剩余法(假設開發(fā)法)

1、剩余法（假設開發(fā)法）基本要求：1、了解：剩余法的應用領域。2、熟悉：剩余法的應用特點、適用范圍；現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的區(qū)別。3、掌握：剩余法的概念、公式、估價步驟及各項參數(shù)的求取。難點及重點：1剩余法相關概念和理論的理解掌握；2剩余法中相關費用的求取及土地價格的修正。授課學時： 13 學時講授內(nèi)容：第一節(jié)剩余法概述一、剩余法概念剩余法 (又稱假設開發(fā)法、倒算法、殘余法或余值法)是在估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎上，扣除正常開發(fā)的建筑物建造費用和與建筑物建造、買賣有關的專業(yè)費、利息、利潤、稅收等費用后，以價格余額來確定估價對象土地價格的一種方法。二、原理剩余法估價的基本思路， 用下列

2、模擬一個典型投資者思想活動的例子， 可以較好地反映出來。假如我是一個房地產(chǎn)開發(fā)商，同時有一塊可供開發(fā)利用的土地，我將愿意以多高的價格來購買它？無疑，我明白購買這塊土地的目的不是為了自己享有，而是要通過它賺取利潤。我也清楚想得到該塊土地的開發(fā)商不止我一個，他們都懷有與我一樣的動機。因此，我不能企求從這塊土地的開發(fā)中得到超乎尋常的利潤，否則，爭奪該塊土地的競爭將使我得不到它，從而我會一無所獲。 但是，我打算從這塊土地的開發(fā)中獲得的利潤也不能比別人所愿意獲得的最低利潤少， 或將此資金、 時間和精力投到其他方面所能取用的正常利潤少，否則我還不如將此資金、時間和精力投到其他方面（此點是基于機會成本的考慮

3、）。所以，我只求得到社會上同類房地產(chǎn)開發(fā)的一般正常利潤。而為了得到這塊土地 ,我首先得仔細分析這塊土地的內(nèi)外條件，如坐落位置、面積大小、周圍環(huán)境、 規(guī)劃允許的用途、建筑高度和容積率等。根據(jù)土地的內(nèi)外條件，我知道了這塊土地在規(guī)劃許可的范圍內(nèi)最適宜做何種用途、規(guī)模多大、什么檔次，例如是建商場， 還是建寫字樓或住宅。 在做了這些工作之后，我要預測這座建筑物假如建成連同土地一起出售，將會賣到多高的價錢； 為了建造這座建筑物我將要花多少費用，包括投資利息 （我投入的這些資金要么自己擁有，要么從銀行貸款但都要計算利息。這也是基于機會成本的考慮）；此外，我不能忘了在交易中要繳納有關稅費（包括購買土地時作為買

4、方要繳納的稅費和出售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)時作為賣方要繳納的稅費）及要獲得開發(fā)利潤。 有了這些之后， 我便知道了愿1意為這塊土地支付的最高價格是多少。毫無疑問， 它等于預測的未來開發(fā)完成后的價值，減去各種開發(fā)成本、費用以及利息、稅費和利潤等之后所剩的數(shù)額。剩余法更深層的理論依據(jù)完全類似于地租原理，只不過地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的價格剩余，但計算原理是一致的。地租量 =市場價格一正常成本一正常利潤一正常稅費三、特點及適用范圍（一）、特點、剩余法估價的結果的可靠性取決于三個正確確定：、正確確定土地最佳利用方式：根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷土地的最佳開發(fā)利用方式（包

5、括用途、規(guī)模、檔次等）。、正確確定開發(fā)完成后的不動產(chǎn)售價：根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情或供求狀況，正確地預測未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。、正確確定土地開發(fā)費用和正常利潤等。、剩余法估價的三個假設和限制條件：關鍵變量穩(wěn)定、價格穩(wěn)定、投入均勻由于上述兩個預測包含著較多的可變因素，假設開發(fā)法有時被指責為較粗糙。這一點也可以從同是參加土地使用權拍賣、招標出讓， 均是采用假設開發(fā)法估算報價，但不同的競買者所愿意出的最高購買價格可能相差懸殊中反映出來（當然， 各個競買者在測算時所依據(jù)的自身條件可能有所不同。 其測算結果為投資價值） 。不過， 當估價對象具有潛在的開發(fā)價值時，假發(fā)開發(fā)法幾乎是唯一實用的估價方法。另

