新開(kāi)藥店的選址與籌備

1、LOGO 藥店選址與籌備報(bào)告 Contents 一、調(diào)查概述 二、店址地理位置 三、商業(yè)環(huán)境 四、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 五、商圈分析 一、調(diào)查概述 一、調(diào)查背景 （一）醫(yī)藥行業(yè)情況及前景 改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)醫(yī)藥行業(yè)年均增長(zhǎng)17.7，已成為當(dāng)今 世界上發(fā)展最快的醫(yī)藥市場(chǎng)之一。隨著我國(guó)人口的自然增長(zhǎng)、 老齡化比例的加大、國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)、醫(yī)療體制改革及 藥品分類管理的實(shí)施，我國(guó)醫(yī)藥行業(yè)將持續(xù)高速增長(zhǎng)。隨著 我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好及國(guó)家基本藥物和基本醫(yī)療保險(xiǎn)藥 物目錄的推行，醫(yī)藥行業(yè)將會(huì)得到更好的發(fā)展。從整體上看， 醫(yī)藥工業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中發(fā)展情況良好，未來(lái)發(fā)展前景也 很看好。 （二）德信藥業(yè)概況 u龍川

2、縣德信藥業(yè)有限公司，總部位于龍川縣新城開(kāi)發(fā)區(qū)火車(chē)站 廣場(chǎng)前。地理環(huán)境優(yōu)越，交通便利，環(huán)境幽雅。公司主要以醫(yī) 藥批發(fā)為主的醫(yī)藥流通企業(yè)。 公司設(shè)有管理部、采購(gòu)部、營(yíng)銷(xiāo)部、質(zhì)檢部、倉(cāng)儲(chǔ)中心、藥 品配送中心等部門(mén)。營(yíng)業(yè)面積1500,均按GSP標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)， 統(tǒng)一布局。 公司以“以德為先，誠(chéng)信為本”的經(jīng)營(yíng)理念，始終堅(jiān)持“真 品、價(jià)廉、務(wù)實(shí)”的服務(wù)宗旨，讓利于客戶，服務(wù)于客戶。公 司現(xiàn)已具備了一支有較強(qiáng)開(kāi)拓意識(shí)的營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍，強(qiáng)大營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)， 以高質(zhì)量產(chǎn)品和一流的服務(wù)質(zhì)量贏得了客戶與患者的信任與支 持。 5 德信藥業(yè)直營(yíng)店 德信藥業(yè)大藥店 信息化管理 二、店址地理位置 （一）地區(qū)選擇 龍川縣是客家地區(qū)最古老的

3、縣，位于廣東省東北部，東江和韓江上游，東連梅州、汕頭， 西鄰韶關(guān)，北接江西，南近珠江三角洲。老隆鎮(zhèn)老隆鎮(zhèn)地處龍川縣境南部，座落在東江 上游，是全縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化和交通的中心。全鎮(zhèn)總面積15.4平方公里，三面環(huán)山， 西臨東江。管轄市東、市南、市北、眠牛形、水坑、居民新村、華新、烏石下8個(gè)社區(qū) 居委會(huì)，戶藉人口9.89萬(wàn)人，外來(lái)流動(dòng)人口2萬(wàn)多人，總?cè)丝诔^(guò)12萬(wàn)人，是龍川最發(fā) 達(dá)的鎮(zhèn)。 群眾文化生活豐富多彩，擁有圖書(shū)館、文化館、博物館，辦有山歌劇團(tuán)、雜 技團(tuán)；衛(wèi)生保健機(jī)構(gòu)健全；體育場(chǎng)館設(shè)施完善，群眾體育活動(dòng)蓬勃開(kāi)展，是“全國(guó)體育 先進(jìn)縣”；全縣積極開(kāi)展科技普及、示范、推廣、咨詢和實(shí)用技術(shù)培訓(xùn)等活

4、動(dòng)。街道的 綠化、美化和燈光亮化工程得到進(jìn)一步完善，縣城面貌煥然一新。 （二）店址選擇 大地街地處東江河畔，是老隆鎮(zhèn)的中心地帶。這條街道是貫通整個(gè) 縣城、連接全縣的樞紐地帶，是龍川縣最為重要的商業(yè)街?，F(xiàn)時(shí)是 龍川縣最具商機(jī)的黃金地段，成為第三產(chǎn)業(yè)，特別是零售業(yè)的重要 發(fā)展地段。這里的主要消費(fèi)人群分布在眠牛形、居民新村、華新、 烏石下這幾個(gè)居民區(qū)。這一帶有多個(gè)住宅區(qū)和眾多的高級(jí)工商機(jī)構(gòu)。 該街道地處市中心的黃金商業(yè)圈，比鄰老隆鎮(zhèn)新街這一商業(yè)黃金走 廊，后倚風(fēng)龍川火車(chē)站，緊靠縣人民政府，交通便捷，融商業(yè)、住 宅、飲食、醫(yī)療于一體。旁邊有和大福超市、龍川縣最大的數(shù)碼呈 金馬電器。附近地區(qū)有銀行、酒店

