地產項目方案

1、地產項目方案12020 年 4 月 19 日文檔僅供參考白云時代項目方案白云?時代新居策劃案第一部分市場分析一、白云樓市現狀分析1、區(qū)域概況及地產趨勢白云區(qū)是貴陽市所轄的一個行政區(qū)域, 是貴陽市的衛(wèi)星城, 經過貴遵高速公路與貴陽相連, 它不但是貴州最著名的鋁工業(yè)基地, 同時也是國內久負盛名的鋁城。在以往筑城人的心目中, 白云區(qū)給人的第一印象常常是偏遠、粗糙、與貴陽市形成一個相對獨立或斷裂的區(qū)域。但, 經過這些年市政設施的不斷完善及白云人不懈的努力。雖然白云區(qū)客觀上仍距離市區(qū)較遠 , 但當前已有數條連接市區(qū)的交通干道交付使用; 且區(qū)域經濟歷年來都在不斷的迅猛增長。應該說 , 當前白云的房地產市場

2、已呈現出前所未有的良好契機。在 9 月召開的房交會上 , 小河、花溪的部分樓盤成為置業(yè)者矚目的焦點。而白云區(qū)的房地產開發(fā)則悄無聲息。報紙、電視等媒體上很少見到白云區(qū)的地產報道。我們都知道小河、花溪、白云這三個板塊經過各自相連的沙沖大道、花溪大道、貴遵大道與貴陽緊密聯系。小河的繁榮來自政策的指引和自身的動力; 花溪的蓬勃發(fā)展得益于優(yōu)美的地理環(huán)境和濃厚的人文氣息; 而白云區(qū)由于城市功能定位的不同 , 決定了白云區(qū)房地產的發(fā)展只能是結合大企業(yè)進行開發(fā) , 以 水 平 價 格 差 同 其 它 區(qū) 域 抗 衡 。22020 年 4 月 19 日文檔僅供參考對于樓盤而言 , 第一要素往往是地段與位置 ,

3、那么對于郊外 , 特別是白云區(qū)的樓盤來說 , 面臨著新的考驗和決策。2、白云樓市的發(fā)展進程白云區(qū)的建制是1973 年才開始恢復的, 起步較晚 , 發(fā)展緩慢。80 年代初 , 只有為數不多的幾棟住宅樓。至 1993 年房改時 , 全區(qū)也僅有 500 余套公房出售 , 供需矛盾十分突出。這在當時也刺激了房地產業(yè)的發(fā)展。9394 年 , 主要是職工集資建房, 同時有部分商品房開發(fā), 當時的商品房價格十分便宜, 每平方米才450 元左右 , 幾百套房子一推出來很快就被搶購一空。97 年后 ,貴陽的部分開發(fā)商開始進入白云區(qū), 開發(fā)了一些較具品味的商品房 , 開始引入新的建筑理念。標準式、躍式、復式、別墅

4、等各種戶型多種多樣, 再加上人口的增多, 住房居住的觀念更新, 市場供給不足 , 導致房價一路攀升, 由前幾年的每平方米550 元 680 元漲到現在的每平方米750 元。而當前 , 在白云已涌現出一批較有口碑和品牌效應的, 具備較好實力的發(fā)展商 ( 如朝暉房開、強臣房開、永茂房開), 她們對推動白云的房地產業(yè) , 提升白云建筑的整體水平注入了新鮮的血液。3、區(qū)域地產市場蘊藏著巨大的潛力在白云區(qū)房地產的發(fā)展史上, 依托大廠搞開發(fā)是其顯著特點。當前貴州鋁廠的2 萬多名職工中就蘊藏著巨大的購房潛力。其原因在于:32020 年 4 月 19 日文檔僅供參考貴鋁當前的經濟效益較好, 職工的工資、福利待

5、遇較高, 從而其購買力較強;貴鋁職工當前的住房條件尚不盡人意, 職工有強烈的二次購房欲望。與貴鋁相鄰的白云村住房開發(fā)力度最大, 當前連片開發(fā)了總面積逾8 萬平方米的貴鋁住宅小區(qū), 以 680 元 /M2 720 元/M2 的價格整體出售給貴州鋁廠。其項目一期2 萬多平方米當前已交付使用, 二期4萬多平方米正在緊張施工中。今年年初開盤的朝暉花園 , 在小區(qū)規(guī)劃、配套、物管、項目包裝、促銷手段等方面都有一定的創(chuàng)新 , 它在白云的地產業(yè)之中起了示范作用 , 并產生了明顯的經濟效益。4、區(qū)域綜述經過對白云區(qū)樓市的調查, 不難看出白云區(qū)樓市尚處于一個比較初級階段 , 在售樓盤數量并不是很多 , 近 10

6、 個左右 , 包括一些不知名的樓盤在內。從總體上看 , 區(qū)內各樓盤銷售態(tài)勢良好 , 以 650-1200元 /m2 的價格出售 , 相對于貴陽及其它地區(qū)來說是比較有明顯優(yōu)勢的。從各樓盤所處位置不難看出 , 在售的樓盤大多集中在白云大道兩側 , 而且多集中在白云公園附近 , 可見 , 便利的交通和優(yōu)美的環(huán)境是吸引客戶的有利要素。位于白云南路的樓盤主要有園林居、藍天大廈及幾棟未知名的樓盤價格在 750-1200 元/m2 元之間。這一地段處于白云的入口處, 有著十分有利的地理優(yōu)勢, 加上即將開發(fā)的金陽新區(qū)就在其西側, 因此 ,42020 年 4 月 19 日文檔僅供參考盡管價格相對于其它樓盤略高,

