住宅小區(qū)方案設計任務書

1、規(guī)劃設計是住宅建設的龍頭。從行業(yè)建設和管理的宏觀角度出發(fā)，通過制定超前性、適應性的住宅設計標準規(guī)范，推行住宅性能認定制度；加強建筑設計的基礎研究；建立規(guī)劃設計的市場競爭機制和方案審批制度等等，不失為行之有效的好方法。從個體開發(fā)行為的微觀層面而言，提高項目運作的科學性，是項目設計工作乃至開發(fā)行為成敗的關鍵。本文通過設計任務書這一開發(fā)程序的必經環(huán)節(jié)，談一談，改進項目設計操作的問題。建設項目操作流程：一般由前期策劃決策與實施兩部分組成，本圖將“設計任務書”環(huán)節(jié)從傳統(tǒng)的規(guī)劃設計部分中分離出來，意在強凋其介于策劃決策與實施之間的特殊地位，展開本文的話題。一、設計任務書是前期項目策劃的成果“凡事預則立，不

2、預則廢”。許多開發(fā)商由于不熟悉市場經濟體制下的項目運作方法，缺乏對項目的整體把握，市場定位不準，投資安排不周，建設進度缺少計劃，項目實施帶有明顯的隨意性，往往遭至市場的摒棄。國內市場中之所以積壓著大量的空置房，其中的重要原因，是由于發(fā)商的操作錯誤，即使在目前全國住宅市場穩(wěn)定上升的情況下，這些樓盤由于總體布局、環(huán)境營造、房型設計、配套設施等方面的先天不足，仍不可能受到市場的認可。項目設計缺乏依據(jù)，是造成設計成果不為市場接納的主要原因。設計單位以技術工作見長，而對市場掌握程度較弱，即使目前推行的招投標工作可以促進優(yōu)秀的設計單位與設計方案脫穎而出，但由于業(yè)務角色和市場角色的原因，實際上無論是設計方還

3、是評審專家的工作依據(jù)仍然是設計任務書。開發(fā)商設計意圖不明確，往往會造成招投標工作的方面錯誤，即使選定中標單位，也會造成設計返工，時間、精力的浪費，挫傷設計人員的創(chuàng)作熱情，直接影響設計成果水平?？梢?，開發(fā)前期的精心策劃，既可以減少開發(fā)商的市場風險，又為設計的順利進行提供了保證。住宅開發(fā)過程實際上是居住消費產品的生產：過程，適合一般產品的營銷規(guī)律。依照菲利浦科特勒的市場營銷理論，一般消費型產品的設計與生產獲得成功的關鍵在于正確確定目標市場的需要和欲望，并比競爭對手更有效地傳送目標市場所期望滿足的東西，企業(yè)要實現(xiàn)這一些目標，就需要在環(huán)境調查、分析的營銷準備活動中確定目標市場及其需求，并結合自身的條件

4、進行定位和產品設計。住宅開發(fā)相對于一般產品的營銷又具有自身的特殊性，表現(xiàn)在開發(fā)載體土地的缺乏性、特異性，區(qū)位效應特性，設計建設工作涉及的規(guī)范標準的龐雜性，建設周期長、環(huán)節(jié)多的高風險性，對產品需求的多層次性(居住享用，身份顯示，投資增值)與多變性等等方面。這些都增加了住宅開發(fā)項目定位的復雜性。另一方面，準確的市場定位無疑可以使開發(fā)者降低市場風險，增加獲得收益的可能性。所以在項目的前期，重視發(fā)揮策劃工作的作用，通過詳細的調查分析，得出準確的市場定位至關重要，由此得出的設計任務書會減少設計工作修改甚至落空的可能性?？梢哉f，設計任務書作為項目策劃的決策成果，為設計提供了市場定位依據(jù)。二、開發(fā)項目前期策

