畢業(yè)論文 濟(jì)南市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析

1、山東勞動(dòng)職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理系濟(jì)南市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析徐冰劉巧玲學(xué)生姓名 指導(dǎo)教師完成時(shí)間2011 年10月31日專(zhuān)業(yè)班級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)目錄第1章緒論1.1問(wèn)題的提出1.2商業(yè)地產(chǎn)研究的目的和意義第2章理論基礎(chǔ)2.1商業(yè)地產(chǎn)的概述2.2商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的特征2.3市場(chǎng)分析狀況第3章濟(jì)南市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀3.1總部經(jīng)濟(jì)基本情況3.2樓宇經(jīng)濟(jì)基本情況3.3投資建設(shè)情況3.4發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、樓宇經(jīng)濟(jì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求分析10第4章濟(jì)南市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展動(dòng)力及存在的問(wèn)題104.1我市商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的原因104.2我市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的問(wèn)題124.3加快濟(jì)南市發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的對(duì)策建議13第5章結(jié)論16參考文獻(xiàn)

2、17致謝語(yǔ)18摘要：自2006年起，商業(yè)地產(chǎn)率先于我市的五區(qū)以及長(zhǎng)清大學(xué)城、泉城路、洛口、英雄山等商業(yè)氣氛較濃的區(qū)域興起，并快速蔓延到全市的各個(gè)商業(yè)街區(qū)。根據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年以后，我市商業(yè)地產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)率達(dá)到了兩位數(shù)，雖然與住宅投資增長(zhǎng)率相比低了些，但是，逐年增長(zhǎng)的商業(yè)地產(chǎn)投資速度已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度,且商業(yè)地產(chǎn)投資占當(dāng)年房地產(chǎn)投資的比重呈逐年上升的態(tài)勢(shì),僅2010年1月至12月全市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)工就已達(dá)二十幾個(gè)，為了更好分析這個(gè)市場(chǎng),本文分兩部分對(duì)濟(jì)南商業(yè)的發(fā)展動(dòng)力、存在問(wèn)題、建議及發(fā)展脈絡(luò)做簡(jiǎn)單分析:關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)，市場(chǎng)分析，對(duì)策第1章.緒論1.1問(wèn)題的提

3、出商業(yè)地產(chǎn)是指區(qū)別于住宅地產(chǎn)，包括商場(chǎng)、酒店等商業(yè)營(yíng)業(yè)用房在內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。隨著改革開(kāi)放的發(fā)展，濟(jì)南市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，但是也存在著一系列問(wèn)題，本文在分析 濟(jì)南市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程和現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)分析了濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題, 然后提出建議和對(duì)策。1.2商業(yè)地產(chǎn)研究的目的和意義隨著近些年房地產(chǎn)市場(chǎng)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分和GDP勺主要增長(zhǎng)點(diǎn)。現(xiàn)金，伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)自身調(diào)控能力的增強(qiáng)及政府相關(guān)部門(mén)的監(jiān)管力度的加大，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展日趨成熟、規(guī)范，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)流程已由最初的無(wú)序化流程化 方向發(fā)展，通過(guò)固定的開(kāi)發(fā)模式將前期策劃、工程建設(shè)、后期營(yíng)銷(xiāo)推廣等工作的

4、有機(jī)結(jié)合,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)利益和社會(huì)效益的最大化1O(1)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策形勢(shì)的調(diào)查與分析的意義任何一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)都涉及到對(duì)于宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策形勢(shì)的分析和研究及房地 產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)的分析和研究，尤其是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)所受影響更為明顯。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目具有房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資大等特性，其開(kāi)發(fā)的最終目的是通過(guò)出租經(jīng)營(yíng)或銷(xiāo)售來(lái)實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，因此如不能及時(shí)掌握市場(chǎng)環(huán)境、政策形勢(shì)等宏觀(guān)因素， 便會(huì) 導(dǎo)致對(duì)預(yù)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展、政策走向的判斷能力不強(qiáng)，對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估能力降低等情況的發(fā)生, 從而致使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)加大。(2)區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查與分析的意義區(qū)域商業(yè)調(diào)研在通常意義上講是我們常講的區(qū)

