青島房地產(chǎn)項目市場分析

1、項目市場分析目 錄第一部分 青島市房地產(chǎn)市場分析2一、青島市房地產(chǎn)概況2二、青島房地產(chǎn)市場綜述2第二部分 青島經(jīng)濟開發(fā)區(qū)區(qū)域分析3一、青島經(jīng)濟開發(fā)區(qū)區(qū)域概況3（一）區(qū)域市場分析4（二）人文自然環(huán)境狀況6（三）區(qū)域交通狀況7（四）區(qū)域配套狀況7（五）公建基礎(chǔ)設(shè)施狀況8（六）區(qū)域地產(chǎn)市場分析8三、開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場描述9四、個案類型及分布9第三部分 開發(fā)區(qū)項目市場分析10一、區(qū)域分析10二、類別分析11三、項目周邊樓盤分析13（一）售項目分析132、客戶群體、面積區(qū)間143、價格對比164、物業(yè)收費標準175、樓宇配套186、二手房樓盤分析19第四部分 客戶定位及產(chǎn)品建議簡析20一、定位原則20二、

2、產(chǎn)品規(guī)劃20三、定位主體21三、客戶定位21附：區(qū)域樓盤資料21項目市場分析一、 青島市房地產(chǎn)概況近幾年，青島房地產(chǎn)市場體現(xiàn)出健康良性發(fā)展態(tài)勢：開發(fā)總量居高不下，價格穩(wěn)中有升，借奧運伙伴城市東風(fēng)，樓市繁榮。通過“兩改兩低兩增一穩(wěn)定”和18片項目的順利進展，2007年政府大量推出中低收入家庭買得起的限價房，建設(shè)廉租房，做好社會保障性住房，其它的讓市場經(jīng)濟自己調(diào)節(jié)。大量的中小戶型和中低價位房，使得中低收入家庭和年輕置業(yè)者買得起房子，房地產(chǎn)市場也更加活躍，市場前景明朗、發(fā)展空間加大。政府可以出臺政策鼓勵節(jié)能住宅和綠色房地產(chǎn)，也可以限制大戶型住宅的消費，以引導(dǎo)合理、適度而健康的居住理念。萬科、綠城、上

3、實、卓越、寶龍在青島市場的項目逐漸亮相，提升了市場競爭高度；讓追求居住品質(zhì)的消費者充滿信心，而后華遠、中海等企業(yè)進駐青島，更讓置業(yè)者翹首以待。房地產(chǎn)大鱷在青島房地產(chǎn)市場的項目開始亮相，吸引了一部分注重樓盤品質(zhì)、追求居住質(zhì)量的購房者的注意力。在新的競爭形勢下，以海信地產(chǎn)、天泰集團、城建地產(chǎn)、信達榮昌、海爾地產(chǎn)為代表的本土企業(yè)，在開發(fā)理念、規(guī)劃設(shè)計、銷售管理、建筑質(zhì)量及物業(yè)管理等方面不斷提升，使得所開發(fā)樓盤的品質(zhì)越來越好。市場綜述：今年前4個月，本市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅繼續(xù)回落，增幅同比下降5個百分點，投資增幅降至5年來的新低點，房地產(chǎn)開發(fā)商明顯放慢了開發(fā)速度。從區(qū)域板塊觀察，市內(nèi)四區(qū)下降尤為明顯。

4、08年的奧帆賽帶動了青島市房價的上漲，目前青島市房價較高的集中在市南區(qū)CBD和嶗山區(qū)海景房，但土地開發(fā)量較少，主要以高層和寫字樓為主。價格在18000-20000元/平方米以上，如東海路9號、海信燕道國際公寓、恒基新天地、檀香灣等公寓樓、寫字樓，配套和景觀也是青島市名盤之首。開發(fā)總量較大的只有“魯能領(lǐng)秀城和頤和星苑”，以高層和別墅為主的綜合性高檔看海樓盤。市北區(qū)、四方區(qū)及李滄區(qū)隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，交通的便利及配套的完善，房價也不斷的上漲，商品房價格在5500-6500元/平方米之間，四方區(qū)和李滄區(qū)主要以經(jīng)濟適用房和廉租房的建設(shè)為主。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)及城陽區(qū)的土地供應(yīng)量較大，外地地產(chǎn)大鱷紛紛進入青島，

5、如城陽的萬科魅力之城、卓越蔚藍海岸、寶龍城市廣場；開發(fā)區(qū)上實集團的達利廣場等名盤，為青島的未來增添了新的亮點。兩個區(qū)域的價格并無差異，價格在5500-7500元/平方米之間。二、青島經(jīng)濟開發(fā)區(qū)區(qū)域概況青島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（簡稱青島開發(fā)區(qū)）位于膠州灣西海岸，與青島老城隔海相望，海上最近距離2.26海里（約4.2公里），其東南部沿海（海岸線106公里），與青島主城相連的環(huán)膠洲灣高速公路全長66公里，海路有輪渡和快船相通。1984年10月經(jīng)國務(wù)院批準成立，1985年3月28日正式動工興建的國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，是享有沿海經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策的特殊經(jīng)濟區(qū)。1992年與同處一地的青島市黃島區(qū)合一。青島開

6、發(fā)區(qū)總體規(guī)劃面積227平方公里，是集現(xiàn)代港口、新興工業(yè)、旅游度假、商貿(mào)物流為工業(yè)特色的現(xiàn)代化新城區(qū)，內(nèi)設(shè)幾個特殊功能區(qū)，其中保稅區(qū)2.5平方公里、新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)1平方公里、省級薛家島度假區(qū)27平方公里、行政商務(wù)中心區(qū)20平方公里。此外，還有工業(yè)區(qū)和商貿(mào)物流區(qū)等，是中國開放區(qū)域最集中的地區(qū)之一。（一）區(qū)域市場分析1、港口資源優(yōu)勢青島港是中國沿海五大港口之一，青島港始建于1892年，是已具有114年歷史的國家特大型港口,全國512戶重點國有企業(yè)之一。由青島老港區(qū)、黃島油港區(qū)、前灣新港區(qū)三大港區(qū)組成。擁有碼頭15座，泊位73個，其中，營運碼頭13座，營運泊位49個，萬噸級以上泊位32個，可?？?萬噸級

7、船舶的泊位6個，可停靠10萬噸級船舶的泊位6個，可?？?0萬噸級船舶的泊位2個。主要從事集裝箱、煤炭、原油、鐵礦、糧食等各類進出口貨物的裝卸服務(wù)和國際國內(nèi)客運服務(wù)。與世界上140多個國家和地區(qū)的450多個港口有貿(mào)易往來。目前已開辟國際集裝箱干線40余條，每月300多個航班把青島港和美東、美西、歐洲、地中海、波斯灣、澳洲、東南亞等世界主要航區(qū)連為一體，并開通了青島港區(qū)至鄭州、西安、成都、濟寧的集裝箱火車專列線和青島港區(qū)至歐洲的新亞歐大陸橋運輸，2005年港口吞吐量達到1.87億噸。青島港是我國第一個國際集裝箱中轉(zhuǎn)港，最大的冷藏箱進出口港，冷藏箱吞吐量居全國沿海港口第一位，擁有全國最大的可接卸第五

