【廣告策劃PPT】網(wǎng)站seo優(yōu)化基本技巧

1、logo 2021-5-61 網(wǎng)網(wǎng)站站seo優(yōu)優(yōu)化基本技巧化基本技巧 company logo2 主要主要內(nèi)內(nèi)容：容： 1.seo優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì) 2.seo定定義義 3.搜索引擎原理搜索引擎原理 4.網(wǎng)網(wǎng)站站內(nèi)內(nèi)部部?jī)?yōu)優(yōu)化化 6.seo常用工具常用工具 5.網(wǎng)網(wǎng)站外部站外部?jī)?yōu)優(yōu)化化 seo company logo3 一、為什么學(xué)習(xí)一、為什么學(xué)習(xí)seo？ useo的優(yōu)勢(shì)：的優(yōu)勢(shì)： 1.效果好：網(wǎng)站流量提升；注冊(cè)用戶增多效果好：網(wǎng)站流量提升；注冊(cè)用戶增多 。 2.性價(jià)比：比競(jìng)價(jià)排名和廣告便宜很多性價(jià)比：比競(jìng)價(jià)排名和廣告便宜很多 。 3.用戶體驗(yàn)：增強(qiáng)網(wǎng)站友好度，增強(qiáng)品牌美譽(yù)度。用戶體驗(yàn)：增強(qiáng)網(wǎng)站友好度

2、，增強(qiáng)品牌美譽(yù)度。 company logo4 二、什么是二、什么是seo優(yōu)化？?jī)?yōu)化？ useo的定義：的定義： 搜索引擎優(yōu)化：搜索引擎優(yōu)化：search engine optimization 即讓網(wǎng)頁和搜索引擎之間有一個(gè)良好的即讓網(wǎng)頁和搜索引擎之間有一個(gè)良好的“溝通溝通”，從而，從而 提高網(wǎng)頁在搜索引擎中的地位。提高網(wǎng)頁在搜索引擎中的地位。 “有緣千里來相會(huì)，無緣對(duì)面不相識(shí)有緣千里來相會(huì)，無緣對(duì)面不相識(shí)” 搜索引擎搜索引擎各類網(wǎng)頁各類網(wǎng)頁 相互間的溝通相互間的溝通 company logo5 三、搜索引擎的工作原理三、搜索引擎的工作原理 u 抓取網(wǎng)頁抓取網(wǎng)頁 用一種叫做用一種叫做“spid

3、er ”的系統(tǒng)程序能夠掃描一定的系統(tǒng)程序能夠掃描一定ip地址范圍內(nèi)的地址范圍內(nèi)的 網(wǎng)站，并沿著網(wǎng)絡(luò)上的鏈接從一個(gè)網(wǎng)頁到另一個(gè)網(wǎng)頁，從一個(gè)網(wǎng)網(wǎng)站，并沿著網(wǎng)絡(luò)上的鏈接從一個(gè)網(wǎng)頁到另一個(gè)網(wǎng)頁，從一個(gè)網(wǎng) 站到另一個(gè)網(wǎng)站采集網(wǎng)頁資料。它為保證采集的資料最新，還會(huì)站到另一個(gè)網(wǎng)站采集網(wǎng)頁資料。它為保證采集的資料最新，還會(huì) 回訪已抓取過的網(wǎng)頁。回訪已抓取過的網(wǎng)頁。 u 建立索引數(shù)據(jù)庫建立索引數(shù)據(jù)庫 由分析索引系統(tǒng)程序?qū)κ占貋淼木W(wǎng)頁進(jìn)行分析，提取相關(guān)網(wǎng)頁信由分析索引系統(tǒng)程序?qū)κ占貋淼木W(wǎng)頁進(jìn)行分析，提取相關(guān)網(wǎng)頁信 息（包括網(wǎng)頁所在息（包括網(wǎng)頁所在url、編碼類型、頁面關(guān)鍵詞、關(guān)鍵詞位置、編碼類型、頁面關(guān)鍵詞、

