天津高端寫字樓酒店式公寓調(diào)研分析報(bào)告

1、天津高端寫字樓、酒店式公寓調(diào)研報(bào)告xxxxxxxxxx公司第一章 天津高端寫字樓、酒店式公寓綜述一、寫字樓部分1、市場(chǎng)回顧2007年天津市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展呈穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)。第二季度津匯廣場(chǎng)二期的竣工入市，不僅帶動(dòng)了市場(chǎng)整體租金水平的上升，同時(shí)也拉動(dòng)了租賃市場(chǎng)成交的活躍度。另一方面高端寫字樓的銷售情況也表現(xiàn)不凡，信達(dá)廣場(chǎng)、賽頓中心可售部分已全部或接近售罄。位于小白樓核心地段的天津最后一處爛尾樓歐嘉華“國(guó)貿(mào)中心大廈”以23.05億的天價(jià)成功拍賣，預(yù)示著天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的發(fā)展前景不可估量。2、市場(chǎng)供應(yīng)情況07年天津甲級(jí)寫字樓總供應(yīng)量為51.24萬(wàn)平方米，約占全市寫字樓總供應(yīng)量的27%。2007年新增竣

2、工入住的甲級(jí)寫字樓只有地處和平區(qū)南京路的津匯廣場(chǎng)二期一家，總建筑面積為3.9萬(wàn)平方米。雖然2007年新入市的甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目為數(shù)不多，但在2008年一些潛在甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目，像天津中心、環(huán)球置地廣場(chǎng)、君隆廣場(chǎng)、萬(wàn)兆慧谷大廈、藍(lán)鉆國(guó)際大廈等現(xiàn)已開(kāi)始對(duì)外咨詢或銷售，建筑面積合計(jì)達(dá)21萬(wàn)平方米左右，將吸引一些公司的在津企業(yè)總部進(jìn)駐，同時(shí)也會(huì)加劇甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。 3、市場(chǎng)需求情況如上表所示，進(jìn)入2002年甲級(jí)寫字樓承租企業(yè)數(shù)量相對(duì)穩(wěn)中有升。進(jìn)入2007年甲級(jí)寫字樓出租市場(chǎng)明顯活躍，部分租戶伴隨著經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略調(diào)整選擇新的物業(yè)或在原有寫字樓擴(kuò)充面積，企業(yè)類型集中于金融、物流及駐津辦事處，主力戶型需求為100

3、-500平方米之間。通過(guò)調(diào)研，目前各大甲級(jí)寫字樓平均出租率在90%左右。老牌寫字樓國(guó)際大廈、平安大廈的租賃情況依舊不減。另外以信達(dá)廣場(chǎng)為代表的生高端寫字樓項(xiàng)目也有不俗表現(xiàn)，成交客戶不乏整層及大面積案例。4、市場(chǎng)租售情況在市場(chǎng)普遍預(yù)期及局部調(diào)整的共同作用下，部分甲級(jí)寫字樓的租金溫和上漲，2007年達(dá)到132元/平米/月，較2006年同期上漲了9%。目前投入使用的甲級(jí)寫字樓當(dāng)中，多數(shù)以租賃為主，可售項(xiàng)目中平安大廈及信達(dá)廣場(chǎng)（低區(qū)已全部售罄，高區(qū)只租不售），賽頓中心僅存一套，售價(jià)15000元/平米。另外潛在南京路區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目預(yù)售價(jià)格將創(chuàng)新高，如，天津中心寫字樓部分預(yù)計(jì)下半年入市，整層銷售預(yù)計(jì)價(jià)格在

