）20562056億元，人均億元，人均gdpgdp達到達到2334923349元（按匯率折算約元（按匯率折算約 為為33643364美元）。目前濰坊市城市化進程處于高速增長階段。美元）。目前濰坊市城市化進程處于高速增長階段。 2003200320082008年年濰坊市民收入水平分析濰坊市民收入水平分析 近幾年，濰坊市居民的人均儲蓄額快速增加，環(huán)比增長率皆在13以

16、上，2008年增長13.9，人均儲蓄12164元。 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入亦呈現(xiàn)穩(wěn)步增長狀態(tài)，環(huán)比增長率在10以 上穩(wěn)步增加。2008年城市市區(qū)人均可支配收入達到13716元。 人均儲蓄存款額和人均可支配收入的快速增加，為房地產業(yè)的發(fā)展提人均儲蓄存款額和人均可支配收入的快速增加，為房地產業(yè)的發(fā)展提 供了大量的有效需求，是濰坊市房地產市場持續(xù)發(fā)展的保障。供了大量的有效需求，是濰坊市房地產市場持續(xù)發(fā)展的保障。 2003200320082008年濰坊市年濰坊市 產產業(yè)結構變動情況業(yè)結構變動情況 濰坊市第二產業(yè)在整個產業(yè)結構中所占的比例平穩(wěn)發(fā)展，與此相反第一產業(yè) 所占比例卻在逐年下降。第三產業(yè)發(fā)展也日

17、趨平穩(wěn)，其中很大一部分功勞要 歸結于第三產業(yè)中的房地產開發(fā)業(yè)的帶動。 城市化與工業(yè)化發(fā)展規(guī)律是正比發(fā)展，目前濰坊工業(yè)化程度較高，而城市化城市化與工業(yè)化發(fā)展規(guī)律是正比發(fā)展，目前濰坊工業(yè)化程度較高，而城市化 率相對較低，城市化發(fā)展?jié)摿Ψ浅４?。兩者之間的互動發(fā)展，必將帶來第三率相對較低，城市化發(fā)展?jié)摿Ψ浅４?。兩者之間的互動發(fā)展，必將帶來第三 產業(yè)的發(fā)展。第三產業(yè)的發(fā)展則帶來就業(yè)人口和有效需求人口的增加，也必產業(yè)的發(fā)展。第三產業(yè)的發(fā)展則帶來就業(yè)人口和有效需求人口的增加，也必 將帶動房地產市場的發(fā)展。將帶動房地產市場的發(fā)展。 2003200320082008年年濰坊市恩格爾系數變化情況濰坊市恩格爾系數變

18、化情況 從2003年到2008年濰坊市城市恩格爾系數逐步降低,2006年開始下降 速度明顯加快，市民消費質量顯著增強，預計今后幾年濰坊市恩格爾 系數將持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展。 根據聯(lián)合國糧農組織提出的標準，恩格爾系數在59%以上為貧困， 50-59%為溫飽，40-50%為小康，30-40%為富裕，低于30%為最富裕。 濰濰坊市民生活水平正處于富裕狀態(tài)。坊市民生活水平正處于富裕狀態(tài)。 濰坊市城區(qū)居民消費支出額逐年上升，消費能力的持續(xù)增長，是拉動房地產開發(fā)快速 發(fā)展的潛力因素。相比于消費支出的增多，居住消費占消費支出的比例在近三年呈遞減 狀態(tài)，主要收到以下影響： 1、目前濰坊居民人均住房面積32平米，省內僅

19、次于東營（東營人均住房面積33平 米）。市民住房比較寬裕。 2、近期濰坊推出大量樓盤，住房供應量多，部分居民處于觀望狀態(tài)，持幣待購。 3、目前濰坊住房消費群體主要是市區(qū)人口，市區(qū)周邊區(qū)域購買力尚未完全帶動起來。 從本項目來看，較低的住房消費比重說明濰坊市場目前的潛在購買力較大，如何將其從本項目來看，較低的住房消費比重說明濰坊市場目前的潛在購買力較大，如何將其 轉化成購買力是本項目思考之一，另外本項目規(guī)模較大轉化成購買力是本項目思考之一，另外本項目規(guī)模較大，將是周邊區(qū)域城市化人口的重，將是周邊區(qū)域城市化人口的重 要承載體要承載體。 2002200220082008年年濰坊市區(qū)住房消費支出情況濰坊

20、市區(qū)住房消費支出情況 從2003年到2008年濰坊市固定資產投資大體呈現(xiàn)上升趨勢，基礎設施 投資和房地產開發(fā)投資不斷增加，房地產需求得到進一步釋放。 在濰坊市政府城區(qū)規(guī)劃的影響下，其每年的基礎設施投資額穩(wěn)步增加。 2008年基礎設施投資902.5億元，環(huán)比增長30.1。 房地產開發(fā)投資快速增加，其占固定資產投資的比例亦呈現(xiàn)出逐年遞 增趨勢。20082008年年房地產投資房地產投資156.6156.6億元，將近固定資產投資的億元，將近固定資產投資的1313，位，位 居全省第四（房地產投資額前三位為青島、煙臺、濟南）。居全省第四（房地產投資額前三位為青島、煙臺、濟南）。 2003200320082

