建業(yè)集團工程管理制度簡明操作手冊

1、建業(yè)集團工程管理制度簡明操作手冊一、涉及施工全過程的相關(guān)制度：（一）工程管理制度1、 目的：提升集團工程管理整體水平，促進工程管理標準化、規(guī)范化、科學化，提高工 程質(zhì)量，確保工程進度，保障安全生產(chǎn)和文明施工。2、內(nèi)容：堅持綜合平衡、樣板引路、過程控制、標準統(tǒng)一的管理原則。明確了工程管理 中心、城市公司總經(jīng)理、工程部在管理中的權(quán)責。城市總經(jīng)理為項目管理第一責任人、工程部經(jīng)理為直接責任人。3、要點：工程部在工程前期配合、工程開工準備、施工過程管理（含進度管理、質(zhì)量管 理、安全、文明施工管理、現(xiàn)場綜合管理等）、工程驗收、工程移交、工程后評估等階段的 工作內(nèi)容及需要執(zhí)行的工程管理制度。（二）工程管理程

2、序細則1、目的：明晰項目開發(fā)各階段工程管理關(guān)鍵工作的業(yè)務(wù)配合、銜接、協(xié)作及職責分工。2、內(nèi)容：分為前期設(shè)計配合、施工前期準備、工程施工、精裝修、外網(wǎng)配套、景觀、交 房、項目后評估八個工作階段管理程序。3、要點：前期設(shè)計配合階段：熟悉宗地情況，選取材料設(shè)備、提出建標標準，參與施工圖評審。施工前期準備階段：編制工程管理規(guī)劃書、總控計劃，三通一平，監(jiān)理進場，降水、 支護、樁基等單位確定進場。工程施工階段：做好進度、質(zhì)量、安全文明施工控制，將設(shè)計變更及圖紙錯誤控制在 工程實施以前。精裝修階段：做好單位選擇進場，樣板引路、材料確定、質(zhì)量必檢點控制，成品保護 以及驗收等工作。外網(wǎng)配套、景觀施工階段：提前策

3、劃、及早進場，執(zhí)行景觀施工管理相關(guān)制度。交房階段：交房前完成分戶驗收、交房一個月前完成交房聯(lián)合驗收，按期向業(yè)主交房。 后評估階段：項目決算后進行工程后評估，全面總結(jié)管理中的得失、教訓(xùn)。（三）工程承包商資源庫管理細則1、目的：選擇業(yè)績優(yōu)、能力強的工程承包商，保障集團經(jīng)營計劃的順利實施。2、內(nèi)容：包括管理原則、權(quán)責、承包商類別、入庫條件、入庫程序、選用、考核、獎懲、 列入黑名單等。3、要點:（1）各類承包商必須滿足入庫條件，通過審批入庫，供所有城市公司使用。戰(zhàn)略總包 單位可以直接發(fā)包，普通總包單位需履行招標程序。（2）逐步擴大承包商隊伍，鼓勵各城市公司自主優(yōu)選合作單位，充分引入競爭機制。（3）定期

4、對總承包單位進行綜合考評，獎優(yōu)罰劣，考評結(jié)果在全集團進行公告。對不 合格的單位和項目部予以淘汰，嚴重的列入黑名單。（四）工程總承包單位考評管理細則1、目的：建立量化考評指標，客觀評價總包單位的履約狀況、配合情況，為集團工程總 包單位管理、決策提供依據(jù)。2、內(nèi)容：包括工作職責、季度考評辦法、半年考評辦法、獎懲等。3、要點：（1）考評由季度及半年考評組成。季度考評由城市（項目）公司負責組織，并按規(guī)定 時間、流程將考評結(jié)果備案至工程管理中心。半年考評由工程管理中心負責組織。（2）半年度考評得分依據(jù)城市（項目）公司對總包項目部的季度考評打分（權(quán)重0.6 ）、 工程管理中心（權(quán)重0.3 ）以及集團考評工