4、19000元/平方米左右。5、市場(chǎng)展望l 天津市宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)正處于新經(jīng)濟(jì)周期的上升階段，近年來(lái)天津經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和外商投資的增加為寫字樓市場(chǎng)提供了越來(lái)越多的跨國(guó)企業(yè)及新增民營(yíng)企業(yè)，尤其是從事金融、物流、貿(mào)易等服務(wù)性行業(yè)的公司；l 天津北方經(jīng)濟(jì)中心的城市定位及大力發(fā)展服務(wù)業(yè)的政策推廣，是推動(dòng)天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)發(fā)展的重要?jiǎng)恿?。面?duì)這一需求，高品質(zhì)寫字樓將開(kāi)始放量。2008年全年度寫字樓總供應(yīng)量預(yù)計(jì)達(dá)到43萬(wàn)平方米，其中甲級(jí)寫字樓將占總量的50%左右。屆時(shí)高端寫字樓的介入必將帶動(dòng)整體市場(chǎng)租金水平的上漲，但大體量的產(chǎn)品入市也會(huì)導(dǎo)致空置率的短期增大，加大市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)；l 為了配合市場(chǎng)需要，差異化的寫字樓產(chǎn)品也必將

5、應(yīng)運(yùn)而生，多用途的綜合體項(xiàng)目是未來(lái)市場(chǎng)上的一大亮點(diǎn)，如，天津中心，和記黃埔（南京路項(xiàng)目，預(yù)計(jì)6月底接受咨詢）等。二、高端酒店式公寓部分1、酒店式公寓市場(chǎng)回顧近期酒店式公寓市場(chǎng)處于一個(gè)穩(wěn)定發(fā)展階段，租賃市場(chǎng)總體變化不大。但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)整體大環(huán)境及相關(guān)宏觀因素影響，銷售市場(chǎng)發(fā)生較大變化。如，天津中心項(xiàng)目初期成交均價(jià)為17800元/平米左右，至07年底成交均價(jià)達(dá)22000元/平方米左右，銷售進(jìn)度尚可。進(jìn)入2008年雖受市場(chǎng)影響該項(xiàng)目成交面積曾放緩趨勢(shì)，但成交均價(jià)仍穩(wěn)步攀升達(dá)24000元/平方米左右。從市場(chǎng)價(jià)格大幅提升的情況可以看出，天津酒店式公寓市場(chǎng)仍具有較大潛力，預(yù)測(cè)經(jīng)過(guò)短期的市場(chǎng)調(diào)整后將會(huì)向高

6、速發(fā)展期過(guò)渡。 2、酒店式公寓供應(yīng)情況如上圖可以看出，2007年全年天津酒店式公寓產(chǎn)品總供應(yīng)量不超過(guò)25萬(wàn)平米，對(duì)于天津國(guó)際化大都市的發(fā)展定位而言，供應(yīng)形式并不相稱。3、酒店式公寓經(jīng)營(yíng)情況目前天津高檔酒店式公寓租金水平與發(fā)達(dá)城市相比還存有較大差距。以天津代表性項(xiàng)目信達(dá)廣場(chǎng)為例，5元/平方米/天的成交價(jià)格只達(dá)到北京國(guó)貿(mào)中心、嘉里中心租金水平的一半，僅為北京中檔酒店式公寓的租金水平。近幾年來(lái)天津酒店式公寓入住率一直維持著較高的水平，在07年新項(xiàng)目放量較大的情況下入住率波動(dòng)不大，說(shuō)明未來(lái)酒店式公寓產(chǎn)品市場(chǎng)仍有較大上升空間。4、酒店式公寓市場(chǎng)展望l 目前天津高檔酒店式公寓產(chǎn)品市場(chǎng)存量較少與城市發(fā)展定位

7、并不相稱，而即將入市及潛在項(xiàng)目短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)影響不大，未來(lái)仍會(huì)以較快速度發(fā)展。l 近期高檔酒店式公寓產(chǎn)品銷售情況與普通住宅產(chǎn)品銷售情況反差較大，受市場(chǎng)因素影響較小。雖然高檔酒店式公寓成交面積有曾放緩趨勢(shì)但未出現(xiàn)急劇縮水現(xiàn)象，成交價(jià)格仍以較快速度提升。由此判斷，天津經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展大量企業(yè)進(jìn)駐使得高端客群源得以保障，預(yù)計(jì)未來(lái)租金水平也會(huì)保持較快的增長(zhǎng)速度。l 由于世界一線管理品牌看好天津市場(chǎng)，陸續(xù)登陸天津，高品質(zhì)的軟性服務(wù)和硬件要求的運(yùn)營(yíng)成本將繼續(xù)提高，也將會(huì)使價(jià)格上浮。第二章 個(gè)案分析信達(dá)廣場(chǎng)一、項(xiàng)目基礎(chǔ)資料地理位置：河平區(qū)解放北路辦公等級(jí)：甲級(jí)占地面積：2萬(wàn)平方米建筑面積：15萬(wàn)平方米租售狀況：

