7A文房地產(chǎn)投資計(jì)劃書(shū)

1、MeiWei81- 優(yōu)質(zhì)實(shí)用版文檔】房地產(chǎn)投資計(jì)劃書(shū)（賀軍 20XX6475）一宏觀市場(chǎng)環(huán)境介紹（ 一）宏觀環(huán)境：經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好于 20XX年，政策調(diào)控堅(jiān)持從緊取向宏觀經(jīng)濟(jì)方面：“穩(wěn)增長(zhǎng)”政策效果已顯， “十 X五規(guī)劃”、“十八大”報(bào)告均 提出明確的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)， “中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議”繼續(xù)強(qiáng)調(diào) 20XX年“穩(wěn)中求進(jìn)” 基調(diào)，經(jīng)濟(jì)和物價(jià)環(huán)境向好，貨幣政策方面，根據(jù)“中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議”定調(diào)， 20XX 年將保持穩(wěn)健取向，新增貨幣量和貨款略有增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)帶來(lái)利 好，房地產(chǎn)調(diào)控政策方面， 處于正常平穩(wěn)過(guò)渡和房?jī)r(jià)漲幅擴(kuò)大的擔(dān)憂， 中央將繼 續(xù)從緊取向，抑制投機(jī)和支持保護(hù)合理需求的政策大方向不變。 （

2、二）市場(chǎng)趨勢(shì)：整體市場(chǎng)好于 20XX年，去年增速前高后低從經(jīng)濟(jì)環(huán)境基本向好的背景下，預(yù)計(jì) 20XX年整體市場(chǎng)好于 20XX年，成交方 面，全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng) 5.6%，增幅略高于 20XX 年，基數(shù)效應(yīng)和市場(chǎng) 慣性決定 20XX年上下半年增速前高后低，上半年同比增長(zhǎng)約 15%，下半年增幅縮 小至0.7%。供應(yīng)方面， 銷售好轉(zhuǎn)促進(jìn)投資開(kāi)工企穩(wěn)回升， 但受基數(shù)大和保障房貢 獻(xiàn)下降影響，增速不會(huì)十分突出，預(yù)計(jì) 20XX 年全國(guó)新開(kāi)工面積增速止跌反彈， 同比增長(zhǎng) 9.6%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增長(zhǎng) 17.1%，增速與 20XX年基本持平。重點(diǎn) 城市20XX 年下半年新增供應(yīng)仍高于上半年，但上半年

3、同比增長(zhǎng)較為明顯，價(jià)格 方面，貨幣環(huán)境穩(wěn)定和定向好支持房?jī)r(jià)向上態(tài)勢(shì)，但全國(guó)去化壓力仍較為嚴(yán)峻， 整體上行空間有限，預(yù)計(jì)商品房銷售均價(jià)同比上漲 7.8%，漲幅略有擴(kuò)大。 （三）政策環(huán)境1. 國(guó)家政策：2月20號(hào)，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作， 會(huì)議確定了五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施，被稱為“國(guó)五條” ?！皣?guó)五條” 包括完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制 ; 堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房，并確定擴(kuò)大個(gè)人住房 房產(chǎn)稅到 20%;增加普通商品住房及用地供應(yīng) ; 加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè) ;加 強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等五項(xiàng)措施。2. 地區(qū)政策： 南昌市對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi) 90平方米及以下普通住房的， 契稅稅率暫

4、統(tǒng) 一下調(diào)到 1%；對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅； 對(duì)個(gè)人銷售住房暫免 征收土地增值稅；對(duì)居民首次購(gòu)買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房提供貸款， 其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的 0.7 倍，最低首付比例調(diào)整為 20%； 對(duì)一戶家庭中年滿 18周歲子女購(gòu)買(mǎi)第二套住房，可比照首套住房貸款政策執(zhí)行；【MeiWei81- 優(yōu)質(zhì)實(shí)用版文檔】MeiWei81- 優(yōu)質(zhì)實(shí)用版文檔】下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率， 各檔次利率分別下調(diào) 0.27 個(gè)百分點(diǎn)；申請(qǐng)住 房公積金貸款買(mǎi)房的， 貸款的最高限額由 25萬(wàn)元和30萬(wàn)元，相應(yīng)上調(diào)為 30萬(wàn)元和 35萬(wàn)元。居民首次購(gòu)買(mǎi)住房最低首付比例調(diào)整為 20%，購(gòu)買(mǎi)第

