精品文案福州海晟閩江印象項目定位提案

1、 我們是誰？ 全稱：大家投資顧問有限公司 理念：專業(yè)提升價值 我們的特質(zhì)： 11年專業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷 操盤成功率100% 開發(fā)商背景，全局化視野 熟開發(fā)流程，擅資源整合 資深的團隊，精準的策劃 開發(fā)企業(yè)實力雄厚，強大的經(jīng)濟實力和政府背景 彰顯開發(fā)商雄厚資金實力；彰顯開發(fā)商雄厚資金實力； 彰顯開發(fā)商求新進取精神；彰顯開發(fā)商求新進取精神； 彰顯項目走在時代前沿和城市前列的品質(zhì)；彰顯項目走在時代前沿和城市前列的品質(zhì)； 彰顯居住品質(zhì)的不凡；彰顯居住品質(zhì)的不凡； 彰顯購房者眼光的獨到彰顯購房者眼光的獨到 一案成名 項目開發(fā)市場分析，樓市未來發(fā)展預判 項目地塊區(qū)位市場研判 目標客戶需求剖析 項目掃描 產(chǎn)品市場定

2、位 市場依據(jù) 鼓樓中心濱江高端品質(zhì)社區(qū) 舒適中小戶型產(chǎn)品 產(chǎn)品市場定位 項目整體規(guī)劃建議 項目建筑單體建議 項目園林景觀建議 項目配套設施建議 【匯報思路】 項目定位 1 1、宏觀經(jīng)濟環(huán)境發(fā)展分析，樓市未來市場發(fā)展預判、宏觀經(jīng)濟環(huán)境發(fā)展分析，樓市未來市場發(fā)展預判 福州樓市發(fā)展的宏觀環(huán)境 福州樓市分析 福州土地供求趨勢 項目開發(fā)目標的界定項目開發(fā)目標的界定 宏觀市場 踏浪海西踏浪海西 福州樓市高歌而行福州樓市高歌而行 大家觀點：在海西戰(zhàn)略成為國策后 的五年規(guī)劃中，福州城區(qū)建設面積 和常住人口將隨著兩岸產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的 強勢對接中擴容，房地產(chǎn)開發(fā)建設 面臨新一輪的機遇與挑戰(zhàn)。 作為海西省會城市的福州快速

3、從江 濱型城市向跨江面海型城市發(fā)展， 城市建設面貌日新月異，房地產(chǎn)開 發(fā)一片生機盎然。 土地市場分析 地塊位置 土地面積 （畝） 競拍人或樓盤名價格（萬/畝） 樓面價（元/ 平米） 鼓樓區(qū)，錦江路東側(cè)、烏山 西路南側(cè) 50.22廈門海晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1218.644810.39 洪灣路西側(cè)，三環(huán)路東側(cè)282.12遠珍有限公司（華潤橡樹灣）340.283002.46 洪灣路東、西側(cè)258.06遠珍有限公司331.3183106.09 金山展覽城地塊303.06福州新榕城市建設發(fā)展有限公司3361800元/ 倉山區(qū)東部新城會展島西北 側(cè) 222.9福建省世界閩商股份有限公司80757.58元/

4、 臺江區(qū),白馬南路以東,原保溫 瓶廠和玻璃場地塊 46.5福建群升置業(yè)有限公司1217 5680元/ 為了營造有利于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設的用地條件，刺激土地市場成交，近期福州 市政府不僅從土地供應數(shù)量、結(jié)構(gòu)、方式和地塊出讓條件等多方面的調(diào)整入手， 更開始試行防止流拍的“用地預申請”制度. 土地交易進入土地交易進入“買方市場買方市場” 福州樓市分析 2008年年4月月2009年年4月福州市區(qū)內(nèi)住宅成交均價走勢月福州市區(qū)內(nèi)住宅成交均價走勢 圖圖 大家觀點：從上圖看出福州市市區(qū)內(nèi)房價一年內(nèi)房價趨勢為緩慢下降，近階段 略有上升，主要原因為經(jīng)歷了08年年末的一輪調(diào)整行情后，多數(shù)開發(fā)商不看好 后市，因此08

5、年年底及09年新入市項目開盤均價基本都低于市場預期水平導致。 福州樓市分析 福州房地產(chǎn)市場成交戶型趨勢福州房地產(chǎn)市場成交戶型趨勢逐步降低 大家觀點：隨著成交總價的不斷上升，而現(xiàn)今的主要需求為25-40歲一次置業(yè)的背景 下，80-100平方戶型已經(jīng)成為主流成交戶型，且面積需求有進一步下降的可能。同 時市場在戶型設計的需求上更在乎得房率及實用性和功能性，80-100平方面積的實 用三房成為市場熱銷產(chǎn)品 鼓樓區(qū)域產(chǎn)品分析 大家觀點：大家觀點：上圖為上圖為20082008年年4 4月月-2009-2009年年4 4月鼓樓區(qū)商品住宅簽約均價變月鼓樓區(qū)商品住宅簽約均價變 化趨勢圖，化趨勢圖，4 4月鼓樓區(qū)

