房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算政策解讀與實(shí)務(wù)操作成都市課件

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅 清算政策解讀與實(shí)務(wù)操作 納稅人學(xué)校課題組 課題組成員：石煒、鐘歆宇、張軼、李平（財(cái)產(chǎn)與行為 稅處） 吳丹（溫江區(qū)地方稅務(wù)局） 余瑩瑩（新津縣地方稅務(wù)局） 徐艷（青羊區(qū)地方稅務(wù)局） 主講人：張軼 土地增值稅基本政策概述 土地增值稅前期管理分析 土地增值稅政策與企業(yè)會(huì)計(jì)制度異同比較 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清算審核常見(jiàn)問(wèn)題 內(nèi)容安排 新國(guó)八條新國(guó)八條 一、土地增值稅基本政策概述一、土地增值稅基本政策概述 土地增值稅實(shí)行先預(yù)征，后清算或核定征收的方式。目前我市土地增值稅預(yù)率具 體為： 1、對(duì)保障性住房 暫不預(yù)征土地增值稅。 2、普通住宅預(yù)征率為 1%。 3、非普通住宅預(yù)征率以其售價(jià)是否超過(guò)

2、普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)（即房管部門(mén)定期公布 的住房平均交易價(jià)格的 1.4倍）分別確定：未超過(guò)普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的為 1.5%；超過(guò)普通 住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)不足 20%（含20%）的為2%；超過(guò)普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn) 20%以上的為2.5%。 4、商用房預(yù)征率為2.5%。 ?土地增值稅征收規(guī)定土地增值稅征收規(guī)定 ?土地增值稅征收規(guī)定土地增值稅征收規(guī)定 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可 核定征收土地增值稅： 1、依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的； 2、擅自銷(xiāo)毀賬簿或拒不提供納稅資料的； 3、雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者 成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全 ，難以確定 轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的

3、； 4、符合土地增值稅清算條件、未按規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)、經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清 算，逾期仍不清算的； 5、申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。 ?土地增值稅征收規(guī)定土地增值稅征收規(guī)定 根據(jù)成都市地方稅務(wù)局、成都市財(cái)政局關(guān)于土地增值稅征管問(wèn)題的公告（2011年 第1號(hào)），我市核定征收率 具體為： 1、普通住宅（包括 保障性住房 ）核定征收率為 5%； 2、非普通住宅核定征收率為 6%； 3、商用房核定征收率為 7%。 ?土地增值稅清算政策土地增值稅清算政策 土地增值稅的清算，是指 納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、 法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地

4、增值稅稅額，并填 寫(xiě)土地增值稅清算申報(bào)表， 向主管稅務(wù)機(jī)關(guān) 提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手 續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于深入開(kāi)展土地增值稅清算工作的通知（稅總函2013658 號(hào)）土地增值稅 清算是納稅人應(yīng)盡義務(wù) ；對(duì)不履行清算義務(wù)的納稅人，要依據(jù)相關(guān)規(guī)定 的要求嚴(yán)肅處理；嚴(yán)控核定征收。 ?土地增值稅清算政策土地增值稅清算政策 清算時(shí)點(diǎn)，即清算單位在達(dá)到清算條件后，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的時(shí)點(diǎn)。審核 清算時(shí)點(diǎn)，需重點(diǎn)考慮兩方面因素： 第一，準(zhǔn)確界定 清算單位，以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批項(xiàng)目 ； 第二，準(zhǔn)確把握 清算條件，明確應(yīng)清算和可清算的不同標(biāo)準(zhǔn) 。 ?土地增

5、值稅優(yōu)惠政策土地增值稅優(yōu)惠政策 從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成 本之和，加計(jì)20%扣除。 建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，予以免稅。 因國(guó)家建設(shè)、城市實(shí)施規(guī)劃的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土 地增值稅。 新國(guó)八條新國(guó)八條 二、土地增值稅前期管理分析二、土地增值稅前期管理分析 土地增值稅清算管理規(guī)程第二章中有如下規(guī)定: 第六條：主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的日常稅收管理，實(shí)施項(xiàng)目管理。主管 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開(kāi)始 ，按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置臺(tái)帳，對(duì)納稅人項(xiàng) 目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)