5、域商業(yè)普查。它的市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容是對(duì)區(qū)域 內(nèi)經(jīng)營(yíng)商戶(hù)從經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、商鋪面積、租金、員工數(shù)量、營(yíng)業(yè)額、經(jīng)營(yíng)狀況、存在的問(wèn)題、發(fā)展和經(jīng)營(yíng)動(dòng)向等進(jìn)行調(diào)查，通過(guò)反映的一般性問(wèn)題， 分析能否得出普遍性的結(jié)論。區(qū)域商業(yè)不僅反映區(qū)域內(nèi)商業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的指標(biāo)和商業(yè)特征,而且其綜合反映的各項(xiàng)指標(biāo)和內(nèi)容為項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)、經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)提供定性的參考分析，而且具有避免重復(fù)建設(shè)而導(dǎo)致 經(jīng)營(yíng)期利潤(rùn)不高等作用。(3)消費(fèi)者消費(fèi)行為的調(diào)查與研究的意義消費(fèi)者的消費(fèi)行為研究又稱(chēng)生活結(jié)構(gòu)研究。對(duì)其調(diào)查和研究的目的主要是收集該地區(qū)內(nèi) 消費(fèi)者生活形態(tài)的資料。 即針對(duì)消費(fèi)者生活的特性， 從人口結(jié)構(gòu)、家庭戶(hù)數(shù)構(gòu)成、收入水平、 消費(fèi)水平、購(gòu)

6、買(mǎi)行為以及選擇的交通出行方式等方面對(duì)消費(fèi)者消費(fèi)行為進(jìn)行定量和定性研對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)把握其業(yè)態(tài)定位的究。消費(fèi)者的消費(fèi)行為調(diào)研對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃工作具有至關(guān)重要的作用, 項(xiàng)目市場(chǎng)定位來(lái)說(shuō)，消費(fèi)者消費(fèi)行為調(diào)研的結(jié)果作為其重要參考及依據(jù),最直接的是為其目標(biāo)消費(fèi)群的定位脈搏，為項(xiàng)目日后良好經(jīng)營(yíng)狀態(tài)的愿景提供有力的支持;圈定合適的范圍，使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位更具目標(biāo)性。(4)立地條件研究的意義立地是指擬規(guī)劃商業(yè)周?chē)沫h(huán)境和其本身的因素對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響，主要包括項(xiàng)目主要 及次要道路的類(lèi)別、顧客到達(dá)的方便度、鄰居的類(lèi)別等。第2章理論基礎(chǔ)2.1商業(yè)地產(chǎn)的概述商業(yè)地產(chǎn)，顧名思義，作為商業(yè)用途的地產(chǎn).以區(qū)別于以居住

7、功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工 業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等 .商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、 健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。 以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國(guó)外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)結(jié)合孕育而生的產(chǎn)物,它同時(shí)具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特定屬性和商業(yè)規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)、管理的一般屬性。除此之外，商業(yè)地產(chǎn)也擁有一些自身固有的特點(diǎn)，如商 業(yè)地產(chǎn)有4個(gè)權(quán)益：開(kāi)發(fā)權(quán)、所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)，再如商業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)贏利模式具 多樣性等。22

8、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的特征(1)投資規(guī)模大，高收益，高風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般規(guī)模巨大，投資大，市場(chǎng)變幻莫測(cè)。商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)往往伴有巨大的商業(yè)價(jià)值與經(jīng)濟(jì)收益，因此收益相對(duì)較高， 但是高收益伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)， 正常的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要經(jīng)歷兩至三年的過(guò)渡期，這期間需要占據(jù)大量的資金，增大了投資風(fēng)險(xiǎn)。(2)區(qū)位因素是價(jià)值的主要源泉。傳統(tǒng)物業(yè)的“級(jí)差地租”理論一定程度上決定了區(qū)位因素在房地產(chǎn)規(guī)劃與開(kāi)發(fā)上屬于核心因素，而商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)價(jià)值需要通過(guò)穩(wěn)定的客流量來(lái)體現(xiàn),客流量的直接決定因素就是區(qū)位因素，因此，區(qū)位因素是商業(yè)地產(chǎn)獲得充分價(jià)值的主要源泉。(3)用途廣泛，經(jīng)營(yíng)方式靈活商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后可以用于商場(chǎng)、超市、專(zhuān)賣(mài)店