5、作評審領(lǐng)導(dǎo)小組（權(quán)重 0.1 ）對各總包項目部半年 度考評打分等，經(jīng)加權(quán)計算得出。（3）依據(jù)半年考評結(jié)果對相應(yīng)單位進行獎懲。連續(xù)兩次半年考評不合格的工程總承包 項目部，項目經(jīng)理將被淘汰，加入黑名單，永久限制承攬各項工程。（五）工程現(xiàn)場交流會管理辦法1、目的：加強集團各項目之間的橫向溝通與交流，使項目之間能相互取長補短，相互借 鑒，形成良性的內(nèi)部互動，樹立典型，獎優(yōu)罰劣。2、內(nèi)容：包括工作職責、會議組織、會議紀律、獎懲等。3、要點：（1）工程管理中心負責每季度召開至少一次工程現(xiàn)場交流會。（2）工程部結(jié)合實際，及時收集、推薦對集團內(nèi)部工程交流有價值的議題。通過工程現(xiàn) 場交流會，推廣成熟經(jīng)驗，反思失

6、敗教訓(xùn)。（六）工程現(xiàn)場資料管理作業(yè)指引1、目的：規(guī)范集團各項目工程現(xiàn)場資料的歸檔整理工作， 統(tǒng)一工程現(xiàn)場資料的驗收標準， 確保工程現(xiàn)場資料的完整收集、安全管理和有效利用2、內(nèi)容：包括工作職責、工程部現(xiàn)場資料整理質(zhì)量、組卷、移交要求、各參建單位資料 核查目錄等。3、要點：（1）工程部負責本項目工程現(xiàn)場資料收集、整理工作。（2）工程現(xiàn)場資料借閱必須符合建業(yè)集團檔案借閱管理細則規(guī)定，嚴格履行相關(guān)手續(xù), 不得遺失，更換。（3）每月對監(jiān)理單位、施工單位工程現(xiàn)場資料進行審查，并形成審查記錄（4）工程人員離職時，需辦理工程資料離職交接手續(xù)。（5）工程竣工后，工程部需將工程現(xiàn)場資料（含電子文檔）移交管理部。二

7、、施工準備階段相關(guān)制度：（一）工期模板編制及管理作業(yè)指引1、目的：充分保障項目工程計劃實施的有效性和科學性，明確項目工程計劃控制要點， 提高集團各項目的工程進度管控組織水平。2、內(nèi)容：包括工程總控計劃、工程施工進度總控計劃的編制要求、編制時間、申報、修 改流程，項目工程工期參考值的具體使用等。3、要點:（1）工期參考值（附表一）為各產(chǎn)品類型建造工期的最長值，項目計算工期時不得突破。（2）工期模板對重要分項工程的最遲完成時間進行了細化，以保證后續(xù)工序能按時插入 施工。（3）根據(jù)集團經(jīng)營任務(wù)需要，個別特殊趕工項目工期可以不參照本指引編制。（二）工程管理規(guī)劃書1、目的：提前確定本項目工程管理的要點，

8、明確工程的重點、難點，指導(dǎo)本項目工程管 理有計劃、有條理、有節(jié)奏的順利實施。2、內(nèi)容：包括工程管理規(guī)劃書編制要求、流程、格式、內(nèi)容等。3、要點：（1）重點體現(xiàn)開工前各項準備工作思路：如，現(xiàn)場平面布置，采購計劃、方案，施工 圖審查，報批報建等方面的安排。（2）重點體現(xiàn)“三控二管一協(xié)調(diào)”管控要點：如，工程重點、難點分析、項目關(guān)鍵節(jié) 點保證措施、必檢點、樣板引路管控、安全文明施工管理等；（3）重點突出樣板房、樣板區(qū)的實施方案，理清思路，明確分工，切實能為銷售提供 工程形象支持。（4）收到施工圖三十日內(nèi)，工程部經(jīng)理組織編制完成，并按規(guī)定流程進行審批。三、施工階段相關(guān)制度：（一）工程施工質(zhì)量管理制度1、