5、、娛樂(lè)城、電影院、體育場(chǎng)、學(xué) 校、廣場(chǎng)、醫(yī)院、公園等完善的市政配套設(shè)施，四通八達(dá)的交通網(wǎng) 絡(luò)。許多的住宅小區(qū)建立在此商圈，帶來(lái)更龐大的中高檔消費(fèi)群體， 另一方面，大地街這一帶的零售業(yè)十分蓬勃，主要是酒店、大型的 購(gòu)物中心、超級(jí)市場(chǎng)、服裝專賣(mài)店、快餐店、百貨商店等。 新店址所在地在通往龍川縣人民醫(yī)院、龍川縣中醫(yī)院、龍川縣婦幼 保健院的三叉路口，大多數(shù)患者都要經(jīng)過(guò)這條街道。 三、商業(yè)環(huán)境 （一）經(jīng)濟(jì)環(huán)境 龍川縣是農(nóng)業(yè)大縣，農(nóng)業(yè)人口占80%以上，但龍川縣城老隆鎮(zhèn)是全縣的經(jīng)濟(jì)、政治中心。近年來(lái)，珠三角 地區(qū)工業(yè)轉(zhuǎn)移給了山區(qū)新的工業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)。老隆鎮(zhèn)實(shí)施“工業(yè)富縣”、“借外發(fā)展”戰(zhàn)略，堅(jiān)持改革開(kāi)放， 建立

6、較完善的現(xiàn)代企業(yè)管理制度，工業(yè)發(fā)展后勁增強(qiáng)、工業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展。 此外，山區(qū)獨(dú)有的山清水秀也吸引著大批游客前來(lái)觀賞。在旅游旺縣”戰(zhàn)略的帶動(dòng)下，老隆鎮(zhèn)成為優(yōu)秀旅 游地區(qū)。至2001年，老隆鎮(zhèn)共有8家星級(jí)酒店。當(dāng)年，入龍川縣游客達(dá)29.7萬(wàn)人次，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效 益達(dá)2.8億元。 在工業(yè)、旅游業(yè)和農(nóng)業(yè)的快速發(fā)展下，老隆鎮(zhèn)居民收入有了很大的提高，生活水平得到了很大的改善， 居民生活開(kāi)始逐步實(shí)現(xiàn)小康。人們關(guān)注健康的意識(shí)越來(lái)越強(qiáng)。 （二）人口環(huán)境 人口總量。據(jù)最新的人口普查顯示，今年龍川縣總?cè)丝谝呀?jīng)超過(guò)了100萬(wàn)，而縣城老隆人口更是超過(guò)了12 萬(wàn)。其中戶藉人口9.89萬(wàn)人，外來(lái)流動(dòng)人口2萬(wàn)多人，總?cè)丝谝?/p>

7、經(jīng)超過(guò)12萬(wàn)人。隨著城鎮(zhèn)化的進(jìn)程加速， 該鎮(zhèn)的人口仍將進(jìn)一步提高。 年齡結(jié)構(gòu)?，F(xiàn)階段，特別是未來(lái)的二三十年，人口老齡化的情況將不斷加劇。老年人的增多給醫(yī)藥行業(yè)提 供了廣闊的發(fā)展空間。 三、交通條件 老隆鎮(zhèn)水陸交通方便，205國(guó)道從境內(nèi)貫穿而過(guò)，已經(jīng)落成的河梅高速公路穿城而過(guò)，京九鐵路和廣梅汕鐵 路在城郊交匯，并設(shè)有華南地區(qū)最大的編組站；水路，沿東江可上抵和平，下可達(dá)河源、惠州、東莞、廣 州。是粵東北乃至中南地區(qū)的交通樞扭和物資交流的集散地與中轉(zhuǎn)站，素有東江上游交通樞紐之稱。鎮(zhèn)內(nèi)， 公共汽車(chē)覆蓋整個(gè)老隆鎮(zhèn)。 四、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（續(xù)） 各大醫(yī)院。各大醫(yī)院規(guī)模大、歷史久、名醫(yī)多，且是公立

8、醫(yī)藥，很多病人在診斷后就會(huì)在醫(yī)院醫(yī)治。這將 很大程度上減少本店的顧客。但是，醫(yī)藥是醫(yī)院的主要盈利手段，因此醫(yī)院藥房的價(jià)格都非常的貴，許多 低收入家庭難以支撐高昂的藥費(fèi)，會(huì)轉(zhuǎn)而自行憑醫(yī)生的藥方到藥店買(mǎi)藥。這就為各大藥店提供了很大的市 場(chǎng)空間。而新店址選在三大醫(yī)院的中間，占據(jù)了地利，將第一時(shí)間截住目標(biāo)顧客。 其它藥店。初步統(tǒng)計(jì)，老隆鎮(zhèn)大大小小的藥店有六七十家。但至今只有一家大型醫(yī)藥連鎖店，而這家連鎖 店就是德信藥業(yè)。該店位于東風(fēng)路，規(guī)模較大，在我鎮(zhèn)已經(jīng)形成了良好的口碑，這種天然的優(yōu)勢(shì)將使新店 能在短時(shí)間內(nèi)被廣大民眾熟悉，降低市場(chǎng)開(kāi)拓成本。 私人診所。收入較低的人會(huì)選擇相對(duì)便宜的私人診所。 五、商圈

9、分析 新店址 商圈分析（續(xù)） （一）主要商圈 主要商圈主要包括大地街、果園新村、廣場(chǎng)路、龍城路（即圖 中紅色的圈內(nèi)）。商圈內(nèi)聚集了多個(gè)住宅區(qū)和學(xué)校，擁有近2萬(wàn) 消費(fèi)群體。 （二）次要商圈 次要商圈主要包括新街、東風(fēng)路、兩渡河、下泡水、老隆崗 （藍(lán)色的圈內(nèi)）等。此商圈內(nèi)主要的顧客消費(fèi)群大約有7萬(wàn)人。 六、經(jīng)濟(jì)效益分析 銷(xiāo)售收入：平均每月的銷(xiāo)售額為6萬(wàn)（元/月） 固定租金：2000元/月 人工成本：月工資約1000元/人，每月工資總額為：1000*6 6000（元） 進(jìn)貨成本：約20000元/月， 店面維護(hù)費(fèi)用：1500元/月。 月稅前利潤(rùn)：60000-2000-6000-20000-150032

