湘潭艾河小鎮(zhèn)整體營銷及產(chǎn)品定位計(jì)劃書(153頁）

1、 第一部分 項(xiàng)目概況 第二部分 市場(chǎng)分析 第三部分 價(jià)值挖掘 第四部分 產(chǎn)品建議 第五部分 營銷定位 第六部分 營銷目標(biāo) 第七部分 營銷策略 第八部分 一期策略總綱 一、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目地位于湘 潭市東北部， 臨岳 塘區(qū)板塘大道(107 國道)，緊鄰新建的 岳塘區(qū)政府。距河 東主干道芙蓉路約 四公里，距長沙約 半小時(shí)車程。屬于 長株潭三市融城板 塊，在湘潭市河?xùn)| 新區(qū)未來發(fā)展的核 心區(qū)域內(nèi)。其具體 開發(fā)指標(biāo)數(shù)據(jù)為： 占地面積： 82729.79平米，約 124畝 容積率： 1.75 建筑密度： 30% 綠地率： 32.55% 本案本案 本案本案 岳塘區(qū)政府岳塘區(qū)政府 板板 塘塘 大大 道道 板板

2、 塘塘 鋪鋪 現(xiàn)現(xiàn) 有有 人人 流流 密密 集集 區(qū)區(qū) 二、優(yōu)劣勢(shì)分析 1、優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì) （1）項(xiàng)目位于湘潭市東北部，是湘潭市 進(jìn)軍長株潭三地融城的橋頭堡，也是湘潭融城 發(fā)展的主要方向與核心區(qū)域之一，融城戰(zhàn)略發(fā) 展規(guī)劃的重點(diǎn)所在，可盡享融城機(jī)遇與優(yōu)勢(shì)。本案本案 （2）岳塘區(qū)新區(qū)政府行政中心的建成將帶動(dòng)項(xiàng)目區(qū)域快速發(fā)展。 隨著岳塘區(qū)新區(qū)政府行政中心的建 成以及板塘鋪周邊地區(qū)的大面積開發(fā)，項(xiàng) 目周邊地塊即將進(jìn)入快速發(fā)展期，政府搬 遷所帶動(dòng)的配套設(shè)施建設(shè)的資源優(yōu)勢(shì)也將 日漸凸顯，區(qū)域價(jià)值將隨之得到極大的提 升。 （3）項(xiàng)目緊鄰湘潭城市 規(guī)劃發(fā)展的內(nèi)環(huán)軸線-板 塘大道。 這條內(nèi)環(huán)軸線，將湘潭市規(guī)劃 發(fā)展的

3、主要城市板塊連接在一起， 組成了未來城市發(fā)展的核心區(qū)域， 代表著湘潭城市發(fā)展的主要方向。 本項(xiàng)目正處于這個(gè)區(qū)域之內(nèi)，緊鄰 城市規(guī)劃發(fā)展的內(nèi)環(huán)軸線-板塘大 道，區(qū)域價(jià)值將日益提升。 建設(shè)路 韶 山 東 路 芙蓉路 湘潭四橋 湘潭一橋 板塘大道 富州路 河西河西 九華經(jīng)濟(jì)區(qū)九華經(jīng)濟(jì)區(qū) 河?xùn)|新區(qū)河?xùn)|新區(qū) 本案本案 河?xùn)|河?xùn)| 吉安路 九華經(jīng)濟(jì)區(qū)九華經(jīng)濟(jì)區(qū) 高新區(qū)新材料高新區(qū)新材料 工業(yè)園工業(yè)園 昭山旅游經(jīng)貿(mào)昭山旅游經(jīng)貿(mào) 開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū) 本案本案 （4）湘潭未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)的重點(diǎn) 規(guī)劃區(qū)域。 項(xiàng)目地所在區(qū)域周邊集中了多 個(gè)高新科技、旅游經(jīng)貿(mào)產(chǎn)業(yè)園區(qū)， 是湘潭未來城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃的主 要區(qū)域，代表著湘潭未來經(jīng)濟(jì)

4、發(fā)展 的主要方向。在不久的將來，這里 將聚集越來越多的擁有高文化、高 收入、高素質(zhì)的人口群體，這一區(qū) 域居民的居住水平、對(duì)居住的要求 將穩(wěn)步提高。 （5）項(xiàng)目地臨近昭山風(fēng)景區(qū)，在三市 融城之大城市圈的中央綠化帶周邊，擁 有優(yōu)良的景觀、生態(tài)資源。 本案本案 （6）項(xiàng)目地具有極其 優(yōu)越的交通條件。 南北干道 ：板塘大道（吉 安路） 往北可達(dá)湘潭 高新區(qū)新材料工 業(yè)園、昭山旅游 經(jīng)貿(mào)開發(fā)區(qū)、長 沙 往南可到湘潭 市委市政府、湘 潭德國工業(yè)園。 東西干道 ：板馬公路、板 五路 往東可到火車 東站、雙馬工業(yè) 園 往西經(jīng)湘潭三 橋，到湘潭城西 商貿(mào)區(qū)，九華經(jīng) 濟(jì)區(qū) 本案本案 市政府市政府 德德 國國 工工

5、 業(yè)業(yè) 園園 湘潭高新區(qū)湘潭高新區(qū) 昭山旅游開發(fā)區(qū)昭山旅游開發(fā)區(qū) 長沙長沙 火車東站火車東站 雙馬工業(yè)園雙馬工業(yè)園 湘潭三橋湘潭三橋 城西商貿(mào)區(qū)城西商貿(mào)區(qū) 九華經(jīng)濟(jì)區(qū)九華經(jīng)濟(jì)區(qū) （7）項(xiàng)目地距離板塘鋪社區(qū)僅一分鐘車程，可共享諸多成熟生活配套設(shè)施 。金 金 融：融： 中國銀行、中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)村信用合作社 超超 市：市： 步步高超市、心連心超市、金陽超市、華村家電超市 社社 區(qū)：區(qū)： 銀海花園（中國虎服飾居住區(qū)）、滴水安置區(qū)（在建） 醫(yī)療機(jī)構(gòu)：醫(yī)療機(jī)構(gòu)：市三人民醫(yī)院、板塘大藥號(hào)、維民大藥號(hào)、福順昌醫(yī)藥堂 文化教育：文化教育：岳塘區(qū)湘紡小學(xué) 、湘潭市第七中學(xué) 郵政、電信、其他：郵政、

