房地產(chǎn)項目開發(fā)管理程序手冊

1、青島房地產(chǎn)工程開發(fā)管理程序手冊 編者按語： 對于青島房地產(chǎn)工程的開發(fā)，編者按照自己的理解，在綜合整 理以往工作資料的基礎上，結(jié)合青島市政府部門要求的報建順序， 對于一個具體房地產(chǎn)工程開發(fā)的具體過程進行整理。 在整理匯總過程中，具體一些事項不是非常詳盡或者說某些方 面存在很大認識上的失誤，望各位同行給予完善補充，在此先行謝 過。 2 0 0 6 11-9 目錄 第一章：工程投資決 3 一、工程建議書3 二、可行性研究4 第二章：前期準備階段5 一、工程立項6 二、土地預審7 三、工程選址、規(guī)劃設計條件下發(fā)7 四、勘探、設計隊伍選擇，規(guī)劃方案審批，建設用地 許可證下發(fā)8 五、辦理土地手續(xù)、領取工程

2、開發(fā)手冊及其后續(xù)管理 9 六、建筑方案設計、報審，建筑工程建筑方案審查意 見書下發(fā)。 13 七、施工圖設計審查，施工圖審查意見合格書，建筑 工程規(guī)劃許可證辦理。14 八、規(guī)劃批后管理15 第三章：工程建設階段16 一、工程報建流程：16 二、工程實施18 三、工程信息管理2 0 四、工程綜合驗收管理2 0 第四章交付使用階段25 一、 售后服務25 二、 物業(yè)管理25 從開發(fā)、建設、經(jīng)營、管理的程序上講，房地產(chǎn)開發(fā)一般可分 為四個階段（這里暫且不談銷售階段），即工程投資決策階段、建 設前期準備階段、工程建設階段、交付使用（售后服務）階段。 第 一章：工程投資決策階段 房地產(chǎn)投資決策階段在整個工

3、程開發(fā) 方面具有戰(zhàn)略方面的意義，是對工程從經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境 效益以及技術(shù)方面對工程的論證，為工程以后的發(fā)展方向確定了道 路。 在青島，投資決策階段建設單位的主要工作就是編制可行 性報告（或者編制工程建議書）。一般而言，小型工程編制工程建 議書，取代可行性研究報告向政府報審。 一、工程建議書 1、工程建議書定義 工程建議書是擬建工程的承辦單位，根據(jù)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，結(jié)合企 業(yè)的既有資源，在經(jīng)過對市場供給、需求、消費者習慣等各種因素 調(diào)查的基礎上，尋找市場投資機會，特撰寫此建議書，宏觀上對該 工程建設的必要性以及可能性進行了論述，上報青島市計劃委員會 進行選擇，一般為小型工程。 2、工程建議

4、書內(nèi)容 工程名稱、承辦單位、工程負責人；工程的提出的目的、必要 性和依據(jù)；工程的產(chǎn)品方案、市場需求、擬建生產(chǎn)規(guī)模、建設地 點的初步設想；資源情況、建設條件、協(xié)作關系和采用新技術(shù)的 可能性簡單投資估算和資金籌措方案資金償還能力預測；工程 初步進度計劃工程投資的經(jīng)濟效益和社會效益的初步估計。 二、可行性研究 1、可行性研究定義、目的及其內(nèi)容可行性研究是指對建設工程工程 在做出是否投資的決策之前，現(xiàn)對于該工程相關的技術(shù)、經(jīng)濟、社 會、環(huán)境等所有方面進行調(diào)查研究，對工程可能擬建的方案認真地 進行技術(shù)、經(jīng)濟分析論證，研究工程在技術(shù)上的先進適用性、經(jīng)濟 上的合理性、建設上的可能性，對工程建成后的經(jīng)濟效益、