10、500 七、未來(lái)前景（SWOT 分析） 地價(jià)高、周?chē)t(yī)院多 弱點(diǎn)弱點(diǎn) 醫(yī)藥行業(yè)快速發(fā)展 機(jī)會(huì)機(jī)會(huì) 藥店日趨增多 威脅威脅 優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì) 店址好、品類全店址好、品類全 未來(lái)前景分析（續(xù)） 優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì) 弱點(diǎn)弱點(diǎn) 機(jī)會(huì)機(jī)會(huì) 威脅威脅 地段優(yōu)勢(shì)，交 通便利 有良好的企業(yè) 形象 被廣泛認(rèn)可的 市場(chǎng)地位 產(chǎn)品質(zhì)量保證 優(yōu)質(zhì)客戶服務(wù) 戰(zhàn)略導(dǎo)向不明 顯 市場(chǎng)規(guī)劃能力 缺乏 缺少成本競(jìng)爭(zhēng) 優(yōu)勢(shì) 核心競(jìng)爭(zhēng)力不 明顯 資源沒(méi)有充分 利用 醫(yī)藥行業(yè)前景 好 服務(wù)獨(dú)特的客 戶群體 產(chǎn)品組合優(yōu)勢(shì) 分享醫(yī)院廣告 資源 品牌形象拓展 較早、口碑好 強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入 市場(chǎng)占有率增長(zhǎng) 緩慢 小型藥店數(shù)量猛 增 新的行業(yè)規(guī)則引 起的變動(dòng)

11、政府攻關(guān)做的不 夠 李 安 物流師 特格爾中國(guó)藥店采購(gòu)聯(lián)盟特格爾中國(guó)藥店采購(gòu)聯(lián)盟 執(zhí)行總經(jīng)理執(zhí)行總經(jīng)理 湖南芝林大藥房零售連鎖有限公司湖南芝林大藥房零售連鎖有限公司高級(jí)顧問(wèn)高級(jí)顧問(wèn) 講師介紹： TGER CHINA DRUGSTORE PURCHASE ALLIANCE WWW.TGER88.COM 進(jìn)價(jià)最低 售價(jià)最低 打造藥店核心競(jìng)爭(zhēng)力 特格爾門(mén)店選址與籌 備 主主 講：李安講：李安 目錄 I.商圈知識(shí) II.立店選址 III.新店籌備 n 商圈的層次商圈的層次: : 邊緣商圈 次級(jí)商圈 核心商圈 認(rèn)識(shí)你的真實(shí)商圈 確定商圈的位置、形狀、大小和消費(fèi)容量是任何選址工 作的起點(diǎn)，但真實(shí)的商圈是什

12、么樣子的呢？ 傳統(tǒng)的選址理論中 商圈形狀，是以店鋪為 中心的三個(gè)大小不一的 同心圓，按照從內(nèi)到外 的順序依此為店鋪的核 心商圈、次要商圈和邊 緣商圈 同心圓商圈同心圓商圈: 現(xiàn)實(shí)中的同心圓商圈 -同心多邊形商圈 在河流、山脈、海岸線等天然地理障礙的方向，商圈形狀向 內(nèi)收縮，而在交通路網(wǎng)比較發(fā)達(dá)的方向，商圈形狀向外擴(kuò)張，從 而形成不規(guī)則的多邊形。 不規(guī)則多邊形商圈-理想中真實(shí)的商圈 城市公共交通體系是零售網(wǎng)點(diǎn)最主要的輻射途徑，而公共交 通體系的在不同方向上的分布是不均勻的，從而造成商圈形狀更 加不規(guī)則。 理想中真實(shí)的商圈綜合考 慮了消費(fèi)者、地理、交通路網(wǎng)、 公共交通體系和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分 布。 無(wú)論

13、是同心圓商圈、同心 多邊形商圈還是不規(guī)則多邊形 商圈，都忽略了一個(gè)重要的因 素你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，因此只 能稱為理想商圈。那么真實(shí)的 商圈又是什么樣子的呢? 核心商圈、次要商圈和邊緣商圈的劃分，取決于消費(fèi)者到該 網(wǎng)點(diǎn)購(gòu)物實(shí)際概率，而非單純的地理距離。 只有認(rèn)識(shí)了你的真實(shí)商圈，才能真正了解你的顧客群體有多 大和他們的具體來(lái)自哪里。 最接近店最接近店 鋪的區(qū)域鋪的區(qū)域 顧客來(lái)店顧客來(lái)店 最方便。最方便。 小小0.8公里內(nèi)公里內(nèi) 大大3公里內(nèi)公里內(nèi) 15分鐘分鐘 之內(nèi)之內(nèi) 55 70 核心商圈核心商圈 的外圍區(qū)的外圍區(qū) 域域,顧客來(lái)顧客來(lái) 店比較方店比較方 便。便。 小小1.51.5公里內(nèi)公里內(nèi) 大大4

14、4公里內(nèi)公里內(nèi) 小小2020分分 鐘內(nèi)鐘內(nèi) 大大4040分分 鐘內(nèi)鐘內(nèi) 1515 2525 次級(jí)商圈以次級(jí)商圈以 外的區(qū)域，外的區(qū)域， 顧客來(lái)店不顧客來(lái)店不 夠方便。夠方便。 小小1.51.5公里公里 之外之外 大大6 6公里外公里外 小小2020分上分上 大大4040分上分上 1010 居住人口居住人口 工作人口工作人口 流動(dòng)人口流動(dòng)人口 商圈的商圈的 顧客來(lái)源顧客來(lái)源 核心商圈核心商圈 次級(jí)商圈次級(jí)商圈 邊緣商圈邊緣商圈 是店鋪選址的重要前提是店鋪選址的重要前提 有助于零售店鋪制定競(jìng)爭(zhēng)策略有助于零售店鋪制定競(jìng)爭(zhēng)策略 有助于零售店鋪制定市場(chǎng)開(kāi)發(fā)策略有助于零售店鋪制定市場(chǎng)開(kāi)發(fā)策略 有助于零售店

