取得拆遷補償款是否要繳營業(yè)稅問題的討論

1、取得拆遷補償款是否要繳營業(yè) 稅問題的討論取得拆遷補償款是否要繳營業(yè)稅問題的討論(2009-03-06 13:09:24)轉載標簽： 分類：開發(fā)業(yè)務雜談取得拆遷補償款是否要繳營業(yè)稅問題的討論目前，拆遷問題越來越多的發(fā)生在現(xiàn)實生活中， 這對于取得拆遷款的企業(yè)和支付拆遷款的一方 都是一個問題，因為拆遷款不僅是對建筑物的補 償，有時還對建筑物所占用的土地也有補償，或是僅對土地所進行的補償，那么對于土地部分的 拆遷款是否應該繳納營業(yè)稅呢？我們舉例來說： 由于縣政府的道路、公園等公共設施建設需要要 求A工業(yè)企業(yè)搬遷，因此，與A公司簽訂了國 有土地使用權收回補償協(xié)議書，約定土地補償 費和廠房及其他折價補償分

2、別為 658萬元和330 萬元，土地收歸縣土地儲備中心，同時在異地給 于安置(安置面積超過老廠房占地面積， 價格按 與政府的協(xié)議價)。對于此行為是否要征收營業(yè) 稅？目前有以下兩種意見：一種意見認為要征稅：由于國家現(xiàn)在收回土 地使用權的補償費超過原來A公司取得土地使 用權的支出（原來取得時為50萬），因此，是 屬于國家收購土地使用的行為，不應該看成為收 回土地使用權，因此，應該看成是視同銷售不動 產(chǎn)征收營業(yè)稅。另一種意見認為不征稅：1中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施 細則第四條轉讓不動產(chǎn)有限產(chǎn)權和永久使用 權，以及單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售 不動產(chǎn)”規(guī)定，并沒有明確規(guī)定將政府市政建設 需

3、要收回的土地作為視同銷售處理， 也沒有其他 相關政策規(guī)定此行為屬于視同銷售。2、營業(yè)稅科目注釋（試行稿）（國稅 發(fā)1993149號）第八條土地所有者出讓土地使 用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所 有者的行為，不征收營業(yè)稅”，由于縣政府市建 設需要企業(yè)拆遷而取得補償收入的行為應該是 屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有 者的行為”因此不征稅。3、取得的房屋補償由于 沒有明確的征稅依據(jù)，也不應該征稅。一、拆遷補償?shù)男问匠鞘懈脑旆课荼徊鸪o被拆除房 屋的所有人造成了一定的財產(chǎn)損失。為保證被拆 除房屋所有人的合法權益，拆遷人應當對被拆除 房屋及其附屬物的所有人（包括代管人、國家授 權的國有

4、房屋及其附屬物的管理人）給予補償。 補償?shù)膶ο蠹劝ㄗ匀蝗艘舶ǚㄈ?。根?jù)城市房地產(chǎn)拆遷管理條例 的規(guī)定，房屋拆遷補償有三種形式，即產(chǎn)權調(diào)換、 作價補償、產(chǎn)權調(diào)換與作價補償相結合。（1）產(chǎn)權調(diào)換。拆遷人以易地建設或原地建設的房 屋補償給被拆除房屋的所有人，使原所有人繼續(xù) 保持其對房屋的所有權。這是一種實物補償形 式。（2）作價補償拆遷人將被拆除房屋的價值，以貨 幣結算方式補償給被拆除房屋的所有人。 這是一 種貨幣補償形式。（3）產(chǎn)權調(diào)換和作價補償相結合。拆遷人按照被拆除房屋的建筑面積 數(shù)量，以其中一定面積的房屋補償被拆除房屋的 所有人，其余面積按照作價補償折合貨幣支付給 被拆除房屋的所有人。這