8、寫字樓部分出售，公寓只租不售開(kāi)盤時(shí)間：2005年10月入住時(shí)間：2006年1月物業(yè)管理：天津天孚物業(yè)管理有限公司，物業(yè)費(fèi)：26元/平方米/月車位情況：地下兩層，總計(jì)500個(gè)，月租600元/月、800元/月二、產(chǎn)品特點(diǎn)1規(guī)劃布局信達(dá)廣場(chǎng)地上共51層，地下3層，總高度238米，為天津cbd最高建筑。樓層功能b1-b3車庫(kù)，設(shè)備層1f-2f大堂3f-4f商貿(mào)區(qū)5f會(huì)議中心6f-7f會(huì)所8f-20f寫字樓出售部分21f-36f寫字樓出租部分37f-46f酒店式公寓47f-48f餐廳49f-51f設(shè)備層群樓部分(地上6層，地下2層)以購(gòu)物中心、休閑、娛樂(lè)為主2裝修設(shè)備電梯系統(tǒng)：蘇州迅達(dá)電梯。15部客梯，

9、1部消防梯，1部貨梯?？照{(diào)系統(tǒng)：美國(guó)特靈中央空調(diào)，配有新風(fēng)及加濕系統(tǒng)交房標(biāo)準(zhǔn)：寫字樓：鋁天花吊頂、地毯、墻紙，裝修后室里凈高2.45米，如下圖：酒店式公寓：精裝標(biāo)準(zhǔn)4000元/平方米左右，歐洲與日韓兩種風(fēng)格，室內(nèi)家具、設(shè)施齊全，裝修后室內(nèi)凈高2.45米，個(gè)別戶型3.4米。如下圖：3服務(wù)設(shè)施會(huì)所：信達(dá)廣場(chǎng)會(huì)所位于塔樓6-7層，總面積4000多平米。6層為日工餐廳，對(duì)外經(jīng)營(yíng)；7層為都鐸健身，對(duì)外經(jīng)營(yíng)，公寓租戶免費(fèi)使用。6層平面圖：餐飲為主7層平面圖：健身、娛樂(lè)以主會(huì)議中心：會(huì)議中心位于塔樓5層，各種規(guī)格約10間，如下圖：三、產(chǎn)品定位1戶室配比寫字樓：辦公面積為100-1600平方米，自由組合。酒店

10、式公寓：主力戶型為100-190平方米，一居室：100-120平方米，約占比例為20%；二居室：160平方米，約占比例為55%；三居室：190平方米，約占比例為25%。2客群來(lái)源寫字樓：以青島海信、北京百福東方、富邦航運(yùn)、泰德國(guó)際貨運(yùn)等各類中大型企業(yè)為主。酒店式公寓：客群定位為在津工作的國(guó)內(nèi)外高端商務(wù)人士。目前租用客戶中日本在津商務(wù)人士占到95%以上。3定價(jià)原則寫字樓、公寓不分樓層朝向統(tǒng)一報(bào)價(jià)6元/平方米/天，成交均價(jià)5元/平方米/天左右（含物業(yè)費(fèi)），出售部分小業(yè)主對(duì)外報(bào)價(jià)與產(chǎn)權(quán)方相同，成交均在4.5元/平方米/天。其中公寓單套月租金在17000至27000元/平方米/月。4租售情況信達(dá)廣場(chǎng)0