5、劃的工作要點企業(yè)開發(fā)行為的根本目的是獲得經濟利益，而這一目的實現(xiàn)，必須通過滿足市場的特定需求來完成，即“在適當?shù)臅r間，適當?shù)牡胤揭赃m當?shù)膬r格，適應的信息溝通和促銷手段，向適當?shù)南M者提供適當?shù)漠a品和服務”。由于住宅開發(fā)周期長、環(huán)節(jié)多、市場潛在消費需求難以把握，要使開發(fā)決策相對科學，則要求策劃工作具有系統(tǒng)性、超前性、可行性、應變性。1、 系統(tǒng)性的要求：住宅項目開發(fā)一般由前期決策、規(guī)劃設計、施工建設、市場營銷、運營管理及貫穿始終的財務運作等環(huán)節(jié)組成，而項目策劃階段的工作實際上是整個開發(fā)過程的虛擬演示，要求盡可能地反映各階段可能遇到的問題，故該階段工作的人員組成應包括業(yè)主、各方面的工程技術顧問、市場

6、調研員、營銷顧問、財務融資顧問、造價工程師、物業(yè)管理人員、規(guī)劃設計人員、有時還需有相關的政府人士等。2、超前性的要求：由于開發(fā)建設的周期長，一旦建成，較長時間難以改變，要求策劃工作根據(jù)社會發(fā)展、科技進步的趨勢，借鑒國內外的先進經驗，盡可能地預測未來的變化程度，使項目定位具有合理的超前性。3、 可行性的要求：通過詳細的調研分析，結合自身的條件，鎖定未來的產品定位，制定出行之有效的包括融資、營銷、形象塑造在內的實施措施，獲得最佳的經濟收益，良好的社會、環(huán)境效益，是項目策劃的根本任務。上述任務要通過下面的工作來完成：市場調研。了解國民經濟走勢，相關產業(yè)發(fā)展的趨勢及產業(yè)政策，金融政策等宏觀背景情況：區(qū)

7、域市場調查分析。包括區(qū)域內供求關系分析，區(qū)域競爭個案分析，不同個案比較等消費群體分析、規(guī)劃前景及目前區(qū)位條件分析等等；用地現(xiàn)狀調查，包括地質條件、配套設施條件、動拆遷量等。行業(yè)法規(guī)分析：限高、容積率、 公建配置等。 通過市場環(huán)境調研，擬定備選方案(包括初步規(guī)劃方案、銷售計劃)，確定項目市場定設計任務書住宅小區(qū)方案設計任務書綱要一、項目簡介1項目概況：住宅小區(qū)位于市開發(fā)區(qū)，公路從門前經過，附近有 等住宅小區(qū)，風景秀麗的 公園離小區(qū)距離僅100米，該小區(qū)地理優(yōu)越、交通方便。即將建設的輕軌、地鐵的起點站設在小區(qū)附近，一旦通車，僅需20分鐘即可到達中心城區(qū)。住宅小區(qū)由住宅開發(fā)股份有限公司開發(fā)。工程占地

8、面積136畝，規(guī)劃建筑面積20萬平方米。小區(qū)擬建有品質高雅的中高檔花園住宅：擬建有大眾活動場所、游泳池、早冰場、網球場、體育健身等基礎設施：擬建有營業(yè)面積約1萬平方米左右的超級市場；擬建有小型飲酒吧、美容美發(fā)店、幼兒園等服務設施：住宅常年供應熱水，冬季供暖，夏天配備家庭制冷系統(tǒng)，小區(qū)綠化率達到國家規(guī)定的要求，讓人感到是生活在綠色的大自然中，使人們擁有一個四季如春的家。2、開發(fā)意向：住宅小區(qū)的方案設計理念為：以人為本，以業(yè)為榮，人無我有，人有我優(yōu)。住宅小區(qū)的方案設計宗旨為：一流的外觀，一流的內涵，一流的生活設施、一流的物業(yè)管理。住宅小區(qū)的設計主題為：人文、境界、舒適、安全。二、規(guī)劃設計依據(jù)1、利