5、對那些被拆除房屋面積 較多，又難以支付補償房屋與被拆除房屋結構差 價的被拆遷人較適用。二、收取拆遷補償費的會計處理不論是何種補償方式，有一點是相 同的。拆遷項目是由政府主導的，不是被拆遷人 主動搬遷，是根據(jù)政府的指令被動搬遷，是被拆 遷人的非自愿行為。并且由政府下達統(tǒng)一的拆遷 安置通知，這是以政府為主的拆遷安置的最重要 特征。政府拆遷安置時被拆遷人收到的拆 遷補償款的會計處理，財政部2005年8月15日下發(fā)的關于企業(yè) 收到政府撥給的搬遷補償款有關財務處理問題 的通知（財企2005123號）做出了相關的規(guī) 定。該文件適用的范圍是企業(yè)因城鎮(zhèn)規(guī)劃、庫區(qū) 建設等公共利益需要搬遷而收到政府給予的相 應補

6、償款。企業(yè)收到政府撥給的搬遷補償款， 作為 專項應付款核算。搬遷補償款存款利息， 一并轉增專項應付款”因搬遷出售、報廢或毀 損的固定資產(chǎn)，作為固定資產(chǎn)清理業(yè)務核算，其 凈損失核銷 專項應付款”機器設備因拆卸、運 輸、重新安裝、調(diào)試等原因發(fā)生的費用，直接核 銷 專項應付款”；用于安置職工的費用支出，直 接核銷 專項應付款”。企業(yè)搬遷結束后， 專項 應付款如有余額，作調(diào)增 資本公積金處理， 由此增加的資本公積金”由全體股東共享：專 項應付款”如有不足，應計入當期損益。三、遷補償款的涉稅處理可以得到政府拆遷補償款的居民和 企事業(yè)單位，涉及到的稅種有 營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅”等稅種

7、，在此 分別加以闡述。1、營業(yè)稅對于企業(yè)收到的拆遷補償款是否要 交納營業(yè)稅，目前國家稅務總局的文件沒有明確 規(guī)定，只有關于征用土地過程中征地單位支付 給土地承包人員的補償費如何征稅問題的批復 （國稅函199787號）文件在內(nèi)容與此比較近 似，該文件規(guī)定對于對土地承包人取得的土地上 的建筑物、構筑物、青苗等土地附著物的補償費 收入，應按照營業(yè)稅 銷售不動產(chǎn) 其他土地 附著物稅目征收營業(yè)稅。因為該文件存在適用 范圍的限定，個人和企業(yè)收到的拆遷補償款不能 完全適用該文件。另外根據(jù)營業(yè)稅稅目注釋（國 稅發(fā)1993149號）的規(guī)定，土地使用者將土地 使用權歸還給土地所有者的行為不征收營業(yè)稅。 但該文件只

8、是對國家收回土地使用權而給與使 用者的補償不征收營業(yè)稅，但是政府支付給被拆 遷人的補償款是包含土地使用權的補償款及土 地上的建筑物、構筑物等土地附著物的補償款。因此該文件也不完全適用拆遷補償款的涉稅處 理。由于稅務總局文件的不明確性，使 各地稅務機關在實際操作時無所適從。為解決此 現(xiàn)狀，各地稅務機關根據(jù)各地實際情況自行制定 了一些拆遷補償款項營業(yè)稅稅務處理的規(guī)定。 重 慶地方稅務局關于舊城改造房屋拆遷過程中有 關營業(yè)稅政策的通知（渝地稅發(fā)2002156號） 規(guī)定，被拆遷人與拆遷人實行房屋產(chǎn)權調(diào)換形式 補償?shù)模徊疬w人因房屋結構和面積原因所取得 的結算價款，暫不征收營業(yè)稅及附加稅費；在拆 遷原房

