土地增值稅預(yù)征和清算工作總結(jié)

1、土地增值稅預(yù)征和清算工作總結(jié)根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題（國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)）和xxx地方稅務(wù)局印發(fā)和的通知(xx稅函發(fā)2006206號(hào))的精神, 為了充分發(fā)揮土地增值稅規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展的積極作用，我局按照酒泉市局關(guān)于開(kāi)展土地增值稅預(yù)征和清算檢查工作的安排部署，采取有效措施做深做細(xì)土地增值稅征管工作，取得了顯著效果。一、轄區(qū)納稅人的基本情況我局管理轄區(qū)已登記注冊(cè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)9戶，其中正常運(yùn)營(yíng)的有5戶，其他4戶企業(yè)中1戶企業(yè)因資金困難現(xiàn)處于停業(yè)狀態(tài)，3戶企業(yè)雖已取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資格，但尚未實(shí)施項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，按照（國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)）文件精神，我

2、局將正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的5戶企業(yè)（其中達(dá)到清算條件的3戶）實(shí)施符合清算條件的27個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行了土地增值稅清算。二、統(tǒng)籌安排，合理分工，為土地增值稅清算工作提供有力的組織保證。土地增值稅清算工作程序復(fù)雜，扣除項(xiàng)目涉及面廣，納稅人不僅有專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，還涉及其他有涉稅行為的企業(yè)、事業(yè)單位或個(gè)人，根據(jù)上述情況，我局專(zhuān)門(mén)成立了清算工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由局領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，各相關(guān)科室、分局負(fù)責(zé)人為成員，抽調(diào)業(yè)務(wù)精通，工作負(fù)責(zé)的同志，集中力量進(jìn)行土地增值稅清算工作。同時(shí)，我們因地制宜，制定了切實(shí)可行的清算工作方案，由稽查局負(fù)責(zé)對(duì)各建筑、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程竣工項(xiàng)目逐項(xiàng)進(jìn)行清理清算；各管理分局做好對(duì)轄區(qū)內(nèi)辦公

3、樓轉(zhuǎn)讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、銀行抵貸房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況的土地增值稅清理檢查。并定期反饋清算信息，及時(shí)溝通清算工作中的遇到問(wèn)題，保證了清算工作的順利開(kāi)展。三、加強(qiáng)培訓(xùn)、嚴(yán)格審核，全面開(kāi)展土地增值稅清算工作。（一）土地增值稅雖然是一個(gè)開(kāi)征近13年的老稅種，但是由于長(zhǎng)期以來(lái)稅務(wù)機(jī)關(guān)疏于管理，加之納稅人對(duì)該稅種的政策不清、認(rèn)識(shí)不明、理解不深，對(duì)此次土地增值稅清算更是誤解有加。自去年以來(lái)，總局、省局陸續(xù)下發(fā)了一系列規(guī)范性文件，對(duì)土地增值稅的征管提出了新的要求。為此，我局選派兩名稽查人員參加了市局舉辦的土地增值稅清算工作培訓(xùn)班，并將學(xué)習(xí)內(nèi)容對(duì)我局參與土地增值稅清算工作的稽查人員進(jìn)行了講解、培訓(xùn)，并就有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題進(jìn)行

4、了明確，統(tǒng)一了執(zhí)法程序，為清算工作打好了業(yè)務(wù)基礎(chǔ)。（二）全面進(jìn)行摸底調(diào)查。一是對(duì)3戶達(dá)到清算條件的房地產(chǎn)企業(yè)近年來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的進(jìn)行清理；二是對(duì)已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的進(jìn)行調(diào)查；三是對(duì)取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷(xiāo)售完畢的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目列入清算范圍。經(jīng)過(guò)調(diào)查符合清算條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有27個(gè)。并對(duì)3戶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)下發(fā)土地增值稅清算通知書(shū)，采取調(diào)賬檢查的方式進(jìn)行土地增值稅清算檢查。（三）嚴(yán)把資料審核關(guān)。這次土地增值稅清算我們重點(diǎn)核實(shí)了帳務(wù)核算的準(zhǔn)確性、銷(xiāo)售價(jià)格的真實(shí)性、成本

5、費(fèi)用的合理性。1、在對(duì)收入的核實(shí)上，我們按照開(kāi)發(fā)時(shí)間、銷(xiāo)售時(shí)間對(duì)每個(gè)樓盤(pán)、每幢樓房逐戶進(jìn)行登記造冊(cè)，并根據(jù)物價(jià)局的房屋銷(xiāo)售價(jià)格批復(fù)文件確定的銷(xiāo)售價(jià)與企業(yè)提供的房屋銷(xiāo)售價(jià)進(jìn)行比對(duì)分析，并按照各樓層的浮動(dòng)比例重新計(jì)算收入。2、在建筑成本合理性的檢查中，我們主要根據(jù)各個(gè)階段建筑材料、人工費(fèi)用的列支情況對(duì)建筑成本進(jìn)行審核，以實(shí)際結(jié)算開(kāi)具的建筑安裝專(zhuān)用發(fā)票為依據(jù)，進(jìn)行建筑成本項(xiàng)目的扣除，對(duì)未按施工合同或決算書(shū)金額足額開(kāi)具建筑安裝發(fā)票的不與扣除成本費(fèi)用。3、在開(kāi)發(fā)費(fèi)用的清理中，我們按照銷(xiāo)售面積占總建筑面積的比例進(jìn)行合理分配，對(duì)開(kāi)發(fā)費(fèi)用偏大又無(wú)合理理由的，我們按政策規(guī)定進(jìn)行了核定。4、在稅收政策的落實(shí)上我們