6、收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤(pán)等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程情 況實(shí)行跟蹤監(jiān)控 ，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開(kāi)發(fā)同步 。 第七條：主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間的會(huì)計(jì)核算工作應(yīng)當(dāng)積極關(guān)注，對(duì)納稅 人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同 項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用 。 ?土地增值稅前期管理相關(guān)規(guī)定 ?土地增值稅前期管理相關(guān)環(huán)節(jié)土地增值稅前期管理相關(guān)環(huán)節(jié) 此環(huán)節(jié)需報(bào)送信息 土地取得信息 土地完稅信息 拆遷相關(guān)信息 有關(guān)土地成本的相關(guān)憑證 稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他資料 涉及土地出讓、轉(zhuǎn)讓、用途變 更、投資、合并、分立、非貨 幣性交易等多種取得形式。 合法有效憑證包括：土地出讓

7、 專用收據(jù)、土地轉(zhuǎn)讓發(fā)票、契 稅票據(jù)、投資驗(yàn)資報(bào)告及土地 評(píng)估報(bào)告、手續(xù)費(fèi)票據(jù)等。 包括：涉及土地征用及拆遷補(bǔ) 償?shù)南嚓P(guān)證明資料 ?土地取得環(huán)節(jié)土地取得環(huán)節(jié) 此環(huán)節(jié)需報(bào)送信息 項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建設(shè)工程施工許可證 ?立項(xiàng)開(kāi)辦環(huán)節(jié)立項(xiàng)開(kāi)辦環(huán)節(jié) “用地規(guī)劃許可證”及附“用 地紅線圖”確認(rèn)項(xiàng)目土地邊界； “工程規(guī)劃許可證”確認(rèn)分 期；”施工許可證“確認(rèn)竣工 時(shí)間。 此環(huán)節(jié)需報(bào)送信息 開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用二級(jí)科目 重要合同管理 日常信息、決算信息 稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他資料 重點(diǎn)關(guān)注業(yè)務(wù)發(fā)生的真實(shí)性、 合理性，取得憑證的合法、 有效性。 ?建筑施工環(huán)節(jié)建筑施工環(huán)節(jié) 重

8、點(diǎn)報(bào)送會(huì)計(jì)核算數(shù)、付款數(shù)、 發(fā)票數(shù)、決算數(shù)。 此環(huán)節(jié)需報(bào)送信息 房源信息登記 銷(xiāo)售合同登記、房款收取結(jié)算登記 房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同、 不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)票 每月、季報(bào)送銷(xiāo)售明細(xì)表 ?預(yù)售銷(xiāo)售環(huán)節(jié)預(yù)售銷(xiāo)售環(huán)節(jié) “銷(xiāo)售收入確認(rèn)”以房地產(chǎn)銷(xiāo) 售合同或不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)票確認(rèn) 清算收入。 采集商品房預(yù)售許可證、房源 明細(xì)登記表等。 此環(huán)節(jié)需報(bào)送信息 工程綜合驗(yàn)收?qǐng)?bào)告 工程竣工驗(yàn)收備案表 房屋面積實(shí)測(cè)明細(xì)表 稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他資料 ?竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié) 結(jié)合房屋面積實(shí)測(cè)報(bào)告書(shū)、項(xiàng) 目初始產(chǎn)權(quán)登記等資料，審核 上述資料所記載的公共配套設(shè) 施的性質(zhì)、面積與企業(yè)申報(bào)的 內(nèi)容是否相符。 判斷竣工時(shí)間，確定清算條件 和成

9、本截止時(shí)間。 新國(guó)八條新國(guó)八條 三、土地增值稅與企業(yè)會(huì)計(jì)制度異同比較三、土地增值稅與企業(yè)會(huì)計(jì)制度異同比較 取得土地使用權(quán)階段取得土地使用權(quán)階段 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)土地成本 政府地價(jià) 支付的土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、土 地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)、按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定取得 土地使用權(quán)過(guò)程中相關(guān)稅費(fèi)，如契稅。 取得土地使用權(quán) 所支付的金額 土地有關(guān)稅費(fèi) 向政府部門(mén)交納的土地使用金、耕地占用稅、土地 使用權(quán)初始登記費(fèi)等。 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出、 安置及動(dòng)遷支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)、征地包 干管理費(fèi)、拆遷管理費(fèi)等。 土地征用及 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 開(kāi)發(fā)建設(shè)階段

