[北京]房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價案例范本

1、北京某房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價案例一、項目概況隨著北京城市化進(jìn)程的加快、城市社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化,城市用地功能需作進(jìn)一步調(diào)整.為此,首都規(guī)劃建設(shè)委員會辦公室于2016年1月30日召開第四次聯(lián)席會議,原則上同意將北京市毛紡廠改造為“毛紡廠居住區(qū)”.該項目擬由北京益華集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)部負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè).項目財務(wù)評價的目的是通過市場供需研究和財務(wù)經(jīng)濟(jì)分析,確定項目的規(guī)劃功能、開發(fā)檔次、開發(fā)成本和市場營銷對象,并對項目的經(jīng)濟(jì)可行性做出評價,為委托方投資決策及開發(fā)項目融資提供依據(jù).1項目位置及占地面積擬建“毛紡廠居住區(qū)”位于朝陽區(qū)東八里莊,包括現(xiàn)狀毛紡廠廠區(qū)和五建公司的用地.地塊北臨六里屯路,南至朝陽

2、北路,西起星火路,東到規(guī)劃中的石佛營東路.本項目總占地面積53.23公頃,其中:規(guī)劃用地面積45.63公頃,市政代征地7.6公頃.本項目規(guī)劃建設(shè)用地面積中,目前屬北京市第五建筑工程公司使用的有7.652公頃,詳見表1所示.表1 項目用地面積及其分布用地單位規(guī)劃用地面積(米2)可開發(fā)用地面積(米2)保留建筑占地面積(米2)益華37980033203747763五建76520712005320合計456320403237530832項目現(xiàn)狀特點(diǎn)項目用地內(nèi)的現(xiàn)狀建筑主要是廠房、倉庫和住宅,將來都要予以拆除,但由于生產(chǎn)水泥制品的需要,以鐵路專用線將廠區(qū)分為南北兩部分,南部為第一期開發(fā),北部為第二期開發(fā)

3、,中間鐵路線及其南北兩側(cè)為第三期開發(fā).規(guī)劃范圍內(nèi)有三組擬保留建筑:廠區(qū)南側(cè)靠近朝陽北路的住宅樓為毛紡廠新建的宿舍區(qū);規(guī)劃范圍內(nèi)西北角是一組舊住宅樓,分屬毛紡廠和五建公司,目前保留,待將來有條件時再改造;廠區(qū)中央靠星火路一側(cè)正在興建的一棟12層綜合樓.另外,現(xiàn)狀廠區(qū)內(nèi)的鍋爐房也將予以保留,用于未來小區(qū)供熱.保留建筑占地面積和建筑面積情況如下表2所示.表2 項目用地范圍內(nèi)保留建筑占地面積和建筑面積土地使用者用途益華五建占地面積(米2)建筑面積(米2)占地面積(米2)建筑面積(米2)住宅43488100000532030000地區(qū)公建0.42752209200合計477631220925320300

4、00項目規(guī)劃范圍以北是石佛營住宅小區(qū),西側(cè)是東八里莊住宅小區(qū),南側(cè)也已建成居住區(qū),東側(cè)隔鐵路專用線為倉儲區(qū).鐵路專用線以西,本項目周圍已形成規(guī)模居住區(qū),將廠區(qū)改造為住宅區(qū)符合規(guī)劃要求.3項目擬建規(guī)模按照初步規(guī)劃方案,毛紡廠居住區(qū)由保留建筑和新建建筑兩部分組成,其中新建建筑包括高層和多層住宅、非配套公建和配套公建(詳見表3).建設(shè)用地面積456300平方米,總建筑面積912600平方米,總?cè)莘e率為2.00.表3 項目擬建規(guī)模和建筑面積分配類型建筑面積(米2)建筑面積所占比例 (%)保留建筑152092-新建建筑高層住宅43790857.6多層住宅13760018.1地區(qū)商服8500011.2配套