9、。餐飲店、娛樂(lè)店等多種業(yè)態(tài)用途，經(jīng)營(yíng)方式可以隨時(shí)靈活變換。同時(shí)招租加盟商時(shí)也可以靈活地選擇不同業(yè)態(tài)的店鋪,允許多種多樣的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格與經(jīng)營(yíng)方式。(4)對(duì)開(kāi)發(fā)商的綜合實(shí)力要求很高商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不僅需要雄厚的資金實(shí)力，更需要具備較強(qiáng)的商業(yè)規(guī)劃能力。我市規(guī)模較大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通常具有較強(qiáng)的資金實(shí)力與較為流暢的現(xiàn)金流,但是普遍不具備較強(qiáng)的獨(dú)立經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的能力， 更多的開(kāi)發(fā)商需要借助專(zhuān)業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司,而后期的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理是決定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的重要因素。(5)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要政府的支持商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模巨大， 往往體現(xiàn)一個(gè)城市的商業(yè)發(fā)達(dá)程度，有的城市的商業(yè)地產(chǎn)更為城市的標(biāo)志。商業(yè)地產(chǎn)的成功需要前期

10、的準(zhǔn)確規(guī)劃與定位,同時(shí)成為城市整體規(guī)劃的重要組成部分，因此更需要借助政府的支持2。2.3市場(chǎng)分析狀況順應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)的發(fā)展潮流，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展日益成熟，開(kāi)發(fā)模式多樣化的同時(shí) 向既定化轉(zhuǎn)變，目前，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目普遍的開(kāi)發(fā)流程是通過(guò)前期策劃制定項(xiàng)目的發(fā)展方向,通過(guò)招商推廣為日后經(jīng)營(yíng)提供有力的保障，通過(guò)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)或聯(lián)合經(jīng)營(yíng)、自營(yíng)方式獲取利益。市場(chǎng)調(diào)研工作是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃工作的基礎(chǔ),是尋找項(xiàng)目市場(chǎng)定位依據(jù)的過(guò)程，對(duì)項(xiàng)目發(fā)展方向的確立具有指導(dǎo)意義。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研包括：宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、政策環(huán)境等方面的調(diào)查與研究；區(qū)域商 業(yè)調(diào)查與分析；未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量分析；消費(fèi)者行為的調(diào)查與研究；立地條件研究等

11、。第3章濟(jì)南市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀3.1總部經(jīng)濟(jì)基本情況截止09年底，全市基本具備總部經(jīng)濟(jì)條件的入駐企業(yè)共97家。其中有山東松下、可口35家二產(chǎn)企業(yè)，占全部入可樂(lè)、百事可樂(lè)、中國(guó)重汽、濟(jì)鋼集團(tuán)、山東魯能、山東黃金等 駐企業(yè)的36% ;中國(guó)工商銀行山東分行、建行山東分行、農(nóng)行山東分行、交通銀行濟(jì)南分行、匯豐銀行濟(jì)南分行、濟(jì)南商業(yè)銀行等47家金融機(jī)構(gòu)，占48.5%，中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)網(wǎng)通、中國(guó)聯(lián)通山東通信公司等其他服務(wù)企業(yè)15家，占15.5%。從地域分布來(lái)看，市中區(qū) 39家,歷下區(qū)16家，歷城區(qū)11家，章丘市10家，槐蔭區(qū)6家，高新區(qū)、長(zhǎng)清區(qū)和天橋區(qū)各5家, 濟(jì)陽(yáng)縣、平陰縣和商河縣沒(méi)有。3.2樓宇經(jīng)濟(jì)基本

