項目財務(wù)分析

1、第六部分 項目財務(wù)分析一、項目投資估算和依據(jù) 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用估算的范圍包括：開發(fā)成本（土地購置成本、土地開發(fā)成本、建安工程造價、及開發(fā)期間的稅費等全部投資）和開發(fā)費用（管理費用、銷售費用、財務(wù)費用等）。（一）開發(fā)成本1、土地費用（1）土地使用權(quán)出讓金。土地使用出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)茂名市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價。 （2） 拆遷安置補償費。它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。按政府相關(guān)規(guī)定給以補償。2、前期工程費。（

2、1）項目的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設(shè)計費為建安工程費的3左右，水文地質(zhì)勘探費可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費標準估算。 （2）“三通一平”等土地開發(fā)費用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據(jù)實際工作量，參照有關(guān)計費標準估算。 3、建安工程費。 它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費用。主要包括建筑工程費（建筑、特殊裝修工程費）、設(shè)備及安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝）以及室內(nèi)裝修工程費等。在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位

3、指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法以及類似工程經(jīng)驗估算法等估算。4、基礎(chǔ)設(shè)施費。 它又稱紅線內(nèi)工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費用，通常采用單位指標估算法來計算。 5、 公共配套設(shè)施費。它主要指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。其估算可參照“建安工程費”的估算方法。6、 開發(fā)期間稅費。 開發(fā)項目投資估算要考慮項目在開發(fā)過程中所負擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標準估箅。 7、 不可預(yù)見費。 它包括基

4、本預(yù)備費和漲價預(yù)備費。依據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述16項之和為基數(shù)，按3一5計算。（2） 開發(fā)費用開發(fā)費用： 指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的管理費用、銷售費用和財務(wù)費用。1、 管理費用。 可按項目開發(fā)成本構(gòu)成中前16項之和為基數(shù)，按3左右計算。2、 銷售費用。 它指開發(fā)建設(shè)項目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。主要包括以下三項： （1）廣告宣傳費。約為銷售收人的2一3； （2）銷售代理費。約為銷售收入的15一2； （3）其他銷售費用。約為銷售收入的05一1。 以上各項合計，銷售費用約占銷售收人的4一6。 3、 財務(wù)費用。它指為籌集資金而

5、發(fā)生的各項費用，主要為借款利息和其他財務(wù)費用(如匯兌損失等)。二、項目各種財務(wù)數(shù)據(jù)的估算（一）投資與成本費用估算1、土地費用：本項目土地費用估算見表6-1： 表6-1 土地費用估算表 單位：萬元序號項目名稱估算依據(jù)金額備注1土地費用其中：1.1土地使用權(quán)出讓金1.2土地拆遷補償安置費合計5282、前期工程費：本項目前期工程費估算見表6-2： 表6-2 前期工程費估算表 單位：萬元序號項 目估算依據(jù)金額備注1規(guī)劃設(shè)計費建安工程費3%2可行性研究費建安工程費1.5%3水文、地質(zhì)、勘探費建安工程費0.5%4通水、通電、通路費建安工程費2.5%5場地平整費 元平方米，共 平方米總 計10003、 建安

6、工程費：參照有關(guān)類似建安工程的投資費用，用單位指標估算法得到該項目的建安工程費估算結(jié)果。見表6-3。 表6-3 建安工程費估算表 單位：萬元序號項目建筑面積土建裝飾設(shè)備金額合計單價金額單價金額單價金額1住宅 平方米2地下室合計10437.5備注4、基礎(chǔ)設(shè)施費：其估算過程參見表6-4 表6-4 基礎(chǔ)設(shè)施費估算表 單位：萬元序號項 目估算依據(jù)金額備注1供電工程2供水工程3道路工程4綠化工程5其他工程合計8005、公共配套設(shè)施費：其估算過程參見表6-5 表6-5 公共配套設(shè)施費估算表 單位：萬元序號項 目估算依據(jù)金額備注1物業(yè)管理中心、門衛(wèi)2配電室3垃圾集中處4自選車停放處5其他工程合計8756、開