4、關(guān)鍵詞位置、 生成時(shí)間、大小、與其它網(wǎng)頁的鏈接關(guān)系等），根據(jù)一定的相關(guān)生成時(shí)間、大小、與其它網(wǎng)頁的鏈接關(guān)系等），根據(jù)一定的相關(guān) 度算法進(jìn)行大量復(fù)雜計(jì)算，得到每一個(gè)網(wǎng)頁針對(duì)頁面內(nèi)容中及超度算法進(jìn)行大量復(fù)雜計(jì)算，得到每一個(gè)網(wǎng)頁針對(duì)頁面內(nèi)容中及超 鏈中每一個(gè)關(guān)鍵詞的相關(guān)度，然后用這些相關(guān)信息建立網(wǎng)頁索引鏈中每一個(gè)關(guān)鍵詞的相關(guān)度，然后用這些相關(guān)信息建立網(wǎng)頁索引 數(shù)據(jù)庫。數(shù)據(jù)庫。 u 在索引數(shù)據(jù)庫中搜索排序在索引數(shù)據(jù)庫中搜索排序 當(dāng)用戶輸入關(guān)鍵詞搜索后，由搜索系統(tǒng)程序從網(wǎng)頁索引數(shù)據(jù)庫中當(dāng)用戶輸入關(guān)鍵詞搜索后，由搜索系統(tǒng)程序從網(wǎng)頁索引數(shù)據(jù)庫中 找到符合該關(guān)鍵詞的所有相關(guān)網(wǎng)頁。因?yàn)樗邢嚓P(guān)網(wǎng)頁針對(duì)該關(guān)找到符

5、合該關(guān)鍵詞的所有相關(guān)網(wǎng)頁。因?yàn)樗邢嚓P(guān)網(wǎng)頁針對(duì)該關(guān) 鍵詞的相關(guān)度早已算好，所以只需按照現(xiàn)成的相關(guān)度數(shù)值排序，鍵詞的相關(guān)度早已算好，所以只需按照現(xiàn)成的相關(guān)度數(shù)值排序， 相關(guān)度越高，排名越靠前。相關(guān)度越高，排名越靠前。 company logo6 四、網(wǎng)站內(nèi)部四、網(wǎng)站內(nèi)部seo優(yōu)化優(yōu)化 u網(wǎng)站框架網(wǎng)站框架 1.不使用彈窗、下拉式菜單。不使用彈窗、下拉式菜單。 2.使用使用div+css樣式，不用樣式，不用js腳本。腳本。 3.代碼簡(jiǎn)單，避免冗余。代碼簡(jiǎn)單，避免冗余。 4.圖片加圖片加alt屬性。屬性。 u網(wǎng)站標(biāo)題，關(guān)鍵字，描述優(yōu)化網(wǎng)站標(biāo)題，關(guān)鍵字，描述優(yōu)化 1.首先確定、篩選出和行業(yè)網(wǎng)站相關(guān)的關(guān)鍵

6、字，并且記錄下來。便首先確定、篩選出和行業(yè)網(wǎng)站相關(guān)的關(guān)鍵字，并且記錄下來。便 于做更多的長尾關(guān)鍵詞的優(yōu)化。于做更多的長尾關(guān)鍵詞的優(yōu)化。 2.網(wǎng)站標(biāo)題（網(wǎng)站標(biāo)題（title）的寫法原則）的寫法原則 a.所選關(guān)鍵字需與網(wǎng)站內(nèi)容相關(guān)。所選關(guān)鍵字需與網(wǎng)站內(nèi)容相關(guān)。 b.避免關(guān)鍵字堆砌。避免關(guān)鍵字堆砌。 c.關(guān)鍵字之間用英文半角的關(guān)鍵字之間用英文半角的“-”隔開隔開 company logo7 四、網(wǎng)站內(nèi)部四、網(wǎng)站內(nèi)部seo優(yōu)化優(yōu)化 例：例： 修改前：修改前：天津華水儀表廠專業(yè)提供流量計(jì)天津華水儀表廠專業(yè)提供流量計(jì) 修改后：修改后：華水儀表專業(yè)產(chǎn)銷高精度流量計(jì)華水儀表專業(yè)產(chǎn)銷高精度流量計(jì) 修改前：修改前

7、：賽克數(shù)碼賽克數(shù)碼:cnc影像儀影像儀.顯微測(cè)量軟件顯微測(cè)量軟件.工業(yè)顯微，工業(yè)顯微，修改后：修改后：賽克數(shù)碼研發(fā)、銷售顯微鏡賽克數(shù)碼研發(fā)、銷售顯微鏡 公式：公司做產(chǎn)品。公式：公司做產(chǎn)品。 網(wǎng)站是平臺(tái)或者網(wǎng)站提供服務(wù)。網(wǎng)站是平臺(tái)或者網(wǎng)站提供服務(wù)。 3.網(wǎng)站關(guān)鍵字（網(wǎng)站關(guān)鍵字（keywords）寫法原則）寫法原則 a.相關(guān)性相關(guān)性 b.避免關(guān)鍵字堆砌，一般關(guān)鍵字不超過三個(gè)。避免關(guān)鍵字堆砌，一般關(guān)鍵字不超過三個(gè)。 c.關(guān)鍵字之間用英文半角的關(guān)鍵字之間用英文半角的“，”隔開。隔開。 4.網(wǎng)站描述（網(wǎng)站描述（description）的寫法原則）的寫法原則 a.一句描述性的語言