10、開(kāi)發(fā)建設(shè)階段 前期工程費(fèi)用前期工程費(fèi) 勘察丈量費(fèi) 包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地 基勘察費(fèi)、沉降觀測(cè)費(fèi)、日照測(cè)試費(fèi)、交通影響分析、防 雷檢測(cè)費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、施工放線 費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)。 包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目 可行性研究和水文地質(zhì)、 勘察、測(cè)繪、“三通一平” 等支出。 報(bào)批報(bào)建費(fèi) 包括：科研費(fèi)、圖紙審查費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、環(huán)境評(píng)估 費(fèi)和環(huán)境檢測(cè)費(fèi)、白蟻防治費(fèi)。 招標(biāo)及失標(biāo)費(fèi) 包含所有招標(biāo)及失標(biāo)費(fèi)，如勘察工程、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、 施工等的招標(biāo)及失標(biāo)費(fèi)；評(píng)標(biāo)專家費(fèi)、公證費(fèi)。 開(kāi)發(fā)建設(shè)階段開(kāi)發(fā)建設(shè)階段 前期工程費(fèi)用前期工程費(fèi) “三通一平”費(fèi) 臨時(shí)道路：接通紅線外施工用臨時(shí)道

11、路的設(shè)計(jì)、建 造費(fèi)用；臨時(shí)用電：接通紅線外施工用臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè) 計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及 拆除費(fèi)用；臨時(shí)用水：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水設(shè) 計(jì)的設(shè)計(jì)、建造、管線鋪設(shè)、改造、拆遷費(fèi)用；場(chǎng)地平 整：基礎(chǔ)開(kāi)挖前的場(chǎng)地平整、場(chǎng)地清運(yùn)、舊房拆除、綠 化遷移費(fèi)用； 包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目 可行性研究和水文地質(zhì)、 勘察、測(cè)繪、“三通一平 ”等支出。 建設(shè)方臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 指建設(shè)方承擔(dān)的臨時(shí)設(shè)施費(fèi)，包括：臨時(shí)圍墻、臨 時(shí)辦公室、臨時(shí)場(chǎng)地占用、臨時(shí)場(chǎng)地租賃費(fèi) 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 與規(guī)劃設(shè)計(jì)相關(guān)的費(fèi)用，包括：方案設(shè)計(jì)、施工圖 設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)顧問(wèn)費(fèi)、項(xiàng)目咨詢費(fèi)。 開(kāi)發(fā)建設(shè)階段開(kāi)發(fā)建設(shè)階段 建筑安裝工程費(fèi)建筑安

12、裝工程費(fèi) 基礎(chǔ)工程 包括樁基、基礎(chǔ)樁應(yīng)變及質(zhì)量測(cè)試費(fèi)、土石方、基礎(chǔ) 圍護(hù)、基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢及檢測(cè)費(fèi)、降水 以出包方式支付給承 包單位的建筑安裝工程費(fèi)， 以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安 裝工程費(fèi)。 獨(dú)立地下室 指獨(dú)立地下室工程（含人防工程）、含半地下、地下 車(chē)庫(kù)；非獨(dú)立地下室計(jì)入主體結(jié)構(gòu)部分 主體結(jié)構(gòu)及初裝修工程 主要包括混凝土框架（含獨(dú)立柱基和條基等基礎(chǔ)）砌 體、找平及抹灰、防水保溫、垂直運(yùn)輸、腳手架、超高 補(bǔ)貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體、內(nèi)墻保 溫、外墻保溫、屋面保溫、陽(yáng)臺(tái)欄桿等金屬結(jié)構(gòu)、外墻 飾面（涂料、面磚、石材、線條）公共部位（樓梯間、 大堂、電梯間）的簡(jiǎn)裝修（如防滑磚和涂料等）

13、、地上 獨(dú)立車(chē)庫(kù)。 幕墻及外裝飾包含采光頂棚、擦窗機(jī) 室內(nèi)精裝修工程 開(kāi)發(fā)建設(shè)階段開(kāi)發(fā)建設(shè)階段 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 市政配套費(fèi)（紅線外） 向政府部門(mén)交納的紅線外大市政配套費(fèi)，如果開(kāi)發(fā)商做 大市政配套，則為實(shí)際發(fā)生的外線外道路、水、電、氣、 蒸汽、通訊等建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi) 包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、 供水、供電、供氣、排污、 排洪、通信、照明、環(huán)衛(wèi)、 綠化等工程發(fā)生的支出。 道路橋梁工程費(fèi)指紅線內(nèi)的道路、橋梁、駁岸建造費(fèi)等 園林環(huán)境工程費(fèi) 項(xiàng)目所發(fā)生園林環(huán)境造價(jià)，包括：（1）綠化建設(shè)費(fèi),包 括公共綠化、組團(tuán)宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊 綠化支出；（2）建筑小品：雕塑、水景、環(huán)廊、假山