5、公建10000013.1小計760508100.0合計912600-4項目服務(wù)對象居住區(qū)將規(guī)劃建設(shè)一處地區(qū)級公建中心和一所醫(yī)院,為附近地區(qū)和小區(qū)內(nèi)居民提供服務(wù),其余建筑為多層、高層住宅和配套公建.其中,部分新建住宅為益華集團(tuán)其它開發(fā)項目提供拆遷安置房,部分住宅為公開銷售商品房,所占比例分別為30%和70%.5市政工程和基礎(chǔ)設(shè)施據(jù)測算,毛紡廠居住區(qū)建成后,對熱力、電力、電訊和煤氣的需求預(yù)測如下:(1)供熱小區(qū)內(nèi)將自建鍋爐房,負(fù)責(zé)整個小區(qū)的供熱.(2)供電根據(jù)北京毛紡廠住宅區(qū)供電可行性咨詢報告,毛紡廠住宅區(qū)的能源供應(yīng)方式采用鍋爐房(或熱力網(wǎng))供熱,煤氣或天然氣炊事,集中與分散空調(diào)相結(jié)合方案,新建住

6、宅和新建公建用電定額分別按25瓦/平方米和50瓦/平方米計算,則該小區(qū)用電總計約20000千瓦.同時使用系數(shù)為0.8,則最大負(fù)荷約16000千瓦,需安裝24000千伏安變壓器.根據(jù)測算,新建小區(qū)內(nèi)開閉站和由變電站引至住宅區(qū)的電纜分別需400萬元和480萬元,需交納的供電貼費(fèi)為2880萬元,以上三項共計3760萬元.另外,居住區(qū)還應(yīng)承擔(dān)地方電力建設(shè)基金4000萬元,此項費(fèi)用可分期交納.(3)煤氣據(jù)北京市煤氣公司測算,按小區(qū)內(nèi)住宅7736戶、其它建筑15.86萬平方米計,日用煤氣量為2.1萬立方米,高峰用氣量為3500立方米.(4)電訊據(jù)北京市電信管理局測算,按居住人口2萬多、住戶7736戶計,毛

7、紡廠居住區(qū)至少需電話9000部(包括公建),初期至少需安裝程控交換機(jī)1萬門.二、市場研究(一)北京市當(dāng)前房地產(chǎn)市場概況(略)(二)北京市普通住宅市場分析(三)市場供需關(guān)系分析(略)經(jīng)過對北京市的投資環(huán)境和市場供求關(guān)系分析,我們提出如下建議:本項目所處位置緊鄰北京市房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)地區(qū)之一東四環(huán)路,建議市場定位如下:(1)功能分配.小區(qū)內(nèi)以普通住宅為主,配以適當(dāng)?shù)膶懽謽?、商業(yè)及公建用房.普通住宅占70%,其中多層與高層并重,為提高項目的建筑面積,適當(dāng)增加高層的比例.(2)銷售對象.普通住宅銷售對象以企事業(yè)單位、集團(tuán)購買和益華集團(tuán)內(nèi)部其它項目的拆遷用房為主,外地駐京機(jī)構(gòu)為輔,兼顧散戶.(3)戶型與

8、功能.考慮到銷售對象,普通住宅戶型以三室一廳、三室二廳、二室二廳為主,約占70%;四室二廳為輔,占10%,其余為二室或一室.面積約60-120平方米.在節(jié)約成本的前提下,應(yīng)盡量使功能達(dá)到中檔水平,如設(shè)計冰箱、洗衣機(jī)、空調(diào)的預(yù)留位置.(三)北京市寫字樓市場分析(略)(四)北京市商業(yè)用房市場分析(略)三、項目規(guī)劃建設(shè)方案和建設(shè)條件(一)項目用地功能布局小區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀住宅主要分布在廠區(qū)西北角和南端.規(guī)劃住宅主要集中在小區(qū)中央,部分布置于靠近鐵路的東北角,在高度控制方面,本著中間高、兩邊低的原則,越靠近鐵路高度越低,以減少鐵路噪音對居民的干擾.毛紡廠周圍居住區(qū)建成較早,配套設(shè)施不完善,缺乏集中的、有規(guī)模的