9、目的：強化施工過程控制，確保施工質(zhì)量滿足國家規(guī)范、技術(shù)標準，達到施工合同要 求，并使工程施工質(zhì)量具有可追溯性。2、內(nèi)容：包括工作職責、各階段（施工準備、施工、工程竣工驗收）質(zhì)量管理要求、質(zhì) 量事故處理程序等。3、要點:（1）工程開工前，城市公司工程部必須組織設(shè)計、監(jiān)理、施工等單位的相關(guān)人員進行圖 紙會審，并形成圖紙會審紀錄。（2）施工單位在組織材料、設(shè)備進場前，必須嚴格按照合同的規(guī)定并依照封樣采購，在 進場前必須提前告知監(jiān)理單位及城市公司工程部。（3）關(guān)鍵部位、關(guān)鍵工序必須實行施工技術(shù)方案先行審查機制。施工單位在施工前，必 須按照規(guī)定程序和要求編制專項施工方案，并報監(jiān)理審核、城市公司工程部審批

10、。（4）施工階段必須嚴格執(zhí)行樣板引路制度，做到樣板先行。（5）質(zhì)量事故發(fā)生后，施工單位應(yīng)維持現(xiàn)場原狀，嚴禁私自處理。工程部、監(jiān)理單位、 施工單位共同對質(zhì)量事故進行評判、分級、處理。（二）工程現(xiàn)場檢查管理細則1、目的：規(guī)范各級管理人員的工作行為，強化其責任心，保證現(xiàn)場各項工程檢查有序進 行。2、內(nèi)容：包括工程現(xiàn)場檢查依據(jù)及內(nèi)容、相關(guān)人員檢查的頻次、時間、記錄要求。3、要點：（1）規(guī)范現(xiàn)場質(zhì)量、進度、安全文明施工、工程資料、合同履約、協(xié)調(diào)配合等檢查要求。（2）檢查頻次要求：專業(yè)工程師每日不少于 5小時，工程部經(jīng)理每日不少于 2小時，項 目總經(jīng)理每周不少于1次，工程中心每月不少于1次。檢查情況均需在

11、工程日志中記錄。（三）工程質(zhì)量樣板引路作業(yè)指引（修訂中）1、目的：規(guī)范主要分部分項工程樣板引路作業(yè)行為，統(tǒng)一、明確工作標準，提高工作效 率，確保施工質(zhì)量，為大規(guī)模施工提供驗收依據(jù)。2、內(nèi)容：包括工作職責、需樣板引路工程項目3、要點:（1）所有樣板工程必須在大面積施工前按規(guī)定流程、要求進行操作，并做到方案先行、 過程控制，嚴格驗收、記錄完整。不同的施工單位，只能采用一個統(tǒng)一樣板標準。（2） 必須實施樣板引路的項目：（1）防水工程（包括地下室、衛(wèi)浴間、屋面、露臺）；（2）外墻外保溫工程；（3）外墻裝飾工程；（4）門窗安裝工程；（5）填充墻的砌筑、抹 灰工程；（6）樓地面工程；（7）交房樣板間；（8

12、）公共部位內(nèi)裝飾；（9）新材料、新設(shè) 備、新工藝的應(yīng)用。（3） 交房樣板間需在大面積內(nèi)粉前完成， 室內(nèi)的土建、安裝工程（電氣、給排水、暖氣、 弱電、天然氣管道等）均應(yīng)按集團交房的標準實施到位（實施時確有困難的如天然氣管道等 要用代用材料模擬出準確安裝位置）。（4）本次修訂主要內(nèi)容為：對需樣板引路的項目進行調(diào)整，細化驗收流程、參驗人員、 資料留存、樣板施工標準等方面的要求。（四）工程實測實量作業(yè)指引1、目的：測量室內(nèi)實體尺寸，動態(tài)監(jiān)控現(xiàn)場質(zhì)量管理狀況，加強施工現(xiàn)場過程控制，促 進工程實體質(zhì)量水平的提升。2、內(nèi)容：包括工作職責、操作程序、操作方法、檢查記錄等。3、要點：（1）實測實量項目包括混凝土