5、環(huán)境效 益等進行科學的預測和評價。據(jù)此提出工程是否該投資建設，以及 選定最佳投資方案等結(jié)論性意見，為工程決策提供基礎?？尚行匝?究的根本目的是實現(xiàn)工程決策的科學化、民主化，減少或避免投資 決策的失誤，提高工程開發(fā)建設的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益?？尚行?研究的主要內(nèi)容有： (1) 工程簡況； (2) 開發(fā)工程用地的現(xiàn)場調(diào)查及 動遷安置； (3) 市場分析和建設規(guī)模的確定； (4) 規(guī)劃設計影響和環(huán) 境保護。 (5) 資源供給及資本運作方案； (6) 環(huán)境影響和環(huán)境保護； (7) 工程開發(fā)模式、組織機構(gòu)、崗位需求、管理費用的研究； (8) 開 發(fā)建設節(jié)點計劃； (9) 工程經(jīng)濟及社會效益分析； (10

6、) 結(jié)論及建議。 2、可行性研究的工作階段 1) 投資機會研究。該階段的主要任務是對投資工程主要是土地進行 初步摸底和意向性談判，并對投資工程或投資方向提出建議，即在 一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預測為基礎，尋找 最有利的投資機會。 投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計 而不是依靠詳細的分析。如果機會研究認為可行的，就可以進行下 一階段的工作。 2）初步可行性研究，亦稱“預可行性研究”。在機會研究的基礎 上，進一步對工程建設的可能性與潛在效益進行論證分析。 3）詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細可行性研究是 開發(fā)建設工程 投資決策的基礎，是在分析工程在技術(shù)上、財務上

7、、 經(jīng)濟上的可行性后作出投資與否決策的關鍵步驟。 3、可行性研究步驟 可行性研究按5個步驟進行：（1）籌劃準備：建設單位委托有咨詢公 司編制報告，提供其各種基礎性資料、背景等資料。 （2）調(diào)查研究： 市場、技術(shù)、經(jīng)濟方面進行調(diào)查。（3）方案選擇與優(yōu)化：各種建設方 案比較、選擇。（4）財務評價和經(jīng)濟評價：站在財務基礎上，進行 投資估算、工程損益、盈虧分析、現(xiàn)金流量分析。（5）編制可行性研 究報告。5、編制可行性報告 第二章：前期準備階段 勘探、設計隊伍選擇，規(guī)劃方案審批，建設用地許可證下發(fā) 、工程立項： 1、建設單位上報工程建議書（青島市發(fā)展計劃委員會），批準立項 （下達前期工作計劃），即立項。

8、 2、不過此項工作青島市已經(jīng)改變，一般在規(guī)劃選址后，上報規(guī)劃局 審批的可行性研究報告，辦理立項工作。 二、土地預審： 1、由青島市人民政府及其有關部門批準的建設工程，需要編制可行 性研究報告或者工程建議書的工程，由所在區(qū)、市國土資源局負責 受理；國有存量建設用地并準備依照、拍、掛的出讓方式供地的工 程可以不進行預審。 2、建設工程用地預審，由建設單位直接向國土資源局申請。提交下 列資料：申請預審的文件工程建議書批復文件建設工程可行 性報告。 3、預審期限： 10個工作日，特大型工程需要 25 個工作日。 三、工程選址、規(guī)劃設計條件下發(fā)： 1、目前“工程選址、規(guī)劃設計條件下發(fā)”在實際工作中合為一

9、起。 2、測繪部門對規(guī)劃用地界限以及控制線坐標點、用地面積進行測 繪。評審中心納入有形市場、組織專家評審；規(guī)劃部門組織批前公 示。 2、規(guī)劃部門審核編制的可行性研究報告，核發(fā)選址意見書，同 時下發(fā)建設用地規(guī)劃設計條件。青島市規(guī)劃局確定選址用地范圍、 審核實測的坐標點、用地界限及用地面積；下發(fā)工程選址意見 書同時下發(fā)規(guī)劃設計條件，作為建設單位委托設計、辦理有關 土地手續(xù)的依據(jù)。 3、上報資料： 申請書以及規(guī)劃報建申請表大中型工程的可行性研究報告計 劃部門的立項文件或下達的當年前期工作計劃。設計環(huán)保、文 物、國家安全等部門的工程，出具相關部門審查意見。青島市統(tǒng) 一坐標和高程系統(tǒng)的 1：500現(xiàn)狀地