6、電信、其他：板塘鋪郵政儲(chǔ)蓄所 、中國電信板塘中心營業(yè)廳 項(xiàng)目地塊平整，便于施工建設(shè)，降低了建安成本； 項(xiàng)目建筑密度低、容積率低，居住舒適性高； 擁有近300米形象面； 項(xiàng)目南側(cè)地塊整體低于本項(xiàng)目約1.5米，使項(xiàng)目與周邊自然 分隔，自成一體。 （8）項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì) 2 2、劣勢(shì)、劣勢(shì) 項(xiàng)目周邊居民住房檔次偏低，影響項(xiàng)目所在區(qū)域形象； 目前項(xiàng)目地周邊500米生活圈內(nèi)配套尚不完善； 市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域（板塘鋪）是“城市周邊小鎮(zhèn)”的傳統(tǒng)看法、以 及目前城區(qū)形象“臟亂差”而影響項(xiàng)目形象。 3 3、機(jī)會(huì)、機(jī)會(huì) 長株潭城市群發(fā)展所引來的政策、發(fā)展規(guī)劃上的多項(xiàng)利好條件。 岳塘區(qū)政府搬遷的帶動(dòng)作用。 區(qū)域板塊的快

7、速發(fā)展將極大地提升區(qū)域價(jià)值，拔高項(xiàng)目形象。 湘潭樓市整體價(jià)格偏低，目前尚無絕對(duì)領(lǐng)袖樓盤，項(xiàng)目?jī)r(jià)值有巨大 挖掘空間。 板塘鋪區(qū)域樓市處于起步階段，擁有極大的發(fā)展?jié)摿Α?如項(xiàng)目規(guī)劃的產(chǎn)品屬湘潭首創(chuàng)，將可填補(bǔ)市場(chǎng)空白，擁有獨(dú)占優(yōu)勢(shì) 。 4 4、威脅、威脅 2008年國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理更加嚴(yán)格，各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策的 出臺(tái)將給項(xiàng)目的操作帶來一定的隱性難度。 湘潭市開發(fā)量逐年增加，項(xiàng)目面臨巨大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力。 項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)價(jià)值尚未被挖掘，消費(fèi)者的認(rèn)可度尚有待提 高。 第一部分 項(xiàng)目概況 第二部分 市場(chǎng)分析 第三部分 價(jià)值挖掘 第四部分 產(chǎn)品建議 第五部分 營銷定位 第六部分 營銷目標(biāo) 第七部分 營銷策

8、略 第八部分 一期策略總綱 一、湘潭房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出快 速發(fā)展的態(tài)勢(shì) 主要指標(biāo)數(shù)據(jù)2005年2006年2007年上半年 房地產(chǎn)開發(fā)投資/23.6412.59 房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長率/41.3%37.8 銷售面積(萬) 74.1166.455.97 銷售面積同比增長率-21%124.60% / 預(yù)售面積(萬)77.57165.6977.03 預(yù)售面積同比增長率 73.17%113.6% / 2006年，湘潭房屋銷售面積和預(yù)售面積實(shí)現(xiàn)了成倍增長，這表明，即使 在國家宏觀調(diào)控的大背景下，湘潭房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力仍然是巨大的，隨著整體 經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不斷看好，湘潭房地產(chǎn)市場(chǎng)也呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。 二、河?xùn)|新

9、區(qū)是湘潭房地產(chǎn)開發(fā)投資的重點(diǎn)區(qū)域 2007年三季度湘潭市累計(jì)銷售商品住房2793套，其中岳塘區(qū)銷售商品住房岳塘區(qū)銷售商品住房 18031803套套，雨湖區(qū)銷售商品住房990套。 2007年三季度商品住房銷售均價(jià)1802.39元/,與上季度均價(jià)相比上漲 11.08%。其中岳塘區(qū)均價(jià)岳塘區(qū)均價(jià)1933.881933.88元元/ /，與上季度末均價(jià)相比上漲上漲11.9811.98； 雨湖區(qū)均價(jià)雨湖區(qū)均價(jià)1581.081581.08元元/ /，與上季度末均價(jià)相比上漲上漲6.946.94。 三、湘潭商品房銷售價(jià)格穩(wěn)步上 漲 湘潭的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格在最近三年保持著穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì)，其銷湘潭的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格在最

10、近三年保持著穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì)，其銷 售均價(jià)也從售均價(jià)也從20052005年的年的1212.91212.9元元/ /上漲至上漲至20072007年年1111月份的月份的19041904元元/ /。 岳塘區(qū)商品房銷售價(jià)格整體高于雨湖區(qū) 從以上數(shù)據(jù)可以看出，120-144的戶型面積是目前湘潭房地產(chǎn)市場(chǎng) 的主力推售及成交戶型，且呈現(xiàn)出供銷兩旺的態(tài)勢(shì)。144的戶型面積 則呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。 四、120-144的戶型面積供銷 兩旺 144的戶型面積供不應(yīng)求 小高層 高層 多層 別墅 五、在售住宅物業(yè)主要分布在河 東新區(qū)，2006年之后開發(fā)的 項(xiàng)目以小高層/高層物業(yè)為主 。 河?xùn)|新區(qū)市委周邊區(qū)域湘潭一橋周

11、邊區(qū)域 湘潭一橋至三橋周邊區(qū)域 別墅+多層 多層+高層 河西雨湖區(qū)政府周邊區(qū)域 2007 年年 2007 年年 2007 年年 2005 年年 2007 年年 2006 年年 2007 年年 2006 年年 2007 年年 2007 年年 2005 年年 2004 年年 2006 年年 2006 年年 2006 年年 2006 年年 2006 年年 2007 年年 2006 年年 2006 年年 2006 年年 2006 年年 2004 年年 2007 年年 2005 年年 2007 年年 2006 年年 2006 年年 2006 年年 2007 年年 2006 年年 2006 年年 2007

12、 年年 2005 年年 2005 年年 2007 年年 2005 年年 2006 年年 2005 年年 2006 年年 河?xùn)|新區(qū)新市政府周邊的項(xiàng)目 以小高層和高層物業(yè)為主，僅 金橋書香庭院有少量多層。 近郊項(xiàng)目均為別墅類物業(yè)為主 。 錦繡湘江 逸墅莊園 金橋書香庭 院 東方名苑 中地凱旋城 納帕溪谷 本案本案 別墅 多層/小高層 別墅 小高層/高層 目前已面市樓盤中，具有一 定規(guī)模（占地面積超過 150畝）、 項(xiàng)目形象較好的住宅項(xiàng)目主要分 布在河?xùn)|新區(qū)新市政府周邊，另 有部分項(xiàng)目分布于近郊區(qū)域。其 中： 春滿江南 多 層 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手鎖定 直接直接 競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng) 對(duì)手對(duì)手 間接間接 競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng) 對(duì)手對(duì)手

