投資性房地產(chǎn)

1、第四章 投資性房地產(chǎn)本章屬于我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中增加的內(nèi)容。近三年考試均考查了客觀題。本章主要內(nèi)容：第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)的定義、特征及范圍第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量（重難點(diǎn)）第四節(jié) 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置（重難點(diǎn)）第一節(jié)投資性房地產(chǎn)的定義、特征及范圍一、投資性房地產(chǎn)的定義和內(nèi)容（一）定義和特征1.投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。2.特征：（1）屬于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)因此通過其他業(yè)務(wù)收入、其他業(yè)務(wù)成本核算；（2）其用途、狀態(tài)、目的與作為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)核算的房地產(chǎn)不一樣；（3）能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。（二）范圍投資性房地產(chǎn)主要包

2、括：1.已出租的土地使用權(quán)已出租的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得，并以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán)。企業(yè)計(jì)劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于此類。2.已出租的建筑物已出租的建筑物，是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的房屋等建筑物。企業(yè)計(jì)劃用于出租但尚未出租的建筑物，不屬于此類。3.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)這類投資性房地產(chǎn)比較特殊，是由管理者的持有意圖決定的。注意區(qū)分如下特殊項(xiàng)目是否屬于投資性房地產(chǎn)：1.企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍（不屬于投資性房地產(chǎn)）2.暫時(shí)閑置的投資性房地產(chǎn)，企業(yè)的意圖是繼續(xù)用于對(duì)外出租（屬于投資性房地產(chǎn)）3.按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地（不

3、屬于投資性房地產(chǎn)）。4.作為存貨的房地產(chǎn)（不屬于投資性房地產(chǎn)）5.企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。6.母公司經(jīng)營(yíng)租賃方式出租給子公司的房地產(chǎn),屬于投資性房地產(chǎn),但是在編制合并報(bào)表時(shí),作為集團(tuán)自用房地產(chǎn).7.一項(xiàng)房地產(chǎn),部分出租或用于增值,如果能夠單獨(dú)計(jì)量和出售,可以分開確認(rèn)為自用房地產(chǎn)和投資性房地產(chǎn).8.企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的旅館飯店等,不屬于投資性房地產(chǎn),但將其部分或者全部出租,且可以分開計(jì)量和出售的,可以將出租部分確認(rèn)為投資性房地產(chǎn).【例題1多選題】下列各項(xiàng)中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（）。a.已出租的建筑物b.待出租

4、的建筑物c.已出租的土地使用權(quán)d.以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入后再轉(zhuǎn)租的建筑物【答案】ac【解析】投資性房地產(chǎn)包括：（1）已出租的土地使用權(quán)；（2）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；（3）已出租的建筑物。選項(xiàng)b，尚未出租，不正確；選項(xiàng)d，不屬于企業(yè)自己持有的資產(chǎn)，不正確。【例題2多選題】下列各項(xiàng)中，不屬于投資性房地產(chǎn)的有（）。a.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的準(zhǔn)備出售的房屋b.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的已出租的房屋c.企業(yè)持有的準(zhǔn)備建造房屋的土地使用權(quán)d.企業(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入的建筑物【答案】acd【解析】選項(xiàng)a屬于企業(yè)的存貨；選項(xiàng)c屬于無形資產(chǎn)。選項(xiàng)d，企業(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入的建筑物，產(chǎn)權(quán)不屬于企業(yè)，所以不能確認(rèn)為投資性房地

5、產(chǎn)，也不屬于企業(yè)的資產(chǎn)?！纠}3判斷題】企業(yè)出租的建筑物或土地使用權(quán)，只有能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的才能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。（）【答案】【解析】投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。如果不能單獨(dú)計(jì)量和出售，則不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量（一）投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)將某個(gè)項(xiàng)目確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，首先應(yīng)當(dāng)符合投資性房地產(chǎn)的概念，其次要同時(shí)滿足投資性房地產(chǎn)的兩個(gè)確認(rèn)條件（同其他資產(chǎn)的確認(rèn)條件，不用單獨(dú)記憶）：1.與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；2.該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠

6、地計(jì)量。（二）投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量1.外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)對(duì)于企業(yè)外購(gòu)的房地產(chǎn)，只有在購(gòu)入房地產(chǎn)的同時(shí)開始對(duì)外出租（自租賃期開始日起，下同）或用于資本增值，才能稱之為外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)。外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購(gòu)買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。(注意,什么談判費(fèi)用,差旅費(fèi)計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用)【例題】209年6月1日，甲公司計(jì)劃購(gòu)入一棟寫字樓用于對(duì)外出租。6月10日，甲公司與乙公司簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同，約定自寫字樓購(gòu)買日起將其出租給乙公司，租賃期為10年。8月1日，甲公司實(shí)際購(gòu)入寫字樓，支付價(jià)款共計(jì)90 000 000元，假定不考慮其他因素，甲公司采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。甲公司的賬

7、務(wù)處理如下：借：投資性房地產(chǎn)寫字樓90 000 000貸：銀行存款90 000 000【例題】沿用上例，假設(shè)甲公司購(gòu)入的投資性房地產(chǎn)符合采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的條件，采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。甲公司的賬務(wù)處理如下：借：投資性房地產(chǎn)寫字樓成本90 000 000貸：銀行存款90 000 000注意：公允價(jià)值模式下，入賬價(jià)值計(jì)入“成本”明細(xì)科目。2.自行建造的投資性房地產(chǎn)企業(yè)自行建造（或開發(fā)，下同）的房地產(chǎn)，只有在自行建造或開發(fā)活動(dòng)完成（即達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)）的同時(shí)開始對(duì)外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可

8、使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成?！纠}】209年2月，甲公司從其他單位購(gòu)入一塊土地，并在這塊土地上開始自行建造兩棟廠房，209年11月，甲公司預(yù)計(jì)廠房即將完工，與乙公司簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給乙公司使用。租賃合同約定，該廠房于完工時(shí)開始起租，209年12月5日，兩棟廠房同時(shí)完工。該塊土地使用權(quán)的成本為9 000 000元，兩棟廠房的實(shí)際造價(jià)均為12 000 000元，能夠單獨(dú)出售，假設(shè)甲公司采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。甲公司的賬務(wù)處理如下：土地使用權(quán)中的對(duì)應(yīng)部分同時(shí)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)9 000 00012 000 00024 000 0004 500 000（元）借：固定資產(chǎn)廠房

9、12 000 000投資性房地產(chǎn)廠房12 000 000貸：在建工程廠房24 000 000借：投資性房地產(chǎn)已出租土地使用權(quán) 4 500 000貸：無形資產(chǎn)土地使用權(quán)（9 000 0002）4 500 000二、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出原理：滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，資本化；否則，費(fèi)用化。資本化后續(xù)支出通過“投資性房地產(chǎn)在建”核算，不同于固定資產(chǎn)資本化后續(xù)支出的核算。改擴(kuò)建期間,不得計(jì)提折舊或者攤銷.【例題】209年5月，甲公司與乙公司的一項(xiàng)廠房經(jīng)營(yíng)租賃合同即將到期。該廠房原價(jià)為50 000 000元，已計(jì)提折舊10 000 000元。為了提高廠房的租金收入，甲公司決定在租賃期滿后對(duì)該廠房進(jìn)行

10、改擴(kuò)建，并與丙公司簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同，約定自改擴(kuò)建完工時(shí)將該廠房出租給丙公司。209年5月31日，與乙公司的租賃合同到期，該廠房隨即進(jìn)入改擴(kuò)建工程，209年12月31日，該廠房改擴(kuò)建工程完工，共發(fā)生支出5 000 000元，均已支付，即日按照租賃合同出租給丙公司，假定甲公司采用成本計(jì)量模式。本例中，改擴(kuò)建支出屬于后續(xù)支出，假定符合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)投資性房地產(chǎn)第六條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)的成本。甲公司的賬務(wù)處理如：（1）209年5月31日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程借：投資性房地產(chǎn)廠房在建40 000 000投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊10 000 000貸：投資性房地產(chǎn)廠房50 000 000

11、注意：不應(yīng)通過“在建工程”科目核算。（2）209年5月31日-209年12月31日，發(fā)生改擴(kuò)建支出借：投資性房地產(chǎn)廠房在建5 000 000貸：銀行存款5 000 000（3）209年12月31日，改擴(kuò)建工程完工借：投資性房地產(chǎn)廠房45 000 000貸：投資性房地產(chǎn)廠房在建45 000 000【例題】209年5月，甲公司與乙公司一項(xiàng)廠房經(jīng)營(yíng)租賃合同即將到期，為了提高廠房的租金收入，甲公司決定在租賃期滿后對(duì)該廠房進(jìn)行改擴(kuò)建，并與丙公司簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同，約定自改擴(kuò)建完工時(shí)將該廠房出租給丙公司，209年5月31日，該廠房賬面余額為20 000 000元，其中成本16 000 000元，累計(jì)公允價(jià)

