房地產(chǎn)金融知識點

1、精選文檔 、名詞解釋（ 4 分*5） 1、房地產(chǎn)金融：圍繞房屋與土地開發(fā)、經(jīng)營、經(jīng)營、管理等活動而 發(fā)生的籌集、 融通和結(jié)算資金的金融行為， 其中最主要的是以房屋和 土地作為信用保證而進行的資金融通行為。（ 2 頁） 2、房地產(chǎn)金融市場：房地產(chǎn)資金供求雙方運用金融工具進行各類資 金交易的場所， 其基本職能是為房地產(chǎn)的開發(fā)、 流通以及消費籌集和 分配資金。（ 5 頁） 3、信托：委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權委托給受托人， 由受托人按委托人的意愿， 以自己的名義， 為受益人的利益或者特定 目的進行管理或者處分的行為。（ 35 頁）房地產(chǎn)信托包括房地產(chǎn)財 產(chǎn)信托和房地產(chǎn)資金信托 4、房地產(chǎn)保

2、險：以房地產(chǎn)業(yè)中的各類財產(chǎn)、責任、信用和人身為保 險標的的保險業(yè)務的總稱（ 135 頁） 5、房地產(chǎn)信貸： 以商業(yè)銀行為主體的房地產(chǎn)金融機構(gòu)以房地產(chǎn)為服 務對象，圍繞房地產(chǎn)再生產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)發(fā)放貸款的借貸活動。 即各房 地產(chǎn)金融機構(gòu)運各種信用手段， 把動員和籌集起來的社會閑散資金的 支配權讓渡給土地和房屋的開發(fā)、 經(jīng)營者以及住房購買、 消費者。（ 48 頁） 6、房地產(chǎn)開發(fā)貸款：貸款人向借款人（開發(fā)商）發(fā)放的用于房地產(chǎn) 開發(fā)及其配套設施建設的資金 7、房地產(chǎn)抵押：抵押人以其合法的房地產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式向 抵押權人提供債務履行擔保的行為。 （69 頁） 8住房公積金：國家機關、國有企業(yè)、事業(yè)單

3、位、民辦企業(yè)、社會 團體等各種企業(yè)機及其在職職工繳存的長期住房儲金。 職工個人繳存 的住房公積金及其單位為其繳存的住房公積金， 實行專戶專儲，其所 有權歸職工個人所有。 9、房地產(chǎn)夾層融資：夾層融資是一種優(yōu)先級債務和股本之間的融資 方式，是企業(yè)或項目通過夾層資本的姓氏融通資金的過程。將夾層融 資應用于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，就被稱為房地產(chǎn)夾層融資。 10、房地產(chǎn)投資信托基金：以發(fā)行受益憑證或股票的方式匯集特定多 數(shù)投資者的資金，由專門的投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理， 并將 投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。 11、住房抵押貸款證券化：住房抵押貸款的發(fā)放機構(gòu)將其持有的質(zhì) 量、償還期限相同或相近

4、的住房抵押貸款匯集成抵押貸款資金池，并 將其出售給特定目的的載體，由該載體以這些住房抵押貸款為支撐發(fā) 行證券。 二、單選 1、1984-1989 初步發(fā)展 1989-1991 停滯 1992-1997 提高整頓 1998-2003 快速成長 2003-2008 調(diào)整整頓 2008-2010 規(guī)范創(chuàng)新 8 2010-今限購限貸 三、多選 1、中國的貨幣政策工具: 公開市場業(yè)務 存款準備金率 中央銀行貸款 利率 匯率 四、簡答(6分*5) 1、房地產(chǎn)金融的特征: (1) 資金運用具有中長期性 容易受政策影響 房地產(chǎn)金融安全性較高、收益較好 杠桿效應明顯 具有無轉(zhuǎn)移抵押性質(zhì) 2、房地產(chǎn)金融市場運行的

5、條件: (1) 有完整對稱的信息 (2) 市場供求決定價格的機制能充分發(fā)揮作用 (3) 房地產(chǎn)市場上有銀行、信托投資公司、開發(fā)商、住房公積金管 理中心等眾多的市場參與者和豐富的金融商品種類， 不存在少數(shù)或個 別交易者對市場的壟斷行為 (4) 有完善的管理手段和交易方法 3、房地產(chǎn)信貸的特征(48頁) (1) 貸款投向受到嚴格控制 (2) 貸款期限較長 (3) 貸款規(guī)模與資金占比有限制 4、房地產(chǎn)信貸借款單位應滿足的條件(50頁) (1) 是依法批準的法人單位 實行自主生產(chǎn)經(jīng)營和獨立核算 擁有一定的自有資金 要在銀行開立賬戶，將所有業(yè)務收入存入開戶銀行，并由銀行 辦理結(jié)算業(yè)務 (5) 具有年度開