12、情況（1）竣工使用情況2010年以來(lái)，全市（統(tǒng)計(jì)縣區(qū)為歷下區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)和歷城區(qū)）竣工投入使用的寫(xiě)字樓（公司用樓）205個(gè)，總建筑面積約 433.4萬(wàn)平方米，入駐企業(yè) 6347余家。其中歷下區(qū)竣工投入使用的寫(xiě)字樓（公司用樓）83個(gè)（2000平米以上），總建筑面積約180.6 萬(wàn)平方米，入駐企業(yè) 3000余家，房屋空置率為 10.4% ;市中區(qū)有寫(xiě)字樓 48個(gè)，面積約123萬(wàn)平方米，入駐企業(yè) 1200余家，房屋空置率為 4.9%，其中有年稅收過(guò)億元的樓宇9座，均為金融企業(yè)總部辦公樓；槐蔭區(qū)有寫(xiě)字樓12個(gè)，面積約4.65萬(wàn)平方米，入駐企業(yè)360余家, 房屋空置率為11% ;天橋區(qū)有寫(xiě)字

13、樓 6個(gè)，面積約34.8萬(wàn)平方米，入駐企業(yè) 193余家，房屋空置率為13.7% ;歷城區(qū)有寫(xiě)字樓 56個(gè)，面積約90.3萬(wàn)平方米，入駐企業(yè)1594余家, 房屋空置率為 24%;全市寫(xiě)字樓的區(qū)域分布主要在歷下區(qū)濼源大街的商務(wù)辦公和金融保險(xiǎn)解放路的板塊、泉城路及其周邊的的綜合商貿(mào)板塊、文化路的教育文化服務(wù)板塊、山大路、歷城區(qū)樓宇主要集中在二環(huán)東信息產(chǎn)業(yè)板塊，市中區(qū)主要在轄區(qū)內(nèi)經(jīng)一路至經(jīng)十一路之間, 路與花園路。（2）在建情況截止到2010年，濟(jì)南市在建的寫(xiě)字樓、辦公樓及商務(wù)樓有59個(gè)，總建筑面積177.6萬(wàn)平方米，在建規(guī)模在萬(wàn)平方米以上的主要樓體有:歷下區(qū)的文華園、奇源大廈、正大時(shí)代廣場(chǎng)、新開(kāi)元廣

14、場(chǎng)、中潤(rùn)世紀(jì)城、奧體五星級(jí)酒店、魯商國(guó)奧城、國(guó)際華電、山工新天地等,市中區(qū)的銀座國(guó)際京都和齊魯商會(huì)大廈等，歷城區(qū)的嘉鑫大廈和福誠(chéng)大廈，槐蔭區(qū)的萬(wàn)豐商 業(yè)樓，天橋區(qū)的邊莊商務(wù)樓，功能規(guī)劃主要為寫(xiě)字樓、商務(wù)酒店及綜合商貿(mào)樓宇。3.3投資建設(shè)情況2010年我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)41.9%，2003-2008年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資年均增長(zhǎng)21.2%。 2010年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總量274.1億元，占到全社會(huì)投資的19.4%，占三產(chǎn)投資的30.2%，分別比去年提高2.7個(gè)和3.2個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅投資220.6億元，增長(zhǎng)35.7% ,辦公樓投資8.3億元，增長(zhǎng)59%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資 33.8億元，

15、增長(zhǎng)154.4%。房屋施工面積1571.5萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 28.9%，竣工面積172.2萬(wàn)平方米，下降 24%。3.4發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、樓宇經(jīng)濟(jì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求分析近年來(lái)，隨著總部經(jīng)濟(jì)、樓宇經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，全市特別是歷下、市中等中心城區(qū)對(duì)寫(xiě)字樓、辦公樓及商務(wù)樓的市場(chǎng)需求始終比較旺盛。他們依托有利的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和多年來(lái)形成的商務(wù)、辦公聚集的基礎(chǔ)，二環(huán)路以?xún)?nèi)寫(xiě)字樓、 辦公樓及商務(wù)樓的出租情況良好，樓宇空置面積較少，空置率較低。在建的幾個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)樓宇，也在加快工程進(jìn)度的同時(shí)加大宣傳推介力度，積極開(kāi)展招商工作。目前，主體已竣工的銀座國(guó)際晶都、銀都國(guó)際大廈、恒隆廣場(chǎng)等樓宇因其地理位置優(yōu)越、樓宇品質(zhì)較高、周邊配