8、，突出重點(diǎn)關(guān)鍵字。一句描述性的語言，突出重點(diǎn)關(guān)鍵字。 b.避免關(guān)鍵字堆砌。避免關(guān)鍵字堆砌。 company logo8 四、網(wǎng)站內(nèi)部四、網(wǎng)站內(nèi)部seo優(yōu)化優(yōu)化 例：例： 修改前：修改前：潮州市快特新生化食品實(shí)業(yè)有限公司潮州市快特新生化食品實(shí)業(yè)有限公司 康美鍵系列保健產(chǎn)品特別對(duì)于甲亢突眼、老年病、更年期、過敏康美鍵系列保健產(chǎn)品特別對(duì)于甲亢突眼、老年病、更年期、過敏 性鼻炎、子宮肌瘤、乙肝病毒、腫瘤、孕期保健有明顯效果，也性鼻炎、子宮肌瘤、乙肝病毒、腫瘤、孕期保健有明顯效果，也 適用于兒童體弱、容易疲勞的人群，對(duì)于癌癥化療、性病的輔助適用于兒童體弱、容易疲勞的人群，對(duì)于癌癥化療、性病的輔助 治療效

9、果也十分明顯。治療效果也十分明顯。 修改后：修改后：更年期常識(shí)及治療更年期常識(shí)及治療 快特公司生產(chǎn)的康美鍵保健產(chǎn)品對(duì)更年期有特別明顯效果，提供快特公司生產(chǎn)的康美鍵保健產(chǎn)品對(duì)更年期有特別明顯效果，提供 更年期常識(shí)供您參考，包括更年期綜合癥狀、更年期預(yù)測(cè)指標(biāo)等更年期常識(shí)供您參考，包括更年期綜合癥狀、更年期預(yù)測(cè)指標(biāo)等 等以及康美鍵膠囊對(duì)更年期的作用和治療效果，歡迎您登陸網(wǎng)站等以及康美鍵膠囊對(duì)更年期的作用和治療效果，歡迎您登陸網(wǎng)站 查詢相關(guān)信息。查詢相關(guān)信息。 注：注：一般來說，網(wǎng)民在搜索引擎查看搜索結(jié)果時(shí)，一般來說，網(wǎng)民在搜索引擎查看搜索結(jié)果時(shí)， 看標(biāo)題占看標(biāo)題占21%、看網(wǎng)站摘要占、看網(wǎng)站摘要占4

10、3%、23% 看網(wǎng)址鏈接。看網(wǎng)址鏈接。 company logo9 四、網(wǎng)站內(nèi)部四、網(wǎng)站內(nèi)部seo優(yōu)化優(yōu)化 u網(wǎng)站內(nèi)容網(wǎng)站內(nèi)容 1.增加原創(chuàng)、內(nèi)容為王。增加原創(chuàng)、內(nèi)容為王。 搜索引擎搜索引擎超級(jí)喜歡超級(jí)喜歡原創(chuàng)文章，一般原創(chuàng)與轉(zhuǎn)載原創(chuàng)文章，一般原創(chuàng)與轉(zhuǎn)載 的喜好程度大約是的喜好程度大約是100：1，內(nèi)容要與標(biāo)題關(guān)內(nèi)容要與標(biāo)題關(guān) 鍵字相關(guān)，關(guān)鍵字密度鍵字相關(guān)，關(guān)鍵字密度2%-8%。 text 3 頭頭腦腦風(fēng)風(fēng)暴暴 名名 詞詞 解解 釋釋 名家名家 風(fēng)采風(fēng)采 名企名企 動(dòng)態(tài)動(dòng)態(tài) 產(chǎn)品產(chǎn)品 介紹介紹 產(chǎn)品產(chǎn)品 對(duì)比對(duì)比 資料資料 下載下載 咨詢咨詢 問答問答 company logo10 四、網(wǎng)站內(nèi)