15、加快資金周轉(zhuǎn)有助于零售店加快資金周轉(zhuǎn) 商圈分商圈分 析的重析的重 要性要性 1.1.店鋪的經(jīng)營(yíng)特色店鋪的經(jīng)營(yíng)特色 2.2.店鋪的經(jīng)營(yíng)規(guī)模店鋪的經(jīng)營(yíng)規(guī)模 3. 經(jīng)營(yíng)商品的種類經(jīng)營(yíng)商品的種類 4. 競(jìng)爭(zhēng)店鋪的位置競(jìng)爭(zhēng)店鋪的位置 商圈的商圈的 影響因素影響因素 （1） 5. 顧客的流動(dòng)性顧客的流動(dòng)性 6.6.交通地理?xiàng)l件交通地理?xiàng)l件 7.7.店鋪的促銷(xiāo)手段店鋪的促銷(xiāo)手段 商圈的商圈的 影響因素影響因素 （2） 零售飽和理論零售飽和理論 通過(guò)計(jì)算零售飽和指數(shù)來(lái)測(cè)定商圈的大小，進(jìn)通過(guò)計(jì)算零售飽和指數(shù)來(lái)測(cè)定商圈的大小，進(jìn) 而確定某一地區(qū)零售店鋪不足還是過(guò)多，以及是否而確定某一地區(qū)零售店鋪不足還是過(guò)多，以及

16、是否 能夠開(kāi)設(shè)店鋪的理論。能夠開(kāi)設(shè)店鋪的理論。 RF REC IRS C C為某地區(qū)購(gòu)買(mǎi)某類商品的潛在顧客數(shù)；為某地區(qū)購(gòu)買(mǎi)某類商品的潛在顧客數(shù)； RERE為某地區(qū)每一顧客平均購(gòu)買(mǎi)額；為某地區(qū)每一顧客平均購(gòu)買(mǎi)額； RFRF為某地區(qū)經(jīng)營(yíng)同類商品的店鋪營(yíng)業(yè)總為某地區(qū)經(jīng)營(yíng)同類商品的店鋪營(yíng)業(yè)總 面積；面積； IRSIRS為某地區(qū)某類商品零售飽和指數(shù)。為某地區(qū)某類商品零售飽和指數(shù)。 57.1028 35000 240150000 IRS B B地區(qū)地區(qū)：67.666 30000 200100000 IRS C C地區(qū)：地區(qū)： 480 25000 15080000 IRS 零售飽和指數(shù)的提示：零售飽和指數(shù)的

17、提示： D s Ab ij a j ij AijAij為店鋪為店鋪j j對(duì)顧客對(duì)顧客I I的吸引力；的吸引力； SjSj為店鋪的規(guī)模為店鋪的規(guī)模; ; DijDij為顧客為顧客I I到店鋪到店鋪j j的距離和花費(fèi)的時(shí)間的距離和花費(fèi)的時(shí)間; ; a a為顧客對(duì)店鋪規(guī)模的敏感性參數(shù)為顧客對(duì)店鋪規(guī)模的敏感性參數(shù); ; b b為顧客對(duì)距離或花費(fèi)時(shí)間的敏感性參數(shù)。為顧客對(duì)距離或花費(fèi)時(shí)間的敏感性參數(shù)。 Pij 店鋪店鋪j j對(duì)顧客的吸引力對(duì)顧客的吸引力 該地區(qū)所有同類店鋪對(duì)顧客的吸引該地區(qū)所有同類店鋪對(duì)顧客的吸引 力之和力之和 A A D s D s p ij ij b ij a j b ij a j i

18、j D s Ab ij a j ij 375 4 6000 2 1 3.163 7 8000 2 1 56.555 3 5000 2 1 A A店鋪的吸引力店鋪的吸引力 B B店鋪的吸引力店鋪的吸引力= = C C店鋪的吸引力店鋪的吸引力= = Aij = 375+163.3+555.56Aij = 375+163.3+555.56 =1093.86 =1093.86 顧客到顧客到A A店鋪的可能性店鋪的可能性 P=375/1093.86=0.343P=375/1093.86=0.343 顧客到顧客到B B店鋪的可能性店鋪的可能性 P=163.3/1093.86=0.149P=163.3/10

19、93.86=0.149 顧客到顧客到C C店鋪的可能性店鋪的可能性 P=555.56/1093.86=0.508P=555.56/1093.86=0.508 從計(jì)劃地點(diǎn)到競(jìng)爭(zhēng)店的距離 商圈的境界點(diǎn) = 競(jìng)爭(zhēng)店的賣(mài)場(chǎng)面積 1 + 計(jì)劃用地的賣(mài)場(chǎng)面積 A競(jìng)爭(zhēng)店 60平米 B競(jìng)爭(zhēng)店 20平米 計(jì)劃地 30平米 1000米 600米 商圈之界定 1計(jì)劃地與A競(jìng)爭(zhēng)店的分歧點(diǎn)： 1000米 1000米 商圈的境界點(diǎn) = = = 414米 60平米 2.414 1 + 30平米 2計(jì)劃地與B競(jìng)爭(zhēng)店的分歧點(diǎn)： 600米 600米 商圈的境界點(diǎn) = = = 330米 20平米 1.816 1 + 30平米 商圈