13、 區(qū)域區(qū)域 其它其它 樓盤樓盤 突破、提升價(jià)值突破、提升價(jià)值 以產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)提升價(jià)值以產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)提升價(jià)值 搶占市場(chǎng)空白點(diǎn)搶占市場(chǎng)空白點(diǎn) 逸墅莊園逸墅莊園 錦繡湘江錦繡湘江 陽光山莊陽光山莊 金僑金僑書香庭院書香庭院 新景家園新景家園觀天下觀天下 建鑫建鑫城市廣場(chǎng)城市廣場(chǎng) 春滿江南春滿江南 城郊城郊香樟園香樟園 納帕溪谷納帕溪谷 中地凱旋城中地凱旋城 東方名苑東方名苑 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手規(guī)劃示意圖 金僑書香庭院金僑書香庭院 逸墅莊園逸墅莊園 東方名苑東方名苑 納帕溪谷納帕溪谷中地凱旋城中地凱旋城 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目在規(guī)模上占競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目在規(guī)模上占 有一定的優(yōu)勢(shì)有一定的優(yōu)勢(shì) 水景主題、歐/美建筑風(fēng)格是多數(shù)大盤的主要推廣

14、內(nèi)容。 產(chǎn)品形式以別墅、小高層、高層為主。 項(xiàng)目名稱建 筑 形 式景 觀 設(shè) 計(jì) 特 色 錦繡湘江 獨(dú)體別墅、雙拼別墅、 聯(lián)排別墅、花園洋房 意大利風(fēng)格的純水岸別墅社區(qū)。引入水城威尼斯的設(shè)計(jì)理念，中心是一個(gè)占 地近2.7萬平米的湖，社區(qū)整個(gè)圍繞中心水系布局。 逸墅莊園 聯(lián)排別墅、雙拼別墅、 獨(dú)立別墅 建筑設(shè)計(jì)以古典歐美建筑風(fēng)格為主，保持原有山林水體，打造坡地別墅。 金橋書香庭院 以高層為主、多層為輔七米架空走廊 ，超大景觀帶，利用地形高差，設(shè)計(jì)多層次立體水系。 東方名苑以小高層為主。參考?xì)W式希臘風(fēng)格，在園區(qū)里布置雕塑、門廊等 納帕溪谷以小高層為主以納帕溪谷為藍(lán)本，打造南加州原生態(tài)的坡地生活 中

15、地凱旋城一期為11-18層小高層強(qiáng)調(diào)法式風(fēng)情，一期屋頂均參照盧浮宮的建筑外觀 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主力戶型為：三居（110-150）、四居（160-180 ） 別墅（200-500） 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在售樓盤價(jià)格： 普通多層 1800元/ 小高層/高層 2200元/ 聯(lián)排別墅 2500元/ 雙拼別墅 3400元/ 獨(dú)棟 5500元/ 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手即將入市樓盤： 小高層/高層 約3000元/ 逸墅莊園 東方名苑 中地凱旋城 納帕溪谷 金僑書香庭院 錦繡湘江 2007年2008年 12月1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月11月12月1月2月 3月 4月 5月 6月 2008年第1、2季將是 鎖定競(jìng)

16、爭(zhēng)樓盤的入市高峰期 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手入市時(shí)間表競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手入市時(shí)間表 市場(chǎng)啟示 湘潭房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。 河?xùn)|新區(qū)是湘潭房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)投資的重點(diǎn)區(qū)域。 湘潭住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格整體呈穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì)。 120-144120-144的戶型面積供銷兩旺， 144144的戶型面積供不應(yīng)求。 在售住宅物業(yè)主要分布在河?xùn)|新區(qū)， 2006年之后開發(fā)的項(xiàng)目以小高層/高層 物業(yè)為主。 水景主題、歐/美建筑風(fēng)格是多數(shù)大盤的主要推廣內(nèi)容。產(chǎn)品形式以別墅、小 高層、高層為主。 退臺(tái)式洋房資源稀缺！ 第一部分 項(xiàng)目概況 第二部分 市場(chǎng)分析 第三部分 價(jià)值挖掘 第四部分 產(chǎn)品建議 第五部分 營銷定位 第六部分 營銷目標(biāo) 第

17、七部分 營銷策略 第八部分 一期策略總綱 核心價(jià)值挖掘 項(xiàng)目緊鄰新岳塘區(qū)政府行政中心，屬區(qū)政府板塊的中央位置， 盡享政府板塊帶來的配套與資源優(yōu)勢(shì)，區(qū)位價(jià)值不可比擬。 項(xiàng)目所處湘潭市東北部，正是湘潭市進(jìn)軍長株潭三地融城的主 要方向與核心區(qū)域。這里是湘潭市未來的規(guī)劃發(fā)展的主要方向與區(qū) 域，也進(jìn)入了長株潭三市融城大發(fā)展、甚至是國家中部崛起整體規(guī) 劃發(fā)展的戰(zhàn)略之中。未來的發(fā)展前景極為看好，區(qū)域價(jià)值將得到極 大的提升。 1 1、區(qū)府中央，融城方向、區(qū)府中央，融城方向 2、湘潭住宅和經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心區(qū)域。 九華經(jīng)濟(jì)九華經(jīng)濟(jì) 區(qū)區(qū) 高新區(qū)新材高新區(qū)新材 料工業(yè)園料工業(yè)園 昭山旅游經(jīng)昭山旅游經(jīng) 貿(mào)開發(fā)區(qū)貿(mào)開

18、發(fā)區(qū) 本案本案 （1）項(xiàng)目周邊路網(wǎng)通暢，交通條件極為優(yōu)越。 （4）項(xiàng)目擁有三百米沿街形象面。 （2）項(xiàng)目建筑密度低、容積率低，居住舒適性高。 （3）項(xiàng)目用地平整，便于規(guī)劃，有利于施工。 3、項(xiàng)目自身的價(jià)值 項(xiàng)目核心價(jià)值提純 區(qū)府中央，融城方向 湘潭住宅和經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心區(qū) 域 項(xiàng)目自身價(jià)值 三大核心價(jià)值決定了項(xiàng) 目的高端形象、中高端 市場(chǎng)的定位方向 第一部分 項(xiàng)目概況 第二部分 市場(chǎng)分析 第三部分 價(jià)值挖掘 第四部分 產(chǎn)品建議 第五部分 營銷定位 第六部分 營銷目標(biāo) 第七部分 營銷策略 第八部分 一期策略總綱 一、項(xiàng)目產(chǎn)品定位競(jìng)爭(zhēng)背景 湘潭 湘潭房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。 河?xùn)|新區(qū)是湘