9、用舊址規(guī)劃；2、市國土資源管理局土資國字200326號文；3、國家有關居住規(guī)劃設計和住宅設計規(guī)范；4、本項目方案設計任務書綱要。三、規(guī)劃設計要求1、本項目一次規(guī)劃設計，分三期實施。每期均具備獨立完整的實施方案，以利用于分期投入及靈活的滾動銷售。2、根據(jù)開發(fā)意向，須重點體現(xiàn)小區(qū)住宅人無我有、人有我優(yōu)的特點，使人一見即想入住，激發(fā)人們購房的欲望。21 根據(jù)所取得地塊的歷史背景，地形地貌等制定有排他的整個社區(qū)的規(guī)劃設計方案，以形成獨特的風格和形象。22 在平面布置方面注意避開市場的常規(guī)思維，在實用和充分利用的前提下出奇、出新。23 戶型設計在順應市場的同時還要能夠導引市場需求，指導人們的新生活、新思

10、維。24 在小區(qū)智能化或綜合配套方面采納最好的或最有特色的規(guī)劃，增加模仿難度，突出唯一性。3、道路系統(tǒng)31 小區(qū)主大門布置注意與主干道的沖突，小區(qū)內場地水流流向布置，要求雨、污分流；32 小區(qū)內道路應考慮消防的要求和適應人車分流，部分采用架空層室內停車；33 小區(qū)內的房屋布置應注意南北向略偏東18為宜。4、建筑布局及構造41 住宅樓以11層的高層住宅為主，一梯23戶，錯落有致。底層為架空層(架空層為停車庫或商業(yè)網點)：最高層為復式結構，屋頂設私家屋頂花園，以提高綠化面積，增加賣點；設計時也可考慮少量高層建筑作為標志性建筑。42 宜采用現(xiàn)代建筑風格為主流的形式，線條流暢，富有詩意和個性；43 建

11、筑布局及結構應體現(xiàn)人無我有、人有我優(yōu)的特點，同時要考慮降低造價的問題，真正體現(xiàn)房美價廉。44 戶型要求：設計單位應根據(jù)市場對戶型的需求情況，安排好大、中、小戶型和復式結構的比例數(shù)量。45 陽臺采用異形內、外結合式(分觀賞和休閑用)，外陽臺大于內陽臺，外觀造型別致美觀，陽臺尤其要體現(xiàn)人無我有、人有我優(yōu)的特點，以增加賣點；46 采用凸窗、拐角窗、陽臺內的連窗門可考慮大玻璃連門窗、外觀造形活躍，可考慮有色塑鋼窗，并帶有隱形紗窗；47 設置排煙道及管道井、衛(wèi)生間可考慮下沉式結構并設置排氣管；48 入戶應設置玄關；49 樓宇的入口應特別注意設計醒目，以增強第一印象；410 水、電要求：供水按不設自來水變

12、頻供水加壓泵戶和屋頂水箱考慮。小區(qū)配電房應放置在公共地方，隱蔽、外觀造型好；411 采用電廠余熱冬季供暖，四季供熱水；412 外墻色調要求：與小區(qū)環(huán)境相協(xié)調5、小區(qū)環(huán)境：51 多層次的立體綠化；52 兒童娛樂設施和戲鬧空間；53 園林小品、雕塑、設立小區(qū)標志性雕塑；54 重點體現(xiàn)水景和森林，水景要使之活水防臭。6、配套設施：61 擬建有大眾活動場所、游泳池、旱冰場、網球場、體育健身等基礎設施；擬建有營業(yè)面積約1萬平方米左右的超級市場：擬建有小型飲酒吧、美容美發(fā)店、幼兒園等服務設施：62 游泳池采用室內結構，常年開放。7、指標要求：71 建筑容積率：2左右：建筑面積不小于20萬平方米；72 綠化

13、率要滿足國家規(guī)定要求；73 建筑間距符合消防、日照、通風、衛(wèi)生要求；74 外觀異同，每單元一部電梯。四、成果要求1、方案設計綜合說明書；并在說明書中根據(jù)設計的特點和周圍環(huán)境給小區(qū)冠名。冠名需體現(xiàn)森林的意境。2、總平面圖；3、平、立、剖面圖；4、各戶型平面家俱布置圖；5、公共空間和街景環(huán)境分析圖；6、景觀透視圖；7、彩色效果圖（包括彩色總平面、單體透居住區(qū)規(guī)劃要點1.關注社區(qū)周邊環(huán)境資源的利用和再開發(fā) 社區(qū)周邊環(huán)境包括地理交通環(huán)境、歷史人文環(huán)境和自然生態(tài)環(huán)境。都市規(guī)模的擴大和私人小汽車的發(fā)展，在給人們的工作和生活帶來方便的同時也帶來了種種困擾:交通擁擠堵塞、空氣污染嚴重人們將尋求居住空間的目光轉

