商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識

1、商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓資料 第一章房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓 一、房地產(chǎn)的概念 二、商業(yè)地產(chǎn)的類型 三、房地產(chǎn)專業(yè)名詞 四、建筑識圖 12 第二章商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研 錯誤! 未定義書簽。 第三章目標商業(yè)基礎(chǔ)知識培訓 錯誤! 未定義書簽。 、發(fā)展商背景介紹 錯誤! 未定義書簽。 二、項目地理位置及分析 錯誤! 未定義書簽。 三、項目總體規(guī)劃 錯誤! 未定義書簽。 四、商業(yè)部分基本資料 17 五、項目商業(yè)部分的定位 錯誤! 未定義書簽。 六、商業(yè)部分功能分布 錯誤! 未定義書簽。 第四章商業(yè)項目銷售的業(yè)務流程與銷售策略 錯誤! 未定義書簽。 、尋找客戶 錯誤! 未定義書簽。 二、現(xiàn)場接待客戶 錯誤! 未定義書

2、簽。 三、談判 錯誤! 未定義書簽。 四、客戶追蹤 錯誤! 未定義書簽。 五、簽約 錯誤! 未定義書簽。 六、售后服務 錯誤! 未定義書簽。 第五章相關(guān)商業(yè)合同文本講解 錯誤! 未定義書簽。 第六章 銷售人員的禮儀和形象 錯誤! 未定義書簽。 第七章電話禮儀及技巧 錯誤! 未定義書簽。 第八章商業(yè)地產(chǎn)銷售技巧 錯誤! 未定義書簽。 一、分析客戶類型及對策 錯誤! 未定義書簽。 二、逼定的技巧 錯誤! 未定義書簽。 三、說服客戶的技巧 錯誤! 未定義書簽。 四、如何塑造成功的銷售員 錯誤! 未定義書簽。 五、如何處理客戶異議 錯誤! 未定義書簽。 六、房地產(chǎn)銷售常見問題及解決方法 錯誤! 未定義

3、書簽。 第九章個人素質(zhì)和能力培養(yǎng) 錯誤! 未定義書簽。 第十章員工架構(gòu)、守則及職責 錯誤! 未定義書簽。 第一章房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓 一、房地產(chǎn)的概念 1、 房地產(chǎn)的含義 是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括: 房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。又稱不 動產(chǎn)， 土地 建筑物及地上附著物 房地產(chǎn)物權(quán) 注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、典當權(quán)等。 房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系及差異 房產(chǎn)指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物；地產(chǎn)指明確了土地所有權(quán)的土地， 既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及

4、各地段），又包括已開發(fā)和待開發(fā)土地。我國的地產(chǎn)是指有 限期的土地使用權(quán)。房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個方面： a）實物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分； b）從價格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產(chǎn)價格; C）從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系再一起的。 差異包括幾個方面: a) b) c) d) 二者屬性不同； 二者增值規(guī)律不同; 權(quán)屬性質(zhì)不同； 二者價格構(gòu)成不同。 商業(yè)房地產(chǎn)的含義 人們習慣上將商業(yè)物業(yè)叫商鋪或商業(yè)用房，商業(yè)物業(yè)的功能多樣化，既有能滿足市民購物、飲食、娛 樂、休閑等需求的社會功能，又有能滿足商家經(jīng)營、商務活動、市民投資等需要的經(jīng)

5、濟功能。 二、商業(yè)地產(chǎn)的類型 1、商業(yè)物業(yè)分類表 分類方法 種類 舉例 按市場形式分類 大型商廈 天河城廣場、廣百新翼 專業(yè)市場 天河電腦城、白馬服裝大廈 小區(qū)商鋪 深圳四季花城商業(yè)街、祈福新村商業(yè)街 按物業(yè)用途分類 購物中心 天河城、中華廣場 小區(qū)配套商鋪 駿景化園商業(yè)街、華景新城商業(yè)街 專業(yè)市場 南岸裝飾材料城、美居中心 批發(fā)及商貿(mào)中心 天雄布市 餐飲及美食廣場 百福廣場 按建筑特征分類 商業(yè)大廈 中泰國際廣場、時代廣場 住宅區(qū)商鋪 即小區(qū)配套商業(yè)鋪位 臨街商鋪 即市區(qū)道路臨街商鋪 步行街露天商鋪 北京路步行街商鋪 地下商城 流行前線、康王商業(yè)城 按物業(yè)區(qū)位分類 商業(yè)區(qū)物業(yè) 名匯廣場、名盛

