景洪市場調(diào)查報告

1、房時交。物管公司暫未定，物管費(fèi)初步定為 1.2 元一平米。 推廣策略： 付款方式優(yōu)惠（按揭 1% 一次性 3%），在昆明設(shè)售 景洪市樓盤調(diào)研報告 調(diào)查目的：了解景洪市現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場價格及國家相關(guān)政策調(diào) 控下動向。 競爭樓盤分析 1、項(xiàng)目名稱： 林語莊園 開發(fā)商名稱： 西雙版納潤豐合創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目位置： 曼弄楓旅游度假區(qū)新開發(fā)區(qū)州民中對面 售樓部位置： 景洪市版納大廈二樓 占地面積： 1200 畝 綠化率： 45% 交房時間： 2012年12月 31日 價格及相關(guān)費(fèi)用：雙拼建筑面積單價：約5200元/山2；聯(lián)排建筑 面積單價：3400 4300元/ m；商住結(jié)合建筑面積單價：約25

2、00 有線電視）相關(guān)稅費(fèi)交 元/ m;配套費(fèi)Y 5000元/套（包括太陽能、 樓部，昆明、景洪兩地同時接受咨詢。 銷售情況： 一期共有 287 套，剩余約 80 套，剩余 27%。 優(yōu)勢：項(xiàng)目周邊配套包括露天體育館、綜合訓(xùn)練館、多功能游泳 館、8 塊籃球場、 4 塊網(wǎng)球場等完善的體育運(yùn)動設(shè)施；其項(xiàng)目位置的 正對面即是新民中，旁邊就是傣醫(yī)院及機(jī)場。景洪、昆明同步宣傳， 推廣范圍廣。 劣勢：聯(lián)排別墅樓間距較近， 戶型設(shè)計方面在二樓兩家接口處中 空設(shè)計，安全系數(shù)降低。 2、項(xiàng)目名稱： 南天宣慰金橡灣 開發(fā)商： 西雙版納南天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目位置： 景洪宣慰大道與勐海路轉(zhuǎn)盤向西（大曼么方向） 2

3、00 售樓部位置： 景洪市金棕大酒店一樓 93 號 建筑面積：三萬山2（全住宅12層電梯房） 綠化率： 35% 容積率： 4.0 交房時間： 未定 推廣策略： 暫定于今年 10 月份開盤。現(xiàn)行促銷方案是排號，排 號金額為Y 200- 2000元/個開盤后按照排號金額數(shù)額優(yōu)惠，配套費(fèi) 未定。 銷售情況： 暫未銷售 優(yōu)勢：面積大小以及房型設(shè)計符合廣大顧客的需求， 九懂電梯小 高層組成的雙組團(tuán)半圍合結(jié)構(gòu)呈南北向布局， 獨(dú)有是兩梯六戶， 南北 朝向設(shè)計， 入戶庭院， 弧形景觀陽臺把建筑的空間藝術(shù)展現(xiàn)得淋漓盡 致，區(qū)內(nèi)超市等生活配套設(shè)施齊全。 劣勢： 小區(qū)離市中心太遠(yuǎn)，離啤酒廠、橡膠廠太近，空氣污染嚴(yán)

4、重會對業(yè)主帶來很大的危害， 而且是期房不知要等到什么時候才可以 看到實(shí)際的房源。兩梯六戶住宅過道顯得擁擠及采光較弱。 3、項(xiàng)目名稱： 天瑞萬象城 開發(fā)商： 西雙版納天瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目位置： 曼弄楓麗水景苑小區(qū)整對面 售樓部位置： 金版納酒店旁 占地面積：近10萬山2（商住結(jié)合） 總建筑面積：約21萬山2 綠化率： 未定 交房時間： 未定 開發(fā)類型： 旅游購物、超市、金融服務(wù)、酒店、公寓、花園洋房 目前還未定商鋪會占住房的多少比例） 推廣策略： 預(yù)計 8 月份開盤，暫無其他銷售措施，僅做來訪來電 登記。 銷售情況： 目前蓄水階段，價格、戶型均未定； 優(yōu)勢：地處曼弄楓黃金地段， 曼弄楓片

