房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告模板

1、花 果 園 房 地 、4 r 項(xiàng) 目 可 行 性 研 究 報(bào) 告目錄第 1 章總論 5一、項(xiàng)目背景及概況 52、項(xiàng)目名稱 53、承辦單位概況 54、可行性研究報(bào)告編制的依據(jù) 65、編制范圍 66、項(xiàng)目提出的理由 77、擬建地點(diǎn) 88、預(yù)期目標(biāo) 8（二）寫(xiě)字樓（總計(jì) 77-86萬(wàn)怦） 9（三）公寓（總計(jì) 11萬(wàn)怦）9二、問(wèn)題與建議 10第 2 章項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)報(bào)告 11一、投資環(huán)境分析 11二、近幾年貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況 121 、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況 122、新建商品房預(yù)（銷）售情況 123、二手房成交情況 124、外來(lái)購(gòu)房情況 125、房地產(chǎn)發(fā)展前景 136、房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) 137、營(yíng)銷

2、策略 13第 3 章建設(shè)規(guī)模的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件 15一、建設(shè)規(guī)模 15二、項(xiàng)目概況現(xiàn)狀 151. 地點(diǎn)與地理位置 152. 土地權(quán)屬類別和土地狀況 15三、項(xiàng)目建設(shè)條件 151 、地形、地貌、地震情況 152、氣候條件 163、水文地質(zhì) 164、交通運(yùn)輸條件 165、生態(tài)環(huán)境條件 176、施工條件 177、政策環(huán)境 18第 4 章建設(shè)方案 19一、設(shè)計(jì)依據(jù) 19二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題和開(kāi)發(fā)理念 19三、項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 191 、規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 192、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)和布局 203、住宅物業(yè)類型和商業(yè)布局 20四、建筑設(shè)計(jì) 211、主要規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn) 212、建筑風(fēng)格及立面特點(diǎn) 21五、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 221、指導(dǎo)思路

3、222、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 223、結(jié)構(gòu)選型： 224、地下室設(shè)計(jì) 225、使用工具及軟件 22六、給排水設(shè)計(jì) 221、給排水 22第 5 章節(jié)能節(jié)水措施 23一、設(shè)計(jì)依據(jù) 23（1）建筑部分節(jié)能設(shè)計(jì) 24第 6 章環(huán)境影響評(píng)價(jià) 24一、編制依據(jù) 24二、環(huán)境現(xiàn)狀 241、氣象 242、大氣質(zhì)量現(xiàn)狀 25三、項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響 25四、環(huán)境保護(hù)措施 251、設(shè)計(jì)依據(jù) 252、設(shè)計(jì)原則 253、治理措施 26第 7 章勞動(dòng)衛(wèi)生與消防 27一、指導(dǎo)思想 27二、職業(yè)安全衛(wèi)生健康對(duì)策與措施 271、安全施工保障措施 272、職業(yè)衛(wèi)生健康對(duì)策與措施 27三、消防設(shè)計(jì) 281、設(shè)計(jì)依據(jù)與原則 282、總體消防設(shè)

4、計(jì) 283、室內(nèi)裝修防火 284、消防道路設(shè)計(jì) 285、水量 286、室內(nèi)消火栓系統(tǒng) 288、自動(dòng)噴水系統(tǒng) 29第 8 章組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 29一組織機(jī)構(gòu) 29二、人力資源配置 29第 9 章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 30一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期 30二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 30三、項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程控制措施 301、項(xiàng)目進(jìn)度控制措施 302、項(xiàng)目質(zhì)量控制措施 303、項(xiàng)目資金控制措施 30第 10 章 項(xiàng)目招投標(biāo) 32一、工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)概述 321、招標(biāo)制度有助于技術(shù)引進(jìn)的成功性、實(shí)用性，激發(fā)企業(yè)的活力。 322、招標(biāo)是企業(yè)提高投資效益，無(wú)償獲得經(jīng)濟(jì)、科技信息，與國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)接軌的有 效途徑。 323、招標(biāo)制度能夠

5、降低引進(jìn)技術(shù)設(shè)備的價(jià)格。 324、招標(biāo)程序規(guī)范、操作簡(jiǎn)單、節(jié)省時(shí)間費(fèi)用和勞動(dòng)力。 325、招標(biāo)制度公開(kāi)、公平、公正的特性保證了企業(yè)采購(gòu)過(guò)程的透明化 33二、工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)因素分析 331、業(yè)主與招標(biāo)機(jī)構(gòu)的配合是否默契是招標(biāo)項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)。 332、招投標(biāo)文件技術(shù)及商務(wù)條款的編制是否合理是招投標(biāo)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。 333、招投標(biāo)程序的規(guī)范運(yùn)作是招標(biāo)項(xiàng)目成功的堅(jiān)實(shí)支柱。 344、招投標(biāo)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員的敬業(yè)精神和自律精神是招標(biāo)項(xiàng)目成功的基本保證。.345、業(yè)務(wù)素質(zhì)高， 專業(yè)分配合理的專家評(píng)委為招標(biāo)項(xiàng)目的成功提供有力的技術(shù)支持。 346、做好招投標(biāo)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備和后期跟蹤、回訪是確保招投標(biāo)項(xiàng)目成功的一個(gè)

6、重 要條件。 35三、招標(biāo)依據(jù) 35四、招標(biāo)范圍 35五、招標(biāo)方式 36第 11 章投資估算與資金籌措 37一、投資估算 371、法律依據(jù) 372、投資估算結(jié)果 37二、資金籌措 371、資本金籌措 372、債務(wù)資本籌措 373、資金來(lái)源落實(shí)情況 37第 12 章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 38一、項(xiàng)目評(píng)估依據(jù) 39二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇 39三、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 391、基本報(bào)表 392、盈利能力分析 39四、不確定性分析 391、敏感性分析 392、盈虧平衡分析 40第 13 章社會(huì)評(píng)價(jià) 41一、項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析 411、引進(jìn)先進(jìn)的住宅開(kāi)發(fā)理念，推動(dòng)貴陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 412、開(kāi)發(fā)精品社區(qū)，提高住戶的人居

7、水準(zhǔn) 413、發(fā)展貴陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)，從實(shí)質(zhì)上提升區(qū)域價(jià)值 41二、 風(fēng)險(xiǎn)分析421、政策風(fēng)險(xiǎn)及防范 422、銷售風(fēng)險(xiǎn)及防范 423、工期和工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)及防范 42三、社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 43第14章研究結(jié)論與建議44一、可行性研究結(jié)論 441、市場(chǎng)分析結(jié)論 442、經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論 44二、建議44第1章總論一、項(xiàng)目背景及概況2、項(xiàng)目名稱花果園房地產(chǎn)項(xiàng)目3、承辦單位概況單位名稱：宏立城集團(tuán)單位性質(zhì)：民營(yíng)企業(yè)注冊(cè)資金：1億元經(jīng)營(yíng)范圍：城市市政設(shè)施，酒店投資及管理，物業(yè)管理，園林綠 化。董事長(zhǎng)：肖春紅企業(yè)負(fù)責(zé)人：肖春紅，男，1968年出生，祖籍湖南，研究生學(xué)歷。 貴州宏立城集團(tuán)董事長(zhǎng)，貴陽(yáng)市人大代表、貴州省工商聯(lián)