20、形態(tài)的了解是進(jìn)行商圈分析的基礎(chǔ)，一般而言，商圈形態(tài) 可分為以下幾種： 商業(yè)區(qū)：商業(yè)行業(yè)的集中區(qū)，其特色為商圈大，流動(dòng)人口 多、熱鬧、各種商店林立。其消費(fèi)習(xí)性為快速、流 行、娛樂(lè)、沖動(dòng)購(gòu)買(mǎi)及消費(fèi)金額比較高等。 住宅區(qū)：該區(qū)戶數(shù)多，至少須有1000戶以上。住宅區(qū)的消費(fèi) 習(xí)性為消費(fèi)者群穩(wěn)定，便利性、親切感、家庭用品 購(gòu)買(mǎi)率高等。 文教區(qū)：該區(qū)附近有大、中、小學(xué)校等。文教區(qū)的消費(fèi)習(xí)性 為消費(fèi)群以學(xué)生居多、消費(fèi)金額普遍不高、休閑食 品、文教用品購(gòu)買(mǎi)率高等。 辦公區(qū)：該區(qū)為辦公大樓林立。辦公區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為便利 性、外來(lái)人口多、消費(fèi)水準(zhǔn)較高等。 混合區(qū)：住商混合、住教混合?；旌蠀^(qū)具備單一商圈形態(tài)的 消費(fèi)特色

21、，屬多元化的消費(fèi)習(xí)性。 商圈形商圈形 態(tài)態(tài) 商鋪的類型，按照所屬項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)形式不同可以分成以下七大類：商鋪的類型，按照所屬項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)形式不同可以分成以下七大類： 商業(yè)街商鋪商業(yè)街商鋪：商業(yè)街沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商 業(yè)街商鋪。 市場(chǎng)類商鋪市場(chǎng)類商鋪：“市場(chǎng)”是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營(yíng) 的商業(yè)樓宇。這類市場(chǎng)里面的鋪位即我們所談的市場(chǎng) 類商鋪。 社區(qū)商鋪社區(qū)商鋪：其經(jīng)營(yíng)對(duì)象主要是住宅社區(qū)的居民。 住宅底商住宅底商：住宅底商指位于住宅底層的商用鋪位。 百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪：鑒于該類項(xiàng)目規(guī)模龐大，開(kāi)發(fā)復(fù)雜，所 以投資風(fēng)險(xiǎn)也比較高 商務(wù)樓、寫(xiě)字樓商

22、鋪商務(wù)樓、寫(xiě)字樓商鋪：酒店、商住公寓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè) 空間。 交通設(shè)施商鋪交通設(shè)施商鋪：交通設(shè)施里面及周?chē)纳啼?，以及道路兩?cè)各類中 小型商鋪。 以上不同類型商鋪的投資特點(diǎn)、價(jià)值影響因素及市場(chǎng)成熟度差別都特別 大，比如在北京，住宅底商和購(gòu)物中心商鋪屬于處在發(fā)展初期的商鋪類型， 其投資收益中的價(jià)值升值收益和租金收益空間顯著區(qū)別于發(fā)展成熟的商業(yè)街 商鋪。 位于不同地區(qū)的零售店類型位于不同地區(qū)的零售店類型 1.位于市區(qū)主要街道的商店位于市區(qū)主要街道的商店 便利商店 如藥店、快餐店、美容院等。通常為工作和生活在市區(qū)的人們服務(wù) 高度專業(yè)化商店 包括提供個(gè)人服務(wù)的高級(jí)服裝店、禮品店、工藝品店、珠寶

23、 店等，能夠?yàn)轭櫩吞峁┰谄渌胤降貌坏降姆?wù) 缺陷：停車(chē)問(wèn)題，特別是要考慮到在高峰期是否有足夠的停車(chē)位。 2位于小巷的商店位于小巷的商店 這些店鋪沒(méi)有相對(duì)較大的客流量，但是大多數(shù)小巷店有自己的顧客群，從而不需要 主街帶來(lái)的人群，地價(jià)成本較低，容易擁有屬于自己的停車(chē)場(chǎng)。 缺陷：可見(jiàn)性不高。 3位于街區(qū)的商店位于街區(qū)的商店 街區(qū)位置是距離顧客生活和工作最近的零售位置。一般在金融區(qū)、司法區(qū)、生產(chǎn)廠 區(qū)或醫(yī)療區(qū)內(nèi)。 優(yōu)勢(shì)：擁有很大的便利性，容易獲得長(zhǎng)期的顧客。 4位于路邊的商店位于路邊的商店 路邊的位置是指位于獨(dú)立式建筑群中并沿著馬路的位置。如沃而瑪、麥當(dāng)勞和大型 家具店，顧客會(huì)為了專門(mén)購(gòu)物到那里。這

24、類商店的營(yíng)業(yè)時(shí)間比較隨意，并且擁有自 己的停車(chē)點(diǎn)。 5位于區(qū)域型商業(yè)中心的商店位于區(qū)域型商業(yè)中心的商店 這種類型的購(gòu)物中心的規(guī)模非常大，擁有25個(gè)部門(mén)型商店和超過(guò)100個(gè)零售商店。 大多數(shù)地區(qū)型購(gòu)物中心的目標(biāo)顧客來(lái)自于一小時(shí)車(chē)程以內(nèi)的距離，中心所在的地區(qū) 的人口一般在100000以上。并可擁有大量的顧客群。 缺陷：商店的獨(dú)立性相對(duì)較低，地價(jià)十分昂貴。 第二部分 立店選址 決定在何處營(yíng)業(yè)是所有零售商成功的關(guān)鍵。一項(xiàng)清晰連續(xù)的戰(zhàn)略 應(yīng)明確選址的目的。選址決策之所以重要，是因?yàn)樗母叱杀竞烷L(zhǎng)期 性。一項(xiàng)選址決策的失誤很顯然要比一次采購(gòu)失誤給零售商造成更大 的損失。 零售商發(fā)現(xiàn)一個(gè)完美的店址要經(jīng)歷一個(gè)