10、形圖 3 張（不小于用地界限外 50M范圍）。其他說明建設工程性質(zhì)以及內(nèi)容材料。有效的土 地權(quán)屬證明或土地使用協(xié)議（需新征用地工程除外）。 四、勘探、設計隊伍選擇，規(guī)劃方案審批，建設用地許可證下發(fā) 。 1、結(jié)合規(guī)劃設計條件，進行設計隊伍招標，確定具有相應資質(zhì)的隊 伍，對于勘察單位做好招標準備，一旦規(guī)劃方 - 案通過，；樓座具體 位置確定，馬上進行招標。 2、青島規(guī)劃局審批建設工程規(guī)劃設計以及管線綜合方案（要求評 審、公示的工程需要首先評審、公示并出具相關意見）（在這里過 程中），審核用地界限以及面積，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。 不需要新政建設用地或已經(jīng)取得土地權(quán)屬證明且不改變原用地性質(zhì) 的工程，

11、只審查方案，不核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證；小型建設 工程可以在提供建設用地規(guī)劃設計條件后，不再進行規(guī)劃方案審 批，直接進行下一輪建筑方案涉及審批。 3、上報資料：申請書以及規(guī)劃報建申請表選址意見書（包 含規(guī)劃設計條件）以及附圖（含控制線）相關部門審查意見有 效的土地權(quán)屬證明規(guī)劃設計合同鑒審通知書（青島市規(guī)劃處審 核、出具）上報三個規(guī)劃方案，每個規(guī)劃設計方案 2套資料：設 計說明書、規(guī)劃總平面圖、豎向設計各兩份，管線綜合說明圖 3 份，環(huán)境設計圖可以單獨申報（目前青島市的住宅工程都需要專家 評審、社會公示，需要專家出具專家評審意見書（含專家名單）、 規(guī)劃技術(shù)指標核準書、社會公示意見書。）與報審圖紙相

12、應的電 子數(shù)據(jù)文件。 4、設計單位招標 25 天；資料齊全規(guī)劃審批時限 14天。 五、辦理土地手續(xù)、領取工程開發(fā)手冊及其后續(xù)管理。 1、土地使用權(quán)的取得。 1）、開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的主要方式 3）4）5）6）7） 、通過行政劃撥方式取得；、舊城改造取得中標地塊國有土地 使用權(quán)；、轉(zhuǎn)讓取得；、出讓方式取得（招標、拍賣、協(xié)議出 讓三種方式）；、聯(lián)合開發(fā)并報有關主管部門立項、審批后取 得；、通過司法裁決取得；、通過兼并、收購等股權(quán)重組方式 取得。2）、出讓方式的定義、出讓方式是指政府作為國有土地的 代表以什么形式或程序?qū)型恋厥褂脵?quán)讓與土地使用者。按照 中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓

13、暫行條例國有 土地使用權(quán)的出讓方式有三種：協(xié)議、招標、拍賣。按照青島市 青島市人民政府關于進一步規(guī)范工程供地工作的意見（青政法 200524 號）明確說明：對屬于商業(yè)、旅游、娛樂和商業(yè)住宅等經(jīng) 營性招商引資工程用地必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓；工業(yè) 用地要創(chuàng)造條件逐步實行招標、拍賣、掛牌出讓。、協(xié)議出讓指 土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地 的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進行一對一的談判和切 磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關事宜的這樣一種出讓方式。、招 標出讓是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個人以書面投 標形式，競投某地段土地使用權(quán)，由招標人根據(jù)一定的要求

14、擇優(yōu)確 定土地使用者（即土地使用權(quán)受讓人）的出讓方式。以招標方式出 讓土地使用權(quán)，不僅要明確合同雙方當事人的權(quán)利義務，而且要明 確投標的效力及招標人在招標期限內(nèi)應負的責任等。、拍賣又稱 競投，有些地方也叫“拍讓”。它是指由土地所有者代表在指定的 時間、地點，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場，就所出 讓使用權(quán)的土地公開叫價競投，按“價高者得”的原則確定土地使 用權(quán)受讓人的一種出讓方式。目前已經(jīng)在青島施行。 3）、土地取得 以及登記資料、程序 、依照招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定，建設用地凡 屬于營利性的商品房開發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂等用途的，必須通過 市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權(quán)