8、副主席。兼 任“和諧貴陽(yáng)促進(jìn)會(huì)”名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)。建設(shè)單位簡(jiǎn)介：貴州宏立城集團(tuán)秉承“追求完美，服務(wù)社會(huì)”的 企業(yè)理念，堅(jiān)守價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，以專業(yè)能力從市場(chǎng)獲取公平回報(bào)。致力于 通過(guò)規(guī)范化、專業(yè)化的管理，公開(kāi)、透明的企業(yè)文化及穩(wěn)健快速的發(fā) 展模式，發(fā)展成為深受客戶、 員工、合作伙伴歡迎和社會(huì)尊重的企業(yè)。 憑借公司治理和道德準(zhǔn)則上的表現(xiàn)， 宏立城集團(tuán)榮獲 “中國(guó)誠(chéng)信名牌 企業(yè)”和“貴州省最佳雇主”稱號(hào)。自成立以來(lái)，貴州宏立城集團(tuán)以開(kāi)闊的心胸、全球化的視野不斷 開(kāi)拓，業(yè)務(wù)涉及城市市政設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)開(kāi)發(fā)服務(wù)；非金融性項(xiàng) 目投資、顧問(wèn)、咨詢；酒店投資及管理；物業(yè)管理；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷 售、房地產(chǎn)銷售代理；文化傳媒；

9、室內(nèi)裝飾裝潢；園林綠化；建材， 裝飾材料銷售等多個(gè)領(lǐng)域。 集團(tuán)通過(guò)不斷積累、 形成獨(dú)特的管理思想 與專業(yè)化、 品牌化的發(fā)展路線， 闖出了一條高起點(diǎn)打造自主品牌的新 路，先后榮獲“中國(guó)房地產(chǎn)最具影響力開(kāi)發(fā)實(shí)力企業(yè)” 、“ 中國(guó)房地 產(chǎn)最具影響力價(jià)值品牌企業(yè)” 、“2008 年中國(guó)房地產(chǎn)中西部品牌 TOP10” 等榮譽(yù)。在 2012 年全國(guó)工商聯(lián)發(fā)布的“ 2012中國(guó)民營(yíng)企業(yè) 500強(qiáng)” 名單中，貴州宏立城集團(tuán)以 81.4 億元的營(yíng)業(yè)收入總額名列 381 位， 成為貴州省首家躋身全國(guó)民營(yíng)企業(yè) 500 強(qiáng)的企業(yè)。貴州宏立城集團(tuán)致力于不斷提升產(chǎn)品品質(zhì)，堅(jiān)持“世界的眼光” 打造高品質(zhì)產(chǎn)品為理念， 堅(jiān)持高

10、起點(diǎn)規(guī)劃、 高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、高質(zhì)量建設(shè)、 高效能管理， 努力向國(guó)際品質(zhì)看齊。 集團(tuán)旗下超百萬(wàn)平米高品質(zhì)社區(qū) “山水黔城”已成為著名品牌，是聯(lián)合國(guó)環(huán)境規(guī)劃署認(rèn)可的“國(guó)際花 園小區(qū)”，榮獲建設(shè)部頒發(fā)的“阿波羅城市建設(shè)桂冠”等榮譽(yù)。集團(tuán) 創(chuàng)立的“黔城會(huì)”目前已成為貴州省最大的時(shí)尚消費(fèi)生活服務(wù)資源平 臺(tái)。4、可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)（1）與委托方簽訂的咨詢協(xié)議；（2）國(guó)家計(jì)委計(jì)辦投資 200215 號(hào)審定的投資項(xiàng)目可行性 研究指南（試用版）；（3）國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì) 評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版） ；（4）城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例 ；（5）房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法 。5、編制范圍依

11、據(jù)國(guó)家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對(duì)花果園房地產(chǎn) 項(xiàng)目建設(shè)的目的、必要性、項(xiàng)目區(qū)域概況、項(xiàng)目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項(xiàng)目建設(shè)組織管理、項(xiàng)目招標(biāo)方案、投資估算、融資方案與效益分析、 財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析等方面進(jìn)行全面論證和研究。6、項(xiàng)目提出的理由花果園項(xiàng)目地處二環(huán)四路城市帶中的貴黃路現(xiàn)代商貿(mào)商務(wù)功能板 塊，系二環(huán)四路城市帶建設(shè)龍頭項(xiàng)目， 是貴陽(yáng)主城區(qū)聯(lián)系貴安新區(qū)的 橋頭堡?；ü麍@項(xiàng)目以建設(shè)貴陽(yáng)都會(huì)新中心為己任，建設(shè)有以貴州地標(biāo)級(jí) 406米雙子塔、300米雙子塔領(lǐng)銜的200萬(wàn)川“大貴陽(yáng)”戰(zhàn)略下的核 心CBD有以30萬(wàn)川環(huán)球商業(yè)廣場(chǎng)、12萬(wàn)川花果園購(gòu)物中心等十大 購(gòu)物中心形成的貴陽(yáng)第一商圈；有涵

12、蓋七星級(jí)酒店、六星級(jí)酒店、五 星級(jí)酒店等全鏈條高品質(zhì)星級(jí)酒店集群；有以16萬(wàn)川花果園濕地公園等六大主題公園構(gòu)成的貴陽(yáng)中央生活圈； 有八所學(xué)校構(gòu)筑的貴陽(yáng)中 央國(guó)際學(xué)區(qū)，地標(biāo)建筑、商務(wù)集群、商業(yè)集群、星級(jí)酒店集群、城市 公園集群、中央學(xué)區(qū)、三甲綜合醫(yī)院花果園項(xiàng)目集合城市優(yōu)質(zhì)資 源，助力多彩貴州跨越發(fā)展?；ü麍@項(xiàng)目打造200萬(wàn)川商業(yè)體系，以十大購(gòu)物中心建設(shè)貴陽(yáng)第 一商圈。其中30萬(wàn)川的環(huán)球商業(yè)廣場(chǎng)，將匯集大批國(guó)際知名品牌， 無(wú)疑會(huì)成為帶動(dòng)貴陽(yáng)、 周邊州市甚至西南商業(yè)發(fā)展的新引擎； 花果園 20萬(wàn)川、700米長(zhǎng)的貴陽(yáng)街，以獨(dú)特的國(guó)際風(fēng)情水街商業(yè)模式，匯集 頂尖休閑娛樂(lè)品牌；20萬(wàn)川、2000米長(zhǎng)的洋人

13、街，極具異域風(fēng)情， 世界各地的特色經(jīng)營(yíng)更能體現(xiàn)貴陽(yáng)的國(guó)際化進(jìn)程；12萬(wàn)川的花果園購(gòu)物中心預(yù)計(jì)在今年十月份開(kāi)業(yè)， 是前所未有的低密度開(kāi)放式商業(yè)街 區(qū)，業(yè)態(tài)主題為娛樂(lè)生活、休閑生活、健康生活。零售業(yè)態(tài)包括國(guó)際 品牌服飾、IMAX巨幕影院、餐飲娛樂(lè)設(shè)施等，吃、喝、玩、樂(lè)、購(gòu) 一應(yīng)俱全?；ü麍@項(xiàng)目還建設(shè)同心光彩大廈、貴陽(yáng)國(guó)際中心、國(guó)際金融街等 200萬(wàn)川大商務(wù)體系，構(gòu)成“大貴陽(yáng)”戰(zhàn)略下的核心 CBD形成貴陽(yáng) 全新的“中央活力區(qū)” 。奮進(jìn)中的貴州需要一個(gè)地標(biāo)來(lái)銘記著她發(fā)展的輝煌及其在世界眼 中的高度，花果園項(xiàng)目 406米地標(biāo)級(jí)雙子塔國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓，輔以 300 米雙子塔，是一個(gè)恰當(dāng)?shù)某鞘械乩砦恢谩⒂邢笳?/p>