9、地區(qū)級公建中心.因此規(guī)劃在區(qū)域內(nèi)兩條主干道(朝陽北路和星火路)交匯處的東北部,即現(xiàn)狀毛紡廠的西南角建設(shè)一處地區(qū)級的公建中心.由于周圍地區(qū)缺少有規(guī)模的醫(yī)院,所以在園星路以北,靠星火路一側(cè)規(guī)劃一家醫(yī)院.星火路是經(jīng)過居住區(qū)的一條主要生活性道路,規(guī)劃公建區(qū)多沿星火路布置.在現(xiàn)狀綜合樓以南安排一處農(nóng)貿(mào)市場,以解決星火路沿線的馬路市場問題.在朝陽北路與園星路之間的星火路東側(cè)形成一組完整的商業(yè)區(qū).為滿足服務(wù)半徑要求,方便小區(qū)東北部居民,在六里屯路南,規(guī)劃一處小規(guī)模商服用地.居住區(qū)東部目前是倉儲區(qū),有一組電氣化鐵路從居住區(qū)邊經(jīng)過.規(guī)劃中將鍋爐房、公交首末站和其它市政場站布置在鐵路沿線,另外將中小學(xué)用地也靠近鐵

10、路布置,但要采取降低噪音影響的物理措施.規(guī)劃在石佛營東路西側(cè)布置一條2030米寬的綠化隔離帶,以減少鐵路噪音干擾.其余綠地集中在現(xiàn)狀綜合樓以東的一塊占地0. 88公頃的用地內(nèi).另外,居住區(qū)還將配備30班中學(xué)一所,24班小學(xué)兩所,9班幼兒園兩所,4班、6班托兒所各一所.(二)項目規(guī)劃控制指標(biāo)綜合考慮該項目所處的區(qū)位及有關(guān)規(guī)劃要求,對該小區(qū)容量、用地性質(zhì)和開發(fā)強(qiáng)度提出的控制指標(biāo)如下:1. 用地情況總占地面積532320平方米其中:代征地面積76000平方米規(guī)劃建設(shè)用地面積456320平方米其中:地區(qū)公建用地52900平方米住宅用地163400平方米配套公建用地124000平方米道路用地56000平

11、方米綠化用地60000平方米2. 用地性質(zhì)使用性質(zhì):住宅及配套、非配套公建3. 用地強(qiáng)度總?cè)莘e率:2.00其中:保留建筑:2.865新建住宅:2.06配套公建:0.806地區(qū)商服:3.834. 建筑設(shè)計指標(biāo)總建筑面積:912600平方米其中:保留建筑面積:152092平方米新建住宅建筑面積:575508平方米 地區(qū)公建建筑面積:85000平方米 配套公建建筑面積:100000平方米 建筑高度:=60米 其中:多層住宅:=18米高層住宅:4560米地區(qū)商服:=60米配套公建:=24米中、小學(xué):=12米建筑層數(shù):板式612層,塔式18層(三)市政建設(shè)條件1. 道路交通系統(tǒng)在毛紡廠居住區(qū)四周道路中,

12、星火路已修好,六里屯路和朝陽北路都定過線,只有石佛營東路有待定線.規(guī)劃中將東八里莊小區(qū)北側(cè)的園星路東延,橫穿居住區(qū)與石佛營東路相交,此路段將居住區(qū)分成南北兩個小區(qū),亦有待定線.為加強(qiáng)小區(qū)間的聯(lián)系,居住區(qū)內(nèi)部規(guī)劃了 半環(huán)加十字形的道路系統(tǒng):即由星火路向東,再向南,穿過園星路,再向西回到星火路的半環(huán)路和貫穿南北東西的十字型路.2. 市政設(shè)施現(xiàn)狀北京毛紡廠原有較完善的市政設(shè)施.為解決北京市熱力公司在東郊地區(qū)建設(shè)供熱廠的用電需要,北京市供電局提出結(jié)合供熱廠投產(chǎn),建設(shè)一座110千伏變電站(星火變電站).站址擬選在京包鐵路西側(cè),姚家園路北側(cè),建成后將由該變電站向毛紡廠住宅區(qū)供電.隨著周圍地區(qū)的開發(fā)建設(shè),該