15、，并取得成交確認 書，然后簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，根據(jù)合同約定繳納 土地出讓金；開發(fā)商取得國有土地使用權(quán)出讓合同后，到規(guī)劃 局辦理選址等規(guī)劃手續(xù)，到青島市國土資源局和房屋管理局辦理土 地證登記手續(xù)。 、登計時應提交以下資料：提交證件 （一）青島市房地產(chǎn)登記申請書 （原件 ）； （二）身份證明 （復印件）； （三）土地權(quán)屬證明： a. 以出讓方式取得土地使用權(quán)的應提交： （1）市政府批準用地文件（原件）； （2）土地使用權(quán)出讓合同書 （原件）； （3）核定用地圖（原件）； （4）繳付出讓金、契稅發(fā)票 （復印件）和收款部門出具的繳清證明（原 件）； b. 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的應提交： （

16、1）市政府批準用地文件 （原件）； （2）核定用地圖（原件）； c. 根據(jù)有關文件確權(quán)的，應按文件規(guī)定提交有關資料 （原件）。 d. 地上建筑物如已登記的，應提交房地產(chǎn)權(quán)證或房屋所有權(quán) 證；地上建筑物未登記的，按新建房屋所有權(quán)初始登記要求提供 證件。 、土地登記程序辦理 （一）土地登記申請；（二）地籍調(diào)查；（三）權(quán)屬審核；（四） 注冊登記；（五）核發(fā)或者更換、注銷土地證書。 2、征地拆遷，申辦并取得房屋拆遷許可證 。城市房屋拆遷是對 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上原有的房屋及其附屬物等，不適應經(jīng)濟、 社會發(fā)展需要的部分進行拆除重建，使城市的整體功能得到改善和 提高。目前在青島市拆遷工作由青島市房地產(chǎn)開

17、發(fā)管理局拆遷管理 處負責。 1）、拆遷方式：、政府組織拆遷：主要指通過批租、舊城 改造方式取得土地使用權(quán)所涉及拆遷或者招商引資中政府承諾。 、拆遷人自行拆遷：這是大型房地產(chǎn)公司常用模式，但要申請拆 遷許可證。、拆遷人委托拆遷：適用開發(fā)商缺乏拆遷經(jīng)驗時委托 專門從事房屋拆遷工作的單位進行。目前在 青島拆遷工作基本上屬于政府負責。 2）、拆遷的主要內(nèi)容包括： （1）房屋拆建，如危舊房改造； （2）城市 功能、用地布局和空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整，如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、車站、生 活服務設施等公共建筑的建設和改造； （3）環(huán)境治理，如擴展綠地、 治理污染工程等。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設工程進行 的，是城市建

18、設的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個重要環(huán) 節(jié)，處于建設工程的前期工作階段。 3）、申辦拆遷許可證應提交以下申報資料：、申領拆遷許可證申 請表；、建設工程批準文件；、國有土地使用權(quán)批準文件； 、建設工程規(guī)劃許可證；、拆遷年度計劃； 、工程拆遷計劃以及拆遷方案（拆遷紅線范圍內(nèi)房屋面積、戶 數(shù)、性質(zhì)、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還 建期限；產(chǎn)權(quán)清晰的安置用房證明；拆遷補償資金來源及預算資金 額度。）；、拆遷方案、規(guī)劃方案的公示意見；、拆遷補償安 置資金證明、安置房屋證明材料；、補償安置意向簽約 資料 3、土地證辦理 付清土地與款，國土資源局辦理土地證。 4、領取房地產(chǎn)工程開發(fā)

19、手冊： 1）、拿到國有土地使用權(quán)證后， 10日內(nèi)必須到房地產(chǎn)開發(fā)管理局 工程管理處領取工程手冊以及建立檔案：開發(fā)工程權(quán)證；工程 建設條件意見書土地批文、立項批復。、建筑工程規(guī)劃許可 證；規(guī)劃總平面圖、管網(wǎng)綜合圖、單體方案建筑平面圖；工程 資本金繳納憑證。 2）、開工前驗核階段：施工許可證；工程資本金支付簽證； 3）、預售前驗核階段：預售許可證；工程資本金支付簽證 4）、綜合驗收階段：配套設施專業(yè)管理部門驗收合格證明；工 程資本金支付簽證。 六、建筑方案設計、報審，建筑工程建筑方案審查意見書下發(fā)。 1、根據(jù)規(guī)劃方案審查意見書提出的意見，進行建筑方案設計，需要 根據(jù)意見書調(diào)整的一兵在建筑方案中調(diào)整

