北京天安大廈項(xiàng)目建議書1

1、北京天安大廈（酒店）項(xiàng)目合作建議書1. 概論“北京天安大廈”項(xiàng)目，位于北京王府井地區(qū)，緊臨北京飯店貴賓樓，現(xiàn)為一座寫字樓，總建筑面積約10000余平方米。該項(xiàng)目地下部分共2層，地上6層，局部8層，其中1層除門廳和大堂以外均已被銀行租用，26層為分租辦公區(qū)（擬改建為客房）。酒店是一個(gè)復(fù)雜并充滿挑戰(zhàn)的行業(yè)，酒店屬于房地產(chǎn)業(yè)中最獨(dú)特的投資類型之一，不同于任何其它商業(yè)性地產(chǎn)投資（如：商場、公寓、住宅、寫字樓等），酒店投資主要的收入源自按日計(jì)算的客房出租，其次，除了客房，酒店還包括各種餐飲設(shè)施、宴會和會議設(shè)施、spar及健康中心以及其它收入來源部門。酒店為了有效地運(yùn)作和管理部門，需要配備足量的員工并系統(tǒng)

2、進(jìn)行培訓(xùn)，確保顧客獲得優(yōu)質(zhì)且穩(wěn)定的服務(wù)和產(chǎn)品。所以為了持續(xù)獲取最大的出租率和最佳收益，酒店必須擁有： 強(qiáng)有力的管理團(tuán)隊(duì)和員工，以及各個(gè)不同業(yè)務(wù)部門之間的有機(jī)配合和成功運(yùn)作； 迎合市場需求特征并受到市場親睞的設(shè)施和氛圍； 品牌的知名和聲望，穩(wěn)定的客源網(wǎng)絡(luò)； 高效的銷售和市場推廣系統(tǒng)，主題和專業(yè)市場及銷售隊(duì)伍。酒店投資同時(shí)也是資金投入龐大的房地產(chǎn)投資類型。不僅在項(xiàng)目的建設(shè)初期一次性投入巨大，而且一座酒店如果要在競爭市場贏得最佳的競爭地位，需要在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)、裝修和家具、設(shè)備和硬件定期的維護(hù)保養(yǎng)方面等一系列環(huán)節(jié)投入相當(dāng)高昂的資金，此外，酒店?duì)I運(yùn)過程中高昂的固定成本和長期波動(dòng)的營業(yè)收入更加凸現(xiàn)酒店投資的脆

3、弱性?；谝陨咸卣?，酒店資產(chǎn)投資相對于其它房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的復(fù)雜性集中體現(xiàn)于： 投資回報(bào)的高風(fēng)險(xiǎn)性及長期性； 融資方面的壓力； 酒店用途的難以轉(zhuǎn)換性； 資產(chǎn)所有者行業(yè)管理者的分立性，通常兩者各司其職。因此，理想的酒店投資回報(bào)有賴于在項(xiàng)目開發(fā)和運(yùn)營過程中介入中立、可信、富有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)顧問及管理資源。唯櫻將根據(jù)本項(xiàng)目的情況和需要，組織的專家顧問及管理團(tuán)隊(duì)，具有多層面性，無論在宏觀市場研究，產(chǎn)品概念策劃，最佳效益及酒店財(cái)務(wù)可行性研究，酒店的經(jīng)營、管理方面，我們的團(tuán)隊(duì)在業(yè)界都具有長期積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，能夠?yàn)轫?xiàng)目提供強(qiáng)有力的支持。其次，透過我們的專業(yè)服務(wù)，能夠有效地幫助業(yè)主（發(fā)展商）提升項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益及社會