8、代、第六代集裝箱船舶的深水泊位。2005年青島港集裝箱吞吐量完成631萬TEU，為中國沿海港口第三位，跨入世界集裝箱大港14強。進口鐵礦石躍居世界港口第一位，進口原油保持沿海港口第一位。位于青島開發(fā)區(qū)的青島新港區(qū)-前灣港為天然良港，水深域闊，不凍不淤。1987年開始投資建設(shè)，已建成七個礦石、煤炭泊位，是中國目前最大的礦石中轉(zhuǎn)基地和五大煤炭出口基地之一，2005年完成吞吐量7140.7萬噸。由青島港務(wù)局與英國鐵行、丹麥率馬士基、中國中遠集團等“三國四方”共同投資8.87億美元設(shè)立的青島前灣集裝箱碼頭，是世界目前最大的集裝箱碼頭企業(yè)，建成后年吞吐能力將超650萬TEU。加上已開工建設(shè)的由迪拜環(huán)球貨

9、柜、香港招商局、臺灣長榮、中遠集團等在前灣港南港區(qū)投資的碼頭，膠州灣西海岸“萬國碼頭”的局面初步形成。位于青島開發(fā)區(qū)內(nèi)的黃島油港年輸油能力3000萬噸，是目前中國規(guī)模最大、設(shè)施最先進的原油、成品油輸入輸出港口；籌建中的三期原油碼頭，擬建2個泊位，分別為30萬噸級泊位和8萬噸級泊位。2、六大產(chǎn)業(yè)集群拉動家電電子、石油化工、機械制造、新型材料、高新技術(shù)、倉儲物流等六大高科技產(chǎn)業(yè)集群在西海岸迅速形成，尤其是已動工的大煉油、大造船和汽車項目是對青島西海岸社會經(jīng)濟發(fā)展的巨大推動器，將極大拉動該區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展。今后開發(fā)區(qū)將向著影視、旅游業(yè)發(fā)展，形成無污染的高速經(jīng)濟發(fā)展區(qū)域，帶動周邊區(qū)配套設(shè)施的發(fā)展，從而在

10、西海岸形成一個新的文化產(chǎn)業(yè)區(qū)。也為本項目市場營銷提供了很好的機遇。3、同三高速通車，青新高速在建同三公路已經(jīng)將西海岸和大江南北聯(lián)系起來，為外省特別是東北和長江三角富貴人士前來購房奠定了基礎(chǔ)；而青新高速即濟青高速復(fù)線正在建設(shè)，將青島西海岸和山東內(nèi)陸城市連接起來，更加方便了外地購房者前來購房。4、新市場活力注入，西海岸廣受關(guān)注上實地產(chǎn)進入西海岸，達利廣場的上市，為西海岸房地產(chǎn)市場注入新的市場活力，青島西海岸房地產(chǎn)已引起京、滬等全國性關(guān)注。大品牌大項目所營造的市場吸引力，也將大大提高西海岸的知名度。5、二手房最低限價上調(diào)，國家進一步嚴控土地使用2006年10月14日起，我市上調(diào)二手房最低限價，每平方

11、米上調(diào)千元左右，直接導(dǎo)致部分房屋價格上漲。此舉可能將一部分徘徊在購買二手房與商品房邊緣的消費者推向商品房，為我們創(chuàng)造機會。自2005年8月始，國家逐漸加強對土地使用的嚴控，獲地成本較高的多，獲地數(shù)量和機會較少得多。6、青島經(jīng)濟重心西移大青島城市發(fā)展的拉動依港興市，老青島港使青島市發(fā)展到今天的輝煌，新青島港和青島市經(jīng)濟重心西移也會帶動開發(fā)區(qū)得到更大更快的發(fā)展。（二）人文自然環(huán)境狀況1、高校與科研資源豐富青島開發(fā)區(qū)憑借優(yōu)美的環(huán)境、優(yōu)越的生活條件，對各類人才具有較大的吸引力。區(qū)域內(nèi)有山東科技大學(xué)、石油大學(xué)、青島理工大學(xué)等多所高等院校。憑借雄厚的高級人才使得該區(qū)域的科研資源異常豐富。2、生態(tài)城區(qū)環(huán)境優(yōu)

12、美青島開發(fā)區(qū)地理位置優(yōu)越，風(fēng)光秀麗，氣候宜人,交通便捷，擁有“山、海、島、企、?！蔽宕筇厣糜钨Y源。鳳凰島省級旅游度假區(qū)（原名薛家島旅游度假區(qū)）海島自然旅游資源保護完好；小珠山國家森林公園內(nèi)有青島森林野生動物園、一切智園、超群影視城、高效農(nóng)業(yè)觀光園等景點；區(qū)內(nèi)人文古跡豐富，有齊長城、白云寺及我國歷史上唯一一條通海運河馬濠運河等歷史遺跡；區(qū)內(nèi)另有前灣港，海爾、海信、澳柯瑪工業(yè)園，海西灣修造船基地等工業(yè)旅游資源和中國石油大學(xué)、北京電影學(xué)院創(chuàng)意媒體學(xué)院、山東科技大學(xué)等文化旅游資源。一年一度的中國青島金沙灘文化旅游節(jié)、“干杯西海岸”鳳凰島旅游觀光周等系列旅游活動，吸引了越來越多的國際游客。青島開發(fā)區(qū)實

13、施“特色旅游”發(fā)展戰(zhàn)略，在鳳凰島旅游度假區(qū)確立了“以影視傳媒文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，帶動旅游娛樂產(chǎn)業(yè)的發(fā)展”的主題，北京電影學(xué)院創(chuàng)意媒體學(xué)院、影視演藝中心、海景花園酒店、唐島灣體育公園等項目先后啟動，青島西海岸影視文化基地和海濱度假勝地規(guī)模初具。2005年全區(qū)接待海內(nèi)外游客238萬人次，完成旅游總收入11.45億元人民幣。（1）鳳凰島旅游度假區(qū)位于青島開發(fā)區(qū)東部，三面環(huán)海，總面積約27.2 平方公里, 地形為東北西南走向的狹長半島，如一只展翅的鳳凰，橫臥在黃海之濱；鳳凰島旅游度假區(qū)旅游資源豐富、保護完好，是我國整個海岸線上資源條件最為優(yōu)越的海濱旅游度假區(qū)。分為金沙灘、石雀灘、連三島、甘水灣、唐島灣等五個