13、地段的市政設(shè)施、地下管線將得到進(jìn)一步改善,為本項目建成后的使用提供理想的市政條件.其中:(1)上水:毛紡廠原有上水條件滿足供應(yīng).(2)雨水:沿區(qū)內(nèi)管線通入市政干線.(3)合流污水:沿區(qū)內(nèi)管線送入市政干線.(4)煤氣:用地西側(cè)的星火路、南側(cè)的朝陽北路有新建的Dg300中壓煤氣管線;在用地西側(cè)偏南有現(xiàn)狀煤氣中低壓調(diào)壓站一座;小區(qū)內(nèi)南北端有部分現(xiàn)狀住宅樓已使用人工煤氣.居住區(qū)需建設(shè)煤氣中低壓調(diào)壓站兩座,每座建筑面積70平方米左右.(5)供熱:基地內(nèi)可滿足供應(yīng).規(guī)劃在原鍋爐房的位置,綠化隔離帶以西,設(shè)一處占地2.02公頃的鍋爐房,負(fù)責(zé)整個小區(qū)的供熱.(6)供電:毛紡廠現(xiàn)狀用電由國棉110千伏變電站以1

14、0千伏架空線(石佛營路)供電,由于該變電站已滿載,毛紡廠居住區(qū)擬由規(guī)劃建設(shè)的星火110千伏變電站供電.毛紡廠用電負(fù)荷較大,應(yīng)安排一座占地500平方米的10千伏開閉站,由此分別引出雙路10千伏電纜向住宅和公建供電.(7)電訊:現(xiàn)狀毛紡廠有遠(yuǎn)離此地的呼家樓電話局提供服務(wù),該局容量已滿,無力為新建住宅區(qū)提供通信服務(wù).按電信發(fā)展總體規(guī)劃方案要求,石佛營地區(qū)應(yīng)由開發(fā)單位無償提供土地,新建一個4萬門電話局所,占地面積5000平方米,建筑面積6000平方米,初裝容量1萬門.四、建設(shè)方式及進(jìn)度安排(一)建設(shè)方式本項目的設(shè)計應(yīng)采用總承包制,小區(qū)集中規(guī)劃,統(tǒng)一設(shè)計.施工采用監(jiān)理制,采用公開招標(biāo)的形式選擇工程承包商

15、,以使項目的工期、成本、質(zhì)量得以確保.工程應(yīng)達(dá)到優(yōu)良工程水準(zhǔn).(二)建設(shè)進(jìn)度安排由于該項目規(guī)模較大,因此應(yīng)考慮采用滾動開發(fā)、分期建設(shè)的方式,這樣既可以使項目迅速啟動,又可以按照市場需求變化情況適時調(diào)整開發(fā)方案,降低投資風(fēng)險.從項目本身的規(guī)模和所處的市場條件來看,本項目的開發(fā)建設(shè)分三期為宜,預(yù)計用6年時間可全部建成投入使用.各期開發(fā)的土地面積和建筑面積如表4所示.表4 項目建設(shè)分期安排 單位:平方米分期第一期(南)第二期(北)第三期(中)三期合計總占地面積183000179320170000532320代征地面積26000250002500076000規(guī)劃建設(shè)用地面積15700015432014

16、5000456320保留建筑占地面積2349842752531053083拆遷土地面積159502175045144690479237可開發(fā)占地面積133502150045119690403237可開發(fā)建筑面積229000262000269508760508注:第二期可開發(fā)土地面積中,有71200平方米占地為當(dāng)前五建用地,相應(yīng)分?jǐn)偟拇鞯孛娣e為11860平方米.工程建設(shè)進(jìn)度,直接影響著項目的經(jīng)濟(jì)效益.嚴(yán)密的工程進(jìn)度安排和高質(zhì)量的施工組織設(shè)計,是保證項目實施的關(guān)鍵,為了 確保資金滾動使用,于1997年1月初開始一期工程拆遷及整個項目規(guī)劃設(shè)計和前期準(zhǔn)備工作,1997年3月底進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計方案比選,初

17、開始第一期基礎(chǔ)工程,2017年4月起就可進(jìn)行市場推廣和銷售.第二期工程于2019年4月初開始啟動,第三期工程從2021年4月啟動.整個住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)于2023年3月完成,2023年9月底銷售完畢.五、投資估算與資金籌措(一)項目總投資估算1. 項目投資概況據(jù)估算, 本項目包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、財務(wù)費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)等總投資為293745.36萬元人民幣,可銷售面積的單方造價為3877.5元/平方米.更詳細(xì)的投資規(guī)劃可能隨設(shè)計的深入而調(diào)整.2. 估算依據(jù)(1)業(yè)主提供的“毛紡廠居住區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃說明”;(2)北京市煤氣公司“北京市毛紡廠居住區(qū)煤氣供應(yīng)咨詢意見”;(3)