4、效益。 2. 初步建議 詳見項(xiàng)目“初步可行性報(bào)告”4.1.1技術(shù)支持服務(wù)a、 酒店內(nèi)各項(xiàng)空間分布；b、 供意見及協(xié)助予室內(nèi)設(shè)計(jì)師、工程公司，廚具及洗衣公司，采購公司及其它與項(xiàng)目總監(jiān)聯(lián)系的公司；c、 檢閱項(xiàng)目費(fèi)用及預(yù)算，包括家具、陳設(shè)及設(shè)備，酒店?duì)I運(yùn)設(shè)施，酒店科技及自動(dòng)化等；d、 工程方面檢閱以下各項(xiàng)位置分布： 供暖、通風(fēng)及空調(diào)系統(tǒng) 管件、排水、污水處理及水凈化 電力供應(yīng)及分配系統(tǒng) 垂直運(yùn)輸 酒店科技及自動(dòng)化 保安系統(tǒng) 建筑自動(dòng)化系統(tǒng) 建筑維修系統(tǒng) 防火安全系統(tǒng)e、 酒店設(shè)備方面協(xié)助、提議、檢閱及審核以下設(shè)備的分布： 廚房 洗衣房 商務(wù)設(shè)備 控制系統(tǒng)以上并非盡錄酒店所需設(shè)備f、 室內(nèi)設(shè)計(jì)方面：

5、檢閱及審核內(nèi)部設(shè)計(jì)，包括房間及公共地方的修飾 審核樣板房 檢察及協(xié)助室內(nèi)設(shè)計(jì)師籌備圖樣及各種修飾設(shè)計(jì)，照明及相關(guān)項(xiàng)目，家具，陳設(shè)及設(shè)備，以及各項(xiàng)修飾如菜單、標(biāo)志、制服及其它 審核商店的內(nèi)部設(shè)計(jì)及其它出租地方g、 家具、陳設(shè)及設(shè)備方面： 協(xié)助受室內(nèi)設(shè)計(jì)師及項(xiàng)目總監(jiān)委任的采購公司購買家具，陳設(shè)及設(shè)備 檢閱及核準(zhǔn)室內(nèi)設(shè)計(jì)師和采購公司需購買的特殊家具，陳設(shè)及設(shè)備h、 與項(xiàng)目總監(jiān)及酒店開業(yè)營運(yùn)組通力合作，協(xié)商酒店移交及各項(xiàng)酒店設(shè)施完成日期；4.1.2 開業(yè)前管理服務(wù)以下詳細(xì)說明唯櫻公司在新酒店開業(yè)前所提供的服務(wù),此等活動(dòng)與技術(shù)支持服務(wù)內(nèi)注明的活動(dòng)同期進(jìn)行。a、 預(yù)備開業(yè)初期預(yù)算。此預(yù)算按房間計(jì)算。此初期

6、預(yù)算案需在簽署酒店發(fā)展服務(wù)合同后三十天完成；b、 在執(zhí)行酒店管理合約的六十天內(nèi)，需提交詳細(xì)的開業(yè)預(yù)算及員工編制予業(yè)主方作檢閱及審核之用，其中包括酒店初期流動(dòng)資金c、 協(xié)助經(jīng)項(xiàng)目總監(jiān)委任的采購公司采購酒店?duì)I運(yùn)設(shè)施包括如下：檢閱項(xiàng)目總監(jiān)委任的采購公司要求采購的酒店?duì)I運(yùn)設(shè)施如有需要向項(xiàng)目經(jīng)理提交建議名單及推薦有信譽(yù)的供貨商協(xié)助項(xiàng)目總監(jiān)決定酒店?duì)I運(yùn)設(shè)施的費(fèi)用審核酒店?duì)I運(yùn)設(shè)施的樣本界定酒店?duì)I運(yùn)設(shè)施的位置d、 與業(yè)主合作成立開業(yè)籌備辦公室；e、 根據(jù)已審核的開業(yè)預(yù)算及員工編制，和定期聯(lián)絡(luò)業(yè)主以更新時(shí)間表及開業(yè)日期，以及聘用酒店管理人員；f、 根據(jù)已審核的開業(yè)預(yù)算及員工編制，和定期聯(lián)絡(luò)業(yè)主以更新時(shí)間表及開業(yè)