6、外，運用假設開發(fā)法估價的效果如何，除了取決于對假設開發(fā)法本身的運用技巧掌握得如何外，還要求有一個良好的社會經(jīng)濟環(huán)境，如：（ 1）要有一個明朗、開放及長遠的房地產(chǎn)政策；（ 2）要有一套統(tǒng)一、嚴謹及健全的房地產(chǎn)法規(guī)；（ 3）要有一個完整、公開及透明度高的房地產(chǎn)資料庫； （ 4）要有一個穩(wěn)定、 清晰及全面的有關房地產(chǎn)投資開發(fā)和交易的稅費清單；（ 5）要有一個長遠、公開及穩(wěn)定的土地供給（出讓）計劃。如果這些條件不具備，在運用假設開發(fā)法估價時會使本來就難以預測的房地產(chǎn)市場的客觀方面，摻入了許多人為的主觀影響因素， 使未來的房地產(chǎn)市場變得更加不可捉摸，從而對未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、開發(fā)成本和稅費等的預

7、測也更加困難。（二）、適用范圍假設開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，如待開發(fā)的土地 （包括2生地、毛地、熟地） 、在建工程、可裝修改造或可改變用途的舊房（包括裝修、改建、擴建，如果是重建就屬于毛地的范疇），以下統(tǒng)稱為“待開發(fā)房地產(chǎn)” 。對于有規(guī)劃設計條件要求，但尚未明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用 假設開發(fā)法估價。因為在該房地產(chǎn)的法定開發(fā)利用前提未確定的清況下，其價值也就不能確定。如果在這種情況下仍然需要估價的話，估價人員可根據(jù)所推測的最可能的規(guī)劃設計條件來估價，但必須將該最可能的規(guī)劃設計條件列為估價的假設和限制條件，并在估價報告中作特別的提示，說明它對估價結果的影響，或估價結果

8、對它的依賴性。A. 待開發(fā)土地的估價B. 待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的估價C.僅將土地或房產(chǎn)整理成可供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價D.現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價的單獨評估除適用于土地估價外， 剩余法還大量應用于房地產(chǎn)開發(fā)項目評價和投資決策， 具體可應用于三個方面：（ 1） 確定投資者獲取待開發(fā)場地所能支付的最高價格（ 2） 確定具體開發(fā)項目的預期利潤（ 3） 確定開發(fā)項目中的最高控制成本費用第二節(jié)剩余法的基本公式一、利用剩余法評估土地價格的基本公式：V A (B+C)式中： V 購置開發(fā)場地的價格；A 總開發(fā)價值或開發(fā)完成后的不動產(chǎn)資本價值；B整個開發(fā)項目的開發(fā)成本；C開發(fā)商合理利潤。在實際估價工作中

9、，常用的具體計算公式為：土地價格房屋的預期售價建筑總成本利潤稅收利息二、根據(jù)估價對象細化的公式（一）、求生地價格公式：所謂生地，指已完成土地使用批準手續(xù)(包括土地使用權出讓手續(xù))可用于建筑的土地，該建筑用地無基礎設施，或者有部分基礎設施，但尚不具備完全的“三通” ( 通路、通水和通電 )條件，同時地上地下待拆除的房屋、構筑物尚未拆遷。需要指出的是，這里所講的生地，包括下面所涉及的毛地、熟地概念，與農(nóng)用地中的生地、熟地概念不能混淆。、適用于在生地上建成房屋的公式：生地價格開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格由生地建成房屋的開發(fā)成本管理費用投資利息銷售稅費開發(fā)利潤買方購買生地應負擔的稅費、適用于將生地開發(fā)成熟地