11、部四、網(wǎng)站內(nèi)部seo優(yōu)化優(yōu)化 u內(nèi)鏈內(nèi)鏈 即網(wǎng)站內(nèi)部鏈向某個(gè)網(wǎng)頁的連接。即網(wǎng)站內(nèi)部鏈向某個(gè)網(wǎng)頁的連接。內(nèi)鏈內(nèi)鏈親友團(tuán)親友團(tuán) 網(wǎng)站內(nèi)容頁面做內(nèi)鏈網(wǎng)站內(nèi)容頁面做內(nèi)鏈 時(shí)需要注意的幾點(diǎn)：時(shí)需要注意的幾點(diǎn)： 1.網(wǎng)站內(nèi)容和標(biāo)題要網(wǎng)站內(nèi)容和標(biāo)題要 相關(guān)，連接最靠前的相關(guān)，連接最靠前的 關(guān)鍵字關(guān)鍵字 2.每個(gè)關(guān)鍵字連接次每個(gè)關(guān)鍵字連接次 數(shù)不宜過多，最多數(shù)不宜過多，最多2- 3次即可。次即可。 3.每個(gè)頁面最好添加每個(gè)頁面最好添加 相關(guān)閱讀相關(guān)閱讀 company logo11 五、外部?jī)?yōu)化推廣五、外部?jī)?yōu)化推廣 u外鏈（外鏈（投票投票） 別的網(wǎng)站鏈向本網(wǎng)站的連接。別的網(wǎng)站鏈向本網(wǎng)站的連接。外鏈外鏈粉絲加評(píng)

12、委粉絲加評(píng)委 網(wǎng)站網(wǎng)站 外鏈外鏈一般說來，網(wǎng)站一般說來，網(wǎng)站 的優(yōu)質(zhì)外鏈越多的優(yōu)質(zhì)外鏈越多 ，說明用戶對(duì)此，說明用戶對(duì)此 網(wǎng)站的認(rèn)可度越網(wǎng)站的認(rèn)可度越 高，從而在搜索高，從而在搜索 引擎中的權(quán)重也引擎中的權(quán)重也 會(huì)越高，尤其是會(huì)越高，尤其是 比較知名的網(wǎng)站比較知名的網(wǎng)站 的外鏈。的外鏈。 友情鏈接：友情鏈接：1.文字的比文字的比logo的好。的好。2.連接時(shí)可以選擇某個(gè)連接時(shí)可以選擇某個(gè) 關(guān)鍵字做。關(guān)鍵字做。3.和行業(yè)網(wǎng)站相關(guān)。和行業(yè)網(wǎng)站相關(guān)。4.首頁比分頁權(quán)重高。首頁比分頁權(quán)重高。 company logo12 五、外部?jī)?yōu)化推廣五、外部?jī)?yōu)化推廣 u軟文軟文 1.什么是軟文？什么是軟文？ 凡是

13、未涉及重大政治、軍事、社會(huì)事件的新聞、評(píng)論，一律稱之凡是未涉及重大政治、軍事、社會(huì)事件的新聞、評(píng)論，一律稱之 為軟文。為軟文。 2.如何快速寫出軟文？如何快速寫出軟文？ a.好的標(biāo)題是成功的一半。好的標(biāo)題是成功的一半。 1.如何（如何（xx） 例：如何快速安全的減肥例：如何快速安全的減肥 2.擺脫（擺脫（xx）煩惱）煩惱 例：擺脫創(chuàng)業(yè)沒錢的煩惱例：擺脫創(chuàng)業(yè)沒錢的煩惱 3.有誰想要（有誰想要（xx）? 例：有誰要獲得更高的職位？例：有誰要獲得更高的職位？ 4.秘密（秘密（xx） 例：秘密：創(chuàng)業(yè)成功的公式例：秘密：創(chuàng)業(yè)成功的公式 5.這里有個(gè)方法，就是幫助（這里有個(gè)方法，就是幫助（xx）例：這里有

14、個(gè)方法，就是幫助博客推廣）例：這里有個(gè)方法，就是幫助博客推廣 6.更快速的（更快速的（xx） 例：更快速的學(xué)習(xí)英語語法例：更快速的學(xué)習(xí)英語語法 7. （xx），哪一類是你），哪一類是你 例：最吸引例：最吸引mm注意的七種男人，哪一類是你注意的七種男人，哪一類是你 8.免費(fèi)（免費(fèi)（xx） 例：免費(fèi)告訴你皮膚保養(yǎng)的例：免費(fèi)告訴你皮膚保養(yǎng)的15種方法種方法 9.象（象（xx）一樣（）一樣（xx）例：象老徐一樣增加博客流量）例：象老徐一樣增加博客流量 10.建立一個(gè)（建立一個(gè)（xx），你可以自豪），你可以自豪 例：建立一個(gè)博客，你可以自豪例：建立一個(gè)博客，你可以自豪 company logo13 五、

