物業(yè)管理綜合能力精講班第35講講義

1、物業(yè)管理綜合能力精講班第35講講義 建筑智能化系統(tǒng)概述 考試目的和考試要求 是測試應(yīng)考人員對建筑智能化系統(tǒng)基本知識在物業(yè)管理中的應(yīng)用技能，以及 對建筑智能化系統(tǒng)的組成及其功能等知識的掌握程度。 掌握：報(bào)警系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)等的組成及功能。 熟悉：智能建筑的特征、各子系統(tǒng)的內(nèi)容。 了解：智能建筑的現(xiàn)狀和發(fā)展、智能建筑系統(tǒng)集成的功能、結(jié)構(gòu)及系統(tǒng)設(shè)計(jì) 與實(shí)現(xiàn)。 第一節(jié)建筑智能化系統(tǒng)概述 一、智能建筑的概念 智能建筑是指運(yùn)用現(xiàn)代計(jì)算機(jī)技術(shù)、自動(dòng)控制技術(shù)、通信技術(shù)、多媒體技術(shù) 和現(xiàn)代建筑藝術(shù)相結(jié)合，通過對機(jī)電設(shè)備的自動(dòng)控制，對信息資源的管理，向用 戶提供信息服務(wù)及安全、舒適、便利的環(huán)境服務(wù)

2、，投資回報(bào)合理，適合當(dāng)今信息 技術(shù)高速發(fā)展的需求特點(diǎn)的現(xiàn)代化建筑。 目前國際上對智能建筑尚無統(tǒng)一的確切定義。 從各個(gè)國家對智能建筑的定義來看，智能建筑是以建筑環(huán)境為平臺，應(yīng)用現(xiàn) 代4C技術(shù)，運(yùn)用系統(tǒng)工程、系統(tǒng)集成等先進(jìn)的科學(xué)原理，通過對建筑物的4個(gè)基 本要素，即結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)、服務(wù)和管理，以及它們之間的內(nèi)在聯(lián)系，以最優(yōu)化的設(shè) 計(jì)，提供一個(gè)投資合理又擁有高效率的幽雅舒適、便利快捷、高度安全的環(huán)境空 間。 從管理學(xué)的角度看，智能建筑與傳統(tǒng)建筑有明顯差異，主要表現(xiàn)在： (1)智能建筑與傳統(tǒng)建筑對管理人才要求有很大不同 智能建筑物業(yè)管理的實(shí)現(xiàn)需要一大批高素質(zhì)的復(fù)合型人才。智能建筑物業(yè)管 理在運(yùn)作過程中涉及

3、的知識面很寬。此外，還要求智能建筑管理人才具備現(xiàn)代計(jì) 算機(jī)技術(shù)、現(xiàn)代通信技術(shù)、現(xiàn)代自動(dòng)控制技術(shù)和現(xiàn)代圖像顯示技術(shù)、綜合布線技 術(shù)、系統(tǒng)集成技術(shù)等現(xiàn)代信息技術(shù)以及其他現(xiàn)代高新技術(shù)。 (2)智能建筑物業(yè)管理與傳統(tǒng)建筑物業(yè)管理的關(guān)系及功能上有很大不同 智能建筑物業(yè)管理在傳統(tǒng)物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容基礎(chǔ)上增加了信息服務(wù)與管 理、機(jī)電設(shè)備自動(dòng)化監(jiān)控管理、三表數(shù)據(jù)遠(yuǎn)程與收費(fèi)管理等內(nèi)容，具有管理科學(xué) 規(guī)范、服務(wù)優(yōu)質(zhì)高效的特點(diǎn)。 二、智能建筑在國內(nèi)外的現(xiàn)狀與發(fā)展 由于智能建筑具有高效、節(jié)能、舒適等突出優(yōu)點(diǎn)，在世界各地迅速發(fā)展，引 起普遍重視。1984年，世界第一座智能建筑誕生于美國哈特福德市，它是由一座 金融大廈改

4、造而成的，并在大廈出租率、投資回收率、經(jīng)濟(jì)效益等方面取得成功。 縱觀國外智能建筑的發(fā)展，有以下特點(diǎn)： (1) 智能建筑與節(jié)能環(huán)保以及業(yè)主的經(jīng)濟(jì)效益緊密相聯(lián)。 (2) 智能建筑充分的體現(xiàn)“以人為本”的思想。 在智能建筑迅猛發(fā)展的背后，智能建筑的建設(shè)與管理也存在著一些問題： 1 整體水平不高，設(shè)計(jì)質(zhì)量低 2施工規(guī)范、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)不健全 3. 系統(tǒng)集成商技術(shù)水平與職業(yè)道德良莠不齊 4. 重建設(shè)輕管理 5. 生態(tài)、節(jié)能和保護(hù)環(huán)境方面重視不夠。 三、智能建筑的組成 智能建筑通常由樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)、通信自動(dòng)化系統(tǒng)和智能 建筑集成系統(tǒng)四大基本要素組成。 (一)樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)BAS 樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)指