7、日期，以及招聘并培訓(xùn)員工；g、 與業(yè)主合作對出租、專利、維修合約，特許權(quán)合約等進(jìn)行協(xié)商；h、 協(xié)助完成開業(yè)前的營銷數(shù)據(jù)，包括公關(guān)，推廣銷售活動(dòng)，廣告計(jì)劃，大型慶?；顒?dòng)，旅行社和中央訂房計(jì)劃及其它相關(guān)活動(dòng)；i、 與業(yè)主合作及組織開業(yè)前活動(dòng)及人事安排，在試營業(yè)前與業(yè)主及人事部合作培訓(xùn)以應(yīng)付正式開業(yè)的營運(yùn)工作；j、 對酒店管理、服務(wù)模式進(jìn)行提議，并協(xié)助修改及完善；k、 協(xié)助確定中心管理模式及與之相配套的計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)；l、 協(xié)助建立酒店銷售價(jià)格體系；m、 對試營業(yè)前的模擬演練方案進(jìn)行審核，包括消防演練。4.2第二部分酒店的全權(quán)委托管理服務(wù) 主要工作內(nèi)容概括為：4.2.1服務(wù)質(zhì)量管理使用多種成熟的方法

8、確保酒店一直有良好的服務(wù)質(zhì)量，這些方法包括：獨(dú)特的唯櫻服務(wù)理念按照有效的“標(biāo)準(zhǔn)操作程序”提供全面的技能訓(xùn)練主動(dòng)跟進(jìn)客人查詢的計(jì)劃，將給予客人一種意想不到的服務(wù)精心設(shè)計(jì)的管房程序，時(shí)刻喚起對酒店服務(wù)水平的注意唯櫻每年定期作出“質(zhì)量表現(xiàn)評審”4.2.2顧客服務(wù)基準(zhǔn)設(shè)立基準(zhǔn)是唯櫻管理最重要的一環(huán)并且可以就各種指標(biāo)衡量酒店業(yè)績的好環(huán)，并且以這一業(yè)績與業(yè)內(nèi)或市場內(nèi)的相同指標(biāo)進(jìn)行比較，我們將為本項(xiàng)目設(shè)立的主要基準(zhǔn)指標(biāo)包括：營運(yùn)毛利與預(yù)算，與業(yè)內(nèi)強(qiáng)者的比較根據(jù)住客意見問卷評估客人再次入住的意愿，這是實(shí)現(xiàn)高回頭客入住率的措施之一回頭客數(shù)目在每年房間需求量中所占的比率客人填寫意見問卷的比率，這是保證酒店能充分收

9、集客人意見的依據(jù)，同時(shí)為內(nèi)部基準(zhǔn)評審提供數(shù)據(jù)根據(jù)酒店的條件，制定一套適合所有部門使用的生產(chǎn)力評核基準(zhǔn)預(yù)定系統(tǒng)的基準(zhǔn)是現(xiàn)時(shí)酒店業(yè)中要求最高的，是衡量預(yù)定系統(tǒng)在該年度和月份的房間總收入中所占的業(yè)績比例調(diào)整好提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)和培訓(xùn)所需人才的成本兩者的關(guān)系，將以培訓(xùn)開支在總收入中所占的比例作為準(zhǔn)則，制定培訓(xùn)基準(zhǔn)4.2.3匯報(bào)程序每月提交一份全面報(bào)告，涵蓋范圍包括：營運(yùn)總監(jiān)的每月營運(yùn)概要現(xiàn)金流動(dòng)估計(jì)至當(dāng)日止全年累積成果對酒店的競爭市場定位評估應(yīng)收帳目情況住客對酒店提供的產(chǎn)品反映人力資源活動(dòng)工程項(xiàng)目報(bào)告預(yù)定基準(zhǔn)的表現(xiàn)銷售及推廣報(bào)告，包括對下列事項(xiàng)：主要客戶的生產(chǎn)力銷售及推廣活動(dòng)的成果已確定的未來房間預(yù)訂預(yù)訂總