19、潭房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)投資的重點(diǎn)區(qū)域。 湘潭住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格整體呈穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì)。 120-144120-144的戶型面積供銷兩旺， 144144的戶型面積供不應(yīng)求。 在售住宅物業(yè)主要分布在河?xùn)|新區(qū)，2006年之后開發(fā)的項(xiàng)目以小高 層/高層物業(yè)為主。 項(xiàng)目產(chǎn)品定位競(jìng)爭(zhēng)背景競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 規(guī)模規(guī)模 物業(yè)類型物業(yè)類型 建筑形式建筑形式 園林園林/ /景觀規(guī)劃景觀規(guī)劃 主力戶型面積主力戶型面積 銷售價(jià)格銷售價(jià)格 157-710157-710畝畝 小高層、高層、別墅為主小高層、高層、別墅為主 法式、歐式、北美建筑風(fēng)格法式、歐式、北美建筑風(fēng)格 湖、水體、水系湖、水體、水系 三居（三居（110-150110-150

20、）、四居（）、四居（160-180160-180）、）、 別墅（別墅（200-500200-500） 1800-55001800-5500元元/ / 二、項(xiàng)目產(chǎn)品定位的方向 方向一：低密度、高容積率的高層電梯房 建安成本高 1600元/ 市價(jià)偏低 2400元/ 地價(jià) 879.12元/ 關(guān)健詞：同質(zhì)化樓盤競(jìng)爭(zhēng)激烈、區(qū)域價(jià)值預(yù)期較 低、開發(fā)周期長、開發(fā)資金投入多。 地理位置不如競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 區(qū)域價(jià)值預(yù)期較低 同質(zhì)化樓盤競(jìng)爭(zhēng)壓力大 假如建高層（按24層計(jì)） 如建24層高層，按上圖規(guī)劃，其 投資回報(bào)收益預(yù)計(jì)為： 收益收益 類別面積()預(yù)計(jì)價(jià)格(元/)總價(jià)(萬元) 高層270000240064800.0 商

21、鋪174480001395.2 車位608個(gè)50000元/個(gè)3040.0 合計(jì)69235.269235.2 支出支出 建安成本303412160048545.9 地價(jià)8000.0 推廣營銷及其它費(fèi)用2000.0 合計(jì)58545.958545.9 預(yù)計(jì)利潤：預(yù)計(jì)利潤：69235.2-58545.9=10689.369235.2-58545.9=10689.3萬元萬元 方向二：多層花園美墅 建安成本相對(duì)較低 1000元/左右 價(jià)格可塑空間大 3600元/以上 地價(jià) 879.12元/ 關(guān)鍵詞：項(xiàng)目產(chǎn)品是市場(chǎng)空白、價(jià)格可塑空間大、建 設(shè)周期較短，開發(fā)資金投入小 項(xiàng)目產(chǎn)品是市場(chǎng)空白 價(jià)格可塑空間大 建筑

22、設(shè)計(jì)、園林規(guī)劃極具創(chuàng) 新價(jià)值 假如建花園美墅（5層 ） 如建如建5 5層花園美墅，按上圖規(guī)劃，其投資回報(bào)收益預(yù)計(jì)為：層花園美墅，按上圖規(guī)劃，其投資回報(bào)收益預(yù)計(jì)為： 收益收益 類別面積()預(yù)計(jì)售價(jià)(元/)總價(jià)(萬元) 花園美墅100700360036252.0 商鋪174480001395.2 車位608個(gè)50000元/個(gè)3040.0 合計(jì)40687.240687.2 支出支出 建安成本134112100013411.2 地價(jià)8000.0 推廣營銷及其它費(fèi)用2000.0 合計(jì)23411.223411.2 預(yù)計(jì)利潤：預(yù)計(jì)利潤：40687.2-23411.2=17276.040687.2-23411

23、.2=17276.0萬元萬元 三、產(chǎn)品定位建議 1、建筑風(fēng)格：簡(jiǎn)歐建筑風(fēng)格 簡(jiǎn)歐建筑風(fēng)格具有融合多種風(fēng)情 于一體的特點(diǎn)，講究簡(jiǎn)約、人性與親 水性，突出建筑的滲透與過渡，多采 用直線與曲線的完美結(jié)合以及簡(jiǎn)潔明 快的建筑格調(diào)，在色彩上以淡雅的色 調(diào)為主，達(dá)到清新自然的效果，使整 體建筑雅而不俗。 2 2、建筑形式：、建筑形式：簡(jiǎn)歐退臺(tái)式五層花園美墅簡(jiǎn)歐退臺(tái)式五層花園美墅 3、戶型面積配比建議、戶型面積配比建議 戶型面積占比 三房130-150130-15045%45% 四房140-160140-16025%25% 復(fù)式180-220180-22030%30% 1F：四房二廳戶型平面示意圖 2/3F

24、：三房二廳房型平面示意 圖 4-5F：復(fù)式平面示意圖 4、建筑規(guī)劃布局建議、建筑規(guī)劃布局建議 （1）項(xiàng)目西北側(cè)臨板塘大道建成一條約300米長的簡(jiǎn)歐風(fēng)情街，將項(xiàng) 目與板塘大道等車馬嘈雜有效隔離，在提升項(xiàng)目居住區(qū)的私密性、營 造項(xiàng)目形象面和小區(qū)品位的同時(shí)，可作為項(xiàng)目商業(yè)配套設(shè)施為小區(qū)居 民提供便利。 （2）根據(jù)項(xiàng)目地塊形狀，沿項(xiàng)目周邊設(shè)置車行道，完美做到人車分流 ，同時(shí)在道路兩旁栽種較為濃密的行道樹，與整個(gè)小區(qū)的綠化渾然一體 ，以營造社區(qū)園林景觀及居住氛圍。 （3）小區(qū)車位的規(guī)劃建議做到1:1，且利用地勢(shì)高差，設(shè)計(jì)陽光車庫 。 （4）靠板塘大道設(shè)置簡(jiǎn)歐風(fēng)格、蘊(yùn)含荷蘭風(fēng)情的小區(qū)步行入口廣 場(chǎng)，并延伸

25、至中央景觀軸，讓行走在板塘大道的人流能直觀地感受到 小區(qū)優(yōu)雅的環(huán)境，提升項(xiàng)目形象，同時(shí)能給購房者以優(yōu)越感。 戶戶觀景、窗窗觀景 5、建筑設(shè)計(jì)亮點(diǎn)建議 挑空大露臺(tái)、私家庭院 在小區(qū)內(nèi)部營造以 水景為主題的荷蘭風(fēng)情 園林，并令水景延展到 小區(qū)的各個(gè)角落，形成 一個(gè)至少8000平米的親 水主題公園，被水系分 隔的地方可搭配拱橋， 營造小橋流水的景致。 6、園林規(guī)劃布局建議 同時(shí)，沿水系的動(dòng)向，可設(shè)置環(huán)形步道與小品景觀可以是代 表荷蘭的風(fēng)車、郁金香或者是著名畫家凡高的雕像等等。 建議小區(qū)做綠化圍墻 將小區(qū)主行車道外圍的圍墻綠化，令小區(qū)從雜亂的周圍環(huán)境中跳出來。 綠化圍 墻有降低噪音的作用，也使區(qū)內(nèi)、區(qū)