18、北京市電信管理局“北京市毛紡廠居住區(qū)電信配套建設(shè)方案”;(4)整個項目按中、低擋建造水平計算;(5)估算中的有關(guān)稅金和費(fèi)用按北京市的現(xiàn)行規(guī)定和同類項目的平均水平測算;(6)假定該項目在5年內(nèi)分3期全部建設(shè)完成;(7)假定該項目在第一年開始預(yù)售,至項目建成后一年內(nèi)全部銷售完畢;(8)項目總投資中自有資金比率按10%計算;(9)貸款的年利率按12%計取;(10)整個項目的投資費(fèi)用是在專業(yè)的投資監(jiān)理工程師監(jiān)督下使用.3估算范圍上述估算投資按北京市目前通常的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計取,但尚未包括室內(nèi)二次精裝修及拆遷房享受安居房減免的十項稅費(fèi).4估算結(jié)果投資估算的結(jié)果匯總?cè)绫?所示.表-5 北京市毛紡廠居住區(qū)開發(fā)項目

19、成本估算表序號項目或費(fèi)用名稱投資金額(萬元)單方造價(元/平方米)一土地費(fèi)用107342.761417.01出讓金13145.092城市建設(shè)配套費(fèi)19717.633拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)72893.704手續(xù)費(fèi)及稅金1586.35二前期工程費(fèi)5099.0467.31規(guī)劃設(shè)計3187.362項目可行性研究382.483地質(zhì)勘探測繪637.474三通一平費(fèi)891.73三房屋開發(fā)費(fèi)127494.501683.0(一)建筑安裝工程費(fèi)111837.281476.31商品住宅A多層30724.97B高層22434.112拆遷房A多層13655.54B高層6827.773地區(qū)公建A商場14021.32B寫字樓134

20、60.464可銷售配套公建5462.225不可銷售配套公建5250.88(三 )附屬工程費(fèi)5591.8673.8(三)室外工程費(fèi)8946.98118.1(四)其他費(fèi)用1118.3714.8四管理費(fèi)5998.4179.2五財務(wù)費(fèi)用28792.36380.1六開發(fā)期稅費(fèi)10462.60138.11電貼費(fèi)2880.002用電權(quán)費(fèi)4000.003其它稅費(fèi)3582.60七不可預(yù)見費(fèi)8555.69112.9總計293745.363877.5注:計算單方造價時,其面積的基礎(chǔ)是可銷售面積(不含不可銷售配套公建之建筑面積).(二)投資分年度使用計劃按照項目建設(shè)進(jìn)度計劃安排,本項目資金投入計劃詳見表6“投資計劃與

21、資金籌措表”.表6 投資計劃與資金籌措表 單位:萬元序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期2017201820192020202120221開發(fā)總投資1.1土地費(fèi)用107342.7623853.9511926.9723853.9511926.9717890.4617890.461.2前期工程費(fèi)5099.041699.68453.251019.81453.251019.81453.251.3房屋開發(fā)費(fèi)127494.5025498.9019124.1719124.1719124.1719124.1725498.901.4管理費(fèi)5998.411199.68959.75959.75959.75959.75959.75

22、1.5其他費(fèi)用1.6開發(fā)期稅費(fèi)10462.602325.021162.512325.021162.512325.021162.511.7不可預(yù)見費(fèi)8555.691425.951425.951425.951425.951425.951425.95小計264953.0056003.1835052.6048708.6535052.6042745.1647390.812資金籌措2.1自有資金26495.3026495.300.000.000.000.000.002.2銷售收入220121.2311171.4135052.6048708.6535052.6042745.1647390.812.3貸款18

23、336.4718336.470.000.000.000.000.002.4其他0.000.000.000.000.000.000.00小計264953.0056003.1835052.6048708.6535052.6042745.1647390.81(三)資金籌措計劃本項目的投資來源包括自有資金、銷售收入和貸款三個部分.其中自有資金投入26495.30萬元人民幣,銷售收入投入220121.23萬元人民幣,需向金融機(jī)構(gòu)貸款18336.47萬元人民幣詳見表6.在估算中,考慮到當(dāng)年投資是隨工程的進(jìn)度分期投入的,銷售收入也是在一年中逐步實現(xiàn)的,故假定當(dāng)年銷售收入(扣除銷售稅費(fèi))全部用于當(dāng)年投資,如有