6、報出均價月鼓樓區(qū)報出均價84888488元元/ /，與，與3 3月基本持平?；倔w月基本持平。基本體 現(xiàn)了鼓樓區(qū)應有的水平?，F(xiàn)了鼓樓區(qū)應有的水平。 鼓樓區(qū)域市場隨著行業(yè)整體復蘇也出現(xiàn)了成交放大的情況，但價格并未出現(xiàn)明顯 波動，基本在8000元左右浮動 福州以及鼓樓區(qū)域市場面臨一個前所未有的發(fā)展機遇 市場觀點市場觀點 市場研判：從目前情況看，市場價格將保持平穩(wěn)不會出現(xiàn)過度波動， 因此未來市場成交量也將出現(xiàn)溫和放大的可能。同時鼓樓區(qū)在稀缺 的地塊資源背景下，以其唯一、獨特的升值潛力，消費者可能從原 有的自住客戶占多轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣康目蛻粼龆啵瑢⒑苡锌赡茉俅纬霈F(xiàn) 價格攀升的情況。 市場觀點：海西發(fā)展戰(zhàn)略

7、為福州房地產(chǎn)帶來的新的契機， 但市場在近階段剛需放量后，仍需時間調(diào)整，鼓樓區(qū)市 場價格保持平穩(wěn)，實用且功能齊全的2房、3房戶型受市 場追捧。 2 2、項目地塊區(qū)位市場研判、項目地塊區(qū)位市場研判 鼓樓的城市定位和規(guī)劃 項目產(chǎn)品定位項目產(chǎn)品定位: :高端品質(zhì)住宅社區(qū)高端品質(zhì)住宅社區(qū) 形成行政、商業(yè)雙核中心經(jīng)濟區(qū)，構(gòu)筑福州經(jīng)濟發(fā)展的“雙核動力” 鼓樓規(guī)劃 百年商業(yè)核心區(qū) 福州百年商業(yè)老城區(qū) ，擁有無法替代的 商業(yè)核心地位。 行政核心區(qū) 本區(qū)域為福建、福州多個省市機關(guān)單位 所在區(qū)域，歷來為福州行政中心 行政中心區(qū) 東街商圈東街商圈 新興商業(yè)核心區(qū) 該區(qū)域為近年來福州市政府重點打造的 商業(yè)龍頭區(qū)域，以現(xiàn)

8、代化的城市建筑規(guī) 劃及完善的公共基礎(chǔ)建設對該商圈進行 了重點發(fā)展。 萬寶商業(yè)圈萬寶商業(yè)圈 本案 五一商圈五一商圈 p 市政配套價值：客觀推動區(qū)域市政基礎(chǔ)配套建設，城市道路建設、軌道交通 建、大型公共設施建設； p 城市人口導入，居住人氣提升，地塊升值潛力：新核心經(jīng)濟圈的發(fā)展帶來大 量居住人口和流動人口，人口導入地，居住人氣的提升，居住價值得到提高； p 未來商業(yè)核心圈主要居住區(qū)：城市發(fā)展經(jīng)驗告訴我們，隨著新商圈經(jīng)濟的發(fā) 展，核心區(qū)域?qū)⒊蔀閰^(qū)域經(jīng)濟中心，周邊區(qū)域必然成為核心圈的輔助居住區(qū)。隨 著核心商圈內(nèi)地塊的商務、辦公、酒店的開發(fā)建設，新商業(yè)核心區(qū)成長為福州的 又一東街將毋庸置疑. 新核心經(jīng)濟

9、圈帶來帶來 地塊價值地塊價值 項目位于新核心經(jīng)濟圈板塊的輻射范圍內(nèi)，定義為商業(yè)核心圈主要居住區(qū)， 享受新核心經(jīng)濟圈帶來的市政配套，城市人口導入，體驗城市中央新核心 經(jīng)濟圈的便利生活 3 3、項目掃描、項目掃描 1.項目地塊城市區(qū)位和地塊現(xiàn)狀 2.項目地塊開發(fā)目標 項目緊鄰城市干道，擁有多條城市交通要道，通達性好 區(qū)位交通 項目位福州鼓樓區(qū)的西部， 屬于鼓樓區(qū)與臺江區(qū)板塊交 接地帶； 烏山西路是鼓樓城區(qū)發(fā) 展重要的中軸線; 與寶龍萬象距離較近，完 全位于商圈輻射半徑內(nèi) 與閩江親密接觸 本案 環(huán)境 項目周邊還在建設，生活商業(yè)配套缺乏，目前最近唯一的集中式購物網(wǎng)點寶龍萬象， 生活配套主要靠融僑配套商