12、值變動(dòng)4 000 000元，209年11月30日該廠房改擴(kuò)建工程完工，共發(fā)生支出3 000 0000元，均已支付，即日按照租賃合同出租給丙公司，假定甲公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式。甲公司的賬務(wù)處理如下：（1）209年5月31日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程 借：投資性房地產(chǎn)廠房在建 20 000 000貸：投資性房地產(chǎn)廠房成本 16 000 000投資性房地產(chǎn)廠房公允價(jià)值變動(dòng)4 000 000（2）209年5月31日至209年11月30日，發(fā)生改建支出借：投資性房地產(chǎn)廠房在建3 000 000貸：銀行存款3 000 000（3）209年11月30日，改擴(kuò)建工程完工借：投資性房地產(chǎn)廠房成本 23 00

13、0 000貸：投資性房地產(chǎn)廠房在建 23 000 000【例題】甲公司對(duì)某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行日常維修，發(fā)生維修支出30 000元。日常維修支出屬于費(fèi)用化的后續(xù)支出，應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益。甲公司的賬務(wù)處理如下：借：其他業(yè)務(wù)成本30 000貸：銀行存款30 000【例題4判斷題】企業(yè)外購(gòu)的房地產(chǎn)，若管理層打算出租，就應(yīng)在購(gòu)入時(shí)將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。（）【答案】【解析】企業(yè)外購(gòu)的房地產(chǎn)，一般只有在購(gòu)入房地產(chǎn)的同時(shí)開始對(duì)外出租（自租賃期開始日起，下同）或用于資本增值，才能稱之為外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)【例題5判斷題】投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出一律在實(shí)際發(fā)生時(shí)予以資本化。（）【答案】【解析】投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出滿

14、足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，資本化；否則，費(fèi)用化。第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量有成本模式與公允價(jià)值模式兩種，企業(yè)可在兩者中選擇其一進(jìn)行計(jì)量，但采用公允價(jià)值模式計(jì)量應(yīng)滿足一定的條件。一、采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)可以比照固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的處理思路理解。核算要點(diǎn)總結(jié)：1.設(shè)置“投資性房地產(chǎn)”科目核算；2.要按期（月）計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，通過“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”科目核算，要確認(rèn)收取租金的收入，通過“其他業(yè)務(wù)收入”科目核算。計(jì)提的折舊或攤銷的金額通過“其他業(yè)務(wù)成本”科目核算。3.應(yīng)比照固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)來計(jì)提減值準(zhǔn)備。借記“資產(chǎn)減值損失”科目，貸記“投資性

15、房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。【例題】甲公司將一棟寫字樓出租給乙公司使用，確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，假設(shè)這棟辦公樓的成本為72 000 000元，按照年限平均法計(jì)提折舊，使用壽命為20年，預(yù)計(jì)凈殘值為零。經(jīng)營(yíng)租賃合同約定，乙公司每月等額支付甲公司租金400 000元。甲公司的賬務(wù)處理如下：（1）每月計(jì)提折舊每月計(jì)提的折舊（72 000 00020）12300 000（元）借：其他業(yè)務(wù)成本出租寫字樓折舊300 000貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊300 000（2）每月確認(rèn)租金收入借：銀行存款（或其他應(yīng)收款）400 000貸：其他業(yè)務(wù)收入出租寫字樓租金收入400 000二、采用公允價(jià)值模式

16、進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)（一）采用公允價(jià)值模式的前提條件同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件：1.投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。2.企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。（二）采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的會(huì)計(jì)處理核算要點(diǎn)：1.同樣要設(shè)置“投資性房地產(chǎn)”科目核算，明細(xì)科目為“成本”、“公允價(jià)值變動(dòng)”；2.與采用成本模式計(jì)量的區(qū)別是：采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不再計(jì)提折舊，不再進(jìn)行攤銷，也不需要計(jì)提減值準(zhǔn)備。3.設(shè)置“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目核算期末投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)的影響。資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的