7、發(fā)期稅費：其估算過程參見表6-6： 表6-6 開發(fā)期稅費估算表 單位：萬元序號項 目估算依據(jù)金額備注1固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅2分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費3建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費4供水管網(wǎng)補償費5供電用電負荷費6其他合 計4007、不可預(yù)見費取以上14項之和的3%。則不可預(yù)見費為：200開發(fā)成本小計： 14240 萬元。（二）開發(fā)費用估算1、管理費用取以上14項之和的3%。則管理費用為：4002、銷售費用銷售費用主要包括：廣告宣傳及市場推廣費，占銷售收入的2%；銷售代理費，占銷售收入的2%；其他銷售費用，占銷售收入的1%。合計為 300萬元。銷售收入詳見表6-7。3、財務(wù)費用指建設(shè)期借款利息。第

8、1年借款 萬元，貸款利率為 %，每年等本償還，要求從建設(shè)期第2年起1年內(nèi)還清。建設(shè)期借款利息計算如下： 第1年應(yīng)計利息： 第2年應(yīng)計利息： 則財務(wù)費用為上述合計： 萬元。詳見表6-12貸款還本付息表。 開發(fā)費用小計：700萬元 總成本費用合計：14940.5萬元( )（三）投資與總成本費用估算匯總表：詳見表6-7。 表6-7 投資與總成本費用估算匯總表 單位：萬元序號項目金額均方成本（元/m2）估算說明一開發(fā)成本14240.53582.5以下17項合計 1土地費用528132.8 2前期工程費1000251.6 3建安工程費10437.52625.8 4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費800201 5公共配套設(shè)

9、施費875220 6開發(fā)期稅費400101 7不可預(yù)見費20050.3二開發(fā)費用700176以下13項合計 1管理費用400106 2銷售費用30076 3財務(wù)費用00三合計14940.53759（四）項目銷售收入估算1、銷售價格估算 根據(jù)市場調(diào)查，確定該項目各部分的銷售單價為：住宅： 8277元平方米 2、銷售收入的估算 本項目可銷售數(shù)量為：住宅 29750 平方米，地下車位188個。詳見表6-8 表6-8 銷售總收入預(yù)測表 單位：萬元用途可售數(shù)量可售單位成本預(yù)計銷售單價銷售收入備注住宅29750平方米3759元/ 平方米8277 元/ 平方米24624.0750萬元3、銷售計劃與收款計劃的

10、確定：具體見表6-9 表6-9 銷售收入分期按銷售面積預(yù)測 單位：萬元2015年第一季度預(yù)定期（1月-3月）第二季度預(yù)售期（4月-6月）第三季度開盤期（7月-9月）第四季度售樓期（10月-12月）銷售面積5400925097005400銷售額應(yīng)收款項4469萬5800元7656萬2250元8028萬6900元4469萬5800元實收款項 446萬9580元2296萬8675元1億7410萬6695元4469萬5800元備注共銷售85套公寓（25套50，25套60，25套70,10套90），總銷售額收取10%的定金。共銷售140套公寓（30套50， 10套55，30套60，10套65，30套70

11、，15套90，5套110），總銷售額收取30%的定金。共銷售145套公寓（30套50，10套55，30套60,10套65，30套70，20套90， 5套110），總銷售額收取第一季度未付款的90%、第二季度未付款的70%以及第三季度的全額收益。共銷售85 套公寓（25套50，25套60，25套70,10套90）收取全額。（五）稅金估算1、銷售稅金與附加估算：具體見表6-10 表6-10 銷售稅金及附加估算表 單位：萬元序號類別計算依據(jù)金額備注1營業(yè)稅銷售收入5%1231.23752城市維護建設(shè)稅營業(yè)稅7%86.18663教育費附加營業(yè)稅 3%36.93714教育專項基金營業(yè)稅4%49.2495