10、結(jié)客房需求的地域來源詳盡的財(cái)政利潤/虧損報(bào)告年終利潤/虧損預(yù)報(bào)提供每周財(cái)政和每日運(yùn)作報(bào)告以供內(nèi)部監(jiān)管所用4.2.4人力資源和培訓(xùn)人力資源策略將提高運(yùn)營的效力確保酒店能夠在保持一個(gè)可以接受的成本狀況的同時(shí)提供高質(zhì)量的客戶服務(wù)。唯櫻將為酒店設(shè)計(jì)培訓(xùn)計(jì)劃，計(jì)劃的要求將符合：是為了初入職員工，主管，中層經(jīng)理及高級管理人員而設(shè)為人力資源擬定發(fā)展策略，培訓(xùn)與酒店有共同待客理念的高素質(zhì)員工為高級職員提供事業(yè)發(fā)展空間確定進(jìn)一步培訓(xùn)的需要，能履行提供優(yōu)厚報(bào)酬的事業(yè)承諾，卓越的待客服務(wù)及為業(yè)主帶來客觀的投資回報(bào)5. 商業(yè)條款此商業(yè)條款的有效期由此建議書提交日起三十日5.1期限 委托管理年限為 年（續(xù)約由雙方共同協(xié)

11、商決定）5.2管理費(fèi) 管理費(fèi)的取費(fèi)分下列兩個(gè)部分： 基礎(chǔ)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)按每間/套每天人民幣 元計(jì)提 基本管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)在完成年經(jīng)營目標(biāo)的前提下，按總收入的 計(jì)提5.3 獎(jiǎng)勵(lì)性管理費(fèi) 在完成年經(jīng)營目標(biāo)的前提下，按酒店經(jīng)營利潤（gop）的 計(jì)提獎(jiǎng)勵(lì)性管理費(fèi)。5.4付費(fèi)方式 基礎(chǔ)管理費(fèi)按每月收取 基本管理費(fèi)及獎(jiǎng)勵(lì)性管理費(fèi)在每個(gè)財(cái)務(wù)年度末結(jié)算5.5 酒店發(fā)展技術(shù)服務(wù)費(fèi) 為保證酒店之發(fā)展及建造達(dá)到標(biāo)準(zhǔn),以及酒店能成功開業(yè)和經(jīng)營這一目標(biāo),唯櫻將要求與業(yè)主簽署酒店發(fā)展技術(shù)服務(wù)協(xié)議，其范圍已列明于本建議書的4.1內(nèi)。酒店發(fā)展技術(shù)服務(wù)費(fèi)為每月人民幣 萬元，此費(fèi)用不包括任何所需組織召開的有關(guān)專家評審認(rèn)證會的會

12、務(wù)費(fèi)用及工作人員本地的交通費(fèi)、食、宿、相關(guān)的郵費(fèi)、通訊費(fèi)、旅差費(fèi)。業(yè)主方應(yīng)按實(shí)際需求提供現(xiàn)場辦公場所及必要的辦公條件。以上所產(chǎn)生的費(fèi)用按實(shí)際支付。在雙方簽署酒店發(fā)展技術(shù)服務(wù)協(xié)議后，需支付人民幣 元，余額將以在酒店發(fā)展技術(shù)服務(wù)協(xié)議簽署90天起以分期付款形式按月等額支付，直至酒店正式開業(yè)為止。5.6保守秘密 各方應(yīng)對本建議書所提議的合作及對方提供的所有機(jī)密信息保密。未有唯櫻書面同意，業(yè)主方不可向任何人披露上述內(nèi)容，此不包括對專業(yè)顧問、與酒店貸款談判有關(guān)的貸方及投資方所作的披露。向這些人披露秘密信息時(shí)應(yīng)要求他們保持秘密。6. 唯櫻高級管理層李國勤 現(xiàn)任上海唯櫻酒店管理有限公司董事長。李先生是上海旅游