11、6年開(kāi)盤至今，租售情況喜憂參半。目前寫字樓出售部分已全部售完（銷售周期為2年），入住已達(dá)70%以上。而公寓出租部分受戶型面積過(guò)大、單套租金過(guò)高影響遇到較大阻力，目前出租率不足20%。四、總結(jié)1營(yíng)銷手段對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作的重要性。信達(dá)廣場(chǎng)入市至今沒(méi)有對(duì)產(chǎn)品開(kāi)展系統(tǒng)的營(yíng)銷推廣工作，由始至終主要采取“待銷”的銷售方式，對(duì)銷售價(jià)格產(chǎn)生較大影響。在06、07年“黃金時(shí)期”銷售價(jià)格僅上調(diào)500元/平方米，漲幅僅3%，低于與同檔產(chǎn)品銷售價(jià)格3000元/平方米左右。2合理的產(chǎn)品定位，客觀考慮市場(chǎng)需求。從信達(dá)廣場(chǎng)公寓低出租率情況反應(yīng)出開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)期過(guò)高，比例約占80%的中大型產(chǎn)品定位為信達(dá)廣場(chǎng)租賃業(yè)務(wù)帶來(lái)極大阻力。平

12、均高達(dá)23000元/月左右的租金水平，讓大量的國(guó)內(nèi)高端商務(wù)人土難以承受。雖然信達(dá)廣場(chǎng)約占20%的一居室（100-120平方米）已全部入住，但日本人士占據(jù)95%以上比例，由此可以看出，16000元/月左右的租金水平仍然超出國(guó)內(nèi)客群的心理價(jià)位。天津中心一、項(xiàng)目基礎(chǔ)資料地理位置：和平區(qū)南京路與營(yíng)口道交口辦公等級(jí)：甲級(jí)占地面積：18105平方米建筑面積：15萬(wàn)平方米 租售狀況：寫字樓部分：出售酒店式公寓：預(yù)計(jì)以出租為主開(kāi)盤時(shí)間：2007.6.15入住時(shí)間：2009-04得房率：70%物業(yè)管理：世邦魏理仕，物業(yè)費(fèi)：8元/平方米/月 二、產(chǎn)品特點(diǎn)1規(guī)劃布局公寓部分為45層，寫字樓部分為52層，地下1-3層

13、車庫(kù)，裙樓1-6層以購(gòu)物中心會(huì)議中心、休閑、健身等設(shè)施為主。2裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳公寓內(nèi)部裝修：精裝報(bào)價(jià)4000-5000元/平方米主要裝修標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)下表：名稱裝修標(biāo)準(zhǔn)入戶門防盜門、愛(ài)迪爾或zenith品牌電子門鎖起居室地面實(shí)木復(fù)合地板或石材墻面壁紙，局部玻璃或木飾面裝飾頂棚輕鋼龍骨石膏板吊頂，局部造型天花窗戶外墻鋁板玻璃幕墻、雙層中空l(shuí)ow-e玻璃餐廳及廚房地面石材或?qū)嵞緩?fù)合地板墻面石材或玻璃頂棚輕鋼龍骨石膏板吊頂，乳膠漆廚具意大利博洛尼整體櫥柜臥室地面實(shí)木復(fù)合地板墻面壁紙，配合木飾面或皮革飾面裝飾頂棚輕鋼龍骨石膏板吊頂，乳膠漆衛(wèi)生間地面、墻面石材或馬賽克頂棚輕鋼龍骨石膏板吊頂，乳膠漆臺(tái)面大理石

14、臺(tái)面，配德國(guó)品牌杜拉維特或德國(guó)品牌凱勒瑪洗面盆，配德國(guó)品牌高儀或德國(guó)品牌漢斯格雅水龍頭座廁德國(guó)品牌杜拉維特或德國(guó)品牌凱勒瑪豪華座廁淋浴間獨(dú)立淋浴間配德國(guó)品牌高儀或德國(guó)品牌漢斯格雅花灑浴缸德國(guó)杜拉維特卡德維嵌入式浴缸，高儀或漢斯格雅浴缸龍頭電器飛利浦或東芝的液晶電視，美國(guó)品牌通用電器或意大利品牌阿里斯頓的抽油煙機(jī)、微波爐、電冰箱等3服務(wù)設(shè)施配有2000平方米會(huì)所，以健身、娛樂(lè)功能為主。由物業(yè)公司負(fù)責(zé)管理，暫定不對(duì)外經(jīng)營(yíng)。三、產(chǎn)品定位1戶室配比寫字樓：?jiǎn)螌用娣e約1250平方米，凈高2.7米酒店式公寓：見(jiàn)下表戶型面積套數(shù)配比占總體比例一居40-608021.33%66.40%60-80297.73%

