中海申能物業(yè)公司物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

1、中海申能物業(yè)公司物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程中海申能物業(yè)治理有限公司2006年W月目的1、規(guī)范物業(yè)接管驗(yàn)收工作，確保接管驗(yàn)收工作的質(zhì)量合格。2、為了嚴(yán)把物業(yè)接管驗(yàn)收質(zhì)量，從業(yè)主的角度去驗(yàn)收，防止顯現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量咨詢題、被業(yè)主投訴而釆取的替業(yè)主提早服務(wù)式的驗(yàn)收，而非具有法律力的政府評(píng)判行為。確保業(yè)主交收樓入伙丄作順利開展，為物業(yè)治理日常運(yùn)作打好良好基礎(chǔ)（對(duì)物業(yè)工程的了解）。3、完成與開發(fā)商權(quán)屬的過渡之后過渡給業(yè)主。是房地產(chǎn)從生產(chǎn)進(jìn)入流通節(jié)的標(biāo)志。參與人是開發(fā)商與物業(yè)治理公司。4、是在竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和房屋、配套功能、設(shè)備為主要內(nèi)容的再驗(yàn)收。便于發(fā)覺存在的隱患，專門是隱藏工程的和復(fù)雜項(xiàng)U、

2、設(shè)備的安裝調(diào)試等，以確保及早發(fā)覺并解決。適用范疇1、適用于物業(yè)公司對(duì)物業(yè)接管驗(yàn)收工作。職責(zé)1、物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組并同開發(fā)商具體辦理物業(yè)的接管手續(xù)。2、接管驗(yàn)收小組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收的工作質(zhì)量。3、接管驗(yàn)收小組負(fù)貴依據(jù)本規(guī)程進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。4、成立驗(yàn)收小組，確定責(zé)任人、步驟、驗(yàn)收項(xiàng)U、標(biāo)準(zhǔn)、進(jìn)度。5、主動(dòng)與開發(fā)商/項(xiàng)U公司/售房部、施工單位聯(lián)系、協(xié)商、解決樓宇咨題、設(shè)備的安裝調(diào)試、熟悉設(shè)備的性能/構(gòu)造/產(chǎn)地/供貨商/使用/運(yùn)行/保養(yǎng)的方法/;電/水/氣管道鋪設(shè)位置及走向;6、與開發(fā)商協(xié)商驗(yàn)收的注意事項(xiàng)，協(xié)商制定驗(yàn)收的方案，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，確定交接的日期，解決遺咨詢題。7、各類資料的

3、移交，并對(duì)比圖冊(cè)、設(shè)備清單驗(yàn)收;8、負(fù)貴圖紙資料的建檔、造冊(cè)、設(shè)備試運(yùn)行。四.程序要點(diǎn)1)1、接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件、要求。建設(shè)項(xiàng)U按規(guī)劃、設(shè)計(jì)要求/各有關(guān)專業(yè)治理要求已建成，并有相關(guān)2)部門驗(yàn) 收合格的證明（竣工驗(yàn)收備案）；資料齊全。道路名稱標(biāo)志清晰，樓宇/棟號(hào)戶號(hào)牌編號(hào)準(zhǔn)確經(jīng)公安部門確認(rèn)。3)本體物業(yè)接通水、電、氣。4)5)排水管正常使用，疏通無阻。6)物業(yè)公司有固定辦公場(chǎng)地。2、接管驗(yàn)收的預(yù)備工作。1）在物業(yè)竣工驗(yàn)收后、業(yè)主入住前，應(yīng)及時(shí)組建接管驗(yàn)收小組，對(duì)所接區(qū)內(nèi)場(chǎng)地平坦，施丄現(xiàn)場(chǎng)清理完畢（在建采取圉護(hù)措施），無建筑垃圾/泥土侵占路面；道路能通汽車。綠化、小品差不多完工。管的物業(yè)進(jìn)行綜合

4、性的接管驗(yàn)收，以確保物業(yè)差不多合格，達(dá)到售房合同及相關(guān)規(guī)劃要求、業(yè)要緊求的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。2) 成立物業(yè)接管驗(yàn)收小組。小組山公司工程部、行政部、客戶服務(wù)中心相關(guān)人員組成:B、山行政部負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗(yàn)收移交工作。C、山客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)業(yè)主資料的驗(yàn)收移交及協(xié)助樓宇的驗(yàn)收移交工作。D、山工程部負(fù)責(zé)具體的物業(yè)本體、公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收移交工作。3)接管驗(yàn)收前的預(yù)備。A、與開發(fā)商聯(lián)系好接管驗(yàn)收的的事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。B、山工程部進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)摸底，制定接管驗(yàn)收打算。C、提早參與進(jìn)展商申請(qǐng)的竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作。D、預(yù)備好接管驗(yàn)收記錄表格:a、單項(xiàng)項(xiàng)U驗(yàn)收單/表