10、的公式，所謂熟地，指具有完善的基礎設施，且地面平整，可用于建筑的土地。生地價格開發(fā)完后熟地價格由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本管理費用投資利息銷售稅費土地開發(fā)利潤買方購買生地應負擔的稅費（二）、求毛地價格的公式3所謂毛地，指已完成土地使用批準手續(xù)(包括土地使用權出讓手續(xù))，具有“三通”或條件完備的基礎設施，但未進行拆遷的可用于建筑的土地。、適用于在毛地上建成房屋的公式毛地價格開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格由毛地建成房屋的開發(fā)成本管理費用投資利息銷售稅費土地開發(fā)利潤買方購買毛地應負擔的稅費、適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式毛地價格熟地價格由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本管理費用投資利息銷售稅費開發(fā)利潤買方購買熟地應負擔

11、的稅費（三）、求熟地價格的公式熟地價格 = 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格由熟地建成房屋的開發(fā)成本管理費用投資利息銷售稅費開發(fā)利潤買方購買熟地應負擔的稅費第三節(jié)剩余法估價程序與方法一、剩余法估價基本步驟1調查清楚待估宗地的基本情況；2最佳開發(fā)利用方式的確定；3估計開發(fā)建設周期和投資進度安排、開發(fā)完成后不動產(chǎn)價值的測算；4開發(fā)成本的計算(包括建筑費、專業(yè)費、稅費、租售費用)；5利息的計算；6利潤的計算；7土地價格的計算。二、查清待估宗地的基本情況1調查土地位置；2查清土地面積大小、形狀、平整情況、地質狀況、基礎設施完善度，為估算建筑費用提供依據(jù)；3了解政府對此宗地的規(guī)定用途、容積率、覆蓋率、建筑高度等的

12、限制，以確定建筑物的規(guī)模、造型等；4弄清土地權利性質、使用年限、能否續(xù)期，以及對轉讓、出租、抵押等的有關規(guī)定等，為確定開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值、售價及租金水平等服務。三、確定最佳的開發(fā)利用方式在選擇最佳的開發(fā)利用方式中，包括土地用途、建筑容積率、土地覆蓋率、建筑高度、建筑裝修檔次等， 其中最重要的是要選擇最佳的土地用途。土地用途的選擇， 要考慮到土地位置的可接受性及這種用途的現(xiàn)實社會需要程度和未來發(fā)展趨勢，即要分析當?shù)厥袌龅慕邮苣芰Γ?究竟市場在項目建成這段時間里最需要什么類型的房地產(chǎn)。例如，某一塊土地， 政府規(guī)定的用途為興建賓館、公寓或辦公樓，但實際估價時應該選擇哪種用途?這首先需要調查比較該

13、塊土地所在的城市和地區(qū)對賓館、公寓、辦公樓的供求關系及其走向。若社會對賓館、辦公樓的需求開始趨于飽和， 表現(xiàn)為客房人住率、 辦公樓出租率呈下降趨勢，但希望能租到或買到公寓住房的人數(shù)逐漸增加，而近期能提供的公寓數(shù)量又較少時，則可以選擇建公寓為該地塊的最佳用途。四、 確定開發(fā)建設期開發(fā)建設周期是指從取得土地使用權直到不動產(chǎn)全部售出或出租完畢的這一段時期，可分為三個階段： 規(guī)劃設計和工程預算期(自取得土地使用權至開工建設)、工程建設期 (自開工建設至建設竣工 )、空置或租售期 (自工程竣工至銷售完畢 )。開發(fā)建設周期應根據(jù)項目可行性研究、 項目的特點、 工程技術要求及不動產(chǎn)市場的狀況等綜合確定。對于