13、酒店業(yè)的資深人士，從事行業(yè)工作40多年，曾任上海旅游高等?？茖W(xué)校校長。李先生對酒店工程及籌建工作有著豐富的經(jīng)驗(yàn)，曾先后擔(dān)任上海金沙江大酒店、虹橋賓館、銀河賓館工程總指揮。李先生在酒店管理及運(yùn)營上也具有獨(dú)特的理念，曾出任上海虹橋賓館副總經(jīng)理、江西景德鎮(zhèn)金葉大酒店高級顧問。余炳炎 余先生是上海旅游高等?？茖W(xué)校教授，上海師范大學(xué)旅游學(xué)院教授，碩士生導(dǎo)師，享受國務(wù)院特殊津貼專家，國家級飯店星級評定檢查員，上海唯櫻酒店管理有限公司董事。上海旅游業(yè)、酒店業(yè)的資深權(quán)威人士，原上海旅游高等?？茖W(xué)校常務(wù)副校長。八十年代由國家旅游局委派，余先生赴美國夏威夷大學(xué)旅游管理學(xué)院、康奈爾大學(xué)酒店管理學(xué)院學(xué)習(xí)旅游與酒店管理

14、專業(yè)，九十年代初曾赴美國普渡大學(xué)旅游系任客座教授。余先生長期從事旅游管理與飯店管理的教學(xué)和研究，主編多本酒店管理著作和主持多項(xiàng)旅游科研項(xiàng)目。長期擔(dān)任全國旅游飯店總經(jīng)理崗位職務(wù)培訓(xùn)班的教學(xué)任務(wù)，是中國旅游協(xié)會人力資源開發(fā)中心和上海市旅游教育培訓(xùn)中心的特聘專家。彭一山 現(xiàn)任香港天域太平洋國際（地產(chǎn)）顧問公司行政總裁、上海唯櫻酒店管理有限公司董事。彭先生從事建筑規(guī)劃及地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)三十年，其領(lǐng)導(dǎo)策劃建設(shè)的項(xiàng)目跨越太平洋兩岸并且屢次獲獎(jiǎng)，包括在紐約的奧特維亞大廈（83年全美建筑設(shè)計(jì)獎(jiǎng)）、在北京的新東安市場（94年首都十佳建筑首獎(jiǎng)）、在香港西九龍的文娛商業(yè)中心（2002年國際規(guī)劃競賽首獎(jiǎng)）。1978年彭先

15、生在美國創(chuàng)立其建筑地產(chǎn)咨詢公司，負(fù)責(zé)策劃了多座高層豪華公寓、酒店及辦公大樓，包括在曼哈頓的嘉華銀行大廈，皇后區(qū)的喜來登大飯店，長島的世界廣場商業(yè)中心等。彭先生于1991年回港發(fā)展，擔(dān)任香港新鴻基地產(chǎn)公司駐北京首席代表，彭先生曾任新東安有限公司總經(jīng)理，主持發(fā)展興建位于王府井的新東安市場。九十年代后期，彭先生協(xié)助美國迪斯尼公司策劃香港迪斯尼樂園。彭先生在北京及上海擔(dān)任為地產(chǎn)開發(fā)顧問的項(xiàng)目包括北京國際商城，北京飯店北京宮，中關(guān)村金融中心，西單商業(yè)大廈，外交部大樓等，目前彭先生擔(dān)任顧問的客戶包括北京首旅集團(tuán)，中國城市土地協(xié)會，上海徐匯區(qū)政府，美國洛克菲勒地產(chǎn)集團(tuán)等。彭先生對酒店策劃及設(shè)計(jì)亦有豐富經(jīng)驗(yàn)，

16、負(fù)責(zé)已完成的項(xiàng)目包括紐約喜來登酒店，北京國際俱樂部大酒店，上海巴黎春天酒店。現(xiàn)在在開展策劃中的項(xiàng)目包括北京飯店北翼，上海外灘源大酒店及浦東正大蕓藝大酒店。彭先生出生于香港，在美國麻省理工學(xué)院獲工程學(xué)學(xué)士，普林斯頓大學(xué)建筑碩士學(xué)位，后在紐約大學(xué)及清華大學(xué)完成地產(chǎn)發(fā)展高級行政管理文憑，彭先生為美國注冊建筑師，曾于普林斯大學(xué)，城市大學(xué)，香港經(jīng)濟(jì)學(xué)院講授地產(chǎn)建筑課程，并在數(shù)個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)競賽中擔(dān)任專家組評委。王海麗 上海唯櫻酒店管理有限公司非執(zhí)行董事兼財(cái)務(wù)總監(jiān)。王女士從事酒店財(cái)務(wù)工作三十年，對酒店財(cái)務(wù)方面的工作擁有豐富的經(jīng)驗(yàn)。原任上海虹橋賓館、上海華亭賓館財(cái)務(wù)總監(jiān)。目前王女士還出任錦江（集團(tuán)）公司飯店資產(chǎn)