21、008年年濰坊市固定資產等投資情況濰坊市固定資產等投資情況 2003年2008年中，2003年供地面積 最多，近154公頃，占近五年供地總量的 39.13%。2007年濰坊市區(qū)土地成交量最 少，僅11.11公頃。政府對土地的控制力 度較大?？紤]前幾年成交土地量較多，考慮前幾年成交土地量較多， 今年房地產市場推出量仍將居高。今年房地產市場推出量仍將居高。 濰坊市區(qū)土地開發(fā)供應分析及商品房銷售情況分析濰坊市區(qū)土地開發(fā)供應分析及商品房銷售情況分析 2005年到2008年期間，濰坊市區(qū)商品房建 設發(fā)展迅速。每年投入施工的面積快速增長. 未來5年市場將出現(xiàn)大量商品房供應。 近3年商品房竣工面積以每年60

22、萬平米左右 的速度增長，而銷售面積增長僅每年而銷售面積增長僅每年2020多萬多萬 平米，供應超過需求，供需不平衡。平米，供應超過需求，供需不平衡。 本項目推出后將受到較大的市場競爭壓力本項目推出后將受到較大的市場競爭壓力。 1.31.3、社會因素、社會因素 1 1、人口總體特征、人口總體特征 截止到2008年，濰坊市總人口達859.13萬（比上年增長0.4）， 總戶數261.5萬戶；其中市轄區(qū)人口153.63萬。全市年出生人口84885 人，人口自然增長率4.34，性別比為105.6。據1人口抽樣調查， 全市年末常住人口883.61萬人。 （1）根據濰坊統(tǒng)計年鑒2009， 2008年底濰坊市轄

23、區(qū)年齡比例為： 主要人口年齡在3560歲之間，其次為 1835歲之間。 60歲以上人口占13.05，濰坊人口進入濰坊人口進入 老齡化。老齡化。 靜態(tài)人口特征靜態(tài)人口特征 （2）根據濰坊統(tǒng)計年鑒2009顯示，2008年底濰坊家庭平 均2.83人/戶，意即多數家庭為3口之家。 （3）2008年底，濰坊市社會從業(yè)人員比例為： 注釋：“非私營單位”指非私營單位中國有控股企業(yè)和集體控股等企業(yè) 靜態(tài)人口特征靜態(tài)人口特征 （4）2008年底，濰坊市職工平均工資為15192元（市轄區(qū)為16877元），其中非私 營單位為14742元/人，國有單位19267元/人，集體單位從業(yè)為11487元/人，其他非 私營單位

24、從業(yè)人員為12190元/人。 綜上，濰坊市民中綜上，濰坊市民中18183535歲的人群占歲的人群占29.8329.83，此部分人是目前及，此部分人是目前及 近幾年購房者的主要消費人群；另外占總量近幾年購房者的主要消費人群；另外占總量38.338.3的的35356060歲人群歲人群 則是二次置業(yè)的潛在客則是二次置業(yè)的潛在客戶。從職業(yè)來看，國有單位和非私營單位的戶。從職業(yè)來看，國有單位和非私營單位的 平均工資較高，且從業(yè)人員人數較多，是房地產消費的主要人群。平均工資較高，且從業(yè)人員人數較多，是房地產消費的主要人群。 靜態(tài)人口特征靜態(tài)人口特征 據我司對住宅消費的客戶分析據我司對住宅消費的客戶分析 濰

25、坊住宅消費群體近7成購房自用， 從來源地看，多是本地常住人口，約占購房總量的八成多； 近2/3的成交客戶是濰坊本地人，且項目周邊人群較多。 從年齡來看，購房者多在2145歲之間，尤以2135歲居多。 從從事行業(yè)來看，從事制作業(yè)、商業(yè)零售、科研教育、醫(yī)療衛(wèi) 生、金融/投資、公務員等行業(yè)較多些。 主流消費人群構成主流消費人群構成 靜態(tài)人口特征靜態(tài)人口特征 城市化率與城市發(fā)城市化率與城市發(fā)展展 濰坊市城市化率逐年提高，人口和產業(yè)向城鎮(zhèn)集聚，生產方式、交換濰坊市城市化率逐年提高，人口和產業(yè)向城鎮(zhèn)集聚，生產方式、交換 方式和生活方式向規(guī)?；⒓s化、市場化和社會化方向轉換，從而方式和生活方式向規(guī)模化、集

26、約化、市場化和社會化方向轉換，從而 推動房地產市場的不斷發(fā)展。推動房地產市場的不斷發(fā)展。 濰坊市總人口位居山東第二（僅次于臨沂），但其城市化率與山東全 省的46.8（數據來源：2008年山東省國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報） 尚有部分差距，城市化發(fā)展空間非常大。 濰坊流動人口量總體呈增長趨勢，增長速度變動較大。 流動人口與固定人口的比重較小，流動人口最多的2006年也僅是固定 人口的2.62（2006年，濟南的流動人口和固定人口的比例約為12）。 濰坊市固定人口與流動人口分析濰坊市固定人口與流動人口分析 綜上，濰坊市流動人口較少，人口異質性小，住房銷售以本綜上，濰坊市流動人口較少，人口異質性小，住

