萬(wàn)科進(jìn)軍珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)可行性報(bào)告157p

1、正 文 目 錄第一部分 珠海城市發(fā)展綜述1一、珠海城市概述1二、珠海的城市建設(shè)狀況3三、珠海經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展特征6四、珠海市人口發(fā)展特征11五、珠海政府的施政綱要13六、珠澳經(jīng)濟(jì)及城市發(fā)展的聯(lián)動(dòng)15七、總論：珠海城市綜合素質(zhì)不斷提升，房地產(chǎn)空間廣闊15第二部分 珠海市房地產(chǎn)行業(yè)分析17一、珠海房地產(chǎn)各級(jí)市場(chǎng)發(fā)展特征17二、珠海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)政策及主要成本支出26三、珠海舊城改造及商品房爛尾現(xiàn)象專(zhuān)題研究28四、總論：珠海房地產(chǎn)行業(yè)有效供給不足，吸引力逐步增強(qiáng)34第三部分 珠海商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概況38一、珠海商業(yè)地產(chǎn)概況38二、珠海商業(yè)地產(chǎn)近年來(lái)的發(fā)展特征40三、04年珠海商業(yè)地產(chǎn)總體特征42四、珠海各板

2、塊商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特征45五、總論：珠海商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展層次低，但發(fā)展空間逐步擴(kuò)大57第四部分 珠海各板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)研究60一、拱北板塊60二、夏灣板塊65三、吉大板塊70四、老香洲板塊75五、新香洲板塊81六、前山板塊87七、唐家板塊92八、南屏、橫琴、斗門(mén)、金灣板塊98第五部分 珠海商品房市場(chǎng)需求特征103一、珠海城鎮(zhèn)居民總體生活水平103二、珠海城鎮(zhèn)居民目前的居住狀況105三、珠海置業(yè)者的置業(yè)偏好107四、典型項(xiàng)目的客戶研究120第六部分 珠海各類(lèi)產(chǎn)品形態(tài)分析124一、珠海房地產(chǎn)各類(lèi)物業(yè)建筑形態(tài)研究124二、小戶型產(chǎn)品研究137三、海景樓研究145四、珠海房地產(chǎn)行業(yè)各類(lèi)檔次商品房供需狀況154五

3、、珠海房地產(chǎn)行業(yè)目前住宅產(chǎn)品創(chuàng)新一覽表157圖 表 目 錄圖表 1：珠三角九市g(shù)dp水平（04年前三季度）6圖表 2：珠三角九市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度7圖表 3：歷年來(lái)珠海城市g(shù)dp的發(fā)展8圖表 4：歷年來(lái)珠海固定資產(chǎn)投資額8圖表 5：珠三角九市人均可支配收入比較（04年1-9月份）9圖表 6：歷年來(lái)珠海居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)的變遷9圖表 7：珠海人均可支配收入的增長(zhǎng)10圖表 8：珠海居民金融機(jī)構(gòu)存款余額的增長(zhǎng)10圖表 9：珠海旅游業(yè)的發(fā)展11圖表 10：城市人口的年齡分布特征12圖表 11：珠三角九市固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投資狀況20圖表 12：珠三角九市投資增長(zhǎng)率及房地產(chǎn)投資比重比較20圖表 13：珠三角

4、九市房地產(chǎn)銷(xiāo)售狀況分析21圖表 14：珠三角八市房商品房銷(xiāo)售均價(jià)狀況分析21圖表 15：近年來(lái)商品房交易價(jià)格走勢(shì)22圖表 16：歷年來(lái)珠海房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)情況23圖表 17：珠海二手房市場(chǎng)近年來(lái)交易量的走勢(shì)24圖表 18：珠海二手房近年來(lái)交易金額走勢(shì)25圖表 19：珠海二手房近年來(lái)成交價(jià)格走勢(shì)25圖表 20：市區(qū)內(nèi)各類(lèi)工程狀態(tài)爛尾項(xiàng)目比重31圖表 21：各類(lèi)工程狀態(tài)的爛尾項(xiàng)目在各板塊間的分布31圖表 22：各類(lèi)規(guī)模爛尾樓的構(gòu)成狀況32圖表 23：各類(lèi)規(guī)模爛尾項(xiàng)目的區(qū)域分布32圖表 24：各類(lèi)狀態(tài)爛尾樓的規(guī)模分布特征33圖表 25：各類(lèi)功能的爛尾項(xiàng)目構(gòu)成33圖表 26：珠三角九市人均居住面積3

5、4圖表 27：近6年來(lái)的施工及竣工面積40圖表 28：近年來(lái)商業(yè)物業(yè)的銷(xiāo)售面積41圖表 29：近年來(lái)商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格的變遷41圖表 30：近年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的空置率狀況42圖表 31：各區(qū)住房管理情況107圖表 32：珠海居民置業(yè)的居住板塊偏好108圖表 33：對(duì)各類(lèi)商業(yè)配套的偏好程度108圖表 34：對(duì)各類(lèi)生活配套的偏好程度109圖表 35：對(duì)各類(lèi)文化配套的偏好程度109圖表 36：對(duì)各類(lèi)教育設(shè)施的偏好程度110圖表 37：對(duì)周邊自然景觀的偏好程度110圖表 38：對(duì)社區(qū)規(guī)模的偏好111圖表 39：對(duì)會(huì)所檔次的要求111圖表 40：珠海市民購(gòu)房時(shí)喜歡的住宅類(lèi)型112圖表 41：珠海市民購(gòu)房時(shí)首要

6、考慮的產(chǎn)品因素112圖表 42：購(gòu)房時(shí)看重的相關(guān)因素113圖表 43：可承受的住宅最高總價(jià)113圖表 44：可承受的首期款114圖表 45：選擇的付款方式114圖表 46：選擇的住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)115圖表 47：購(gòu)房選擇的類(lèi)型115圖表 48：選擇客廳的建筑面積116圖表 49：選擇餐廳的建筑面積116圖表 50：選擇廚房的建筑面積117圖表 51：選擇衛(wèi)生間的建筑面積117圖表 52：選擇主臥室的建筑面積118圖表 53：對(duì)物業(yè)管理的滿意度118圖表 54：對(duì)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的滿意度119圖表 55：對(duì)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的滿意度119圖表 56：客戶的年齡分布120圖表 57：客戶的區(qū)域來(lái)源分析1

7、21圖表 58：小高層住宅分布比例圖129圖表 59：高層建筑分布比例圖132圖表 60：別墅項(xiàng)目分布比例圖134圖表 61：近兩年小戶型各類(lèi)產(chǎn)品套數(shù)比重140圖表 62：各板塊各類(lèi)小戶型產(chǎn)品供應(yīng)量比較研究140圖表 63：各板塊土地供應(yīng)及可售建筑物業(yè)規(guī)模及分布圖146圖表 64：各板塊建筑面積比147圖表 65：各板塊的海景樓容積率比較147圖表 66：各板塊各類(lèi)產(chǎn)品供應(yīng)研究148圖表 67：海景樓板塊各類(lèi)產(chǎn)品均價(jià)圖149圖表 68：戶型比例圖152圖表 69：各類(lèi)物業(yè)目前的總體銷(xiāo)售進(jìn)度153圖表 70：04年旭日灣各類(lèi)物業(yè)的銷(xiāo)售狀態(tài)153附 件 目 錄附件1-1：珠海六大經(jīng)濟(jì)功能區(qū)1附件1