14、意義和美學(xué)意義 的建筑，她有理由成就貴州的全新高度。高星級(jí)酒店是城市綜合實(shí)力的象征，花果園項(xiàng)目在四座雙子塔里 重點(diǎn)引進(jìn)七星級(jí)酒店、六星級(jí)酒店、五星級(jí)酒店等星級(jí)酒店，打造優(yōu) 質(zhì)的星級(jí)酒店集群，以吸引更多國(guó)內(nèi)外高端游客前來(lái)旅游、洽談商務(wù)， 助力多彩貴州跨越發(fā)展?；ü麍@項(xiàng)目作為二環(huán)四路城市帶開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)項(xiàng)目，順勢(shì)啟動(dòng)了 “六橫六縱” 12條市政路網(wǎng)建設(shè)，這個(gè)系統(tǒng)包括4條40米寬雙向8車道、 8條30米寬雙向6車道的市政主干道，通過(guò)這些高規(guī)格、全方位的 市政道路，將南明區(qū)、云巖區(qū)、金陽(yáng)新區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、白云區(qū)、小河區(qū)、 花溪區(qū)與花果園項(xiàng)目暢通的聯(lián)系在一起。7、擬建地點(diǎn)花果園項(xiàng)目位于貴陽(yáng)市主城區(qū)中心位置，總占

15、地面積 6000余畝, 總投資900億元，總建筑面積1830萬(wàn)川，包括1230萬(wàn)川住宅、200 萬(wàn)川辦公、200萬(wàn)川商業(yè)、150萬(wàn)川公寓、50萬(wàn)川公建。&預(yù)期目標(biāo)（一）零售商業(yè)（總計(jì)124.9萬(wàn)川）1、購(gòu)物中心（36.4萬(wàn)川） 鄰里中心（租賃）：4萬(wàn)川 家 庭型購(gòu)物中心（租賃）：8.4萬(wàn)川 大型購(gòu)物中心（租賃）：24萬(wàn)川2、： 2萬(wàn)川3、步行街（部分持有）：21.5萬(wàn)川4、G區(qū)低密度商業(yè)群落（部分持有）：5萬(wàn)川5、C區(qū)裙樓商業(yè)（出售）：18萬(wàn)川6、配套商業(yè)（出售）：42萬(wàn)川嘖水池（二）寫(xiě)字樓（總計(jì) 77-86萬(wàn)叭1、甲級(jí)寫(xiě)字樓（62-70萬(wàn)川） 地標(biāo)性寫(xiě)字樓（部分持有）：?jiǎn)螚濗w量340000,

16、規(guī)建1棟，總 計(jì)34萬(wàn)川 大型總部寫(xiě)字樓（出售）：?jiǎn)螚濗w量30000-40000,規(guī)建4-5棟， 總計(jì)12-15萬(wàn)譏 中型總部寫(xiě)字樓（出售）：?jiǎn)螚濗w量10000-30000,規(guī)建8-12 棟，總計(jì)12-15萬(wàn)譏小型總部寫(xiě)字樓（出售）：?jiǎn)螚濗w量30000-40000，規(guī)建1-2 棟，總計(jì)4-6萬(wàn)譏2、乙級(jí)寫(xiě)字樓（出售）：?jiǎn)螚?5000-30000川，規(guī)建8-10棟，總 計(jì)15-16萬(wàn)譏L按恥孟樁ttl J4-2fi?j商務(wù)次級(jí)中心2 C 1rn|l 匕爲(wèi)贏級(jí)中心右3肯鼻甲tiMW：，：!鼻乙規(guī)丹悄權(quán)I心：I。個(gè)巧|鼻甲竭必程Ft 1 6-10AT中央商務(wù)區(qū)地標(biāo)級(jí)寫(xiě)于樓-1 MffHfj（三）公寓

17、（總計(jì)11萬(wàn)町1、酒店式公寓（出售）：?jiǎn)螚?5000川，規(guī)建4-6棟，總計(jì)8萬(wàn) m2o2、高端酒店式公寓（出售）：?jiǎn)螚?0000,規(guī)建1棟，總計(jì)3萬(wàn)m2ovT應(yīng)券次皺朮心11檢廁配人崖務(wù)驚當(dāng)悴= I.S.rrTj卜裔升肚緇中心2|flr（四）酒店（總計(jì)5.9萬(wàn)川）1高端酒店（租賃）：2.6萬(wàn)川2、中高端酒店（租賃）：3.3萬(wàn)川二、問(wèn)題與建議項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商已合法取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)，各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在申 辦中。分析測(cè)算過(guò)程假定本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷售 等方面均遵照國(guó)家及貴陽(yáng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程序及規(guī)定。根據(jù)測(cè)算，在預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格、銷售率條件下，本項(xiàng)目具備良好 的可行性。貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處

18、于開(kāi)發(fā)高潮時(shí)期，競(jìng)爭(zhēng)日趨白熾化，因此 需要切實(shí)考慮市場(chǎng)容量和市場(chǎng)銷售節(jié)奏； 在建設(shè)過(guò)程中， 需要嚴(yán)格控 制工程成本和管理成本。充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢(shì)和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計(jì)公司、中介 顧問(wèn)公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合， 打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市 場(chǎng)營(yíng)銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營(yíng)銷推廣，保證銷售資金回款。第 2章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)報(bào)告一、投資環(huán)境分析2007 年全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 246,619 億元，比上年增長(zhǎng) 11.4%。分 產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 28,910 億元，增長(zhǎng) 3.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 121,381 億元，增長(zhǎng) 13.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 96,328 億元，增長(zhǎng) 11.4

19、%。 第一產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為 11.7%，與上年持平；第二 產(chǎn)業(yè)增加值比重為 49.2%，上升 0.3 個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重 為 39.1%，下降 0.3 個(gè)百分點(diǎn)。 固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快全年全社會(huì) 固定資產(chǎn)投資 137,239 億元，比上年增長(zhǎng) 24.8%。在城鎮(zhèn)投資中，第 一產(chǎn)業(yè)投資 1,466 億元，比上年增長(zhǎng) 31.1%；第二產(chǎn)業(yè)投資 51,020 億元，增長(zhǎng) 29.0%；第三產(chǎn)業(yè)投資 64,928 億元，增長(zhǎng) 23.2%。 全年 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 25,280 億元，比上年增長(zhǎng) 30.2%，其中商品住宅投 資 18,010 億元，增長(zhǎng) 32.1%。商品房竣工面積

20、58,236 萬(wàn)平方米，增 長(zhǎng) 4.3%。商品房銷售面積 76,193 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 23.2%，其中商品 住宅 69,104 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 24.7%。 中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將 2008 年 的調(diào)控政策業(yè)位于緊縮，為 “防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)向過(guò)熱、防止價(jià) 格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹” ，2007 年 12 月 8 日，央行 將存款利準(zhǔn)備金率提高一個(gè)百分點(diǎn)；同年 11 月 CPI 同比上漲 6.9%； 隨后央行、銀監(jiān)會(huì)明確規(guī)定第二套房貸以戶為單位； 12 月國(guó)務(wù)院發(fā) 出禁令：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，繼 2004 年經(jīng)來(lái)，因家 出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策頻率之高，調(diào)控力度之大，前所未有，

21、以“管嚴(yán) 土地，看緊信貸” 為主的宏觀調(diào)控措施，緊緊扼住了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的兩 大命脈，房貸利率持續(xù)漲高， 同時(shí)各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大 了調(diào)控力度。以上政策對(duì)打擊房地產(chǎn)投機(jī)，消除房地產(chǎn)泡沫，保障房 地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了巨大的作用。、近幾年貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況耒1：貴姑市2。歷2（110狂17月務(wù)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)宣成投資胄況單位2008 年2009 年2010年1-4月醞資產(chǎn)投資億元601. 57782.64200.46房地円浚鎖夠7L170,1210. 3362. 79其中:住報(bào)資憶元96.72136.5238.682、新建商品房預(yù)（銷）售情況表2:貴田市2008-20