20、，上報青島市規(guī)劃局窗 口，建筑方案包括外裝飾、環(huán)境設計方案，當然這兩項可以單獨上 報。要求的評審的工程需要先評審、公示并出具相關意見。需要征 求環(huán)保、消防、排水部門審查意見的，一并提出。 2、報審資料：申請書；工程勘察設計合同鑒審通知書（建委設 計管理處審核、出具）；計劃部門的理想文件，大中型工程需要 批準的可行性研究報告；選址意見書、建設用地規(guī)劃設計條 件通知書以及附圖、規(guī)劃控制線圖；有效的土地權(quán)屬證明；建 設工程規(guī)劃方案審查意見書及附圖。須要進行建筑設計方案招 標、專家評審、社會公示的工程，出具招標意見書、專家評審意見 書（含專家名單）；方案設計文件兩份：設計說明書、總平面 圖、豎向設計圖

21、、管線綜合圖、建筑平面圖、建筑里面圖、彩色效 果圖、環(huán)境設計圖、外裝飾材料樣品和色標；重新修改報審的方 案設計，須附前一次審查意見以及附圖。 3、建筑工程建筑方案通過后，下發(fā)建筑方案審查意見書。 4、申報期限：建筑設計方案審批需要 15日；方案設計有投資人自 己控制。 七、施工圖設計審查，施工圖審查意見合格書，建筑工程規(guī)劃許可 證辦理。 1、建設單位上報青島市建委審圖辦進行施工圖審查，下發(fā)施工圖審 查合格書，辦理建設工程規(guī)劃許可證。 2、申請書以及規(guī)劃報建申請表、計劃部門下達的立項批復文 件或者批準的當年計劃；、選址意見書（含規(guī)劃設計條件） 及附圖（含控制線）；、土地權(quán)屬材料及確界圖；、工程勘

22、察 設計合同鑒審通知書；、消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、市政排水等部 門施工圖審查意見；、批準的建筑方案審查意見以及附圖；施 工圖設計文件及圖紙三套（建筑），環(huán)境設計圖三套醫(yī)籍外裝飾設 計圖紙、材料樣品、色標及效果圖（可另行單獨申報，重要建筑含 量化設計）；、與報審圖紙相符的電子文件：A、設計說明書（附 審批規(guī)劃控制技術(shù)指標）；B總平面圖（含環(huán)境設計）；C、建筑 平面圖（首層、標準層）；D建筑立面圖（含正、背、兩側(cè)立 面）；E、建筑剖面圖（含地下室）；F、建筑效果圖。以上文件前 5項為DW（文件，后一項為JPG文件；重新修改報審的施工圖設 計，須提交前一次審查意見。 3、審批期限：規(guī)劃局規(guī)定為 15

23、天，但是比較難以完成，一般為 30 天。 4、總包隊伍、監(jiān)理隊伍規(guī)劃許可證下發(fā)以后，馬上進行招標，招標 按照青島招標辦程序辦理。 八、規(guī)劃批后管理 1、批后管理工作由青島市駐區(qū)分局具體負責實施，市規(guī)劃局法規(guī)監(jiān) 察處進行監(jiān)督、指導，市規(guī)劃局各業(yè)務處按照分工參與。 2、驗線前的管理：青島市規(guī)劃局向建設單位下發(fā)建筑工程許可 證時，驗線后一并下發(fā)青島市建筑工程規(guī)劃批后管理跟蹤表 （每個單體兩份），告知建設單位青島市規(guī)劃局批后管理的要求和 程序；法規(guī)檢查處依據(jù)審批圖紙監(jiān)制公示牌，表明共識建筑 的建設單位、周邊用地性質(zhì)、現(xiàn)狀和詳規(guī)以及工程位置、層數(shù)、面 積、間距、高度、綠地率等主要審批技術(shù)指標、監(jiān)督舉報電

