某某項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研

1、XX項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研XX概況英雄XX位于中山二路英雄廣場(chǎng)地段，主要由中華廣場(chǎng)、流行前線地下商 城、地王廣場(chǎng)、陵園西通訊專業(yè)市場(chǎng)、烈士陵園、廣東省體育場(chǎng)等大型商業(yè)、公 園、體育場(chǎng)地組成，已呈現(xiàn)綜合商業(yè)區(qū)的雛形，成為廣州母城次新區(qū)一一東山區(qū) 在北京路、農(nóng)林下路傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)之間的新崛起大型XX。該地區(qū)目前年商品銷售額已超過(guò)20億元，并保持兩位數(shù)的良好增長(zhǎng)勢(shì)頭。地塊商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r一覽表地塊范亂東至東川晦禹至東華靳備西至東注 桁站：!匕車紐親聊商用物業(yè)更面職：22萬(wàn)平方來(lái)Q總專誡置；藥60萬(wàn)人決餞地昨畑平日2方人節(jié)佻日萬(wàn)人啡心颶鵰人釣通勒人6韻10萬(wàn)人卩需買孔企老也；集購(gòu)勒、itt.休Kk娛樂(lè)于一體心霍駅黒定

2、閔魂潮流、常衛(wèi)門(mén)商團(tuán)內(nèi)桶志性O(shè)：怒士腹歐書(shū)住給4W注：1核心XX指以中華廣場(chǎng)為中心，半徑3公里之內(nèi)的范圍地塊商業(yè)演進(jìn)可分三個(gè)階段：1. 1997年以前，緩慢發(fā)展階段。以中山三路百貨店、專業(yè)店等中小型社區(qū)商業(yè)和陵園西路電信營(yíng)業(yè)廳、BP機(jī)、手機(jī)維修點(diǎn)、通訊零配件專營(yíng)店為主，缺乏影響力。2. 1998年2001年，購(gòu)物中心替代階段。中華廣場(chǎng)建成并調(diào)整優(yōu)化，成功站穩(wěn)，以超大規(guī)?，F(xiàn)代業(yè)態(tài)、先進(jìn)交通、流行薈萃、廣場(chǎng)文化等特點(diǎn)，迅速替換老城區(qū)傳統(tǒng)小、散、舊商業(yè)形象。3. 2002年至今，零售功能整合優(yōu)化階段中華廣場(chǎng)、電訊時(shí)尚一條街、流行前線、地王廣場(chǎng)、老鼠街相互融合， 錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，不僅成為東山區(qū)第一大 XX，

3、而且以潮流消費(fèi)、青少年集聚的特點(diǎn)輻 射全市及周邊城市。二、XX主要功能定位XX位于老城區(qū)東山區(qū)，區(qū)位的歷史背景決定了該 XX的功能定位和影響 力。該XX的總體功能定位為實(shí)惠和時(shí)尚并存，以極具知名度的通訊產(chǎn)品展示銷 售中心和時(shí)尚前衛(wèi)商品聚集地吸引市區(qū)消費(fèi)者的一站式消費(fèi)XX。其細(xì)分功能定位如下：購(gòu)物功能目標(biāo)顧客主要面向東山、越秀、海珠、荔灣等老城區(qū)居民及年 輕一族，以實(shí)惠消費(fèi)為主，搭配時(shí)尚、潮流元素的購(gòu)物XX。其中中華廣場(chǎng)主要面向中偏高層次、有較高收入水平的消費(fèi)人群，流行前線則面向?qū)W(xué)生一族、年 輕一族。娛樂(lè)功能定位為以中華電影城為龍頭的全市白領(lǐng)、學(xué)生一族消費(fèi)場(chǎng)所， 主要吸引老四區(qū)的目標(biāo)消費(fèi)群。飲

4、食功能定位為與購(gòu)物、娛樂(lè)消費(fèi)相配套的中西風(fēng)味飲食中心，主要集 中在中華廣場(chǎng)7樓和流行前線。交通功能方面，由于該XX位于地鐵上蓋，陵園西地鐵站為地鐵一號(hào)線主 要客流站場(chǎng)，主要以地鐵吸引舊城西南片區(qū)的居民。三、主力商戶經(jīng)營(yíng)情況分析?中華廣場(chǎng)中華廣場(chǎng)地?fù)砣f(wàn)五千平方米，建筑面積達(dá)十七萬(wàn)平方米，是集購(gòu)物、 飲食、娛樂(lè)于一體的大型綜合購(gòu)物廣場(chǎng)。中華廣場(chǎng)作為廣州繼天河城廣場(chǎng)后成功 的又一座購(gòu)物中心，開(kāi)業(yè)初期為回籠資金賣散部分商鋪，如今該部分商鋪已基本 回收，經(jīng)過(guò)重新優(yōu)化調(diào)整，得益于地鐵一號(hào)線的東西貫通，配合流行前線等主力 商家的特色經(jīng)營(yíng)，截留相當(dāng)部分自老城區(qū)往天河城的顧客，平日客流量 10多萬(wàn) 人，節(jié)假日