14、大型開發(fā)項目，應4分期建設，分期投入資金。五、確定開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值(一 )、開發(fā)完成后不動產(chǎn)價值的概念開發(fā)完成以后的時點上， 不動產(chǎn)所能實現(xiàn)或者能折現(xiàn)的市場價值即為開發(fā)完成后不動產(chǎn)價值。(二 )、不同條件下不動產(chǎn)總價值的計算要求及方法l 、對于習慣出售的不動產(chǎn)，如居住用商品房、工業(yè)廠房等，應按當時市場上同類用途、性質和結構的不動產(chǎn)的市場交易價格，采用市場比較法確定開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價(總開發(fā)價值 )。、對于習慣出租的不動產(chǎn)，如寫字樓和商業(yè)不動產(chǎn)等，其開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價的確定，可根據(jù)當時市場上同類用途、性質、結構和裝修條件不動產(chǎn)的租金水平和出租費用水平，采用市場比較法確定所開發(fā)不動產(chǎn)

15、出租的純收益，再采用收益還原法將出租純收益轉化為不動產(chǎn)總價。 具體確定需要參考以下幾個步驟：單位面積的月租金或年租金；不動產(chǎn)出租水平；不動產(chǎn)還原利率；可出租的凈面積。例如：根據(jù)當前房地產(chǎn)市場的租金水平，與所開發(fā)不動產(chǎn)類似的不動產(chǎn)月租金水平為每建筑平方米200 元，其中維修費、管理費等出租費用為30，該類不動產(chǎn)的還原率為8，總建筑面積4000 平方米，可出租率為85，則所開發(fā)不動產(chǎn)的總價(設定為無限年期)可確定為：200 (1 30 ) 12 4000 85 1/8% 71400(萬元 )注意事項：A 、售價預測要合理：根據(jù)現(xiàn)時的房地產(chǎn)價格走勢、政策影響，預測建成后售價；B、銷售時間預測要合理：

16、如現(xiàn)行政策規(guī)定，商品房要主體封頂后才能預售；C、銷售情況預測要合理：要根據(jù)市場承受條件，逐步銷售，不可能一建好就“銷售一空”，特別是大型房地產(chǎn)項目，應分期銷售，分期銷售同時要考慮資金的時間價值問題。D、租賃時要考慮出租率及租金增長情況。注意可售面積與總建筑面積的區(qū)別，計算售價或租金時用可售面積，計算開發(fā)成本時用總建筑面積。六、估計開發(fā)成本開發(fā)成本應區(qū)分地上有無建成房屋計算(一 )地上無建成房屋的土地開發(fā)成本：1毛地價由土地使用權出讓金和基礎設施配套建設費組成。2熟地價由毛地價和土地開發(fā)成本組成，土地開發(fā)成本是指通上水、通下水、通電、通燃氣、通熱力、通郵、通路和場地平整等費用。(二 )地上有建成

17、房屋的開發(fā)建筑成本1開發(fā)成本費用包括直接工程費、間接工程費、 建筑承包商利潤及由發(fā)包商負擔的建筑附帶費用等。直接工程費：是指施工過程中耗費的構成工程實體的各項費用，包括人工費、材料費、施工機械使用費。間接費：由規(guī)費、企業(yè)管理費組成。2開發(fā)建筑成本的計算要求及方法可采用比較法來推算，即通過當?shù)赝惤ㄖ斍暗钠骄蛞话憬ㄖM用來推算，也可采用建筑工程概預算的方法來估算。建筑成本費用往往通過總建筑面積和單位建筑面積成本計算出來。七、估算利息利息即開發(fā)全部預付資本的融資成本。不動產(chǎn)開發(fā)的預付資本包括地價款、開發(fā)建筑費、專業(yè)費和不可預見費等，這些費用在不動產(chǎn)開發(fā)建設過程中投入的時間是不同的。例如： 地5

18、價款是取得土地使用權的代價，在取得土地使用權時即要付出；開發(fā)費、 專業(yè)費及不可預見費則是隨著工程動工開始投入，并隨著工程建設進展逐步投入，工程竣工， 這部分費用停止投入。這部分費用可以理解為在建筑期內(nèi)均勻投入或在開發(fā)期內(nèi)分段均勻投入。這些預付資本都是在租售完畢才全部回收， 因此，這些費用在開發(fā)建設過程中所占用的時間長短也各不相同。在確定利息額時，必須根據(jù)地價款、開發(fā)費用、專業(yè)費用等的投入額、各自在開發(fā)過程中所占用的時間長短和當時的貸款利率高低進行計算。例如：預付地價款的利息額應以全部預付地價款按整個開發(fā)建設周期計算；開發(fā)費、專業(yè)費在建筑期內(nèi)的利息以全部開發(fā)費、專業(yè)費按建筑期的一半計算或以全部開