26、外行人享受綠化生態(tài)小區(qū)的景觀。 游泳池在小區(qū)內(nèi)部，與親水主題公園相呼映，設(shè)置一個(gè) 露天景觀游池，提升項(xiàng)目配套價(jià)值。 7、配套建議 皇家物業(yè)管理 智能化設(shè)置智能化設(shè)置 出入口控制系統(tǒng) 家庭防盜和事故處理報(bào)警系統(tǒng) 保安巡邏簽到系統(tǒng) 閉路電視監(jiān)視系統(tǒng) 樓宇可視對(duì)講系統(tǒng) 水電煤氣自動(dòng)抄表計(jì)費(fèi)系統(tǒng) 停車場(chǎng)管理系統(tǒng) 網(wǎng)絡(luò)快速干道接口 第一部分 項(xiàng)目概況 第二部分 市場(chǎng)分析 第三部分 價(jià)值挖掘 第四部分 產(chǎn)品建議 第五部分 營銷定位 第六部分 營銷目標(biāo) 第七部分 營銷策略 第八部分 一期策略總綱 一、發(fā)展戰(zhàn)略定位 區(qū)府中央、融城方向的區(qū)位，湘潭住宅和經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心 區(qū)域以及項(xiàng)目自身擁有80008000平

27、米親水主題公園平米親水主題公園的價(jià)值決定了項(xiàng)目的 高端形象和項(xiàng)目中高端市場(chǎng)的定位方向，因此，項(xiàng)目的整體發(fā)展戰(zhàn) 略定位為： 高端形象 中高端市場(chǎng) 二、目標(biāo)市場(chǎng)定位 湘潭 目標(biāo)客戶群目標(biāo)客戶群 岳塘區(qū) 目前湘潭中高檔商品房主力消費(fèi)群特征：各階層人流大匯集目前湘潭中高檔商品房主力消費(fèi)群特征：各階層人流大匯集 白領(lǐng) 階層 管理人員 積蓄較多，月供能力較強(qiáng)，家中多有小孩，年齡較大，對(duì) 價(jià)格不太敏感 3房、4房 普通白領(lǐng) 年輕，追求生活品質(zhì)，積蓄不多，月供能力一般，對(duì)價(jià)格 較為敏感， 2房、3房 私營 業(yè)主 自用 經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，對(duì)價(jià)格不太敏感，多為3-4口之家，需求戶 型較大 4房、5房、別墅 投資 在本區(qū)

28、域及周邊片區(qū)經(jīng)商、對(duì)片區(qū)十分熟悉，認(rèn)同區(qū)域投 資價(jià)值 2房、3房 4房、5房 企業(yè) 高層 酒店型不常住，臨時(shí)休憩，面積要求不高3房、4房、5房 舒居型講求品質(zhì)、戶型、景觀，需要安靜3房、4房、5房 返鄉(xiāng) 人士 自住事業(yè)有成，積蓄較多， 見多識(shí)廣，對(duì)生活質(zhì)量要求很高4房、5房、別墅 自由職業(yè)者 年輕、能力較強(qiáng)、收入較高，主要為家庭辦公，對(duì)戶型面 積需求一般，要求能滿足居住與辦公需要 1房、2房、3房、4房 房地產(chǎn)行業(yè)人士舒居型，對(duì)樓體素質(zhì)要求較高2房、3房、4房 商務(wù)商貿(mào)人士 本片區(qū)較為集中的一類人群，年輕、收入較高，對(duì)生活品 質(zhì)要求高，同時(shí)長期工作在本區(qū)域，認(rèn)同片區(qū)環(huán)境 3房、4房、別墅 岳塘

29、區(qū)新區(qū)政府板塊消費(fèi)群體挖掘：各階層人流大匯集岳塘區(qū)新區(qū)政府板塊消費(fèi)群體挖掘：各階層人流大匯集 私營業(yè)主 自用 經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，對(duì)價(jià)格不太敏感，多為3-4口之家， 需求戶型較大 4房、5房、別墅 投資 在本區(qū)域及周邊片區(qū)經(jīng)商、對(duì)片區(qū)十分熟悉，認(rèn)同 區(qū)域投資價(jià)值 2房、3房、4房 政府公務(wù)員 /周邊工業(yè) 園區(qū)職員 自用型臨近上班位置，講求品質(zhì)、戶型、景觀，需要安靜3房、4房、5房 投資型 在本區(qū)域及周邊片區(qū)生活、工作，對(duì)片區(qū)十分熟悉， 認(rèn)同區(qū)域投資價(jià)值 2房、3房、4房 板塘鋪“原 住民” 自住 已經(jīng)熟悉本區(qū)域生活，對(duì)現(xiàn)有住房要求增高，急需 改善居住環(huán)境，認(rèn)同區(qū)域價(jià)值 3房、4房、別墅 潛在客戶挖掘潛

30、在客戶挖掘我們的客戶群在哪里？我們的客戶群在哪里？ 政府及行政事業(yè)單位公務(wù)員 私營業(yè)主、周邊企業(yè)單位管理層 房地產(chǎn)同業(yè)人士、設(shè)計(jì)師、自由職業(yè)者等； 板塘鋪現(xiàn)有需要改善居住環(huán)境的居民 長沙、株洲地區(qū)的各類高端客戶 他們的共同特點(diǎn)是：他們的共同特點(diǎn)是： 品位、優(yōu)雅、知性、時(shí)尚品位、優(yōu)雅、知性、時(shí)尚 荷蘭風(fēng)情優(yōu)雅小鎮(zhèn)生活 1. 為什么是荷蘭？ 2. 為什么是小鎮(zhèn)風(fēng)情？ 三、市場(chǎng)形象定位 郁金香與風(fēng)車的國度 優(yōu)雅生活的代名詞 荷 蘭 歐洲的富翁之國 潮流與時(shí)尚的締造者 荷蘭人均GDP排行歐洲第二。 荷蘭擁有全世界規(guī)模最大的 鉆石加工業(yè)。 荷蘭擁有享譽(yù)世界的著名畫 家：倫勃朗、凡高 凡高作品 向日葵 倫