5、二套住房也可比照 享受首套住房?jī)?yōu)惠政策； 住房公積金貸款最高額提高到 35萬(wàn)元；市政府投入資金 購(gòu)買(mǎi)新建商品住房作為保障性住房。國(guó)家出臺(tái)國(guó)五條， 限購(gòu)等措施明確表明了國(guó)家打壓房地產(chǎn)的決心， 同時(shí)一線 二線城市受國(guó)家政策影響比較大， 房?jī)r(jià)暫時(shí)平緩前進(jìn)。 但是， 就目前南昌政府對(duì) 房地產(chǎn)作出的相關(guān)政策來(lái)看，南昌房?jī)r(jià)并沒(méi)有受到很大影響，并且可以這樣說(shuō)， 因?yàn)橥ㄘ浥蛎浺约巴顿Y拉動(dòng)需求的影響，房?jī)r(jià)還是在緩慢上升。二投資房產(chǎn)介紹（南昌市綠地香頌）1 基本信息行政區(qū)域：紅谷灘區(qū)項(xiàng)目位置：紅谷灘紅角洲嶺口路 1188 號(hào)（紅角洲大學(xué)城） 交通狀況： 225路綠地香頌站。 245路、 512路、 506 路、

6、504路 建筑類型：高層、小高層、低層物業(yè)類別：普通住宅主力戶型：三居 102 平方米開(kāi)發(fā)商：江西綠地前湖置業(yè)有限公司物業(yè)公司：上海綠地科瑞物業(yè)物業(yè)費(fèi)：“蝶墅” 1.7 元/ 月/ 平方米12 價(jià)格信息均價(jià)： 5800起價(jià)： 5800價(jià)格說(shuō)明：均價(jià) 5800元/ 平方米付款方式：銀行按揭貸款 ,公積金貸款 ,分期付款,一次性付款歷史價(jià)格： 2價(jià)格時(shí)間 最高價(jià) 均價(jià) 最低價(jià)20XX年 06月15日120XX - 11500MeiWei81- 優(yōu)質(zhì)實(shí)用版文檔】MeiWei81- 優(yōu)質(zhì)實(shí)用版文檔】20XX年 05月26日120XX - 1150020XX年 04月22日120XX - 115003

7、樓盤(pán)詳情容積率： 1.20綠化率： 35總戶數(shù)： 1700建筑面積： 230000 平方米占地面積： 103529平方米 34 配套信息周邊商業(yè)：洪客隆超市（即將開(kāi)業(yè)）；國(guó)際展覽中心。周邊公園：摩天輪、贛江市民公園、紅角洲漁舟灣濕地公園、儺文化園、秋 水廣場(chǎng)、市民公園、周邊醫(yī)院：中寰醫(yī)院周邊學(xué)校：南昌市十九中，大學(xué)城、南昌五中、江西師大附中紅谷中學(xué)、紅 谷一中、紅谷實(shí)驗(yàn)小學(xué)、南昌航空工業(yè)學(xué)院、南昌大學(xué)； 45 售賣信息開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 20XX年 04 月 17日入住時(shí)間： 20XX年 12 月 31日銷售許可證：B108#住宅樓 20XX17918,B109#住宅樓 20XX17878,A-1#