8、-2：珠海大型交通設(shè)施的規(guī)劃與分布2附件1-3：珠海近年來(lái)已立項(xiàng)及在建的大型工程4附件1-4：珠海旅游業(yè)發(fā)展概況11附件1-5：澳門(mén)特別行政區(qū)概況12附件2-1：04年土地交易狀況一覽22附件2-2：珠海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)情況24附件2-3：上報(bào)市府各部門(mén)的報(bào)批報(bào)建程序26附件2-4：珠海市城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法及物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)28附件2-5：珠海目前的管道燃?xì)馐褂脿顩r37附件2-6：關(guān)于調(diào)整我市購(gòu)房入戶政策的通知39附件2-7：26條城中舊村共計(jì)38個(gè)自然村基本情況40附件2-8：舊城改造的相關(guān)政策41附件2-9：珠海“爛尾樓”項(xiàng)目清單42附件2-10：珠海目前知名外埠發(fā)展商的概況

9、49附件6-1：珠海海景樓盤(pán)抽樣盤(pán)源及產(chǎn)品說(shuō)明列表51附件6-2：04年開(kāi)發(fā)海景樓盤(pán)產(chǎn)品供應(yīng)量一覽表52附件6-3：海景盤(pán)三級(jí)市場(chǎng)價(jià)格一覽表53附件6-4：2000-2004年珠海市主流在開(kāi)發(fā)（含在售）海景項(xiàng)目一覽表54第一部分 珠海城市發(fā)展綜述一、珠海城市概述（一）城市簡(jiǎn)介珠海一座著名的花園式海濱城市，東與香港水域相連，南與澳門(mén)陸地相接，為中國(guó)最早設(shè)立的經(jīng)濟(jì)特區(qū)之一。全市總面積7653平方公里，總?cè)丝?23.5萬(wàn)人。（二）地理位置珠海位于廣東省南部，珠江出?？谖靼?。東與深圳、香港隔海相望；南與澳門(mén)相連，西鄰新會(huì)、臺(tái)山市，北與中山市接壤，距廣州市約140公里。（三）地貌特征陸海總面積為7653

10、平方公里，其中陸地面積1687.8平方公里，島嶼146個(gè)，海島總面積236.9平方公里，海岸線、島岸線全長(zhǎng)690公里。市區(qū)內(nèi)陸部分地勢(shì)由西北向東南傾斜，地勢(shì)平緩，倚山臨海。（四）氣候珠海屬亞熱帶海洋性氣候，常受南亞熱帶季候風(fēng)侵襲，多雷雨。年均氣溫22.3，最低氣溫2.5。年降雨量1770.4毫米，其中4-8月降雨量最多。（五）人文歷史環(huán)境珠海在公元前221年（秦）隸屬南?？しh，地域歷史悠久，人杰地靈，在歷史上，尤其是在近代史中珠海涌現(xiàn)出眾多聞名中外的英才：中華民國(guó)第一位內(nèi)閣總理唐紹儀，首任清政府駐檀香山總領(lǐng)事陳芳，中華全國(guó)總工會(huì)第一任委員長(zhǎng)林偉民，省港大罷工領(lǐng)導(dǎo)人蘇兆征，清華大學(xué)第一任校長(zhǎng)

11、唐國(guó)安，我國(guó)第一位世界冠軍容國(guó)團(tuán)，我國(guó)第一位在美國(guó)取得博士學(xué)位的留學(xué)生容閎，畫(huà)家、詩(shī)人、文學(xué)家蘇曼殊，著名版畫(huà)家古元，著名實(shí)業(yè)家唐廷樞，上海仁濟(jì)醫(yī)院創(chuàng)辦人徐潤(rùn)。歷史古跡豐富，擁有青銅時(shí)代高欄島寶鏡灣摩崖石刻畫(huà)、光緒帝賜清府駐檀香山總領(lǐng)事陳芳梅溪牌坊和唐紹儀在宣統(tǒng)1年至民國(guó)4年建造的唐家共樂(lè)園。（六）珠海行政區(qū)劃 基于珠海市政府的“功能區(qū)帶動(dòng)戰(zhàn)略”，珠海市還設(shè)立了獨(dú)立行政管理的六大經(jīng)濟(jì)功能區(qū)，詳見(jiàn)附件1-11、香洲區(qū)珠海市中心城區(qū)，全區(qū)總面積519平方公里，常住人口73.86萬(wàn)人。下轄獅山、灣仔、拱北、吉大、香灣、梅華、前山、翠香8個(gè)街道辦事處和唐家灣、南屏、橫琴3個(gè)鎮(zhèn)。2、斗門(mén)區(qū)珠海市次中心城

12、區(qū)，全區(qū)總面積674.8平方公里，常住人口31萬(wàn)，下轄井岸鎮(zhèn)、白蕉鎮(zhèn)、斗門(mén)鎮(zhèn)、乾務(wù)鎮(zhèn)、蓮洲鎮(zhèn)和白藤辦事處。3、金灣區(qū)珠海市次中心城區(qū)，全區(qū)海陸面積1600平方公里，總?cè)丝谥挥?9萬(wàn)人，其中戶籍人口11萬(wàn)人。下轄三灶、南水、平沙、紅旗四鎮(zhèn)。（七）與周邊城市的交通聯(lián)結(jié) 珠海已提出并正在規(guī)劃更為完善的城際交通體系，具體大型交通設(shè)施的規(guī)劃及布局詳見(jiàn)附件1-2珠海南以蓮花、橫琴大橋與澳門(mén)陸路連接，東以九洲港與香港、澳門(mén)水路相通，通過(guò)京珠高速與中山及周邊城市相連。此外，規(guī)劃論證中的珠港澳大橋、珠澳海底隧道以及即將動(dòng)工復(fù)工的廣珠城際快軌、廣珠鐵路等將在很大程度上提升珠海的區(qū)位價(jià)值，更進(jìn)一步地融入到大珠三角圈

13、中。至廣州：90分鐘60分鐘都市圈二、珠海的城市建設(shè)狀況 本節(jié)第1、2部分引自珠海市城市總體規(guī)劃（2001-2020）（一）城市發(fā)展的目標(biāo)在規(guī)劃期內(nèi)（2020年以前），把珠海建設(shè)成為綜合實(shí)力雄厚，社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、人口、資源、環(huán)境全面協(xié)調(diào)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)特區(qū)；成為有較強(qiáng)輻射力和吸引力，經(jīng)濟(jì)繁榮、交通發(fā)達(dá)、秩序優(yōu)良、文明富庶的現(xiàn)代化區(qū)域性中心城市；成為以信息技術(shù)為龍頭的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，集聚力強(qiáng)的產(chǎn)、學(xué)、研一體化創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地及高附加值的產(chǎn)品出口創(chuàng)匯基地；成為亞熱帶海濱花園城市和具有國(guó)際影響的濱海風(fēng)景旅游勝地。（二）發(fā)展思路及基本方針推進(jìn)新型工業(yè)化，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)；工業(yè)西進(jìn)，城市西拓，加快城市化步伐，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)

14、濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展；完善城市交通網(wǎng)絡(luò)，加快“海港、空港”發(fā)展步伐，促進(jìn)區(qū)域間經(jīng)濟(jì)的合作；科教興市，辦好大學(xué)園區(qū)，增強(qiáng)城市核心競(jìng)爭(zhēng)力；進(jìn)一步擴(kuò)大開(kāi)放，推動(dòng)體制和管理創(chuàng)新，完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制。（三）珠海城鎮(zhèn)空間布局以主城區(qū)為中心，以金灣區(qū)、斗門(mén)區(qū)為次中心，形成“主城區(qū)次中心城外圍新城中心鎮(zhèn)”構(gòu)成的多層次、組團(tuán)型新城鎮(zhèn)空間布局。（四）珠海主城區(qū)土地資源及利用狀況2000年，珠海主城區(qū)現(xiàn)狀人口68萬(wàn)，建成區(qū)約56平方公里，其中居住用地22平方公里。其中：中心城現(xiàn)狀人口41萬(wàn)，建成區(qū)約36平方公里，閑置住宅用地約2平方公里。南屏、灣仔地區(qū)總面積約71平方公里，建成區(qū)約25平方公里，閑置土地約4平方公里。橫

