物業(yè)設(shè)施設(shè)備綜合管理規(guī)定

1、物業(yè)設(shè)施設(shè)備綜合管理規(guī)定 1 目的 從總體上確立各類設(shè)施設(shè)備的管理要求，確保各類設(shè)施設(shè)備 管理工作的統(tǒng)一、完整和完善。 2 適用范圍 適用于公司各部門對(duì)設(shè)施設(shè)備的綜合管理。 3 引用標(biāo)準(zhǔn)和文件 3.1ISO9001 ：20006.1 資源提供 6.3 基礎(chǔ)設(shè)施 6.4 工作環(huán)境 3.2 公司質(zhì)量手冊(cè)第六章第一節(jié)資源的提供與管理 4 職責(zé) 4.1 各小區(qū) / 大廈管理處具體負(fù)責(zé)本小區(qū)設(shè)施、設(shè)備的管理。 4.2 工程技術(shù)部負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)的設(shè)施設(shè)備管理工作進(jìn)行組織、 指 導(dǎo)和協(xié)調(diào)。 4.3 維修中心和各小區(qū)維修組負(fù)責(zé)責(zé)任范圍內(nèi)設(shè)施設(shè)備維修 和維護(hù)，建立設(shè)備臺(tái)帳。 5 程序要求 5.1 設(shè)施設(shè)備管理流程圖

2、 （附后 ） 5.2 設(shè)施設(shè)備的交接驗(yàn)收 5.2.1 公司在接管新物業(yè)時(shí)， 主管責(zé)任部門負(fù)責(zé)按國家的法律 法規(guī)、設(shè)備使用說明書和設(shè)施設(shè)備移交清單等相關(guān)資料對(duì)接管區(qū) 域的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收。對(duì)達(dá)不到要求的，應(yīng)通知有關(guān)單位進(jìn)行 整改。設(shè)備的接管由主管責(zé)任部門辦理相應(yīng)手續(xù)，相關(guān)資料由主 管責(zé)任部門復(fù)核存檔。 ( 設(shè)施設(shè)備管理納入維修中心管理的小區(qū)或 大廈， 維修中心為設(shè)施設(shè)備管理的責(zé)任部門 ; 未納入維修中心管理 的設(shè)施設(shè)備管理的責(zé)任部門為小區(qū)或大廈管理處。 ) 5.2.2 設(shè)施設(shè)備正式接管后， 由主管責(zé)任部門進(jìn)行清點(diǎn)， 并分 別在設(shè)施 / 設(shè)備臺(tái)帳上登記。 5.2.3 新接管物業(yè)設(shè)施設(shè)備的交接驗(yàn)收操

3、作具體見 設(shè)施設(shè)備 交接驗(yàn)收制度。 5.3 設(shè)備的購置 5.3.1 設(shè)備的決策與選擇 5.3.1.1 使用部門根據(jù)需要提出購置申請(qǐng)， 由該部門組織進(jìn)行 可行性論證后呈報(bào)總經(jīng)理審閱?？偨?jīng)理批準(zhǔn)后，由工程部對(duì)同類 多家產(chǎn)品做出經(jīng)濟(jì)技術(shù)性能綜合評(píng)價(jià)提交總經(jīng)理決策。具體操作 詳見設(shè)備購置規(guī)程 。 5.3.1.2 工程部負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。 必要時(shí)應(yīng)采取以下措施： a) 了解國內(nèi)外市場(chǎng)信息，如生產(chǎn)廠家、價(jià)格、質(zhì)量、性能等 ; b) 向經(jīng)初步挑選的供貨方索取報(bào)價(jià)單、技術(shù)說明書等有關(guān)資 料。 5.3.2 設(shè)備采購的審批 5.3.2.1 總經(jīng)理根據(jù)工程部提交的綜合評(píng)價(jià)及申請(qǐng)的實(shí)際情 況對(duì)設(shè)備采購進(jìn)行審批。

4、 所有權(quán)屬于業(yè)主的設(shè)備在經(jīng)過總經(jīng)理審核后由管理處呈報(bào)給 業(yè)主委員會(huì)審批。 5.3.3 設(shè)備的采購 設(shè)備在辦妥購置審核手續(xù)后，按“公開、公平、公正”原則 采用詢價(jià)、議價(jià)、招標(biāo)等形式，由相關(guān)部門進(jìn)行采購。 5.3.4 設(shè)備的驗(yàn)收 5.3.4.1 外購設(shè)備到貨后， 應(yīng)由工程技術(shù)部、 采供部門和設(shè)備 使用部門一起參加開箱驗(yàn)收，并將驗(yàn)收情況記錄在“設(shè)備開箱驗(yàn) 收單”中，有關(guān)技術(shù)資料由工程技術(shù)部收集存檔。 5.3.4.2 在驗(yàn)收中， 如發(fā)現(xiàn)問題， 應(yīng)及時(shí)向有關(guān)方面查詢或向 責(zé)任方索賠，如設(shè)備驗(yàn)收不合格，由采購人員與供貨方進(jìn)行交涉 和處理。 5.3.4.3 對(duì)技術(shù)要求比較復(fù)雜， 且公司無法進(jìn)行驗(yàn)收的， 由工