31、勃朗作品 憑窗的亨 德利治 艾河艾河 位于荷蘭西北部，流經(jīng)荷 蘭首都阿姆斯特丹，東接北海運(yùn) 河，西連費(fèi)呂沃湖，是荷蘭最美 麗、最清澈、最著名的河流。 艾河艾河 艾河艾河沿岸小鎮(zhèn)風(fēng)情 優(yōu) 雅 高 尚 生 活 社 區(qū) 典 范 優(yōu)雅高尚生活社區(qū)典范 艾河艾河沿岸小鎮(zhèn)風(fēng)情 艾河小鎮(zhèn)代表的就是這樣一種溫馨、浪漫、恬靜、優(yōu)雅、 更尊貴、更時(shí)尚的生活方式。 四、項(xiàng)目案名建議 最美的艾河邊，最具荷蘭風(fēng)情的生活社區(qū) 案名其實(shí)已呼之欲出 艾 河 小 鎮(zhèn)艾 河 小 鎮(zhèn) 視覺表現(xiàn)一 視覺表現(xiàn)二 視覺表現(xiàn)三 第一部分 項(xiàng)目概況 第二部分 市場(chǎng)分析 第三部分 價(jià)值挖掘 第四部分 產(chǎn)品建議 第五部分 營銷定位 第六部分 營

32、銷目標(biāo) 第七部分 營銷策略 第八部分 一期策略總綱 形象打造湘潭優(yōu)雅生活第一標(biāo)桿項(xiàng)目 價(jià)格項(xiàng)目整體均價(jià)突破3600元/ 銷售實(shí)現(xiàn)100%銷售率（分2期銷售，每期分三次推盤） 第一部分 項(xiàng)目概況 第二部分 市場(chǎng)分析 第三部分 價(jià)值挖掘 第四部分 產(chǎn)品建議 第五部分 營銷定位 第六部分 營銷目標(biāo) 第七部分 營銷策略 第八部分 一期策略總綱 一、親水高品質(zhì)樓盤和豪 宅的代名詞 有很多的高品質(zhì)及豪宅樓盤如長沙的藏瓏 湖上國際、碧桂園威尼斯城等。這些項(xiàng)目均以 水景的營造搶占市場(chǎng)，并在短時(shí)間內(nèi)贏得消費(fèi)者 的好感，藏瓏湖上國際更是以其月湖公園為喙 頭，在一期開盤時(shí)即以高出周邊樓盤近2000元的 價(jià)格啟動(dòng)，并

33、且銷售情況理想。 親水，在越來越多的消費(fèi)者心目中已經(jīng)成為 了高品質(zhì)、優(yōu)雅樓盤和豪宅的代名詞。從長沙藏 瓏湖上國際的銷售情況和銷售價(jià)格上就可見一 斑。 二、打造8000平米親水主題公園 生活第一標(biāo)桿項(xiàng)目 8000平米親水主題公園的定位，確立市場(chǎng)制高點(diǎn)。 打造頂級(jí)目標(biāo)客戶群體的生活模式。 湘潭親水主題公園豪宅第一價(jià)格。 提煉區(qū)域概念，提升價(jià)值提煉區(qū)域概念，提升價(jià)值 （價(jià)值提升）（價(jià)值提升） 創(chuàng)造形象領(lǐng)先的生活意識(shí)形態(tài)創(chuàng)造形象領(lǐng)先的生活意識(shí)形態(tài) （形象）（形象） 營造優(yōu)越的生活空間營造優(yōu)越的生活空間 （建筑）（建筑） 依托于形象的附加值體系依托于形象的附加值體系 （附加價(jià)值）（附加價(jià)值） 主題概念統(tǒng)

34、攝下的營銷模式主題概念統(tǒng)攝下的營銷模式 荷蘭風(fēng)情優(yōu)雅小鎮(zhèn)生活 簡(jiǎn)歐親水主題公園美墅 私家8000親水主題花園；贈(zèng)送入戶花園、 凸窗、露臺(tái)。私家泳池、會(huì)所、風(fēng)情商業(yè)街。 會(huì)所式情景營銷；荷蘭風(fēng)情體驗(yàn)之旅、親水 主題公園地產(chǎn)峰會(huì)；荷蘭風(fēng)情藝術(shù)展。 區(qū)府中央 融城方向 服務(wù)服務(wù) 聘請(qǐng)品牌物業(yè)公司，提供“艾河會(huì)”尊貴服 務(wù) 三、建立項(xiàng)目成功的營銷模型 四、七大營銷策略 1、品牌策略 充分宣傳項(xiàng)目“80008000平米親水主題公園平米親水主題公園”的唯一性，充分挖掘 開發(fā)商的開發(fā)理念價(jià)值，全面提升項(xiàng)目品牌和開發(fā)商品牌，營造項(xiàng) 目的高市場(chǎng)知名度與美譽(yù)度。 2、文化策略 通過打造項(xiàng)目“荷蘭風(fēng)情優(yōu)雅生活區(qū)”的

35、項(xiàng)目概念，充分挖掘 小區(qū)內(nèi)部“80008000平米親水主題公園平米親水主題公園”的自然資源價(jià)值，全方位營造項(xiàng) 目的“優(yōu)雅生活”文化，塑造項(xiàng)目的豪宅靈魂，全面提升項(xiàng)目的魅力 值。 3、客戶策略 以項(xiàng)目的核心價(jià)值和核心概念打造市場(chǎng)的自覺傳播度， 從而提升項(xiàng)目的美譽(yù)度和市場(chǎng)追捧度； 以項(xiàng)目產(chǎn)品的唯一性、權(quán)威性和排他性的打造，樹立 項(xiàng)目在湘潭的旗幟和標(biāo)桿地位； 以體驗(yàn)式的情景營銷，打造項(xiàng)目的高端形象，塑造市 場(chǎng)的價(jià)值預(yù)期和客戶的到達(dá)率； 以項(xiàng)目的附加值的設(shè)計(jì)，以及有針對(duì)性地營銷政策， 制造市場(chǎng)緊俏度，打造客戶快速成交的營銷體系。 4、競(jìng)爭(zhēng)策略 打造項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值的唯一性：區(qū)府中央融城方向 打造項(xiàng)目產(chǎn)品的

36、唯一性：8000平米親水主題公園 打造項(xiàng)目附加值和魅力值得唯一性：高端形象高附加值 打造項(xiàng)目售后服務(wù)和物管品質(zhì)的唯一性：湘潭第一物管品牌 5、價(jià)格策略 打造項(xiàng)目的高端形象，提高市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值預(yù)期。 小批量、多批次推盤，制造緊俏，提升市場(chǎng)的期望值。 通過荷蘭風(fēng)情優(yōu)雅小鎮(zhèn)生活和“8000平米親水主題公園”的整 體定位，全面提升項(xiàng)目的品質(zhì)、品位和檔次，提升項(xiàng)目花園美 墅的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和市場(chǎng)的價(jià)格標(biāo)桿。 制定中開高走的價(jià)格策略體系。 6、營造項(xiàng)目的附加值 贈(zèng)送凸窗贈(zèng)送錯(cuò)層陽臺(tái) 一樓贈(zèng)送入戶花園二/三/四樓贈(zèng)送露臺(tái) 7、營銷模式會(huì)所式情景營銷 第一部分 項(xiàng)目概況 第二部分 市場(chǎng)分析 第三部分 價(jià)值挖掘