5、達(dá)20萬(wàn)人，目前經(jīng)營(yíng)狀況比較理想，年租金收入達(dá) 1.4 - 1.6億元。租金水平 首層：8001000元/ m2? 流行前線流行前線自開(kāi)業(yè)之初就與地鐵一號(hào)線烈士陵園站相連，為首家與地鐵連通的地下商場(chǎng)，商場(chǎng)定位時(shí)尚、前往、潮流，良好的建筑設(shè)計(jì)和完善的招商規(guī)劃控制， 樹(shù)立了一個(gè)面向年輕人的、銷售物美價(jià)廉產(chǎn)品的形象，當(dāng)年成功引進(jìn)電臺(tái)青春反 斗節(jié)目設(shè)現(xiàn)場(chǎng)直播室，迅速提高知名度，帶旺了場(chǎng)內(nèi)商品銷售。如今，流行前線 已成為廣州年輕人當(dāng)中無(wú)人不曉的休閑購(gòu)物天堂。租金水平：400 800元/ m? 地王廣場(chǎng)地王廣場(chǎng)項(xiàng)目自1995年啟動(dòng)以來(lái)，經(jīng)歷多次轉(zhuǎn)手后，03年5月開(kāi)業(yè)后 經(jīng)營(yíng)情況較差，同年8月與流行前線連通

6、后，屈臣氏、肯德基、綠茵閣等主力店 落實(shí)進(jìn)駐，情況才有所好轉(zhuǎn)。目前地王廣場(chǎng)的定位為實(shí)惠、時(shí)尚精品，與流行前線經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品相似，但偏向?qū)嵒?型，相信在與英雄xx其它主力商家產(chǎn)生集聚效應(yīng)，未來(lái)經(jīng)營(yíng)逐漸趨好。?陵園西電訊一條街陵園西電訊一條街以一手、二手手機(jī)銷售、維修，手機(jī)入網(wǎng)及新產(chǎn)品展示為 主。電訊一條街最早在較場(chǎng)西是廣州電信的營(yíng)業(yè)總部，因而相關(guān)的業(yè)界紛紛在它 周邊開(kāi)店?duì)I業(yè)。自移動(dòng)通信的發(fā)展和普及，逐步在周邊、陵園西形成手機(jī)一手產(chǎn) 品的銷售一條街，該街已成廣州手機(jī)一手銷售的一哥地位。 街內(nèi)集中數(shù)個(gè)大經(jīng)銷 商，價(jià)格相對(duì)優(yōu)惠，品種齊全，吸引消費(fèi)者，目前經(jīng)營(yíng)還算理想，不過(guò)有日趨下 滑之勢(shì)。新動(dòng)力數(shù)碼廣場(chǎng)位于

7、中山三路，該場(chǎng)占地面積 2069平方米，集商鋪、寫(xiě)字樓和住宅于 一身。主營(yíng)通訊器材批發(fā)，管理費(fèi)28元/平方米（包中央空調(diào)）。租金水平：首層： 600元/川左右二層：300元/ m2金帝豪老鼠街金帝豪老鼠街位于中華廣場(chǎng)東側(cè)，擁有一至三層及二樓夾層共四個(gè)樓層。經(jīng) 營(yíng)業(yè)態(tài)以服裝、化妝品、鞋、精品為主，針對(duì)客戶群以中年人為主。該場(chǎng)已 經(jīng)營(yíng)10年時(shí)間，在本地?fù)碛幸欢ǖ墓潭蛻羧?、信譽(yù)口埤，經(jīng)營(yíng)狀況良好。整體租金水平維持在：400600元/ m四、成功與不足成功之處：1. 地處老城區(qū)，整個(gè)XX依托地鐵一號(hào)線和中山路城市主干道的東西貫穿，廣 泛吸引自越秀、荔灣、芳村等老城區(qū)的顧客，以東山區(qū)殷實(shí)家庭和時(shí)尚年輕

8、消費(fèi) 群體為基礎(chǔ)，有周邊上百萬(wàn)人口常住居民為需求基礎(chǔ)；2. 主力商家中華廣場(chǎng)集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食功能于一體，能吸引顧客長(zhǎng)時(shí)間駐足，體現(xiàn)現(xiàn)代零售業(yè)態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)力；流行前線由著名的海印集團(tuán)承租經(jīng)營(yíng)， 市 場(chǎng)把握和經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新、商戶組合能力強(qiáng)，兩者結(jié)合，優(yōu)勢(shì)突出；3. xx經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品互補(bǔ)性強(qiáng)，大多具鮮明定位。有全市知名的通訊一條街，深受大中學(xué)生、年輕人喜愛(ài)的流行前線，經(jīng)營(yíng)實(shí)惠商品為主的中華百貨、 金蒂濠老鼠 街。不足之處：1. XX地處老城區(qū)，地上交通通達(dá)性稍差，道路通行速度慢；2. xx及附近缺乏具高消費(fèi)力的商務(wù)通勤人口支持；3. 金蒂濠老鼠街、金凱商業(yè)城和通訊街經(jīng)營(yíng)檔次相對(duì)較低，特別是前兩者經(jīng)營(yíng) 冒牌商品對(duì)xx整體形象提升有一定影響。五、商業(yè)發(fā)展前景1. 英雄xx為東山區(qū)第一 xx，東山區(qū)一直為省政府機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、公務(wù)人員的居住 區(qū)，區(qū)域中小學(xué)名校集中，為老城區(qū)中最具消費(fèi)力的區(qū)域；2. 把英雄xx打造成東山區(qū)第一 xx，全市具強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的xx為區(qū)政府的目標(biāo), 地塊商業(yè)得到政府有力