17、公允價(jià)值高于原賬面價(jià)值的差額，借記“投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)”科目，貸記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目；公允價(jià)值低于原賬面價(jià)值的差額，做相反的會(huì)計(jì)分錄。待處置該投資性房地產(chǎn)時(shí)，將其持有期間累計(jì)產(chǎn)生的“公允價(jià)值變動(dòng)損益”轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)成本”科目。（2009年教材是轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”）。4.取得租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”等科目?！纠}】209年9月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司新建造的一棟寫字樓租賃給乙公司使用，租賃期為10年。209年12月1日，該寫字樓開始起租，寫字樓的工程造價(jià)為80 000 000元，公允價(jià)值也為相同金額，該寫字樓所在區(qū)域有活躍的房地產(chǎn)交易

18、市場(chǎng)，而且能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)報(bào)價(jià)，甲公司決定采用公允價(jià)值模式對(duì)該項(xiàng)出租的房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。在確定該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí)，甲公司選取了與該處房產(chǎn)所處地區(qū)相近，結(jié)構(gòu)及用途相同的房地產(chǎn)，參照公司所在地房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上平均銷售價(jià)格，結(jié)合周邊市場(chǎng)信息和自有房產(chǎn)的特點(diǎn)，209年12月31日，該寫字樓的公允價(jià)值為84 000 000元。甲公司的賬務(wù)處理如下：（1）209年12月1日，甲公司出租寫字樓借：投資性房地產(chǎn)寫字樓成本80 000 000貸：固定資產(chǎn)寫字樓80 000 000（2）209年12月31日，按照公允價(jià)值調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益

19、借：投資性房地產(chǎn)寫字樓公允價(jià)值變動(dòng)4 000 000貸：公允地變動(dòng)損益投資性房地產(chǎn)4 000 000【例題6計(jì)算分析題】甲企業(yè)為從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)的企業(yè)。2009年8月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司開發(fā)的一棟精裝修的寫字樓于開發(fā)完成的同時(shí)開始租賃給乙公司使用，租賃期為10年。當(dāng)年10月1日，該寫字樓開發(fā)完成并開始起租，寫字樓的造價(jià)為90 000 000元。由于該棟寫字樓地處商業(yè)繁華區(qū)，所在城區(qū)有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，而且能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)報(bào)價(jià)，甲公司決定采用公允價(jià)值模式對(duì)該項(xiàng)出租的房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。2009年12月31日，該寫字樓的公允價(jià)值為92 000

20、000元。2010年12月31日，該寫字樓的公允價(jià)值為93 000 000元。要求：根據(jù)上述資料編制甲企業(yè)相關(guān)的賬務(wù)處理。【答案】甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：（1）2009年10月1日，甲公司開發(fā)完成寫字樓并出租借：投資性房地產(chǎn)寫字樓成本90 000 000貸：開發(fā)產(chǎn)品90 000 000注：“開發(fā)產(chǎn)品”科目相當(dāng)于房地產(chǎn)企業(yè)的存貨類科目。（2）2009年12月31日，以公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益借：投資性房地產(chǎn)寫字樓公允價(jià)值變動(dòng)2 000 000貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益2 000 000（3）2010年12月31日，公允價(jià)值又發(fā)生變動(dòng)借：投資性房地產(chǎn)寫字樓公

21、允價(jià)值變動(dòng)1 000 000貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益1 000 000三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更1.要求規(guī)定：成本模式可以轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式，但公允價(jià)值模式不得轉(zhuǎn)為成本模式。企業(yè)對(duì)其所有投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的選擇要統(tǒng)一。企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。2.處理：成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理，要進(jìn)行追溯調(diào)整，將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益（盈余公積、利潤(rùn)分配未分配利潤(rùn)）。具體處理為：借：投資性房地產(chǎn)成本（變更日的公允價(jià)值）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）（已計(jì)提的折舊或攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)（賬面余額）

22、利潤(rùn)分配未分配利潤(rùn)（公允價(jià)值賬面價(jià)值）90%，或借記盈余公積（公允價(jià)值賬面價(jià)值）10%，或借記已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式?！纠}7計(jì)算分析題】甲企業(yè)將某一棟寫字樓租賃給乙公司使用，并一直采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。209年1月1日，甲企業(yè)認(rèn)為，出租給乙公司使用的寫字樓，其所在地的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)比較成熟，具備了采用公允價(jià)值模式計(jì)量的條件，決定對(duì)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量。該寫字樓的原造價(jià)為90 000 000元，已計(jì)提折舊2 700 000元，賬面價(jià)值為87 300 000元。209年1月1日，該寫字樓的公允價(jià)值為95 000 000