16、套完善，已基本招商完畢。目前，相對(duì)于槐蔭和天橋兩個(gè)區(qū)，缺乏總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的載體，正在開(kāi)工建設(shè)的京滬高鐵西客站片區(qū)、棚戶(hù)區(qū)和舊村居的改造，基本上都是居住型樓宇，適宜總部企業(yè)落戶(hù)的純商用高檔樓宇較少2O第4章、濟(jì)南市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展動(dòng)力及存在的問(wèn)題4.1我市商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的原因由于濟(jì)南市本身的特殊性，是屬于二線(xiàn)類(lèi)的省會(huì)城市，其在商業(yè)地產(chǎn)上的發(fā)展與北京、上海等一類(lèi)城市有較大的差距，與成都、重慶、武漢、鄭州等城市也存在不少的距離,但是，處于房地產(chǎn)這樣一個(gè)快速發(fā)展的行業(yè)里，近幾年，濟(jì)南在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域也有了長(zhǎng)足的發(fā)展。鎮(zhèn)居民人均可支配收入逐年以較快的速度增長(zhǎng),因此居民的消費(fèi)水平逐年提高，表現(xiàn)為社會(huì)(1)、宏觀(guān)

17、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，導(dǎo)致消費(fèi)者對(duì)零售業(yè)需求的增加，從而催生了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)需求；同時(shí)我市居民人均可支配收入(據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前三季度位近年來(lái)，我市城列國(guó)內(nèi)前十位)、社會(huì)消費(fèi)品零售總額與商業(yè)地產(chǎn)投資額呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。零售總額的逐年增長(zhǎng)，從而帶動(dòng)了商業(yè)的發(fā)展，特別是超市、百貨、批發(fā)市場(chǎng)、酒店餐飲業(yè)的發(fā)展，這就必然拉動(dòng)對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的市場(chǎng)需求，最終表現(xiàn)為商業(yè)地產(chǎn)投資額的快速增長(zhǎng)。從恩格爾系數(shù)看，自2000年起，我市城鎮(zhèn)恩格爾系數(shù)開(kāi)始降至40%以下，因此催生了大型購(gòu) 物廣場(chǎng)等大型商業(yè)機(jī)構(gòu)的發(fā)展，進(jìn)而誘發(fā)了商業(yè)地產(chǎn)投資的加速增長(zhǎng)。(2)政府各部門(mén)充分認(rèn)識(shí)到大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要性，不斷

18、鼓勵(lì)推進(jìn)城市商業(yè)的規(guī)模化發(fā)展，加之新一輪城市建設(shè)和改造高潮的興起，特別是濟(jì)南市舊城改造項(xiàng) 目( 11月份15個(gè)舊改項(xiàng)目的對(duì)外公開(kāi)推薦)的重大壓力及推出，都為濟(jì)南大型商業(yè)項(xiàng)目的 發(fā)展創(chuàng)造了機(jī)遇，從而拉動(dòng)了城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。(3) 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高收益性、長(zhǎng)期性和穩(wěn)定性迎合了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的需求。與其他房地產(chǎn)產(chǎn)品不同，商業(yè)地產(chǎn)不會(huì)因房齡增長(zhǎng)而降低其投資價(jià)值。恰恰相反，好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目因其稀有性，會(huì)隨著商圈的發(fā)展成熟而不斷升值(如泉城路、西市場(chǎng)等商圈)。此外，承租戶(hù)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的裝修投資、贏利預(yù)期以及長(zhǎng)期規(guī)劃,決定了商業(yè)地產(chǎn)租約的長(zhǎng)期性和穩(wěn)定性,這都使得商業(yè)地產(chǎn)受到開(kāi)發(fā)商的青睞。(4) 休閑經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生促