27、房銷售以本地為主，消費地為主，消費 認知趨同性強。認知趨同性強。 區(qū)域聚集人群分析及聚集區(qū)位預測區(qū)域聚集人群分析及聚集區(qū)位預測 （1）從濰坊市發(fā)展和十一五城市規(guī)劃來看，城市化擴張將改造周邊區(qū)域迎來 老城區(qū)新城市化的機會。 （2）濰坊近期建設規(guī)劃年限為20062010，在此期間勾勒出濰坊市“一心、 一環(huán)、一廊、一軸“的空間結構模式。其中，“一心”是優(yōu)化、提升中心城 市服務功能的主體，最核心的地段位于白浪河沿線從火車站到人民公園附近， 是濰坊最具活力、最繁華的地段?！耙画h(huán)”是提高城市運行效率的保障和引 導城市增長的框架。“一廊”則是以綠色休閑空間塑造為基礎，兩河之間低 密度開發(fā)建設現(xiàn)代都市服務業(yè)，

28、構建濰坊特有的綠色核心發(fā)展帶。“一軸” 是經濟發(fā)展軸。 鑒于人口往經濟發(fā)展區(qū)域聚集及沿交通路的兩側發(fā)展的趨勢，中心區(qū)域白浪 河沿線和市區(qū)一環(huán)周邊將成為將來的人群聚集區(qū)域?？紤]區(qū)域發(fā)展特點及各考慮區(qū)域發(fā)展特點及各 階層居民居住特點，中心區(qū)域將主要聚集二次及多次置業(yè)的中高層人群，一階層居民居住特點，中心區(qū)域將主要聚集二次及多次置業(yè)的中高層人群，一 環(huán)周邊將主要聚集一次及部分二次置業(yè)的中層收入人群及周邊區(qū)域人群。環(huán)周邊將主要聚集一次及部分二次置業(yè)的中層收入人群及周邊區(qū)域人群。 居民消費習慣居民消費習慣 根據居民擁有房產的情況大致分為如下各階層： 在城市中沒有住房的。主要包括：原沒有穩(wěn)定收入的城市居民

29、，倒閉的 企業(yè)工人或下崗的工人，新移民；擁有一套住房是他們的奢望。 在城市中有1套住房的。主要包括：城市中收入比較低下的本地居民， 新移民中收入較高的、有穩(wěn)定收入的居民；多數人欠了不少貸款，還清貸款 是他們的奮斗目標。 城市非中心地段有2-3套住房的。主要包括：城市中學歷較高，得到過 分房福利的本地居民；他們羨慕那些在城市中心地段有幾套住房的人。 城市中心有2-3套住房的。主要是：事業(yè)單位的工作人員，單位福利好， 收入比較高的、得到過分房福利的本地居民，朝九晚五，生活較為安逸。 有多套中高檔住宅、更高收入的商人。他們注重身份和地位的體現(xiàn)，在 充分享受生活的同時仍不斷奮斗，以積累更多的財富。同時

30、也較注重投資。 各階層生活方式分析各階層生活方式分析 行政機構人員：在山東各地中高檔樓盤的購買群體中行政辦公人 員所占的比重都比較大，這部分群體購買住宅時主要注重小區(qū)環(huán)境和 社區(qū)內部的生活氛圍，要求社區(qū)內有比較完善的配套?？紤]濰坊市行 政中心的所在地，本項目將會吸引較多行政機構人員購房。 企事業(yè)中高層管理人員：這部分包括私營企業(yè)的中高層管理人員， 他們大多有自己的住房，購買的主要目的是改善居住環(huán)境和居住氛圍。 他們比較注重小區(qū)內的配套設施，尤其是教育設施。注重戶型設計的 功能合理，追求房產的性價比。 私營企業(yè)老板及個體工商戶：這部分人多是依靠自己的艱苦創(chuàng)業(yè) 而成為成功人士的，多數文化水平不高，

31、這部分群體在房地產消費方 面，主要注重身份和地位的體現(xiàn)，注重社區(qū)的規(guī)模及社區(qū)環(huán)境，在戶 型方面主要追求寬敞舒適。 2 2、各階層居住方式及消費行為特征、各階層居住方式及消費行為特征分析分析 居民消費習慣居民消費習慣 1.41.4、技術因素、技術因素 以上科技技術多見于住宅項目。如天同雙羊新城項目的太陽能系統(tǒng)、 地源熱泵系統(tǒng)、中水回用系統(tǒng)、外墻保溫系統(tǒng)、低溫熱水地板輻射采 暖系統(tǒng)等六十余項新技術、新材料，成為濰坊首席國家級健康居住宅 示范小區(qū)。 技術因素技術因素 建筑新技術、新工藝得到較大 范圍內應用的包括：建筑節(jié)能 技術（如新型保溫、隔墻墻體 和屋面保溫技術與產品、管道 保溫、太陽能、太陽能照