8、住宅樓20XX17880,A-5# 住宅樓20XX17881,B-5# 住宅樓20XX17882 銷售情況：已售完6 項(xiàng)目介紹綠地香頌其規(guī)劃、建筑、景觀、配套、 CIS 系統(tǒng)均圍繞“法式建筑理念”與“新 古典主義”建筑精神、 現(xiàn)代居住理念完美結(jié)合， 打造一個(gè)富有濃郁法式風(fēng)情的高 品質(zhì)社區(qū)。綠地香頌蝶墅全部售罄。 高層面積三房 98-105 平米全城唯一， 緊湊、 全能。最后一棟火熱預(yù)約中。 三投資方案（一）投資方式選擇1. 投資金額： 75萬(wàn)【MeiWei81- 優(yōu)質(zhì)實(shí)用版文檔】MeiWei81- 優(yōu)質(zhì)實(shí)用版文檔】2. 投資品種： 75萬(wàn)投資南昌綠地香頌房產(chǎn)3. 投資分析一，綠地香頌 20XX

9、 年 03月 25日的最新銷售報(bào)價(jià)為均價(jià) 5800 元/平方 米相比上個(gè)銷售周期持平。綠地香頌近 35個(gè)月的銷售價(jià)格持平；近9個(gè)月的銷售價(jià)格上漲了 300 元， 漲幅為 5.5% ；與本項(xiàng)目 20XX 年04月21日第一次對(duì)外報(bào)出的 5500 元 相比， 11個(gè)月以來(lái)，銷售價(jià)格累計(jì)上漲了 300 元，漲幅為 5.5%。，截止到 12 月 11 日為止，南昌地區(qū)在售住宅項(xiàng)目共 72 個(gè)近一個(gè)月內(nèi)，共有 1個(gè)項(xiàng)目的銷售價(jià)格出現(xiàn)上漲， 5個(gè)項(xiàng)目的銷售價(jià) 格出現(xiàn)下跌，另有 66 個(gè)項(xiàng)目的銷售價(jià)格與之前持平。三，綠地香頌 20XX 年 03 月 25 日的最新銷售報(bào)價(jià)為均價(jià) 5800 元/平方米。根據(jù)此

10、樓盤(pán)產(chǎn)品的最大面積及最小面積計(jì)算出房屋 價(jià)格、稅費(fèi)、生活居住成本的價(jià)格區(qū)間供購(gòu)房者參考，則綠地 香頌購(gòu)置成本大體如下（此數(shù)字僅作參考，最終購(gòu)置成本以開(kāi) 發(fā)商實(shí)際銷售價(jià)格為準(zhǔn)MeiWei81- 優(yōu)質(zhì)實(shí)用版文檔】MeiWei81- 優(yōu)質(zhì)實(shí)用版文檔】以上是綠地房產(chǎn)和南昌市地產(chǎn)的對(duì)比圖，以及綠地房產(chǎn)價(jià)格明細(xì)，我的投資總 額是75萬(wàn)，所以我選擇投資綠地香頌房產(chǎn)，款項(xiàng)一次性付清。四風(fēng)險(xiǎn)控制（一）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)涉及政策風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)等， 而這其中對(duì)房地產(chǎn)投資影響較大， 同時(shí)又是可以預(yù)測(cè)、 可以規(guī)避的主要風(fēng)險(xiǎn)是經(jīng) 濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要包含市場(chǎng)利率風(fēng)險(xiǎn)、資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

11、、購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)等。 1. 通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) （購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn) ）指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比， 購(gòu)買(mǎi)力降低給投資者帶來(lái) 的風(fēng)險(xiǎn)。投資周期較長(zhǎng)，只要存在通貨膨脹因素，就要面臨通脹風(fēng)險(xiǎn)。2. 市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn) 指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。 從總體上 來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性的市場(chǎng)， 當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)環(huán)境條件變化的影響比整個(gè)國(guó)家市 場(chǎng)環(huán)境條件變化的影響要大得多。3. 周期風(fēng)險(xiǎn) 指房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。4. 變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)指急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。 房地產(chǎn)屬于非貨 幣性資產(chǎn)，具有獨(dú)一無(wú)二、價(jià)值量大的特性，銷售過(guò)程復(fù)雜，其擁有者很難在短