24、盈余,結(jié)轉(zhuǎn)下年.六、投資分析基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定本報告對項目經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行分析過程中,所使用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和基本條件是根據(jù)北京市同類開發(fā)項目的實際狀況,在分析北京市相關(guān)類型物業(yè)市場前景的基礎(chǔ)上,結(jié)合本項目的具體情況而預(yù)測和選定的.(一)銷售收入的測算根據(jù)市場研究的結(jié)果,并考慮本項目的具體情況,確定普通住宅售價:高層為5000元/平方米,多層為5200元/平方米;拆遷房售價:高層為4500元/平方米,多層為4800元/平方米;商業(yè)用房售價:6500元/平方米;辦公用房售價:6000元/平方米;可售配套公建售價:4000元/平方米.可銷售面積的平均價格為5073.50元/平方米.本項目的銷售面積包括商品

25、住宅、拆遷房與各類公建,總計為757558平方米,分年度的總銷售收入見表7“北京市毛紡廠居住區(qū)開發(fā)項目銷售收入?yún)R總表”.表7 北京市毛紡廠居住區(qū)開發(fā)項目銷售收入?yún)R總表序號期間2017201820192020202120222023總計1商品住宅銷售收入9495.4828486.4436926.8733761.7131651.6043257.1927431.39211010.672拆遷樓銷售收入4645.3213935.9718065.1518065.1518065.1519613.5910839.09103229.413地區(qū)公建銷售收入0.004381.6611392.3213144.9911

26、392.3215773.9814021.3270106.59銷售收入總計14140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.79384346.67注: 可銷售面積平均價格5073.50元/平方米,銷售收入具體估算過程略.(二)成本及稅金1. 投資成本測算本項目固定資產(chǎn)投資總額為26493.0萬元人民幣,融資費(fèi)用為28792.36萬元人民幣,本項目的投資成本為293745.36萬元人民幣.2. 銷售費(fèi)用測算根據(jù)北京市同類項目和國家有關(guān)部門資料,銷售費(fèi)用取總銷售收入的2%.銷售費(fèi)用 384346.67萬元2% 7686.93萬元3. 稅金房地

27、產(chǎn)開發(fā)項目的主要稅金為經(jīng)營稅費(fèi)和所得稅.根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定,經(jīng)營稅費(fèi)的稅率為5.45%,按總銷售額征收;所得稅稅率為33%,以銷售利潤為基數(shù)征收.北京市現(xiàn)已開征土地增值稅.該稅按開發(fā)項目銷售利潤水平以累進(jìn)稅率征收,對20%以內(nèi)的開發(fā)利潤,免征土地增值稅.根據(jù)測算,本項目不需繳納土地增值稅.(三)利潤分配開發(fā)項目的稅后利潤等于銷售收入扣除投資成本、銷售費(fèi)用和有關(guān)稅金.預(yù)計本項目的總稅后利潤為38685.58萬元人民幣.詳見表8“項目損益表”.表8 項目損益表序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期20172018201920202021202220231項目收入384346.6714140.8046804.0766

28、384.3364971.8461109.0778644.7652291.791.1銷售收入384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.791.1.1商品住宅211010.679495.4828486.4436926.8733761.7131651.6043257.1927431.391.1.2拆遷樓、可售配套公建103229.414645.3213935.9718065.1518065.1518065.1519613.5910839.091.1.3地區(qū)公建70106.590.004381.6611392.3213

29、144.9911392.3215773.9814021.321.2出租收入000000002經(jīng)營成本264953.009748.1032264.8345762.6744788.9542126.1154214.5136047.842.1銷售成本264953.009748.1032264.8345762.6744788.9542126.1154214.5136047.843經(jīng)營稅費(fèi)25174.71926.223065.674348.174255.664002.645151.233425.113.1銷售稅費(fèi)25174.71926.223065.674348.174255.664002.645151.