37、第四部分 產(chǎn)品建議 第五部分 營銷定位 第六部分 營銷目標(biāo) 第七部分 營銷策略 第八部分 一期策略總綱 q片區(qū)策略：片區(qū)策略： 巧打政府板塊，借勢(shì)融城概念巧打政府板塊，借勢(shì)融城概念 q競(jìng)爭(zhēng)策略：競(jìng)爭(zhēng)策略： 以建立充滿號(hào)召力和影響力的獨(dú)特形象，從市場(chǎng)突圍以建立充滿號(hào)召力和影響力的獨(dú)特形象，從市場(chǎng)突圍 q品牌策略：品牌策略： 建立板塊精英化、生活化、優(yōu)雅高尚的第一標(biāo)桿樓盤建立板塊精英化、生活化、優(yōu)雅高尚的第一標(biāo)桿樓盤 q客戶策略：客戶策略： 確保拿下五大類客戶確保拿下五大類客戶 一、片區(qū)行動(dòng)一、片區(qū)行動(dòng) 二、競(jìng)爭(zhēng)行動(dòng)二、競(jìng)爭(zhēng)行動(dòng) 三、品牌行動(dòng)三、品牌行動(dòng) 四、客戶行動(dòng)四、客戶行動(dòng) 片區(qū)行動(dòng)：片區(qū)行

38、動(dòng)： 主打政府板塊，借勢(shì)融城概念主打政府板塊，借勢(shì)融城概念 岳塘區(qū)新區(qū)政府已經(jīng)落成，目前政府部門正在遷入之中。岳塘區(qū)新區(qū)政府已經(jīng)落成，目前政府部門正在遷入之中。 板塘大道工程也接近完工。板塘大道工程也接近完工。 這些都是可以直觀到的賣點(diǎn)。政府板塊的優(yōu)勢(shì)不言自明，這些都是可以直觀到的賣點(diǎn)。政府板塊的優(yōu)勢(shì)不言自明， 最能夠吸引消費(fèi)者的注意，因此首先必須全力主打政府板塊。最能夠吸引消費(fèi)者的注意，因此首先必須全力主打政府板塊。 1.1.主打政府板塊主打政府板塊 邀請(qǐng)湘潭市政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，各大高校相關(guān)專業(yè)的學(xué)者，邀請(qǐng)湘潭市政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，各大高校相關(guān)專業(yè)的學(xué)者， 通過舉辦湘潭市融城經(jīng)濟(jì)論壇等多樣的方式，對(duì)長

39、株潭三市通過舉辦湘潭市融城經(jīng)濟(jì)論壇等多樣的方式，對(duì)長株潭三市 融城的未來進(jìn)行全方位解讀，通過媒體的相關(guān)報(bào)道提升消費(fèi)融城的未來進(jìn)行全方位解讀，通過媒體的相關(guān)報(bào)道提升消費(fèi) 者對(duì)片區(qū)的認(rèn)同感。者對(duì)片區(qū)的認(rèn)同感。 2.2.借勢(shì)融城概念借勢(shì)融城概念 3、引入昭山風(fēng)景區(qū)的閑適假日、引入昭山風(fēng)景區(qū)的閑適假日 生活生活 競(jìng)爭(zhēng)行動(dòng)：競(jìng)爭(zhēng)行動(dòng)： 集集 中中 殲殲 滅滅 戰(zhàn)戰(zhàn) 1 1、形象上的領(lǐng)導(dǎo)者、形象上的領(lǐng)導(dǎo)者優(yōu)雅生優(yōu)雅生 活第一標(biāo)桿樓盤活第一標(biāo)桿樓盤 艾河小鎮(zhèn)是：艾河小鎮(zhèn)是： 另一種類型另一種類型荷蘭小鎮(zhèn)風(fēng)情荷蘭小鎮(zhèn)風(fēng)情退臺(tái)式花園洋房退臺(tái)式花園洋房 另一種組合另一種組合融城板塊融城板塊政府周邊政府周邊全方面服

40、務(wù)全方面服務(wù)精英社區(qū)精英社區(qū) 另一種空間另一種空間優(yōu)雅高尚生活多樣化空間優(yōu)雅高尚生活多樣化空間80008000平米親水主題公園平米親水主題公園 2 2、定義優(yōu)雅生活，建立優(yōu)雅高尚生活的標(biāo)準(zhǔn)、定義優(yōu)雅生活，建立優(yōu)雅高尚生活的標(biāo)準(zhǔn) 使產(chǎn)品與目標(biāo)消費(fèi)群產(chǎn)生強(qiáng)烈共鳴。使產(chǎn)品與目標(biāo)消費(fèi)群產(chǎn)生強(qiáng)烈共鳴。 A A、重新定義優(yōu)雅生活、重新定義優(yōu)雅生活 艾河小鎮(zhèn)的生活理念是：優(yōu)雅的、高尚的、閑適的、文化的、 富有生活氣息的，快慢相宜的生活方式。 住在這里，不僅僅是因?yàn)榉孔?，而是因?yàn)檫@里讓人心動(dòng)的生活。 B B、詮釋艾河小鎮(zhèn)的生活形態(tài)、詮釋艾河小鎮(zhèn)的生活形態(tài) 面積不是問題，舒適才是硬道理 優(yōu)雅的環(huán)境、純粹的人群

41、有生活壓力，更需要生活樂趣 代表城市，引領(lǐng)生活潮流 3、從所針對(duì)客戶的心理與需求出發(fā) 設(shè)計(jì)獨(dú)特的營銷手法與通路組合。 荷蘭優(yōu)雅生活體驗(yàn)之旅荷蘭優(yōu)雅生活體驗(yàn)之旅 荷蘭藝術(shù)品展荷蘭藝術(shù)品展/ /花藝展花藝展/ /風(fēng)車展風(fēng)車展 網(wǎng)絡(luò)營銷網(wǎng)絡(luò)營銷 自駕游自駕游 精英高爾夫球賽精英高爾夫球賽 迎奧運(yùn)長跑（自行車賽）迎奧運(yùn)長跑（自行車賽） 品牌行動(dòng)：品牌行動(dòng)： 高高 形形 象象 突突 圍圍 1 1、戶外：、戶外： 建設(shè)路 韶山東路 芙蓉路 湘潭四橋 湘潭一橋 板塘大道 富州路 河西河西 九華經(jīng)濟(jì)區(qū)九華經(jīng)濟(jì)區(qū) 河?xùn)|新區(qū)河?xùn)|新區(qū) 本案本案 河?xùn)|河?xùn)| 吉安路 占領(lǐng)湘潭干道占領(lǐng)湘潭干道 搶占主節(jié)點(diǎn)搶占主節(jié)點(diǎn) 霸占