23、元。假設(shè)甲企業(yè)按凈利潤(rùn)的10%計(jì)提盈余公積。【答案】甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：借：投資性房地產(chǎn)寫字樓（成本） 95 000 000（變更日公允價(jià)值）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）2 700 000貸：投資性房地產(chǎn)寫字樓90 000 000利潤(rùn)分配未分配利潤(rùn) 6 930 000盈余公積 770 000【例題8判斷題】一般情況，企業(yè)均可以同時(shí)分別采用成本模式和公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。（）【答案】【解析】一般情況下，同一企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)只能采用一種后續(xù)計(jì)量模式。【例題9判斷題】企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)，無論采用何種計(jì)量模式，均應(yīng)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷。（）【答案】【解析】采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不

24、對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）。第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（一）房地產(chǎn)形式及轉(zhuǎn)換日房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，實(shí)質(zhì)上是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類。大多數(shù)企業(yè)一般情況下，是將原有的房屋、建筑物、土地使用權(quán)作為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)來核算，在經(jīng)營(yíng)過程中將其出租，轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。出租日即為轉(zhuǎn)換日。非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，通常將租賃期開始日作為轉(zhuǎn)換日；投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)，通常在租賃期結(jié)束時(shí)做相關(guān)的轉(zhuǎn)換處理。（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)

25、處理1.成本模式下的轉(zhuǎn)換核算要點(diǎn)：對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)，不確認(rèn)損益。對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)：指無論是投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)，還是非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，應(yīng)將相應(yīng)的科目對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)。科目對(duì)應(yīng)關(guān)系如下：“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”對(duì)應(yīng) “投資性房地產(chǎn)”；“累計(jì)折舊”或“累計(jì)攤銷”對(duì)應(yīng)“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”；“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”或“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”對(duì)應(yīng)“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”。不產(chǎn)生損益：指對(duì)應(yīng)科目金額對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)，不會(huì)產(chǎn)生差額。作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為采用成本模式計(jì)量的房地產(chǎn)時(shí)，按照教材處理。借:投資性房地產(chǎn) 存貨跌價(jià)準(zhǔn)備貸:開發(fā)產(chǎn)品(存貨賬面余額)【例題10計(jì)算分析題】資料：大信公司2009年7月末將出

26、租在外的廠房收回，8月1日開始用于本企業(yè)的商品生產(chǎn)，該廠房相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用成本模式計(jì)量，截至2009年7月31日，賬面價(jià)值為37 650 000元，其中，原價(jià)50 000 000元，累計(jì)已計(jì)提折舊12 350 000元。要求：作出大信公司的會(huì)計(jì)處理?！敬鸢浮看笮殴?009年8月1日的賬務(wù)處理如下：借：固定資產(chǎn)50 000 000投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊12 350 000貸：投資性房地產(chǎn)廠房50 000 000累計(jì)折舊12 350 000【例題11計(jì)算分析題】資料：甲企業(yè)擁有一棟辦公樓，用于本企業(yè)總部辦公。209年3月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃

27、協(xié)議，將這棟辦公樓整體出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為209年4月15日，為期5年。209年4月15日，這棟辦公樓的賬面余額450 000 000元。已計(jì)提折舊3 000 000元。假設(shè)甲企業(yè)所在城市沒有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。要求：作出甲公司的會(huì)計(jì)處理?！敬鸢浮考灼髽I(yè)209年4月15日的賬務(wù)處理如下：借：投資性房地產(chǎn)寫字樓450 000 000累計(jì)折舊3 000 000貸：固定資產(chǎn)450 000 000投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊3 000 000【例題12單選題】某企業(yè)的投資性房地產(chǎn)采用成本計(jì)量模式。2010年1月1日，該企業(yè)將一項(xiàng)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)。該投資性房地產(chǎn)的賬面余額為100萬(wàn)元，已