30、233425.113.1.1營業(yè)稅及附加21139.07777.742574.223651.143573.453361.004325.462876.053.1.2交易管理費(fèi)及印花稅4035.64148.48491.44697.04682.20641.65825.77549.064銷售費(fèi)用7686.93282.82936.081327.691299.441222.181572.901045.845財務(wù)費(fèi)用28792.361059.323506.214973.014867.204577.835891.473917.316土地增值稅0.000.000.000.000.000.000.000.007開

31、發(fā)利潤57739.672124.357031.299972.799760.609180.3011814.657855.708所得額2124.357031.299972.799760.609180.3011814.657855.709所得稅19054.09701.032320.323291.023221.003029.503898.842592.3810稅后利潤38685.581423.314710.966681.776539.606150.807915.825263.3210.1應(yīng)付利潤13744.110.000.000.000.00564.987915.825263.3210.2歸還墊支利潤

32、及凈投資回收42871.530.000.000.000.000.006823.6936047.8410.3未分配利潤24941.471423.314710.966681.776539.605585.820.000.00注:投資回收主要用于后續(xù)投資和償還貸款本息,稅后利潤部分用于后續(xù)開發(fā)投資和歸還貸款本息的,在投資回收不再用于后續(xù)投資和還本付息時歸還.七、項目經(jīng)濟(jì)效益評價(一)現(xiàn)金流量分析本報告從全部資金、自有資金兩方面編制了 現(xiàn)金流量表,主要評價指標(biāo)如下:1.全部資金評價指標(biāo)(詳見表9,項目全部資金現(xiàn)金流量表)財務(wù)內(nèi)部收益率:24.80 %財務(wù)凈現(xiàn)值(IC=18%):10938.09萬元人民幣

33、靜態(tài)投資回收期:4.84年動態(tài)投資回收期(IC=18%):6.35年 表9 現(xiàn)金流量表序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期19971998199920002001200220031現(xiàn)金流入1.1銷售收入384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.79小計384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.792現(xiàn)金流出2.1固定資產(chǎn)投資2.2經(jīng)營資金2.3開發(fā)總投資264953.0056003.1835052.6048708.6535052.604274

34、5.1647390.810.002.4銷售費(fèi)用7686.93282.82936.081327.691299.441222.181572.901045.842.5經(jīng)營稅費(fèi)25174.71926.223065.674348.174255.664002.645151.233425.112.6土地增值稅0.000.000.000.000.000.000.000.002.7所得稅19054.09701.032320.323291.023221.003029.503898.842592.38小計316868.7357913.2541374.6757675.5343828.6950999.4858013.7

35、77063.333凈現(xiàn)金流量-43772.45429.408708.8121143.1510109.5820630.9845228.464累計凈現(xiàn)金流量-43772.4-38343.05-29634.24-8491.101618.4922249.4767477.94現(xiàn)值系數(shù)1.0000000.8474570.71818440.60863080.51578880.43710920.37043155凈現(xiàn)值-43772.44601.196254.5312868.375214.419017.9916754.056累計凈現(xiàn)值-43772.4-39171.2-32916.73-20048.36-14833

36、.95-5815.9610938.09計算指標(biāo)IRR24.80%靜態(tài)投資回收期4.84年動態(tài)投資回收期6.35年序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期19971998199920002001200220031現(xiàn)金流入1.1銷售收入384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.79小計384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.792現(xiàn)金流出2.1固定資產(chǎn)投資2.2經(jīng)營資金2.3開發(fā)總投資264953.0056003.1835052.6048708.6

37、535052.6042745.1647390.810.002.4銷售費(fèi)用7686.93282.82936.081327.691299.441222.181572.901045.842.5經(jīng)營稅費(fèi)25174.71926.223065.674348.174255.664002.645151.233425.112.6土地增值稅0.000.000.000.000.000.000.000.002.7所得稅19054.09701.032320.323291.023221.003029.503898.842592.38小計316868.7357913.2541374.6757675.5343828.6950

38、999.4858013.777063.333凈現(xiàn)金流量-43772.45429.408708.8121143.1510109.5820630.9845228.464累計凈現(xiàn)金流量-43772.4-38343.05-29634.24-8491.101618.4922249.4767477.94現(xiàn)值系數(shù)1.0000000.8474570.71818440.60863080.51578880.43710920.37043155凈現(xiàn)值-43772.44601.196254.5312868.375214.419017.9916754.056累計凈現(xiàn)值-43772.4-39171.2-32916.73-2