32、明 等）、建筑節(jié)地技術、新型建 筑結構技術（如鋼結構技術及 配套產品） 環(huán)保新技術：建筑節(jié)水技術（如潔具與廚房的節(jié)水技術與產品、雨水收 集與凈化污水的回用技術與產品、分質供水技術與產品）綠色建材與新 型建筑節(jié)材技術（建筑涂料及地面、屋面、墻面磚瓦等產品可循環(huán)利用 新型建材技術、高強、高性能混凝土技術）環(huán)境工程與生態(tài)環(huán)境保護。 電話系統(tǒng) 網絡系統(tǒng) 電視系統(tǒng) 安防系統(tǒng) 對講系統(tǒng) 小區(qū)背景音樂 停車管理 ic卡系統(tǒng) 三表系統(tǒng) 安防技術：商業(yè)辦公大廈的 安防系統(tǒng)主要包括電視監(jiān)控、 防盜報警、門禁控制、停車 場管理等。居住小區(qū)的要求 建設主要由安全防范子系統(tǒng)安全防范子系統(tǒng)、 管理與設備監(jiān)控子系統(tǒng)管理與設

33、備監(jiān)控子系統(tǒng)、信信 息網絡子系統(tǒng)息網絡子系統(tǒng)構成的全套居 住小區(qū)智能化系統(tǒng)。 技術因素技術因素 市場上被采納的其他新技術還包括：建筑施工新技術（如信息化施工技術、地基基 礎施工技術）信息化技術（如建筑智能化管理與樓宇自控技術、城市給排水管網信 息化管理技術、物業(yè)管理信息化技術）工程勘察、測量技術與設備。 目前濰坊市場對建筑新技術的應用是一市場空白點，中高檔小區(qū)僅在電視目前濰坊市場對建筑新技術的應用是一市場空白點，中高檔小區(qū)僅在電視 監(jiān)控、門禁控制、停車場管理、安防系統(tǒng)、對講系統(tǒng)等方面有配置。本項監(jiān)控、門禁控制、停車場管理、安防系統(tǒng)、對講系統(tǒng)等方面有配置。本項 目應在此方面有所創(chuàng)新。目應在此方面

34、有所創(chuàng)新。 技術因素技術因素 1.51.5、宏觀市場總結、宏觀市場總結 宏觀市場環(huán)境分析總結宏觀市場環(huán)境分析總結 近幾年，國家及地方政府不斷通過各種政策對房地產市場進行調控，目的在于 抑制房價的快速增長。濰坊作為一個三級城市，房地產市場主要以本身需求為濰坊作為一個三級城市，房地產市場主要以本身需求為 主，宏觀調控對其不會產生太大影響，它仍將穩(wěn)定的發(fā)展。主，宏觀調控對其不會產生太大影響，它仍將穩(wěn)定的發(fā)展。 從濰坊出臺政策看，本項目屬于區(qū)舊城改造區(qū)域。項目開發(fā)受到政府政策支持。項目開發(fā)受到政府政策支持。 濰坊城市定位為工業(yè)化城市，它的繼續(xù)發(fā)展以及與外界交通的便利，必將引起 物流業(yè)、商業(yè)的發(fā)展，及外

35、來人口的入住，從而促進房地產市場的發(fā)展。物流業(yè)、商業(yè)的發(fā)展，及外來人口的入住，從而促進房地產市場的發(fā)展。 在近期的濰坊城市規(guī)劃中，本項目地塊位于濰城區(qū)，屬于商住用地，規(guī)模較大， 便于規(guī)模開發(fā)。且項目位于“一心、一環(huán)、一廊、一軸”中的火車站發(fā)展商圈， 區(qū)域繁榮之日可待。處于城市快速交通環(huán)，交通便利。伴隨舊城改造的加速，伴隨舊城改造的加速， 本地塊發(fā)展?jié)摿薮?。本地塊發(fā)展?jié)摿薮蟆?濰坊市區(qū)城市規(guī)劃發(fā)展呈現(xiàn)出非常明顯的向心增長形式，項目周邊已經擴展迅 速，其相關配套也已經逐漸完善，成為濰坊市區(qū)的重要組成部分。根據目前濰根據目前濰 坊城市發(fā)展，項目所在區(qū)域也是人口遷移區(qū)域之一，將為項目帶來巨大的客源

36、。坊城市發(fā)展，項目所在區(qū)域也是人口遷移區(qū)域之一，將為項目帶來巨大的客源。 從經濟來看，濰坊經濟快速、健康發(fā)展，居民收入、購買力不斷提升，經濟的助推及經濟的助推及 需求拉動將帶動濰坊市房地產業(yè)快速發(fā)展，產生更多的有效需求，為本項目發(fā)展奠定需求拉動將帶動濰坊市房地產業(yè)快速發(fā)展，產生更多的有效需求，為本項目發(fā)展奠定 了堅實的經濟基礎。了堅實的經濟基礎。 濰坊恩格爾系數較低，生活處于富裕水平；居住消費僅占消費支出的占9，購房潛力購房潛力 比較大。比較大。 濰坊市固定資產投資逐步上升，房地產需求得到進一步釋放。濰坊市固定資產投資逐步上升，房地產需求得到進一步釋放。另外，第三產業(yè)的快速 發(fā)展，各種商業(yè)、辦