19、進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的繁榮。1995年以后，居民全年平均休假時(shí)間增至121天：每年按52周計(jì)算，每周都實(shí)現(xiàn)雙休日則共休息104天，再加上 五一” 十一”元旦、春節(jié)，共有10天。從勞動(dòng)制度看，休假天數(shù)已占全年時(shí)間的三分之一。休假時(shí)間的 增加，為居民從事休閑活動(dòng)創(chuàng)造了條件，促進(jìn)了城市休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。僅以日常生活為例, 除去購(gòu)物、旅游、餐飲等常規(guī)的消費(fèi)活動(dòng)，品茗、健身、泡吧等在幾年前還少見(jiàn)的活動(dòng)已成 為人們都市生活中不可或缺的一部分。而居民休閑活動(dòng)的增多引發(fā)了對(duì)提供休閑場(chǎng)所的需 求，為商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)造了新的市場(chǎng)空間。(5)道路交通的不斷發(fā)展也加快了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。由于山東對(duì)高速公路的持續(xù)投入,使省內(nèi)各市地之間的

20、道路交通快捷方便，政府打造的一小時(shí)、二小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈也加速了濟(jì)南本 地商業(yè)的發(fā)展，使?jié)鲜谐蔀橹苓吜某恰?德州、泰安、淄博的中心城市，濟(jì)南做為省會(huì)城市,3。其獨(dú)特的政治、經(jīng)濟(jì)、文化的優(yōu)勢(shì)，是其成為周邊乃至全省各市地消費(fèi)人群的聚集之地，而 恰恰由于交通及省會(huì)優(yōu)勢(shì)，使更多的資本流入到濟(jì)南，加快的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展4.2我市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的問(wèn)題(1)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)盲目無(wú)序。一些商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出于自身利益的需要，追求新的投資盈利模式，引發(fā)了大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)熱潮，結(jié)果絕大多數(shù)項(xiàng)目論證都不充分，建設(shè)開(kāi) 發(fā)盲目無(wú)序，如，位于我市東部一大型市場(chǎng)項(xiàng)目，規(guī)模大，空間大，但由于其對(duì)開(kāi)發(fā)盲目求大，使其經(jīng)營(yíng)困難。很多商業(yè)

21、地產(chǎn)項(xiàng)目采取了先開(kāi)發(fā)后招商”的方式，最終造成項(xiàng)目的損失 巨大，還常常引發(fā)開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)商、物業(yè)管理商三方的矛盾，成為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的盲點(diǎn)。(2)模塊化開(kāi)發(fā)影響整體運(yùn)作。現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)是與各種零售業(yè)形態(tài)充分結(jié)合的高專(zhuān)業(yè) 化產(chǎn)業(yè)，因此應(yīng)該是多功能相協(xié)調(diào)的。豪華公寓、酒店式公寓、商務(wù)公寓、星級(jí)酒店匯聚的白領(lǐng)群體和上流階層形成龐大的消費(fèi)市場(chǎng)，為商業(yè)部分帶來(lái)巨大商機(jī)；商務(wù)公寓內(nèi)公司之間據(jù)其負(fù)責(zé)人介紹，由于處于城的商務(wù)往來(lái)又為酒店帶來(lái)強(qiáng)大的銷(xiāo)售能力和客房超低空置率。市較好的商業(yè)街區(qū)，其酒店客房的入住率常年保持在97%左右，而其本身是商業(yè)經(jīng)營(yíng)出身,其對(duì)于整合商家資源(其對(duì)外稱(chēng)為合作商)較單純的開(kāi)發(fā)商更勝一籌；由