9、過程中，被拆遷人選擇貨幣補償（安置） 方式，所取得的貨幣補償（安置）價款，暫不征 收營業(yè)稅及附加稅費。廣東省關于舊城拆遷改 造有關營業(yè)稅問題的批復（粵地稅函1999295 號）規(guī)定，在城市改造建設中支付給被拆遷戶得 拆遷補償收入，凡經(jīng)縣級以上政府批準，國土局 及有關房地產(chǎn)管理部門發(fā)出公告，限期拆（搬） 遷的地（路）段的，被拆遷戶取得的拆遷補償收 入（包括貨幣、貨物或其他經(jīng)濟利益）暫不征收 營業(yè)稅。山東省則沒有做出明確的規(guī)定，實 務中各地市稅務機關操作依據(jù)兩個原則，一是城 市拆遷改造必須是在政府主導下進行的，第二是 被拆遷方取得的拆遷補償費必須是由政府財政 支付的。在這兩個前提下被拆遷戶取得的拆

10、遷補 償收入可免征營業(yè)稅。山東省由于沒有明確的政策規(guī)定， 各地稅務機關在執(zhí)行當中可能會出現(xiàn)千差萬別 的結果。建議企業(yè)在遇到此類業(yè)務時多與主管稅 務機關進行溝通，盡可能的降低稅收風險。2、企業(yè)所得稅內(nèi)資企業(yè)所得稅根據(jù)目前的政策，對內(nèi)資企業(yè)取得 拆遷安置補償款在所得稅方面沒有特別的規(guī)定。 被拆遷單位應按照財企2005123號文件的規(guī) 定，房屋、設備的拆遷、拆卸、運輸、清理等先 通過 固定資產(chǎn)清理”科目核算，拆遷完畢沖銷 專項應付款”，專項應付款余額轉入 資本公 積”或 營業(yè)外支出”。資本公積”并入應納稅所 得額計算繳納企業(yè)所得稅，轉入營業(yè)外支出” 的損失按照企業(yè)財產(chǎn)損失所得稅前扣除管理辦 法（國家

11、稅務總局令第13號）的規(guī)定，經(jīng)過 確定城市改造的政府所在地稅務機關的上一級 稅務機關審批后作為財產(chǎn)損失稅前扣除。但對于機器設備重新安裝、調(diào)試等 原因發(fā)生的費用，直接核銷 專項應付款”的規(guī) 定，同稅法的規(guī)定存在時間性差異。 按照規(guī)定機 器設備的安裝、調(diào)試所發(fā)生的費用應予資本化， 通過計提折舊的形式稅前扣除。另外，財企2005123號文中提到用 于安置職工的費用是在專項應付款”中支付，此 處的安置職工的費用我們認為應該是被拆遷企 業(yè)利用拆遷之際對企業(yè)的經(jīng)營做出調(diào)整，由此出臺一系列優(yōu)惠政策鼓勵職工一次性買斷工齡” 或是解除勞動合同，在此情況下支付給職工的安 置費用，事實上很多的被拆遷企業(yè)都使會采取此

12、 種辦法 減員增效”。財企2005123號文的規(guī)定 在這一點上跟稅法在一定程度上存在差異，國家 稅務總局關于企業(yè)支付給職工的一次性補償金 在企業(yè)所得稅稅前扣除問題的批復（國稅函:2001 918號）規(guī)定，企業(yè)對已達一定工作年限、一定年齡或接近退休年齡的職工內(nèi)部退養(yǎng)支 付的一次性生活補貼，以及企業(yè)支付給解除勞動 合同職工的一次性補償支出（包括買斷工齡支 出）等，原則上可以在企業(yè)所得稅稅前扣除。各 種補償性支出數(shù)額較大，一次性攤銷對當年企業(yè) 所得稅收入影響較大的，可以在以后年度均勻攤 銷。具體攤銷年限，由?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）稅 務局根據(jù)當?shù)貙嶋H情況確定。山東省國家稅務局 轉發(fā)國家稅務總局關于企業(yè)支