5、 程技術(shù)部報(bào)告總經(jīng)理批準(zhǔn)后，委托第三方驗(yàn)收，工程部及相關(guān)部 門協(xié)同參加。 5.3.5 安裝、調(diào)試和移交 5.3.5.1 需要安裝的設(shè)備， 如水泵、 巡更設(shè)備等， 其安裝工作 由工程技術(shù)部負(fù)責(zé)組織實(shí)施，工程部可獨(dú)立完成該項(xiàng)工作，也可 委托專業(yè)單位進(jìn)行檢查、調(diào)試，確信達(dá)到技術(shù)規(guī)定的要求后，即 可提交驗(yàn)收。 5.3.5.2 工程技術(shù)部、 安裝單位會(huì)同使用部門對(duì)設(shè)備進(jìn)行安裝 驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后，必須填寫“設(shè)備安裝驗(yàn)收交接報(bào)告”移交給 使用部門。詳見設(shè)備驗(yàn)收、安裝與移交規(guī)程 。 5.4 設(shè)施設(shè)備的檔案管理 5.4.1 技術(shù)資料的管理 5.4.1.1 公司自有設(shè)備 （ 所有權(quán)屬于公司 ） 的技術(shù)資料應(yīng)集中

6、交工程技術(shù)部歸檔，并進(jìn)行統(tǒng)一管理。工程部可對(duì)技術(shù)資料進(jìn)行 備份，視情況在統(tǒng)一登記后分發(fā)給使用部門。 5.4.1.2 業(yè)主所有設(shè)備 （所有權(quán)屬于業(yè)主 ） 的技術(shù)資料由小區(qū) 管理處歸檔，并進(jìn)行統(tǒng)一管理。 5.4.2 設(shè)備的檔案管理 工程技術(shù)部負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備進(jìn)行統(tǒng)一分類和編號(hào)，并建立設(shè)備臺(tái) 帳由專人負(fù)責(zé)保管。各管理處應(yīng)建立設(shè)備分類臺(tái)帳。具體操作詳 見設(shè)施設(shè)備檔案管理制度 。 5.5 設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)與維修 5.5.1 設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)和維修 5.5.1.1 各小區(qū)維修組應(yīng)對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常巡檢， 發(fā)現(xiàn)問題 及時(shí)排除，具體操作詳見設(shè)施設(shè)備日常巡檢制度 。 5.5.1.2 設(shè)備的定期維護(hù)保養(yǎng)由專職維修

7、人員完成， 具體操作 詳見設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程 。 5.5.1.3 電梯、水泵、 鍋爐、冷水機(jī)組等重要設(shè)備必須由專人 管理、維護(hù)、檢修，并建立相應(yīng)的機(jī)房管理制度。 5.5.1.4 發(fā)生設(shè)備事故后， 事故發(fā)生部門應(yīng)填寫 “設(shè)備事故報(bào) 告書”，經(jīng)工程技術(shù)部經(jīng)理簽署意見后，送總經(jīng)理批示，轉(zhuǎn)由工程 部和相關(guān)部門處理。 5.5.1.5 維修中心、各小區(qū)維修組負(fù)責(zé)指定責(zé)任范圍內(nèi)設(shè)施、 設(shè)備的年度維修保養(yǎng)計(jì)劃，報(bào)工程技術(shù)部審核后實(shí)施，具體操作 詳見設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程 5.5.1.6 設(shè)施設(shè)備如發(fā)生故障或損壞， 則應(yīng)由使用部門報(bào)維修 組或維修中心進(jìn)行維修。具體操作詳見日常報(bào)修規(guī)程 5.5.1.7 業(yè)主需要維