14、 等；（3）道路廣場(chǎng)鋪設(shè)；（4）圍墻建造費(fèi)：包括永久 性圍墻、圍欄及大門(mén)；（5）室外照明：室外照明電氣 工程，如路燈、草坪燈；（6）室外零星設(shè)施：兒童游 樂(lè)設(shè)施、運(yùn)動(dòng)器材、各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖、垃 圾桶、座椅、陽(yáng)傘等；（7）集中滅蚊、噴霧系統(tǒng)； 給水系統(tǒng)費(fèi) （1）管道系統(tǒng)：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井及 外接的消火栓等費(fèi)用；（2）水泵房：水泵房土建、設(shè) 備、安裝及裝修費(fèi)用等；（3）用水增容； 開(kāi)發(fā)建設(shè)階段開(kāi)發(fā)建設(shè)階段 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 采暖系統(tǒng)費(fèi) （1）管道系統(tǒng)；（2）熱交換站：熱交換站土建、設(shè)備、 安裝及裝修費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 指房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中，根據(jù)規(guī)定，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開(kāi)

15、發(fā)商，開(kāi)發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的 公共配套設(shè)施支出 公共配套設(shè)施費(fèi) 不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi) 發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施的 支出。 不可經(jīng)營(yíng)設(shè)施 在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收入的不可經(jīng)營(yíng)性公 共配套設(shè)施支出，包括居委會(huì)、派出所、崗?fù)?、兒童?lè) 園、自行車(chē)棚 可經(jīng)營(yíng)設(shè)施 在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營(yíng)慣例，其經(jīng)營(yíng)收入歸 于經(jīng)營(yíng)者或業(yè)委會(huì)的可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施的支出，如 建造幼托、郵局、圖書(shū)館、閱覽室、健身房、游泳池、 球場(chǎng)等設(shè)施 開(kāi)發(fā)建設(shè)階段開(kāi)發(fā)建設(shè)階段 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 工程管理顧問(wèn)費(fèi)支付給工程管理單位的費(fèi)用（代甲方） 直接組織、管理開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目的費(fèi)用，包括工資、 職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)

16、、修 理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、 勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo) 等。 工程管理咨詢（代甲方） 監(jiān)理費(fèi) 支付給聘請(qǐng)的監(jiān)理單位的費(fèi)用，包括設(shè)計(jì)監(jiān)理、工程監(jiān)理、 造價(jià)監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)理、安全監(jiān)理等 造價(jià)咨詢費(fèi) 支付給造價(jià)咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費(fèi)用、招標(biāo)代 理費(fèi)用、過(guò)程審計(jì)費(fèi)用 工程保險(xiǎn)費(fèi) 法律顧問(wèn)費(fèi) 專家評(píng)審費(fèi)支付給對(duì)設(shè)計(jì)方案、施工方案論證會(huì)所聘請(qǐng)的費(fèi)用 開(kāi)發(fā)建設(shè)階段開(kāi)發(fā)建設(shè)階段 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 物業(yè)管理完善費(fèi)用 包括按規(guī)定應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的物 業(yè)管理基金、公建維修基金或其它專項(xiàng)基金，以及小區(qū) 入住前投入的物業(yè)管理費(fèi) 直接組織、管理開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目的費(fèi)用，包括工資、 職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修

17、 理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、 勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo) 等。 營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi) （1）廣告設(shè)施費(fèi)；（2）銷(xiāo)售環(huán)境改造費(fèi)：會(huì)所、退出 銷(xiāo)售樓盤(pán)（含示范單位）周?chē)蠕N(xiāo)售區(qū)域的現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)、 工程、裝飾費(fèi)及工程返工損失；臨時(shí)銷(xiāo)售通道的設(shè)計(jì)、 工程、裝修等費(fèi)用；（3）售樓處裝修裝飾費(fèi)：包括設(shè)計(jì)、 裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費(fèi)。主體外搭 設(shè)的、使用用后將會(huì)拆除的售樓處還包括建造費(fèi)用；（4） 樣本間費(fèi)用：包括樣板間的設(shè)計(jì)、裝修、裝飾以及使用 期間的保潔、保安、維修費(fèi)。主體外搭設(shè)的、使用后將 會(huì)拆除的樣本房還包括建造費(fèi)用 工程人員人力成本 工程人員（指合約部、規(guī)劃部、工程部人員）的工資、 福利、加班、培訓(xùn)、招