15、80-10014037.33%兩居100-120123.20%28.53%120-1404812.80%140-1603810.13%180-20061.60%220-23030.80%三居160-180164.27%5.07%180-20030.80%2客群來(lái)源酒店式公寓：以投資型高端商務(wù)人士為主，北京、上海、港澳臺(tái)等發(fā)達(dá)地區(qū)在津商人占據(jù)比例較大，多重視地段升值空間、商務(wù)氛圍、內(nèi)部服務(wù)等。寫字樓：目前尚未對(duì)外租售，現(xiàn)場(chǎng)咨詢多為國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)在津總部及各大金融機(jī)構(gòu)、船運(yùn)及物流等服務(wù)型企業(yè)，中小型高速發(fā)展企業(yè)也占一定比例，如，it、咨詢類企業(yè)等。3定價(jià)原則天津中心于07年7月正式開(kāi)盤，價(jià)格漲幅明

16、顯。07年12月份成交均價(jià)已超過(guò)21000元/平方米，08年4月成交均價(jià)高達(dá)23900元/平方米與07年7月17800元/平方米相比，漲幅率達(dá)35%。4租售情況寫字樓：以租為主，整層銷售酒店式公寓：公寓部分開(kāi)盤至今未受高價(jià)格而影響銷售進(jìn)度，不足一年時(shí)間銷售率已達(dá)40%以上。分析主要有以下兩點(diǎn)：一、不可替代的區(qū)域優(yōu)勢(shì)、內(nèi)部品質(zhì)優(yōu)勢(shì)；二、較合理的定價(jià)策略。采用高單價(jià)低總價(jià)的策略使得天津中心迅速去化。該項(xiàng)目中小面積戶型占總比例的70%左右，主力戶型平均面積在75平方米左右，總價(jià)控制在150萬(wàn)以內(nèi)。如租金水平按6.5元/平方米/天計(jì)算，年投資回報(bào)率將在10%以上?？們r(jià)、回報(bào)預(yù)期均在投資客群的接受范圍內(nèi)

17、。 除受宏觀市場(chǎng)影響外，目前天津中心成交比例大幅下降的另一個(gè)原因源于自身的調(diào)整。近期天津中心沒(méi)有因?yàn)槭袌?chǎng)影響而放緩價(jià)格漲幅速度，在前期中小戶型迅速被去化后，戶型投放面積在不斷放大。如，4月份平均單套成交面積為90平方米左右，單套總價(jià)提升到220萬(wàn)，按目前的租金計(jì)算回報(bào)率明顯低于去年的水平，隨著后期大面積戶型的推出矛盾會(huì)日趨明顯，使得持幣觀望的投資人群更會(huì)心有余悸。四、總結(jié)在保證產(chǎn)品內(nèi)部品質(zhì)提供優(yōu)良的投資環(huán)境的同時(shí)，應(yīng)根據(jù)需求市場(chǎng)情況合理控制總價(jià)范圍，達(dá)到順暢去化、降低投資風(fēng)險(xiǎn)。未來(lái)幾年天津高檔酒店式公寓仍會(huì)中小面積需求為主，天津中心在07年取得佳績(jī)也是因?yàn)榇似陂g推出大量低總價(jià)中小面積產(chǎn)品。天津