13、付給職工的一次 性補償金在企業(yè)所得稅稅前扣除問題的批復 的 通知（魯國稅函2001733號）規(guī)定，一次性扣 除對企業(yè)所得稅收入影響較大的，可由市級國稅 局確定，在2-3年的時間內(nèi)扣除。因此，職工安 置費的扣除年限若確定為2-3年的時間，則又會 出現(xiàn)稅前扣除的時間性差異。外資企業(yè)所得稅在外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅 方面，規(guī)范搬遷補償費稅務處理的最主要文件是 國家稅務總局關于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)取 得搬遷補償費收入稅務處理問題的批復（國稅 函2003115號）。該文件的內(nèi)容如下：企業(yè)取得搬遷補償費收入，凡搬遷后重新購置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì) 和用途的固定資產(chǎn)（以下稱重置固定資產(chǎn)）的， 應

14、將上述搬遷補償費收入加各類拆遷固定資產(chǎn) 的變賣收入減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值 和處置費用后的余額，沖減企業(yè)重置固定資產(chǎn)的 原價。企業(yè)取得搬遷補償費收入，凡搬 遷后不再重置與搬遷前相同或類似性質(zhì)和用途 的固定資產(chǎn)的，根據(jù)中華人民共和國外商投資 企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法實施細則第 44條的 規(guī)定，應將上述搬遷補償費收入加各類拆遷固定 資產(chǎn)的變賣收入減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余 價值及處置費用后的余額，計入企業(yè)當期應納稅 所得額，計算繳納企業(yè)所得稅。依照財企2005123號規(guī)定進行的會 計處理與國稅函2003115號的規(guī)定存在差異之 處，在企業(yè)所得稅匯算清繳時作納稅調(diào)整。3、個人所得稅被拆遷人是個人

15、的取得拆遷補償款 個人所得稅處理，早在1998年的國家稅務總局 下發(fā)的關于個人取得被征用房屋補償費收入免 征個人所得稅的批復（國稅函1998428號） 文件就明確，按照城市發(fā)展規(guī)劃，在舊城改造過 程中，個人因住房被征用而取得賠償費， 屬補償 性質(zhì)的收入，無論是現(xiàn)金還是實物（房屋），均 免予征收個人所得稅。另外，2005年財政部、國家稅務總 局關于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關稅收政策的通知（財 稅200545號）規(guī)定，對被拆遷人按照國家有關 城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標準取得的拆遷 補償款，免征個人所得稅。從文件適用范圍上看財稅200545 號文件應比國稅函1998428號的范圍更加廣 泛。被拆遷人按有關標

16、準取得拆遷補償款免征個 人所得稅。4、土地增值稅根據(jù)土地增值稅暫行條例的規(guī) 定，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附 著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的 納稅義務人。因此，不論是法人還是自然人，不 管是內(nèi)資企業(yè)還是外資企業(yè)，只要是發(fā)生轉讓國 有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得 收入的行為就要根據(jù)稅法的規(guī)定計算繳納土地 增值稅。同時第8條又規(guī)定，因國家建設需要依 法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。土地增值稅暫行條例實施細則 第11條進一步規(guī)定，因國家建設需要依法征用、 收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設 的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地 使用權。財政部、國家稅

17、務總局剛剛下發(fā)的關 于土地增值稅若干問題的通知（財稅200621 號）對實施細則的第11條作了進一步的解釋， 文件規(guī)定，因 城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊 城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、 廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危 害），而由政府或政府有關主管部門根據(jù)已審批 通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況；因國家建設的需要”而搬遷，是指因實施國務院、省級 人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進 行搬遷的情況。根據(jù)財稅200621號的規(guī)定，符合上 述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅 務機關提出免稅申請，經(jīng)稅務機關審核后，免予 征收土地增值稅。在此我們將以某內(nèi)資企業(yè)為例，

18、對 企業(yè)收取拆遷補償費業(yè)務的整個處理過程進行 分析。SDS水泥廠是山東省內(nèi)水泥支柱企 業(yè)，隨著城市的發(fā)展SDS水泥廠已是身處鬧市， 粉塵污染已嚴重影響到周圍居民的正常生活，成 為市區(qū)的污染大戶，政府決定對其進行騰籠換 業(yè)，將整個生產(chǎn)廠區(qū)遷出市區(qū)。為順應政府規(guī)劃， SDS水泥廠決定實施騰籠換業(yè)將全部生產(chǎn)部門 遷出市區(qū)，既可以凈化市區(qū)的環(huán)境，有可以盤活 存量資產(chǎn)實現(xiàn)資源優(yōu)化配置。在實施騰籠換業(yè)的過程中，政府財 政按每平方米2300元的價格撥付了 3800萬元的 搬遷補償款作為拆遷補償款。該廠拆遷資產(chǎn)的原 值26800萬元累計折舊15400萬元，拆遷過程中 發(fā)生清理費用21萬元，拆遷設備的運輸、調(diào)試