14、向城市周邊和郊區(qū)。社區(qū)外部良好的交通聯(lián)系濃郁的文化氛圍、自然的生態(tài)環(huán)境成為人們擇地置業(yè)的消費時尚。在社區(qū)周邊或內部興建高級學校、大型休閑設施、綠色通廊等成為新的開發(fā)理念。2.追求高品位的社區(qū)環(huán)境現(xiàn)代規(guī)劃師大都為自然人提供居住環(huán)境，而沒有為社會人提供居住環(huán)境，使社會性失去往日的本質。所以居住區(qū)群體空間不僅是居住環(huán)境的操作對象，也是根本的目標。這樣，居住區(qū)群體空間自然成為指導性的依據(jù)和指標，它反映居住環(huán)境對社會性的考慮與滿足。我們追求居住區(qū)群體空間不僅是為使居住環(huán)境美好、有趣，也是為給人提供完整、健康、娛樂的居住環(huán)境，抵抗現(xiàn)代工業(yè)對人性的挑戰(zhàn)。建筑是居住環(huán)境的主體元素，實現(xiàn)理想居住區(qū)的群體空間在很

15、大程度上依賴于居住建筑設計。2.1理想居住區(qū)的公共交流空間模式 構成理想居住區(qū)的三個因素:區(qū)域性、向心性和有序性。這三項要素作為超越性概念表達的是實體與空間的模式。 區(qū)域性:居住區(qū)的基本構架，標志著主體共同生活的最大范圍，區(qū)域性使居住區(qū)初步奠定自身的意義。要形成居住區(qū)，首先要有一個空間范圍，這里側重于強調它的閉合性。構成區(qū)域性的因素非常復雜模糊，往往是精神與物質的混合體。它的存在機制在于居住區(qū)主體的共同認同。區(qū)域性包容的范圍無疑為主體提供了歸屬感，在此感情的共同體驗下，居住區(qū)的主體彼此萌發(fā)同屬感，這是走向共同生活的心理基礎。向心性:向心性可以是空間的，場所性的，也可以是實體的，標志性的。向心性

16、是居住區(qū)的秩序焦點，是主體共同生活的動力意向根源，使居住區(qū)開始發(fā)生向心性，沒有向心性，居住區(qū)內部就是混沌的。向心性是主體對環(huán)境的動力意向根源。人的空間以主體為核心。這種觀念不僅作為一般組織化手段，還作為環(huán)境的參考符號而外射。在居住環(huán)境中，這種心理演變?yōu)榫幼^(qū)主體的自我意識，成為共同生活的動力意向，決定了居住區(qū)生活的根本模式。居住區(qū)環(huán)境內向心性的存在是這種心靈結構的外化，具有公共化的特性。故與居住區(qū)的公共生活有強大的滿合力。 有序性:居住區(qū)的動態(tài)結構，主體共同生活的有機化?？朔酥黧w的個人構成與共同生活的矛盾，是指居住區(qū)環(huán)境中各種序列的連續(xù)性，環(huán)境的斷裂必然導致主體行為中的隔閡，這隔閡將削弱居住

17、區(qū)群體交流活動。在有序性的環(huán)境中，主體的行為也是有序性的，而這種有序性就形成運動中的秩序，這樣居住區(qū)不僅是空間構成的靜態(tài)有機整體，也是生活構成的動態(tài)有機整體。這時，主體的共同生活才具有超越性的意義。這才是居住區(qū)共同生活的特性。因此，有序性的實質在于居住區(qū)的動態(tài)結構，主體行為的有機化。在各種有序性中，空間序列的有序性最重要。主要表現(xiàn)在私密性空間到公共性空間的有序性，目前許多新居住區(qū)還不能滿足這個條件，不利于居住區(qū)群體交流行為的形成。如有些居住區(qū)雖然規(guī)劃了廣場、花園、休閑空間，但缺乏親和性，人氣不足，人們往往喜歡蹲在不起眼的角落聊天，或干脆帶著小孩到處游逛，也不愿意在一片硬地上數(shù)磚頭。這三者實質上