12、時(shí)期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。 當(dāng)投資者由于償債或其他原因急于將房地產(chǎn)兌換為 現(xiàn)金時(shí)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完備，必然使投資者蒙受折價(jià)損失。MeiWei81- 優(yōu)質(zhì)實(shí)用版文檔】MeiWei81- 優(yōu)質(zhì)實(shí)用版文檔】5. 利率風(fēng)險(xiǎn)利率調(diào)升會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：一是導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折 損，利用升高的利率對(duì)現(xiàn)金流折現(xiàn)， 會(huì)使投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值減小， 甚至出現(xiàn) 負(fù)值；二會(huì)加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難。6. 政策風(fēng)險(xiǎn) 政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的土地供給政策、地價(jià)政策、稅費(fèi)政策、住房政策、價(jià)格 政策、金融政策、 環(huán)境保護(hù)政策等， 均對(duì)房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大 的影響，從而給投資者帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

13、7. 政治風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性， 使房地產(chǎn)投資者要承擔(dān)相當(dāng)程度的政治風(fēng)險(xiǎn)。 政治風(fēng)險(xiǎn) 一旦發(fā)生， 直接給建筑物造成損害， 會(huì)引起一系列其他風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生， 是房地產(chǎn)投 資中危害最大的一種風(fēng)險(xiǎn)。（二）風(fēng)險(xiǎn)控制 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與處理是針對(duì)不同類型、 不同概率和不同規(guī)模的風(fēng)險(xiǎn)， 采 取相應(yīng)的措施和方法， 避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)或使房地產(chǎn)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)減到最 低程度。1. 計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬額是投資風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值的絕對(duì)數(shù)形式， 指的是由于冒風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行投資而取得的 超過(guò)正常報(bào)酬的額外報(bào)酬。 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是投資環(huán)境的風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值的相對(duì)數(shù)形式， 指 的是額外報(bào)酬占原投資額的比重。2. 選擇風(fēng)險(xiǎn)較小的項(xiàng)目進(jìn)行投資。這種

14、策略大大降低了系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的存在。3. 加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查研。，綜合分析國(guó)家政策，經(jīng)濟(jì)環(huán)境，地段，環(huán)境，建筑品質(zhì)， 產(chǎn)權(quán)狀況，價(jià)值分析以及市場(chǎng)供需分析謹(jǐn)慎投資。4. 通過(guò)投資組合分散風(fēng)險(xiǎn)。雞蛋不要放在一個(gè)籃子里，分散投資，分散風(fēng)險(xiǎn)。多 種組合策略投資。5. 轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)?？梢酝ㄟ^(guò)購(gòu)買(mǎi)相應(yīng)的保險(xiǎn)來(lái)講風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給保險(xiǎn)公司。6. 通過(guò)“期權(quán)”加以控制風(fēng)險(xiǎn)。 期權(quán)投資可以給投資者一種在一定時(shí)期內(nèi)以雙方 商定的價(jià)格買(mǎi)入或賣出某種商品的權(quán)利。 投資者可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)土地期權(quán)， 貸款期 權(quán)，預(yù)售預(yù)租等期權(quán)方式，減少投資的不確定性。（三）投資預(yù)期收益MeiWei81- 優(yōu)質(zhì)實(shí)用版文檔】MeiWei81- 優(yōu)質(zhì)實(shí)用版文檔】1. 房地產(chǎn)投資預(yù)期收益我預(yù)期在20XX年9月賣出，因?yàn)槟喜罔F 1號(hào)線有望在 2015年開(kāi)通。在地鐵 開(kāi)通前 9月份有正值開(kāi)學(xué)月，交通因素和時(shí)間因素此刻是天時(shí)地利人和。我預(yù)計(jì) 房?jī)r(jià)漲幅為 15%.也就是72001.15=8280元/ 平方米。若不考慮資金的時(shí)間價(jià)值以 及購(gòu)買(mǎi)債券和存入銀