14、景區(qū)；有海上明珠竹岔島、連三島等天然島嶼，構(gòu)成了一副“鳳凰戲珠”的壯美景觀，大海、陽光、沙灘、島嶼相互交融，風(fēng)光秀美、景色宜人，組成一幅優(yōu)美和諧的海濱畫卷。（2）珠山國家森林公園面積40.79 平方公里，主峰海拔724.9 米，呈東南西北走向，是青島西海岸第一高峰。山脈巍然深秀，層巒疊嶂，奇峰陡峭，地勢險要，融奇、險、清、秀于一體，素有“東嶗西珠，雙珠嵌云”之說。山林公園植被繁多，四季風(fēng)光別致。有杜鵑谷、望夫山、青石潭、狐仙洞等自然景觀；有齊長城、明朝白云寺、扎營寨等名勝古跡；有青島森林野生動物園、一切智園、古裝影視城等旅游景點。 （三）區(qū)域交通狀況開發(fā)區(qū)至青島城區(qū)之間有輪渡和快艇相通，輪渡3

15、0分鐘、快艇12分鐘可抵彼岸，鐵路方面，膠（州）黃（島）鐵路貫穿全區(qū)，與膠濟線相接，與全國聯(lián)網(wǎng)。公路原憑借環(huán)膠州灣高速公路連接青島市區(qū)，隨著“南隧北橋”的立項動工，青黃之間的交通將更為方便。（四）區(qū)域配套狀況1、醫(yī)療保障體系已經(jīng)建成 區(qū)內(nèi)共有醫(yī)院多處，疾病控制中心和婦幼保健機構(gòu)、120急救中心、中心血庫和網(wǎng)上遠程會診中心、腫瘤診療中心和骨傷診療中心分布其中。全區(qū)已形成了集醫(yī)療、預(yù)防、康復(fù)、保健、科研為一體的醫(yī)療保障體系。2、教育體系逐步完善區(qū)內(nèi)有幼兒園約60所、中小學(xué)37所、高等院校和職業(yè)院校14所。3、酒店、購物方便區(qū)內(nèi)擁有五星級酒店、四星級酒店、三星級酒店共6家以上，康樂設(shè)施、商務(wù)設(shè)施齊全

16、。已建成面積超過1萬平米的大型超市、商場9座以上，利群、家佳源、佳世客、百盛等著名零售商現(xiàn)已入駐營業(yè)。社區(qū)網(wǎng)點遍布開發(fā)區(qū)。4、文化休閑娛樂場所齊全區(qū)域投資興建了大型科技文娛中心，設(shè)有電視臺、有線電視臺和廣播電視臺?，F(xiàn)有各類書店58家左右，文化館、科技館、影院、藝術(shù)團和劇社共14家左右、各類圖書館（室）51所左右、公園5個以上。保齡球館、網(wǎng)球場、門球場、游泳館、影視城等娛樂場所日益增多。（五）公建基礎(chǔ)設(shè)施狀況1、區(qū)域硬環(huán)境保障系統(tǒng)已具備相當(dāng)實力土地可利用的建設(shè)用地已全部實現(xiàn)“七通一平”；數(shù)字化程度全面提高，有線電視覆蓋率、寬帶網(wǎng)絡(luò)覆蓋率實現(xiàn)100%。供電已建成220KVA變電站1座，110KVA

17、變電站4座，35KVA變電站3座，供電能力為930000KVA/日，可實現(xiàn)雙回路供電。坐落于青島開發(fā)區(qū)內(nèi)的黃島發(fā)電廠，裝機容量67萬千瓦。裝機容量60萬千瓦的擴建工程正在籌建中，將為青島開發(fā)區(qū)的建設(shè)提供充足的電力供應(yīng)。供水共有四個凈水廠，具備20萬噸/日的供水能力。排水實行雨水和污水分流，擁有泥布灣和鐮灣河兩個污水處理廠，污水處理能力為6.5萬噸/日。供熱三個熱源廠的供汽（熱）能力為560噸/小時，可為用戶提供0.8MPa(絕對壓力)的生產(chǎn)用飽和蒸汽以及70、95的采暖用熱水。供氣可為用戶提供管道天然氣、管道液化石油氣及罐裝液化氣?，F(xiàn)有液化氣(LPG)供應(yīng)量約6000噸/年，管道天然氣供氣能力

18、為40000立方米/日?？蔀樯顓^(qū)用戶提供管道天然氣，為工業(yè)區(qū)用戶提供管道液化石油混合氣及15Kg、50Kg罐裝液化氣。天然氣與混合氣具有互換性，保證用戶不間斷用氣。2、區(qū)域物流條件進一步優(yōu)化交通運輸網(wǎng)絡(luò)較為發(fā)達，擁有立體型、現(xiàn)代化的交通運輸網(wǎng)絡(luò)是青島開發(fā)區(qū)突出的比較優(yōu)勢。開發(fā)區(qū)依托中國沿海五大港口之一青島港在港口運輸?shù)膬?yōu)勢，建立起銜接港口運輸?shù)墓?、鐵路、航空等立體型、現(xiàn)代化的交通運輸網(wǎng)絡(luò)。3、金融服務(wù)體系逐步完善各類金融機構(gòu)所提供的服務(wù)涉及銀行、證券和保險等方面，為駐區(qū)企業(yè)提供了便利的金融服務(wù)。（六）區(qū)域地產(chǎn)市場分析1、西海岸市場特征概述西海岸地產(chǎn)由三個板塊組成。一是開發(fā)區(qū)管委所在地以長江

19、路為中心的開發(fā)區(qū)新城區(qū)，二是以濱海大道與開發(fā)區(qū)緊密相連的膠南市，還有就是毗鄰港口和煉油基地的黃島老城區(qū)。這三個地產(chǎn)板塊共享著跨海大橋、海底隧道、大煉油等利好，擁有各自的發(fā)展特點和優(yōu)勢。2、海底隧道獲準建設(shè) 按照初步規(guī)劃，隧道北起點在團島，南端在薛家島于北莊村和后岔灣村之間。海底隧道全長6170米，其中海域段 3300米，陸域段 2250米，兩端敞口段長620米。總投資31.8億元（不包括市區(qū)接線投資）。隧道采用雙向雙洞六車道，設(shè)計車速為80公里小時，預(yù)計建設(shè)期限3.5年。三、開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場描述開發(fā)區(qū)房屋交易總額連年遞增。預(yù)售房屋成為開發(fā)區(qū)當(dāng)前市場主流，住房消費增長速度迅猛，消費市場發(fā)展?jié)摿?/p>