6、發(fā)計劃和開發(fā)項目規(guī)劃設計文件 (6) 具有健全的管理機構(gòu)和財務管理制度，并定期向貸款銀行提供 經(jīng)費計劃和財務收支計劃以及報表等資料 5、房地產(chǎn)信貸資金籌集的特征: (1) 籌集來源相對穩(wěn)定 政策性房地產(chǎn)銀行資金主要源自房地產(chǎn)行業(yè) 商業(yè)性房地產(chǎn)信貸資金籌集渠道具有廣泛性 籌集手段具有多樣性 6、房地產(chǎn)信貸的積極作用(61頁) (1) 徹底改變了住房面貌 (2) 有利于解決居民的住房問題 (3) 促進了住房資金的合理運行 (4) 促進了居民消費結(jié)構(gòu)的改善 (5) 房地產(chǎn)政策成為房地產(chǎn)市場的晴雨表 7、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的特點(68頁) (1) 按開發(fā)項目貸款 貸款金額較大 貸款占用時間較長 貸款風險較

7、大 &房地產(chǎn)開發(fā)貸款的程序 (1) 借款受理(提交材料、初步審查) 貸前調(diào)查(客戶信用評級、項目評價、擔保評價) 貸款審批與發(fā)放 貸后管理(檔案管理、貸款項目檢查、貸款五級分類管理、回 籠資金管理、保證人及抵押物管理、貸款回收管理) 9、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風險 (1) 信用風險(違約風險) (2) 市場風險(價格風險和流動性風險) (3) 操作風險(人的能力風險、流程風險 、系統(tǒng)風險) 10、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風險管理(84頁) (1)原則 項目管理原則、以銷定貸原則、階段撥付原則、公私聯(lián)動原則 (2)措施 預防：對四證不全的項目不得發(fā)放任何形式的貸款； 申請貸款的 企業(yè)開發(fā)項目資本金比例不低于

8、35%建立嚴格的貸款項目審批機制, 確認該項目的合法性、合規(guī)性、可行性；對企業(yè)進行深入調(diào)查核實 風險轉(zhuǎn)移：采取抵押貸款、擔保貸款的方式，還有房地產(chǎn)貸款證 券化、房地產(chǎn)貸款保險、信貸衍生交易等途徑 風險分散：分為內(nèi)部分散和外部分散，其中內(nèi)部分散是重點。內(nèi) 部分散指將貸款發(fā)放給不同區(qū)域、 不同類型、不同規(guī)模和不同開發(fā)時 間的項目；外部分散是指通過與外部合作，解決貸款過度集中帶來的 風險集中問題 風險回避：對可能產(chǎn)生的風險太大的項目貸款采取主動回避、放 棄提供貸款的做法 風險監(jiān)督管理：加強風險監(jiān)控，建立合理的識別防范機制。 11、按揭貸款與抵押貸款的區(qū)別 (1) 債務人擁有標的物的產(chǎn)權狀態(tài)不同。按揭

9、是將自己非按揭樓宇 部分的房地產(chǎn)作為按金，向按揭權人租用按揭樓宇；抵押將自己擁有 的房屋所有權和土地使用權作為還款的擔保 (2) 債權債務參與人不同。按揭貸款參與人包括原有房產(chǎn)所有權人、 按揭人、按揭權人；抵押貸款參與人只有借款人(既是債務人又是抵 押人)與貸款人(既是債權人又是抵押權人) (3) 借款資金運用目的不同。抵押獲得的資金可以自由運用；按揭 貸款資金只能用于特定房屋的購買。 (4) 債務還款方式不同。抵押貸款還款可以一次性償還本息，也可 以分期償還；按揭貸款一般分期償還本息。 12住房公積金的特點 長期性專用性保障性互助性強制性普遍性 13信托的特征 (1) 信托業(yè)務方式靈活多樣

10、信托的產(chǎn)生基于委托人對受托人的信任 信托財產(chǎn)具有一定的獨立性 所有權與收受益權分離 信托管理具有連續(xù)性 受托人不承擔損失風險 14、 信托的作用 (1) 拓寬了投資者的投資渠道 通過把儲蓄轉(zhuǎn)化為投資，促進了產(chǎn)業(yè)發(fā)展和 經(jīng)濟增長 促進了金融市場的發(fā)展和完善 15、房地產(chǎn)夾層融資與其他融資方式比較 房地產(chǎn)融資方式比較 比較內(nèi)容 銀行貸款 夾層融資 股權融資 預計融資成本 較低 適中 較高 預計風險 較低 適中 較高 周期 根據(jù)具體情況 2-7年 根據(jù)公司運營 協(xié)商決定 情況決定 股權稀釋情況 無 無 有 盡職調(diào)查 較嚴 嚴 很嚴 還款保證 高 較高 不確定 夾層融資的風險和收益介于銀行貸款和股權融資之間 夾層融資的自有資金回報高于普通貸款