6、廣場 住宅區(qū)物業(yè) 即小區(qū)配套商業(yè)鋪位 近郊物業(yè) 順德國際商業(yè)城、五洲裝飾世界 按經(jīng)營方式分類 統(tǒng)一經(jīng)營物業(yè) 以產(chǎn)權(quán)酒店和商務公寓采用較多或只租不 售的商業(yè)物業(yè) 分散經(jīng)營物業(yè) 大部分商鋪（除發(fā)展商返租外） 按經(jīng)營類別分類 綜合經(jīng)營物業(yè) 如大型商廈、小區(qū)商鋪 單一經(jīng)營物業(yè) 如專業(yè)市場、餐飲及美食廣場 銷售物業(yè) 有產(chǎn)權(quán)的商鋪多以銷售為主 按銷售方式分類 租售物業(yè) 廣州國際玩具精品中心 出租物業(yè) 天河城廣場、宏城廣場 按物業(yè)產(chǎn)權(quán)分類 產(chǎn)權(quán)物業(yè) 大部分的新建物業(yè) 非產(chǎn)權(quán)物業(yè) 臨建物業(yè)或改建商鋪 2、房屋建筑結(jié)構(gòu)分類 類型 內(nèi)容 編 號 名稱 1 鋼結(jié)構(gòu) 承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。 2

7、 鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼、鋼筋混凝上建造的。如一幢房屋一 部分梁柱采用鋼筋混凝土構(gòu)架建造 3 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝上建造的。包括薄殼結(jié)構(gòu)、大 模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、開板等先進施工方法施工的鋼筋 混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物 4 混合結(jié)構(gòu) 承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋 的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是木材 制造，住是用鋼筋混凝土建造 5 磚木結(jié)構(gòu) 承重的主要結(jié)構(gòu)是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制結(jié) 構(gòu)房架。磚墻、木柱建造的 6 其它結(jié)構(gòu) 凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房匿都歸此類。如竹結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)、 窯洞等 三、房地產(chǎn)專業(yè)名詞 1、

8、建筑專用術(shù)語 1）城市規(guī)劃術(shù)語 A） 城市規(guī)劃 對一定時期內(nèi)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展、土地利用、空間布局以及各項建設(shè)的綜合部署、 具體安排和實施管理。 B）城市基礎(chǔ)設(shè)施 城市生存和發(fā)展所必須具備的工程性基礎(chǔ)設(shè)施和社會性基礎(chǔ)設(shè)施的總稱。 C） 城市用地 城市用地 按城市中土地使用的主要性質(zhì)劃分的居住用地、公 共設(shè)施用地、工 業(yè)用地、倉 儲用地、 對外交通用地、道路廣場用地、市政公用設(shè)施用地、綠地、特殊用地、水域和其它用 地的統(tǒng)稱。 居住用地 在城市中包括住宅及相當于居住小區(qū)及小區(qū)級以下的公共服務設(shè)施、道路和綠地等設(shè) 施的建設(shè)用地。 公共設(shè)施用地 城市中為社會服務的行政、經(jīng)濟、文化、教育、衛(wèi)生、體育、

9、科研及設(shè)計等機構(gòu)或設(shè) 施的建設(shè)用地。 工業(yè)用地 城市中工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間、庫 房、堆 場、構(gòu) 筑物及其附屬設(shè)施（包括其專用的鐵路、 碼頭和道路等）的建設(shè)用地。 倉儲用地 城市中倉儲企業(yè)的庫房、堆場和包裝加工車間及其附屬設(shè)施的建設(shè)用地。 對外交通用地 城市對外聯(lián)系的鐵路、公路、管道運輸設(shè)施、港口、機場及其附屬設(shè)施的建設(shè)用地。 道路廣場用地 城市中道路、廣場和公共停車場等設(shè)施的建設(shè)用地。 市政公用設(shè)施用地 城市中為生活及生產(chǎn)服務的各項基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)用地包括：供應設(shè)施、交通設(shè)施、郵 電設(shè)施、環(huán) 境衛(wèi)生設(shè)施、施 工與維修設(shè)施、殯 葬設(shè)施及其它市政公用設(shè)施的建設(shè)用地。 綠地 城市中專門用以改善生態(tài)、保護