18、是互相依存的，沒有區(qū)域性，自然談不到向心性;沒有向心性，區(qū)域性也無法維持;失去了動力意向的有序性，動態(tài)結構自然消失。三者有機結合才能保證居住區(qū)的有機存在，然而，它們真正的含義在于主體的社會活動。 現(xiàn)在，人們已注意到空間有序性的意義，提出“私密半私密半公共公共”這樣的序列。無疑有助于克服居住區(qū)主體的個人構成與居住區(qū)生活的共性之間的矛盾，把私密性生活與公共生活有機地結合起來，使人們可以生活在鄰里關系融洽的環(huán)境之中。從主體的角度看，形成居住區(qū)群體空間的機制在于人們的共同生活，人創(chuàng)造了文化，文化反過來訓導著人的思維。在對居住環(huán)境的探索中，許多建筑師似乎朦朧地感受到了這一點。有的提出在高層建筑中開辟公共

19、層的設想，如厄斯金在他的貝克爾集合住宅中設計了“空中街道”;倫敦依斯林頓住宅區(qū)利用住宅屋頂走道，形成一個居民交往空間、人們可在此散步、閑坐聊天。親切明亮，曲折有致的小空間，加以居民們精心栽植和布置的盆景花卉，增添了無限的生活情趣。這里居住著年逾花甲的老人，他們喜歡湊到一起回首往事，談天說地，甚至串門，這種布置方式很受他們歡迎。這些努力對于恢復居住區(qū)群體交流功能是有意義的。問題在于，我們應當把自發(fā)轉變?yōu)槔碚撝笇碌淖杂X，從零散孤立走向系統(tǒng)整體。這就要求我們深人研究居住區(qū)的特性、結構、功能等諸方面，在此基礎上展開我們的設計與規(guī)劃。 社會發(fā)展史告訴我們，人類社會和人是同時產生的，個人不能離開社會而存

20、在，個體只能是社會中的個體。只有依靠社會力量，才能獲得必需的生活資料而得以生存。因此，任何人都必須與他人協(xié)同存在，進而建立一種分工合作互利互存的行為和關系。人類的全部活動都表現(xiàn)為這樣的相互關系，這種關系與生存環(huán)境相互作用，就形成了獨特的模式居住區(qū)群體交流活動。因此，人類生存和情感的寄托、文化的追求才得以實現(xiàn)，并顯示出濃郁的生活氣息。2.2完整的規(guī)劃結構 這關系到對下列問題的解決方案:主次入口的選擇與城市空間的聯(lián)系;公共功能空間的可視、可達、可享用;規(guī)劃的整體結構與分期開發(fā)的可操作性等。 如可以把出入口設計為景觀入口，聯(lián)系著城市綠地與社區(qū)公園?；蛟O計為生活性主入口，集中布置社區(qū)中心、超市、銀行、

21、郵局、保齡游泳池等?；蛟O計為輔助性生活入口，布置老年活動中心、物業(yè)管理等?；蛟O計為聯(lián)系性入口。活動中心與綠色通廊結合，與社區(qū)公園構成完整的綠色休閑系統(tǒng)。綠色通廊自然地將社區(qū)分區(qū)，有利于分期開發(fā)和物業(yè)的相對獨立性，減少分期開發(fā)時對先期入住居民生活環(huán)境的干擾。2.3安全寧靜的交通環(huán)境 動靜分區(qū)、人車分流是小區(qū)交通規(guī)劃的理想目標。為了達到此目標，可采用了外圍車行、內部人行的規(guī)劃結構。通過對小汽車和消防、救護、搬家等車輛在社區(qū)內部軌跡和停車位的精心設計，是向高品位社區(qū)環(huán)境邁出了成功的一步。車庫出入口可布置在小區(qū)入口處，進入小區(qū)的小汽車很快就能進入地下車庫。如果有直達車庫的住宅電梯給車主以身居別墅的感覺