42、主區(qū)域霸占主區(qū)域 周邊交通環(huán)線周邊交通環(huán)線 河?xùn)|大道 2 2、展示中心：、展示中心： 室內(nèi)設(shè)計(jì)引入樓盤設(shè)計(jì)理念，將單純的賣場(chǎng)延展成為樓盤的縮影。室內(nèi)設(shè)計(jì)引入樓盤設(shè)計(jì)理念，將單純的賣場(chǎng)延展成為樓盤的縮影。 客戶行動(dòng)：客戶行動(dòng)： 必須拿下五大客戶必須拿下五大客戶 作為時(shí)代精英的主要群體，公務(wù)員具備某種共同的品位特作為時(shí)代精英的主要群體，公務(wù)員具備某種共同的品位特 征，本項(xiàng)目只需建立豐滿的概念形象，營造良好的社區(qū)文化氛征，本項(xiàng)目只需建立豐滿的概念形象，營造良好的社區(qū)文化氛 圍，將很容易吸引到這一目標(biāo)群體的關(guān)注及入住。圍，將很容易吸引到這一目標(biāo)群體的關(guān)注及入住。 同時(shí)，通過與各單位的工會(huì)或辦公室溝通，

43、了解到相關(guān)人同時(shí)，通過與各單位的工會(huì)或辦公室溝通，了解到相關(guān)人 員的聯(lián)系方式，逐個(gè)攻擊，確保必殺。員的聯(lián)系方式，逐個(gè)攻擊，確保必殺。 政府及行政事業(yè)單位公務(wù)員政府及行政事業(yè)單位公務(wù)員 深入周邊各經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，搶占區(qū)內(nèi)、園內(nèi)的主廣告位，采取 上門推廣的方式集中介紹項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及優(yōu)雅的生活氛圍，同時(shí)，通 過與各單位的工會(huì)或辦公室溝通，了解到相關(guān)人員的聯(lián)系方式， 逐個(gè)攻擊，將周邊企業(yè)內(nèi)的管理階層在他們自己的領(lǐng)地內(nèi)制服！ 私營企業(yè)主、周邊企業(yè)管理階層私營企業(yè)主、周邊企業(yè)管理階層 房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士、設(shè)計(jì)師，是一個(gè)龐大的目標(biāo)群體，我們可以對(duì)該群體 宣揚(yáng)：我們的產(chǎn)品是做給業(yè)內(nèi)人士住的，不怕他們挑剔的眼光和深厚的專業(yè)

44、 知識(shí)，從而讓消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目樹立堅(jiān)不可摧的信任感。 自由職業(yè)者表面上無職業(yè)，其實(shí)收入及工作時(shí)間的自由度均自行掌握， 這類人士多在湘潭的各商業(yè)中心或休閑場(chǎng)所出沒，所以，在營銷過程中，可 以采取在各商業(yè)中心或休閑場(chǎng)所加大曝光率的形式，將這一群體一網(wǎng)打盡。 房地產(chǎn)同業(yè)人士、設(shè)計(jì)師、自由職業(yè)者房地產(chǎn)同業(yè)人士、設(shè)計(jì)師、自由職業(yè)者 項(xiàng)目地周邊聚集了十多萬人口，其中有改善居住環(huán)境需要 的消費(fèi)者的的購買力不可小視?，F(xiàn)階段本區(qū)域內(nèi)的樓盤項(xiàng)目寥 寥無幾，我們應(yīng)該一個(gè)不漏地拿下這部分客戶。 板塘鋪現(xiàn)有需要改善居住環(huán)境的居民板塘鋪現(xiàn)有需要改善居住環(huán)境的居民 有這樣一類群體，他們往返于城市與城市之間，或做生 意或因公出

45、行，無論是株洲、湘潭還是長沙，他們永遠(yuǎn)行 在路上，但是，對(duì)于居家的要求他們比誰都高，便捷的交 通和優(yōu)雅、閑適的居住環(huán)境將最能打動(dòng)他們的心扉。 同時(shí)，在可能途經(jīng)的各主要交通要道上進(jìn)行路牌廣告的 強(qiáng)勢(shì)推廣，以吸引其注意力，達(dá)到必殺的目的。 長沙、株洲等地的各類高端客戶長沙、株洲等地的各類高端客戶 艾河小鎮(zhèn)的愿景 長沙卓越蔚藍(lán)海岸 卓越蔚藍(lán)海岸擁有一流的城市基礎(chǔ)配套和 原生自然景觀。項(xiàng)目充分挖掘坡谷地題材及沿 線綠林的白然資源，通過設(shè)計(jì)的整合，創(chuàng)造獨(dú) 特的具有“生態(tài)溪谷生活”特色的優(yōu)雅居住環(huán) 境。 項(xiàng)目產(chǎn)品主要以退臺(tái)式疊景洋房為主，點(diǎn) 綴部分獨(dú)具風(fēng)格的坡谷TOWNHOUSE和半山 TOWNHOUSE

46、, 以及部分小高層，整個(gè)小區(qū)依地形 脈絡(luò)而建，營造親地、保持山勢(shì)地貌的溪谷花 園山城的特點(diǎn)，是集優(yōu)越人文、優(yōu)美環(huán)境、優(yōu) 秀規(guī)劃、優(yōu)勢(shì)配套于一體的國際風(fēng)尚居住領(lǐng)地。 藏瓏湖上國際社區(qū)定位為高檔生態(tài)住宅， 建設(shè)內(nèi)容主要包括花園洋房、雙拼別墅、獨(dú) 棟別墅、高層住宅、商務(wù)樓，會(huì)所、星級(jí)酒 店以及與之配套的綜合性服務(wù)設(shè)施。 藏瓏湖上國際社區(qū)在規(guī)劃上堅(jiān)持以現(xiàn)代、 簡(jiǎn)約、自然、人性化為設(shè)計(jì)理念，采用現(xiàn)代 簡(jiǎn)約主義與北美風(fēng)情相結(jié)合，項(xiàng)目規(guī)劃最大 的亮點(diǎn)在于其親水性，從月湖引一條形態(tài)宜 人的水脈貫穿整個(gè)小區(qū)，形成沿水而居的特 色生活形態(tài) 。 藏瓏湖上國際社區(qū) 金鷹城圣爵菲斯由18幢獨(dú) 立別墅金棕櫚灘；43幢 聯(lián)排別墅音樂之聲；51 幢公寓羅馬假日、花樣 年華、飛躍彩虹；等六大獨(dú) 立組團(tuán)組成，建于6000000平 方米的原生山林中，45000平 方米月亮灣碧水環(huán)抱，大山 大水大綠化涵人生大氣勢(shì)， 深得大智大勇者的心。 金鷹城圣爵菲斯，匯集長 沙現(xiàn)代都市的八大精華配。 這里有長沙信息、文化、娛 樂中心廣