28、提折舊20萬(wàn)元，已經(jīng)計(jì)提的減值準(zhǔn)備為10萬(wàn)元。該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為75萬(wàn)元。轉(zhuǎn)換日固定資產(chǎn)的賬面價(jià)值為（）萬(wàn)元。a.100 b.80c.70d.75【答案】c【解析】在成本模式下，將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)，計(jì)入固定資產(chǎn)入賬價(jià)值中的金額為100萬(wàn)元，但固定資產(chǎn)的賬面價(jià)值為70萬(wàn)元。2.公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換這種轉(zhuǎn)換方式下，通常轉(zhuǎn)換時(shí)的公允價(jià)值和賬面價(jià)值不一致，會(huì)產(chǎn)生差額。如何處理該差額是問題的關(guān)鍵：（1）投資性房地產(chǎn)非投資性房地產(chǎn)（投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)、存貨）無論公允價(jià)值高或低，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額都計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。轉(zhuǎn)換日會(huì)計(jì)處理：借：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)等（投

29、資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值）貸：投資性房地產(chǎn)成本公允價(jià)值變動(dòng)（或借記）公允價(jià)值變動(dòng)損益（或借記，金額倒擠）不論公允價(jià)值與賬面價(jià)值孰高，均將差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益?！纠}13計(jì)算分析題】2009年10月15日，甲企業(yè)因租賃期滿，將出租的寫字樓收回，準(zhǔn)備作為辦公樓用于本企業(yè)的行政管理。2009年12月1日，該寫字樓正式開始自用，相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，當(dāng)日的公允價(jià)值為48 000 000元。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值模式計(jì)量，原賬面價(jià)值為47 500 000元，其中，成本為45 000 000元，公允價(jià)值變動(dòng)為增值2 500 000元。要求：作出甲公司的會(huì)計(jì)處理?！敬鸢浮考灼髽I(yè)的賬務(wù)處

30、理如下：借：固定資產(chǎn)48 000 000貸：投資性房地產(chǎn)寫字樓成本45 000 000寫字樓公允價(jià)值變動(dòng) 2 500 000公允價(jià)值變動(dòng)損益 500 000（2）非投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)（自用土地使用權(quán)、固定資產(chǎn)、存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，差額貸記“資本公積其他資本公積”科目，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，差額借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。轉(zhuǎn)換日會(huì)計(jì)處理：借：投資性房地產(chǎn)成本 （轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值）累計(jì)折舊（或累計(jì)攤銷）固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（或無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備）公允價(jià)值變動(dòng)損益（或貸記資本公積其他資本公積）（差額，倒擠）貸：固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)）【例題14計(jì)算分析題

31、】資料：2009年6月，甲企業(yè)打算搬遷至新建辦公樓，由于原辦公樓處于商業(yè)繁華地段，甲企業(yè)準(zhǔn)備將其出租，以賺取租金收入。2009年10月，甲企業(yè)完成了搬遷工作，原辦公樓停止自用。2009年12月，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其原辦公樓租賃給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為2010年1月1日，租賃期限為3年。由于該辦公樓處于商業(yè)區(qū)，房地產(chǎn)交易活躍，該企業(yè)能夠從市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，假設(shè)甲企業(yè)對(duì)出租的辦公樓采用公允價(jià)值模式計(jì)量。假設(shè)2010年1月1日，該辦公樓的公允價(jià)值為350 000 000元，其原價(jià)為500 000 000元，已提折舊142 500 000元。要求：作

32、出甲公司的會(huì)計(jì)處理?！敬鸢浮考灼髽I(yè)2010年1月1日的賬務(wù)處理如下：當(dāng)日的賬面價(jià)值500 000 000142 500 000357 500 000（元），公允價(jià)值為350 000 000元，公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的差額7 500 000計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。借：投資性房地產(chǎn)辦公樓成本350 000 000公允價(jià)值變動(dòng)損益7 500 000累計(jì)折舊142 500 000貸：固定資產(chǎn)500 000 000【例題15計(jì)算分析題】承例14。假設(shè)轉(zhuǎn)換日辦公樓的公允價(jià)值為360 000 000元?！敬鸢浮考灼髽I(yè)2010年1月1日的賬務(wù)處理如下：借：投資性房地產(chǎn)辦公樓成本360 000 000累計(jì)折舊142

33、 500 000貸：固定資產(chǎn)500 000 000資本公積其他資本公積2 500 000【例題16單選題】企業(yè)將采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額應(yīng)計(jì)入（）。a.投資收益b.公允價(jià)值變動(dòng)損益c.營(yíng)業(yè)外收入d.其他業(yè)務(wù)收入【答案】b【解析】按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）?！纠}17多選題】：下列有關(guān)投資性房地產(chǎn)的說法中，正確的有（）。a.企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)不對(duì)投資性房地