5、b、房屋本體接管驗(yàn)收表C、公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表d、機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表e、驗(yàn)收交接記錄f、接管驗(yàn)收咨詢題整改表g、圖紙、資料移交清單h、機(jī)電設(shè)備移交清單i、鑰匙移交清單3、接管驗(yàn)收的工作程序。（流程圖見支持文件）1）程序A、驗(yàn)收小組依據(jù)驗(yàn)收項(xiàng)U、標(biāo)準(zhǔn)，形成物業(yè)單項(xiàng)項(xiàng)U驗(yàn)收單、驗(yàn)收交接記錄表、圖紙資料移交清單、設(shè)備移交清單、房屋接管驗(yàn)收檢査記錄表、鑰匙清單；并山責(zé)任人簽名。B、對(duì)驗(yàn)收過程中不符合設(shè)計(jì)、安裝、移交清單的，提出書面驗(yàn)收不合格整改報(bào)告，確定整改時(shí)限，返回開發(fā)商，山開發(fā)商督促施工單位進(jìn)行整改。C、對(duì)不阻礙結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量咨詢題，也可采納費(fèi)用補(bǔ)償方法。D、對(duì)整改項(xiàng)目山施丄方整改

6、落實(shí)后，予以復(fù)査，并在驗(yàn)收不合格整改報(bào)吿中記錄結(jié)果，合格后進(jìn)行正式移交。E、對(duì)保修期內(nèi)因施工、安裝、設(shè)備因素產(chǎn)生的質(zhì)量咨詢題，物業(yè)公司促請(qǐng)相關(guān)單位限期解決，按照保修期丄程修理治理細(xì)則對(duì)工程修理加以監(jiān)管，并建立施工保修單位檔案、聯(lián)系表。F、移交雙方必須有雙方簽名辦理移交手續(xù)。4、資料的接管驗(yàn)收。（進(jìn)展商向物業(yè)治理公司移交相關(guān)資料）1）物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料:項(xiàng)U開發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告商品房建設(shè)立項(xiàng)。B、建設(shè)項(xiàng)u選址意見書。C、國(guó)有土地使用權(quán)證D、建設(shè)用地規(guī)劃許可證。E、商品房準(zhǔn)建證。F、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。G、建設(shè)工程施工許可證。H、商品房預(yù)售許可證。I、命名資料。J、其他售樓的資料（預(yù)售合同、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施等

7、相關(guān)資料）。K、用地紅線圖。2）綜合竣工驗(yàn)收資料:竣工圖。B、建筑執(zhí)照。C、建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證。D、人防驗(yàn)收意見。E、消防驗(yàn)收意見及同意使用意見書。F、質(zhì)監(jiān)驗(yàn)收意見。G、環(huán)保驗(yàn)收意見書。H、開工、竣工報(bào)告。公共配套綜合驗(yàn)收合格證。供水合同。K、供電協(xié)議書、許可證。L、供氣協(xié)議書、許可證。有線電視合格證。通信設(shè)施合格證。0、電梯準(zhǔn)用證。3）施工設(shè)計(jì)資料:地質(zhì)報(bào)告書。B、全套設(shè)訃圖紙。C、圖紙會(huì)審記錄。D、設(shè)計(jì)變更通知書/書，技術(shù)核定單（包括工程質(zhì)量事故記錄八OE、工程預(yù)決算報(bào)告書。F、重要施工會(huì)議記錄。G、隱藏工程驗(yàn)收記錄。H、沉降觀測(cè)記錄，建筑物沉降和變形位移監(jiān)測(cè)記錄/永久性水準(zhǔn)點(diǎn)位置和基

