戴德梁行6月中國房地產(chǎn)投融資典型案例分析

1、page 0 中國房地產(chǎn)中國房地產(chǎn) 投融資投融資 典型案例分析典型案例分析 戴德梁行投資部 高級(jí)聯(lián)席董事 盧強(qiáng) 2010年6月 contact info. : e 0086page 1 不同的不同的 物業(yè)類型物業(yè)類型 不同的城市不同的城市 不同的不同的 投資者類型投資者類型 不同的不同的 交易架構(gòu)交易架構(gòu) page 2 page 3 57.54% 38.93% 51.53% 70.71% 63.52% 25.00% 42.46% 61.07% 48.47% 29.29% 36.48% 75.00% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%

2、90% 100% 200520062007200820092010.1-6 foreign buyerlocal buyer 14.66%15.47%14.92% 21.61% 91.00% 49.26% 85.34%84.53%85.08% 78.39% 9.00% 50.74% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 200520062007200820092010.1-6 foreign buyerlocal buyer 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 4,000 4,500 5,000

3、200520062007200820092010.1-6 million usd 北京北京 上海上海 外資與本地投資者比例分析外資與本地投資者比例分析 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 4,000 200520062007200820092010.1-6 million usd 上海上海北京北京 page 4 物業(yè)資料物業(yè)資料 市場(chǎng)信息市場(chǎng)信息 市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析 可行性可行性 收購戰(zhàn)略收購戰(zhàn)略 市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析 現(xiàn)場(chǎng)勘察現(xiàn)場(chǎng)勘察 市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究 物權(quán)結(jié)構(gòu)物權(quán)結(jié)構(gòu) 租金分析租金分析 市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究市場(chǎng)推廣市場(chǎng)推廣 財(cái)務(wù)分析財(cái)務(wù)

4、分析 融資融資 稅務(wù)稅務(wù) 交易方案交易方案 市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究交易架構(gòu)交易架構(gòu) 交易條款交易條款 時(shí)間節(jié)點(diǎn)時(shí)間節(jié)點(diǎn) 聲明保證聲明保證 市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究合同談判合同談判 付款條件付款條件 融資方案融資方案 市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究付款策略付款策略 財(cái)務(wù)方案財(cái)務(wù)方案 可靠性可靠性 長遠(yuǎn)利益長遠(yuǎn)利益 市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究投資者篩選投資者篩選 公司盡職公司盡職 財(cái)務(wù)盡職財(cái)務(wù)盡職 技術(shù)盡職技術(shù)盡職 市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究 盡職調(diào)查盡職調(diào)查 協(xié)調(diào)協(xié)調(diào) 轉(zhuǎn)讓文件轉(zhuǎn)讓文件 物業(yè)移交物業(yè)移交 市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究完成交易完成交易 交易階段交易階段前期階段前期階段最后階段最后階段 start deal closing page 5 n近

5、年的住宅價(jià)格上漲為收購提供近年的住宅價(jià)格上漲為收購提供 了遠(yuǎn)超過預(yù)期的收益了遠(yuǎn)超過預(yù)期的收益; ; ( (預(yù)測(cè)自有資金預(yù)測(cè)自有資金irrirr 超過超過60%)60%) n優(yōu)質(zhì)的合作伙伴是優(yōu)質(zhì)的合作伙伴是jvjv的關(guān)鍵的關(guān)鍵; ; 物業(yè):蘇州潤華國際大廈地塊 交易結(jié)構(gòu):境內(nèi)股權(quán)收購轉(zhuǎn)海外股 權(quán),海外股權(quán)融資 位置:蘇州工業(yè)園區(qū) 占地面積(平方米): 14,893 總建筑面積 (平方米):181,000 海外公司海外公司 境外 境內(nèi) 40%60% harvest capital盛高置地盛高置地 境內(nèi)公司境內(nèi)公司 2007.9 2008.5 5.46億元億元 蘇州本地 開發(fā)商 spg spg ha

6、rvest capital (40%股權(quán)) 3680 psm 溢價(jià)溢價(jià)30%,2.835億元億元 4784 psm 要點(diǎn) 2009.10 spg 3.57億元回購億元回購 銷售價(jià)格達(dá)15,000,目前已經(jīng)達(dá)到30,000元/平方米,遠(yuǎn)超預(yù)期 page 6 2006.12 2007.1 11.97億元億元 上海嘉盛 三寶建設(shè) (100%) 5,300萬美元萬美元 三寶建設(shè) merrill lynch (30%股權(quán)) 土地面積（平方米）: 12,126平方米 建筑面積（平方米）:113,520平方米 用途:綜合用地（辦公樓+商業(yè)) 要點(diǎn) n 合適的價(jià)格在核心地段取合適的價(jià)格在核心地段取 得的合適的

7、商辦地塊得的合適的商辦地塊; ; n迅速的海外融資降低了自有迅速的海外融資降低了自有 資金比例資金比例. . av 15，000 ps.m page 7 2005.10 2007.9 6.24億元億元 2008.7 香港開發(fā)商 占地面積 (平方米) : 2,557 平方米 建筑面積(平方米) : 29,027平方米 入住率: 超過90% 特點(diǎn)特點(diǎn):機(jī)會(huì)性基金收購的典型案例 花旗 8.14億元億元 花旗 策略資本 11億元億元 策略資本 匯華房地產(chǎn) 買賣物業(yè)增值買賣物業(yè)增值; ;核心地段的高流動(dòng)性核心地段的高流動(dòng)性; ;全海外交易全海外交易 租金上升 rental reversion 回報(bào)率下降 yield compression 超過70%貸款 70%leverage 要點(diǎn) page 8 2006.4 2008.1 6.81億元億元 瑞安基匯資本 9.44億元億元 基匯資本未來資產(chǎn) 面積(平方米): 15,793平方米 套數(shù): 100套 入住率 : 約85% 平均租金: 300元/平方米/天 特點(diǎn)特點(diǎn):住宅翻新為高檔服務(wù)式公寓成功的 投資案例 2009.11 9.25億元億元 未來資本 瑞安 n買賣物業(yè)增值買賣