20、大。個人住房消費成為激活開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場的強勁動力。隨著開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場的逐步成熟，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)注意到必須通過完善的管理和全優(yōu)的服務(wù)樹立自己的精品和名牌，目前開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)中一大批明星企業(yè)和名優(yōu)樓盤紛紛涌現(xiàn)，例如天泰陽光海岸、千禧龍花園、上實達利廣場、中海海灣新城等。房地產(chǎn)市場的活躍，使人們的居住條件得到了較大的改善，但和居民日益增長的住房需求相比較，還有較大差距，這種差距，首先是表現(xiàn)在區(qū)內(nèi)人口的增長上。由于招商引資、港口西移、幾所大學(xué)相繼開建等因素，每年遷入開發(fā)區(qū)的人員不斷增加；另外，改善住房條件的要求也成為拉動房地產(chǎn)需求的主要原因之一；還有就是舊村改造和房屋租賃加大了對房地產(chǎn)市場的要

21、求。房地產(chǎn)空前活躍的原因：青島市政府作出“經(jīng)濟建設(shè)中心西移”的決定，直接推動了開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。規(guī)劃中的跨海大橋，使開發(fā)區(qū)的地理優(yōu)勢顯現(xiàn)出來，成為人們理想的居住場所。大型項目和工業(yè)園區(qū)落戶開發(fā)區(qū)，帶來了大量的外來人口落戶開發(fā)區(qū)，為開發(fā)區(qū)注入了活力。開發(fā)區(qū)政府狠抓了城關(guān)城建，尤其是加大了對建筑房屋質(zhì)量的監(jiān)管力度，促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。四、個案類型及分布由于開發(fā)區(qū)各片區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)和速度存在著差異，房地產(chǎn)的發(fā)展也明顯呈現(xiàn)不平衡的狀態(tài)，其中尤以唐島灣、薛家島區(qū)域構(gòu)成的開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場最為活躍，具有明顯的區(qū)域性特征。個案主要集中在江山路以東，嘉陵江路以西，香山路以南，濱海大道以北。其它個案分布

22、于黃島老區(qū)輪渡附近以及香江路、長江路。產(chǎn)品類型：開發(fā)區(qū)樓盤早期以多層住宅小區(qū)為主，近來出現(xiàn)了一些高層住宅。推案時間：市場最熱銷的階段是1999-2002年，2005年下半年至2007年是國家調(diào)控年，屬于持幣觀望期，市場銷售額開始走下坡路，造成現(xiàn)在一部分現(xiàn)房和期房銷售。2001年底和2002年上半年又是一個明顯的推案高峰，與以往形成明顯區(qū)別的是：大盤增多。天泰陽光海岸、千禧龍花園、傲海星城、省房鳳凰城等都是十萬乃至數(shù)十萬的項目，主要聚集在相對發(fā)展成熟的區(qū)政府附近。（一）分析1、黃島老城區(qū)老城區(qū)位于黃島輪渡附近，主要包括崇明島路附近的區(qū)域，該區(qū)域周邊以黃島老城區(qū)為主，周邊工業(yè)居多，以多層的住宅為主

23、，目前價格在38004800元/平方米之間。代表個案：盈泰家園。2、江山路商業(yè)區(qū)此區(qū)域位于保稅區(qū)以南，處于開發(fā)區(qū)的北部，生活機能豐富，道路交通情況良好。多層價格基本在5500元/平方米左右。代表個案：澳龍花園。3、長江路周邊此區(qū)域以區(qū)政府為中心，向四周輻射。市政機關(guān)單位多集中與此，人文氣氛，周邊居民素質(zhì)相對高，最南部為海岸，具有良好的景觀優(yōu)勢。此區(qū)域小高層，高層項目開發(fā)日漸增多，全裝修住宅漸成風(fēng)氣，多層、高層價格在62006800元/平方米，代表個案：天泰陽光海岸、千禧龍花園、上實達利廣場。4、薛家島旅游度假區(qū)薛家島位于膠州灣西海岸黃島區(qū)境內(nèi)，與團島隔海相望，其間距離僅2.26海里。東、南、北

24、三面環(huán)海，海岸線長達54公里，古稱“鳳凰島”。商業(yè)生活配套比較缺乏，項目比較分散，現(xiàn)階段尚未成為開發(fā)的熱點區(qū)域。但從長遠來看，該區(qū)域的自然環(huán)境相當(dāng)好，特別是跨海大橋的規(guī)劃將使該區(qū)域成為中高檔產(chǎn)品的開發(fā)的黃金地塊。目前多層、高層的價格5500元/平方米6500元/平方米，代表個案：黃金海岸。江山路澳龍花園5500元/平方米長江路上實達利廣場、千禧龍花園、65007000元/平方米黃島老城區(qū)盈泰家園35004500元/平方米薛家島旅游度假區(qū)黃金海岸55006500元/平方米小結(jié)：青島市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)分為江山路、長江路、黃島老城區(qū)、薛家島旅游度假區(qū)。區(qū)域的不同，樓盤價格相差較大，黃島老城區(qū)是整個經(jīng)濟開發(fā)

25、區(qū)樓盤價格偏低的區(qū)域，價格在35004500元/平方米之間，其中江山路、長江路、薛家島旅游度假區(qū)的樓盤價格基本差異不大，均價在55006500元/平方米之間。（二）分析1、普通項目此類為中小型社區(qū)、多層住宅。其特點是規(guī)劃簡單，無中庭景觀設(shè)計，也沒有會所、網(wǎng)球場等配套設(shè)施。主力面積在80-120元/平方米，以兩房和三房為主力戶型。也有一些樓盤出現(xiàn)了60-80平方米的小戶型。戶型設(shè)計方面尚可。新建項目的外立面效果已有改善。2、高端項目多數(shù)為大規(guī)模項目（總建在10萬平方米以上），是多層與小高層結(jié)合。重視總體規(guī)劃布局，多數(shù)采用組團和圍合式設(shè)計；有專業(yè)的景觀設(shè)計和會所等高檔配套設(shè)施；主力戶型以三房為主，

26、面積多在130平方米以上，沿海項目的面積更大，精裝修項目也開始增多。3、需求分析與老市區(qū)相比，開發(fā)區(qū)本身沒有厚重的歷史，它完全是在新時代形成的新城區(qū)，這里的一切都處在規(guī)劃、形成、攀升的過程中，包括的當(dāng)?shù)氐南M需求。需求分為兩大類（1）第一進入開發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)和就業(yè)的外來移民特點：典型的中低檔居民住宅，價格也多在5000元/平米以下。（2）第二批需求：本地換屋、二次購房、外來投資等目前開發(fā)區(qū)的投資需求可能超過了使用需求。特點：購房者從安居型向小康型甚至是舒適型過度。海景住宅成為外地投資者主力投資產(chǎn)品。4、供給分析 據(jù)目前現(xiàn)狀，把供給分為普通住宅、中高檔住宅、其它類型商品房（商鋪和辦公）這三類來分析。（