10、業(yè) 本案 萬寶商圈 融僑配套 拆 遷 安 置 房 拆遷安置房 融僑配套 地塊周邊商業(yè)配套 地塊及周邊正在建設的拆遷安置房 萬寶商圈繁華的商業(yè) 濱江概念 閩江概念已十分稀缺，而鼓樓中心的江濱概念更是無法再復制 而今隨著海西戰(zhàn)略發(fā)展， 福州沿江地塊日益稀缺， 壯美的閩江江景已是 “寸水寸金”。一個事 實擺在眼前：作為不可 再生的資源，福州閩江 邊的江景房已經(jīng)越來越 稀缺。 十年閩江開發(fā)，見證了一個北江濱奇跡，一個福州地產(chǎn)的價值奇跡。 環(huán)境 按周邊項目規(guī)劃分析，本案的江景資源十分有限，無法做到全案觀江無法做到全案觀江 項目離江距離較近（約200米） 市政公園：北江濱沿江公園（金沙園） 無法做到全案觀

11、江，因此提出“鼓樓中心濱江”概念做為本案的賣點 本案條件小結(jié) 鼓樓區(qū)板塊/鼓樓中心板塊且濱江 p 項目位置在鼓樓區(qū)板塊的中心區(qū)域，距離閩江較近，接近臺江區(qū)板塊； 北江濱臨江概念 p按周邊項目規(guī)劃分析，本案的江景資源有限，因此提出濱江而非江濱概念 便捷城市交通，城市主干道 p項目地塊四周均有市政干線交通，公共交通方便 周邊商業(yè)配套有待完善，拆遷安置房影響項目整體品質(zhì) p 項目周邊還在進行建設、市政配套還有待跟進建設，周邊生活配套缺乏，主 要依托1公里半徑內(nèi)的萬寶商圈的商業(yè)配套 樓盤快速去化，縮短項目開發(fā)周期，實現(xiàn)項目預期利潤目標；提高企業(yè)市 場口碑和美譽度，企業(yè)市場形象得到提升 開發(fā)目標 市場依

12、據(jù)開發(fā)目標 海西發(fā)展戰(zhàn)略為福州房地產(chǎn)帶來的新的契 機 在企業(yè)預期的利潤目標下，快速實現(xiàn) 項目的市場銷售，縮短企業(yè)項目開發(fā) 周期，減少企業(yè)運營成本，確保項目 安全運作 項目位于新核心經(jīng)濟圈板塊的輻射范圍內(nèi)，定 義為商業(yè)核心圈主要居住區(qū)，享受新核心經(jīng)濟 圈帶來的市政配套，城市人口導入，體驗城市 中央新核心經(jīng)濟圈的便利生活 鼓樓江濱唯一、獨特的升值潛力 通過本案開發(fā)，提升企業(yè)的市場口碑 和形象，提升市場對項目的市場預期 和信心 產(chǎn)品定位 高端品質(zhì)城市住宅 區(qū)域板塊現(xiàn)狀區(qū)域板塊現(xiàn)狀 n南北江濱已經(jīng)形成了大量高端城市住宅 n鼓樓區(qū)江濱資源已基本耗盡 本項目產(chǎn)品定位本項目產(chǎn)品定位 n鼓樓中心濱江高品質(zhì)住宅

13、 項目地段價值項目地段價值 n鼓樓區(qū)中心城區(qū)板塊 n北江濱臨江概念 n便捷城市交通，城市主干道 n市政配套齊全，商業(yè)配套需時間完善 n未來商業(yè)核心圈主要居住區(qū) 4 4、目標客戶需求剖析、目標客戶需求剖析 項目目標客戶特征和需求總結(jié) 福州購房者需求分析 核心目標客戶特征分析 次級目標客戶特需求偏好分析 本案核心目標客戶選擇 核心目標客戶需求偏好分析 項目產(chǎn)品定位：區(qū)域內(nèi)相對較小，實用及功能性強的戶型產(chǎn)品項目產(chǎn)品定位：區(qū)域內(nèi)相對較小，實用及功能性強的戶型產(chǎn)品 客戶分析 福州購房客戶以自住需求為主，剛性需求相當強烈，接近九成客戶來自福州本地 從“福州海西房產(chǎn)網(wǎng)”對1380個購房者網(wǎng)絡調(diào)查來看， 有將

14、近87%的購房者是為了自住型需求客戶，且這些客 戶基本上來至福州本地； 在自住需求中以“解決居住需求”為購房目的的客戶 居多， “改善生活需求”的購房客戶也占有接近4成 比重，因此說福州購房自住需求中有相當一部分是解 決首套住房的剛性需求，未來福州市場的住房剛性需 求會異常強烈。 是否購房者擁有產(chǎn)權(quán)房？是否購房者擁有產(chǎn)權(quán)房？ 1 1萬以下萬以下 1-51-5萬萬 5-105-10萬萬 10-2010-20萬萬 20-5020-50萬萬 50-10050-100萬萬 100100萬以上萬以上 家庭收入水平？家庭收入水平？ 沒有沒有 一套一套 二套二套 三套三套 四套以上四套以上 1 1人人 2