39、0048.36-14833.95-5815.9610938.09計算指標(biāo)IRR24.80%NPV10938.09萬元靜態(tài)投資回收期4.84年動態(tài)投資回收期6.35年2. 自有資金評價指標(biāo)(詳見表10 ,項目自有資金現(xiàn)金流量表)財務(wù)內(nèi)部收益率:292.33%財務(wù)凈現(xiàn)值(IC=18%):155464.96萬元人民幣靜態(tài)投資回收期:1.37年動態(tài)投資回收期(IC=18%):1.44年表10 項目自有資金現(xiàn)金流量表 單位: 萬元序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期20172018201920202021202220231現(xiàn)金流入1.1銷售收入384346.614140.8046804.0766384.3364971

40、.8461109.0778644.7652291.79小計384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.792現(xiàn)金流出2.1自有資金26495.3026495.300.000.000.000.000.000.002.2經(jīng)營稅費(fèi)25174.71926.223065.674348.174255.664002.645151.233425.112.3銷售費(fèi)用7686.93282.82936.081327.691299.441222.181572.901045.842.4土地增值稅0.000.000.000.000.000.

41、000.000.002.5所得稅19054.09701.032320.323291.023221.003029.503898.842592.382.6貸款本金償還19845.870.000.001354.2914056.964434.620.000.002.7貸款利息支付7055.840.001923.192381.502218.99532.150.000.00小計105312.728405.378245.2612702.6725052.0413221.1010622.967063.333凈現(xiàn)金流量-14264.5738558.8153681.6639919.8047887.9768021.7

42、945228.464累計凈現(xiàn)金流量-14264.5724294.2477975.90117895.70165783.67233805.46279033.93現(xiàn)值系數(shù)1.00000000.84745760.71818440.60863080.51578880.43710920.370431545凈現(xiàn)值-14264.5732676.9638553.3324296.4224700.0829732.9519769.786累計凈現(xiàn)值-14264.5718412.3956965.7281262.14105962.22135695.18155464.96計算指標(biāo)IRR292.33%NPV155464.96萬

43、元靜態(tài)投資回收期1.37年動態(tài)投資回收期1.44年(二)財務(wù)平衡表與貸款償還分析資金來源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了 項目自身平衡的生存能力,是財務(wù)評價的重要依據(jù).分析結(jié)果表明, 本項目具有基本的資金平衡能力.詳見 表11,資金來源與運(yùn)用表.表11 資金來源與運(yùn)用表 單位:萬元序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期20172018201920202021202220231資金來源1.1銷售收入384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.791.4自有資金26495.3026495.300.000.000.000.000.000.001.5

44、貸款18336.4718336.470.000.000.000.000.000.00小計429178.4458972.5746804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.792資金運(yùn)用2.1固定資產(chǎn)投資2.2經(jīng)營資金2.3開發(fā)成本264953.0056003.1835052.6048708.6535052.6042745.1647390.810.002.4經(jīng)營管理費(fèi)用2.5銷售費(fèi)用7686.93282.82936.081327.691299.441222.181572.901045.842.6財務(wù)費(fèi)用28792.361059.323506.21497

45、3.014867.204577.835891.473917.312.7經(jīng)營稅費(fèi)25174.71926.223065.674348.174255.664002.645151.233425.112.8土地增值稅0.000.000.000.000.000.000.000.002.9所得稅19054.09701.032320.323291.023221.003029.503898.842592.382.10應(yīng)付利潤13744.110.000.000.000.00564.987915.825263.322.11各期還本付息26901.710.001923.193735.7916275.954966.78

46、0.000.003歸還墊支利潤及凈投資回收42871.530.000.000.000.000.006823.6936047.84小計386306.9058972.5746804.0766384.3364971.8461109.0771821.0616243.95從表12“貸款還本付息估算表”中可以看出,本項目如果操作得當(dāng),在正常情況下,項目開發(fā)建設(shè)完成時,可以從銷售收入中還清全部貸 款本息,并有基本的利潤.貸款還本付息估算表 單位:萬元序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期20172018201920202021202220231貸款及還本付息1.1期初貸款本息累計0.0019436.6619845.8718491.584434.620.000.001.1.1本金0.0018336.4718336.4716982.182925.230.000.001.1.2利息0.001100.191509.401509.401509.401509.401509.401.2本期貸款18336.47183