15、琴地區(qū)總面積約86平方公里，建成區(qū)約5平方公里，閑置用地約8平方公里。唐家灣地區(qū)（包括淇澳島）總面積約115平方公里，現(xiàn)有人口6萬(wàn)人，建成區(qū)約19平方公里，閑置用地約16平方公里。圖表 1：香洲區(qū)內(nèi)閑置土地的分布狀況由以上圖表可以看出，在香洲區(qū)內(nèi)，唐家灣、橫琴是閑置土地最為集中的區(qū)域，然而，從環(huán)境來(lái)看，唐家灣、橫琴自然風(fēng)光優(yōu)美，人口密度較低，商品房開(kāi)發(fā)有著廣闊的發(fā)展前景。（五）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)狀況通過(guò)近20余年來(lái)的建設(shè)，珠海的城際交通網(wǎng)絡(luò)以及各類(lèi)網(wǎng)管設(shè)施逐漸成熟，基礎(chǔ)設(shè)施配套進(jìn)一步完善。水電網(wǎng)、有線電視網(wǎng)、寬帶通信網(wǎng)覆蓋率處于全國(guó)較高水平。 有關(guān)珠海城市基礎(chǔ)設(shè)施的詳細(xì)信息請(qǐng)見(jiàn)附件1-2；較為完善的

16、基礎(chǔ)設(shè)施為珠海城市的進(jìn)一步發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。（六）近年政府重點(diǎn)投資的大型項(xiàng)目 其他各類(lèi)大型項(xiàng)目詳見(jiàn)附件1-3珠海政府近年來(lái)一直將投資的重點(diǎn)放在交通、能源電力、高新技術(shù)等方面，在05年廣東省148項(xiàng)重點(diǎn)項(xiàng)目中，與珠海密切相關(guān)有8個(gè)大型項(xiàng)目，內(nèi)容主要涉及公路港口工程、電力工程、快速交通工程、環(huán)保工程和高新技術(shù)工程。這些大型項(xiàng)目的投入對(duì)于調(diào)整珠海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、提升珠海的區(qū)域輻射力有著非常深遠(yuǎn)的意義。項(xiàng)目名稱(chēng)建設(shè)規(guī)模計(jì)劃竣工時(shí)間總投資（萬(wàn)元）04年累計(jì)完成投資（萬(wàn)元）京珠高速公路廣珠北段27公里2005240000126789西部沿海高速公路珠海段55公里2005356878124600江珠高速公路5

17、3.2公里，江門(mén)段21公里，珠海段32.2公里200623445063503廣珠西線高速公路二期順德至中山段46公里20074900000珠海電廠3、4號(hào)機(jī)260萬(wàn)千瓦2007538117112300珠三角軌道交通廣州至珠海段（含中山至江門(mén)段）131公里中山至江門(mén)段26公里2008182000034800火電廠脫硫重點(diǎn)工程 珠海電廠1、2號(hào)機(jī)脫硫270萬(wàn)千瓦煙氣脫硫2006622004000珠海金山軟件股份有限公司wps網(wǎng)絡(luò)辦公系統(tǒng)廬山技術(shù)產(chǎn)業(yè)化示范工程年產(chǎn)10萬(wàn)套wps網(wǎng)絡(luò)辦公系統(tǒng)200456483048三、珠海經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展特征（一）經(jīng)濟(jì)總量小，但生產(chǎn)力水平較高由于城市規(guī)模所限，珠?？傮w經(jīng)濟(jì)

18、水平明顯低于珠三角其他城市。但04年的人均gdp水平來(lái)看，珠海全市人均gdp為4.18萬(wàn)元人民幣 珠三角其他多數(shù)城市的人均gdp數(shù)據(jù)尚未正式公布，因此，關(guān)于人均gdp指標(biāo)不便于做橫向比較分析；，表明珠海已進(jìn)入住宅產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展 但人均gdp在4萬(wàn)6.6萬(wàn)元人民幣之間時(shí)，表明城市已進(jìn)入住宅產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期；的時(shí)期。圖表 2：珠三角九市g(shù)dp水平（2004年）（二）城市經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)代化水平較低，但第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展較快從目前的三次產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成來(lái)看（第三產(chǎn)業(yè)僅占gdp的39.6%），珠海的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)代化水平仍然較低。但在珠三角城市圈中，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度相對(duì)較快。圖表 3：珠三角九市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度（三）技術(shù)密

19、集型產(chǎn)業(yè)逐漸成為珠海的支柱產(chǎn)業(yè) 支柱產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)出三個(gè)顯著特征：1、支柱產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)率較高，其凈產(chǎn)出在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有較大比重；2、支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已相對(duì)成熟，產(chǎn)業(yè)集中度和技術(shù)水平相對(duì)較高；3、支柱產(chǎn)業(yè)具有階段性電子信息、家用電器、石油化工、精密制造業(yè) 珠海的精密制造業(yè)主要包括航空航天、表計(jì)、辦公自動(dòng)化、精密儀器、數(shù)碼產(chǎn)品等；、能源電力、生化醫(yī)藥是珠海的六大支柱產(chǎn)業(yè)。其中精密制造業(yè)是04年發(fā)展速度最快的產(chǎn)業(yè)，04年珠海精密制造業(yè)總產(chǎn)值超過(guò)90億元，同比增長(zhǎng)54%，約占珠海04年gdp的16%，從珠海支柱產(chǎn)業(yè)的第六位躍居第四位。從珠海支柱產(chǎn)業(yè)的分布及發(fā)展特征可以看出，技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)在珠海六大

20、支柱產(chǎn)業(yè)占有相當(dāng)高的份額，尤其是精密制造業(yè)在04年的快速發(fā)展進(jìn)一步提升了珠海支柱產(chǎn)業(yè)的技術(shù)集約性。技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)成為珠海的支柱產(chǎn)業(yè)將促使人口結(jié)構(gòu)中高素質(zhì)、高收入人才比重的提升，也有助于提升珠海城市中產(chǎn)階層的比重，這對(duì)于提高住宅商品房的有效需求有著十分重要的積極意義。（四）城市經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速較快1、近年來(lái)城市g(shù)dp穩(wěn)步增長(zhǎng)，增幅保持在11%16%之間圖表 4：歷年來(lái)珠海城市g(shù)dp的發(fā)展 本節(jié)及以下關(guān)于珠海經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程的數(shù)據(jù)均出于珠海統(tǒng)計(jì)局公布信息；2、固定資產(chǎn)投資逐年穩(wěn)步增長(zhǎng)，尤其在04年來(lái)，固定資產(chǎn)投入增幅明顯近年來(lái)，珠海固定資產(chǎn)投入逐年穩(wěn)步增長(zhǎng)，尤其在04年固定

21、資產(chǎn)投入的增幅更為明顯 增幅明顯主要基于兩點(diǎn)原因：其一，03年7月以來(lái)，政府取消了對(duì)非城中村項(xiàng)目停工的禁令，使房地產(chǎn)業(yè)的投資更加活躍；其二，04年集中了較多的大型基建工程，如市內(nèi)公路的興建及改造、填海工程、工業(yè)區(qū)建設(shè)等。關(guān)于近年來(lái)主要的城建大型工程信息詳見(jiàn)附件1-3，04年全年完成固定資產(chǎn)投資179.6億元，同比增長(zhǎng)27.3%，其中基礎(chǔ)建設(shè)增幅達(dá)35.3%，房地產(chǎn)投資增幅達(dá)4.3%。圖表 5：歷年來(lái)珠海固定資產(chǎn)投資額（五）消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)繁榮，城市消費(fèi)能力穩(wěn)步增長(zhǎng)從04年前三季度的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，珠海的人均可支配收入位居珠三角的第四位，居民消費(fèi)能力相對(duì)較強(qiáng)。從縱向的發(fā)展歷程來(lái)看，珠海近年來(lái)，人均可支