15、2人人 3 3人人 4 4人人 5 5人以上人以上 家庭常住人口？家庭常住人口？ l 目前福州住房的剛性需求強烈，將近7成的被訪者目前還沒 有產(chǎn)權(quán)房，同時只有一套的被訪者比重也比較大占到24.57%， 市場改善型需求也十分強烈； l 家庭收入主要集中在5-10萬元，占被訪者的78%,其中收入在 10萬的家庭占超過三成，福州中高等收入水平的購房客戶市場 比重較大； l 福州市場購房者家庭人口為2-3人的占總受訪者的77%，說明 福州購房者以年輕家庭為主； 福州購房客戶家庭結(jié)構(gòu)偏向年輕化，家庭年收入水平在10萬元左右的比重較大 l 福州購房者需求最多的戶型是兩室兩廳和三室兩 廳,分別占受訪者比重3

16、4%和31.6%;其次是兩室一廳的 戶型市場接受度也還可以,對以一室一廳的小戶型和 四室二廳的大戶型在福州的市場接受度較差; l 福州需求量最大的戶型面積是80-100平米,將近5 成的受訪者選擇這一面積；其次100-120平米的戶型 也有21%的受訪者會選擇；再次是60-80平米的小戶型 產(chǎn)品； 打算購買的戶型？打算購買的戶型？ 一室一廳一室一廳 兩室一廳兩室一廳 兩室兩廳兩室兩廳 三室兩廳三室兩廳 四室兩廳四室兩廳 其他其他 打算購買的面積？打算購買的面積？ 6060以下以下 60-8060-80 80-9080-90 90-10090-100 100-110100-110 110-120

17、110-120 120-150120-150 150-180150-180 200200以上以上 福州購房客戶對于兩室兩廳和三室兩廳面積在控制80-100平米的戶型需求量最大，接 近50%的購房客戶會選擇購買 鼓樓房地產(chǎn)市場鼓樓房地產(chǎn)市場 主體客戶特征主體客戶特征 首套住房需求居多，改 善生活需求也比較強烈 基本上來自福州本市區(qū) 10萬元左右家庭年收入， 相對穩(wěn)定 80009000元/平米， 超過10000元/平米購買 意愿下降明顯 二房二廳/三房二廳， 面積控制在80-100平米 房型需求旺盛 家庭結(jié)構(gòu)年輕化，2-3 人家庭成員 家庭收入水平家庭收入水平 購房目的購房目的客戶來源客戶來源 購

18、房心理價位購房心理價位 戶型偏好戶型偏好 家庭結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu) 目標客戶 本案網(wǎng)羅的目標客戶：本案網(wǎng)羅的目標客戶： 家庭年收入在10萬元以上的城市精英階層 本案目標客戶不再進行鎖定，而是采用網(wǎng)羅的手法，參考客戶為家庭年收入在10萬元以上的精英階 層，這部分客戶具有穩(wěn)定的家庭收入 客戶特征 根據(jù)目標客戶的判定，本案主要面對城市中端客戶和高端客戶 支付能力支付能力 中低端客戶 職業(yè)：小型個體業(yè)主、企事業(yè)單位中高層管理者、大學教授、政府官員 經(jīng)濟實力：置業(yè)預算在150-200萬元 置業(yè)特點：追求居住舒適度的提升，對價格敏感，關(guān)注社區(qū)生活配套和生活的便利性 職業(yè)：大學教職工、泛公務員 經(jīng)濟實力：置業(yè)預算在

19、80萬元以下 置業(yè)特點：對項目價格敏感度極高，通?？紤]在工作區(qū)域選擇置業(yè)，降 低上班成本 職業(yè)： 餐飲、it等行業(yè)的小型個體業(yè)主、企事業(yè)單位中高層管理者、大學 教授、政府公務人員 經(jīng)濟實力：置業(yè)預算在80-150萬元 置業(yè)特點：追求居住舒適度的提升，對價格相對敏感，關(guān)注社區(qū)生活配套和 生活的便利性 職業(yè)：商貿(mào)物流、加工制造業(yè)等行業(yè)的私營企業(yè)主、外企職業(yè)經(jīng)理人、小型個體業(yè)主、企事 業(yè)單位高管、高級政府官員 經(jīng)濟實力：置業(yè)預算在200萬元以上 置業(yè)特點：多次置業(yè)經(jīng)歷，對價格不敏感，喜歡圈子里的生活，追求高雅時尚，注重身份感 200萬元 150萬元 80萬元 高端客戶 中高端客戶 中端客戶 知富精英