27、1）普通住宅主要是本地開發(fā)商，產(chǎn)品多以多層住宅小區(qū)為主，中小型規(guī)模占多數(shù)，有一定的環(huán)境或景觀概念，但配套較少。房價維持在4500元/平方米左右。價差主要依據(jù)地段等級及居住氛圍?？驮匆蚤_發(fā)區(qū)工作的年輕人和外地人為主，多數(shù)屬于自用。該類項目目前屬于供需兩旺階段，開發(fā)難度最小，注意戶型設(shè)計和立面效果是項目成功的關(guān)鍵。（2）中高檔住宅中高檔住宅一般規(guī)模比較大，產(chǎn)品類型也比較多樣，規(guī)劃設(shè)計理念也比較先進，社區(qū)配套齊全。小高層，精裝修是現(xiàn)階段的主要產(chǎn)品。平均房價在65007500元/平方米左右，價差主要是根據(jù)海景效果及產(chǎn)品差異性。目標客源主要是投資客，來自青島及全國各地。該類產(chǎn)品目前處于供大于求的狀態(tài)。由

28、于客源分散，營銷成本高，開發(fā)難度較大。（3）商鋪和辦公 開發(fā)區(qū)的外來移民中，有一大部分從事個體私營經(jīng)濟。規(guī)模不大，但數(shù)量很多。所以目前需求旺盛，幾乎每個房地產(chǎn)項目都有一部分商業(yè)網(wǎng)點。價格差距非常大，從7500-10000的都有。購房者中自營和投資都占一定比例。（4）消費者的分析置業(yè)者特征年齡：25-45歲之間據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，能接受開發(fā)區(qū)板塊的購房者，多處于人生的筑巢期和滿巢期，家庭結(jié)構(gòu)一般為3人，年齡處于25-45歲之間，呈年輕化趨勢。他們對中小戶型有很大需求。置業(yè)者的目的從現(xiàn)居住狀況來看，45.3%的受訪者已擁有一套商品房，屬二次置業(yè)或多次置業(yè)，該群體中對住宅的要求明顯超越基本功能需求，而更強調(diào)

29、居住的舒適、健康，另外30%的人具有投資打算。置業(yè)需求主力戶型：70-100的兩房和100-130的三房為主。價格需求：就價格需求而言，購房總價的選擇意向大致在40萬元以下。從開發(fā)區(qū)管委一帶目前的房價來看，均價大概處于5000元/平方米左右，與消費者的接受能力還是明顯存在一定距離，這可能會抑制部分需求，所以開發(fā)商應(yīng)該著重于樓盤的品質(zhì)和形象建設(shè)，強調(diào)性價比，以豐富的內(nèi)涵取勝。五、周邊樓盤分析（一）售項目分析 1、供應(yīng)量 項 目 名 稱所 屬 區(qū) 域總建筑面積（萬平方米）華裕黃金海岸海悅園對面，長江中路4.25福瀛錦繡前城長江東路20集力景豪長江東路16.3中南海灣新城珠江路與井岡山路交匯處22.

30、5隆祺嘉園阿里山路6.29澤潤幸福城濱海大道與太行山路交匯處2.6達利廣場江山路與太行山路交匯處12薛家島居住示范安置區(qū)長江東路以南銀海路以東33.4風(fēng)和日麗海爾大道與濱海大道交匯處25 經(jīng)歷了2005年國家對房地產(chǎn)整體市場的宏觀調(diào)控造成的“觀望期”之后，青島經(jīng)濟開發(fā)區(qū)在2006年出現(xiàn)了全面開發(fā)建設(shè)的局面，當(dāng)前在建、待建普通住宅及公寓眾多，其中青島經(jīng)濟開發(fā)區(qū)名盤及項目周邊的樓盤供應(yīng)量較大，有風(fēng)和日麗、海灣新城和錦繡前程等。并且與現(xiàn)有供應(yīng)項目集中分布在開發(fā)區(qū)政府附近，在建待建項目在區(qū)政府以東的金沙灘街道辦事處區(qū)域也有集中出現(xiàn)。濱海公路的施工建設(shè)、海底隧道工程的獲批，帶動了整體市場的活躍；作為連接

31、鳳凰島旅游度假區(qū)、膠南以及青島和其他內(nèi)陸城市的主要干道和形象工程，長江路沿線將要在2008年帶來時以全新的面貌迎接游客。商務(wù)用房及普通住宅的集中出現(xiàn)，一方面造成了市場競爭的出現(xiàn)，另一方面也會因集群效應(yīng)帶動這個區(qū)域配套的完善和整體市場的發(fā)展。 2、物業(yè)形態(tài)項 目 名 稱所 在 區(qū) 域物 業(yè) 形 態(tài)悅海大廈長江路與天目山路交匯處商住兩用華裕黃金海岸海悅園對面，長江中路多層、高層福瀛錦繡前城長江東路高層集力景豪長江東路高層中南海灣新城珠江路與井岡山路交匯處高層隆祺嘉園阿里山路高層澤潤幸福城濱海大道與太行山路交匯處高層達利廣場江山路與太行山路交匯處高層風(fēng)和日麗海爾大道與濱海大道交匯處多層、高層小結(jié)：經(jīng)

32、濟開發(fā)區(qū)在售樓盤項目既有住宅項目，也有商住樓項目，也有建筑綜合體項目。尤其是長江路、江山路及薛家島旅游度假區(qū)的普通住宅樓體量較大，主要以多層和高層為主，江山路和保稅區(qū)的純寫字樓較多。3、客戶群體項 目 名 稱所 屬 區(qū) 域面積區(qū)間（平米）客戶群體（占%）悅海大廈長江路與天目山路交匯處130-160外地人較多。外地人55%，當(dāng)?shù)?5%，其它：25%華裕黃金海岸海悅園對面，長江中路90-150外地人較多。外地人：60%，當(dāng)?shù)?0%，其它：10%福瀛錦繡前城長江東路80-141以外地人為主。外地：占65%，在開發(fā)區(qū)外地人：20%，其它：15%集力景豪長江東路110-180現(xiàn)空地，未開盤中南海灣新城珠