37、公環(huán)境的需求及改善，對本項目東南部商業(yè)部分是利好因素。 隨著全市總人口與總戶數的增長，濰坊市城市化率的逐年提高，將必然帶來各種非物濰坊市城市化率的逐年提高，將必然帶來各種非物 質層面需求量的增加，推動房地產市場的不斷發(fā)展。質層面需求量的增加，推動房地產市場的不斷發(fā)展。 位置方面，位于濰城區(qū)中心處，又處于火車站商圈中心。 項目規(guī)模較大，在開發(fā)設計過程中可以承擔更多的科技因素，有利于產品的創(chuàng)新研究。項目規(guī)模較大，在開發(fā)設計過程中可以承擔更多的科技因素，有利于產品的創(chuàng)新研究。 濰坊房地產市場總體已進入發(fā)展階段，各種物業(yè)結構正逐漸趨于合理。房地產市場發(fā) 展形式較好。 宏觀市場環(huán)境分析總結宏觀市場環(huán)境分

38、析總結 2 2、市場競爭格局分析、市場競爭格局分析 2.12.1、市場現(xiàn)狀分析、市場現(xiàn)狀分析 市場現(xiàn)狀分析市場現(xiàn)狀分析 區(qū)域分布特點區(qū)域分布特點 濰城區(qū)濰城區(qū)奎文區(qū)奎文區(qū)開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)坊子區(qū)坊子區(qū) 板塊特點 傳統(tǒng)的政治文化經濟中 心，但隨著市政府的遷 移，該區(qū)域各項發(fā)展指 標下降。 城市中心區(qū)域， 政治 經濟文化集中，商貿 發(fā)展迅速。 經濟發(fā)展區(qū)域，工廠企業(yè) 較為集中。 區(qū)域市場發(fā)展 不夠成熟，配 套欠缺。 市政配套 市政配套相對完善，但 各項配套老化，城區(qū)承 載壓力過大。 配套完善，發(fā)展勢頭 強勁 新興發(fā)展區(qū)域，市政配套 有待加強。 市政配套較差 人文特征 濰坊老住戶為主，流動 人口逐漸增加的

39、趨勢 當地居民較多，流動 人口比較多 當地居民較少，多以流動 人口落戶居多 當地居民多， 流動人口較少 自然環(huán)境 老城區(qū)環(huán)境相對較差， 交通狀況以及市政綠化 情況均一般，由于歷史 規(guī)劃原因，導致老城區(qū) 顯得很擁擠，規(guī)劃雜亂。 有白浪河景觀帶。 成熟的區(qū)域，道路綠 化環(huán)境相對較好，并 且有多處公園市政景 觀，虞河沿線景觀帶 效果很好，給區(qū)域帶 來一定的吸引力。 濰城區(qū)屬于新濰城區(qū)域， 市政景觀綠化及交通情況 均較好，但是整體環(huán)境顯 得有些雜亂，區(qū)域還尚未 建設完整。 坊子區(qū)距市中 心相對較遠， 自然環(huán)境資源 一般，尚有待 于進一步建設 發(fā)展。 發(fā)展前景 前景可觀，加快舊城改 造，該區(qū)域前景看好。

40、 發(fā)展前景看好，區(qū)域 各項指標都均發(fā)展到 一定成熟階段。 崛起的區(qū)域，城市各項建 設指標發(fā)展迅速，前景看 好。 土地資源較豐 富，隨著城市 的快速發(fā)展， 區(qū)域前景看好。 板塊認知 一般高較高一般 開發(fā)樓盤整體狀況開發(fā)樓盤整體狀況 【濰城區(qū)】【濰城區(qū)】 樓盤名稱樓盤名稱 總建面（萬平米）總建面（萬平米）產品產品主力戶型主力戶型均價均價 白浪金沙8高層55平米一室、100-135平米三室3800 碧水豪廷8小高層、高層130/150平米三室、160/170平四室3300 城市印象2.965多層、高層80/90平米兩室、120/140平米三室2780起價 格調陽光3.8多層、小高層67平米一室、72

41、-103平米兩室3000 華景新城（一期）7.5（總16）多層、高層77-100平米兩室、115-140平米三室3100 華實小區(qū)（二期）2小高層83/94平米兩室、125平米三室2800 魯發(fā)名城（一期）6.5（總93）多層80-100平米兩室、100-120平米三室2700 玫瑰國際11多層、高層90-100平兩室、95/110-140平三室未定 名都百盛園3.75（總6）多層、高層92-99平米兩室、99-131平米三室3000 潤揚新城3（總12）高層40-50平米一室、60-70/91平米兩室3000 潤澤苑4多層90-110平米三室2460 三友華錦苑（二期）7.65多層80-90

42、平米兩室、120-140平米三室2900 萬興隆廣場5.5高層47/76平米一室、76/82平米兩室未定 西城名都（一期）8.7（總11）多層、小高層50-60平米一室、88-98/140平三室3400 鳶都新城（一期）9.76（總40）多層77平米兩室、90-100/123平米三室2900 市場現(xiàn)狀分析市場現(xiàn)狀分析 各區(qū)域樓盤分析各區(qū)域樓盤分析 【奎文區(qū)】【奎文區(qū)】 樓盤名稱樓盤名稱總建面（萬平米）總建面（萬平米）產品產品主力戶型主力戶型均價均價 北國之春9.9高層79-99平米兩室、105-120平米三室3000 丹桂里（一期）6.3864（總21.24）高層94平米兩室、103-145平