20、意識年輕高學歷 城市主人品質(zhì)/品味關(guān)注家庭 他們出生于上世紀7070年代年代，受過良好教育受過良好教育，工作集中于金融、it、房地 產(chǎn)、教育、醫(yī)療、政府、壟斷國企等這些相對高收入的行業(yè)高收入的行業(yè)，家庭年收入10 15萬； 福州的高速發(fā)展加速了他們的成長加速了他們的成長；他們已成為所在單位的骨干，財富積 累迅速； 他們大多子女幼小或無子女，父母在經(jīng)濟上基本能夠自我養(yǎng)老； 這群人有非常強的精英意識精英意識； 快速的財富積累、良好的事業(yè)發(fā)展前景良好的事業(yè)發(fā)展前景使得他們敢于消費、敢于享受生活； 他們相對知性，能感知細節(jié)，追求精細的、高尚的品質(zhì)感和尊貴感； 這群人能夠引領(lǐng)城市風尚引領(lǐng)城市風尚，他們的

21、生活方式，消費偏好能夠成為其他人群 追逐、模仿的對象，在市場上具有相當?shù)念I(lǐng)導力領(lǐng)導力 城市精英，追求便利和品質(zhì)的都市生活，關(guān)注家庭 中端客戶階層中端客戶階層 n 置業(yè)現(xiàn)狀： 無置業(yè)經(jīng)歷，或在市區(qū)已有一套住房 n 置業(yè)目的： 改善居住 n 置業(yè)敏感點： 產(chǎn)品品質(zhì)：外立面材質(zhì)、社區(qū)風格、色彩和諧統(tǒng)一 社區(qū)環(huán)境：自然的、生態(tài)的社區(qū)園林，如小橋、瀑布、綠植 有實力的教育資源能夠刺激購買，如實驗、育才 生活配套：滿足生活需要，靠近中心商業(yè)區(qū)，生活便利 品牌與實力：對品牌開發(fā)商的品牌依賴性較大 n 客戶地源： 福州本地、周邊縣. 置業(yè)偏好：注重項目周邊的生活配套，對品牌開發(fā)企業(yè)具有一定依賴 他們或是政府權(quán)

22、力權(quán)力公務員、或是事業(yè)單位領(lǐng)導、抑或是大型國企高管 他們的工資收入不甚突出，但福利好，沒有后顧之憂但福利好，沒有后顧之憂 他們或多或少會有一定的隱性收入隱性收入，會有一些性價比極高的消費機會 他們住著單位福利分房，但多數(shù)在外還有一、兩套商品房，買給孩子或買買給孩子或買 給退休后的自己給退休后的自己 他們有很強的工作能力和社會責任感社會責任感 他們喜歡一點“端架子端架子”的感覺，追求身份感身份感和尊貴感尊貴感 他們理想的房子要有好環(huán)境，規(guī)劃概念，有品位好環(huán)境，規(guī)劃概念，有品位，有一定知名度以撐面一定知名度以撐面 子子 高端客戶階層高端客戶階層 城市的權(quán)力階層，掌握大量社會資源，比較低調(diào)，重視家庭

23、，較多的考慮 為子女購房 權(quán)力隱性收入架子尊貴感 身份感貴而不顯面子 置業(yè)偏好：注重地段價值，信任本地的開發(fā)品牌，改善生活需求比較強 烈，注重社區(qū)環(huán)境和規(guī)劃 n 置業(yè)現(xiàn)狀： 多處房產(chǎn)，有福利分房 n 置業(yè)目的： 提高生活品質(zhì)、保值 n 置業(yè)敏感點： 社區(qū)環(huán)境：自然、生態(tài)的社區(qū)環(huán)境，綠化率高 物業(yè)管理：較關(guān)注安全性 生活配套：基本生活配套設施 品牌與實力：信賴本地品牌開發(fā)商 升值潛力：關(guān)注地塊區(qū)域的升值潛力，有自住加投資的想法 n 客戶地源： 主城區(qū) 面積、戶型偏好分析：需求量最大的面積區(qū)間70-110平米的兩房戶型 購買最為集中的面積段在70-110平米， 占購房套數(shù)的47% 70-110平米

24、在福州市場基本上是二 房或小三房的戶型 總價需求判斷：目標客戶能夠承受的房款總價水平為 80-150萬元 核心目標客戶 家庭年收入水平 10萬元以上 家庭月收入水平 10000元 能承受的還款額度 3000-4000元/月 能承受的貸款總額度 60-80萬元 能夠購買總價能夠購買總價 8080150150萬元萬元 推斷條件推斷條件1 1： 家庭月收入選取 一個中間估值 推斷條件推斷條件2 2： 通常還款額度不 能大于總收入的 30-40% 推斷條件推斷條件3 3： 按照通常20年的 貸款年限計算貸 款額度 推斷條件推斷條件4 4： 根據(jù)目前新房能 夠享受銀行8成 房貸 從目標客戶收入水平推到出