15、外部?jī)?yōu)化推廣五、外部?jī)?yōu)化推廣 b.內(nèi)容有邏輯性，表明一、二、三等觀點(diǎn)，便于瀏覽者內(nèi)容有邏輯性，表明一、二、三等觀點(diǎn)，便于瀏覽者 觀看，內(nèi)容避免過長。觀看，內(nèi)容避免過長。 c.標(biāo)題要倒寫，關(guān)鍵詞在前。二是內(nèi)容要出現(xiàn)七八次關(guān)鍵標(biāo)題要倒寫，關(guān)鍵詞在前。二是內(nèi)容要出現(xiàn)七八次關(guān)鍵 詞。三是文章最好加上導(dǎo)語，也就是文章的第一段，詞。三是文章最好加上導(dǎo)語，也就是文章的第一段， 是整個(gè)文章的摘要。是整個(gè)文章的摘要。 d.文章之間相互索引。文章之間相互索引。 例：寫一篇關(guān)于狗的文章例：寫一篇關(guān)于狗的文章 1.縮小標(biāo)題，比如喜歡牧羊犬。題目可以叫縮小標(biāo)題，比如喜歡牧羊犬。題目可以叫“牧羊犬是牧羊犬是 最好品種的狗

16、最好品種的狗 ” 2.寫出寫出3-5個(gè)牧羊犬好的原因，比如聰明，為什么聰明個(gè)牧羊犬好的原因，比如聰明，為什么聰明? 3.得出結(jié)論得出結(jié)論:牧羊犬是最好的狗。牧羊犬是最好的狗。 company logo14 五、外部?jī)?yōu)化推廣五、外部?jī)?yōu)化推廣 u網(wǎng)站推廣網(wǎng)站推廣 1.郵件群發(fā)推廣。郵件群發(fā)推廣。 2.即時(shí)通訊工具推廣。即時(shí)通訊工具推廣。 3.相關(guān)論壇、貼吧的推廣。相關(guān)論壇、貼吧的推廣。 4.博客、空間發(fā)表帶有網(wǎng)站鏈接的文章。博客、空間發(fā)表帶有網(wǎng)站鏈接的文章。 推廣的四大法寶：推廣的四大法寶： 一、知己知彼，深入了解自身、對(duì)手及用戶一、知己知彼，深入了解自身、對(duì)手及用戶。 二、流量是根本：最基本的網(wǎng)

17、站推廣方法與二、流量是根本：最基本的網(wǎng)站推廣方法與seo必須掌握必須掌握! 三、任何時(shí)候都不要忽視溝通與學(xué)習(xí)，所以各種即時(shí)通訊工具很重要三、任何時(shí)候都不要忽視溝通與學(xué)習(xí)，所以各種即時(shí)通訊工具很重要 。 四、要善于總結(jié)分析和策劃寫作四、要善于總結(jié)分析和策劃寫作! company logo15 六、常用六、常用seo命令及工具命令及工具 u查詢命令查詢命令 site:用于查看網(wǎng)站收錄數(shù)量。用于查看網(wǎng)站收錄數(shù)量。 domain、+：用于查看網(wǎng)站在搜索引擎中反用于查看網(wǎng)站在搜索引擎中反 面鏈接頁面。面鏈接頁面。 link：用于查看用于查看網(wǎng)站外部鏈接的數(shù)量網(wǎng)站外部鏈接的數(shù)量。 u查詢工具查詢工具 pr

18、查詢查詢 連接查詢連接查詢 關(guān)鍵字熱度查詢（百度指數(shù)、關(guān)鍵字熱度查詢（百度指數(shù)、google工具）工具） 關(guān)鍵字密度查詢關(guān)鍵字密度查詢 推薦：推薦： company logo16 總結(jié)：總結(jié)： useo公式：公式： seo=clock=c1+l2+k3+o4 即即seo 就是一個(gè)長期的對(duì)就是一個(gè)長期的對(duì)“時(shí)間時(shí)間”積分過程，內(nèi)容是積分過程，內(nèi)容是 核心核心。（。（c=content，l=link，k=keywords， o=others ） seo的最終目的：就是通過一系列的對(duì)網(wǎng)站框的最終目的：就是通過一系列的對(duì)網(wǎng)站框 架，代碼以及內(nèi)容，連接的優(yōu)化，讓網(wǎng)站在搜架，代碼以及內(nèi)容，連接的優(yōu)化，讓網(wǎng)