22、1 Q年17月新逞墮品另銷垮當(dāng)況2008200920101-5 月pH售面飯萬(wàn)平方米382, 88791, 12318. 84茗豐:注宅萬(wàn)平方米363” 5813d. 7 1295. 35性宅臺(tái)數(shù)28414599582S613冷書(shū)均價(jià)元=方米337637704100苴-中:住宅元乎方托30SS360040003、二手房成交情況表弘 貴陽(yáng)市2008-2010年$月二手房成交情況2003200520101-5.弓成立為積7?平方來(lái)77.78120.1243. 05住筆7T平方耒S1.29102.1243. 47住毛毒皈43314、外來(lái)購(gòu)房情況5、房地產(chǎn)發(fā)展前景1優(yōu)越的氣候及自然環(huán)境氣溫適宜、森林覆

23、蓋率高?！八F陽(yáng)” “避暑之都”品牌提升。2、 城市經(jīng)濟(jì)、人口發(fā)展戰(zhàn)略城市化率目標(biāo)，2020年達(dá)到80% 市域常住人口 500萬(wàn)，其中城鎮(zhèn)人口 400萬(wàn)2020年全市生產(chǎn)總值突 破3000元，人均8500元3、 城市空間發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施“北拓、南延、西連、東擴(kuò)”的空間發(fā)展策略4、高鐵、快鐵、輕軌建設(shè)6、房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)1各區(qū)域發(fā)展逐步走向均衡2、競(jìng)爭(zhēng)格局多元化3、高科技、新材料普遍應(yīng)用4、旅游休閑房地產(chǎn)前景看好7、營(yíng)銷策略本項(xiàng)目擬在價(jià)格策略上采取低開(kāi)高走的定價(jià)策略推向市場(chǎng)。該項(xiàng) 目?jī)r(jià)位有較高的上漲空間，升值的潛力很大。本項(xiàng)目將確定以下推廣 策略：1、推廣渠道 報(bào)紙廣告 包括貴陽(yáng)日?qǐng)?bào)、貴陽(yáng)晚報(bào)，屬于

24、典型的政府報(bào)， 報(bào) 紙不宜投入過(guò)多，開(kāi)盤和推新品前 1 2周進(jìn)行3-4次推廣既可。 短信推廣 成本低，覆蓋面廣，操作簡(jiǎn)單靈活，可以作為一 種長(zhǎng)期的營(yíng)銷手法。 影視廣告當(dāng)?shù)貛讉€(gè)電視臺(tái)收視率不高，主要用來(lái)開(kāi)盤和新品 集中投放。電視廣告是唯一的動(dòng)態(tài)廣告平臺(tái)，值得周期性的高密度投 放。 單張派發(fā) 貫穿項(xiàng)目營(yíng)銷始終的宣傳利器，衡陽(yáng)地方小，人口 集中，單張派發(fā)能起到良效。 營(yíng)銷活動(dòng)活動(dòng)一“花果園濕地公園風(fēng)光帶竣工典禮” “花果園開(kāi)盤慶典”?；顒?dòng)二：“廣州炒房團(tuán)貴陽(yáng)購(gòu)房動(dòng)”。2、媒體宣傳組合 開(kāi)盤前三個(gè)月，公司會(huì)以電視廣告，平面媒體， 戶外廣告三大主力廣告集中宣傳 湘水明珠，增強(qiáng)前期登記客戶數(shù)量， 擴(kuò)大蓄客

25、量，為開(kāi)盤銷售一半做好蓄客準(zhǔn)備。開(kāi)盤當(dāng)月，公司會(huì)配合 風(fēng)光帶竣工，舉辦各種活動(dòng)，擴(kuò)大在衡陽(yáng)的知名度，加以促進(jìn)銷售。 開(kāi)盤三個(gè)月后，公司會(huì)盡快出樣板房、實(shí)景園林開(kāi)放，加大廣告投放 力度。公交和站臺(tái)廣告：開(kāi)盤前三個(gè)月至開(kāi)盤后三個(gè)月，周期半年。路橋廣告：貫穿項(xiàng)目營(yíng)銷始終。影視廣告：開(kāi)盤前一個(gè)月高密度投放,開(kāi)盤后在每次推新貨時(shí)前一 周每天投放。貴陽(yáng)報(bào)紙：開(kāi)盤前一月投放3 4次，以及每次新貨上市投放1次。單張派發(fā)：每天均需進(jìn)行的推廣方式，力求單張波及到衡陽(yáng)的每一 個(gè)角落。短信推廣：一般一個(gè)月派發(fā)4 6次，開(kāi)盤前每周發(fā)送2 3次。 公關(guān)活動(dòng)：開(kāi)盤前舉行一場(chǎng)活動(dòng)，開(kāi)盤當(dāng)日舉行 12場(chǎng)，開(kāi)盤后視 銷售情況舉行

26、。第 3章 建設(shè)規(guī)模的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件一、建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目總占地面積4002000.00川，總建筑面積為18300000.00 m2, 建設(shè)總?cè)莘e率是 6.40，建設(shè)密度是 76.8%，綠地率是 58%。擁有 16 萬(wàn)m花果園濕地公園、50萬(wàn)m生態(tài)山體公園、16萬(wàn)m城市中心廣場(chǎng)、 200萬(wàn)m商業(yè)、200萬(wàn)m寫(xiě)字樓、150 m方公寓、1230萬(wàn)m住宅。項(xiàng) 目規(guī)劃三層立體交通， 12 條市政主干道， 4 條 40 米寬雙向 8 車道， 8 條 30 條寬雙向 6 車道，成就一個(gè)復(fù)合功能的城市片區(qū)。二、項(xiàng)目概況現(xiàn)狀1. 地點(diǎn)與地理位置花果園坐落貴陽(yáng)主城區(qū)， 東面與浣紗路相連， 南面接藝校立交橋， 西靠五里

27、沖，背面為智慧龍城住宅區(qū)。距離貴陽(yáng)市中心（大十字）僅 1.5 公里，被云貴山環(huán)抱，周邊山體植被茂密，有良好的生態(tài)人居環(huán) 境。項(xiàng)目東面主要出口接花果園立交橋， 南面主要出口接藝校立交橋， 均系貴陽(yáng)重要的交通樞紐。自然環(huán)境優(yōu)越，交通十分便利，是一個(gè)理 想的商業(yè)、住家的風(fēng)水寶地。2. 土地權(quán)屬類別和土地狀況本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地位于貴陽(yáng)市南明區(qū)彭家灣，面積為809183m2經(jīng)貴陽(yáng)市人民政府國(guó)用（xx）第xx號(hào)國(guó)土使用證批準(zhǔn)為 城鎮(zhèn)住宅 -寫(xiě)字樓-商業(yè)用地。本項(xiàng)目土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)劃，已經(jīng)貴陽(yáng)市規(guī)劃局審議通過(guò)。三、項(xiàng)目建設(shè)條件1、地形、地貌、地震情況貴陽(yáng)市位于貴州省中部偏北，東經(jīng) 106 27 107 0

28、3 ，北緯26 11 26 55 之間，地處云貴高原的東斜坡上，屬全國(guó)東部向西部高原過(guò)渡地帶。地形、地貌走勢(shì)大致呈 東西向延展，地勢(shì)起伏較大，南北高，中部低。奇特的喀斯特地貌大 量分布，既有高原山地和丘陵，又有盆地和河谷、臺(tái)地，海拔最高為 1762米，最低 506米，市區(qū)平均海拔 1071 米。東與龍里、甕安縣接 壤，南靠惠水、長(zhǎng)順縣，西接平壩、織金縣，北鄰黔西、金沙、遵義 縣。2008年汶川地震發(fā)生以后，北京師范大學(xué)環(huán)境演變與自然災(zāi)害教 育部重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室的科學(xué)家們， 曾針對(duì)全國(guó)省會(huì)城市進(jìn)行地震危險(xiǎn)度進(jìn) 行排名。結(jié)果貴陽(yáng)市以 0.13 的風(fēng)險(xiǎn)度，在 30 個(gè)省會(huì)城市中排名第 19 名。這意味著發(fā)