13、結(jié)構(gòu)、砌筑、抹灰三個工序。（2）總包單位對實測實量項目需100%僉查，工程部與監(jiān)理單位按總包檢查數(shù)量的 30%進 行抽查，并做好檢查記錄。（3）工程部每月隨工程月度總結(jié)流程報送實測實量合格率結(jié)果。（4）工程管理中心對各項目的實測實量實施過程及測量數(shù)據(jù)進行監(jiān)督、抽查。（五）工程必檢點實施細則1、目的：提升各級工程人員質(zhì)量安全意識，規(guī)范“工程必檢點”控制行為，提高工程管 控水平，引導(dǎo)項目對重要工序、敏感部位的高度重視，杜絕重大質(zhì)量、安全惡性事件發(fā)生。2、內(nèi)容：包括工作職責、必檢項目、檢查要點、檢查要求、獎懲措施等。3、要點：（1）工程必檢點包括建筑物放線、驗線、深基坑支護及降水、防水、土方回填、模

14、板、 鋼筋、混凝土（含結(jié)構(gòu)尺寸）、交房樣板間、外墻面磚、幕墻、大堂、公共部位精裝修等9個分項，除建筑物放線、驗線、土方回填、幕墻外，其余6個分項均需工程管理中心進行抽查。（2）工程部對必檢點進行日常檢查、驗收，并對其真實性負責。需抽查項目應(yīng)按規(guī)定時 間、程序提請工程管理中心。（3）專業(yè)工程師對必檢點工程實體進行全數(shù)、全過程檢查，工程部經(jīng)理對每項內(nèi)容檢查 不少于三次。檢查結(jié)果、跟蹤整改情況應(yīng)在工程管理日志中記錄。（4）工程管理中心監(jiān)控工程部必檢點項目實施效果， 對抽查不合格項，督促工程部整改、 返工，對嚴重質(zhì)量問題或安全隱患有權(quán)要求暫停施工。（5）工程部經(jīng)理負責組織專業(yè)工程師、 施工單位、監(jiān)理單

15、位整改落實檢查中出現(xiàn)的質(zhì)量、 安全問題，并針對工程管理中心在抽查中提出問題的整改落實情況進行備案。（六）工程防開裂體系1、目的：減少或消除建筑工程中的開裂現(xiàn)象，確保建筑工程的使用功能與質(zhì)量，以質(zhì)量 促進品牌建設(shè)，提高客戶滿意度。2、內(nèi)容：包括工作職責、材料控制、設(shè)計做法、施工管理及過程控制、關(guān)鍵工序驗收等。3、施工階段控制要點：（1）重點控制部位：砌筑、抹灰、樓地面、保溫、外墻裝飾、屋面、廚衛(wèi)間現(xiàn)澆板、大 體積結(jié)構(gòu)等。（2）砌塊施工要點：砌塊齡期宜42d（必須大于28d）,以防止齡期不到造成墻體砌筑后 收縮開裂。填充墻砌至接近梁底、板底時，保留約 200mm高的空間（一般保留一或兩皮平磚 加一

16、個斜磚的空間），待填充墻砌筑完 14d以后，采用小磚斜砌上部空隙，保證磚之間及墻 體與梁底接合的砂漿飽滿。（3）抹灰施工要點：基層應(yīng)對其表面進行甩毛處理（砼面鑿毛）或刷界面劑，表面刷洗 干凈，使之凝固在基層表面，以手掰不動為準。嚴格控制各層抹灰間隔時間（六七成干）和 分層抹灰厚度。局部墻體抹灰超 20mm寸，要進行分層批灰，如厚度過大，在分層處應(yīng)設(shè)鋼絲 網(wǎng)；抹灰超厚處砂漿可用聚合物防水砂漿加強；抹灰后一天應(yīng)及時養(yǎng)護，不少于 3天（4）外保溫施工要點：基層檢查合格后方可進行下道工序施工；壓網(wǎng)格布作為專項進行 檢查驗收，網(wǎng)格布搭接不合格嚴禁下道工序施工；門窗洞口四周需加強部位要作為專項進行 檢查驗