10、環(huán)境、為居民提供游憩場地和美化景觀的綠化用地。 特殊用地 一般指軍事用地、外事用地及保安用地等特殊性質(zhì)的用地。 (11)水域和其它用地 城市范圍內(nèi)包括耕地、園地、林地、牧草地、村鎮(zhèn)建設(shè)用地、露天礦用地和棄置地， 以及江、河、湖、海、水 庫、葦?shù)?、灘涂和渠道等常年有水或季?jié)性有水的全部水域。 (12)保留地 城市中留待未來開發(fā)建設(shè)的或禁止開發(fā)的規(guī)劃控制用地。 D) 居住區(qū)規(guī)劃 居住區(qū)規(guī)劃 對城市居住區(qū)的住宅、公共設(shè)施、公共綠地、室外環(huán)境、道路交通和市政公用設(shè)施所 進行的綜合性具體安排。 居住小區(qū) 城市中由居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，以居民基本生活活動不穿越城市主要交 通線為原則，并設(shè)有與其居

11、住人口規(guī)模相應的、滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活 所需的公共服務設(shè)施的居住生活聚居地區(qū)。 居住組團 城市中一般被小區(qū)道路分隔，設(shè)有與其居住人口規(guī)模相應的、居民所需的基層公共服 務設(shè)施的居住生活聚居地。 2) 建筑面積密度 每公頃建筑用地上容納的建筑物的總建筑面積。 3) 容積率 一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。 4 )建筑密度 一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占用地面積的比例。 規(guī)劃的城市道路路幅的邊界線。 6 )建筑紅線 5 )道路紅線 城市道路兩側(cè)控制沿街建筑物或構(gòu)筑物（如外墻、臺階等）靠臨街面的界線。又稱建 筑控制線。 7 ）建筑間距 兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。

12、 8）綠地率 城市一定地區(qū)內(nèi)各類綠化用地總面積占該地區(qū)總面積的比例。在居住區(qū)用地范圍內(nèi)指 各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率。綠地應包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務 設(shè)施所屬綠地和道路綠地（即道路紅線內(nèi)的綠地），不包括屋頂、曬臺的人工綠地。 9 ）占（基/用）地面積: 指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)用地界線所圍合的用地水平投影面積，不包括代 征地的面積 10）總建筑面積: 也叫“建筑展開面積”。建筑物各層水平投影面積的總和，包括使用面積、輔助面積 和結(jié)構(gòu)面積三項。使用面積指建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積的總 和。在居住建筑中的使用面積也稱“居住面積”。輔助面積是指建筑物各層平面

13、為輔 助生產(chǎn)或生活活動所占的凈面積的總和，例如居住建筑中的樓梯、走道、廁所、廚房 等。使用面積與輔助面積的總和稱“有效面積”。結(jié)構(gòu)面積指建筑物各層平面中的墻、 柱等結(jié)構(gòu)所占面積的總和。 11 ）城市基礎(chǔ)設(shè)施 城市基礎(chǔ)設(shè)施分為工程性基礎(chǔ)設(shè)施和社會性基礎(chǔ)設(shè)施兩類。工程性基礎(chǔ)設(shè)施一般指能 源供應、給水排水、交通運輸、郵電通信、環(huán)境保護、防災安全等工程設(shè)施。社會性 基礎(chǔ)設(shè)施則指文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生等設(shè)施。我國一般講城市基礎(chǔ)設(shè)施多指工程性基礎(chǔ) 設(shè)施。 2、設(shè)計規(guī)范術(shù)語 1 ）建筑面積 房產(chǎn)的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多個的建筑面 積，則是各房產(chǎn)建筑面積之和。建筑面積包含了房產(chǎn)