25、可以承受的房價區(qū)間 購房優(yōu)先考慮的因素是總價、戶型面積、城市交通和項目的生活配套， 在此基礎(chǔ)上才會考慮物業(yè)管理、升值潛力 數(shù)據(jù)來源合美市場研究部 需求總結(jié) p 本案核心目標客戶可以承受價格區(qū)間在9000-12000元/平米 p 需求量最大的面積區(qū)間70-110平米的兩房戶型 p 目標客戶能夠承受的房款總價水平為80-150萬元 p 購房優(yōu)先考慮的因素是總價、戶型面積、城市交通和項目的生活配 套 目標網(wǎng)羅客戶：城市年收入10萬以上的精英階層 區(qū)域產(chǎn)品 實用、功能齊全的戶型產(chǎn)品逐漸增多 樓盤名稱樓盤名稱產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型面積區(qū)間面積區(qū)間開盤時間開盤時間均價均價 小戶型較多的產(chǎn) 品 群升國際尚都高層4

26、0-1052009-04-189200元/平米 世茂天城超高層105-5382008-915000元/平米 三迪香頌楓丹高層43-1902007-129500元/平米 烏山榮域高層43-2102008-9-269200元/平米 大戶型較多的產(chǎn) 品 融匯江山高層117-200以上2008-11-1611000元/平米 江南水都悅湖高層90-1602009.5.68000元/平米 大儒世家朗園小高層、高層82-168以上2008-046000元/平米 產(chǎn)品定位 中高檔價位,實用戶型產(chǎn)品 本項目產(chǎn)品定位本項目產(chǎn)品定位 n鼓樓中心濱江中小戶 型高品質(zhì)社區(qū) 城市精英階層城市精英階層 購房需求購房需求 n

27、 9000-12000元/平米價格區(qū)間可以接受 n 偏好 70-110平米的兩房戶型 n 房價總金額控制在80-150萬元 n 購房優(yōu)先考慮的因素是總價、戶型面 積、城市交通和項目的生活配套 5 5、產(chǎn)品定位與競爭對手的比較優(yōu)勢、產(chǎn)品定位與競爭對手的比較優(yōu)勢 本案項目通過產(chǎn)品定位規(guī)避與融僑和融匯及烏山榮域優(yōu)勢，錯位競 爭；將產(chǎn)品總價控制在80-120萬元 比較項本案烏山榮域 融僑華府融匯江山 主力戶型面積控制在80-1004050170以上180以上 主力總價控制80-120萬元4050萬元150萬以上180萬以上 建筑立面 現(xiàn)代風格但富有質(zhì) 感 普通較為現(xiàn)代前衛(wèi)現(xiàn)代古典印象 社區(qū)配套 社區(qū)景

28、觀會所提供 個性化服務 社區(qū)會所 會所 國際幼兒學校 雙會所 社區(qū)景觀 風格純粹且與江景 交輝相映 社區(qū)中庭 國際知名公司景觀 設計公司設計 “山”、“水” 兩大主題園林景 觀 產(chǎn)品競爭比較結(jié)論 融匯江山 融僑華府 建筑立面 烏山榮域 社區(qū)配套 烏山榮域融僑華府融匯江山 社區(qū)配套 空中泳池、以及的家 居智能配套體系等。 300米社區(qū)環(huán)形商業(yè)步行街，2 萬平方米融僑新天地，55攝氏 度溫泉入戶 大型購物中心沃爾瑪山 姆會員店、蘇寧電器、 永輝超市近在咫尺；水 岸休閑商業(yè)街、社區(qū)高 級會所、幼兒園等配套 景觀規(guī)劃 融僑華府、融匯江山都極力打造項目的景觀品質(zhì)，以此體現(xiàn)項目獨特的價值 烏山榮域融僑華府

29、融匯江山 景觀 坐擁近20畝城市綠地廣 場，以“都市中的大山 地”的景觀理念，構(gòu)筑 社區(qū)4大主題公園，并 與烏山山景形成相互滲 透、相互折射的態(tài)勢 江濱西大道近江濱西大道近25m寬闊尺度退寬闊尺度退 距，營造都市蔥蘢綠色鏈距，營造都市蔥蘢綠色鏈 有閩江、金牛山、西河 公園等亮麗的自然風景 及現(xiàn)代古典水色園林 “山”、“水”兩大主 題園林景觀 6 6、項目定位、項目定位 項目整體定位設想 項目生活主角定位 項目形象定位設想 項目生活方式設想會展區(qū)的未來生活構(gòu)架與本案生活方式的對接 n北北s南南 parkshopping mallexhibitionhotelconventionofficesho