22、。消防緊急通道與主干道形成環(huán)狀道路系統(tǒng)，便于緊急救護、消防或搬家等機動車輛的順利通行。社區(qū)入口附近設地面車位，便于來訪客人和臨時停車。2.4各得其所的休閑環(huán)境 在社區(qū)內部活動時間最長的要數(shù)老人和兒童。除社區(qū)的無障礙設計外，還為不同年齡層次的居民提供了不同品位的休閑場所。 在景觀設計中，注重結合綠化來構筑社區(qū)的休閑系統(tǒng)。通過鋪設彩色步道，興建觀賞水系、戲水池，設置座凳、花壇、小品等，使整個社區(qū)形成一種適宜交往、娛樂、休憩的空間氛圍。為了滿足兒童嬉戲的需求，庭院中還設置了草坪、花架、灌木、砂坑、石桌等，既為兒童們創(chuàng)造了一個舒適、安全的活動場所，又可適應不同層次居民的休閑需求。環(huán)境設計以貼近人為宗旨

23、，強調回歸自然的感受，有意賦予各休閑空間以良好的觀賞性、可達性和實用性。減少小區(qū)主干道機動車輛，公園、廣場和環(huán)形道路均可成為人們晨練澈步的好去處。2.5完善的配套設施 擁有完善的配套服務設施是現(xiàn)代社區(qū)的一項基本要求，這些設施包括家政服務、治安保衛(wèi)、清潔綠化、文化集會、健身娛樂、郵政電訊、休閑購物等。3.體驗信息化時代的技術成果 現(xiàn)代社會已由規(guī)模經營、大量生產的工業(yè)化時代進入了多樣化、個性化感性化的信息時代。在住宅設計上具體表現(xiàn)為因特網進入日常生活，以及電腦家庭化和家電電腦化。隨著信息處理和通信技術的迅速發(fā)展以及通信技術和大規(guī)模集成電路成本的降低，智能化社區(qū)的理念逐漸為人們認識和接受。充分利用技

24、術發(fā)展的成果提高居住生活質量已經成為現(xiàn)代居住理念。 智能化社區(qū)的管理，一般采用“三防三表”網絡(指防火、防盜、防泄漏，水表、電表和氣表)和社區(qū)信息服務網絡。從功能上可分為四大系統(tǒng)。一是物業(yè)管理系統(tǒng)。包括社區(qū)公用設施監(jiān)視系統(tǒng)、三表遠程計量計費系統(tǒng)、車輛出入管理系統(tǒng)、社區(qū)節(jié)能系統(tǒng)和房產物業(yè)管理系統(tǒng)等。二是安全保衛(wèi)系統(tǒng)。分社區(qū)安全保衛(wèi)和居民安全保衛(wèi)。三是信息服務系統(tǒng)。由社區(qū)網絡提供信息服務，如網上消費、社區(qū)要聞、與衣食住行相關的信息等。同時還可提供家庭辦公、因特網瀏覽等功能。四是智能卡應用系統(tǒng)。將智能卡引入社區(qū)的金融消費和管理等領域。當然，智能化社區(qū)建設始終存在著技術的先進性和方案的實用性之間的平衡

25、問題。既要讓居民享用現(xiàn)代信息社會的技術成就，又要兼顧技術和居住理念的發(fā)展狀況。采用了“三防三表”網絡系統(tǒng)，物業(yè)中心可實現(xiàn)水、電、煤氣的自動計量和智能卡交費管理，接受住宅傳送來的三防告警信號和緊急救助信號，并作出及時的處理。住宅防盜中采用電磁入戶鎖、門窗暗裝磁感應器、紅外雙監(jiān)探頭、無線遙控應急報警按鈕等組成住宅保安系統(tǒng)。社區(qū)保安包括邊界紅外監(jiān)控、地下車庫IC卡管理、可視對講單元門控系統(tǒng)等。社區(qū)局域網將根據(jù)具體情況開放各類信息服務、網上消費多媒體應用等內容。 4.強調功能完善、分區(qū)明確的室內環(huán)境 隨著家庭規(guī)模和結構的變化以及生活質量的提高，人們對住宅的認識已從“面積越大越好”、“房間越多越好，轉向