25、艱難的過(guò)程。每個(gè)店址都 有優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，在評(píng)估特定店址的可行性時(shí)，零售商必須明確該商店 的目標(biāo)市場(chǎng)顧客會(huì)光顧該店址。店址分析員的工作一直持續(xù)至考慮到 占用條款和其他一些法律問(wèn)題。 過(guò)程復(fù)雜： 綜合性決策 成本較高： 固定投入大 靈活性差： 一經(jīng)選定，很難變動(dòng) 經(jīng)營(yíng)影響大：選址、選址、再選址 選址的重要性選址的重要性 商店的位置是零售商做的最重要的決策商店的位置是零售商做的最重要的決策 店址是顧客選擇商店時(shí)的首要考慮的因素（便利性大）店址是顧客選擇商店時(shí)的首要考慮的因素（便利性大） 選址是個(gè)戰(zhàn)略決策（可變性小）選址是個(gè)戰(zhàn)略決策（可變性?。?選址的難度大（稀缺性高）選址的難度大（稀缺性高） 選擇一個(gè)

26、地址，包涵一系列優(yōu)缺點(diǎn)的評(píng)估。選擇一個(gè)地址，包涵一系列優(yōu)缺點(diǎn)的評(píng)估。 對(duì)不同的零售商，一般與成本和地址的商業(yè)價(jià)值有關(guān)對(duì)不同的零售商，一般與成本和地址的商業(yè)價(jià)值有關(guān) 店鋪位店鋪位 置選擇置選擇 的地域的地域 商業(yè)活動(dòng)頻度高的地域商業(yè)活動(dòng)頻度高的地域 人口密度高的地區(qū)人口密度高的地區(qū) 客流量大的地區(qū)客流量大的地區(qū) 交通便利的地區(qū)交通便利的地區(qū) 接近集客地接近集客地 同類商品集聚地同類商品集聚地 不宜做不宜做 店鋪的店鋪的 地區(qū)地區(qū) 快速車(chē)道旁快速車(chē)道旁 周?chē)用裆偾胰狈υ鲩L(zhǎng)的地區(qū)周?chē)用裆偾胰狈υ鲩L(zhǎng)的地區(qū) 店鋪密度過(guò)大店鋪密度過(guò)大 高層建筑物內(nèi)高層建筑物內(nèi) 地區(qū)分析 商業(yè)區(qū)或購(gòu)物區(qū)分析 具體位置分

27、析 需求需求 測(cè)算測(cè)算 人口規(guī)模：人口規(guī)模： 收入水平：收入水平： 人口的性別、年齡、收入、人口的性別、年齡、收入、 家庭規(guī)模、類型家庭規(guī)模、類型 地區(qū)分析（地區(qū)分析（1 1） 利用消費(fèi)價(jià)格指數(shù)或其它方利用消費(fèi)價(jià)格指數(shù)或其它方 法計(jì)算購(gòu)買(mǎi)力指數(shù)法計(jì)算購(gòu)買(mǎi)力指數(shù) 地區(qū)分析（2） 購(gòu)買(mǎi)力流購(gòu)買(mǎi)力流 入與流出入與流出 額的測(cè)算額的測(cè)算 流入額流入額 流出額流出額 流入指數(shù)流入指數(shù) 零售引力指數(shù)零售引力指數(shù) 流出指數(shù)流出指數(shù)零售潛力指數(shù)零售潛力指數(shù) 地區(qū)分析（3） 其他因素其他因素 的分析的分析 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 物流系統(tǒng)物流系統(tǒng) 勞動(dòng)力供給勞動(dòng)力供給 政策法律政策法律 可能開(kāi)設(shè)的新店鋪的數(shù)量可能開(kāi)設(shè)

28、的新店鋪的數(shù)量 中心商業(yè)區(qū)中心商業(yè)區(qū)城市的零售中心城市的零售中心 副中心商業(yè)區(qū)副中心商業(yè)區(qū) 或輔助商業(yè)區(qū)或輔助商業(yè)區(qū) 二級(jí)商業(yè)區(qū)二級(jí)商業(yè)區(qū) 商業(yè)小區(qū)商業(yè)小區(qū) 集客地周邊、集客地周邊、 居民區(qū)附近居民區(qū)附近 購(gòu)物中心購(gòu)物中心 居民區(qū)、社區(qū)和地區(qū)居民區(qū)、社區(qū)和地區(qū) 性購(gòu)物中心性購(gòu)物中心 獨(dú)立店區(qū)獨(dú)立店區(qū) 商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū) 或購(gòu)物或購(gòu)物 區(qū)分析區(qū)分析 1.交通條件交通條件 2.客流分析客流分析 客流類型客流類型 客流目標(biāo)、速度和滯留時(shí)間客流目標(biāo)、速度和滯留時(shí)間 街路兩側(cè)的客流規(guī)模街路兩側(cè)的客流規(guī)模 具體位具體位 置分析置分析 （1 1） 自身客流自身客流 分享客流分享客流 派生客流派生客流 3.競(jìng)爭(zhēng)店鋪