5、建筑物本身應(yīng)具備的自動(dòng)化控制功能，包括感知、判斷、 決策、反應(yīng)、執(zhí)行的自動(dòng)化過程，主要由環(huán)境設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、能源設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、 消防系統(tǒng)（FAS）以及保安監(jiān)控系統(tǒng)（SAS）四部分組成。 （二）通信自動(dòng)化系統(tǒng)CAS 智能建筑的信息通信系統(tǒng)是保證建筑物內(nèi)語音、數(shù)據(jù)、圖像傳輸?shù)幕A(chǔ)，同 時(shí)與外部通信網(wǎng)（如電話公網(wǎng)、數(shù)據(jù)網(wǎng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)、衛(wèi)星以及廣電網(wǎng) ）相聯(lián)，與世 界各地互通信息。通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)包括固定電話通信系統(tǒng)、聲訊服務(wù)通信系統(tǒng)、無 線通信系統(tǒng)、衛(wèi)星通信系統(tǒng)、多媒體通信系統(tǒng)、視訊服務(wù)系統(tǒng)、電視通訊系統(tǒng)。 由網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)、網(wǎng)絡(luò)硬件、網(wǎng)絡(luò)協(xié)議和網(wǎng)絡(luò)操作系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)安全等部分組成。 （三）辦公自動(dòng)化系統(tǒng)OAS 智能

6、建筑的辦公自動(dòng)化系統(tǒng)，可分為通用辦公自動(dòng)化系統(tǒng)和專用辦公自動(dòng)化 系統(tǒng)。通用辦公自動(dòng)化系統(tǒng)，主要是對建筑物的物業(yè)管理營運(yùn)信息及建筑物內(nèi)務(wù) 類公眾事務(wù)服務(wù)和管理。通用辦公自動(dòng)化系統(tǒng)具有以下功能：建筑物的物業(yè)管理 營運(yùn)信息、電子賬務(wù)、電子郵件、信息發(fā)布、信息檢索、導(dǎo)引、電子會(huì)議以及文 字處理、文檔等的管理。專用辦公自動(dòng)化系統(tǒng)，主要是對專業(yè)型辦公建筑物的專 用業(yè)務(wù)領(lǐng)域的辦公系統(tǒng)（如金融、外貿(mào)、政府部門等特定環(huán)境下專用業(yè)務(wù)應(yīng)用系 統(tǒng)）。 辦公自動(dòng)化的模式分為事務(wù)型辦公系統(tǒng)、管理型辦公系統(tǒng)和決策型辦公系統(tǒng)。 包括文字與文件處理流程自動(dòng)化系統(tǒng)、管理信息系統(tǒng)、決策支持系統(tǒng)、物業(yè)管理 系統(tǒng)、專業(yè)管理系統(tǒng)（酒店、

7、商業(yè)、圖書館、停車場/庫、銀行、證券、期貨等）、 財(cái)務(wù)與電子轉(zhuǎn)賬POSS統(tǒng)、設(shè)備管理系統(tǒng)。 （四）綜合布線系統(tǒng)（SCS） 綜合布線系統(tǒng)是建筑物內(nèi)部或建筑群之間的傳輸網(wǎng)絡(luò)。它能使建筑物內(nèi)部的 語音、數(shù)據(jù)、圖文、圖像及多媒體通信設(shè)備、信息交換設(shè)備、建筑物業(yè)管理及建 筑物自動(dòng)化管理設(shè)備等系統(tǒng)之間彼此相聯(lián)，也能使建筑物內(nèi)通信網(wǎng)絡(luò)設(shè)備與外部 的通信網(wǎng)絡(luò)相聯(lián)。綜合布線系統(tǒng)與各種終端設(shè)備連接，并通過計(jì)算機(jī)對整棟大樓 進(jìn)行動(dòng)態(tài)實(shí)時(shí)監(jiān)控，從而實(shí)現(xiàn)高度智能化。 （五）智能建筑集成系統(tǒng) 對系統(tǒng)各個(gè)智能化模塊和各類信息具有綜合管理的功能，匯集建筑物內(nèi)外各 類信息，并進(jìn)行實(shí)時(shí)處理及通信能力，對建筑物各個(gè)子系統(tǒng)進(jìn)行綜合管