22、于其一期商業(yè)及二期酒店的運(yùn)營(yíng)成功，使其三期17.6萬(wàn)平方的商業(yè)綜合體中公寓、商務(wù)、商住部分銷(xiāo)售一空,而商業(yè)部分7萬(wàn)平米的體量也已全部對(duì)外出租，其銷(xiāo)售部分的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)完全滿(mǎn)足了項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)，其商業(yè)部分的出租收益為其帶來(lái)每年過(guò)億的純收入。這種強(qiáng)勢(shì)聯(lián)盟塑造了其項(xiàng)目的整體優(yōu)勢(shì)。但是，目前很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目采用了所謂模塊化”的運(yùn)作模式,即簡(jiǎn)單地把整個(gè)項(xiàng)目分割成若干模塊再進(jìn)行疊加， 放棄了統(tǒng)一規(guī)劃和專(zhuān)業(yè)化的開(kāi)發(fā)操作程序,結(jié)果導(dǎo)致模塊之間、商業(yè)項(xiàng)目與零售業(yè)態(tài)接口出現(xiàn)偏差，削弱了整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃的合理性,嚴(yán)重制約了商業(yè)地產(chǎn)的正常發(fā)展。(3)開(kāi)發(fā)商忽視商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營(yíng)或后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理失控。很多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都抱著 賣(mài)

23、完就走”的經(jīng)營(yíng)思路，只注重前期開(kāi)發(fā)并盡量縮短開(kāi)發(fā)周期,項(xiàng)目建成后能租則租、能賣(mài)則賣(mài)，根本不考慮能否經(jīng)營(yíng)、是否適合經(jīng)營(yíng)等問(wèn)題，結(jié)果導(dǎo)致了很多開(kāi)發(fā)商功成身退，投資人和經(jīng)營(yíng)者則被深度套牢的情況，甚至有的開(kāi)發(fā)商自己都無(wú)法全身而退。有的開(kāi)發(fā)商雖然考慮了后續(xù)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題， 但是將項(xiàng)目部分或全部出租給投資者后，往往缺乏對(duì)項(xiàng)目的整體控制能力，很難把握未來(lái)入駐經(jīng)營(yíng)商戶(hù)的檔次和品位以及對(duì)整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的影響。位于我市西部繁華商業(yè)街的一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，銷(xiāo)售火爆，由于其在商業(yè)經(jīng)營(yíng)上的欠缺，使其面臨著遲遲不能開(kāi)業(yè)的窘困局面，返租者、自營(yíng)者都深套其中，也讓開(kāi)發(fā)商、投資者叫苦不迭4O4.3、加快濟(jì)南市發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的對(duì)策建議(1)

24、.打牢發(fā)展基礎(chǔ)，強(qiáng)化總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐條件是提高經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力。切實(shí)把工業(yè)發(fā)展放在更加突出的位置，積極推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,加快發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)，大力培植主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)， 提升產(chǎn)業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力， 夯實(shí)總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。二是加強(qiáng)硬件環(huán)境建設(shè)。進(jìn)一步加快交通、通訊、能源、供排水等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高城市承載能力。加大污染治理力度，切實(shí)加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境建設(shè)，深入推進(jìn)環(huán)境綜合整治，營(yíng)造良好的人居環(huán)境。三是加大人才資源支撐力度。構(gòu)筑人才公共服務(wù)體系，完善各層次人才培訓(xùn)體系，為發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)提供人才支撐。四是健全服務(wù)支撐體系。加快建設(shè)總部經(jīng)濟(jì)信息平臺(tái)，定期向總部企業(yè)發(fā)布本市發(fā)展規(guī)劃、重大政策、重大項(xiàng)目信息

25、和改革措施。加快完善銀行、保險(xiǎn)、會(huì)展、招商、商貿(mào)、物流、旅游、法律、教育、培訓(xùn)等專(zhuān)業(yè)化服務(wù)體系，為總部企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。優(yōu)先發(fā)展公共服務(wù)，有效解決城市交通、社會(huì)治安、城市管理等熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題，努力營(yíng)造和諧的社會(huì)環(huán)境。(2) 強(qiáng)化規(guī)劃引導(dǎo)，加快形成總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本框架編制濟(jì)南市總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，對(duì)各類(lèi)要素資源加以引導(dǎo)， 避免區(qū)域功能雷同、 過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)、重復(fù)建設(shè)等現(xiàn)象，實(shí)現(xiàn)總部經(jīng)濟(jì)的合理布局和規(guī)模集聚效應(yīng)。是明確總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向。堅(jiān)持發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整相結(jié)合，重點(diǎn)在電子信息、交通裝備、機(jī)械裝備、新能源等先進(jìn)制造業(yè)，現(xiàn)代物流、金融、信息、中介、會(huì)展等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，以及現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等領(lǐng)域，引進(jìn)和