26、對住宅功能、性能和品位的追求，主要體現(xiàn)在以下幾個方面。 4.1動靜分區(qū)公私分離 以起居廳作為組織家庭活動的中心，體現(xiàn)著主人的地位、興趣和生活品位。室內做到明亮、尺度適宜、視野開闊?？蛷d餐廳和廚房等功能空間組織靈活、給人以舒適方便的印象和良好的視覺感受。門廳不僅作為換衣、脫鞋、儲物的空間，更應發(fā)揮協(xié)調不同功能區(qū)的作用。主臥室功能空間完整，尺度適宜，符合現(xiàn)代生活方式。大沖小臥室設計，方便日常使用。明亮的家務室可兼家務、保姆、次臥、儲藏等多項功能，滿足不同的生活要求。4.2整體設計的廚衛(wèi)空間 從設備選型、通風排氣、管道暗藏、集中管井及細部裝修等要求出發(fā)，對廚衛(wèi)空間實行了一次裝修到位。這樣做的最大優(yōu)點

27、是，可以避免二次裝修帶來的水、電媒氣等方面的隱患。 4.3適應個性化發(fā)展的平面布局 除必要的分戶、承重墻體外，盡量采用輕墻分隔，形成可變空間，適應不同家庭構成和生活階段的需求。盡可能地為用戶在水管布置、插座設置、容量預留、門洞位置等方面作潛伏設計，滿足用戶的個性化發(fā)展。4.4改進住宅部件，提高生活品位 采用諸如步入式衣柜、落地門窗、低窗臺凸型窗、新型塑鋼門窗、多功能戶門、屋面老虎窗等部件，改進住宅使用狀況，提高室內觀感和趣味性。拓寬陽臺和躍層露臺，增加使用功能(如納涼、健身、養(yǎng)花等)，擴大室內外交流的空間。平、立面按雙模設計，滿足新型建材鹼小型空心砌塊結構體系和全清水立面建筑的要求。五層以上住

28、宅設置電梯，符合住宅的發(fā)展趨勢。 4.5符合節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材的住宅發(fā)展策略 采用體型系數(shù)小的住宅平面，并適當增加進深減少面寬。5.獲得住宅商品的服務 住宅作為居民消費的最大商品之一，理應獲得如同電器商品一樣的服務。對住宅而言，一般包括前期、中期和后期服務。不同的開發(fā)商從不同的開發(fā)理念出發(fā)，所提供的服務方式亦不大相同。一般認為，前期服務為消費意愿的調查、消費群體的確定等;中期服務指用戶參與社區(qū)建設和住宅個性化需求的實施等;后期服務包括制定住宅質量保證書、住宅使用說明書、物業(yè)管理制度，指導或實施二次裝修，住宅公共設施及社區(qū)環(huán)境的維護等。服務分期的劃分只是相對的，它是一個連續(xù)的過程?？山⒇熑谓ㄖ?/p>

29、制度。意在開發(fā)商和用戶之間建立起一種聯(lián)系，讓開發(fā)商和建筑師了解用戶，讓用戶更多地認識所買住宅商品的功能和性能等，使設計和開發(fā)的服務貫徹于住宅商品生產的全過程，保證服務的連續(xù)性，改進目前被動服務的狀態(tài)，使住宅商品的流通過程更加符合市場規(guī)律。就像私人律師那樣，責任建筑師有望成為一種職業(yè)，為用戶服務。6.居住社區(qū)的多元化發(fā)展趨勢6.1多元化發(fā)展背景 當今的國際社會已逐步呈現(xiàn)多元化的格局，經濟全球化的趨勢已初露端倪;文化上提倡多元共生。隨著改革開放的逐步深入，我國正在經歷一個多元化發(fā)展過程。政治、經濟上的體制改革直接引起了我國的社會結構和體制的全面轉型。由于各方面利益整合的結構趨向，我國社會階層出現(xiàn)了