18、聘費(fèi)用 開(kāi)發(fā)建設(shè)階段開(kāi)發(fā)建設(shè)階段 財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 利息支出還包括計(jì)入工程項(xiàng)目成本的利息支出 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用 銷(xiāo)售費(fèi)用 營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)費(fèi)招商的策劃費(fèi)、物業(yè)或?qū)張D的顧問(wèn)費(fèi) 房產(chǎn)交易費(fèi)轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)、登記費(fèi)、預(yù)售服務(wù)費(fèi) 招商人員人力成本招商人員的工資、福利、加班、培訓(xùn)、招聘費(fèi)用 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用 管理人員人力成本 工程、招商部門(mén)以外的管理人員的工資、福利、加班、培 訓(xùn)、招聘費(fèi)用 專業(yè)費(fèi)用設(shè)計(jì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、律師費(fèi)等專業(yè)機(jī)構(gòu)提供服務(wù)的費(fèi)用 開(kāi)發(fā)建設(shè)階段開(kāi)發(fā)建設(shè)階段 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 利息據(jù)實(shí)扣除利息不據(jù)實(shí)扣除 其他按4%以內(nèi)計(jì)算扣除全部按10%以內(nèi)計(jì)算扣除 計(jì)算基數(shù)利息支出 能夠按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?并提供金融機(jī)構(gòu)證明 不能按項(xiàng)

19、目計(jì)算分?jǐn)偦?無(wú)法提供金融機(jī)構(gòu)證明 計(jì)算基數(shù)（同左） 非金融機(jī)構(gòu)民間 借貸不得扣除 分支機(jī)構(gòu)支付給總機(jī) 構(gòu)的占用費(fèi)不得扣除 分支機(jī)構(gòu)支付給總機(jī)構(gòu)的 統(tǒng)借統(tǒng)貸利息不得扣除 逾期貸款利息、加息、 罰款不得扣除 新國(guó)八條新國(guó)八條 四、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清算審核常見(jiàn)問(wèn)題四、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清算審核常見(jiàn)問(wèn)題 對(duì)于房地產(chǎn)交易價(jià)格 低于本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格、 且無(wú)正當(dāng)理由 的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按以下方式處理： 1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定； 2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。 1、房地產(chǎn)交易價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的認(rèn)定 。 3

20、土地增值稅清算審核要點(diǎn)土地增值稅清算審核要點(diǎn) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、 抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移 時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地 產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)： 1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定； 2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。 2、 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品非貨幣銷(xiāo)售行為。 3 土地增值稅清算審核要點(diǎn)土地增值稅清算審核要點(diǎn) 一是地上車(chē)位不允許轉(zhuǎn)讓，不在土地增值稅的征稅范圍內(nèi)，不計(jì)算收入，不扣除成 本。 二是無(wú)產(chǎn)權(quán)的地下車(chē)位 ，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，如確認(rèn)

21、為發(fā)生轉(zhuǎn) 讓行為（如簽定轉(zhuǎn)讓合同，開(kāi)具銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，按照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)交納營(yíng)業(yè)稅），按已 轉(zhuǎn)讓部分確認(rèn)收入，并扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。否則，發(fā)生其他情形的（簽定非轉(zhuǎn)形式 合同，如租賃合同，開(kāi)服務(wù)業(yè)發(fā)票，按服務(wù)業(yè)交納營(yíng)業(yè)稅），不確認(rèn)收入，也不扣除相 關(guān)成本費(fèi)用。 三是有產(chǎn)權(quán)的地下車(chē)位 ，兩證齊全、可有償轉(zhuǎn)讓的車(chē)庫(kù)（位），清算時(shí)，按已轉(zhuǎn)讓 部分確認(rèn)收入，并扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。 3、車(chē)位銷(xiāo)售時(shí)，是否確認(rèn)收入及相關(guān)成本費(fèi)用。 3 土地增值稅清算審核要點(diǎn)土地增值稅清算審核要點(diǎn) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，建設(shè)物業(yè)管理用房、變電站、熱力站、無(wú)法 確權(quán)的人防工程和地下車(chē)庫(kù)等公共設(shè)施，這些公共設(shè)施屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主可無(wú)償 使用該類(lèi)資產(chǎn) ，其對(duì)應(yīng)的成本可在土地增值稅清算中予以扣除。 但實(shí)際上，開(kāi)發(fā)企業(yè)往往對(duì)此類(lèi)公共配套設(shè)施實(shí)施繼續(xù)控制，如對(duì)人防工程、地下 車(chē)庫(kù)等采取出租形式從中 獲取租金收入， 在土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)將這些公共配套設(shè)施 的成本從開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中扣除。 4、房地產(chǎn)企業(yè)將人防工程、地下車(chē)庫(kù)等采取出租形式，獲取租金收入， 這部分成本是否允許