19、等費用共計發(fā)生145萬元，員工安置費按員工實 際工齡每年每人1200元發(fā)放共計260萬元。因為，SDS水泥廠的拆遷是在政府 的規(guī)劃范圍內(nèi)由政府主導下進行的，并且拆遷補 償款完全是由政府財政來解決，符合山東省掌握 的免征營業(yè)稅的原則，以及國家免征土地增值稅 的規(guī)定，在向SDS水泥廠所在地稅務機關提出 免稅申請后，稅務機關做出了免予征收土地增值 稅的批復。以下是SDS水泥廠此項拆遷業(yè)務的 會計處理及涉稅處理過程。1、收到搬遷補償款時：借：銀行存款3800萬元貸：專項應付款3800萬元2、固定資產(chǎn)拆遷時： 將固定資產(chǎn)轉入固定資產(chǎn)清理借：固定資產(chǎn)清理1230萬元累計折舊 15400萬元貸：固定資產(chǎn)26

20、800萬 支付清理費用借：固定資產(chǎn)清理 21萬元貸：銀行存款 21萬元 清理損失核銷專項應付款借：專項應付款 1251萬元貸：固定資產(chǎn)清理1251萬元此時，如果政府所確定的拆遷補償 只有1000萬元，企業(yè)在拆遷過程中實際發(fā)生了 251萬元的拆遷損失，可按照國家稅務總局 13 號令的規(guī)定，提供政府有關部門的行政決定文 件，專業(yè)技術部門或中介機構鑒定證明以及企業(yè) 資產(chǎn)的賬面價值等資料向稅務機關申請，在取得 稅務機關的批文后可作為稅前扣除的依據(jù)。3、運輸、調(diào)試設備發(fā)生的費用：借：專項應付款145萬元貸：銀行存款145萬元依企業(yè)會計制度的規(guī)定設備的 運輸費、調(diào)試費屬于資產(chǎn)資本化的內(nèi)容，支出的 運輸費、

21、調(diào)試費要通過資產(chǎn)折舊的形式轉化為成 本費用，稅法也有著相同的規(guī)定，但以財企 2005123號的處理原則，作為費用在發(fā)生的當 期一次性處理，從而產(chǎn)生稅會時間性差異。在納 稅影響會計法的核算模式下產(chǎn)生了遞延稅款”借方數(shù)額，在以后年度依會計與稅法對計提折舊 的不同認定產(chǎn)生的差異中逐步轉銷。4、支付職工的安置費時：借：專項應付款260萬元貸：銀行存款260萬元國稅函2001918號與財企2005123 號對職工安置費的不同規(guī)定，若支付的職工安置 費金額較大，經(jīng)稅務機關批準在2年或是3年內(nèi) 稅前扣除，則會產(chǎn)生暫時性的時間性差異，產(chǎn)生 的 遞延稅款”借方數(shù)額同樣也要在2年或是3年 內(nèi)轉銷。5、確定專項應付

22、款余額，結轉專項應付款專項應付款余額 3800 1251- 145 260=2144 萬元借：專項應付款2144萬元貸：資本公積2144萬元政府撥付的拆遷補償款最終形成的 資本公積”，按規(guī)定先依結余的金額乘以所得稅 稅率確定遞延稅款”貸方數(shù)額，年度終了根據(jù)應 納稅所得額確定遞延稅款”的借方和資本公 積的貸方數(shù)額。倘若該企業(yè)是一外資企業(yè)，會因是 否重置固定資產(chǎn)而產(chǎn)生兩種不同的處理結果。在搬遷后不再重置與搬遷前相同或 類似性質(zhì)和用途的固定資產(chǎn)的，搬遷補償費收入 加各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入減除各類拆遷 固定資產(chǎn)的折余價值及處置費用后的余額，計入 企業(yè)當期應納稅所得額，計算繳納企業(yè)所得稅。 若搬遷補