30、pping streetapartment 出行 居住 交流 工作 娛樂 休閑 購物 學習 school 中學、小學、幼兒園 賣場、購物中心、商業(yè)街 酒吧街、養(yǎng)生健身會所 娛樂城、ktv、電玩城 寫字樓、soho辦公 江濱公園 高端住宅、五星酒店 軌道交通、公共交通、繞城高速、長安路 總價：80萬120萬，大多數(shù)選擇按揭貸款， 月供不超過家庭月收入50 （本案：總價基本上在120萬以內(nèi)） 地段：臨江至上，傾向于成熟生活/商務區(qū) （本案：鼓樓區(qū)/濱江概念） 戶型：兩房和小三房，面積緊湊，滿足基本功能需求 （本案：1房、2房、2x為主，多功能空間，適合自住） 功能：社區(qū)一卡通、智能化系統(tǒng)、網(wǎng)絡全覆

31、蓋等等 （本案：關(guān)注城市生活的新變化，關(guān)注目標客戶的需求在） 項目生活主角定位目標客戶群置業(yè)關(guān)注點 7 7、項目整體規(guī)劃建議、項目整體規(guī)劃建議 經(jīng)濟技術(shù)指標分析 兩種不同的方向 產(chǎn)品戶型配比說明 項目規(guī)劃建議 規(guī)劃方向簡介 產(chǎn)品布局示意 地塊位置：鼓樓區(qū)錦江路東側(cè)、烏山西路南側(cè)，地處鼓樓區(qū)， 離福州市市政府較近，且在江濱大道旁； 用地性質(zhì)：商業(yè)、居住用地； 占地面積：50.22畝(合33482.7m2)； 建筑密度：24.2%； 容積率：3.8； 綠化率：30% 預估總建筑面積：地上總建筑面積(約120000m2)+地下總建 筑面積(約15000m2)； 地上總建筑面積：120000m2(其中

32、預估住宅面積：110000m2， 預估商業(yè)面積：約6000m2)； 地下總建筑面積：約15000m2； 地上建面12萬平方，建筑高度為80米以上，指標上確定是蓋 25層以上的高層； 項目規(guī)劃建議項目規(guī)劃建議 主入口主入口 在規(guī)劃設計時，要從銷售角度，考慮景觀 的均衡性。特別是對于低樓層住宅，更要 增加賣點； 為節(jié)約成本，項目的售樓處最好放置臨烏 山西路的永久建筑內(nèi)，使項目形象得到良 好展示。 注重營造社區(qū)的私密性和安全感，建議社 區(qū)只設一個出入口。 烏山西路作為城市的主干道，具備了良好 的疏導小區(qū)內(nèi)人流和車流的功能。高品質(zhì) 項目主入口是強調(diào)社區(qū)品質(zhì)感、身份感的 重要體現(xiàn)，將主入口的設置在靠近烏

33、山西 路，利于項目形象的得以充分展示； 社區(qū)內(nèi)住宅的排布要保證較大樓間距，以 提高社區(qū)品質(zhì)，陽臺、窗戶的設計要避免 相互視線干擾； 在3.8容積率下，社區(qū)總建筑面積在12萬平方米左右： 規(guī)劃方向一 板式住宅搭配點式住宅，西北面以點式中小套型（1房和2房）為主，搭配底層商業(yè) 街，定位于年輕客戶市場；東南面板式住宅，戶型14房均有。 規(guī)劃方向二 以點式住宅為主，同樣以100平米以下的中小套型為主，以低總價、高品質(zhì)吸引年輕 客戶購買，商業(yè)街同樣沿西北面烏山西路布置。 戶型配比表戶型配比表 建筑形式建筑形式房型房型面積區(qū)間（面積區(qū)間（）面積比例面積比例 板式 2房2廳1衛(wèi)(舒適型)85-9010% 3

34、房2廳2衛(wèi)120-12520% 4房2廳2衛(wèi)140-14510% 復式180以上23%左右 點式 1房1廳1衛(wèi)55-6078%左右 2房2廳1衛(wèi)(緊湊型)75-7820% 2房2廳1衛(wèi)89-9030% 合計100.00% 戶型配比表戶型配比表 建筑形式建筑形式房型房型面積區(qū)間面積區(qū)間（）（）面積比例面積比例 點式 1房2廳1衛(wèi)58-6015% 2房2廳1衛(wèi)(緊湊型)75-7830% 2房2廳1衛(wèi)(舒適型)88-9020% 3房2廳2衛(wèi)120-12520% 4房2廳2衛(wèi)140-14510% 復式180以上5% 合計100.00% 8 8、項目建筑單體建議、項目建筑單體建議 建筑風格及外立面建議