43、米三室3650 帝景灣7.5267高層、多層90/110平米兩室、137-152平米三室3800 東方名苑（一期）10（總30）高層80-110平米兩室、103-146平米三室3400 東方明珠13高層80-110平米兩室、120/152平米三室未定 東方御景1.0362多層、高層90/95平米兩室、130-170平米三室3000 東昊上河園50多層、高層90-110平米兩室、140平米三室3500 恒易星河（二期）5.5高層94-102平米兩室、113-178平米三室3500 江南印象濰州（一期）9.3（總15）多層80-86平米兩室、120-140平米三室2800 君尚綠世界7多層、小高層

44、77-96平米兩室、88/107/130平三室未定 領秀華城（三期）8.7多層、高層98-105平米兩室、117/123平米三室3200 龍澤名郡6高層、小高層90-101平米兩室、117-163平米三室3500 玫瑰園（一期）7.6（總12）高層、小高層78/81平米兩室、120-142平米三室3900 尚城盛和（一期)2（總15）多層90-120平米兩室及三室3000 盛世豪廷帝景苑（三期）35多層、高層未定未定 盛世豪廷觀?。ǘ冢?3多層、高層90/114-130平米三室未定 泰華領域5.8高層39-49平米一室3596 秀水花苑7.8未定未定未定 新龍橙堡1.01多層90平米兩室、1

45、15/135平米三室2800起 新新家園（二期）5.7多層80-100平米兩室、127-142平米三室3450 雍和家園1.5小高層95平米兩室、123平米三室3180 市場現(xiàn)狀分析市場現(xiàn)狀分析 各區(qū)域樓盤分析各區(qū)域樓盤分析 【開發(fā)區(qū)【開發(fā)區(qū)】 樓盤名稱樓盤名稱總建面（萬平米）總建面（萬平米）產品產品主力戶型主力戶型均價均價 北海公寓7高層87/107平米兩室、93-135平米三室2900 鼎邦麗池8.6高層87/102平米兩室、110-139平米三室3000 東方春天2.73高層、多層90余平米兩室、120-130平米三室 高層3300多層 3500 東方世紀城（一期）8.7（總13）高層、

46、多層90-130平米兩室、105-180平米三室2750 泛海城市花園5.2多層、別墅110平米三室、180平米四室4000 高速仁和盛廷14.5869未定未定未定 海信蘭郡9.8多層92-108平米兩室、130-147平米三室3200 翰林新城（二期）3.78小高層96平米兩室、133平米三室3300 和豐城市花園1.9077高層54平米一室、80-90平米兩室2880起價 匯嘉瑞景園23高層140平米以上三室、全部為大戶型未定 金馬怡園（一期）2.3（總46）多層77-95平米兩室、124/134平米三室3200 錦光公寓4.4918高層170-300平米三室3700 九龍山莊（二期）8.

47、6多層、小高層92-162平米三室3600 青青家園4.482小高層68平米一室、128/166平米三室未定 中和香檳花園3.37（總6.87）多層、高層89/96平米兩室、100-148平米三室3200 市場現(xiàn)狀分析市場現(xiàn)狀分析 各區(qū)域樓盤分析各區(qū)域樓盤分析 2.2、各區(qū)域樓盤現(xiàn)狀比較、各區(qū)域樓盤現(xiàn)狀比較 各區(qū)域樓盤開發(fā)現(xiàn)狀比較各區(qū)域樓盤開發(fā)現(xiàn)狀比較 小高層、高層產品隨著市場的發(fā)育成熟逐步得到市場的認可，消費者的小高層、高層產品隨著市場的發(fā)育成熟逐步得到市場的認可，消費者的 居住習慣仍以多層為主，市場上還存在大量多層產品。居住習慣仍以多層為主，市場上還存在大量多層產品。 濰城區(qū)濰城區(qū)奎文區(qū)奎

48、文區(qū)開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)坊子區(qū)坊子區(qū) 符合濰城區(qū)本 地人及工薪階 層的基本居住 習慣，目前濰 城區(qū)住宅項目 仍以高層為主， 同時有少量小 高層項目。 城市的一個中心 區(qū)域，并且沿虞 河景觀帶這個優(yōu) 勢資源而興起的 項目較多，并且 該區(qū)域土地資源 比較緊張，主要 是小高層和高層 產品居多。 開發(fā)區(qū)對于產品 類型來講比較復 雜，開發(fā)區(qū)土地 資源較為豐富， 并且與城市中心 區(qū)域有段距離， 多層、小高層、 高層產品云集。 該區(qū)域市場發(fā)展 不夠成熟，配套 欠缺，但土地資 源也相對較多， 目前在售的項目 基本以多層為主。 產品比較產品比較 各區(qū)域產品戶型面積基本同屬一個范圍段之內，沒有在產各區(qū)域產品戶型面積基本同