29、生地震的可能性很小。2、氣候條件貴陽(yáng)屬亞熱帶濕潤(rùn)溫和型氣候， 夏無(wú)酷暑，冬無(wú)嚴(yán)寒，陽(yáng)光充足， 雨水充沛。空氣不干燥，四季無(wú)風(fēng)沙，年平均氣溫在15.3 C左右。其中，最熱的七月下旬，平均氣溫為 24C ;最冷的一月上旬，平均氣 溫是4.6 C。宜人的氣候?yàn)橘F陽(yáng)博得了 上有天堂，下有蘇杭，氣候 宜人數(shù)貴陽(yáng) 之譽(yù)。貴陽(yáng)市被稱為 森林之城 ，貴陽(yáng)市行政區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有林地面積 275 萬(wàn)畝，森林覆蓋率為 41.12%。此外，市區(qū)四周群山環(huán)抱、 林木蒼翠， 寬 1 至 7 公里，長(zhǎng)逾 70 公里的環(huán)城林帶，為貴陽(yáng)市提供了綠色生態(tài) 屏障。目前，投資 1.1 億元人民幣 ,總長(zhǎng) 223公里,面積 43萬(wàn)畝的新 環(huán)

30、城林帶正在建設(shè)中， ,2010 年前，人均環(huán)城林帶面積將達(dá)到 207 平 方米。3、水文地質(zhì)貴陽(yáng)市共有河流 98 條，河流水系屬于長(zhǎng)江流域的烏江水系和珠江 流域的紅水河水系。 與紅水河水系相比較， 烏江水系在貴陽(yáng)市的流域 面積最大。多年平均天然徑流深 400-760mm徑流總量45.15億m3（含地下水轉(zhuǎn)換為地表水13.6億m3可利用水量為15.2億m3全 市人均水資源量1287m3可利用水量3.4億m34、交通運(yùn)輸條件航空 1997 年 5月 28 日，距貴陽(yáng)市中心約 1 2公里、車程約 20 分鐘的可接受波音 747，空客 330 等同類及其以下機(jī)型的全重起降， 具有先進(jìn)導(dǎo)航系統(tǒng)和設(shè)施的4

31、E級(jí)現(xiàn)代化機(jī)場(chǎng)-貴陽(yáng)龍洞堡國(guó)際機(jī)場(chǎng) 投入空運(yùn)。目前直飛航線輻射全國(guó) 50 個(gè)大中城市及香港，澳門，新 加坡，泰國(guó)曼谷等地。 是西南地區(qū)一個(gè)重要的航空樞紐。鐵路 貴陽(yáng)是中國(guó)西南重要的鐵路交通樞紐， 川黔、貴昆、湘黔、 黔桂 4 條鐵路干線交匯于此，其中川黔、貴昆、湘黔 3條鐵路干線已 實(shí)現(xiàn)電氣化。電氣化程度居中國(guó)之首。公路 市域內(nèi)現(xiàn)已形成以兩條國(guó)道 （ 上海到昆明 321、廣州到成 都 210）線，六條高等級(jí)公路 （貴陽(yáng)- 黃果樹(shù)、貴陽(yáng) - 遵義、貴陽(yáng) - 畢 節(jié)、貴陽(yáng)- 新寨、貴陽(yáng)- 玉屏、東北繞城環(huán)線 ）及五條省道 （貴開(kāi)、貴 修、花磊、占織、久銅 ） 為骨架的市域公路交通網(wǎng)絡(luò)。全年實(shí)現(xiàn)客運(yùn)

32、 量 17799 萬(wàn)人次，貨物運(yùn)輸量 4223萬(wàn)噸。5、生態(tài)環(huán)境條件2013 年，貴陽(yáng)市森林覆蓋率達(dá)到 44.2%。建城區(qū)新增綠地面積 103 萬(wàn)平方米， 人均公共綠地面積達(dá) 11.2 平方米，較上一年提高 0.35 平 方米。自然保護(hù)區(qū) 花溪區(qū)青巖油杉自然保護(hù)區(qū)，面積 3733 公頃。風(fēng)景名勝區(qū) 貴陽(yáng)市現(xiàn)有風(fēng)景名勝區(qū) 9 個(gè)，其中國(guó)家級(jí) 1個(gè)，省級(jí) 8個(gè)：紅楓湖風(fēng)景名勝區(qū)（國(guó)家級(jí)）、百花湖風(fēng)景名勝區(qū)（省級(jí)）、花 溪風(fēng)景名勝區(qū)（省級(jí)）、開(kāi)陽(yáng)風(fēng)景名勝區(qū)（省級(jí)）、息烽風(fēng)景名勝區(qū) （省 級(jí)）、修文陽(yáng)明風(fēng)景名勝區(qū)（省級(jí)） 、清鎮(zhèn)暗流風(fēng)景名勝區(qū)（省級(jí)） 、 香紙溝風(fēng)景名勝區(qū)（省級(jí)） 、貴陽(yáng)相思河風(fēng)景名勝

33、區(qū)（省級(jí)） 。森林公園 貴陽(yáng)市現(xiàn)有森林公園 7個(gè)，其中國(guó)家級(jí) 1個(gè)，省級(jí) 5個(gè)， 縣級(jí) 1 個(gè)：長(zhǎng)坡嶺國(guó)家森林公園（國(guó)家級(jí)） 、息烽溫泉森林公園（省 級(jí)）、景陽(yáng)森林公園（省級(jí)） 、貴陽(yáng)市鹿沖關(guān)森林公園（省級(jí)） 、貴陽(yáng) 云關(guān)山森林公園（省級(jí)） 、貴州烏當(dāng)盤龍山森林公園（省級(jí)） 、開(kāi)陽(yáng)二 重山森林公園（縣級(jí)） 。濕地公園 貴陽(yáng)市現(xiàn)有花溪國(guó)家城市濕地公園和小車河城市濕地 公園。由此可見(jiàn)，貴陽(yáng)市絕對(duì)乃這正是中國(guó)人所追求的理想居家之地。6、施工條件花果園作為全省最大的危舊房、棚戶區(qū)、城中村改造項(xiàng)目，其施 工難度顯而易見(jiàn)， 但花果園擁有良好地理環(huán)境和交通便利， 在宏立城 集團(tuán)的開(kāi)發(fā)下快速高效的完成對(duì)花果園

34、的建設(shè)。7、政策環(huán)境本項(xiàng)目的建設(shè)符合衡陽(yáng)城市建設(shè)總體規(guī)劃和衡陽(yáng)市珠暉區(qū)總體規(guī) 劃，貫徹了貴陽(yáng)市政府城市建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對(duì)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程， 美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。 貴陽(yáng)市南明區(qū)政府考慮到該項(xiàng)目投資大、 建設(shè)周期長(zhǎng)， 帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效 益及社會(huì)效益明顯，將本項(xiàng)目納入省、市重點(diǎn)項(xiàng)目， ，享受區(qū)政府給 予的有關(guān)有關(guān)優(yōu)惠政策。第4章 建設(shè)方案一、設(shè)計(jì)依據(jù)1、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50180-93 （2002 年版） 2、民用建筑設(shè)計(jì)通則GB50352-20053、高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 GB50045-95 4、汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50067