6、嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，保證做到應(yīng)收盡收、應(yīng)免盡免。如對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)我們嚴(yán)格執(zhí)行加計(jì)扣除20%開(kāi)發(fā)費(fèi)用的政策，對(duì)普通住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不進(jìn)行單獨(dú)核算的不予享受增值率未達(dá)20%免征土地增值稅的優(yōu)惠政策。（四）土地增值稅清算工作與日常檢查相結(jié)合。在日常檢查的同時(shí)做好土地增值稅預(yù)征和清查工作的宣傳和對(duì)納稅人的重點(diǎn)輔導(dǎo)工作，取得了良好效果。在日常檢查中發(fā)現(xiàn)有1戶企業(yè)發(fā)生了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為未申報(bào)繳納土地增值稅，檢查組通過(guò)對(duì)相關(guān)資料的審核、檢查并進(jìn)行了清算，通過(guò)清算補(bǔ)繳稅款55842.25元，其中土地增值稅48367.96元。（五）管理分局協(xié)調(diào)配合，采取“分局長(zhǎng)主抓，管理組細(xì)抓”的辦法，劃片分區(qū)，責(zé)任到人

7、，逐戶進(jìn)行排查摸底，加強(qiáng)宣傳，深入輔導(dǎo)，查深查細(xì)對(duì)轄區(qū)內(nèi)辦公樓轉(zhuǎn)讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、銀行抵貸房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況進(jìn)行清理檢查。經(jīng)清理對(duì)5戶企業(yè)和2戶行政事業(yè)單位涉及辦公樓轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的行為進(jìn)行了清算，通過(guò)清算補(bǔ)繳稅款9192.50元，其中土地增值稅2775.00元。（六）加強(qiáng)土地增值稅預(yù)征管理。對(duì)納稅人尚未竣工項(xiàng)目，進(jìn)行預(yù)售收取預(yù)收款的，一律按“預(yù)收賬款”金額實(shí)行土地增值稅預(yù)征。以“房地產(chǎn)一體化”管理為載體，強(qiáng)化“二手房交易”的土地增值稅的征收管理，促進(jìn)土地增值稅稅源管理。四、土地增值稅清算的成果。經(jīng)過(guò)為期三個(gè)月的清算工作，我局共清算檢查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)3戶，其他企業(yè)單位5戶，行政事業(yè)單位2戶，

8、查補(bǔ)稅款1518928.72元，其中土地增值稅816181.21元，入庫(kù)稅款896364.51元，其中土地增值稅460122.10元。財(cái)政局代扣“二手房”交易稅款60522.75元，其中土地增值稅5604.00元。對(duì)納稅人尚未竣工項(xiàng)目，進(jìn)行預(yù)售收取預(yù)收款的，按“預(yù)收賬款”金額預(yù)征土地增值稅180215.10元。清算過(guò)程中責(zé)令房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代扣繳納建筑企業(yè)稅款169647.82元。五、土地增值稅清算工作中存在的問(wèn)題（一）房地產(chǎn)企業(yè)的房屋銷(xiāo)售收入確認(rèn)難，一些企業(yè)將收取的房款在“預(yù)收賬款”和“其他應(yīng)付款”科目中長(zhǎng)期掛賬不作銷(xiāo)售處理，推遲“預(yù)收賬款”結(jié)轉(zhuǎn)“銷(xiāo)售收入”的時(shí)間，有意識(shí)延緩銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)，造

9、成營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅申報(bào)納稅長(zhǎng)期滯后。一些企業(yè)所提供的房屋銷(xiāo)售合同標(biāo)明的售價(jià)明顯偏低，而且與住戶相互串通簽訂兩種合同應(yīng)付稅務(wù)機(jī)關(guān)的檢查，使房屋銷(xiāo)售收入難以核實(shí)。（二）各工程長(zhǎng)期不進(jìn)行工程決算，阻礙清算工作的順利進(jìn)行。由于建筑和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，建設(shè)單位由于資金問(wèn)題工程款拖欠比較嚴(yán)重，工程遲遲不能決算，施工單位也只能按付款金額開(kāi)具發(fā)票，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本資料不全，造成土地增值稅的清算工作不能正常進(jìn)行，只能按預(yù)征辦法的規(guī)定進(jìn)行預(yù)征。針對(duì)土地增值稅清算工作中存在的困難和問(wèn)題，提出以下建議和對(duì)策：一、建立商品房的稅收預(yù)約定價(jià)機(jī)制。為防范開(kāi)發(fā)商任意調(diào)控房?jī)r(jià)，逃避納稅義務(wù)，建議稅務(wù)機(jī)關(guān)在物價(jià)部門(mén)配合下實(shí)行商品房的稅收預(yù)約定價(jià)