17、管理部業(yè)主辦公室財(cái)務(wù)主任、錦江（集團(tuán)）公司酒店資產(chǎn)管理分公司財(cái)務(wù)總監(jiān)、錦江國際有限公司地產(chǎn)事業(yè)部財(cái)務(wù)總監(jiān)。任崇光 現(xiàn)任上海唯櫻酒店管理有限公司董事、總經(jīng)理。任先生83年畢業(yè)于上海交通大學(xué)分校管理工程系，83年至93年任上海工程技術(shù)大學(xué)管理學(xué)院講師，主要講授企業(yè)信息管理系統(tǒng)、項(xiàng)目管理及技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、統(tǒng)計(jì)學(xué)等課程。任先生于93年創(chuàng)辦上海港聯(lián)建筑裝飾工程公司，現(xiàn)任該公司董事及上海市建筑裝飾裝修行業(yè)協(xié)會理事、其間負(fù)責(zé)策劃了包括上海杏花樓大酒店、上海廣場、上海精品商廈、北京國貿(mào)綜合樓及公寓改建、景德鎮(zhèn)西門子大酒店等一大批酒店、商業(yè)項(xiàng)目的建筑裝飾工程項(xiàng)目，并屢次獲獎(jiǎng)（94、96、98、99年度“白玉蘭”杯

18、獎(jiǎng)），任先生領(lǐng)導(dǎo)的公司同時(shí)也曾四次榮獲“上海市建筑裝飾信得過企業(yè)”稱號。目前，任先生已加盟香港天域太平洋國際（地產(chǎn)）顧問公司和sino bridge international（漢通國際）任董事并且在酒店管理及酒店項(xiàng)目顧問咨詢方面有新的發(fā)展。王 革 現(xiàn)任上海唯櫻酒店管理有限公司副總經(jīng)理兼管理咨詢部經(jīng)理。王先生畢業(yè)于上海旅游高等?？茖W(xué)校，畢業(yè)后就職于上海錦江集團(tuán)。王先生從事酒店管理工作近20年。曾在新加坡金禧集團(tuán)上海信都酒店管理有限公司出任副總經(jīng)理，其間參與了多個(gè)酒店項(xiàng)目的前期顧問咨詢及籌建工作。99年王先生參與山東和平大酒店的籌建工作，并出任酒店副總經(jīng)理。鄔顯瑞 現(xiàn)為上海唯櫻酒店管理有限公司高級經(jīng)理人、經(jīng)濟(jì)師。鄔先生從事酒店工作近30年，在酒店市場營銷方面有著豐富的經(jīng)驗(yàn)，曾為上海錦江國際酒店管理公司高級經(jīng)理人，先后出任過上海金沙江大酒店銷售部經(jīng)理、中港合資上海海泉大酒店銷售總監(jiān)、上海民光國際飯店總經(jīng)理、浙江龍游大酒店副總兼銷售總監(jiān)。加入本公司后，在公司管理的景德鎮(zhèn)金葉大酒店項(xiàng)目中任副總兼市場營銷總監(jiān)、景德鎮(zhèn)開門子大酒店執(zhí)行總經(jīng)理。黃全瑞 現(xiàn)為上海唯櫻酒店管理有限公司高級經(jīng)理人。黃先生從事酒店工作30年，在酒店行政管理方面有著豐富的工作經(jīng)驗(yàn)。曾工作于上海錦江國際酒店管理公司，先后擔(dān)任過上海錦