5、區(qū)屬于西雙版納未來的新 開發(fā)區(qū)，項(xiàng)目包含種類齊全，相關(guān)產(chǎn)業(yè)配套周全，目前由于國家政策 對房地產(chǎn)的限制，促使購買商鋪的客戶群體增多 劣勢： 離市中心太遠(yuǎn)，交通不便利，目前人流量有限，幾時才可 以達(dá)到人潮人海的效果那是未知數(shù)。用來投資風(fēng)險太大。 4、項(xiàng)目名稱： 濱江果園避寒山莊 開發(fā)商： 世紀(jì)金源集團(tuán) 項(xiàng)目位置： 景洪市瀾滄江新區(qū)大沙壩 售樓部位置： 景洪大沙壩項(xiàng)目現(xiàn)場 占地面積： 4000 多畝 建筑面積：160萬m 容積率： 0.38 綠化率： 56% 交房時間： 2011年 10月15日 價格及相關(guān)費(fèi)用：建筑面積單價：約Y 3700 4100元/ m, 推廣策略：付款方式優(yōu)惠（一次性3% 按

6、揭2%）;購買138平米以 上的住宅帶高爾夫球卡。 銷售情況： 分為三期銷售，現(xiàn)一二期已銷售完畢，現(xiàn)進(jìn)行三期銷售 優(yōu)勢： 準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，節(jié)省等待成本，降低購買風(fēng)險，做擁 5 公里濱江 風(fēng)光帶，首創(chuàng)種植上萬棵熱帶果樹的 27 洞果園高爾夫球場，非常罕 見的每戶獨(dú)棟別墅擁有 1-2 畝私家花園。在昆明設(shè)有售樓部做到廣大 宣傳。 劣勢：價格過高一般工薪階層的人承受不起， 而且地基采用的是回填 土，周邊的小區(qū)都還未入住，目前人流量有限。 5、項(xiàng)目名稱： 中景明城 開發(fā)商： 西雙版納天元開發(fā)有限公司 項(xiàng)目位置： 西雙十貳城斜對面，景蘭原水果批發(fā)市場 售樓部位置： 景洪市景德路法院旁 占地面積： 8 畝 ，

7、共 360 套 建筑面積： 30000m 綠化率：30% 交房時間： 2012 年 12 月底交房 價格及相關(guān)費(fèi)用：建筑面積單價：均價Y 3900元/ m? 推廣策略： 是以產(chǎn)權(quán)式公寓酒店、 商住結(jié)合和風(fēng)情商業(yè)街鋪于一體的 綜合型建筑為宣傳主題，無其他優(yōu)惠活動。 銷售情況： 2010 年 7 月開盤，目前剩余 20 套，剩余房源面積 35 43 mo 優(yōu)勢： 項(xiàng)目位置較好，益于商業(yè)投資。 劣勢： 容積率相對偏、喧囂、不宜靜休，靠西雙拾貳城把價錢臺起來 的。 6 項(xiàng)目名稱： 曼儂 雨林假日 開發(fā)商： 西雙版納宏信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目位置： 景洪市勐泐大道會展中心對面 售樓部位置： 景洪市金鳳

8、酒店斜對面 占地面積： 30 畝 建筑面積： 43260m 綠化率： 40% 交房時間： 2012年 12月 31日 價格及相關(guān)費(fèi)用：建筑面積約單價Y 6000 7000元/ m,（精裝修、 家電、家具、 10年租約），無物管費(fèi)（ 10年租期內(nèi)物業(yè)費(fèi)由酒店管理 公司繳納），相關(guān)稅費(fèi)在簽合同的當(dāng)天需交清， 其它的付款方式暫定。 推廣策略：?，F(xiàn)階段只進(jìn)行排號，排號金額Y 5000元，開盤后可以優(yōu) 惠 2；在昆明設(shè)有售樓部 銷售情況： 目前共排號約 600個， 2011年5月24日于昆明開盤，共 銷售約 300 套（其中約 100 套屬公司領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系戶購買） ，大部分成交 的是30山2以下總價20萬左