19、站在搜 索引擎中有一個(gè)好的地位，從而讓網(wǎng)站更好的索引擎中有一個(gè)好的地位，從而讓網(wǎng)站更好的 服務(wù)于用戶，其最終目的還是增強(qiáng)客戶的體驗(yàn)。服務(wù)于用戶，其最終目的還是增強(qiáng)客戶的體驗(yàn)。 給客戶帶來真正的效益，從而讓網(wǎng)站產(chǎn)生真正給客戶帶來真正的效益，從而讓網(wǎng)站產(chǎn)生真正 的收益。的收益。 company logo17 總結(jié)：總結(jié)： 示意圖：示意圖： 鏈接鏈接 網(wǎng)站內(nèi)容網(wǎng)站內(nèi)容 關(guān)鍵字關(guān)鍵字 seosem 用戶用戶 company logo18 復(fù)雜的事情簡(jiǎn)單做，簡(jiǎn)單的事情重復(fù)做！復(fù)雜的事情簡(jiǎn)單做，簡(jiǎn)單的事情重復(fù)做！ logo 2021-5-619 如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 company

20、 logo20 學(xué)習(xí)內(nèi)容學(xué)習(xí)內(nèi)容 理論部分 案例學(xué)習(xí) 為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？ 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？ 慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告 company logo21 市場(chǎng)市場(chǎng) 為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？ 開發(fā)商 建筑師消費(fèi)者 1。評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境 2。尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng)尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng) 3。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位制

21、定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位 4。推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議 5。評(píng)評(píng)估項(xiàng)目目估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。 市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提整合與提 煉煉的過程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。的過程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。 開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師 是唯美主義的，市場(chǎng)分析是連 接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的 橋梁，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是基于 對(duì)市場(chǎng)的理性判斷 具體起到 哪些作用呢？ company logo22 什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？ 概念，即指：針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。針對(duì)某

22、種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。 需求方：物業(yè)的購買者或租賃者需求方：物業(yè)的購買者或租賃者 供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店 等）等） 市場(chǎng)分析不是簡(jiǎn)單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！ company logo23 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 1。思路。思路 u三個(gè)層次 區(qū)域市場(chǎng)、專業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、區(qū)域市場(chǎng)、專業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、 項(xiàng)項(xiàng)目市目市場(chǎng)場(chǎng) u兩個(gè)方面 供給、需求供給、需求 u三個(gè)時(shí)段 過去、現(xiàn)在、未來過去、現(xiàn)在、未來 區(qū)域 市場(chǎng)分析 專業(yè) 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目 市場(chǎng)

23、分析 廣州經(jīng)濟(jì) 環(huán)境和房 地產(chǎn)市場(chǎng) 廣州住宅 市場(chǎng) 項(xiàng)目所在 地市場(chǎng) 例如： 競(jìng)爭(zhēng)供給分析 客戶需求分析 競(jìng)爭(zhēng)供給分析 客戶需求分析 競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 客戶需求分析 company logo24 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 2。步驟。步驟 第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定 這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的 基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的 范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。 第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分 析 考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域

24、房地產(chǎn) 市場(chǎng)處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn) 市場(chǎng)變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展市場(chǎng)變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展 前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。 第三步：專業(yè)市場(chǎng)分析 按物業(yè)類型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專業(yè)市場(chǎng)按物業(yè)類型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專業(yè)市場(chǎng) 的供給和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)測(cè)，從而揭示各的供給和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)測(cè)，從而揭示各 專業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及分布狀況。專業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及分布狀況。 第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析 根據(jù)根據(jù)對(duì)競(jìng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手爭(zhēng)對(duì)手及消費(fèi)者的及消費(fèi)者的分析找到項(xiàng)目分析找到項(xiàng)目 的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率。的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率。 company lo

25、go25 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 3。方法。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析 區(qū)域經(jīng)濟(jì) 環(huán)境分 析 區(qū)域房地產(chǎn) 市場(chǎng)分析 （一）基 本內(nèi)容 + 對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素 進(jìn)行分析，對(duì)過去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來的發(fā)展前景。 company logo26 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 3。方法。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析 （二）基本資 料的獲得 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 1、總量指標(biāo)、總量指標(biāo) gdp、人口、人均、人口、人均gdp、固定、固定 資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接資產(chǎn)投資

26、、新批三資企業(yè)人數(shù)、接 待入境旅游人數(shù)待入境旅游人數(shù) 2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就 業(yè)人口結(jié)構(gòu)業(yè)人口結(jié)構(gòu) 3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi) 水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支 出水平出水平 4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、 城市總體規(guī)劃城市總體規(guī)劃 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1、投資：開發(fā)投資額、投資：開發(fā)投資額 2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā) 面積、土地出讓金面積、土地出讓金 3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面 積、年開發(fā)