17、收；（5）面磚施工要點：基層要平整、干凈，不得有空鼓、開裂，接茬處要平順；選用專用 勾縫劑勾縫，用勾縫工具擠壓出漿至密實，要求無裂紋、空鼓；面磚粘貼完或勾縫完，應(yīng)及 時灑水養(yǎng)護。（6）外墻涂料施工要點：必須基層平整無開裂、表面干燥；選用高彈性防開裂膩子，要 分層涂刮，薄厚均勻，上道膩子干燥后再刮批下道；（七）工程防滲漏體系1、目的：減少或消除建筑工程中的滲漏現(xiàn)象，確保建筑工程的使用功能與質(zhì)量，以質(zhì) 量促進品牌建設(shè)，提高客戶滿意度。2、 內(nèi)容：包括工作職責、材料控制、設(shè)計做法、施工管理及過程控制、關(guān)鍵工序驗收等。3、施工階段控制要點：（1）重點控制部位：地下室防水、樓地面（衛(wèi)浴間）防水、外墻防水

18、、門窗防水、屋 面、露臺防水等。（2）防水工程應(yīng)由相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)隊伍進行施工，作業(yè)人員應(yīng)持證上崗。（3）工程施工前14天，進場的防水材料按規(guī)定抽樣復(fù)驗合格后方可使用。（4）施工前，施工單位必須編制專項施工方案，并按照規(guī)定程序報審、報批。正式施 工前，必須執(zhí)行樣板引路制度，整個施工過程必須監(jiān)理旁站。（5）閉水試驗需各方簽字驗收，并做好成品保護。（6）卷材防水施工要點：重點控制基層、基層處理劑、附加層、卷材施工、搭接、過 墻管節(jié)點和穿墻螺栓處理、保護層厚度和強度、成品保護等施工驗收。（7）防水混凝土施工要點：重點控制好砼計量攪拌（預(yù)拌砼質(zhì)量證明文件）、振搗， 施工縫、變形縫、后澆帶、穿墻管、埋設(shè)件

19、等施工驗收。（8）衛(wèi)浴間防水施工要點：衛(wèi)浴間墻四周根部設(shè)砼擋水坎，高度滿足設(shè)計要求?，F(xiàn)澆板預(yù)留洞口填塞分二次澆筑，先用摻入抗裂防滲劑的微膨脹細石混凝土澆筑主樓板厚度的2/3處，待混凝土凝固后進行第一次閉水試驗（結(jié)構(gòu)閉水），無滲漏后，再用摻入抗裂防滲劑的 微膨脹細石混凝土填塞。（9）外墻防水施工要點：施工單位編制專項施工方案，進行詳細的技術(shù)交底，重點控 制好門窗洞口、雨棚、陽臺、變形縫、伸出外墻管道、女兒墻壓頂、外墻預(yù)埋件、挑板等部 位施工。（10）外窗防水施工要點：施工單位編制專項施工方案，進行詳細的技術(shù)交底，明確節(jié) 點構(gòu)造做法，特別強調(diào)對細部構(gòu)造施工操作要領(lǐng)的掌握。（八）批量精裝修施工管理細

20、則1、目的：建立批量精裝修施工管理體系，規(guī)范批量精裝修工程施工流程。2、內(nèi)容：包括職責、材料設(shè)備驗收、過程控制、質(zhì)量停歇點、文明施工、竣工驗收等。3、要點：（1）所有材料、構(gòu)配件和設(shè)備的進場報驗都需進行嚴格把關(guān)（2）土建界面驗收合格后，裝修單位方可進行大面積施工（3）施工前必須做樣板，完成樣板經(jīng)確認后，方可進行大面積施工。（4）總包和裝修單位需共同做好半成品、成品保護工作。（5）在工程竣工驗收前，裝飾總包單位必須提交具有相應(yīng)資質(zhì)檢測單位出具的室內(nèi)環(huán) 境質(zhì)量檢測合格報告；（九）景觀工程施工管理細則1、目的：明確工作流程和職責，強化景觀工程施工管理，實現(xiàn)景觀工程進度、質(zhì)量控制2、內(nèi)容：包括工作職責