24、話，法 規(guī)檢查處統(tǒng)一監(jiān)制和監(jiān)督使用，建設單位在查驗灰線前，將公示 牌立在現(xiàn)場醒目位置，規(guī)劃驗收合格后方可撤離；（青島有此規(guī) 定，但是沒有實施）青島市勘查測繪研究院依據(jù)審批圖紙進行防 線，并將主要數(shù)據(jù)標注在跟蹤表上，加蓋測繪部門公章。上 述工作完畢后，對具備驗線條件的工程，建設單位持跟蹤表、 市施工許可證項工程所在區(qū)分局提出驗線申請。 3、驗線管理：駐區(qū)分局在接到建設單位驗線申請 3 個月內(nèi)，一舉運 轉(zhuǎn)檔案查驗灰線，對符合規(guī)劃審批要求的工程，驗線經(jīng)辦人應在 驗線通知單上簽字批準開工建設，并將驗線結(jié)果填寫跟蹤表， 驗線后 3 個工作日，分局將驗線通知單加蓋公章后（復印件） 報局法規(guī)監(jiān)察處。 4、跟

25、蹤管理：建設工程開工后，區(qū)分局對工程開槽、基礎、柱以 及 0.00 層的施工監(jiān)督管理，確保工程的位置、內(nèi)部分隔、 0.00 層 等按照查驗的灰線以及審批圖紙施工。區(qū)分局應該組織好建設工 程的跟蹤管理監(jiān)察工作。對首層、標準層、平面變化層、頂層、總 高度、以及外墻裝飾材料和色彩等關鍵環(huán)節(jié)進行監(jiān)察管理，并將檢 查結(jié)果如實填寫跟蹤表法規(guī)監(jiān)察處應對駐區(qū)分局實施批后管 理進行復核、抽查，范圍不低于工程總量的 30%抽查情況一并填 入跟蹤表。 5、規(guī)劃驗收管理：詳細見綜合驗收章 第三章：工程建設階段 一、工程報建流程： 建委行政大廳繳納規(guī)費費用核算 費用繳納 城建檔案、質(zhì)量監(jiān)督、安全報建 施工許可證 1 f

26、 1、費用核算： 1）、提交資料：建設用地規(guī)劃許可證原件及加蓋公章的復印件兩 份；建設工程規(guī)劃許可證原件及加蓋公章的復印件四份；房地 產(chǎn)權(quán)證原件及加蓋公章的復印件兩份；施工中標書原件三份及加 蓋公章的的復印件一份；監(jiān)理中標原件三份；施工合同原件一份 及復印協(xié)議部分一份（加蓋公章）；監(jiān)理合同一份以及復印協(xié)議 一份（加蓋公章）。 2）辦理程序：審核資料；計算費用；出具征收通知書、 繳款書；交款單位持征收通知書、繳款書到銀 行辦理交款手續(xù)；交款單位將蓋有銀行收訖章的單據(jù)返回大廳窗 口；出具費用繳納證明，辦理其他手續(xù)。 2、費用繳納： 城市基礎設施配套費2 5 5元/平方 M防空地下室易地建設 費：新

27、建十層（含十層）以上或基礎開挖深度超過三M （含三M以 上的民用建筑防空地下室2 7 0 0元/平方 M其他建筑面積2 6 元/平方M經(jīng)濟適用房減半交納。白蟻預防工程費：按照建筑 面積（十層以下）2元/平方 M工程質(zhì)量監(jiān)督費：按照建安工 作量（中標價）的0.7 %。工程定額測定費：按照建安工作量（中 標價）的0.9 %。建筑企業(yè)養(yǎng)老保障金：按照建安工作量（中標 價）的206憾新型墻體材料專項基金：8元/平方M散裝水泥專項 基金： 2 元/平方 M。 3、城建檔案、質(zhì)量監(jiān)督、安全報監(jiān) 1）、城建檔案辦理竣工檔案登記表青島市建設工程竣工檔案 移交合同書一式兩份委托書 2）、質(zhì)量監(jiān)督 建設工程質(zhì)量監(jiān)