29、分析競(jìng)爭(zhēng)店鋪分析 4.地形特點(diǎn)及位置布局分析地形特點(diǎn)及位置布局分析 5.城市規(guī)劃分析城市規(guī)劃分析 6.效益分析效益分析 具體位具體位 置分析置分析 （2 2） 拐角效應(yīng) 能見(jiàn)度高 目錄 1.拓展市調(diào)流程及基本思路 2.市場(chǎng)分析內(nèi)容及途徑 2.1 零售飽和理論 3.物業(yè)調(diào)查內(nèi)容及途徑 3.1 物業(yè)的尋找途徑 4.商圈調(diào)查內(nèi)容及途徑 4.1 新址銷(xiāo)售額的預(yù)估 4.2 損益平衡點(diǎn)分析 5. 附表 市場(chǎng)分析 物業(yè)調(diào)查 商圈調(diào)查 報(bào) 批 拓展市調(diào)流程 為了全面了解市場(chǎng)，各公司應(yīng)該組織力量， 對(duì)本省區(qū)進(jìn)行認(rèn)真細(xì)致的市場(chǎng)分析，掌握本省 區(qū)醫(yī)藥經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和發(fā)展趨勢(shì)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的 經(jīng)營(yíng)管理狀態(tài)和發(fā)展變化趨勢(shì)、當(dāng)

30、地政策。 確定待進(jìn)入省、市、地區(qū)后，迅速組織拓 展人員進(jìn)行選址，綜合考慮交通、租金等各方 面的影響因素，尋找合適物業(yè)； 根據(jù)實(shí)地情況設(shè)定候選物業(yè)的商圈范圍， 對(duì)商圈內(nèi)的居民、交通、氛圍及發(fā)展前景等進(jìn) 行詳細(xì)調(diào)查，并做投資收益分析，形成市調(diào)報(bào) 告。 將市調(diào)報(bào)告報(bào)上級(jí)主管部門(mén)審批。 基本思路 1.1.拓展市調(diào)流程及基本思路拓展市調(diào)流程及基本思路 2.2.市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手醫(yī)院經(jīng)營(yíng)環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境 市場(chǎng)特色及 發(fā)展前景 地域 （省、市、縣） 省級(jí)市場(chǎng)調(diào)查7天，地市級(jí)市場(chǎng)調(diào)查3天，縣市級(jí)市場(chǎng)調(diào)查2天 商務(wù)環(huán)境外部環(huán)境 2.1 2.1 商務(wù)環(huán)境商務(wù)環(huán)境 2.2 2.2 外部環(huán)境外部環(huán)境 物業(yè)調(diào)查 基

31、本情況 硬件設(shè)施 租金費(fèi)用 結(jié)構(gòu)指標(biāo) 物業(yè) 產(chǎn)權(quán) 裝修 輔助設(shè)施 租金 其它費(fèi)用 3.3.物業(yè)調(diào)查物業(yè)調(diào)查 3.1 3.1 物業(yè)的尋找途徑物業(yè)的尋找途徑 1)掃街：對(duì)所在商圈的主次干道進(jìn)行地毯式搜索，尋找目標(biāo)物業(yè)； 2)發(fā)布廣告：在報(bào)紙，電視等媒體上發(fā)布求租廣告，廣告內(nèi)容應(yīng)注意保密 性。 3)利用中介：利用房產(chǎn)中介幫助尋找物業(yè)； 4)招商廣告：留意在報(bào)紙、電視等媒體上或者是室外的張貼廣告上的招商 或招租廣告； 5)合作方協(xié)助：可利用當(dāng)?shù)睾献鞣降馁Y源優(yōu)勢(shì)協(xié)助尋找合適物業(yè)； 4.4.商圈調(diào)查商圈調(diào)查 4.1 4.1 新址銷(xiāo)售額的預(yù)估新址銷(xiāo)售額的預(yù)估 1）新址商圈內(nèi)居民數(shù)量人均醫(yī)療保健支出預(yù)計(jì)可占市

32、場(chǎng)份額. 2）商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手坪效新址營(yíng)業(yè)面積. 3）（新址營(yíng)業(yè)面積新址商圈內(nèi)營(yíng)業(yè)總面積）商圈內(nèi)零售總額. 4）公司同類型門(mén)店的平均坪效新址營(yíng)業(yè)面積. 注：以上四種方法相結(jié)合，綜合考慮。 1).損益平衡點(diǎn)(保本點(diǎn)） 損益平衡點(diǎn) = 月經(jīng)營(yíng)費(fèi)用/（毛利率變動(dòng)費(fèi)用率） 2).年投資回報(bào)率 年投資回報(bào)率 = 預(yù)計(jì)年稅前利潤(rùn)/前期總投資 3).投資回報(bào)年限 投資回報(bào)年限 = 前期總投資/（年折舊費(fèi)用+年利潤(rùn)） 4.2 4.2 損益平衡點(diǎn)分析損益平衡點(diǎn)分析 5.5.表格表格 5.1 城市綜合概況 5.2 醫(yī)院調(diào)查表 5.3 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查表 5.4 人力資本情況調(diào)查表 5.5 醫(yī)療保險(xiǎn)情況調(diào)查表 5.6 立

33、地情況調(diào)查表 5.7 常住人口數(shù)量分布調(diào)查表 5.8 人口年齡分布調(diào)查表 5.9 新址人車(chē)流量測(cè)定表 5.10 新址公交站點(diǎn)調(diào)查表 5.11 商圈商業(yè)情況調(diào)查表 5.12 商圈內(nèi)藥品零售價(jià)格調(diào)查表 5.13 選址審批表 5.14 盈虧平衡點(diǎn)分析表 工商注冊(cè)部門(mén)負(fù)責(zé)人/聯(lián)系電話 注冊(cè)要求注冊(cè)費(fèi)用 國(guó)稅部門(mén)負(fù)責(zé)人/聯(lián)系電話 納稅要求納稅比例 藥監(jiān)部門(mén)負(fù)責(zé)人/聯(lián)系電話 資料來(lái)源調(diào)查方式 _市場(chǎng)公共關(guān)系情況調(diào)查 綜合評(píng)估 調(diào)查人：_ 時(shí)間_年 _月 _日 城市綜合概況 附表5.15.1 名 稱地 址 營(yíng)業(yè) 面積 經(jīng)營(yíng) 品種 經(jīng)營(yíng) 模式 收銀 臺(tái)數(shù) 中藥 柜數(shù) 醫(yī)保 情況 有無(wú) 會(huì)員制 有無(wú)殘、 孕通道