27、量積、年開發(fā)量 4、銷售：銷售額、銷售面積、價(jià)格、銷售：銷售額、銷售面積、價(jià)格、 空置量、吸納量空置量、吸納量 5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù)、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù) 數(shù)據(jù)來源數(shù)據(jù)來源 各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公 報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方 經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng) 站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、 地方房地產(chǎn)年鑒 土地、規(guī)劃部門的政府官 員訪談 規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士 訪談 company logo27 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 3。方法。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì) 環(huán)境和 市場(chǎng)分 析 （三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn) 市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo) 人均人均gdpgdp與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系與房地

28、產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 gdpgdp增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 發(fā)展階發(fā)展階 段段 啟動(dòng)階段啟動(dòng)階段 快速發(fā)展階快速發(fā)展階 段段 平穩(wěn)發(fā)展階平穩(wěn)發(fā)展階 段段 減緩發(fā)展減緩發(fā)展 階段階段 人均人均 gdp （美元（美元 ） 800 3000 3000 4000 4000 8000 8000以上 需求特需求特 征征 生存需求生存需求 生存、改善生存、改善 需求兼有需求兼有 改善需求為改善需求為 主主 改善需求改善需求 為主為主 宏觀經(jīng)濟(jì)增宏觀經(jīng)濟(jì)增 長長 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)房地產(chǎn)業(yè)發(fā) 展?fàn)顩r展?fàn)顩r 小于小于4%萎縮萎縮 4-5%停滯停滯 5-8%穩(wěn)定發(fā)展穩(wěn)定發(fā)展 大于大于8%高速發(fā)展高速發(fā)展 compa

29、ny logo28 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 3。方法。方法 異常 基本 正常 正常 運(yùn)行 基本 正常 異常 房地產(chǎn)開 發(fā)投資額 增幅 25 % 適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，而增幅過高，適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，而增幅過高， 將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過 于求于求 房地產(chǎn)開 發(fā)投資 /gdp 0.2 反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo) 為為0.1-0.15 房地產(chǎn)開 發(fā)投資 /固定資產(chǎn) 投資 37 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)

30、 環(huán)境和市 場(chǎng)分析 （三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn) 市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo) company logo29 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 3。方法。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì) 環(huán)境和市 場(chǎng)分析 （三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn) 市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo) 消費(fèi)消費(fèi) 類型類型 恩格爾恩格爾 系數(shù)系數(shù) 住房消費(fèi)占住房消費(fèi)占 總消費(fèi)性支總消費(fèi)性支 出的比重出的比重 （%） 恩格爾恩格爾 系數(shù)系數(shù) 住房消費(fèi)住房消費(fèi) 占總消費(fèi)占總消費(fèi) 支出的比支出的比 重（重（%） 溫飽溫飽 型型 0.5 0.59 9.4 0.55 0.59 7.6 0.50 0.55 11.2 小康小康 型型 0.4 0.5 1

31、5.5 0.45 0.5 12.1 0.4 0.45 18.9 恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標(biāo)準(zhǔn) 恩格爾系數(shù)食物支出金額/總支出金額 與國際上其他國 家相比，在相同 的收入水平下， 我國城市居民的 住房支出占總消 費(fèi)支出的比重仍 然偏低 北京北京 上上 海海 天津天津重慶重慶成都成都武漢武漢 西西 安安 人均可支人均可支 配收入配收入 （元）（元） 13 88 2 14 86 7 10 31 3 80 94 96 41 85 24 77 48 20082008年年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)我國各主要城市的恩格爾系數(shù) company logo30 房地

32、產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 3。方法。方法 第三步 專業(yè)市場(chǎng) 分析 （住宅） 1、住宅類土地供應(yīng)情況、成 交情況、成交價(jià)格 2、住宅商品房供給總量、供 給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)行劃 分） 3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn) 品特點(diǎn)分析 4、住宅商品房成交價(jià)格分析 5、專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) company logo31 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 3。方法。方法 第四步 項(xiàng)目市場(chǎng) 分析 （微觀層 面） 對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng) 價(jià)。價(jià)。 地塊特征：土地使用權(quán)年限、

33、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊 面積、形狀、高度 周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境 關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性 項(xiàng)目自身資源條件項(xiàng)目自身資源條件分析分析(swot分析分析) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 目標(biāo)客戶分析目標(biāo)客戶分析 現(xiàn)有、潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)、市場(chǎng)反 應(yīng) 目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi) 偏好、生活方式、心理特征、行為模式 1.1. 找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶 2.2. 目標(biāo)客戶的置業(yè)需求目標(biāo)客戶的置業(yè)需求 和偏好和偏好 3.3. 找出項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市找出項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市 場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn) 最終目標(biāo)最終目標(biāo) company logo32 s t o w