8、理。 智能建筑是以綜合布線為基本傳輸媒質(zhì)，以計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)為主要通信和控制手 段，采用系統(tǒng)的方法，通過進(jìn)行綜合配置和管理，形成了一個(gè)設(shè)備和網(wǎng)絡(luò)、硬件 和軟件、控制管理和服務(wù)提供有機(jī)結(jié)合于一體的綜合建筑環(huán)境。它既包含了設(shè)備 物理建筑環(huán)境，又包含管理和服務(wù)等方面的軟環(huán)境，是一個(gè)綜合性的建筑環(huán)境。 從智能建筑的服務(wù)功能看，智能建筑的安全服務(wù)功能由防盜報(bào)警、出入口控 制、閉路電視監(jiān)視、保安巡更管理、電梯安全與運(yùn)控、周界防衛(wèi)、火災(zāi)報(bào)警、消 防、應(yīng)急照明、應(yīng)急呼叫等子系統(tǒng)提供；智能建筑的舒適服務(wù)功能由空調(diào)通風(fēng)、 供熱、給水排水、電力供應(yīng)、閉路電視、多媒體音響、智能卡、停車場管理、體 育娛樂管理等子系統(tǒng)提供；智

9、能建筑的便捷服務(wù)功能由辦公自動(dòng)化、 通信自動(dòng)化、 計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、結(jié)構(gòu)化綜合布線、商業(yè)服務(wù)、飲食業(yè)服務(wù)、酒店管理等系統(tǒng)提供。 四、智能住宅與智能小區(qū) 智能住宅是指通過家庭總線（HDS）把家庭內(nèi)的各種與信息相關(guān)的通訊設(shè)備、家 用電器和家庭保安裝置都并入到網(wǎng)絡(luò)之中，進(jìn)行集中或異地的監(jiān)視控制和家庭事 務(wù)性管理，并保持這些家庭設(shè)施與住宅環(huán)境的協(xié)調(diào)，提供工作、學(xué)習(xí)、娛樂等各 項(xiàng)服務(wù)，營造出具有多功能的信息化居住空間。 智能小區(qū)是對有一定智能程度的住宅小區(qū)的統(tǒng)稱。智能化小區(qū)的基本智能被 定義為“居家生活信息化、小區(qū)物業(yè)管理智能化、IC卡通用化”。智能小區(qū)建筑 物除滿足基本生活功能外，還要考慮安全、健康、節(jié)能、

10、便利、舒適五大要素， 以創(chuàng)造出各種環(huán)境（綠色環(huán)境、回歸自然的環(huán)境、多媒體信息共享環(huán)境、優(yōu)秀的人 文環(huán)境等），從而使小區(qū)智能化有著不同的等級。 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警控制系統(tǒng) 第二節(jié)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警控制系統(tǒng) 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)屬于智能建筑系統(tǒng)的一個(gè)子系統(tǒng) 、火災(zāi)過程的基本規(guī)律 火災(zāi)形成的原因很多，歸納起來，大致包括：人為造成火災(zāi)、電氣事故造成 火災(zāi)和可燃體自燃或爆炸形成火災(zāi)。 一般認(rèn)為火災(zāi)形成及蔓延的全過程可分為三個(gè)階段，即初始階段、引燃階段 和火焰燃燒階段。 在火災(zāi)初始階段，燃燒體被焚熏、預(yù)熱，室內(nèi)溫度升高，產(chǎn)生大量的煙霧氣 溶膠。建筑物內(nèi)應(yīng)優(yōu)先考慮選擇感煙探測器進(jìn)行信號檢測?；馂?zāi)初始階段一般情 況所占時(shí)間較

11、長。 火災(zāi)的引燃階段所占的時(shí)間較短?；馂?zāi)的初始階段和引燃階段最顯著的特征 是產(chǎn)生大量煙霧氣，因此有時(shí)又將此兩階段合稱為初期引燃階段。 火焰燃燒階段，也稱充分燃燒階段。 二、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng) 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)(FAS)是人們?yōu)榱思霸绨l(fā)現(xiàn)和通報(bào)火災(zāi)，并及時(shí)采取有效措 施控制和撲滅火災(zāi)，設(shè)置在建筑物中或其他場所的一種自動(dòng)消防設(shè)施。 火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)(FAS)按照我國現(xiàn)行的規(guī)范要求，應(yīng)成一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)。由火災(zāi) 探測器、火災(zāi)報(bào)警裝置、火災(zāi)報(bào)警控制器以及具有其他輔助功能的裝置組成。 火災(zāi)探測器是火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警與聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)最基本和最關(guān)鍵的部件之一，它 將火災(zāi)發(fā)生初期所產(chǎn)生的煙、熱、光轉(zhuǎn)變?yōu)殡娦盘?，輸入火?zāi)自動(dòng)報(bào)