34、 有無(wú) 促銷(xiāo)活動(dòng) 是否代 客煎藥 日客 流量 客 單價(jià) 日營(yíng) 業(yè)額 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查表 營(yíng)業(yè)時(shí)間 特色 附 表 5 . 3 附 表 5 . 25 . 2 醫(yī)院調(diào)查表 NO.名 稱地 址 等級(jí) 年門(mén)診量 年住院 人數(shù) 年手術(shù) 例數(shù) 床位數(shù) 年藥品 銷(xiāo)售額 其 他 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 門(mén)診特色 附 表 5 . 4 單位名稱人均月工資 門(mén)店經(jīng)理部門(mén)主管營(yíng)業(yè)員 當(dāng)?shù)仄骄疁?zhǔn)人力市場(chǎng)招聘管理 招聘費(fèi)用招聘方式 資料來(lái)源調(diào)查方式 _ 市場(chǎng)人力資本情況調(diào)查 調(diào)查人： _ 調(diào)查時(shí)間：_ 年 _ 月_ 日 備 注 附表5.5 醫(yī)保主管機(jī)構(gòu)名稱地址 負(fù)責(zé)人姓名電話 醫(yī)保市場(chǎng)份額現(xiàn)參保人數(shù)

35、定點(diǎn)醫(yī)院定點(diǎn)零售藥店 其他詳細(xì)情況 調(diào)查人： 調(diào)查時(shí)間： 城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險(xiǎn)情況調(diào)查 附 表 5 . 6 物業(yè)名稱地 址行政區(qū)域 產(chǎn)權(quán)歸屬物業(yè)管理租約期可入場(chǎng)時(shí) 聯(lián)系人聯(lián)系電話簽約人聯(lián)系電話 物業(yè)狀況物業(yè)前景 臨街位置 道路類型 臨街距離 公交線路乘客走向 車(chē)站位置輻射區(qū)域 非機(jī)動(dòng)車(chē)流量商圈人口數(shù) 外 觀 空 調(diào)有 無(wú)電 梯 水衛(wèi)浴面積 辦公區(qū) 前 坪無(wú) 有供電量供電情況 停車(chē)場(chǎng)車(chē)場(chǎng)位置 租 金押 金支付方式 橫 招招牌展示效果 直 招好 差 天 花 毛胚 材料 顏色 其它 地 面 毛胚 材料 顏色 其它 墻 壁 毛胚 材料 顏色 其它 消防設(shè)施 有 無(wú) 商圈類型 建筑情況 商業(yè)區(qū) 近商業(yè)區(qū)

36、 文教區(qū) 住宅區(qū) 辦公區(qū) 工業(yè)區(qū) 混合區(qū) 其它 消防通道（有 無(wú)） 消防栓 滅火器 噴淋 煙感 火災(zāi)報(bào)警器 緊急電源 室內(nèi)裝修裝修說(shuō)明 年租金（含物業(yè)管理） 招牌廣告位 位置 長(zhǎng)寬 使用 ( 無(wú)償 有償 ) 位置 長(zhǎng)寬 使用 ( 無(wú)償 有償 ) 柱 距 米 中央空調(diào) 其它 自來(lái)水 非自來(lái)水 水壓正常 水壓低 無(wú) ，面積 平米 使用 (無(wú)償 有償)倉(cāng)庫(kù)（ 有 無(wú) ） 面積 平米 使用 ( 無(wú)償 有償 ) 有 無(wú) 臨街門(mén)面長(zhǎng) 米房屋結(jié)構(gòu) （ 框架 磚混 ） 建筑面積 平米有效使用面積： 平米分?jǐn)偯娣e 平米使用率： % 建筑年份 年共 層，租 層新 舊 瓷磚 層高： 米 自用 公用 面積： 平米 停

37、車(chē)場(chǎng)/位（ 門(mén)前可停 有 無(wú)）； 使用 (無(wú)償 有償 ) 元/平米*月 位置簡(jiǎn)述 人流量 （8：0021：30） 3065歲人數(shù)占比 公交車(chē)站 公交車(chē)站（有 無(wú)）； 距新址 米 位于新址（對(duì)面 側(cè)鄰） 交通條件 道路狀況 直道 丁字路口 十字路口路寬 米 機(jī)車(chē)道寬 米 行人道寬 米 生活 交通主干線 次交通線 商流斑馬線/紅綠燈（ 有 無(wú) ） 距離 米 地下通道（有 無(wú)）天橋（有 無(wú)） j距門(mén)口 米道路安全島、隔離帶（ 有 無(wú) ）， 欄桿（ 有 無(wú) ） 車(chē)道類型（ 雙向 單行道 ）路面高度 米 道面坡度 ， 無(wú)坡 其他說(shuō)明 立地情況調(diào)查表 基本資料 客流量客單價(jià) 營(yíng)業(yè)額 毛利率 坪效 西藥 飲片 成藥 保健 品類特點(diǎn)顧客特點(diǎn)商圈情況 客流量客單價(jià) 營(yíng)業(yè)額 毛利率 坪效 西藥 飲片 成藥 保健 品類特點(diǎn)顧客特點(diǎn)商圈情況 客流量客單價(jià) 營(yíng)業(yè)額 毛利率 坪效 西藥 飲片