14、的可用面積、墻體柱體占地面積、 樓梯走道面積、其他公攤面積等。 2）使用面積 11 ）凈高 房產(chǎn)的使用面積，指房產(chǎn)各層平面中直接供使用者使用的凈面積之和。計算使用面積 時有一些特殊規(guī)定：內(nèi)墻面裝修厚度計入使用面積。 3）公用面積 房產(chǎn)的公用面積是指房產(chǎn)內(nèi)為客戶出入方便、正常消費或生活所設(shè)置的公共走廊、樓 梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在 公共面積的分攤問題。 4）實用面積 它是建筑面積扣除公共分攤面積后的余額。 5）計租面積 作為計算房租的面積。非住宅用房按建筑面積計算。 6 ）套內(nèi)面積 俗稱地磚面積。它是在實用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的

15、建筑物后 的一個內(nèi)容空間的概念。動既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機構(gòu)投資非房產(chǎn)租 賃市場。 7 ）竣工面積 竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應是按照設(shè)計要求全部 完工，經(jīng)驗收合格的建筑. 8）共有建筑面積 系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。 9 ）共有建筑面積分攤系數(shù) 整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有 建筑面積分攤系數(shù)。即公用建筑面積分攤系數(shù)=公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和。 10）層高 層高是指房產(chǎn)高度以層為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有要求，這個高度 就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距

16、離。 凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。 12）實用率 實用率是套內(nèi)建筑面積和房產(chǎn)面積之比，大于使用率。即實用率=套內(nèi)建筑面積/套 內(nèi)建筑面積+分攤的共有共用建筑面積 3、銷售術(shù)語 1 ）產(chǎn)權(quán)證書 產(chǎn)權(quán)證書是指房屋所有權(quán)證和吐地使用權(quán)證。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán) 比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀 要、他項權(quán)利紀要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。 2）使用權(quán)房 使用權(quán)房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標 準出租給居民的公有房產(chǎn)。 3）公房 公房也稱公有房產(chǎn)，國有房產(chǎn)。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位

17、投資興建、銷 售的房產(chǎn)，在房產(chǎn)未出售之前，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸 國家所有。目前居民租用的公有房產(chǎn)，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有房產(chǎn)， 一類是不可售公有房產(chǎn)。上述兩類房均為使用權(quán)房。 4）不可售公房 不可售公房是指根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產(chǎn)。 5 ）已購公房 已購公房又稱售后公房，就是購買的公有房產(chǎn)。 6）單位產(chǎn)權(quán)房 單位產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。 7）二手房 二手房即舊房。新建的商品房進行第一次交易時為一手,第二次交易則為二手”。 8）期房 期房是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止

18、，在這一期 間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買房產(chǎn)時應簽預售合同。期房在港澳地區(qū) 稱做為買樓花，這是當前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也 就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。而在成都市通常對期房的理解是未修 建好，尚不能入住的房子。 9）現(xiàn)房 所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買 房產(chǎn)時應簽出售合同。 10）準現(xiàn)房 準現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的 房屋。 11 ）共同共有房產(chǎn) 共同共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有 權(quán)。 12）尾房 尾房又稱掃尾房

19、。它是房地產(chǎn)業(yè)進入散戶零售時代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般 情況下，當房產(chǎn)銷售量達到80 %以后，一般就進入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時 所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。 13）爛尾房 爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發(fā)總量 供大于求，導致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停 滯的積壓樓宇。爛尾的情況一般不會發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時候的，而是隨著項目 的不斷推進，一步步顯現(xiàn)。 14 ）銷售面積 銷售面積是指商品房按套或單元出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi) 建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應分攤的共有建筑面積之和。 15）均

20、價 均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平 方米的均價。均價一般不是銷售價。 起價也叫起步價，是指某房產(chǎn)銷售價格中的最低價格，即是起價。 16）起價 17）預售價 預售價也是商品房預（銷）售合同中的專用術(shù)語；預售價不是正式價格，在商品房交 付使用時，應按有批準權(quán)限部門核定的價格為準。 18） 一次性買斷價 一次性買斷價是指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的 專用價格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務，不得隨意變 更。 19）定金 定金是指當事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于 一種法律上

21、的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。 根據(jù)我國發(fā)法通則和擔保法八十九條規(guī)定，定金應當以書面形式約定，當事人在 定金合同中應約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數(shù) 額由當事人約定，但不得超出合同標的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意 決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房產(chǎn)賣給他人，應 當向購房者雙倍返還定金。 20）違約金 違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違 約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當 事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是