35、-975、城市規(guī)劃編制辦法6、貴陽(yáng)市城市規(guī)劃行政技術(shù)準(zhǔn)則7、貴陽(yáng)市 2011 年城市總體規(guī)劃二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題和開(kāi)發(fā)理念花果園項(xiàng)目總投資 300 億元，總建筑面積 560 萬(wàn)平米， 5 年內(nèi) 建成集商業(yè)、 商務(wù)、文化、休閑、旅游、居住為一體的繁華都市中心。 項(xiàng)目邀請(qǐng)國(guó)際一流團(tuán)隊(duì)進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃、 完備配套設(shè)施， 成為貴陽(yáng)市繁 華、暢通、低碳生態(tài)、代表城市發(fā)展水平的中心區(qū)域。花果園項(xiàng)目設(shè) 計(jì)多元化，建筑各具特色，形成了風(fēng)格多變，技術(shù)與藝術(shù)相互呼應(yīng)， 構(gòu)成了多樣的城市風(fēng)格。 貴州宏立城集團(tuán)力求把花果園打造成高品質(zhì)、 原生態(tài)、多元化的復(fù)合型養(yǎng)生人居社區(qū)的， 憑借小車河優(yōu)越的生態(tài)景 觀資源和氣候條件，通過(guò)生

36、態(tài)環(huán)境、建筑科學(xué)、服務(wù)設(shè)施和物業(yè)管理 的資源整合， 致力于促進(jìn)業(yè)主和市民身心健康的改善。 為了適應(yīng)購(gòu)房 者的這種消費(fèi)需求， 花果園在規(guī)劃之初定位為城市養(yǎng)生地產(chǎn)， 并依托 項(xiàng)目周邊的自然資源， 規(guī)劃建設(shè)六大城市生態(tài)養(yǎng)生主題公園。 縱觀花 果園項(xiàng)目的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)， 除了人居產(chǎn)品的提供， 更多的是整合了以 休閑、文化、生活、養(yǎng)生于一體的人居服務(wù)，并且在某些服務(wù)與配套 上更是與國(guó)際接軌。 花果園養(yǎng)生地產(chǎn)項(xiàng)目因有了六大城市生態(tài)養(yǎng)生主 題公園，將真正成為貴陽(yáng)全新的高品質(zhì)復(fù)合人居生活藍(lán)本。三、項(xiàng)目總體規(guī)劃方案1 、規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 挖掘地塊核心價(jià)值，以城市連營(yíng)的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)； 以銷售為主導(dǎo)的分期規(guī)劃設(shè)計(jì)，保

37、證項(xiàng)目滾動(dòng)有序運(yùn)作； 節(jié)點(diǎn)式園林景觀視線軸設(shè)計(jì)， 以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的 環(huán)境空間； 人車雙路線設(shè)計(jì)， 即相對(duì)人車分流系統(tǒng)， 避免車流對(duì)社區(qū)的穿 越破壞。2、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)和布局本項(xiàng)目總體規(guī)劃領(lǐng)先于貴州眾多大盤規(guī)劃，力圖體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商發(fā)展 視野的前瞻性和產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的可持續(xù)性，總占地面積 4002000.00 m2, 總建筑面積為18300000.00 m,本項(xiàng)目兼具現(xiàn)代高尚生活和東方傳統(tǒng) 人文精神特質(zhì)，強(qiáng)調(diào)人和人的交往，動(dòng)靜有機(jī)結(jié)合，社區(qū)停車方式的 多元化,生活形態(tài)的多樣化,用公共、商業(yè)與文化、娛樂(lè)建筑與居住 社區(qū)配套, 確保該項(xiàng)目能夠站在衡陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)高端, 對(duì)市民選擇居所 的審美趨向和生活方式產(chǎn)生

38、積極的影響, 在規(guī)劃上采取低密度、 低容 積率、高綠化率的控制指標(biāo), 重視小區(qū)生態(tài)環(huán)境的塑造和人文環(huán)境的 培養(yǎng),力爭(zhēng)將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)成為一流的、 具有大規(guī)模高尚社區(qū)特征的 示范性住宅小區(qū)。通過(guò)別具特色的物業(yè)服務(wù),向人們?cè)忈尅靶戮幼∥?化”的陽(yáng)光理念。 獨(dú)具特色的水系布局。以水系貫穿南北兩個(gè) 地塊,形式各具特色的中心水景、組團(tuán)水景、水岸島居,強(qiáng)化了“水 景”住宅概念。居住模式從有限的室內(nèi)居住空間隨著水系延伸到小區(qū), 延伸到湘江岸邊,真正做到景觀的均好性。 更多的廣場(chǎng)和綠化 開(kāi)放的空間。小區(qū)內(nèi)曲徑通幽、步步為景,設(shè)計(jì)了地下陽(yáng)光車庫(kù),即 使在車庫(kù)里也可以看見(jiàn)如畫(huà)的園林風(fēng)景, 并形成獨(dú)具特色的下沉景觀,

39、 使整個(gè)空間錯(cuò)落有致。 充分考慮衡陽(yáng)的氣候特點(diǎn),在平面布局 上強(qiáng)調(diào)南北通透, 力求通風(fēng)系統(tǒng)暢通。 采用最經(jīng)濟(jì)的核心筒尺寸, 合理組織交通,盡可能減少公攤面積。3 、住宅物業(yè)類型和商業(yè)布局本項(xiàng)目物業(yè)類型以高層住宅為主,靠近風(fēng)景優(yōu)美的湘江邊布置聯(lián) 排住宅水岸島居,同時(shí)辦公性質(zhì)的高層公寓,物業(yè)類型較為多樣。本項(xiàng)目商業(yè)類型齊全, 既有臨街商業(yè)街,又有集中商業(yè)、 社區(qū)會(huì) 所。小區(qū)南北兩個(gè)地塊之間的市政路,結(jié)合小區(qū)主入口的設(shè)置,形成人流集中、 商業(yè)氛圍濃厚的商業(yè)街， 沿小區(qū)東側(cè)市政路規(guī)劃了底層沿 街商業(yè)，增強(qiáng)了小區(qū)外圍的商業(yè)氛圍。四、建筑設(shè)計(jì)1、主要規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)GB50009-2001GB50007-200

40、2GB50010-2002GB50011-2001JGJ94-94GB50108-2001GB50007-2002建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范 混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范 建筑樁基技術(shù)規(guī)范 地下工程防水技術(shù)規(guī)范砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程GJ3-2002高層建筑箱形與筏形基礎(chǔ)技術(shù)規(guī)范JGJ6-99建筑地基處理技術(shù)規(guī)范 JGJ79-2002 人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范GB50038-94鋼筋混凝土連續(xù)梁和框架考慮內(nèi)力重分布設(shè)計(jì)進(jìn)規(guī)程 CECS5：1932、建筑風(fēng)格及立面特點(diǎn) 依照“以人為本”的建筑設(shè)計(jì)理念，體現(xiàn)休閑、簡(jiǎn)約的建筑風(fēng) 格，將新古典美學(xué)的精細(xì)、質(zhì)感、厚重和

41、美感充分體現(xiàn)。 在建筑立面上采用歐洲古堡的顏色， 用復(fù)雜的線條曲線表現(xiàn)出 優(yōu)美、動(dòng)感、多變的視覺(jué)效果；在群樓部分用文化磚加以裝點(diǎn)，讓建 筑多了點(diǎn)歐式的古樸和深沉，又盡顯尊貴、典雅，浸透豪華的設(shè)計(jì)哲 學(xué) 建筑立面體現(xiàn)典雅細(xì)膩的新古典風(fēng)格， 采用大尺度的陽(yáng)光露臺(tái)， 經(jīng)典的三段式立面，在寫(xiě)意、浪漫中透露出典雅尊貴的藝術(shù)氣息。3、建筑戶型特色 細(xì)化功能， 把握尺度營(yíng)造氣氛， 更靈活性的平面設(shè)計(jì)以滿足日 益變化的生活模式。 充分考慮衡陽(yáng)的氣候特點(diǎn)， 在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透， 力求 組織穿堂風(fēng)，明廚、明衛(wèi)，提高生活品質(zhì)。 住宅戶型格局方正大氣，功能布置合理，空間結(jié)構(gòu)緊湊。 戶型設(shè)計(jì)新穎，增加品位空間，符