12、警系統(tǒng)，經(jīng) 過火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)處理后，發(fā)出報(bào)警或相應(yīng)的動(dòng)作。根據(jù)火災(zāi)探測方法和原理， 目前世界各國生產(chǎn)的火災(zāi)探測器可以分為感煙式、感溫式、感光式、可燃?xì)怏w探 測式和復(fù)合式等主要類型。 (一) 感煙火災(zāi)探測器 感煙火災(zāi)探測器對燃燒或熱解產(chǎn)生的固體或液體微粒予以響應(yīng)，可以探測物 質(zhì)初期燃燒所產(chǎn)生的氣溶膠或煙粒子濃度。因此在實(shí)際工程中大量采用這種“早 期發(fā)現(xiàn)”的探測器。 (二) 感溫火災(zāi)探測器 感溫火災(zāi)探測器響應(yīng)異常溫度、溫升速率和溫差等火災(zāi)信號，它是一種動(dòng)作 于引燃階段后期的“早中期發(fā)現(xiàn)”的探測器。其結(jié)構(gòu)簡單、價(jià)格低廉、可靠性高， 但靈敏度較低。常用的有定溫型、差溫型以及差定溫型。感溫探測器主要作

13、用于 不適合或不完全適合感煙火災(zāi)探測器的一些場合。 （三）感光火災(zāi)探測器 感光探測器又稱為火焰探測器或光輻射探測器，它主要分為紅外光火焰探測 器和紫外光火焰探測器兩類。它屬于“中期發(fā)現(xiàn)”的探測器。因此在工程上適于 某些特定環(huán)境，即火災(zāi)形成初期極短，或者無引燃階段的場合，作為感煙探測器 和感溫探測器的補(bǔ)充。 （四）復(fù)合式火災(zāi)探測器 這是近年來新興的一種探測器，其目的在于解決單一參數(shù)檢測在某些環(huán)境不 甚可靠的問題。然而由于產(chǎn)品質(zhì)量和價(jià)格方面的影響，復(fù)合式火災(zāi)探測器使用尚 不普遍，工程中往往采用多種探測器組合式配置來代替使用復(fù)合式探測器。 （五）氣體火災(zāi)探測器 這類探測器主要用于易燃、易爆場所中探測

14、可燃?xì)怏w （粉塵）的濃度，一般調(diào) 整在爆炸濃度下限的1/51/6時(shí)動(dòng)作報(bào)警。可燃?xì)怏w探測器目前主要用于賓館 廚房或燃料氣儲備間、汽車庫、壓氣機(jī)站、過濾車間、溶劑庫、煉油廠、燃油電 廠等存在可燃?xì)怏w的場所。這是一種極具發(fā)展前途的火災(zāi)探測器。 一般而言，上述三種火災(zāi)探測器，應(yīng)優(yōu)先考慮選用感煙探測器。因?yàn)樗鼘儆?“早期發(fā)現(xiàn)”的探測器，而感溫探測器和火焰探測器分別屬于“早中期發(fā)現(xiàn)”和 “中期發(fā)現(xiàn)”的探測器，尤其是火焰探測器往往報(bào)警時(shí)火災(zāi)已經(jīng)形成，造成了一 定損失，因此它的作用嚴(yán)格說是防止火災(zāi)進(jìn)一步地蔓延。 三、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警控制器 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警控制器是整個(gè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警與聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)的核心，必須具備 如下