22、配收入、社會(huì)商品零售總額、居民存款總額等多項(xiàng)指標(biāo)的增幅明顯。1、橫向比較：珠海人均可支配收入較高，位于珠三角各市前列圖表 6：珠三角九市人均可支配收入比較（04年1-9月份） 由于目前珠三角各市統(tǒng)計(jì)局所公布的數(shù)據(jù)日期各不相同，此項(xiàng)研究以數(shù)據(jù)公布相對(duì)最為全面的日期為標(biāo)準(zhǔn)，因此，此項(xiàng)分析僅截止到04年前三季度，以下有關(guān)橫向比較的分析皆同。2、縱向比較：居民生活水平逐步提高，消費(fèi)能力穩(wěn)步增長(zhǎng)1）消費(fèi)旺盛，近兩年居民生活水平顯著提高2004年，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額179.89億元，同比增長(zhǎng)13%。圖表 7：歷年來(lái)珠海社會(huì)消費(fèi)品零售總額的變遷2）城市居民消費(fèi)能力穩(wěn)步增長(zhǎng)04年，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支

23、配收入18346.54元，人均消費(fèi)性支出12826.21元，同比分別增長(zhǎng)10.5%和9.5%。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)，金融機(jī)構(gòu)存款逐年穩(wěn)步增長(zhǎng)，生活檔次及品味明顯提升。圖表 8：珠海人均可支配收入的增長(zhǎng)圖表 9：珠海居民金融機(jī)構(gòu)存款余額的增長(zhǎng)（六）旅游業(yè)升溫明顯，城市對(duì)外輻射力大幅提升 關(guān)于珠海旅游業(yè)的詳盡描述詳見(jiàn)附件1-404年，珠海全市共接待過(guò)夜游客561.18萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)28.1%，其中入境游客140.32萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)33.1%；國(guó)內(nèi)游客420.86萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)26.5%。全年旅游總收入103.72億元 由旅游局部門(mén)提供信息，增長(zhǎng)23.9%。隨著珠海旅游設(shè)施的進(jìn)一步完善，會(huì)議、

24、海島度假、生態(tài)等特色旅游吸引力逐步增強(qiáng)，珠海旅游業(yè)輻射力正日益加強(qiáng)，城市的影響力也隨著旅游業(yè)的繁榮而逐步擴(kuò)大。圖表 10：珠海旅游業(yè)的發(fā)展四、珠海市人口發(fā)展特征 以下有關(guān)人口統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)引自珠海2000年人口普查資料匯編（一）人口總量少、密度低、區(qū)域分布不均珠海市普查總?cè)丝谶_(dá)到123.54萬(wàn)人，是廣東省人口最少的地級(jí)市，從人口密度看，珠海市人口密度為758人/平方公里，為全省平均水平（486人/平方公里）的1.6倍，在全省居第九位。與周邊城市相比，珠海市人口密度較小，分別為深圳的21%、東莞的29%、佛山的54%、廣州的57%和中山的58%。從市內(nèi)看，各區(qū)人口密度差距較大，分布不均衡，其中香洲區(qū)

25、人口密度最高。各項(xiàng)指標(biāo)行政區(qū)管理區(qū)香洲區(qū)斗門(mén)區(qū)金灣區(qū)萬(wàn)山橫琴淇澳人口密度（人/平方公里）259549325110079117人口總量（萬(wàn)）75.0932.9814.031.44人口比重（%）6127111.2（二）外來(lái)人口增速快，比重高2000年珠海市外來(lái)人口總數(shù)為58.15萬(wàn)，比1990年的16.04萬(wàn)增長(zhǎng)2.6倍，遠(yuǎn)高于總?cè)丝诘脑鲩L(zhǎng)速度；外來(lái)人口占總?cè)丝诘谋戎匮杆偕仙?，?990年的25.2%提高到2000年的47%，提高了21.8個(gè)百分點(diǎn)；外來(lái)人口中，來(lái)自本省其他縣、市的有22.42萬(wàn)，占外來(lái)人口的38.6%，來(lái)自省外的有35.73萬(wàn)，占61.4%。（三）人口文化素質(zhì)提升顯著與1990年

26、珠海人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)相比，珠海市人口的文化素質(zhì)有顯著的提高，主要體現(xiàn)在：1、受過(guò)學(xué)校教育的人口比重增幅較大2000年珠海市6歲以上人口中，受過(guò)學(xué)校教育的人口比重為96.3%，比1990年的89.5%提高6.8個(gè)百分點(diǎn)；2、文盲率顯著下降2000年珠海市6歲及以上的人口中文盲人口為4.3萬(wàn)人，占3.48%，與1990年的9.4%相比，下降5.92%；3、人均受教育年限增加根據(jù)各種受教育程度的就學(xué)年限測(cè)算，大學(xué)本科以上程度16年，大專(zhuān)15年，中專(zhuān)及高中12年，初中9年，小學(xué)6年，2000年珠海市受過(guò)教育人口的平均受教育年限為9.49年，比1990年第四次人口普查的8.53年增加了0.96年，總?cè)丝诘钠?/p>

27、均受教育程度為初中偏上；4、高學(xué)歷人口比重迅速增加，低學(xué)歷人口比例大幅下降珠海市6歲及以上人口中，大專(zhuān)及以上文化程度人口為92684人，比1990年增長(zhǎng)4.7倍，是同期總?cè)丝谠鏊俚?倍。大專(zhuān)及以上人口所占比重為8%，比1990年（3.2%）增加4.8個(gè)百分點(diǎn)；小學(xué)文化程度人口所占比重為25.3% ，比1990年（41.2%）顯著下降15.9個(gè)百分點(diǎn)。（四）年齡構(gòu)成兩頭小、中間大，成年型人口特征明顯據(jù)普查資料顯示，珠海市總?cè)丝谥?-14歲人口數(shù)為21.39萬(wàn)人，占17.31%；15-64歲的人口為97.18萬(wàn)人，占78.66%；65歲及以上的人口為4.98萬(wàn)人，占4.03%；65歲及以上人口與0

28、-14歲人口之比，即老少比為23.26%；人口年齡中位數(shù)為28歲。按國(guó)際通用標(biāo)準(zhǔn)衡量，珠海市人口類(lèi)型屬成年型。圖表 11：城市人口的年齡分布特征（五）城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，人口城市化水平迅速提高十年來(lái)，珠海市大力推進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，吸引人口向城鎮(zhèn)集中，城市化水平大大提高。2000年珠海市普查總?cè)丝谥?，居住在城?zhèn)的人口達(dá)105.62萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?5.48%，與1990年第四次人口普查相比，城市化水平上升了24.19個(gè)百分點(diǎn)。與全省平均水平（55%）相比，珠海市城市化水平高出30.48%，在全省21個(gè)地級(jí)市中僅次于深圳，居第二位。（六）家庭結(jié)構(gòu)更趨簡(jiǎn)單化、年輕化普查資料顯示，全市普查人口中，共有家