21、、組織管理、質(zhì)量管理、竣工驗收、單位考評等。3、要點：（1）工程部根據(jù)施工圖設(shè)計情況和現(xiàn)場實際情況及時組織景觀施工單位進場穿插施工。（2）工程部組織施工現(xiàn)場協(xié)調(diào)會，及時解決交叉施工中存在的問題。（3）工程部要認真組織苗木、土建、裝飾及水電等材料的進場驗收。（4）地面鋪裝、墻體面層粘貼及樹木支撐的施工，應(yīng)先做樣板，經(jīng)工程部驗收合格后， 再大面積展開施工。（5）景觀工程必檢點包括喬木栽植、地（路）面鋪裝。（6）需及時對景觀施工單位進行竣工考評及年度考評，作為對其客觀評價的依據(jù)。（十）園林景觀工程驗收管理細則1、目的：規(guī)范園林景觀工程的驗收內(nèi)容、驗收程序、驗收標準及驗收記錄，促進和加強 園林景觀工程

22、的管理，確保效果達到預(yù)期目的。2、內(nèi)容：包括驗收內(nèi)容、驗收組織和驗收程序等。3、要點：（1）工程部需進行綠化工程、地（路）面工程、園林構(gòu)筑物及其他造景、園林給排水和 園林用電等工程的專項驗收。（2）景觀工程竣工驗收，由工程部組織，景觀竣工驗收小組成員共同參與。（3）綠化栽植、硬質(zhì)景觀、水電安裝等三方面的細部構(gòu)造要求，需參見建業(yè)集團景觀 工程驗收圖例手冊進行驗收。（一）建筑工地安全文明施工作業(yè)指引1、目的：樹立企業(yè)良好形象，提高現(xiàn)場管理人員安全文明施工意識，規(guī)范安全文明施工 標準，使安全文明施工有章可循，實現(xiàn)安全文明施工的標準化、規(guī)范化。2、內(nèi)容：包括圍擋封閉、施工場地、臨建建設(shè)、料具堆放、現(xiàn)場

23、防護、現(xiàn)場標牌、治安、環(huán)境綜合治理等方面的管理3、要點：（1）需在招標文件及合同中寫明此指引內(nèi)容，要求施工單位嚴格執(zhí)行。（2）施工主道路采用混凝土硬化路面，寬度不低于5m,厚度及強度應(yīng)滿足載重施工車輛 通行。在市區(qū)主要路段的工地周圍圍擋高度應(yīng)不低于 2.5m，其它路段的圍擋高度應(yīng)不低于 1.8m，圍擋使用砌體或彩色壓型鋼板等硬質(zhì)材料。（3）施工工地的出入車輛應(yīng)有防塵措施，不得撒漏飛揚污染物。施工現(xiàn)場應(yīng)有排水、排 污措施以確保排水暢通。（4）現(xiàn)場材料應(yīng)堆放整齊、有序，設(shè)置明顯的狀態(tài)標牌。（5）嚴禁樓層超載亂堆物料，廢料做到隨做隨清、工完料凈場清。（6）合理配備消防滅火器材，應(yīng)有消防水源，超過 30米的高層建筑要隨層做消防水源管 道，每層留設(shè)消防水源接口。（7）看房通道：配合項目營銷上的需要，工程部負責組織人員搭建看房通道?？捶客ǖ?必須安全、便利。（8）各建筑物四周立面采用密目式安全立網(wǎng)進行遮護封閉，掛設(shè)要求整齊、美觀、無漏 掛、無脫落?！八目凇?、“五臨邊”等部位應(yīng)按相關(guān)規(guī)定要求做圍擋。（9）危險區(qū)域要有醒目的安全警示牌，夜間施工設(shè)警示紅燈及照明