49、屬一個范圍段之內，沒有在產 品戶型品戶型上上形成差異化。形成差異化。 濰城區(qū)濰城區(qū)奎文區(qū)奎文區(qū)開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)坊子區(qū)坊子區(qū) 該區(qū)域戶型多 以兩室兩廳80- 100和三室兩 廳110-140為 主。 與維城區(qū)類似， 但該區(qū)域大戶型 產品要多一些， 有部分項目三室 兩廳戶型面積達 到140-160。 戶型面積以滿足根 本居住的中、小戶 型為主，主力戶型 面積在90-110之間。 該區(qū)域主要以80- 100平米的兩室居多， 三室戶型的面積也 相對其他區(qū)域較小。 各區(qū)域樓盤開發(fā)現(xiàn)狀比較各區(qū)域樓盤開發(fā)現(xiàn)狀比較 戶型比較戶型比較 隨著消費者消費意識及消費理念的提升，結合城市規(guī)劃配套的跟進，除坊子區(qū)外，隨著消費

50、者消費意識及消費理念的提升，結合城市規(guī)劃配套的跟進，除坊子區(qū)外， 其他三個區(qū)域的房價差距不是很大，尤其是濰城區(qū)和奎文區(qū)。（注：各區(qū)銷售價格也非其他三個區(qū)域的房價差距不是很大，尤其是濰城區(qū)和奎文區(qū)。（注：各區(qū)銷售價格也非 整個區(qū)域的均價，而是所選擇的調研項目的分析價格。）整個區(qū)域的均價，而是所選擇的調研項目的分析價格。） 濰城區(qū)濰城區(qū)奎文區(qū)奎文區(qū)開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)坊子區(qū)坊子區(qū) 目前該區(qū) 域的整體 房價相對 偏低低， 均價大約 在3000- 3300元左 右。 該區(qū)屬于濰坊城市中心 區(qū)域，是新一輪的重點 發(fā)展區(qū)域，市政配套完 善，市民認知度比較高， 該區(qū)域的商品住宅檔次 也比較高，代表濰坊較 為先進的地

51、產市場，目 前區(qū)域銷售均價約在 3400-3700左右。 開發(fā)區(qū)是濰坊正在崛起 的區(qū)域，在各類產品競 爭中都處于一個比較領 先的地位，市政府的落 座對于該區(qū)域的房價在 近幾年內得到迅速提升， 目前該區(qū)域房屋均價約 在3300-3600左右。 該區(qū)域市場發(fā)展 不夠成熟，配套 欠缺，房價較市 區(qū)整體偏低，在 售樓盤數量也較 少。目前區(qū)域銷 售均價約在 2500-2600左右。 各區(qū)域樓盤開發(fā)現(xiàn)狀比較各區(qū)域樓盤開發(fā)現(xiàn)狀比較 銷售價格比較銷售價格比較 根據銷售狀況的比較，四個區(qū)域的銷售狀況差距不是太大，結合消費者調查看出，濰坊根據銷售狀況的比較，四個區(qū)域的銷售狀況差距不是太大，結合消費者調查看出，濰坊

52、 市民置業(yè)沒有絕對的地域青睞性，各區(qū)域都將置業(yè)群體進行分流。市民置業(yè)沒有絕對的地域青睞性，各區(qū)域都將置業(yè)群體進行分流。 濰城區(qū)濰城區(qū)奎文區(qū)奎文區(qū)開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)坊子區(qū)坊子區(qū) 濰城區(qū)在售項目約 15個，占調查總量 的28。該區(qū)域銷 售速度比其它區(qū)域 相對較慢，多層產 品銷售速度較快， 小高層、高層產品 的銷售狀況不為樂 觀。在售項目的整 體銷售率能達到 60-80%。 奎文區(qū)目前在售樓 盤比較多，約21個， 占調查總量的40。 項目檔次也相對較 高，由于位置的優(yōu) 越性，該區(qū)域的銷 售狀況比較好。在 售項目的整體銷售 率能達到70-80%。 開發(fā)區(qū)在售樓盤比 較多，約15個，占 調查總量的28。 就目

53、前現(xiàn)狀來講， 開發(fā)區(qū)的商品房銷 售速度還是比較快 的，大多數項目于 去年年底開盤，目 前在售項目的整體 銷售率能達到70- 80%。 由于坊子區(qū)市場發(fā) 展不夠成熟，配套 欠缺，在售樓盤數 量也較少。由于價 格較市區(qū)明顯偏低， 銷售情況尚可，目 前在售項目的整體 銷售率能達到80% 左右。 各區(qū)域樓盤開發(fā)現(xiàn)狀比較各區(qū)域樓盤開發(fā)現(xiàn)狀比較 銷售狀況比較銷售狀況比較 通過上圖得知，目前市場上供應最多的面積區(qū)間為通過上圖得知，目前市場上供應最多的面積區(qū)間為90-11090-110平米，占供應總量的平米，占供應總量的33.2333.23。其次是。其次是 110-130110-130平米，占供應總量的平米，