22、否給對方造成損失，都要支付違約金。 四、建筑識圖 1、建筑圖紙的內(nèi)容及用途 套完整的建筑圖紙，根據(jù)其專業(yè)內(nèi)容或作用的不同，一般包括： 1 ）圖紙目錄 包括每張圖紙的名稱、內(nèi)容、圖紙編號等，表明該工程圖紙由哪幾個專業(yè)的圖紙及哪 些圖紙所組成，便于檢索和查找。 2）設(shè)計總說明 主要說明工程的概況和總的要求。內(nèi)容一般應包括： A ） B） C ） 設(shè)計依據(jù)（如規(guī)劃限制、設(shè)計規(guī)模、建筑面積以及有關(guān)的地質(zhì)、氣象資料等）； 設(shè)計標準（如建筑標準、結(jié)構(gòu)荷載等級、抗震要求等）； 施工要求 （如施工技術(shù)、 材料要求以及采用新技術(shù)、新材料或有特殊施工的工 藝說明）。 以上各項內(nèi)容，對于簡單的工程，也可以分別在各專

23、業(yè)圖紙上寫成文字說明。 3）建筑施工圖 包括總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖和構(gòu)造詳圖。表示建筑物的內(nèi)部布置情況， 外部形狀，以及裝修、構(gòu)造、施工要求等。 4）結(jié)構(gòu)施工圖 包括結(jié)構(gòu)平面布置圖和各構(gòu)件的結(jié)構(gòu)詳圖。表示承重結(jié)構(gòu)的布置情況，構(gòu)件類型，尺 寸大小及構(gòu)造做法。 5）設(shè)備施工圖 包括給水、排水、采暖通風、電氣等設(shè)備的平面布置圖、系統(tǒng)圖和詳圖。表示上下水 及暖氣管線布置，衛(wèi)生設(shè)備及通風設(shè)備等的布置，電氣線路的走向和安裝要求等。 2、建筑圖紙中的常用符號及圖例 為了保證制圖質(zhì)量、提高效率、表達統(tǒng)一和便于識讀，我國制訂了國家標準房屋建 筑制圖統(tǒng)一標準，其中幾項主要的規(guī)定和常用的表示方法如下： 1

24、）定位軸線 在施工圖中通常將房屋的基礎(chǔ)、墻、柱和梁等承重構(gòu)件的軸線畫出，并進行編號，以 便于施工時定位放線和查閱圖紙，這些軸線就是定位軸線。 定位軸線采用細點劃線表示。軸線編號的圓圈用細實線，在圓圈內(nèi)寫上編號。在平面 圖上水平方向的編號采用阿拉伯數(shù)字，從左向右依次編寫。垂直方向的編號采用大寫 英文字母，自下而上依次編寫，英文字母中的I、O、Z不得作軸線編號，以免與數(shù)字 1、0、2混淆。 對于一些與主要承重構(gòu)件相聯(lián)系的次要構(gòu)件，它的定位軸線一般作為附加軸線，編號 可用分數(shù)表示。墳墓表示前一軸線的編號，分子表示附加軸線的編號。 2）標咼 在總平面圖、平面圖、立面圖和剖面圖上，經(jīng)常用標高符號表示某一

25、部位的高度。各 種圖上所用的標高符號如下所示： 9.000 6.000 3.000 2.450-0.45 6.400 SZ sz 標高數(shù)值以米為單位（不標單位），一般標注至小數(shù)點后三位數(shù)。 標咼有絕對標咼和相對標咼兩種。 絕對標高： 作為基準， 我國把青島黃海的平均海平面定位絕對標高的零點，其他各地標高都以它 在總平面圖中的室外地面標高中采用的一般都是絕對標高。 除了總平面圖外，一般都采用相對標高，即把首層室內(nèi)主要地面標高定位 相對標高： 相對標高的零點，并在建筑工程的總說明中說明相對標高和絕對標高的關(guān)系。如室外 地面標高-0.450 表示室外地面比室內(nèi)首層地面低0.45米。 3）尺寸標注 施