28、督登記表按照單體工程申報一 式一份；兩個以上單體工程，報建需要的施工中標文件、監(jiān)理中 標文件、施工圖審查意見原件放一號樓，其他單體資料放加蓋建設 單位公章的復印件；地質(zhì)勘查報告遠見、施工圖審查意見書以及 經(jīng)審查加蓋圖章的全套圖紙（原件） 3）、安全報監(jiān)：由施工單位自己負責 4、辦理施工許可證 1) 、許可條件：已經(jīng)辦理建筑工程用地批準手續(xù)并取得土地使用 權(quán)證；取得建筑規(guī)劃許可證；拆遷進度符合施工要求；確定 施工單位；有滿足使用需要的施工圖紙以及技術(shù)資料；有保證 工程質(zhì)量和安全的具體措施；建設資金已經(jīng)落實； 2) 、辦理程序：按照規(guī)定繳納政府貴妃并且已經(jīng)辦理質(zhì)量監(jiān)督和 安全報監(jiān)手續(xù)；辦理銀行保函

29、；網(wǎng)上申報合格回復；大廳人 員審核，核對繳納相關費用；工程處審查材料并察看現(xiàn)場，批準 后返回大廳，由大廳發(fā)放建設工程施工許可證。 5、申報時間： 20 天。 二、工程實施 1 、合同管理： 1 )、總承包合同管理； 2) 、勘察、設計合同管理； 3) 、建設物資采購合同管理； 上述具體見以后編寫工程合同管理條例。 2、工程實施過程管理 工程實施階段是將開發(fā)過程涉及到的人力、材料、機械設備、資金 等資源聚集在一個特定的時空點上所從事的施工生產(chǎn)活動；同時對 于工程以后使用配套的具體辦理。 1) 、施工過程管理： 、施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要； 、施工場地平整，達到施工條件； 、施工通道

30、疏通，滿足施工運輸條件； 、施工圖紙及施工資料準備； 、材料和設備的準備督促管理； 、臨時用地或臨時占道手續(xù)辦理 、確定水準點與座標控制點，進行現(xiàn)場交驗； 、組織圖紙會審、設計交底； 、工程進度、質(zhì)量、投資投資控制管理； 、設計、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)； 2）、配套報建管理 、正式用水、用電的申請報裝管理； 、天然氣（燃氣）、采暖的申請報裝管理； 、有線電視、電話等通訊設施的申請報裝管理； 、雨、污水的市政接口申請管理。 三、工程信息管理 建設工程工程的實施過程中產(chǎn)生大量的信息，這些信息按照一定的 規(guī)律產(chǎn)生、轉(zhuǎn)換、變化和被使用，并被傳送到必需的單位，而形成 工程實施過程中的信息流。 1）、信息分

31、類：反映工程基本信息情況的信息：主要在各種合 同、計劃文件、設計文件中；工程進展中的信息：實際投資、質(zhì) 量、進度信息等，它主要在工程月報、重大事件報告、質(zhì)量報告等 各種報告之中；各種政策、法律法規(guī)、指令方面的信息；其他 信息：市場狀況、氣候變化狀況、外匯波動、社會動態(tài)、周邊社會 2）、工程信息收集環(huán)節(jié)：建設工程工程信息的收集：包括四新 技術(shù)等所有與工程相關的信息；工程信息的加工、整理；工程 信息的存儲。 四、工程綜合驗收管理 1、單體工程竣前檢查 A、工程竣前檢查申報 1）、建設工程完成設計文件及合同約定的各 項內(nèi)容后，施工單位進行自評，并提出工程竣工報告。 2）、對于委托監(jiān)理的工程，監(jiān)理單位

32、對工程進行質(zhì)量評估，并提出 工 程 質(zhì) 量 評 估 報 告 。 3）、 質(zhì) 監(jiān) 工 程 師 對 工 程 技 術(shù) 資 料 和 實 體 質(zhì) 量 進 行 了 檢 查 。 4）、建設單位請規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門對工程進行檢查，并 取 得 上 述 部 門 的 認 可 文 件 或 準 許 使 用 文 件 。 5）、建設單位填報 工程竣工前檢查申報表 ，質(zhì)監(jiān)工程師在 工程竣 工前檢查申報表 上填寫是否同意進行竣前檢查意見。質(zhì)監(jiān)工程師整 理匯總質(zhì)量監(jiān)督技術(shù)檔案有關資料，單位工程監(jiān)督明細表經(jīng)監(jiān)督科 長簽字后，連同 工程竣工前檢查申報表 、市檢測站及本站設備科 出 具 的 報 驗 通 知 單 一 并 報 站