29、庭戶30.44萬(wàn)戶，家庭戶人口為93.88萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?75.98%；平均每個(gè)家庭戶的人口為3.08人，比1990年第四次全國(guó)人口普查的3.8人， 減少了0.72人。五、珠海政府的施政綱要（一）近五年城市的發(fā)展目標(biāo)：再造一個(gè)新珠海04年2月，珠海市委市政府在中共珠海市第五次黨代會(huì)提出了未來(lái)五年的發(fā)展目標(biāo)“再造一個(gè)珠?！?。市政府表示，在五年之內(nèi)珠海要在聚集高素質(zhì)人才、發(fā)展高質(zhì)量經(jīng)濟(jì)網(wǎng)站、建設(shè)高品位城市，力爭(zhēng)在綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力、產(chǎn)業(yè)規(guī)模和城市架構(gòu)上“再造一個(gè)新珠?！保股鐣?huì)發(fā)展和城市管理水平躍上新臺(tái)階。1、具體的目標(biāo)任務(wù)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面，到2008年珠海本地生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)翻一番，力爭(zhēng)突破1000億元；

30、城市建設(shè)實(shí)現(xiàn)大發(fā)展，著力打造西部新城，提升香洲城區(qū)，加快唐家灣淇澳、南灣橫琴城市組團(tuán)的建設(shè)；社會(huì)事業(yè)實(shí)現(xiàn)全面發(fā)展，建立比較完善的現(xiàn)代教育、文化、體育、醫(yī)療衛(wèi)生等社會(huì)事業(yè)體系，促進(jìn)人的全面發(fā)展；人民生活水平明顯提高，城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，生活質(zhì)量不斷改善，社會(huì)保障體系不斷完善，人民過(guò)上寬裕的小康生活。2、基本施政方針及發(fā)展戰(zhàn)略為了實(shí)現(xiàn)“再造一個(gè)新珠海，實(shí)現(xiàn)社會(huì)跨越式發(fā)展”這一發(fā)展目標(biāo)，珠海政府提出了明確的施政方針及發(fā)展戰(zhàn)略：1）城市發(fā)展的四大戰(zhàn)略科教興市、實(shí)業(yè)旺市、環(huán)境強(qiáng)市、文化盛市；2）增創(chuàng)六大優(yōu)勢(shì)增創(chuàng)開(kāi)放、科教、產(chǎn)業(yè)、人才、體制、環(huán)境六大優(yōu)勢(shì)；3）工業(yè)西進(jìn)、城市西拓堅(jiān)持走跨越式和可持續(xù)發(fā)展的

31、路子，大力推進(jìn)“工業(yè)西進(jìn)、城市西拓”；4）實(shí)現(xiàn)四個(gè)新突破實(shí)現(xiàn)縣域經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、區(qū)域合作“四個(gè)新突破”。3、對(duì)于政府“再造新珠?！笔┱V要的評(píng)價(jià)1）更多地是對(duì)珠海政府近年來(lái)施政綱要的總結(jié)珠海市第五次黨代會(huì)所提出的“再造新珠海”的目標(biāo)及施政綱領(lǐng)在很大程度上是對(duì)珠海市政府在近年來(lái)施政綱領(lǐng)的總結(jié)，其中所提出的施政綱領(lǐng)創(chuàng)新成分不多。2）施政綱領(lǐng)的執(zhí)行及落實(shí)情況良好由于這一新的施政體系是對(duì)過(guò)去施政特征的總結(jié)，因此，綱要所提及的諸多舉措都是珠海市政府長(zhǎng)期推進(jìn)中的工作，如加強(qiáng)環(huán)境建設(shè)、興建大學(xué)園區(qū)、工業(yè)西進(jìn)等，從目前的情況來(lái)看，珠海政府較好地履行了其所提出的施政綱領(lǐng)。3）珠海基本具備實(shí)現(xiàn)跨越式

32、發(fā)展目標(biāo)的良好基礎(chǔ)經(jīng)過(guò)20多年持續(xù)發(fā)展，珠海已經(jīng)為加快發(fā)展打下了良好基礎(chǔ)，面對(duì)國(guó)際新一輪產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、“泛珠三角”建設(shè)、粵港澳合作以及珠三角城市群整合帶來(lái)的歷史性機(jī)遇，面對(duì)港珠澳大橋規(guī)劃建設(shè)的啟動(dòng)以及鐵路、港口、高速公路等一批大型交通基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，珠海已經(jīng)攀上了跨越發(fā)展的門(mén)檻，有能力、有條件、有決心把握新一輪發(fā)展的重大機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)自身在未來(lái)5年內(nèi)的跨越前進(jìn)。（二）歷屆政府施政特征對(duì)珠海發(fā)展的影響1梁廣大主政時(shí)期（19841998年）1）主要施政特征將環(huán)境保護(hù)視作頭等大事，嚴(yán)格限制人口進(jìn)入；投入大量資金搞基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上以高科技產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，排斥普通制造業(yè)；為了促進(jìn)城市建設(shè)，以土地?fù)Q資金。2

33、）對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響一心扶持大企業(yè)，拒絕多數(shù)普通工業(yè)，雖保障了城市環(huán)境，但卻使城市工業(yè)不發(fā)達(dá)，也沒(méi)有真正形成龍頭企業(yè)；人口限制政策制約了人口數(shù)量，致使房地產(chǎn)價(jià)格一直低迷，但在某種程度上為后市的發(fā)展制造了良機(jī)。2黃龍?jiān)浦髡r(shí)期（19982002年）1）主要施政特征為迎接澳門(mén)回歸，大力推進(jìn)道路及綠化工程；加大了城中村改造力度，采取政府干預(yù)市場(chǎng)的辦法；落實(shí)科教興市戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)珠海大學(xué)零的突破，并確立了珠海發(fā)展大學(xué)園區(qū)的計(jì)劃。2）對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響政府對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)過(guò)多，嚴(yán)重違背了市場(chǎng)規(guī)律，在很大程度上導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)資金外流，制束房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化進(jìn)程，但在另一方面，由于舊城改造的推進(jìn)，也使珠海居民整體居

34、住水平以及對(duì)居住的要求明顯提升；大學(xué)園區(qū)興建計(jì)劃的啟動(dòng)提高了人口素質(zhì)，也有助于房地產(chǎn)行業(yè)中高端市場(chǎng)有效需求的釋放。3方旋主政時(shí)期（20022004年）1）主要施政特征遏制了城中村改造的不利影響，沿襲了發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)、“城市西拓、工業(yè)西進(jìn)”戰(zhàn)略，放寬了對(duì)制造業(yè)入住珠海的限制。2）對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響保證了各產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，增強(qiáng)了珠海的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有利于珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。在很大程度上減輕了政府對(duì)珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)，促進(jìn)了房地產(chǎn)各級(jí)市場(chǎng)的市場(chǎng)化程度，也為珠海剩余土地資源的有效整合使用提供了保障。 六、珠澳經(jīng)濟(jì)及城市發(fā)展的聯(lián)動(dòng) 關(guān)于澳門(mén)及珠澳經(jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng)的分析詳見(jiàn)附件1-5珠海和澳門(mén)在地理上同處

35、南海之濱和珠江口西岸，陸地相連、公路相通， 雖有一關(guān)之隔，但在實(shí)際上卻為連體雙城。兩個(gè)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相互促進(jìn)，經(jīng)濟(jì)合作日趨緊密。澳門(mén)不僅成為珠海對(duì)外的窗口，更是珠海經(jīng)濟(jì)的重要推動(dòng)力量，而珠海在作為澳門(mén)后勤基地的同時(shí)，也為澳門(mén)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。目前，在澳門(mén)的珠海企業(yè)有近30家，而與此同時(shí)，澳門(mén)在珠海的投資增幅明顯，04年1-11月，澳門(mén)在珠海投資項(xiàng)目219項(xiàng)，實(shí)際利用澳門(mén)資本8764萬(wàn)美元，分別比2003年同期增長(zhǎng)200%和64%。04年1-10月，珠海對(duì)澳門(mén)的外貿(mào)進(jìn)出口累計(jì)達(dá)4.2億美元，比2003年同期增長(zhǎng)17%。04年1-10月，珠海共接待澳門(mén)過(guò)夜游客8.5萬(wàn)人次，從珠海陸路