26、培育企業(yè)總部。二是選準(zhǔn)引進(jìn)總部的重點(diǎn)方向。以省會(huì)城市群經(jīng)濟(jì)圈和半島城市群為重點(diǎn)，積極參與京津冀、 長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)的區(qū)域合作，鼓勵(lì)國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)來(lái)濟(jì)設(shè)立區(qū)域性總部或研發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)、培訓(xùn)等職能性總部。三是培育本地總部企業(yè)。對(duì)符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向、關(guān)聯(lián)帶動(dòng)力強(qiáng)、發(fā)展態(tài)勢(shì)良好的本地優(yōu)勢(shì)企業(yè)給予重點(diǎn)扶持，鼓勵(lì)做大做強(qiáng)，扎根濟(jì)南。四是打造總部經(jīng)濟(jì)集聚基地。優(yōu)化總部企業(yè)區(qū)域布局，形成功能定位比較清晰、空間布局相對(duì)集中的總部企業(yè)集聚基地。市區(qū)二環(huán)路以?xún)?nèi)主要是整合現(xiàn)有資源，加快構(gòu)建金融、商貿(mào)、信息、中介、文化創(chuàng)意等總部基地。高新開(kāi)發(fā)區(qū)和長(zhǎng)清區(qū)主要是根據(jù)企業(yè)總部主體功能和配套功能要求，規(guī)劃一定區(qū)域，建設(shè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制

27、造業(yè)總部集聚基地,重點(diǎn)發(fā)展研發(fā)中心、物流配送中心等職能性總部。 結(jié)合西客站片區(qū)、奧體文博片區(qū)開(kāi)發(fā)，規(guī)劃建設(shè)新的總部集聚基地，重點(diǎn)引進(jìn)金融、會(huì)展旅游、物流配送、中介服務(wù)、培訓(xùn)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)總部。(3)完善優(yōu)惠政策，加大總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的扶持力度為加快發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，進(jìn)一步增強(qiáng)城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力，去年底，市政府下發(fā)了關(guān)于加快發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的意見(jiàn)，明確提出重點(diǎn)引進(jìn)交通裝備、電子信息、機(jī)械制造、新能源等先進(jìn)制造業(yè)企業(yè)，金融、現(xiàn)代物流、信息服務(wù)、中介服務(wù)、會(huì)展旅游等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)，以及國(guó)家級(jí)、省級(jí)農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)。出臺(tái)了實(shí)施鼓勵(lì)扶持政策、健全完善總部經(jīng)濟(jì)服務(wù)機(jī)制、營(yíng)造良好發(fā)展環(huán)境等一系列政策和措施。 目前，市招商辦加強(qiáng)調(diào)

28、查研究，摸清我市總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀及存在問(wèn)題，制定出臺(tái)實(shí)施細(xì)則， 進(jìn)一步明確推進(jìn)我市總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的工作思路,同時(shí)明確責(zé)任，抓好落實(shí)。(4)加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，健全鼓勵(lì)總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的工作機(jī)制是加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。市里已成立加快總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展工作領(lǐng)導(dǎo)小組，辦公室設(shè)在發(fā)改委,負(fù)責(zé)制定總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃和相關(guān)政策，認(rèn)定總部企業(yè)資格，審核有關(guān)資助和獎(jiǎng)勵(lì)事項(xiàng)，分析監(jiān)測(cè)總部經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況，協(xié)調(diào)處理總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大問(wèn)題。二是完善統(tǒng)計(jì)和考核體系。建立總部企業(yè)統(tǒng)計(jì)分析體系和統(tǒng)計(jì)核算制度,健全總部企業(yè)聯(lián)系制度，全面準(zhǔn)確掌握全市總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。分解落實(shí)總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展任務(wù)目標(biāo)，建立考核評(píng)價(jià)體系， 納入全方位目標(biāo)管理。三是加強(qiáng)總部經(jīng)濟(jì)研究和宣傳。政府部門(mén)、研究機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)總部經(jīng)濟(jì)的