30、較大的分化，文化也形成了多流派、多觀點的多元格局。6.2居住社區(qū)的多元化發(fā)展 在城市住房制度轉軌時期，一般大城市居住社區(qū)空間結構正發(fā)生著巨大的變化。城市中心的住房向高層化發(fā)展，趨于綜合型，周邊居住社區(qū)強化，檔次提高。城市邊緣居住社區(qū)的成片開發(fā)，安居工程的啟動。城市邊緣高收入別墅區(qū)的出現(xiàn)。近郊工業(yè)區(qū)周圍的中低收入居住區(qū)。城郊結合部的外來流動人口居住社區(qū)的出現(xiàn)。人口分布逐步向外疏解。針對城市的現(xiàn)實狀況，按居住社區(qū)建構過程的差異及由此引起的居住社區(qū)差異，居住社區(qū)可分為六種類型:舊城改造區(qū)、舊宅保留區(qū)、近建居住社區(qū)、市政動遷居住社區(qū)、新辟高檔居住社區(qū)、外來流動人口居住社區(qū)。 綜觀我國大城市居住社區(qū)空間

31、結構和類型的分布變化與重構現(xiàn)象，一方面反映了在市場體制下，住宅連同其所在地域作為商品所引起的一種必然的再分配現(xiàn)象，另一方面也體現(xiàn)了在城市多元化發(fā)展的背景下，居住社區(qū)多樣化的空間表征，這是研究如何建構、優(yōu)化和完善居住社區(qū)所必須關注的現(xiàn)象。6.2.1規(guī)劃設計多元目標的整合 從近現(xiàn)代城市規(guī)劃的發(fā)展歷程可發(fā)現(xiàn)，強調“物質性傳統(tǒng)”規(guī)劃容易把規(guī)劃工作引入以工程技術解決一切社會問題的怪圈。 規(guī)劃設計不能再是一個簡單的以解決物質空間問題為惟一目標的經濟操作，還應包括對社會目標的考量，文化目標的建構，甚至是對政治目標的體現(xiàn)。盡管規(guī)劃設計分項目標是多元的，但其最終目標還是“以人為本”，這便是“一體多元”的整合觀。

32、6.2.2規(guī)劃法規(guī)條令的多樣化支持 居住區(qū)規(guī)劃一貫沿用的“人口定量指標”和“居住區(qū)分級制度”已逐步顯現(xiàn)其落后于時代的缺陷，限制著居住社區(qū)的發(fā)展，不僅直接導致了單調的城市居住形態(tài)，無法滿足不同居住社區(qū)的特殊需求，也破壞了居住社區(qū)文化的傳承和社會網絡的建構。因此，規(guī)劃法規(guī)條令應給予居住社區(qū)規(guī)劃多樣化設計以更靈活的政策支持，以求設計能真正反映居住主體的需求。6.2.3對多類型居住需求的多樣化設計 在我國社會結構轉型的背景下，現(xiàn)代生活也產生了多樣化的居住需求:居住質量衡量標準的變化。社會構成的多樣化發(fā)展，如老齡化、家庭核心化、社會信息化等對住宅功能提出進一步要求。對住宅設施的智能化、程序化調控功能要求加強。居民更多地要求生活個性化，表現(xiàn)自我。對社會化服務需求提高，居住文化、居住教育和居住保健等發(fā)展有了更豐富的內涵。環(huán)境意識和可持續(xù)發(fā)展意識的增強，居民回歸自然的心態(tài)需求趨多。 基于居住社區(qū)呈現(xiàn)出的多樣化需求，規(guī)劃工作者應整合社會平衡發(fā)展與文化繼承創(chuàng)新的目標，把居住區(qū)規(guī)劃設計從被動地服從市場，作委曲求全的妥協(xié)，轉變?yōu)橹鲃拥囊龑袌鲩_發(fā)，合情、合理、合法地貫徹規(guī)劃思想，體現(xiàn)“人本”目標內涵。第一，針對不同類型居住社區(qū)規(guī)劃布局的研究。居住社區(qū)布局研究包括