33、辦 公 室 。 6）、質(zhì)監(jiān)機構(gòu)受理工程竣前檢查后，質(zhì)監(jiān)機構(gòu)負責人在 工程竣工前 檢查申報表上簽署進行竣前檢查的人員名單意見。 b 、 對 工 程 進 行 竣 前 檢 查 質(zhì)監(jiān)機構(gòu)派出的竣前檢查人員按照有關規(guī)定對工程進行竣工前檢 查，如工程具備竣工驗收條件，可通知建設單位，同意建設單位按 照有關規(guī)定組織有關單位進行竣工驗收。 質(zhì)監(jiān)機構(gòu)竣前檢查人員簽 署的工程質(zhì)量整改通知書。施工單位提交的工程質(zhì)量整改報告、單 位工程觀感質(zhì)量評定表等一并歸入監(jiān)督檔案，工程竣前檢查結(jié)果在 站辦公室登記后，工程監(jiān)督檔案轉(zhuǎn)站備案室。 2、消防驗收管理 、申辦范圍 凡在我市行政區(qū)域內(nèi)新建、改建、擴建和內(nèi)部裝修的工業(yè)與民用建

34、 筑（構(gòu)筑）工程竣工后，均應申辦建筑工程消防驗收。、所需資 料 建筑工程竣工圖及初驗有關資料；建筑消防設施技術(shù)檢測合格報 告；自動消防設施技術(shù)檔案。、申辦程序 （ 1）建筑工程竣工后，建設單位領取并填報建筑工程消防驗收申 報表，連同竣工圖紙和建筑消防設施有關檢測、初驗等技術(shù)資 料，向公安消防機構(gòu)報審； (2)公安消防機構(gòu)從收到驗收申請(材料齊全)之日起，在 5個工 作日內(nèi)按照國家消防技術(shù)標準進行消防驗收，并在消防驗收后 3個 工作日之內(nèi)簽發(fā)建筑工程消防驗收意見書。 3、規(guī)劃驗收管理 、工程單體竣工后，建設單位應委托青島市勘察測繪研究院進行 竣工圖測繪，測繪結(jié)果出 具后，提出驗收申請并填寫建筑工

35、程規(guī) 劃單體驗收申請表，法規(guī)監(jiān)察處應在三個工作日內(nèi)組織原審批部 門、駐區(qū)分局進行單體規(guī)劃竣工驗收。按要求填寫跟蹤表。 、對具備規(guī)劃管理驗收條件的工程，建設單位應拆除臨時建筑， 持質(zhì)檢、消防部門的驗收 合格證明提出規(guī)劃管理驗收申請，法規(guī)監(jiān) 察處應在三個工作日內(nèi)會駐區(qū)分局進行規(guī)劃管理驗 收。 、法規(guī) 監(jiān)察處主持現(xiàn)場規(guī)劃管理驗收工作，參加驗收的部門依據(jù)青島市 城市規(guī)劃條例第三十五條和青島市城市建筑規(guī)劃管理辦法第 二十四條之規(guī)定對工程進行規(guī)劃管理驗收。驗收合格的工程，法規(guī) 監(jiān)察處在三個工作日內(nèi)填寫跟蹤表后與有關資料一并報局領導 審批，青島市勘察測繪研究院根據(jù)規(guī)劃驗收情況及時調(diào)整基礎地理 信息系統(tǒng)相關數(shù)據(jù)；對驗 收不合格的工 程，法規(guī)監(jiān)察處應在兩個 工作日內(nèi)出具青島市建筑工程規(guī)劃驗收整改通知書，責令建設 單位整改，整改后進行復驗。、跟蹤表經(jīng)局領導審批合格 后，信息處向建設單位核發(fā)建設工程規(guī)劃竣工驗收合格證， 跟蹤表由局檔案室歸檔。 4、綜合驗收備案 A、建設單位組織實施工程竣工驗收 1) 、建設單位對符合竣工驗收條件的工程，