19、發(fā)、專業(yè)費的一半按全部建筑期計算( 若有分年度投入數(shù)據(jù)，則可進一步細化，如建筑期兩年，第一年投入部分計算期為一年半，第二年投入部分計息期為半年等 )；開發(fā)、專業(yè)費在建筑竣工后的空置及銷售期內(nèi)應按全額全期計息。八、估算利潤(一 )利潤的計算依據(jù)開發(fā)商的合理利潤一般以不動產(chǎn)總價或預付總資本的一定比例計算，相應的利潤率一般稱之為銷售利潤率或投資利潤率。(二 )計算利潤的參數(shù)確定、計算方法比例高低隨地區(qū)和項目類型不同而有所不同。有時也有采用年利潤率計算開發(fā)商合理利潤的， 其計算方法與前述利息計算方法類似。不同區(qū)域， 或同一區(qū)域不同開發(fā)項目類型，利潤率不同，要區(qū)別對待。九、土地價格的計算計算公式為：地價

20、 不動產(chǎn)總價建筑開發(fā)費專業(yè)費不可預見費利息租售費用稅金開發(fā)商合理利潤此時在以上公式中， 雖然公式右邊的利息中也含有地價未知數(shù)， 利潤若按投資回報率或年利潤計算則也會含有地價未知數(shù)， 但等式中只有地價這一未知數(shù)， 因此， 并不影響地價額的計算。 在剩余法估價計算中，也可采用另一種方式計算，以避免出現(xiàn)等式兩邊都含有未知數(shù)的情形。 即在計算利息時只考慮建筑開發(fā)費和專業(yè)費、不可預見費的利息，地價的利息暫不計，然后將各項數(shù)據(jù)代人上式即可得到地價額，只不過這一地價額是不動產(chǎn)開發(fā)完成時的地價額，只需將這一數(shù)額貼現(xiàn)即可得到當前的地價值。這是一種國外剩余法估價計算中經(jīng)常采用的方法， 在國內(nèi)也有采用。需要指出的是

21、： 這兩種計算方法的實質完全相同，即等式兩端的值應在同一個時點，其計算結果也應完全一致。第四節(jié)現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法房地產(chǎn)開發(fā)具有周期長的特點，其開發(fā)成本、 管理費用、 銷售稅費、開發(fā)完成后的價值等實際發(fā)生的時間不盡相同，特別是一項大型的房地產(chǎn)開發(fā)項目。因此， 運用假設開發(fā)法估價必須考慮貨幣的時間價值但考慮貨幣的時間價值可有如下2 種不同的方式（1）采用折現(xiàn)的方式， 以下將這種方式下的假設開發(fā)法稱為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法；（2）采用計算利息的方式，以下將這種方式下的假設開發(fā)法稱為傳統(tǒng)方法。一、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法主要有下列3 大區(qū)別：1、對開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、開

22、發(fā)成本、管理費用、銷售稅費等的估算，在傳統(tǒng)方法中主要是根據(jù)估價時的房地產(chǎn)市場狀況作出的，即它們基本上是靜止在估價作業(yè)期時的數(shù)額；而現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，是模擬開發(fā)過程，預測它們在未來發(fā)生時所發(fā)生的數(shù)額，即要進行現(xiàn)金流量預測?，F(xiàn)金流量是指一個項目（方案或企業(yè)） 在某一特定時期內(nèi)收入或支出的資金數(shù)額。現(xiàn)金6流量分為現(xiàn)金流入量、現(xiàn)金流出量和凈現(xiàn)金流量。資金的收入稱為現(xiàn)金收入，相應的數(shù)額稱為現(xiàn)金流入量。 資金的支出稱為現(xiàn)金流出，相應的數(shù)額稱為現(xiàn)金流出量。現(xiàn)金流入通常表示為正現(xiàn)金流量， 現(xiàn)金流出通常表示為負現(xiàn)金流量。凈現(xiàn)金流量是指某一時點時的正現(xiàn)金流量與負現(xiàn)金流量的代數(shù)和，即：凈現(xiàn)金流量現(xiàn)金流入量 現(xiàn)金流出