7、 但銷售情況都還不錯。位于朝暉路的朝暉花園則是區(qū)內唯一的大型樓盤, 目間一期近200 余套已售完,正推出二期的80 套,銷售態(tài)勢也見好, 毗鄰金陽區(qū)的有利位置, 區(qū)內較好的配套、物管以及優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境, 吸引了區(qū)內不少客戶的目光 , 銷售狀況良好并成為白云區(qū)內樓盤的典型代表。位于同心路的金谷園的客戶則主要是與之相鄰的鋁廠的職工 , 這一樓盤利用地段在抓目標客戶上應該留個典型。就當前白云樓市來說具有以下主要特征:1. 規(guī)模大的不多 , 除朝暉花園外 , 基本都屬于小規(guī)模。朝暉花園占地 40000m2,建筑面積 80000 多平方米的規(guī)模在白云獨樹一幟 , 因此其在規(guī)模上已完全同其它樓盤區(qū)分開來

8、, 加上配套、物管方面的優(yōu)勢 , 自然成為區(qū)內客戶的最愛 , 而其它樓盤均屬小規(guī)模。2. 各樓盤的建立受到市政府向金陽小區(qū)移動、區(qū)政府向南湖移動的影響。在市政治經濟文化中心向西移的戰(zhàn)略影響下 , 各樓盤的建立自然會考慮到這點 , 如各樓盤均位于白云大道兩旁 , 典型的應屬朝暉花園 ,其借助毗鄰金陽小區(qū)經過對金陽的聲勢宣傳了自己 , 自然又吸引了不少客戶。3. 價略低 , 客戶多屬二次擇業(yè)。比較小河樓價、貴陽樓價, 及其它地區(qū)樓價, 白云區(qū)的樓價顯得很具吸引力 , 買一套一般的住房只需五到六萬元, 這樣的價格對需要改進52020 年 4 月 19 日文檔僅供參考住房環(huán)境的二次置業(yè)者來說, 是再合

9、適不過的了。另外從現階段的購房的客戶來看主要有以下特點:1) 主流是白云區(qū)內的居民特別貴州鋁廠的職工為主, 區(qū)政府、各職能部門 , 一些郊區(qū)的有一定資金者, 也是主要客戶來源, 貴陽方向客戶面少 ;2) 價格影響下 , 客戶面顯得較廣 , 五萬以上對于白云區(qū)內居民個人來說咬咬牙便能住上滿意的房子 ;3) 客戶對居住的外部環(huán)境 , 配套、物管有了新的認識 , 希望從里到外改進住房環(huán)境( 例鋁廠職工 );4) 還有一定的客戶仍需存在 , 白云區(qū)內近 20 萬人 , 現有的住房數量以及環(huán)境及在售的各樓盤總量 , 并不足以解決區(qū)內人的住房狀況。4. 戶型方面 :80-120m2 面積的戶型熱銷 , 錯

10、層、平層是客戶的首選, 躍層銷售有一定難度 , 客戶接受此類戶型尚需時日。5. 有特點的樓盤、小區(qū)少 , 除朝暉花園外 , 其它樓盤純粹是住宅 ,無綠化 , 物管差?？偟膩碚f , 隨著西部大開發(fā), 金陽新區(qū)的規(guī)劃。重新樹立一個”大白云”的概念已是非常重要, 經濟活動的日趨頻繁, 投資增加 ,大量的人流將會向白云涌入, 這也必將引起白云房地產市場中需求的增加 , 置業(yè)需求也將受到刺激。同時 , 由于經濟的增長與發(fā)展 , 職工就業(yè)機會增多 , 收入增加 , 這將有利于居民購房消費能力的提高 ,62020 年 4 月 19 日文檔僅供參考從而使住宅物業(yè)的需求量加大。另外 , 汽車擁有量的增多 , 鄰

11、近郊區(qū)的住宅物業(yè)銷售會有好轉。一、白云樓市的開發(fā)走勢分析面對金陽新區(qū)建設給白云區(qū)房地產開發(fā)帶來了千載難逢的機遇, 白云區(qū)雖然在客觀上存在一定的先天弱勢, 地處偏遠、交通不便、配套不足、整體環(huán)境較差是不容回避的現實, 可是 , 多年經驗發(fā)展的積累 , 其廣闊的發(fā)展空間 , 適宜的價格水平卻是市內物業(yè)所無法比擬的。我們預見白云樓市的開發(fā)走勢應有以下幾個特征:1、 ”大白云”的整體形象必將逐步樹立 , 舊城改造是關鍵點 , 整體規(guī)劃和商業(yè)配套亦將被提上日程。白云區(qū)經濟持續(xù)增長 , 又面臨西部大開發(fā) , 建設經濟強縣兩大歷史機遇。這給舊城改造提供了充分的條件 , 在整體規(guī)劃方面 , 充分利用有限資源 , 抓住機遇 , 做好區(qū)域定位 , 舊城改道 , 功能轉換 , 環(huán)境整治等工作 , 也是業(yè)內人士不可避的問題 , 因為房地產業(yè)建立在區(qū)域經濟基礎上 , 沒有區(qū)域經濟的強勁支撐 , 房地產業(yè)只能