8、礎(chǔ)性深埋；。I、鋼材、水泥、要緊材料的質(zhì)量保證書、驗(yàn)收記錄；新材料、配件的簽定合格證書；砂漿、混凝土試塊試圧報(bào)告:J、水、電、氣、衛(wèi)生潔具、電梯、消防等設(shè)備檢驗(yàn)合格證書，如消防驗(yàn)收及同意使用意見書、電梯準(zhǔn)用證、電梯運(yùn)行K、自動(dòng)外表的調(diào)試記錄；出廠合格證明；L、管道系統(tǒng)：供水、供氣、消防的試壓或試漏檢査記錄報(bào)告;M、園林綠化圖紙、清樣.品種、數(shù)量、養(yǎng)護(hù)注意事項(xiàng)；許可證；N、其他資料。4）機(jī)電設(shè)備資料:A、機(jī)電設(shè)備出廠合格證。B、設(shè)備清單：名稱、規(guī)格、數(shù)量、產(chǎn)地、要緊性能、單價(jià)、隨機(jī)工具、備件設(shè)備清單、（及其配件/工具）、安裝高度記錄、試運(yùn)行記錄、C、機(jī)電設(shè)備使用講明書（要求中文）。D、機(jī)電設(shè)備安

9、裝、調(diào)試報(bào)告。E、機(jī)電設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。F、機(jī)電設(shè)備清單。G、機(jī)電設(shè)備供應(yīng)商、施工單位資料。5）業(yè)主/租戶資料:已購(gòu)房的業(yè)主/已簽租賃合同的租戶的姓名、位置、物業(yè)名稱、B、C、面積、聯(lián)系電話等資料。已購(gòu)房的業(yè)主/已簽租賃合同的租戶的購(gòu)房合同/租鋪合同及交樓標(biāo)準(zhǔn)已購(gòu)房的業(yè)主/S簽租賃合同的租戶的付款W形或付款方式等。5、接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收方法。1）建設(shè)部物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。2）業(yè)主生活工作的合理要求。3）售房合同/租賃合同的交樓標(biāo)準(zhǔn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施等要求。4)新建小區(qū)驗(yàn)收暫行方法。5)建筑裝飾裝修工程質(zhì)理驗(yàn)收規(guī)范。6)建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)。7)1)遺留咨詢題的登記確認(rèn)。要緊以觀感

10、驗(yàn)收法、使用驗(yàn)收法、對(duì)比驗(yàn)收法。如對(duì)比開發(fā)商提供的設(shè)備清單.資料清單等項(xiàng)U逐項(xiàng)對(duì)比、驗(yàn)收，并將實(shí)際悄形寫明在 相關(guān)表格，并請(qǐng)開發(fā)商相關(guān)人員簽字認(rèn)可。6、樓子本體硬件設(shè)施的具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收（詳見物業(yè)接管驗(yàn)收程序標(biāo)準(zhǔn)方法）。7、接管驗(yàn)收的遺咨詢題處理。3)A、對(duì)資料驗(yàn)收中發(fā)覺的資料不全，不真實(shí)、不合格等咨詢題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將咨詢題逐項(xiàng)記錄在接管驗(yàn)收資料遺留咨詢題登B、記表中，交開發(fā)商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)覺的不合格等咨詢題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將咨詢題逐項(xiàng)記錄在接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備咨詢題遺留咨2)詢題登記表中，交開發(fā)商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。對(duì)

11、資料遺留咨詢題。接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同開發(fā)商補(bǔ)齊相關(guān)資料。物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留咨詢題。As 一樣咨詢題要求開發(fā)商在一周內(nèi)解決。B、重大咨詢題要求開發(fā)商在一個(gè)月內(nèi)解決。C、必要時(shí)經(jīng)理予以協(xié)助處理。4）長(zhǎng)期解決不了、勢(shì)必阻礙物業(yè)治理的咨詢題。以備忘錄的形式將咨詢題登記后交開發(fā)商進(jìn)行備錄。5）按開發(fā)商、施工單位簽署相關(guān)保修書及相關(guān)法規(guī)運(yùn)作在保修期的修理事宜。8、儲(chǔ)存：接管驗(yàn)收遺留咨詢題登記表和備忘錄山公司行政部歸檔長(zhǎng)期存。五、記錄接管驗(yàn)收遺留咨詢題登記表2、單項(xiàng)項(xiàng)U驗(yàn)收單/表3、房屋本體接管驗(yàn)收表公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表5、機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表6、驗(yàn)收交接記錄7、接管驗(yàn)收咨詢題整改表8、圖紙、資料移交清單9、機(jī)電設(shè)備移交清單10、鑰匙移交清單六、支持文件1、物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)方法2、物業(yè)接管標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程七.移交書樣本物業(yè)移交書經(jīng)雙方接管驗(yàn)收合格，位于（）市（）區(qū)（）街（）物業(yè)從即日起交由）