36、口岸進(jìn)入澳門(mén)的內(nèi)地游客達(dá)255萬(wàn)人次。七、總論：珠海城市綜合素質(zhì)不斷提升，房地產(chǎn)空間廣闊通過(guò)以上分析，可以看出，珠海雖然人口少，城市規(guī)模小，經(jīng)濟(jì)總量低，但在中長(zhǎng)期，珠海房地產(chǎn)行業(yè)空間廣闊。主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：1、城市自然環(huán)境優(yōu)越，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有著良好的先天素質(zhì)珠海山海相映，環(huán)境優(yōu)越，自然景觀優(yōu)美，是中國(guó)最適合居住的城市之一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有著良好的先天素質(zhì)。2、城市規(guī)模逐步擴(kuò)大，城市開(kāi)發(fā)空間廣闊珠海的建成區(qū)面積小，閑置土地比重大，土地成本相對(duì)較低，按目前城市規(guī)劃，到2007年，城市整體規(guī)模將向東西兩端擴(kuò)大，人口會(huì)由目前的125.28萬(wàn)人增加到155萬(wàn)人。城市戰(zhàn)略在2004年到2005年的實(shí)施，南灣、

37、唐家灣等重點(diǎn)區(qū)域的開(kāi)發(fā)建設(shè)，進(jìn)一步增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的空間。3、城市消費(fèi)能力強(qiáng)，市場(chǎng)潛力大，商品房有效需求可觀珠海人均可支配收入位居珠三角九市第四位，人均收入、社會(huì)零售商品總額、金融機(jī)構(gòu)存款等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)穩(wěn)步提升，居民生活水平相對(duì)較高。隨著城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的逐步優(yōu)化，珠海的人口素質(zhì)也將進(jìn)一步提高，這對(duì)于珠海房地產(chǎn)行業(yè)有效需求的累積將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，同時(shí)也對(duì)城市商業(yè)的發(fā)展奠定了牢固的市場(chǎng)基礎(chǔ)。4、旅游業(yè)發(fā)達(dá)，城際交通組織日趨完善，城市輻射力將更強(qiáng)珠海旅游業(yè)發(fā)達(dá)，城市對(duì)外形象及感召力強(qiáng)，且隨著港珠澳大橋、江珠高速開(kāi)工、廣珠鐵路招標(biāo)引資、廣珠輕軌興建等城交通體系的逐漸形成，將進(jìn)一步深化廣珠關(guān)系、港珠關(guān)系、澳

38、珠關(guān)系，這對(duì)拓展城市影響力，擴(kuò)大珠海房地產(chǎn)的外地需求、提高置業(yè)信心等方面將起到重要的作用。5、城市人口雖少，但外來(lái)人口保持持續(xù)增長(zhǎng)從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，珠海的人口少，總體增幅較為穩(wěn)定，但外來(lái)人口的卻保持著較高幅度的增長(zhǎng)（還不包含未入戶口的外地人），城市人氣逐漸走旺，住宅需求將保持較大的增長(zhǎng)。6、中產(chǎn)階層逐步擴(kuò)大，中檔住宅商品房有效需求將有所增長(zhǎng)珠海住宅商品房有效需求的增長(zhǎng)主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，其一，中產(chǎn)階層的代表公務(wù)員階層的加薪將顯著提高其消費(fèi)能力及置業(yè)能力；其二，支柱產(chǎn)業(yè)向技術(shù)密集型發(fā)展將吸納更多的有技術(shù)背景的高素質(zhì)人才來(lái)到珠海，這將促進(jìn)珠海中檔住宅商品房有效需求的增長(zhǎng)。第二部分 珠海市房地產(chǎn)行業(yè)分

39、析一、珠海房地產(chǎn)各級(jí)市場(chǎng)發(fā)展特征（一）一級(jí)市場(chǎng)發(fā)展特征1、可供開(kāi)發(fā)的土地資源多 此處是指全市范圍內(nèi)，而在市區(qū)范圍內(nèi)可供開(kāi)發(fā)的土地資源卻較為稀缺，尤其是在拱北、海景沿線，可供開(kāi)發(fā)的凈地基本已開(kāi)發(fā)殆盡。，但所有權(quán)較為分散80年代至90年代中期，為了吸引投資，在土地?fù)Q資金的策略指導(dǎo)下，珠海政府將大量土地資源以較小的單位出讓給各類(lèi)企事業(yè)單位 由于各類(lèi)拿地單位性質(zhì)差異大，較為分散，此處不便于展開(kāi)統(tǒng)計(jì)分析。，早期不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)拇笠?guī)模的土地出讓致使目前政府所掌控的商業(yè)土地資源相對(duì)較少。而由于當(dāng)時(shí)拿地的單位多數(shù)并非專(zhuān)業(yè)的開(kāi)發(fā)商，其所掌握的土地多數(shù)還處在閑置狀態(tài) 香洲區(qū)各板塊閑置土地分布狀況參見(jiàn)第5頁(yè)圖表1；，因此，

40、在目前的土地市場(chǎng)中，市內(nèi)可供開(kāi)發(fā)的土地資源雖然數(shù)量多，總體規(guī)模大，但仍較為分散。2、掛牌拍賣(mài)成為主流交易方式，但獲取土地的方式仍是多樣的自03年7月28日 03年8月1日，國(guó)土資源部頒布的招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定正式實(shí)施。規(guī)定重申，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地，一律不得以協(xié)議方式出讓。珠海兩塊經(jīng)營(yíng)性商用土地的成功拍賣(mài)以來(lái)，珠海政府開(kāi)始禁止經(jīng)營(yíng)性商用土地協(xié)議出讓土地的方式，珠海市經(jīng)營(yíng)性用地將一律采用拍賣(mài)掛牌的方式 政府一般以三種方式出讓土地：行政劃撥、協(xié)議出讓、掛牌拍賣(mài)，在新的土地出讓制度下，前兩種方式再不適用于經(jīng)營(yíng)性用地。出讓?zhuān)耐恋爻鲎屩贫葘?/p>

41、更加公平公開(kāi)。由于政府是一級(jí)市場(chǎng)土地供應(yīng)者的主導(dǎo)，因此，掛牌拍賣(mài)出讓方式將成為珠海土地市場(chǎng)的主流交易方式，這對(duì)于珠海土地市場(chǎng)市場(chǎng)化程度的提升有著重要的積極意義。在另一方面，由于珠海土地資源分散，還有為數(shù)更多且規(guī)模相對(duì)較小的土地仍集中在多數(shù)企事業(yè)單位手中，因此，對(duì)于土地需求者而言，除競(jìng)買(mǎi)這種主流交易方式可獲取土地外，還可以通過(guò)向其他土地所有者協(xié)議交易、合作開(kāi)發(fā)等方式獲取土地資源或土地的開(kāi)發(fā)權(quán)。3、土地價(jià)格更多地取決于市場(chǎng)需求，同板塊的相關(guān)性越來(lái)越弱在經(jīng)營(yíng)性用地嚴(yán)格采取掛牌出讓制度之前，珠海市政府的土地出讓協(xié)議價(jià)格均遵照珠海市政府對(duì)有償土地使用價(jià)格 規(guī)定所提及的有償土地是指開(kāi)發(fā)程度達(dá)到“三通一平”