23、量。2、傳統(tǒng)方法不考慮各項支出、收入發(fā)生的時間不同，即不是將它們折算到同一時間上的價值，而是直接相加減，但要計算利息，計息期通常到開發(fā)完成時止，即不考慮預售，也不考慮延遲銷售。而現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要考慮各項支出、收入發(fā)生的時間不同即首先要將它們折算到同一時間上的價值（最終是折算到估價時點上），然后再相加減。例如，評估一宗待開發(fā)土地估價 2002年 10月的價值，要將在未來發(fā)生的支出和收入都折算到2002 年 10月。如果預測該宗土地2005年 10 月開發(fā)完成后的房價（包含地價）為5000 萬元，折現(xiàn)率為 10，則需將這5000 萬元折現(xiàn)到2002 年 10 月，即在 2002 年 10 月來看的

24、房價實際為：5000 110% 33757（萬元）3、在傳統(tǒng)方法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現(xiàn)出來，在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中這兩項都不單獨顯現(xiàn)出來， 而是隱含在折現(xiàn)過程中。 所以，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分 （通常的利率） ，又包含風險收益部分（利潤率） 。這樣處理是為了與投資項目評估中的現(xiàn)金流量分析的口徑一致，便于比較。二、現(xiàn)全流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的優(yōu)缺點從理論上講， 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估算的結果精確，但比較復雜； 傳統(tǒng)方法估算的結果粗略，但相對要簡單些。 就它們的精確與粗略而言， 在現(xiàn)實中可能不完全如此。 這是因為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法從某種意義上講要求“先知先覺” ，具體需要做到下列 3

25、點：（ 1）開發(fā)期和租售期究竟多長要估計準確； （ 2）各項支出、收入在何時發(fā)生要估計準確； （ 3）各項支出、收入在其發(fā)生時所發(fā)生的數(shù)額要估計準確。由于存在眾多的未知因素和偶然因素會使預測偏離實際，準確地預測是十分困難的。盡管如此，估價中宜采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，在難以采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時可采用傳統(tǒng)方法。第五節(jié)剩余法應用舉例一、單純的地價評估例 1： 有一成片荒地需要估價，獲知該成片荒地的總面積為2k ，適宜進行“五通一平”開發(fā)后的分塊有償轉讓；附近地區(qū)位置相當?shù)男K“五通一平” 的熟地單價為1000 元；將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本為2 5 億元 k ，開發(fā)期為3 年，開發(fā)成本

26、在3 年開發(fā)期內(nèi)均勻投入；貸款年利率為12，投資利潤率為20；土地轉讓中賣方需繳納的稅費為轉讓地塊價格的6；購買荒地需要交納的稅費為荒地價格的4，熟地可轉讓土地面積的比率為60。試用靜態(tài)方式估算該成本荒地的總價和單價。解題：設該成片荒地的總價為P(1) 總開發(fā)價值 =1000 2000000 60 12(億元 )(2) 總開發(fā)成本 =2.5 2 5(億元 )(3) 總利息 P(1+4 ) (1+12 )3 一 1+5 (1+12 )1.5 1) 0421P+0926(億元 )(4) 總轉讓稅費 12 6 =0 72(億元 )(5) 購買該成片荒地稅費 =P 4 =0 04P7(6) 總利潤 =