34、內(nèi)部因素內(nèi)部因素 外部因素外部因素 swot 分析分析 swot工具（項(xiàng)目工具（項(xiàng)目+環(huán)境環(huán)境+競(jìng)競(jìng) 爭(zhēng)）爭(zhēng)） company logo33 swot分析的價(jià)值要素分析的價(jià)值要素 s/w（優(yōu) 勢(shì)/劣勢(shì)） 的價(jià)值要 素 u 地段地段 要素要素 u 環(huán)境環(huán)境 要素要素 u 地塊地塊 要素要素 u 項(xiàng)目項(xiàng)目 要素要素 具體地說，針對(duì)一個(gè)具體地說，針對(duì)一個(gè)地塊地塊的價(jià)值要素的價(jià)值要素 包括：包括： 地段要素地段/片區(qū)認(rèn)知度/周邊 配套（商業(yè)/教育）/交通等（可總結(jié)為 便利性/成熟度/知名度） 環(huán)境要素自然環(huán)境/四至景觀/社 會(huì)人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源 的程度：稀缺、良好還是匱乏） 地塊要素地形地

35、貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng) 濟(jì)指標(biāo)等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間） 項(xiàng)目要素目標(biāo)/開發(fā)商品牌/可利 用資源等 company logo34 o/t（機(jī)會(huì)/威 脅）的價(jià)值要 素 宏觀要素宏觀要素 經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（宏經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（宏 觀政策）觀政策）/重重 大城市變革大城市變革 u 中觀要素中觀要素 行業(yè)形勢(shì)行業(yè)形勢(shì) （一、二、三（一、二、三 級(jí)市場(chǎng)）級(jí)市場(chǎng)）/城城 市規(guī)劃（交通、市規(guī)劃（交通、 市政配套、開市政配套、開 發(fā)重點(diǎn)、熱點(diǎn)發(fā)重點(diǎn)、熱點(diǎn) 等）等） u 微觀要素微觀要素 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) （片區(qū)、樓盤、（片區(qū)、樓盤、 戶型）戶型）/客戶客戶 流向流向 觀點(diǎn)的判定很重要，它是 我們作出策略方向的基礎(chǔ)。 在分析的過程

36、中，我們強(qiáng) 調(diào)盡可能多地去考慮優(yōu)勢(shì)和 機(jī)會(huì)，尤其是必須抓住核心 優(yōu)勢(shì)和大機(jī)會(huì)這是我們 “挖掘物業(yè)價(jià)值”的要旨所 在。 company logo35 swot分析分析 我們的戰(zhàn)略我們的戰(zhàn)略 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì) 減少劣勢(shì)，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅 優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì) s 機(jī)會(huì)機(jī)會(huì) o 威脅威脅 t 劣勢(shì)劣勢(shì) w company logo36 進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析時(shí)常犯的錯(cuò)誤進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析時(shí)常犯的錯(cuò)誤 1。大環(huán)境看好，項(xiàng)目的小環(huán)境就一定不錯(cuò)大環(huán)境看好，項(xiàng)目的小環(huán)境就一定不錯(cuò) 2。過分倚重宏觀資料來論證項(xiàng)目，只關(guān)注外圍共性，忽視過分倚重宏觀資料來論證項(xiàng)目，只關(guān)注外圍共性，忽視 項(xiàng)目差異性項(xiàng)

37、目差異性 3。 過于偏重對(duì)過于偏重對(duì)“二手資料二手資料”的應(yīng)用的應(yīng)用 4。以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么 5。別人做什么賣得好，我們做也會(huì)賣得好別人做什么賣得好，我們做也會(huì)賣得好 u房地產(chǎn)市房地產(chǎn)市 場(chǎng)是變化的，場(chǎng)是變化的， 因此市場(chǎng)分因此市場(chǎng)分 析應(yīng)貫穿于析應(yīng)貫穿于 整個(gè)項(xiàng)目開整個(gè)項(xiàng)目開 發(fā)過程，根發(fā)過程，根 據(jù)市場(chǎng)的變據(jù)市場(chǎng)的變 化及時(shí)調(diào)整化及時(shí)調(diào)整 戰(zhàn)略。戰(zhàn)略。 地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ company logo37 補(bǔ)充幾點(diǎn)市場(chǎng)分析方法的建議：補(bǔ)充幾點(diǎn)市場(chǎng)分析方法的建議： 市場(chǎng)分析多用數(shù)據(jù)說話，用圖表說話事實(shí)勝于雄辯！市場(chǎng)分析多用數(shù)據(jù)說話，用圖表說