15、功能： （一）聲光報(bào)警功能 （二）故障檢測功能 （三）記憶功能 （四）聯(lián)動(dòng)輸出功能 （五）備用電源 （六）聯(lián)網(wǎng)功能 火災(zāi)報(bào)警器一般均按其功能適應(yīng)范圍分為區(qū)域火災(zāi)報(bào)警控制器和集中火災(zāi)報(bào) 警控制器兩類。前者用于某一個(gè)或數(shù)個(gè)特定警戒區(qū)域的報(bào)警控制，與火災(zāi)探測器 直接連接，處理各種報(bào)警信息；后者則用于整個(gè)建筑物或小區(qū)的報(bào)警控制，一般 不與火災(zāi)探測器連接，而與區(qū)域火災(zāi)報(bào)警控制器相聯(lián)，處理區(qū)域級火災(zāi)報(bào)警控制 器送來的報(bào)警信號，常使用在較大型系統(tǒng)中。 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警控制器的主要技術(shù)指標(biāo)包括：部分供電方式、監(jiān)控功率與額定 功率、容量與系統(tǒng)容量、巡檢速度、使用環(huán)境等。除上述一些主要的技術(shù)指標(biāo)外， 在報(bào)警控制器的產(chǎn)

16、品說明書中往往還給出該型報(bào)警控制器的主要功能及特征，如 顯示方式，是否給出實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)模擬變化曲線、事件記錄功能、控制功能、火災(zāi)報(bào) 警優(yōu)先功能、故障自動(dòng)檢測功能以及聯(lián)網(wǎng)功能（方式）等。 四、消防設(shè)備聯(lián)動(dòng)控制 消防設(shè)備聯(lián)動(dòng)控制主要包括以下三部分： 消防設(shè)備供電、備用電源自動(dòng)投入、 消防設(shè)備的聯(lián)動(dòng)實(shí)現(xiàn)。 建筑物中火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警與消防設(shè)備的聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)的工作特點(diǎn)是連續(xù)、不間 斷。為了保證消防系統(tǒng)供電電源的可靠性，應(yīng)設(shè)有主供電電源和備用直流供電電 源。消防自動(dòng)監(jiān)控系統(tǒng)的主供電電源應(yīng)是專用電源，以保證設(shè)備可靠運(yùn)行，在火 災(zāi)發(fā)生時(shí)發(fā)揮其消防設(shè)備的功能，把損失減少到最低程度。 當(dāng)在供電源發(fā)生故障時(shí)，備用電源自動(dòng)投

17、入，確保消防聯(lián)動(dòng)設(shè)備正常工作。 根據(jù)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范，高層建筑的控制中心報(bào)警系統(tǒng)應(yīng)具有室 內(nèi)消火栓系統(tǒng)、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、鹵代烷滅火系統(tǒng)、防火卷簾門 和警鈴等聯(lián)動(dòng)控制功能。當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時(shí)，能夠有效地發(fā)揮作用。 五、滅火控制系統(tǒng) 建筑物內(nèi)的滅火系統(tǒng)是根據(jù)滅火介質(zhì)來劃分的，它包括自動(dòng)水滅火系統(tǒng)和自 動(dòng)氣體滅火系統(tǒng)，后者又分為二氧化碳滅火系統(tǒng)及鹵代烷滅火系統(tǒng)。 （一）自動(dòng)水滅火系統(tǒng) 自動(dòng)水滅火系統(tǒng)是建筑物內(nèi)最主要的滅火系統(tǒng)。根據(jù)系統(tǒng)構(gòu)成和滅火過程， 可分為兩類，即室內(nèi)消火栓滅火系統(tǒng)和室內(nèi)自動(dòng)噴淋水系統(tǒng)。 根據(jù)高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范規(guī)定，高層建筑及建筑群體中，除了設(shè) 置消火栓滅火系統(tǒng)以外，還要求同時(shí)設(shè)置另一種自動(dòng)水滅火系統(tǒng)，即自動(dòng)噴淋（灑） 水系統(tǒng)。 自動(dòng)噴淋水系統(tǒng)可分為干式、濕式、雨淋式、噴霧式和預(yù)作用式等多種方式。 當(dāng)前建筑物中應(yīng)用得最廣泛的仍然是濕式噴淋水滅火系統(tǒng)。它安全可靠，滅火效 果好，結(jié)構(gòu)簡單，設(shè)計(jì)容易，應(yīng)當(dāng)說是目前首選的自動(dòng)水噴淋滅火系統(tǒng)。 （二）自動(dòng)氣體滅火系統(tǒng) 目前工程上采用的自動(dòng)氣體滅火系統(tǒng)主要是指二氧化碳滅火系統(tǒng)和鹵代烷 （1211 1301）滅火系統(tǒng)。鹵代烷的滅火速度快，滅火效果優(yōu)于二氧化碳。然而鹵 代烷氣體對大氣臭氧層具有破壞作用，屬于限制使用的消防滅火介質(zhì)，同時(shí)它可 能對文物、重要文獻(xiàn)、珍品和重要的音像制品有一定破壞作用，因此國