23、償收入加各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收 入減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值及處置費 用后出現(xiàn)拆遷損失，則可依照國家稅務總局關 于取消及下放外商投資企業(yè)和外國企業(yè)以及外籍個人若干稅務行政審批項目的后續(xù)管理問題 的通知（國稅發(fā)200480號）的規(guī)定，就企業(yè) 財產(chǎn)發(fā)生損失的實際情況向主管稅務機關做出 書面?zhèn)浒刚f明后在稅前扣除搬遷后重置與搬遷前相同或類似性 質(zhì)和用途的固定資產(chǎn)的情況下，由于會計制度與 稅法規(guī)定的差異，實務中除表現(xiàn)在運輸、調(diào)試費 及職工安置費方面的差異外，還表現(xiàn)為結余補償 費處理上的差異。國稅函2003115號規(guī)定結余 補償款沖減重置固定資產(chǎn)的原值，當期不確認所 得，形成 遞延稅款”的貸方余額，

24、再通過以后年 度固定資產(chǎn)少提折舊的形式，轉銷稅會差異形成 的 遞延稅款”貸方余額，實現(xiàn)納稅義務。城市建設帶動了拆遷改造的步伐， 在大規(guī)模的拆遷改造中，政府支付被拆遷人拆遷 補償款，使土地使用效益最大化，被拆遷人照章 納稅。這是個人利益、企業(yè)利益和社會利益相一 致的良性表現(xiàn)，有助于國民經(jīng)濟的良性發(fā)展。房屋拆遷補償款怎樣納稅？來源：深圳晚報作者: 近年來，隨著政府城市規(guī)劃建設和舊城改造需 要，房地產(chǎn)開發(fā)單位對部分舊房屋和規(guī)劃建設用 地進行拆遷改造，并按照國家政策對建設需要拆 遷戶給予了補償。為了使納稅人對拆遷戶補償?shù)?稅收政策法規(guī)有個全面的了解，本版今天特對 3 位納稅人頗具代表性的來電咨詢做全面

25、的解答。個人取得拆遷補償款是否需要繳稅？羅湖區(qū)的王先生來電咨詢：我有一套位于深圳羅湖區(qū)的房產(chǎn)，現(xiàn)因政府 規(guī)劃需要拆遷，請問我取得的拆遷補償款是否需 要繳稅，如用此拆遷款重新購房是否有相應的稅 收優(yōu)惠政策？地稅局的方小姐回答：因城市改造需要而被 拆遷的房屋，對被拆遷戶取得的拆遷補償收入不 征收營業(yè)稅和個人所得稅。此外，因城市實施規(guī) 劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓 原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅 成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契 稅。開發(fā)商給拆遷戶的補償是否要納稅？南山區(qū)的李小姐來電咨詢：我是一房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)的會計，我們企業(yè)現(xiàn)承接一舊城拆遷改造 工程，請問對補償給拆遷戶的房產(chǎn)是否需要納 稅？地稅局的方小姐回答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù) 當?shù)卣某鞘幸?guī)劃和建設部門的要求進行舊 城拆遷改造，對補償給拆遷戶的房產(chǎn)需繳納營業(yè) 稅和企業(yè)所得稅。其中，營業(yè)稅有兩種方式計算，以房產(chǎn)補償 給拆遷戶的，對補償面積與拆遷面積相等的部 分，按同類住宅房屋的成本價核定計征 銷售不 動產(chǎn)”的營業(yè)稅。對補償面積超過拆遷面積的部 分，按下列順序核定營業(yè)額計征銷售不動產(chǎn)” 的營業(yè)稅：一是按納