8、修、安裝等服務(wù)的，由小區(qū)維修組提供， 具體操作詳見日常報(bào)修規(guī)程 。 5.5.2 監(jiān)視和測(cè)量裝置的管理 5.5.2.1 工程技術(shù)部負(fù)責(zé)建立監(jiān)測(cè)設(shè)備的定期校準(zhǔn)計(jì)劃， 并做 好各類校準(zhǔn)、鑒定記錄。 5.5.1.2 工程技術(shù)部負(fù)責(zé)監(jiān)測(cè)設(shè)備的校準(zhǔn)、 鑒定，本公司無法 鑒定或國家規(guī)定的應(yīng)送國家專門檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行“外檢” ，其余設(shè)備 則由工程部負(fù)責(zé)進(jìn)行“內(nèi)檢” ，具體操作詳見監(jiān)視和測(cè)量裝置控 制規(guī)程。 5.5.3 設(shè)備的封存和啟封 5.5.3.1 各部門根據(jù)需要停用某設(shè)備或新購未使用達(dá)三月以 上的設(shè)備，由維修中心或維修組對(duì)設(shè)備進(jìn)行封存處理，并在設(shè)備 檔案中予以記錄。 5.5.3.2 需要重新使用封存設(shè)備時(shí)，

9、應(yīng)由維修中心或維修組進(jìn) 行啟封檢查和試運(yùn)行，確認(rèn)合格后方可投入使用，并在原檔案中 注明啟封日期和相關(guān)事項(xiàng)。 5.5.4 維修零備件管理 維修中心負(fù)責(zé)組織維修零備件管理，各小區(qū)維修組負(fù)責(zé)本小 區(qū)的維修零部件管理。具體操作詳見維修零部件管理制度 。 5.6 設(shè)施設(shè)備的改造和更新 當(dāng)原有設(shè)施設(shè)備已不能適應(yīng)需要時(shí)， 可由使用部門提出申請(qǐng)， 經(jīng)工程部簽署意見后，報(bào)總經(jīng)理審批。所有權(quán)屬于業(yè)主的還需報(bào) 業(yè)主委員會(huì)審批。如果屬于改造范疇，則由工程技術(shù)部會(huì)同有關(guān) 部門實(shí)施，具體操作見設(shè)備更新改造和大修管理規(guī)程和共 用設(shè)施大中修管理規(guī)程 ;如果屬于更新范疇， 則由使用部門按設(shè) 備購置程序辦理。 5.7 設(shè)備的報(bào)廢

10、 5.7.1 設(shè)備的報(bào)廢應(yīng)由使用部門提出申請(qǐng)， 由工程部負(fù)責(zé)進(jìn)行 技術(shù)鑒定，確認(rèn)符合報(bào)廢要求后，填寫“設(shè)備報(bào)廢申請(qǐng)單” ，經(jīng)總 經(jīng)理批準(zhǔn)后由使用部門作報(bào)廢處理 ( 所有權(quán)屬于業(yè)主的還需經(jīng)業(yè) 主委員會(huì)批準(zhǔn) ) ，設(shè)備作報(bào)廢處理后，財(cái)務(wù)部應(yīng)注銷設(shè)備資產(chǎn)，各 建帳部門應(yīng)注銷設(shè)備臺(tái)帳。 5.7.2 報(bào)廢設(shè)備有多種處理方法 具體可作如下處理： a) 出售 ; b) 零拆，對(duì)可利用零部件進(jìn)行拆除備用 ; c) 無用部件作廢品處理 ; d) 處理資金交財(cái)務(wù)部作設(shè)備殘值處理。 5.8 意外事件處理預(yù)案 5.8.1 電梯緊急援救預(yù)案 維修組接到報(bào)告后，立即派人前往電梯機(jī)房，切斷機(jī)房主電 源并對(duì)曳引機(jī)進(jìn)行手動(dòng)操作

11、，使電梯轎廂移至最近層平層處，打 開廳門、轎門放人或卸貨。具體操作見電梯應(yīng)急處理規(guī)程 5.8.2 斷電預(yù)案 當(dāng)發(fā)現(xiàn)停電時(shí)，配電房值班人員應(yīng)首先確認(rèn)是外線停電還是 內(nèi)部故障。如果是外線停電，應(yīng)立即進(jìn)行倒閘操作，將負(fù)荷切換 到另一個(gè)供電回路上。如果是內(nèi)部跳閘，則應(yīng)先把分開關(guān)拉開， 進(jìn)行檢查。沒有異常情況就試送總開關(guān)，再試送各分開關(guān)。如果 發(fā)現(xiàn)異常，應(yīng)迅速派出維修人員搶修。具體操作見供電系統(tǒng)應(yīng) 急處理規(guī)程 5.8.3 斷水預(yù)案 如果是內(nèi)部水管爆裂或其他故障而導(dǎo)致停水，維修組應(yīng)迅速 派出人員搶修。如果是外部停水，維修組應(yīng)立即通知水廠搶修并 切斷所有公共區(qū)域用水，以保證業(yè)主用水得以暫時(shí)維持。具體操 作見給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理規(guī)程