27、(1 04P+5) 20 0 208P+l( 億元 )(7) 根據(jù)剩余法公式得：P (1) (2) (3) (4) (5) (6)=12 5 0.926 0.721/（ 1+0.421+0.04+0.208 ） =2 609(億元 )故荒地總價 =2 609(億元 )荒地單價 130 44(元平方米 )例 2：1估價對象概況：本估價對象房地產(chǎn)為一塊“七通一平”的待建空地；土地總面積為10，000 ，且土地形狀規(guī)則；允許用途為商業(yè)、居住；允許建筑容積率為7；允許建筑覆蓋率為 50；土地使用權年限為50 年；出售時間為 2003 年 10 月。需要評估出該地塊在2003年 10 月出售時的購買價格

28、。2估價過程(1) 選擇估價方法。該塊土地為待建筑土地。適宜于用假設開發(fā)法進行估價。(2) 選擇最佳開發(fā)利用方式。通過調查研究得知這塊土地最佳的開發(fā)利用方式如下：用途為商業(yè)居住混合；建筑容積率為7；建筑覆蓋率為 50；建筑總面積 70，000 ；建筑物層數(shù) 14 層；各層建筑面積為 5，000 ；地上 l 2 層為商店，建筑面積為 10，000 ；地上 3 14 層為住宅，建筑面積為 60， 000 。(3) 預計建設期。預計共需3 年時間才能完全建成投入使用，即2006 年 10 月完成。(4) 預計出售樓價。 估計建造完成后， 其中的商業(yè)樓即可全部售出； 住宅樓的 30在建造完成后即可售出

29、， 50半年后才能售出，其余 20一年后才能售出。預計商業(yè)樓出售當時的平均售價按建筑面積算為 4， 500 元，住宅樓出售當時的平均售價按建筑面積算為 2， 500 元。(5) 估計開發(fā)費以及開發(fā)商利潤。估計總建筑費為5， 000 萬元；專業(yè)費用為建筑費的8；年利息率為15；銷售費用為樓價的3；稅費為樓價的6，即建成出售時所需由賣方承擔的那部分營業(yè)稅、印花稅、交易手續(xù)費等， 其他類型的稅費已考慮在建筑費之中；投資利潤率為25。在未來 3 年的建設期內(nèi)，開發(fā)費用的投人情況如下：第一年需投入20的建筑費及相應的專業(yè)費用； 第二年需投入 50的建筑費及相應的專業(yè)費用； 第三年投入余下的 30的建筑費

30、及相應的專業(yè)費用。(6) 求取地價。采用的計算公式如下：地價樓價建筑費專業(yè)費用利息銷售費用稅費開發(fā)商利潤擬采用靜態(tài)和動態(tài)兩種方法計算地價。3計算過程(1) 采用靜態(tài)方式試算地價。A 、總樓價 4， 500 10， 000+2， 500 60， 000 19， 500( 萬元 )B、總建筑費 5， 000(萬元 )C、總專業(yè)費用總建筑費8 5， 000 8 400(萬元 )D、總利息總地價利息率計算期十總建筑費利息率計息期 +總專業(yè)費用利息率計息期總地價 15 3+5 ，000(1+8 ) 20 15 2 5+5， 000(1+8 ) 50 15 1 5+5 ，000(1+8 ) 30 15 0

31、 5總地價 0 45+1， 134(萬元 )上述總利息的計算采用的是單利，計息期至2006 年 10 月止。各年建筑費和專業(yè)費用的投入實際上是覆蓋全年的，但計息時我們是假設各年建筑費和專業(yè)費用的投入集中在各年的年8中，這樣，就上有述總利息計算中的計息年數(shù)分別是2.5、 1. 5、 0 5 的情況。E、總銷售費用總樓價3 19， 5003 585(萬元 )F、總稅費總樓價6 19， 500 6 l ， 170(萬元 )G、總利潤 (總地價 +總建筑費 +總專業(yè)費用 ) 利潤率總地價 25+(5 ， 000+400) 25總地價 025+l ， 350(萬元 )將上述 A 至 G 代人剩余法公式中

32、，即：總地價 19500 5000 400( 總地價 045+1， 134) 585 1170 (總地價 0.25+1350)=19500 5000 400 1134585 11701350/(l+0.45+0.25)=5800( 萬元 )(2) 采用動態(tài)方式 試算地價。計算的基準時間定為該塊土地的出售時間，即2003 年 10 月，年貼現(xiàn)率為15。A 、 總樓價 4,500 10,000/(1+15%)33+2,500 60,000/(1+15%)0)0.51萬元 )30%/(1+15%) +50%/(1+15%+20%/(1+15%) 12， 230(B、總建筑費 5,000 20 /(1