18、與北京、上海等發(fā)達(dá)城市相比國(guó)際氛圍仍存有較大差距，在高檔酒店式公寓銷售過(guò)程中應(yīng)將國(guó)內(nèi)投資人士做為主要客群，在租賃方面應(yīng)國(guó)內(nèi)外并進(jìn)。從目前的市場(chǎng)來(lái)看，在具備優(yōu)越的地段、品質(zhì)、服務(wù)等條件下，戶型面積在70平方米以內(nèi)的高檔酒店式公寓將在未來(lái)市場(chǎng)中占據(jù)一定市場(chǎng)份額。賽頓中心一、項(xiàng)目基礎(chǔ)資料樓盤地址：和平西康路與成都道交口辦公等級(jí)：甲級(jí)投資商：天津萬(wàn)順?lè)康禺a(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)商：天津萬(wàn)順?lè)康禺a(chǎn)有限公司 總建筑面積：16萬(wàn)平方米占地面積：1.5萬(wàn)平方米物業(yè)管理：天津市君怡物業(yè)管理有限公司 物業(yè)費(fèi)：公寓：3.6元/平方米；寫字樓：16元/平方米開(kāi)盤時(shí)間:：2005-11-01交房日期：2006-08-30 二、產(chǎn)

19、品特點(diǎn)1規(guī)劃布局：1-4層商業(yè)群房，兩棟公寓，一棟寫字樓。2裝修設(shè)備名稱裝修標(biāo)準(zhǔn)外檐部分外墻氟碳噴涂鋁單板幕墻外檐窗斷熱鋁合金型材/噴涂顏色/low-e玻璃公共部分大堂挑高9.3米，地、墻面石材電梯“kone”品牌/共配備7部電梯/客梯6部-服務(wù)梯1部/其中3部高區(qū)客梯梯速3.5米/秒-低區(qū)3部客梯及服務(wù)梯梯速2.5米/秒/電梯載重量1.35t辦公區(qū)內(nèi)部地面oa網(wǎng)絡(luò)布線地板（辦公區(qū)及公共走廊全鋪設(shè)）墻面輕質(zhì)隔墻/刮膩?zhàn)禹斉锊坏蹴敺謶糸T對(duì)開(kāi)玻璃門3服務(wù)設(shè)施賽頓中心擁有3000平方米的會(huì)所，以泳池、健身、娛樂(lè)等功能為主。該會(huì)所服務(wù)業(yè)主實(shí)行會(huì)員制不對(duì)經(jīng)營(yíng)，會(huì)員費(fèi)用為3800元/年。三、產(chǎn)品定位1戶室

20、配比 公寓部分：戶型面積套數(shù)配比三房180-256104套33.33%四房240-260208套66.67%寫字樓部分：標(biāo)準(zhǔn)面積1400平方米，戶型區(qū)間：110250平方米，其中210平方米與250平方米以主力戶型，占到總比例的70%左右。2客群來(lái)源公寓：天津本地高端自住型人士，極少對(duì)外出租。寫字樓：中大型企業(yè)，服務(wù)、物流類企業(yè)居多。3定價(jià)原則公寓：目前賽頓中心公寓部分僅存兩套（16層、27層），對(duì)外報(bào)價(jià)15000元/平方米。寫字樓：銷售報(bào)份15700元/平方米，租賃報(bào)價(jià)：6.1元/平方米/天（含物業(yè)費(fèi)）4租售情況公寓：公寓：雖然賽頓中心以大戶型為主，在總價(jià)方面為銷售帶來(lái)一定難度，但在06、07年最佳時(shí)期該項(xiàng)目總體銷售比較順暢，08年賽頓中心放大優(yōu)惠幅度項(xiàng)目得以順利收尾，目前僅剩兩套戶型。寫字樓：賽頓中心寫字樓部分與公寓部分同期銷售，推出后整體銷售進(jìn)度良好，目前僅存一套低層單元未售出。四、總結(jié)分析雖然賽頓中心整體銷售比較順暢，但超大戶型設(shè)計(jì)還是為項(xiàng)目銷售帶來(lái)較大壓力，最終不得不降底利潤(rùn)點(diǎn)來(lái)保證去化速度。津匯廣場(chǎng)一、項(xiàng)目基礎(chǔ)資料樓盤地址：和平區(qū)南京路與營(yíng)口道交口開(kāi)發(fā)商：天津澳中發(fā)展有限公司辦公等級(jí)：甲級(jí)辦公建筑面積3900