33、江路與井岡山路交匯處50-150開發(fā)區(qū)人較多，在開發(fā)區(qū)外地人：60%，外地人：20%，當(dāng)?shù)厝耍?5%，其它：5%隆祺嘉園阿里山路168.21-182.74開發(fā)區(qū)人較多，外地：20%，開發(fā)區(qū)人：60%，其它：20%澤潤幸福城濱海大道與太行山路交匯處67-119在開發(fā)區(qū)的外地人以及外地人。外地：占50%，在開發(fā)區(qū)外地人：30%，當(dāng)?shù)兀?0%達利廣場江山路與太行山路交匯處50-170以外地投資和度假的較多，還有一部份。在當(dāng)?shù)剡^渡和居住的。外地：占60%，當(dāng)?shù)兀赫?0%，其它10%。風(fēng)和日麗海爾大道與濱海大道交匯處91-215以開發(fā)區(qū)人，青島人居多，開發(fā)區(qū)：50%，青島：30%，外地人15%，石大老師

34、：2%。小結(jié)：青島市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)高檔公寓以外地市場占55%，其中20韓國客戶，35東北人，25當(dāng)?shù)乜蛻簦?0在青島客戶。悅海大廈客戶群體主要以外地客戶較多，外地人：55%，當(dāng)?shù)兀?5%，其它：25%。華裕黃金海岸客戶群體外地人：60%，當(dāng)?shù)兀?0%，其它：10%。錦繡前程客戶群體：外地客戶占65%，在開發(fā)區(qū)生活外地人占20%，開發(fā)區(qū)當(dāng)?shù)鼐用裾?5%。中南海灣新城客戶群體在開發(fā)區(qū)外地人： 60%，外地人：20%，當(dāng)?shù)厝耍?5%，其它：5%。隆祺嘉園客戶群體開發(fā)區(qū)人較多，外地：20%，開發(fā)區(qū)人：60%，其它：20%。澤潤幸福城客戶群體在開發(fā)區(qū)的外地人以及外地人。外地：占50%，在開發(fā)區(qū)外地人：30%

35、，當(dāng)?shù)兀?0%。達利廣場客戶群體以外地投資和度假的較多，還有一部份。在當(dāng)?shù)剡^渡和居住的。外地：占60%，當(dāng)?shù)兀赫?0%，其它10%。風(fēng)和日麗客戶群體以開發(fā)區(qū)人，青島人居多，開發(fā)區(qū)：50%，青島：30%，外地人15%。其中，在開發(fā)區(qū)客戶群體中，石大老師占2%。小結(jié)：由此可見經(jīng)濟開發(fā)區(qū)樓盤客戶群體大多以外地人為主，東北人和韓國人占50%，本地人占20%，其他占30%，而最小戶型均在57左右，最大戶型均在180平方米，市場供應(yīng)主力面積區(qū)間在90-150之間。由此可以看出市場主要客戶以創(chuàng)業(yè)型中小企業(yè)客戶為主，并且小面積戶型的設(shè)置可以降低總價，外地客戶主要以投資型客戶，也有一部分為居住性客戶，本地客戶主

36、要有一部分年輕人婚房和過渡房為主，青島經(jīng)濟開發(fā)區(qū)地產(chǎn)的發(fā)展為投資型客戶和居住性客戶提供了有利的市場空間。4、價格分析項 目 名 稱現(xiàn)均價（元/平米）面積區(qū)間（平米）裝修情況悅海大廈6200130-160毛坯（菜單式裝修）華裕黃金海岸6500(高層)90-150精裝(400元)福瀛錦繡前城630088-141毛坯（菜單式裝修）集力景豪6300110-180毛坯中南海灣新城680052-143（包括酒店式公寓）毛坯隆祺嘉園6300待查主力戶型：168、172、182毛坯(少量精裝)澤潤幸福城660067-119毛坯達利廣場710064-261(高層公寓)36-80(酒店式公寓)精裝修風(fēng)和日麗510

37、057-130(三期)精裝(500)各個項目的銷售價格存在較大差異，并存在以下特點： 福瀛錦繡前城、澤潤幸福城、達利廣場、風(fēng)和日麗等樓盤，均價在60007100元/平方米之間，其中上實達利廣場項目是目前開發(fā)區(qū)的精品樓盤，為開發(fā)區(qū)乃至青島市注入新的亮點，也是目前青島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)價格較高的樓盤，同時彰顯名盤的品質(zhì)文化和品牌文化。項目配套齊全，景觀誘人，物業(yè)管理專業(yè)，智能化系統(tǒng)服務(wù)，人性化真情物管，以細節(jié)提升品質(zhì)，悉心周到，完備的智能化系統(tǒng)服務(wù)呵護生活。長江路、江山路、薛家島旅游區(qū)的新盤價格基本差異較大，薛家島旅游區(qū)也是青島經(jīng)濟開發(fā)區(qū)重要的旅游景點，薛家島也是開發(fā)區(qū)的沿海區(qū)域。目前青島的沿海區(qū)域房

38、價過高，與青島的收入水平差距太大。特別是近幾年來房地產(chǎn)市場以島外市場為主，沿海的房價被逐漸拉升。沿海房子大部分被外地游客買了。薛家島屬于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的旅游看海區(qū)域，目前開工的新項目增多，價格也逐漸的提升，基本價格在5500-6000元/平方米之間。長江路沿線項目因其區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ螅黝惻涮纵^為完善，故項目銷售起價和均價要明顯高于薛家島旅游度假區(qū)和江山路項目；新推出項目的價格水平高于尾盤銷售項目的價格水平，價格增長十分明顯；高標準的裝修配套造成了建設(shè)成本的增加，同時也因產(chǎn)品品質(zhì)的提升拉動了項目的銷售價格。名 稱物 業(yè) 形 態(tài)均 價(元/平米）樓 宇 配 套悅?；▓@多層、小高層4700雙氣、可視對講

39、、集中供曖、中空玻璃、24小時保安鳳凰園小區(qū)多層4500單氣海宸雅園多層4600單氣長江花園多層5000（無房產(chǎn)證）小區(qū)配套完善，擁有休閑小憩的會所，大型地下車庫和幼兒園，集中供曖。天泰陽光海岸高層5800雙氣、可視對講、集中供曖、中空玻璃、24小時保安薛家島三村多層4900單氣海韻嘉園多層、高層6000雙氣魯澤花園多層4100單氣5、二手房樓盤分析小結(jié)：從上表中可以看出新項目周邊二手房銷售價格普遍低于新樓盤價格，但二手房的配套設(shè)施要明顯優(yōu)于新樓盤，區(qū)域的不同二手房的價格有較大的差異，基本上長江路、江山路及薛家島旅游度假區(qū)，三個區(qū)域相差500-1000元，薛家島旅游度假區(qū)的二手房價格基本在45