42、的土地（珠海政府所出讓土地一般都達(dá)到此程度）。的規(guī)定施行。但在新的土地出讓制度下，土地價(jià)格更多地取決于市場(chǎng)需求，同板塊級(jí)別的相關(guān)性越來(lái)越弱 各板塊04年土地的實(shí)際交易價(jià)格具體詳見(jiàn)后文04年土地交易狀況。珠海市政府對(duì)有償土地使用價(jià)格的規(guī)定 該規(guī)定是協(xié)議出讓土地的價(jià)格的重要參考，也是政府制訂土地拍賣(mài)起拍價(jià)格的參考之一。地區(qū)類(lèi)別各類(lèi)規(guī)劃用途的單價(jià)（元/m2）商業(yè)旅游加油站辦公別墅住宅、拱北、夏灣3000（3100）1800（1900）1600（1700）、前山、南屏2200（2300）1500（1600）1320（1420）、灣仔馬騮洲、橫琴2700（2800）1800（1900）1520（1620

43、）、吉大2800（2900）1800（1900）1560（1660）、香洲隧道口及香洲（舊區(qū)）2250（2350）1400（1500）1280（1380）、香洲新市區(qū)中心2900（3000）1800（1900）1600（1700）、香洲灣填海區(qū)2500（2600）1800（1900）1480（1580）、公雞山珍珠樂(lè)園1900（2000）1450（1550）1400（1500）、珍珠樂(lè)園金鼎1500（1600）1100（1200）960（1060）10、洪灣南、連屏西1300（1400）960（1200）640（740）11、南屏中學(xué)、掛定角、洪灣北2050（2150）1200（1300）96

44、0（1060）4、04年土地交易市場(chǎng)更加繁榮03年珠海全年公開(kāi)出讓土地使用權(quán)近十萬(wàn)平方米，土地收益2.46億多元，而04年珠海土地市場(chǎng)則更加繁榮，通過(guò)公開(kāi)拍賣(mài)的方式，04年共出讓國(guó)有土地使用權(quán)60多萬(wàn)平方米，給政府財(cái)政帶來(lái)16個(gè)多億的收入，土地使用權(quán)的出讓面積是2003年的6倍，土地收益則是2003年的6.5倍，取得了實(shí)行土地公開(kāi)出讓以來(lái)最好的成績(jī)。老香洲新香洲拱北前山灣仔供應(yīng)面積（平方米）92769.6275624111820775.9473318交易面積（平方米）92769.6204111816954.9473318實(shí)際成交均價(jià)（元/m2）5891310702.461590圖表 12：04

45、年各板塊的土地交易狀況5、外地發(fā)展商積極參與土地出讓制度的公平公開(kāi)，削弱了本地發(fā)展商在“關(guān)系”上的競(jìng)爭(zhēng)力，在一定程度上降低了外地發(fā)展商進(jìn)入珠海市場(chǎng)的門(mén)檻。自珠海土地公開(kāi)掛牌拍賣(mài)以來(lái)，珠海一級(jí)市場(chǎng)受到了外地知名發(fā)展商的關(guān)注，尤其在04年，每次土地使用權(quán)公開(kāi)拍賣(mài)的消息一經(jīng)披露，都能引來(lái)各地地產(chǎn)商紛紛參與競(jìng)投，香港的方興置地、上海的中海發(fā)展、新中盛有限公司、廣州的富力地產(chǎn)、深圳的萬(wàn)科、金地、中洲恒通、和記黃埔等著名地產(chǎn)企業(yè)，都曾參與競(jìng)投珠海的土地市場(chǎng)。6、土地拍賣(mài)掛牌出讓方式對(duì)珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極影響1）提高行業(yè)的進(jìn)入門(mén)檻，土地資源將向有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商集中由于招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓方式的市場(chǎng)化程度更高，競(jìng)

46、爭(zhēng)相對(duì)更為激烈。在市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用下，土地資源實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)價(jià)值的最大化，為取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)，開(kāi)發(fā)商需要付出更高的土地成本，且在取得土地的使用權(quán)后，開(kāi)發(fā)商還必須通過(guò)縝密的分析實(shí)現(xiàn)土地開(kāi)發(fā)的最優(yōu)化，因此，只有資金及人才資源雄厚的開(kāi)發(fā)商才能在土地市場(chǎng)獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。2）土地拍賣(mài)制度從源頭上有效阻斷爛尾樓的產(chǎn)生在土地拍賣(mài)制度下，拿到地塊的開(kāi)發(fā)商都有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和嚴(yán)密的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程，項(xiàng)目的順利完成將有所保證，不容易造成爛尾。另一方面，市政府通過(guò)控制土地供應(yīng)量從源頭調(diào)節(jié)市場(chǎng)上的房產(chǎn)供應(yīng)量，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展，也防止了爛尾樓的產(chǎn)生。3）土地價(jià)格將有所增長(zhǎng)從目前的市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，外地有實(shí)力的發(fā)展商對(duì)于珠海房地產(chǎn)市

47、場(chǎng)頗為關(guān)注，土地市場(chǎng)市場(chǎng)化水平的提升使土地價(jià)格更多地由市場(chǎng)來(lái)決定，在需求旺盛的市場(chǎng)條件下，珠海的土地價(jià)格將會(huì)有明顯提升。（二）二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展特征1、房地產(chǎn)投資總量相對(duì)較低，但未來(lái)的發(fā)展環(huán)境較好由于城市規(guī)模小，城市建成區(qū)面積小，相比珠三角其他城市，珠海房地產(chǎn)投資明顯較低。從固定資產(chǎn)總體投資的情況來(lái)看，珠海保持著相對(duì)較高的水平，而房地產(chǎn)投資在其中的比重卻明顯低于珠三角其他城市，這一現(xiàn)象表明珠海目前還側(cè)重于城市基礎(chǔ)工程的建設(shè)，從目前來(lái)看，房地產(chǎn)投資比重雖小，但隨著大型工程項(xiàng)目如城際交通道路、港口、高新技術(shù)園區(qū)等項(xiàng)目的相繼竣工和啟用，珠海城市的對(duì)外輻射力以及人口素質(zhì)的提升將十分顯著，而這些對(duì)于珠海房地產(chǎn)

48、業(yè)的后續(xù)發(fā)展將有著深遠(yuǎn)的影響。因此，從未來(lái)的發(fā)展來(lái)看，珠海房地產(chǎn)業(yè)有著良好的發(fā)展環(huán)境。圖表 13：珠三角九市固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投資狀況 圖表11-12為佛山統(tǒng)計(jì)局公布信息，數(shù)據(jù)截止于04年10月；圖表 14：珠三角九市投資增長(zhǎng)率及房地產(chǎn)投資比重比較2、商品房銷(xiāo)售面積較少 此處銷(xiāo)售面積不包含已認(rèn)購(gòu)的商品房面積，在微觀市場(chǎng)上，04年樓市非常暢旺，所推新盤(pán)銷(xiāo)售情況十分良好，但由于諸多新盤(pán)在此統(tǒng)計(jì)周期內(nèi)均未取得預(yù)售證，其銷(xiāo)售情況未能統(tǒng)計(jì)在內(nèi)。，增長(zhǎng)幅度小，但均價(jià)增幅明顯從04年房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況的宏觀統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，珠海在銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售面積的增長(zhǎng)率來(lái)看都不甚理想，比2003年同期略降4.98%。而在銷(xiāo)售均價(jià)上

49、，珠海的商品房均價(jià)呈現(xiàn)出相對(duì)較高的水平 03-04年商品房?jī)r(jià)格水平的上漲主要緣于三個(gè)方面的原因：其一，03年由于建材價(jià)格的上漲提升了商品房的建筑成本，但由于原有的利潤(rùn)空間較大，此原因?qū)r(jià)格上升的影響不十分顯著；其二，珠港澳大橋等大型交通設(shè)施的即將立項(xiàng)的利好顯著地刺激了市場(chǎng)及發(fā)展商對(duì)未來(lái)樓市的良好預(yù)期，這對(duì)于價(jià)格的上漲有著明顯的刺激作用；其三，04年所推出的樓盤(pán)多集中于拱北、新香洲等相對(duì)高尚的板塊中，這些新盤(pán)受板塊檔次的影響普遍較高，從而在整體上提升了04年樓市價(jià)格。，位列珠三角九市的第三位；且在近年來(lái)商品房銷(xiāo)售價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)及增幅上，珠海商品房均價(jià)水平卻一直保持著較高的增幅，04年商品房銷(xiāo)售價(jià)