12、5防洪工程維護費銷售收入0.18%44.32456印花稅銷售收入0.05%12.31237交易管理費銷售收入0.5%123.1237合計銷售收入6.43%1583.42、土地增值稅估算：具體見表6-11 表6-11 土地增值稅估算表 單位：萬元序 號項 目估算依據(jù)估算結(jié)果1銷售收入24624.752扣除項目金額以下4項之和193722.1開發(fā)成本14240.52.2開發(fā)費用7002.3銷售稅金及附加1583.42.4其他扣除項目取(2.1)項的20%2848.13增值額(1) (2)5252.754增值率(3)(2)100%27%5增值稅稅率(4) 50 %30%6土地增值稅(3)(5)-(2

13、)01575.8備注增值稅稅率級數(shù) 土地增值額 稅率（%） 速算扣除系數(shù)1增值額未超過扣除項目金額50%的部分 30 02增值額超過扣除項目金額50%未超過100%的部分40 5%3增值額超過扣除項目金額100%未超過200%的部分50 15%4增值額超過扣除項目金額200%的部分 60 35%“土地增值稅稅增值額稅率扣除項目金額速算扣除數(shù)”額（六）投資計劃與資金籌措本項目開發(fā)投資總計需14940.5萬元。其資金來源有三個渠道：一是企業(yè)的自有資金即資本金；二是銀行貸款；三是預(yù)售收入用于再投資部分。本項目開發(fā)商投入資本金1528萬元作為啟動資金，全部于第一年投入；從銀行貸款 萬元，全部于第一年投

14、入；不足款項根據(jù)實際情況通過預(yù)售收入解決。具體見投資計劃與資金籌措表6-12。 表6-12 投資計劃與資金籌措表 單位：萬元序號項目名稱合計計算期第一年第二年1建設(shè)投資14940.5152813412.52資金籌措14940.52.2自有資金5000152834722.2借貸資金2.3預(yù)售收入再投入9940.509940.5（七）借款還本付息估算長期借款 萬元，等本償還，寬限期1年，2年內(nèi)還清，貸款利率 %。具體見表6-13。 表6-13 借款還本付息估算表 單位：萬元序號項目名稱合計計算期第一年第二年1借款還本付息1.1年初借款累計1.2本年借款1.3本年應(yīng)計利息1.4年底還本付息1.5年末

15、借款累計2借款還本付息的資金來源2.1投資回收備注三、項目財務(wù)評價（一）本項目財務(wù)分析的假設(shè)前提 本項目的財務(wù)分析是在對項目的成本收益測算的基礎(chǔ)上，按盡可能接近項目開發(fā)實際情況的原則設(shè)定分析的前提假設(shè)，并據(jù)此進行計算。1、價格水平的假定：本項目物業(yè)的租售價格是根據(jù)市場比較并結(jié)合茂名市商業(yè)物業(yè)的發(fā)展狀況進行時間修正后，得出物業(yè)將來推出市場時的價格。2、稅費的規(guī)定：本項目物業(yè)在銷售和出租期間預(yù)計發(fā)生的稅項和費用的計算標準均嚴格按照政府的有關(guān)規(guī)定。3、期望收益率（基準收益率）的確定：設(shè)定為10。（二）現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析1、全部投資現(xiàn)金流量表：設(shè)Ic=10%，具體計算見表6-14 表6-14 現(xiàn)

16、金流量表（全部投資） 單位；萬元序號項目名稱計算期第一年第二年1現(xiàn)金流入0246241.1銷售收入0246242現(xiàn)金流出152812787.22.1建設(shè)投資152834722.2銷售稅金及附加01583.42.3土地增值稅01575.82.4所得稅061563凈現(xiàn)金流量(1)(2)-152811836.84折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量(3)/（1+10%）n-13899782.55稅前凈現(xiàn)金流量(3)+( 2.4)-152817992.86稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-138914870評價指標：（1）稅前全部投資凈現(xiàn)值：NPV=14870-1528=13342 （萬元）（2）稅后全部投資凈現(xiàn)值：NPV=9782.5