54、占供應總量的24.95%24.95%。再次是。再次是70-9070-90平米，所占比例為平米，所占比例為21.3821.38。從銷售情況來。從銷售情況來 看，銷售量最多的也是看，銷售量最多的也是90-11090-110平米，消化率達將近平米，消化率達將近8080。其次銷售量第二的是。其次銷售量第二的是110-130110-130平米，消平米，消 化率達化率達63.563.5。銷售量第三的是。銷售量第三的是70-9070-90平米，消化率達平米，消化率達68.768.7。 各區(qū)域樓盤開發(fā)現(xiàn)狀比較各區(qū)域樓盤開發(fā)現(xiàn)狀比較 各面積區(qū)間供應銷售情況各面積區(qū)間供應銷售情況 2.32.3、市場供需對比分析、

55、市場供需對比分析 市場供需對比分析市場供需對比分析 通過對濰坊市場53個重點樓盤實地調研，其中在售的有45個，潛在供應的樓盤有8個。 現(xiàn)統(tǒng)計出目前市場上住宅供應量共計294.4788294.4788萬平米，存量共計81.36381.363萬平米。潛在 供應部分主要包括三部分：（1）尚未推出及后續(xù)開發(fā)的市場潛在供應量達342.8196342.8196萬 平米；（2）尚未推出的樓盤供應量達109.8786109.8786萬平米。 推售比=目前供應量/（目前供應量+潛在供應量）=294.48/（294.48+342.82）=46.21% 消化率=100%-（目前存量/目前供應量）%=100%-（81

56、.36/294.48）%=72.37% 06年平均消化率=72.8/117=62.22% 07年平均消化率=97.18/170=57.16% 08年平均消化率=117.28/247=47.48% 計算出平均消化率：（62.22%+57.16%+47.48%）/3=55.62% 由于以上數據屬于政府統(tǒng)計數據，該數據實效性較差，加上政府統(tǒng)計數據時間上要滯后于市場實際 情況，我們將政府數據與調查數據進行取值，取樣采用2/8法則，即政府數據權重80%，市場20%， 從新定義市場消化比例：55.62%*80%+72.37%*20%=58.97%58.97% 現(xiàn)有供應量統(tǒng)計現(xiàn)有供應量統(tǒng)計 09年在售項目供

57、需量： 09年在售項目市場供應量=294.48+158.42=452.9萬 09年在售項目市場消化量=452.9*58.97%=267.07萬 09年的潛在開發(fā)量（含遠期規(guī)劃）將高達109.88萬。數據為預估數據。但是根據濰 坊市歷年行情，尤其是新盤開發(fā)量，大規(guī)模項目基本上都是要分期開發(fā)的，一般以一 年作為一個周期，針對潛在項目，我們估算09年供應量，采用2/8法則，09年上市量為 潛在總供應量的20%，即09年潛在項目供應量=109.88*20%=21.98萬。 潛在項目消化量為：21.98萬*58.97%=12.96萬 0909年市場供需量年市場供需量 根據以上測算，09年的市場供應量大于

58、市場需求量，存在供需失衡。但09年的需求量 與往年相比也相對較大，因此09年濰坊房地產將呈現(xiàn)供大于求的狀態(tài)。 市場供需空間結構市場供需空間結構 市場總體供應市場總體供應消費群體需求消費群體需求存在空間存在空間 建筑形建筑形 態(tài)態(tài) 多層、高層為主 普通多層60.14%；小高層為22.06%；高 層為5.34%；花園洋房選擇率為7.47%； 多層、小高層、花園洋房 戶型結戶型結 構構 兩室、三室 兩室戶型需求比例為45.03%，三室戶型 需求比例為49.55%， 兩室、三室戶型均為主力 戶型面戶型面 積積 70-90平米的占到21.38%、90-110平米 的占到33.23%、110-130平米的

59、占到 24.95% 70-90平方米占27.30%；90-110平方米 占44.33%； 110-130平方米占17.02%。 90-110平米市場空間更大， 根據市場銷售情況，110- 130平米的也具有較大空間 園林景園林景 觀觀 在售項目園林景觀方面主要是簡單綠化、 有部分項目具有一些水景觀，綜合來講， 在售項目均難以形成真正項目景觀，體 現(xiàn)不出園林景觀在項目中的重要性。 植被和水景選擇比例最高，分別占比 40.78%和40.07% 針對具體要求方面，草坪比49.29%；樹 木比例占到29.43% 采用組團式綠化是市民首選，比例占到 57.8% 植被綠化是首選、且需要采 取景觀圖團方式

60、周邊配周邊配 套套 在售項目均處于一個比較成熟的大環(huán)境 之中，可依托部分市政資源 商業(yè)設施、超市等是最受關注的，占比 26.86%；中小學和醫(yī)療機構也非常受關 注，分別占比20.51%和17.86%； 本項目暫無市政配套資源， 根據大盤開發(fā)理論，可根據 自身情況及市場需求，適當 進行商業(yè)、教育、醫(yī)療等做 出相應配套。 內部配內部配 套套 依托項目本身沿街商業(yè)進行內部配套的 補充 小型超市/便利店是最受關注的，占比 23.23%；室外小型健身設施和診所/藥 店也非常受關注，分別占比18.31%和 17.59%； 根據項目自身條件， 適當 進行調整，做足內部配套設 施，可彌補區(qū)位上的劣勢 物業(yè)服物