50、格增長(zhǎng)率僅次于深圳。從歷史來(lái)看，04年的價(jià)格增幅以基本達(dá)到歷史最高水平。銷(xiāo)售面積略降而價(jià)格卻上漲表明房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，而中高檔住宅商品房有效供應(yīng)不足。圖表 15：珠三角九市房地產(chǎn)銷(xiāo)售狀況分析圖表 16：珠三角八市房商品房銷(xiāo)售均價(jià)狀況分析圖表 17：近年來(lái)商品房交易價(jià)格走勢(shì)3、商品房空置面積下降，爛尾樓改造初現(xiàn)成至04年年底，我市商品房空置面積為91.89萬(wàn)平方米，同比下降25.3%，其中空置一年以上的商品房建筑面積為70萬(wàn)平米，同比下降28.64%，04年新推樓盤(pán)的空置面積在20萬(wàn)平米，新盤(pán)全年市場(chǎng)消化率高達(dá)81.1%，由此可見(jiàn)，目前市場(chǎng)上存在的空置面積絕大多數(shù)都是早期遺留下來(lái)的爛尾樓項(xiàng)目，

51、而新推樓盤(pán)卻基本不存在嚴(yán)重的滯銷(xiāo)問(wèn)題。據(jù)目前爛尾樓項(xiàng)目的改造進(jìn)度來(lái)看，在05年約有近30萬(wàn)平米的建筑面積將改造完成并推向市場(chǎng)，由于近年商品房市場(chǎng)態(tài)勢(shì)良好，加上這些改造后的樓盤(pán)在很大程度上都參考了市場(chǎng)需求特征，因此，可以預(yù)計(jì)在05年年末，全市商品房空置面積仍將有較大幅度的下降，空置面積預(yù)計(jì)將保持在75萬(wàn)平米左右。4、房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，但開(kāi)發(fā)水平普遍不高珠海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)約有360余家，其中有一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)有2家二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)有7家。多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)的所有者都是發(fā)家于工程建筑、路橋工程等行業(yè)，其專(zhuān)業(yè)素質(zhì)普遍較差，十分缺乏規(guī)范化操作及現(xiàn)代管理理念；而且在這些開(kāi)發(fā)企業(yè)中，多數(shù)都是因特定項(xiàng)目

52、而臨時(shí)組建的公司。因此，從總體來(lái)看，珠海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)水平還有待提高。名稱(chēng)04年開(kāi)發(fā)面積（萬(wàn)）主要項(xiàng)目資質(zhì)企業(yè)性質(zhì)珠海華發(fā)實(shí)業(yè)有限公司33.72華發(fā)新城華景山居一級(jí)股份有限公司珠海格力置業(yè)股份有限公司10.91頤清園旺角商業(yè)中心銀樺新村一級(jí)股份有限公司珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)恒隆房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司13御龍山莊二級(jí)股份有限公司珠海市電力房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司9城市風(fēng)景二級(jí)有限責(zé)任珠海世邦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司3諾瑞比麗名園叁級(jí)有限責(zé)任珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)丹田置業(yè)有限公司10美麗灣叁級(jí)獨(dú)資（港資）和記黃埔地產(chǎn)（珠海）有限公司10海怡灣畔單項(xiàng)獨(dú)資（港資）上表是珠海市較有代表的7家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，它們的開(kāi)發(fā)水平代表了珠海市房地

53、產(chǎn)業(yè)的水準(zhǔn)，其中尤其以珠海華發(fā)實(shí)業(yè)有限公司為代表。作為珠海市最大的本地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，年開(kāi)發(fā)面積近20萬(wàn)，以珠海市04年總開(kāi)發(fā)面積120萬(wàn)計(jì)，“華發(fā)”的開(kāi)發(fā)量占了17%，這表明其占據(jù)了當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)份額相當(dāng)大的比重。5、近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展平穩(wěn)，各項(xiàng)指標(biāo)穩(wěn)中有升1）商品房施工面積總體上穩(wěn)步增長(zhǎng)04年，全市商品房施工面積468.52萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.65%；其中住宅項(xiàng)目施工面積384.57萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.06%。商品房施工面積、新開(kāi)工面積增幅較大的主要原因是經(jīng)市聯(lián)席會(huì)議批準(zhǔn)開(kāi)、復(fù)工的房地產(chǎn)項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)入施工階段 從2003年5月份至今，珠海市已審批通過(guò)的開(kāi)復(fù)工的項(xiàng)目共有83個(gè)，建筑面積總量約

54、在250萬(wàn)平方米。其中12個(gè)為在原項(xiàng)目基礎(chǔ)上的續(xù)建項(xiàng)目，占項(xiàng)目總量的14.5%，另有21個(gè)是早期的爛尾項(xiàng)目重新開(kāi)工，占項(xiàng)目總量的25.3%，而數(shù)量最大的則是空地塊上的新開(kāi)工項(xiàng)目，占項(xiàng)目總量的60.2%。，另外，近兩年來(lái)珠海宏觀環(huán)境的普遍看好也在很大程度上提升了開(kāi)發(fā)商的信心。圖表 18：歷年來(lái)珠海房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)情況2）商品房銷(xiāo)售量近年保持平穩(wěn)，年消化率保持在108萬(wàn)平米近年來(lái)，全市商品房銷(xiāo)售面積基本保持平穩(wěn)，在2003年和04年上半年竣工面積同比有所減少的情況下，銷(xiāo)售面積仍保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，改變了以往大起大落的波動(dòng)局面。然而從截止到04年份的房地產(chǎn)交易量指標(biāo)來(lái)看，珠海商品房的總體銷(xiāo)售量卻穩(wěn)中略降

55、，其中住宅商品房的銷(xiāo)售量基本與2003年同期持平，但總體供需關(guān)系基本保持平衡。（三）三級(jí)市場(chǎng)發(fā)展特征珠海三級(jí)市場(chǎng)一直保持著穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢(shì)，尤其在04年，即使在取消購(gòu)房入戶指標(biāo)的政策下，二手房交易仍然十分旺盛，僅在04年1-10月份，二手房總體成交額都明顯超過(guò)此前數(shù)年的年交易面積，且交易價(jià)格也明顯上漲。二手房市場(chǎng)的暢旺主要基于兩點(diǎn)市場(chǎng)原因：其一，近兩年來(lái)外來(lái)人口明顯增多，住宅需求徒然提升；其二，市場(chǎng)對(duì)珠海樓市的預(yù)期良好，從03年底開(kāi)始，市場(chǎng)普遍認(rèn)為樓價(jià)將會(huì)上漲，且04年二級(jí)市場(chǎng)銷(xiāo)售均價(jià)上漲的事實(shí)也應(yīng)證了預(yù)期，二級(jí)市場(chǎng)商品房?jī)r(jià)格的上漲刺激了市場(chǎng)對(duì)價(jià)格相對(duì)低廉的二手房的需求。此外，珠海居民收入水平的提高以及置業(yè)觀念的改變也是二手房市場(chǎng)繁榮的重要原因。市場(chǎng)需求的旺盛直接促進(jìn)了三級(jí)市場(chǎng)的繁榮與持續(xù)增長(zhǎng)，三級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展主要體現(xiàn)在以下三方面。1、近年來(lái)二手房交易量持續(xù)增長(zhǎng)近6年來(lái)，