40、00-5000元/平方米之間。此次調(diào)查主要以鳳凰城項目東側(cè)、北側(cè)及西側(cè)半徑500米范圍內(nèi)項目。薛家島安置房項目位置位于開發(fā)區(qū)長江東路以南，銀海路以東，此小區(qū)不對外銷售，主要是薛家島1、3、4、5、6等5個村的改造房。共是65個多層和18個高層，建筑面積達33.4萬平方米，現(xiàn)多層的基本封頂。面積從80平方米左右到120平主方以內(nèi)的，這是5個村對換房子是一對二的方式，多出的面積按市場價5000元/平方米。附：區(qū)域樓盤資料開發(fā)區(qū)樓盤資料1、福瀛錦繡前城物業(yè)類別: 普通住宅 物業(yè)地址: 黃島區(qū)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)長江東路439號 開 發(fā) 商: 青島福瀛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 代 理 商：上海新聯(lián)康投資顧問有限公

41、司售樓電話:開盤時間: 2007-01-02 入住時間: 2007年10月 綠 化 率：394%容 積 率：33占地面積：55萬平米總建面積：20萬平米一期占地面積：1.5萬平方米；二期占地面積：3.9萬平方米。樓層狀況: 3棟高層，最前面27層，下面4層為福瀛辦公，其余2棟為29層。交通狀況: 安子碼頭公交車、16、18、1、2、3、4交房標準：毛坯，可選裝修銷售情況面 積：88-141，現(xiàn)共4種戶型主力面積：88、109?？倯魯?shù)：一期380戶左右停車位：地下停車，價格未定總棟數(shù)：一期3棟，二期9棟層 數(shù)：27層一棟，29層二棟戶 型：二室和三室主力戶型：二室開

42、盤時間：2007/1交房時間：2007/11付款方式：一次，按揭銷售價格：5300起價，每次加50-100元不等，最高價7500左右，均價6300元。 室內(nèi)裝修情況：毛坯，交房后可選裝修結(jié) 構(gòu)：鋼混內(nèi)部配套：雙氣入戶，電視電話寬帶物業(yè)管理費：16產(chǎn) 權(quán)：50年樓間距：47米優(yōu)惠情況：無公攤：20%左右購買人群：外地人居多小區(qū)配套智能住宅、聯(lián)網(wǎng)免提可視對講系統(tǒng)、門禁及一卡通系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、周界防范系統(tǒng)、背景音樂廣播系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)、家庭安全防范系統(tǒng)、3000平米高級會所、水景、花園3、地豐大廈（圖為地豐大廈效果圖）樓盤性質(zhì)：寫字樓項目地址：黃島區(qū)長江中路與太行山路交匯處

43、，佳家源對面銷售熱線86998999投 資 商：山東青島地豐集團開 發(fā) 商：山東興華建設(shè)集團設(shè)計單位：山東冶金設(shè)計院交付日期：2006年5-6月物業(yè)公司：未定占地面積：34000平方米建筑面積：53000平方米開盤時間: 2006-09-30入住時間: 2007-03-31容積率: 6.80綠化率: 35%樓層狀況: 28層 150套 設(shè)計特點建筑群體組織方式：一棟22F裙帶4F的聯(lián)體建筑功能劃分：主樓13F為四星級酒店，46F為地豐集團自用，717F為商務(wù)寫字樓，裙樓12F為政府辦公，樓體采用全鋼結(jié)構(gòu)面 積：每層在800平方米，可根據(jù)需要自由分割，靈活布局，滿足

44、不同設(shè)計需要。周邊環(huán)境：周過千米半徑范圍內(nèi)，座落著區(qū)政府辦公大樓、金融中心、家佳源超市、利群超市、石油大學(xué)、海都大酒店、長途客運站等交通環(huán)境：地豐大廈南臨長江路，西靠太行山路，交通便捷。通過這兩條毗鄰城市的主干路，即可到達青島流亭機場和貨運港口-前灣港、客運港口-黃島輪渡與安子碼頭，還可與環(huán)膠州灣高速公路、濱海大道相銜接。銷售周期建設(shè)情況：主體 建設(shè)價 格：起價： 7000元/平配 套：采用LOWE的玻璃幕墻，更能集節(jié)能、環(huán)保和現(xiàn)代格調(diào)于一體， 大廈頂層為“尊貴商務(wù)會所”，專門為商務(wù)名家設(shè)計，裝修豪華，配套齊全，酒吧、健身房、桌球室、游泳池等為業(yè)戶提供多重休閑選擇；大廈配套11部芬蘭通力高速電

45、梯，采用分層式中央空調(diào)，美國開利空調(diào)，地下2F停車場智能化管理，甲級寫字樓與四星級賓館配套綜 述 地豐大廈是一幢以寫字間為主，融星級賓館、商場、餐飲、娛樂、健身于一體的綜合性高智能化建筑。6、華裕黃金海岸類 別：公寓項目地址：青島開發(fā)區(qū)長江東路與嘉陵江東路交匯處（金沙灘北1500米）銷售熱線86878340開 發(fā) 商：青島華裕集團置業(yè)有限公司代 理 商：青島華裕集團置業(yè)有限公司設(shè)計單位：海信設(shè)計院 中國建筑東北設(shè)計研究院青島分院建設(shè)單位：青島建筑工程零零一有限公司物業(yè)公司：華夏物業(yè)公司 占地面積:約為1.5萬平方米建筑面積：42538.41平方米綠 化 率：53.

46、11%容 積 率:2.66設(shè)計特點建筑群體組織方式: 由三棟六層加閣樓的多層和三棟高層組成，高層分別是26層,27層,28層,28層和27層的是一梯三戶,26層的為一梯四戶。小區(qū)公攤為24%層 高: 2.9米面 積: 90平方米150平方米主力面積：115.9平方米 、118.8平方米戶型設(shè)計戶型類型：多層為90平方米至150平方米多種戶型，高層為107.7平方米至153.4平方米主力戶型：多層主力戶型為套二帶廳100平方米左右，交通組織停車方式：高層為地下停車場，多層為地面停車停 車 位：每座多層配4個停車位（3500元/平方米）周邊交通：交通便利，有1路、2路、4路、18路、20路，輪渡、

47、隧道穿越青薛。周邊環(huán)境：周圍有北京電影學(xué)院、青島理工大學(xué)、南洋學(xué)院、開發(fā)區(qū)五中、奧林特外語學(xué)院。周圍生活便利，擁有利群金海岸、利群購物廣場、家佳源購物中心、世紀商貿(mào)城等大型購物中心。開發(fā)、銷售情況周邊環(huán)境：鳳凰島旅游度假區(qū)內(nèi)，緊臨金沙灘，三面環(huán)海開盤時間：2005年4月30日交房時間：2007年11月交房標準：毛坯價 格：開盤價高層4280元/平方米,現(xiàn)在起價4580元/平方米, 2# 22F，6150元/平方米。精裝修700元/平方米的標準，立面差價為50-100元/平方米不等,平均差價在70元/平方米左右,平面差價東戶貴150元/平方米,中戶比西戶貴50元/平方米;裝修標準：全裝修。送全套