42、合當(dāng)前及未來(lái)的市場(chǎng)需求， 提升賣點(diǎn)。如：陽(yáng)光電梯廳、空中內(nèi)庭院、大陽(yáng)臺(tái)和飄窗等。 采用最經(jīng)濟(jì)的核心筒尺寸， 合理組織交通， 盡可能減少公攤面 積。五、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)1、指導(dǎo)思路在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中充分考慮以下內(nèi)容：1、使結(jié)構(gòu)具有明確的計(jì)算簡(jiǎn)圖和合理的地震作用傳遞途徑。H、具備必要的抗震承載力，良好的變形能力和消耗地震能量的 能力。皿、對(duì)可能出現(xiàn)的薄弱部位，擬采取措施提高抗震能力2、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 結(jié)構(gòu)的安全等級(jí)二級(jí)， 設(shè)計(jì)使用年限 50 年，抗震 設(shè)防類別丙類，地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)丙級(jí)，地下室防水等級(jí)二級(jí)。3、結(jié)構(gòu)選型：6 層以上的多層住宅采用框架結(jié)構(gòu)， 4-6 層的多層住宅根據(jù)地質(zhì)條 件和是否有地下車庫(kù)， 確定采用

43、磚混結(jié)構(gòu)或框架結(jié)構(gòu)。 樓層蓋均休用 現(xiàn)澆梁板結(jié)構(gòu)。4、地下室設(shè)計(jì)地下車庫(kù)層蓋結(jié)構(gòu)采用澆鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)，地下車庫(kù)存的頂 板采用加設(shè)次梁的梁板結(jié)構(gòu)， 以減少樓板的跨度和厚度； 梁采用反梁 形式，以滿足建筑空間凈高的要求。 地下室防水以砼結(jié)構(gòu)自防水為主， 抗?jié)B等極 S8。5、使用工具及軟件中國(guó)建科院PKPh系列結(jié)構(gòu)軟件2005年新規(guī)范版。六、給排水設(shè)計(jì)I、給排水 設(shè)計(jì)規(guī)范1)建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范GB50015-2003( 03年版）2)建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范GB50140-20053)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50084-2001( 05年版）4)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50016-20065)室

44、外給水設(shè)計(jì)規(guī)范GB50013-20066)室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范GB50014-20067)國(guó)家和本地區(qū)現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范、給水設(shè)計(jì)規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等I水源概況本工程生活、消防用水均由市政給水管網(wǎng)供水小區(qū)西側(cè)海棠路上市政給水管管徑 DN6O0小區(qū)東側(cè)楊柳路上市 政給水管管徑DN600市政給水管網(wǎng)的供水流量能滿足小區(qū)用水量要 求；壓力能保證小區(qū)低層建筑的壓力要求。H用水量生活用水量Q=1440M3/D（ 138M3/H；室外消防用水量 Q=20L/S 皿給水系統(tǒng)小區(qū)各棟建筑由室外給水管網(wǎng)直接供水。W消防系統(tǒng)小區(qū)室外消防給水管網(wǎng)成環(huán)狀布置，管徑 DN150并分別從星沙 大道及天華路兩條市政給水管上接入進(jìn)水管。 小

45、區(qū)室外有按規(guī)范設(shè)置 室外消火栓。 排水設(shè)計(jì)小區(qū)采用分流制排水。雨水、污水分別排放。 小區(qū)雨水經(jīng)室外水管集中后，直接排入市政雨水管。各棟生活污水經(jīng)室外污水管集中后，先排入小區(qū)化糞池，經(jīng)處理 后，再排入市政下水道。第 5章 節(jié)能節(jié)水措施、設(shè)計(jì)依據(jù)為貫徹執(zhí)行國(guó)家節(jié)約能源、開(kāi)發(fā)利用新能源和可再生能源、保護(hù) 環(huán)境的法規(guī)和政策， 改善湖南省居住建筑室內(nèi)熱環(huán)境， 提高采暖和空 調(diào)的能源利用效率， 根據(jù)中華人民共和國(guó)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 夏熱冬冷地區(qū)居 住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) ，JCJ134-2001 制定的標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。(1)建筑部分節(jié)能設(shè)計(jì)1、外窗均采用淺蘭色中空玻璃，并設(shè)置活動(dòng)外遮陽(yáng)。2、建筑的屋頂和外墻采用下列節(jié)能措施

46、并且預(yù)防白蟻、 鼠等生物 侵害。 淺色磁磚飾面。 外加保溫隔熱構(gòu)造。 采用倒置式屋面和種植屋面， 局部采用坡屋頂， 以增加溫隔熱 性能。3、墻和屋頂中的接縫、混凝土、嵌入外墻的金屬等構(gòu)成的熱橋部 位均作隔熱保溫處理， 保證其內(nèi)表面溫度， 不低于空氣露點(diǎn)溫度并減 少附加傳熱損失。4、層室內(nèi)地面局部架空并采用了良好的隔熱保溫措施。5 、樓梯間采用封閉式并可開(kāi)啟外窗。第 6章 環(huán)境影響評(píng)價(jià)一、編制依據(jù)1) 污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn) GB8978-1996；2) 城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn) GB3096-93；3) 地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) GHZB1-199；94) 大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn) GB16297-96。二、環(huán)

47、境現(xiàn)狀1、氣象全年氣候的基本特點(diǎn) :上半年氣溫延續(xù)近 10 年來(lái)一直偏高的特點(diǎn)， 主要原因是冬季偏暖， 而春季氣溫也一再偏高。 上半年氣溫基本趨勢(shì)： 冬暖且春溫高。這種氣溫特征對(duì)冬作物越冬和春作物播種十分有利， 同時(shí)對(duì)人類及各種生物的生活規(guī)律產(chǎn)生一定影響， 對(duì)環(huán)境有極大影響，例如: 候鳥(niǎo)提前北歸、作物過(guò)早發(fā)芽等。入春后降水較集中，給春收 和春插帶來(lái)一定影響。下半年氣候基本趨勢(shì)：夏秋季節(jié)雨水充沛，比 較涼爽，雨季結(jié)束不明顯， 與上半年的暖冬事件有較好的相關(guān)性，是 厄爾尼諾現(xiàn)象導(dǎo)致氣候異常變化的重要表現(xiàn)。全年平均氣溫18.2 C（衡東、西渡、祁東）一18.6 C （市區(qū)）,較歷年偏高0.3（衡東、

48、西渡、 祁東、常寧）0.7 C （衡山）。全市年極端最低氣溫-2.9 C ,出現(xiàn)在西 渡、衡東（12月26日）,當(dāng)日全市都出現(xiàn)低于0.0 C的極端最低氣溫， 其中市區(qū)極端最低氣溫-1.3 C。全市極端最高氣溫38.7 C ,出現(xiàn)在衡 東（7月3日）,市區(qū)極端最高氣溫為37.7 C （7月3日）。全年極端最 高氣溫35C的高溫日23（祁東）32（衡山）天,北部多于南部。根 據(jù)氣溫等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn) :2002 年度衡山、 市區(qū)、衡南為偏高年景 , 其他 5 站為略高年景。2、大氣質(zhì)量現(xiàn)狀根據(jù)檢測(cè)結(jié)果，建設(shè)區(qū)域內(nèi)的 SO2、NOX污染程度輕微，TSP亦 未超標(biāo)， 大氣質(zhì)量現(xiàn)狀基本符號(hào)國(guó)家環(huán)境質(zhì)量二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