26、工圖中均應注明詳細的尺寸。尺寸標注由尺寸界線、尺寸線、尺寸起止點和尺寸數(shù) 字四個部分組成。根據(jù)房屋建筑制圖統(tǒng)一標準規(guī)定，除了標高及總平面圖上的尺 寸以米為單位外，其余一律以毫米為單位。為了使圖面清晰，尺寸數(shù)字后一般不必注 明單位。 標注數(shù) 尺寸界線 尺寸起止符號 但在圖形里面 而不能用其他 45。的中粗斜 尺寸線 在圖形外面的尺寸界線是用細實線畫出，一般應與被標注的長度垂直， 的尺寸界線以圖形的輪廓線和中線來代替。尺寸線必須用細實線畫出， 線代替；應與被注長度平行，且不宜超過尺寸界線。尺寸線的起止點用 短線表示，短線的方向應以所標注數(shù)字為準，自數(shù)字左下角向右上角傾斜。尺寸數(shù)字 應標注在水平尺寸

27、線的上方，垂直尺寸線作坊的中部。 4 ）常用圖例 名稱 新設(shè)計建筑物 名稱 X 建筑物下面的 通道 計劃擴建的預 留地或建筑物 拆除的建筑物 原有的建筑物 地下建筑物或 構(gòu)筑物 散狀材料 露天堆場 5）建筑施工圖的識讀方法 一幢建筑物從施工到建成，需要有全套的建筑施工圖紙作指導，一般一套圖紙有幾十 張到幾百張。閱讀這些施工圖紙要先從大方面看，然后再一次閱讀細小部分，先粗看， 再細看，平面圖、立面圖、剖面圖和詳圖結(jié)合看。具體說，要先從建筑平面圖看起， 若建筑施工圖第一張是總平面圖，要看清楚新建建筑物的具體位置和朝向，以及其周 邊建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、道路、綠地等的分布或布置情況，以及各單元戶型情

28、況； 平面圖與立面圖對照，看外觀及材料做法；配合剖面圖看內(nèi)部分層結(jié)構(gòu)；最后看詳圖 了解必要的細部構(gòu)造和具體尺寸與做法。 3、建筑材料 建筑材料是建筑物的物質(zhì)基礎(chǔ)，它的性質(zhì)、質(zhì)量、品種和價格等直接關(guān)系到建筑物的 結(jié)構(gòu)形式、建筑功能質(zhì)量和建筑造價。 1 ）建筑材料的分類 根據(jù)材料來源不同，建筑材料可以分為天然材料和人造材料；根據(jù)使用部位不同，可 以分為墻體材料、地面材料和屋面材料等；根據(jù)材料功能不同，可分為結(jié)構(gòu)材料、防 水材料、保溫材料和吸聲材料等。為了研究學習方便，一般將材料的化學組成分為無 機材料、有機材料和復合材料三大類； 建筑材料的分類 無 機 材 料 金屬材料 黑色金屬：鋼、鐵 有色金屬

29、：銅、鋁等及其合金 非金屬材料 天然石材：沙、石、各種巖石制品 燒結(jié)與熔融制品：粘土磚、陶瓷、玻璃等 膠凝材料：水泥、石膏、石灰。水玻璃、 水泥混凝土、砂漿、硅酸鹽水泥制品等 有 機 材 料 植物類材料 木材、竹材及其制品 高分子材料 塑料、涂料、膠粘劑等 瀝青及其制品 石油瀝青、煤瀝青、瀝青制品 復 合 材 料 無機材料基復 合材料 鋼筋混凝土、鋼纖維混凝土 有機材料基復 合材料 瀝青混凝土、膠合板、纖維板等 2）建筑材料的基本性質(zhì) 材料結(jié)構(gòu)狀態(tài)的主要參數(shù) 密度：材料再絕對密實狀態(tài)（不含孔隙或空隙）下單位體積的質(zhì)量。 體積密度：材料再自然狀態(tài)下單位體積的質(zhì)量。松散材料的體積密度 一般成為堆積

30、密度。 孔隙率：固體材料體積內(nèi)孔隙體積所占的比例。 密實度：材料體積內(nèi)被固體物質(zhì)充實的程度，即材料的絕對密實體積 與其總體積之比。 密度何體積密度主要反映材料的輕重，而孔隙率和密實度主要反映材料中孔隙的多 少。一般情況下，材料的孔隙率越高（密實度越低），則材料的保溫隔熱性能、吸聲性 能和吸濕性能越好，而材料的強度降低，抗?jié)B透性能、耐磨性能、抗凍性能、耐腐蝕 性能、耐久性能越低。 材料的力學性質(zhì) 強度：材料在外力作用下抵抗破壞的能力稱為強度，用 材料在被破壞 時的最大應力（單位面積承受的力）值來表示。根據(jù)外力作用方式的不同，材料強度 主要有抗拉強度、抗壓強度、抗折強度和抗剪強度。不同的材料，對其