33、+15%)0.5 十 5000 50 /(1+15%)1.5十 5000 30 /(1+15%) 2.5； 4， 017(萬元 )各年建筑費的投入實際上是覆蓋全年的，但為貼現(xiàn)計算的方便起見，我們假設各年建筑費的投入是集中在各年的年中，這樣，就有上述總建筑費計算公式中的貼現(xiàn)年數(shù)分數(shù)是05、l 5、2 5 的情況。C、總專業(yè)費用總建筑費8 4，017 8 321(萬元 )D、合計利息(總地價 +總建筑費 +總專業(yè)費用 )X 利息率 X 計息期由于總地價、總建筑費、總專業(yè)費用在動態(tài)方式中均已考慮了時間因素，實際上均已含利息，故在此再單獨計算總利息。E、總稅費總樓價6 12， 230 6 734(萬元

34、 )F、總銷售費用總樓價3 12， 230 3 367( 萬元 )G、總利潤 (總地價 +總建筑費 +總專業(yè)費用 )利潤率總地價 25 +(4， 017+321) 25總地價 0.25+l ， 085(萬元 )將上述 A G 代人剩余法公式中，即：總地價 12， 230 4， 017321 734 367 (總地價 0 25+l ，085)=12,230 4,017 321734 367 1,085/(l+0.25) 4， 491(萬元 )4估價結果上述采用靜態(tài)方式和動態(tài)方式計算出的總地價有較大的差異，由于一般認為動態(tài)方式更為精確， 故估價結果以動態(tài)方式計算的結果為主，但同時兼顧到靜態(tài)方式計算

35、的結果，并參考估價經(jīng)驗，將總地價定為4， 500 萬元。對于待建筑土地的估價，通常要給出三種價格形式，即總地價、 單位地價和樓面地價。這樣，該塊土地 2006 年 10 月出售時的購買價格最終評估結果如下：總地價 4，500(萬元 )單位地價 4， 500(元 m2)樓面地價 643(元 m2)9(二 )、開發(fā)商預期利潤的測算例 3l 估價對象概況： :某開發(fā)商已取得某宗地 70 年土地使用權，該宗地為“七通一平”空地，面積 3， 000 ，土地價格為 8， 000， 000 元，取得土地使用權過程中所支付的法律、估價及登記等費用為地價的 12。城市規(guī)劃規(guī)定該地塊用途為住宅， 最大容積率為 4

36、。估算該開發(fā)公司在該項目開發(fā)建設中的預期利潤。2評估過程(1) 該宗地為待開發(fā)空地，適宜采用剩余法估價。(2)根據(jù)規(guī)劃要求，該宗地最佳利用方式為修建住宅，容積率為4。(3)根據(jù)該開發(fā)商的市場調查和項目可行性研究，該項工程在取得土地使用權后3 個月即可動工， 建筑時間為 2 年，建成后即可全部售出。根據(jù)目前的市場行情，住宅售價預計為3， 000 元，建筑費和專業(yè)費預計為 l， 000 元，在建筑期間的投人情況為：第一年投入 40，第二年投入 60，目前資金貸款年利率為 12，不動產(chǎn)銷售的稅費為不動產(chǎn)總價的 6。(4) 測算開發(fā)商預期利潤A 、不動產(chǎn)總價3， 000 3， 000 4=36， 000， 000(元)B 、建筑費及專業(yè)費l， 000 3， 000 4 12，000， 000(元 )C、地價及法律、估價等費用；8，000， 000 (1 十 12 )8， 960，000(元 )D 、總利息 8， 960， 000 (1+12 )2.25 1+12 ， 000， 000 40 (1+12 )1.5 1+12 ，000， 000 60 (1+12 )0.5 1) 3， 911，603(元 )注：