9、右的房源，40山2以上基本無成交。景洪 于5月2日開始選房。 優(yōu)勢：處于版納的新開發(fā)區(qū)， 緊連會展中心戶型多樣可以滿足不同需 求的客戶，而且有 10年的返租是投資的必選之一。 劣勢： 10年租約租金返還方式對購房客戶保障性低 7、項(xiàng)目名稱 : 曼弄風(fēng)情 開發(fā)商： 天順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目位置： 景洪市旅游度假區(qū)園丁小區(qū)對面 售樓部位置： 景洪市宣慰大道 104 號電子城二樓 總房源： 約 900套 綠化率：40% 價格及相關(guān)費(fèi)用：均價Y 2800元/（一期400套房源價格），目前 優(yōu)惠政策一次性3%按揭1%配套費(fèi)Y 6800元/套，物管費(fèi)1.2元 /平米。 推廣策略： 分兩期進(jìn)行銷售，現(xiàn)階

10、段只進(jìn)行排號， 50000 元/個號， 未開盤（缺預(yù)售許可證） 銷售情況： 目前為止共排號 390個，一期剩余 1 0個號（排號可直接 選定房源，簽訂認(rèn)購書，不可簽合同） 8、項(xiàng)目名稱： 告莊西雙景 項(xiàng)目位置 ： 景洪市滄江新區(qū)宣慰大道江北段（環(huán)島旁） 開發(fā)商： 海城集團(tuán)開發(fā)有限公司 售樓部位置： 景洪市景蘭酒店大堂（ 5 月搬至項(xiàng)目現(xiàn)場） 占地面積： 1200 畝 建筑面積：944004.72 綠化率：35% 交房時間： 一期 2011年12月31日交房，其余 2012年9月份左右交 價格及相關(guān)費(fèi)用：均價Y 4800元 精裝修）；相關(guān)稅費(fèi)及配套交房時 交納。 推廣策略： 付款方式優(yōu)惠（一次性

11、 9% 按揭 3%），其他還采取分期 付款方式（ 1、首付 40%，剩余的 60%隔兩個月交付 15%四次付完。 2、首付 50%，剩余的 50%三個月后付 30%再過三個月付剩余 20%）。 銷售情況： 此項(xiàng)目共分三期，現(xiàn)在銷售的是一期 （一期共 190 棟剩 余5棟）； 優(yōu)勢：處于景洪市北面， 屬于版納地區(qū)一個大型的民族風(fēng)情特色旅游 商業(yè)建筑群。戶型多樣可以滿足不同客戶的需求。 劣勢： 周邊的配套不齊全，價格過高，人流量有限投資風(fēng)險過大。 市場分析： 在現(xiàn)行國家政策調(diào)控下， 景洪市整個房地產(chǎn)市場， 在售樓盤來電 來訪客戶與去年同比低于 20%，大部分投資、購買客抱觀望態(tài)度。部 分客戶由于貸

12、款政策的控制被攔隔于門外， 一次性付款期限太短， 客 戶付款難度大。 銷售建議: 1、 一次性付款: 第一期首付一一定房后7天內(nèi)補(bǔ)足50%勾房款并簽訂購房合同 第二期一一定房之日起開始計算 180 （半年）天內(nèi)支付30%勾房 第三期一一定房之日起開始計算 360 （年）天內(nèi)支付20%勾房款 注：一次性付款會適當(dāng)給予優(yōu)惠，所以付款時間相對比按揭付款方式 時間短。 2、 按揭付款: 1）首付款分期付款，根據(jù)客戶情況尾款最長延至1年半，客戶 首先自行支付10萬塊，剩余首付款分三期支付（暫由我公司墊 付），并辦理按揭貸款。 房號（疊 加） 面積 總價 貸款 60%首 付款 第一期 首付 第二期 首付

13、第三期 首付 第四期 首付 3-27-101 263.19 894846 35萬 544846 10萬 15萬 15萬 144846 3-27-301 257.33 784857 31萬 474857 10萬 13萬 13萬 114857 分期付款的具體時間: 第一期首付一一定房后7天內(nèi)補(bǔ)足10元萬首付并簽訂購房合同 第二期一一定房之日起開始計算 180 （半年）天內(nèi)支付15萬元 第三期一一定房之日起開始計算 360 （年）天內(nèi)支付15萬元 第四期一一定房之日起開始計算 540 （年半）天內(nèi)支付剩余款項(xiàng) 按揭款項(xiàng)客戶簽訂購房合同時一同辦理銀行按揭的相關(guān)手續(xù)并按規(guī) 定進(jìn)行貸款發(fā)放 3、 景洪市樓盤價格對比表 景洪市樓盤價格對比表 序號 樓盤名稱 產(chǎn)品類型 銷售價格 備注 1