35、板式高層產(chǎn)品建議 建筑科技化應用建議 整體形象 表現(xiàn)年輕態(tài)住區(qū)的活力 并達到整體的和諧統(tǒng)一 國際現(xiàn)代風格但富有質(zhì)感國際現(xiàn)代風格但富有質(zhì)感 我們希望本案的建筑是有氣質(zhì)的，現(xiàn)代經(jīng)典，從容雅致， 也是有思想的，溝通未來。 立面通過特制面磚的使用，突出帶有凹槽的細部，在某 種程度上形成一定的呼應；而在窗戶的外框上，局部搭 配豐富的顏色，這樣能夠體現(xiàn)新的時代氣息，整個建筑 看上去更加的現(xiàn)代、國際和精神。 使用有質(zhì)感的材料，如：帶有凹槽細部的面磚，體現(xiàn)客戶身份 感，迎合目標客戶需求； 強調(diào)材料的對比和穿插使用，使立面豐富而不失穩(wěn)重； 玻璃使建筑變得通透和敞亮，用面磚和色彩涂料裝點局部，體 現(xiàn)活力、摩登的感

36、覺。 注重窗框、檐口、欄桿、入戶臺階等細部工藝的品質(zhì)，從小處 體現(xiàn)項目整體的高檔次和高價值； 注意落水管道和空調(diào)機位的處理；細節(jié)處考慮周到，體現(xiàn)精細 化。 通過建筑立面色彩、材質(zhì)或形象等的變化，體現(xiàn)出立面的設計 感和創(chuàng)新，體現(xiàn)內(nèi)涵，不落俗套。 科技以人為本科技以人為本以科技、健康住宅的國際通行標準造房以科技、健康住宅的國際通行標準造房 中水處理系統(tǒng)中水處理系統(tǒng) 同層排水系統(tǒng)同層排水系統(tǒng) 以科技、健康住宅的國際通行標準造房以科技、健康住宅的國際通行標準造房 新風置換系統(tǒng)新風置換系統(tǒng) 以科技、健康住宅的國際通行標準造房以科技、健康住宅的國際通行標準造房 中央吸塵系統(tǒng)中央吸塵系統(tǒng) 品質(zhì)源于舒適品質(zhì)源

37、于舒適 以經(jīng)濟型房型為主，控制總價，合理空間面積。以經(jīng)濟型房型為主，控制總價，合理空間面積。 餐廳客廳 主陽臺 衛(wèi)生間廚房 凸窗臥室 工作陽臺 主力戶型建議 房型：一房兩廳一衛(wèi) 建筑面積：60平方米以下 以經(jīng)濟型房型為主，控制總價，合理空間面積。以經(jīng)濟型房型為主，控制總價，合理空間面積。 次臥室 客廳 主陽臺 衛(wèi)生間 廚房 凸窗主臥室 工作陽臺餐廳 主力戶型建議 房型：兩房兩廳一衛(wèi)（緊湊型） 建筑面積：75-78平方米 以經(jīng)濟型房型為主，控制總價，合理空間面積。以經(jīng)濟型房型為主，控制總價，合理空間面積。 飄窗次臥室 衛(wèi)生間 廚房 凸窗主臥室 客廳 餐廳 主陽臺 主力戶型建議 房型：兩房兩廳一衛(wèi)

38、（舒適型） 建筑面積：85-88平方米 以經(jīng)濟型房型為主，控制總價，合理空間面積。以經(jīng)濟型房型為主，控制總價，合理空間面積。 飄窗次臥室 衛(wèi)生間 廚房 凸窗主臥室 客廳 餐廳 主陽臺 主力戶型建議 房型：兩房兩廳一衛(wèi)（舒適型） 建筑面積：85-88平方米 以經(jīng)濟型房型為主，控制總價，合理空間面積。以經(jīng)濟型房型為主，控制總價，合理空間面積。 飄窗次臥室 飄窗次臥 廚房 凸窗主臥室 客廳 餐廳 主陽臺 衛(wèi)生間 主力戶型建議 房型：兩房兩廳一衛(wèi)（2+1） 建筑面積：88-90平方米 1010、項目園林景觀建議項目園林景觀建議 景觀設計建議 生態(tài)創(chuàng)造新生活生態(tài)創(chuàng)造新生活 本項目景觀設計建議：現(xiàn)代立體園林景觀本項目景觀設計建議：現(xiàn)代立體園林景觀 本項目景觀設計原則要與本項目的營銷推廣定位“未來家居典范” 這 個概念相吻合，與項目配套設施相結(jié)合，滿足觀景的同時，應強調(diào)其實際使用功 能，并充分考慮消費者的生活習慣 中心主景設計可以考慮采用立體式設計，由泳場會所、地面綠化及架空網(wǎng)球 場、露天酒吧等組成 泳場會所泳場會所 地面綠化地面綠化 架空運動場架空運動場 項目景觀設計需有強烈的現(xiàn)代感，重視造型小品的細節(jié) 點綴設計，可以考慮以造型、小品組成小組團景觀，再 由多個小組團景觀組成中央主景。 景觀景觀 人流步行的主通道。作為主通道，其 連