49、， 環(huán)境空氣質(zhì) 量較好。三、項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響項(xiàng)目范圍內(nèi)沒(méi)有任何污染源，項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營(yíng)不會(huì)對(duì)周邊環(huán)境造 成污染，符合環(huán)保要求。四、環(huán)境保護(hù)措施1、設(shè)計(jì)依據(jù)環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) ；城市區(qū)域環(huán)境噪音標(biāo)準(zhǔn) ；大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn) ；室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范。2、設(shè)計(jì)原則 建設(shè)項(xiàng)目污染防治的處理設(shè)施應(yīng)與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、 同時(shí)施 工、同時(shí)投入使用， 各類污染物經(jīng)處理后符合國(guó)家和長(zhǎng)沙市有關(guān)排放 標(biāo)準(zhǔn)。 堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則， 把產(chǎn)生的各種污染減 少到低限度。3、治理措施 污水治理本工程室外排水體制為雨、污分流。雨水、污水分別排至市政道 路上的雨水污水管道。 小區(qū)污水分若干出口排至市政污水管。 室內(nèi)

50、排 水污、廢水合流，建筑屋面雨水、陽(yáng)臺(tái)排水、空調(diào)冷凝水分別排入小 區(qū)雨水管道，并就近排入市政雨水管道。 噪聲治理 高低壓變配電盡可能選購(gòu)低噪聲及低震動(dòng)的設(shè)備，在震動(dòng)設(shè)備的 基礎(chǔ)上設(shè)置減震器，必要時(shí)可對(duì)相關(guān)部位采取隔音處理。各類水泵單獨(dú)設(shè)置在各自的水泵房， 水泵均設(shè)隔振墊， 在水渠進(jìn)、 出水管上安裝可繞曲橡膠接頭，出水管上安裝止回閥。 固體廢物治理 小區(qū)的固體廢棄物主要是生活垃圾，小區(qū)建設(shè)垃圾收集點(diǎn)，布置 在交叉路口， 便于居民投放垃圾， 另外在小區(qū)內(nèi)主干道及公共場(chǎng)所配 置垃圾筒， 這些垃圾將由物業(yè)管理公司派專人負(fù)責(zé)收集， 送到城市垃 圾站處理。第 7章 勞動(dòng)衛(wèi)生與消防一、指導(dǎo)思想以科學(xué)發(fā)展觀和

51、構(gòu)建和諧社會(huì)的重要思想為指導(dǎo)， 堅(jiān)持安全第一， 預(yù)防為主，綜合治理，堅(jiān)持安全施工，以保障項(xiàng)目施工人員的生命財(cái) 產(chǎn)安全為根本出發(fā)點(diǎn)， 以遏制重特大事故為重點(diǎn)， 以杜絕人員傷亡為 目標(biāo)，倡導(dǎo)安全文化，健全項(xiàng)目安全管理制度，落實(shí)安全責(zé)任，建立 長(zhǎng)效的安全機(jī)制，堅(jiān)持安全消防與建筑工程同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)施工，同 時(shí)投入使用。二、職業(yè)安全衛(wèi)生健康對(duì)策與措施1、安全施工保障措施選擇先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)、節(jié)能、高效的安全技術(shù)、材料、工藝和設(shè)備， 保證施工過(guò)程的本質(zhì)安全，從源頭上消除事故隱患。 對(duì)重大危險(xiǎn)源進(jìn)行有效控制，重大事故隱患得到有效治理。 建立項(xiàng)目安全生產(chǎn)監(jiān)管體系，創(chuàng)新安全生產(chǎn)監(jiān)管方式和手段， 提高安全生產(chǎn)監(jiān)管執(zhí)法裝

52、備水平和執(zhí)法能力。 建立健全項(xiàng)目安全施工應(yīng)急救援體系。 建立安全施工責(zé)任制，健全安全施工規(guī)章和操作規(guī)程。 建設(shè)項(xiàng)目的安全設(shè)施應(yīng)與建筑工程同時(shí)設(shè)計(jì)、 同時(shí)施工， 同時(shí) 投入使用。2 、職業(yè)衛(wèi)生健康對(duì)策與措施 建設(shè)項(xiàng)目的工作場(chǎng)所，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家職業(yè)衛(wèi)生要求。 建立和完善職業(yè)衛(wèi)生監(jiān)督檢查機(jī)制，配備必要的專業(yè)監(jiān)督和檢 查裝備。 研究、推廣先進(jìn)的職全危害控制技術(shù)，采用職業(yè)安全健康管理 體系，促進(jìn)項(xiàng)目職業(yè)衛(wèi)生狀況的改善。 落實(shí)有關(guān)規(guī)章制度和職業(yè)危害防治與整改措施。 加強(qiáng)從業(yè)人員的勞動(dòng)保護(hù)、有效防止職業(yè)危害。 建設(shè)項(xiàng)目的職業(yè)病防護(hù)措施應(yīng)與建設(shè)項(xiàng)目工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí) 施工、同時(shí)投入使用三、消防設(shè)計(jì)1、設(shè)計(jì)依據(jù)與

53、原則1) 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范2) 建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范3) 自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范4) 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范5) 建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50016-2006GBJ140-90GB50084-2001GB50016-98GB50222-95建筑平面布置、細(xì)部構(gòu)造、本項(xiàng)目防火設(shè)計(jì)原則是從總平面布局，設(shè)備等各方面統(tǒng)籌考慮，全面滿足消防及安全施工、經(jīng)營(yíng)的需要2、總體消防設(shè)計(jì)本工程為多層建筑 , 耐火等級(jí)為二級(jí)。 本方案嚴(yán)格遵循國(guó)家有關(guān)規(guī) 范，首先滿足與相鄰建筑的防火間距，在小區(qū)內(nèi)有環(huán)通的消防通道， 各防火分區(qū)內(nèi)均設(shè)有二個(gè)以上蔬散口， 并保證大量人流的快速、 便捷 集散。設(shè)計(jì)充分考慮了設(shè)置出

54、煙口、 防火門及噴淋等主要消防設(shè)計(jì)備 的可能性。3、室內(nèi)裝修防火室內(nèi)消防應(yīng)嚴(yán)格按照建筑物內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)規(guī)范(GB50222-1995 執(zhí)行，根據(jù)功能和所處位置不同，采用不同的裝修標(biāo)準(zhǔn)，所選材料均 為非燃燒體或難燃燒體，且均能滿足規(guī)范要求的耐火極限。4、消防道路設(shè)計(jì)商業(yè)部分：四周形成了環(huán)形路，消防車能達(dá)到大部分位置。住宅部分：住宅四周已有環(huán)形道路，小區(qū)內(nèi)設(shè)不小于 4 米的環(huán)狀 道路。5、水量室內(nèi)消火栓用水量： 30L/S室內(nèi)消火栓用水量： 25L/S 自動(dòng)噴水用水量： 30L/S6、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)小區(qū)的四周按規(guī)范設(shè)置室內(nèi)消火栓，城市室內(nèi)消火栓在范圍內(nèi)可 記入。 7 、室內(nèi)消火栓系統(tǒng) 小區(qū)內(nèi)的各棟每層均按規(guī)范要求設(shè)置室 內(nèi)消火栓系統(tǒng)，采用SN65型室內(nèi)消火栓帶啟動(dòng)按鈕，保證設(shè)置間距 不大于 50米并有 2 股水柱同時(shí)達(dá)到室內(nèi)任何部位。8、自動(dòng)噴水系統(tǒng) 小區(qū)停車庫(kù)防火分區(qū)設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。第 8章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置一組織機(jī)構(gòu)貴陽(yáng)花果園宏立城集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司， 一個(gè)貴州本地企業(yè)， 十年來(lái)開(kāi)發(fā)兩個(gè)