48、櫥具，櫥柜，（樣板間為海爾，實際可能為澳柯瑪）；色理石窗臺（飄窗）；門窗套全包，菲林格爾強化地板，衛(wèi)生間為其米潔具；標準為700元/平方米付款方式：一次性付款、分期付款、銀行按揭貸款銷 售 率：已過2/3，一號樓僅余七、八套，分布在一層和二十四層等，多層還有兩套帶閣樓的，高層18樓左右的已經(jīng)售完物業(yè)管理物業(yè)公司：華夏物業(yè)公司服務(wù)內(nèi)容：保安、清潔收費標準：物業(yè)費0.8元/平方米，高層另外收電梯費0.4元/平方米配 套寬帶網(wǎng)絡(luò)：采用高速信息光纜，結(jié)構(gòu)化綜合步線系統(tǒng)，“超五類”線入戶，寬頻網(wǎng)絡(luò)10兆/戶，客廳、臥室設(shè)置多個信息口，滿足業(yè)主的各種使用需求。安防系統(tǒng)：設(shè)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、煤氣泄露報警系統(tǒng)

49、、防火自動報警系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)和樓宇可視對講系統(tǒng)。電 梯：東芝電梯電 梯 廳：花崗石樓面，輕鋼龍骨吊頂外 墻：使用保溫材料門 窗：斷橋隔熱、中央玻璃門窗信息系統(tǒng)：各戶均安置電話及有線電視接口空 調(diào)：廳、室均設(shè)空調(diào)機位及電源插座，空調(diào)冷凝水集中排放天 然 氣：集體安裝安全天然氣管道項目概述：項目位于青島開發(fā)區(qū)長江東路與嘉陵江東路交匯處，位于金沙灘北1500米，距離海底隧道1200米，三面環(huán)海，270度海景享受。項目于2005年4月30日開盤，將于2007年11月30日交房。目前已封底。共六個樓座，其中3個高層，3個多層，室內(nèi)全裝修，周圍交通便利，有1路、2路、4路、18路、20路，輪渡、隧道。

50、 社區(qū)總建筑面積42538.41平方米，綠化率53.11%，由3棟多層和3棟高層組成，有90平方米至150平方米多種戶型。 周圍有北京電影學(xué)院、青島理工大學(xué)、南洋學(xué)院、開發(fā)區(qū)五中、奧林特外語學(xué)院。周圍生活便利，擁有利群金海岸、利群購物廣場、家佳源購物中心、世紀商貿(mào)城等大型購物中心。7、項目名稱：千禧龍花園（上圖為千禧龍花園二期效果圖）樓盤性質(zhì)：住宅項目地址：青島開發(fā)區(qū)武夷山路與珠江路交會處 現(xiàn)場售樓熱線86998188市內(nèi)售樓熱線85796133市內(nèi)接待地址：青島市東海西路39號世紀大廈一樓，千禧龍置業(yè)展示中心投 資 商：榮昌置業(yè)集團

51、股份有限公司開 發(fā) 商：青島榮昌置業(yè)咨詢有限公司設(shè)計單位：北京華特建筑設(shè)計院建設(shè)單位南通三建交付日期：2006年春節(jié)前后交付物業(yè)公司：1.2元/平方米，含0.4元/平方米電梯運行費總占地面積：161畝總建筑面積：20萬平方米，二期建筑面積9萬平方米綠 化 率：50%設(shè)計特點建筑群體組織方式：共五棟高層，自西向東依次為一至五號，一號和五號樓為18層，其它三棟是30層，一號樓是三梯八戶，五號樓是二梯六戶，二號，三號，四號為二梯四戶面 積：65165平方米主力面積：165.86平方米 134.64平方米價 格：二期4780元/平方米起，立面差價50-80元/平方米不等，平面差價在100元/平方米-2

52、00元/平方米之間，均價在5900元/平方米。1# 25F： 105.88平方米；東戶6350元/平方米，西戶6270元/平方米 5# 28F： 130.7平方米 西戶7240元/平方米。裝修標準：600元/，采用地?zé)岬啬z板交通組織車 房比例： 2：1車位單價：1216萬之間銷售情況：現(xiàn)房銷售，約75%物業(yè)配套門 窗：入戶門為防盜靜音子母門窗戶，鋁合金斷橋中空玻璃供 暖：熱力公司集中供熱，分戶地板輻射采暖系統(tǒng)，按分戶計量標準進行設(shè)計，分室調(diào)溫燃 氣：天然氣管道入戶，IC卡預(yù)付費系統(tǒng)供 電：小區(qū)雙路供電系統(tǒng)供 水：二次供水，水表遠傳系統(tǒng)智 能 化：可視對講，煙感、燃氣泄漏報警系統(tǒng)，緊急報警系統(tǒng)其

53、他；變壓式排煙道，電話接口，有線接口， 寬帶接口，預(yù)留空調(diào)外掛機平臺及空調(diào)插座；二期322個地下車位規(guī)劃戶數(shù)：752戶可售戶數(shù)：752戶售出戶數(shù)：約510戶銷售率：約75% 物管單位：青島宏方物業(yè)管理公司 物業(yè)管理：(含電梯費) 1.6元/m2 環(huán)境分析：千禧龍花園北靠區(qū)政府，東與五大廣場為鄰，南臨唐島灣， 水上樂園建成后，一切美景盡收眼底；周邊分布開發(fā)區(qū)大型購物廣場及星級酒店（如瑞泰利群超市，佳世客購物中心，家佳源，海都大酒店，魯海豐大酒店，太平洋酒店等），使本案處于一個生活配套完善，成熟的生活商圈，可為業(yè)主提供盡可能完善、良好的便利生活條件。千禧龍花園地段目前數(shù)開發(fā)區(qū)一類地段，公交線路有20路、22路。長江路上有1路、2路、4路、18路。周邊交通便利，地處開發(fā)區(qū)中央商務(wù)區(qū)地段。本案打造國際花園社區(qū)，動態(tài)水系貫穿小區(qū)東西，與門前大海相呼應(yīng)。園林設(shè)計建設(shè)在開發(fā)區(qū)屬于一流，小區(qū)內(nèi)園林環(huán)境優(yōu)美，5萬平米南國風(fēng)情景觀園林，2萬余平米寶瓶造型的中心花園廣場都對該項目增色不少。本案在開發(fā)區(qū)目前數(shù)一流樓盤。1、項目名稱：城市桂冠項目地址：青島開發(fā)區(qū)長江中路216號 樓盤性質(zhì)：寫字樓投 資 商：青島康居置業(yè)有限公司 開 發(fā) 商：青島康居置業(yè)有限公司設(shè)計單位：青島北洋建設(shè)設(shè)計有限公司交付日期：2006年初 物業(yè)公司：海爾物業(yè)管理公司 總建筑面積：381