17、-1389=8393.5（萬元）（3）稅前全部投資內(nèi)部收益率：FIRR= %（4）稅后全部投資內(nèi)部收益率：FIRR= %2、資本金現(xiàn)金流量表：設(shè)Ic=9%，具體計算見表6-15 表6-15 現(xiàn)金流量表（資本金） 單位：萬元序號項目名稱計算期第一年第二年1現(xiàn)金流入1.1銷售收入2現(xiàn)金流出2.1資本金2.2預(yù)售收入再投入2.3貸款本息償還2.4銷售稅金及附加2.5土地增值稅2.6所得稅3稅后凈現(xiàn)金流量(1)(2)4折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量評價指標：（1）資本金稅后內(nèi)部收益率：FIRR= %（2）資本金稅后凈現(xiàn)值：NPV= （萬元）3、動態(tài)盈利分析（1）凈現(xiàn)值 開發(fā)項目在整個經(jīng)濟壽命期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流量差

18、額，為當(dāng)年的凈現(xiàn)金流量。將本項目每年的凈現(xiàn)金流量按基準收益率折算為項目實施初期（即為本項目開始投資的當(dāng)年年初）的現(xiàn)值，此現(xiàn)值的代數(shù)和就是項目的凈現(xiàn)值。 基準收益率是項目的凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)時所采用的折現(xiàn)率，一般取稍大于同期貸款利率為基準折現(xiàn)率。本房地產(chǎn)投資項目在長期貸款利率的基礎(chǔ)上上浮了約2%，即10%作為基準折現(xiàn)率。 凈現(xiàn)值評價標準的臨界值是零。經(jīng)上面計算，本項目稅前、稅后全部投資的NPV分別為 萬元和 萬元，均大于0，資本金的稅后凈現(xiàn)值NPV為 萬元，也大于0。這說明本項目可按事先規(guī)定的基準收益率獲利，在所確定的計算期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟效果，項目可行。（2）內(nèi)部收益率 內(nèi)部收益率是指項目

19、計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計之和等于零時的折現(xiàn)率。 內(nèi)部收益率是項目折現(xiàn)率的臨界值。本項目屬于獨立方案的評價與分析，經(jīng)上面計算，稅前、稅后全部投資的FIRR分別為 %和 %；資本金的稅后FIRR為 %，均大于同期貸款利率 %和基準收益率10%（Ic），說明項目盈利，達到同行業(yè)的收益水平，項目可行。（三）損益表與靜態(tài)盈利指標 1、損益表：具體見表6-16 表6-16 損益表 單位：萬元序號項目名稱計算依據(jù)計算期合計第一年第二年1銷售收入024624246242總成本費用014940.514940.53銷售稅金及附加01583.41583.44土地增值稅01575.81575.85利潤總額(1

20、234)0652465246所得稅(5)25%0163116317稅后利潤(5)(6)0489348938盈余公積金(7)10%0489.3489.39可分配利潤(7) (8)04403.74403.72、評價指標（1）全部投資的投資利潤率=利潤總額總投資額100% =652414940.5100%=63.7% （2）全部投資的投資利稅率=利稅總額總投資額100% =6524+1583.4+1575.814940.5100%=64.8 %（3）資本金投資利潤率=利潤總額資本金100% =65245000100%=130.48%（4）資本金凈利潤率=稅后利潤資本金100% =48935000100%=97.86%3、靜態(tài)盈利分析本項目以上4個指標與房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)項目相比應(yīng)該是比較好的，故項目可以考慮接受。（三）資金來源與運用表 1、資金來源與運用表：具體見表6-17 表6-17 資金來源與運用表 單位：萬元序號項目名稱計算期第一年第二年1資金來源1528280961.1銷售收入0246241.2資本金152834721.3銀行借款02資金的運用152818282.72.1建設(shè)投資152813412.52.2借款還本付息02.3銷售稅金及附加0158