31、強度的要求也 不一樣。如水泥以抗壓強度為主，鋼筋以抗拉強度為主。 彈性與塑性：材料在外力作用下產(chǎn)生變形，外力去除后，仍能恢復其 原狀的性質(zhì)稱為材料的彈性。反之，當外力去除后，不能完全恢復原狀的性質(zhì)稱為材 料的塑性。大多數(shù)建筑材料都同時具有彈性和塑性，在外力不大的情況下，產(chǎn)生彈性 變形，當外力超過一定數(shù)值后，便出現(xiàn)塑性變形。 韌性與脆性：材 料在外力作用下，未 發(fā)生明顯變形就突然破壞的性質(zhì) 稱為脆性，具有此性質(zhì)的材料稱為脆性材料，如石材、磚、素砼等。脆性材料一般抗 壓強度高于其抗拉強度。材料在沖擊、振動力作用下產(chǎn)生較大變形而不至被破壞的性 質(zhì)稱為韌性，具有此性質(zhì)的材料稱為韌性材料，如鋼材、木材等

32、。 硬度與耐磨性：材 料抵抗較硬物體壓入和刻劃的能力稱為硬度。材 料 抵抗磨損的能力稱為耐磨性。在建筑工程中，用于路面、地面、樓板面的材料都需要 較高的硬度和耐磨性。 材料的物理性質(zhì) 耐水性：材 料長期在水的作用下保持其原有性質(zhì)的能力稱為耐水性。 建筑工程中易于受水作用或易于受潮的部位所用的材料要求具有較好的耐水性。 抗?jié)B性：材 料抵抗壓力水或其他液體滲透的能力稱為抗?jié)B性。如 衛(wèi)生 間的地面所使用的材料就要求有很好的抗?jié)B性。 抗凍性：抗凍性是指材料在吸水飽和狀態(tài)下抵抗多次凍結(jié)和融化的作 用而不被破壞，同時也不嚴重降低強度的性質(zhì)。寒冷地區(qū)建筑物的外墻與外界接觸的 構(gòu)件所使用的材料，要求具有較好的

33、抗凍性。 吸濕性：材料在空氣中吸收水分的能力稱為吸濕性。室 內(nèi)裝飾材料具 有一定的吸濕性，可以調(diào)節(jié)、穩(wěn)定室內(nèi)的濕度。 導熱性：材料傳到熱量的能力稱為導熱性，用物理學的導熱系數(shù)表 示。導熱系數(shù)越小，則材料的保溫隔熱性能越好。材料的導熱性能，取決于材料的化 學組成、孔隙率、含水率、溫差等因素。孔隙率高，保溫性好；含水率高、溫差大， 保溫性差；建筑物外墻一般度采用多孔的保溫材料，如粘土磚、加氣砼等。 熱容量：材 料吸收熱量和釋放熱量的性質(zhì)稱為熱容量。建 筑工程中采 用導熱系數(shù)消，熱容量大的材料可以起到保溫隔熱、保持室內(nèi)溫度恒定、節(jié)約能源的 作用。一般情況下，磚混結(jié)構(gòu)房屋較之鋼筋砼結(jié)構(gòu)房屋具有更好的保溫隔熱性能。 耐燃性與耐火性：材料抵抗然受的性質(zhì)稱為耐燃性。建筑材料按耐燃 性分為4級：A級，不燃燒體；B1級，難燃體；B2級，可燃體；B3級，易燃體。材 料抵抗高熱或火的作用，保持原有性質(zhì)的能力，稱為耐火性。耐火性與耐燃性不同， 如鋼材是不燃燒體，但在高溫或火的作用下短時間內(nèi)就會變形，失去原有的強度，甚 至熔融，因而不術(shù)語耐火材料。建筑材料或構(gòu)件的耐火性用耐火極限表示，即從受火 作用到失去支持能力、完整性被破壞或失去防火作用的時間。 吸聲性與隔聲性：聲能