34、產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷b.企業(yè)將自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租時(shí)，其轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日c.企業(yè)將自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租，在成本模式下，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面余額作為轉(zhuǎn)換后“投資性房地產(chǎn)”科目的入賬價(jià)值d.企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益【答案】abc【解析】選項(xiàng)a，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值；選項(xiàng)b，企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，或者自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租，轉(zhuǎn)換日應(yīng)當(dāng)為租賃期開

35、始日；選項(xiàng)d，企業(yè)將自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）?！纠}18多選題】下列各項(xiàng)中，會(huì)引起投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值發(fā)生變化的有（）。a.計(jì)提投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備b.計(jì)提投資性房地產(chǎn)折舊c.投資性房地產(chǎn)的維修d.投資性房地產(chǎn)大修理【答案】ab【解析】投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值投資性房地產(chǎn)的賬面余額計(jì)提的折舊（或攤銷）計(jì)提的減值準(zhǔn)備。投資性房地產(chǎn)的維修和大修發(fā)生的支出計(jì)入當(dāng)期損益，不會(huì)改變投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值。二、投資性房地產(chǎn)的處置注意的要點(diǎn)：1.處置涉及到的收入和成本分別通過“其他業(yè)務(wù)收入”和“其他業(yè)務(wù)

36、成本”科目來核算。2.自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，采用以公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，轉(zhuǎn)換時(shí)若產(chǎn)生資本公積其他資本公積，則處置時(shí)應(yīng)將資本公積轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)成本”科目。3.采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，持有過程中產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)損益累計(jì)額在處置時(shí)應(yīng)轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)成本”科目。這筆分錄的借貸方均為損益類科目，因此這筆分錄不影響利潤(rùn)，但它對(duì)企業(yè)其他業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的利潤(rùn)的有影響的?！纠}】甲公司將其出租的一棟寫字樓確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。租賃期屆滿后，甲公司將該棟寫字樓出售給乙公司，合同價(jià)款為200 000 000元，乙公司已用銀行存款付清。假設(shè)這棟寫字樓原采用成本模式計(jì)量。出售時(shí)，該棟寫字樓的成本為1

37、80 000 000元，已計(jì)提折舊20 000 000元，不考慮相關(guān)稅費(fèi)。甲公司的賬務(wù)處理如下：借：銀行存款200 000 000貸：其他業(yè)務(wù)收入200 000 000借：其他業(yè)務(wù)成本160 000 000投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 20 000 000貸：投資性房地產(chǎn)寫字樓180 000 000【例題19單選題】某企業(yè)處置一項(xiàng)以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，實(shí)際收到的金額為100萬(wàn)元，投資性房地產(chǎn)的賬面余額為80萬(wàn)元。其中成本為70萬(wàn)元，公允價(jià)值變動(dòng)為10萬(wàn)元。該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)是由自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的，轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額為10萬(wàn)元。假設(shè)不考慮相關(guān)稅費(fèi)，處置該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的凈收益為（）

38、萬(wàn)元。a.30 b.20c.40 d.10【答案】a【解析】本題中計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入的金額為100萬(wàn)元，計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本的金額為70萬(wàn)元（其中，投資性房地產(chǎn)的賬面余額為80萬(wàn)元，資本公積沖轉(zhuǎn)10萬(wàn)元）所以處置凈收益為1007030（萬(wàn)元）。注意：這里在計(jì)算時(shí)不要考慮公允價(jià)值變動(dòng)損益轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本這個(gè)處理，因?yàn)轭}目問的是處置凈收益，上述處理不影響處置凈收益?！纠}20計(jì)算分析題】甲企業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，2009年3月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓整體出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為2009年4月15日。2009年4月15日，該寫字樓的賬面余額為450 000 000元，未計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，轉(zhuǎn)換后采用公允價(jià)值模式計(jì)量。2009年4月15日該寫字樓的公允價(jià)值為470 000 000元。2009年12月31日，該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為480 000 000元。2010年4月租賃期屆滿，甲企業(yè)收回該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，并于2010年6月以550 000 000元出售，出售款項(xiàng)已收訖。要求：作出甲企業(yè)的會(huì)計(jì)處理。【答案】甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：（1）2009年4月15日借：投資性房地