畢業(yè)論文淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營管理

1、淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營管理作 者： 院 系： 專 業(yè)： 導(dǎo) 師： 內(nèi) 容 提 要隨著我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的建立和社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的進(jìn)步,房地產(chǎn)市場伴隨著整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而得到了發(fā)展。住宅制度的改革,土地制度的改革,繁榮了房地產(chǎn)業(yè),為房地產(chǎn)市場的形成與發(fā)展開辟了廣闊的前景,應(yīng)該說經(jīng)過近十年多的發(fā)展,特別是中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法的頒布實(shí)施,我國的房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)體系,市場運(yùn)行機(jī)制和政策法規(guī)的框架已經(jīng)形成。房地產(chǎn)業(yè)在貢獻(xiàn)國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的同時(shí),正朝著“國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”的方向邁進(jìn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營管理是以高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)為最終目的，以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，開發(fā)項(xiàng)目建

2、設(shè)的全過程按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行有效的組織、計(jì)劃、控制和營銷的管理系統(tǒng)。具體講，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。成果性目標(biāo)指投資回報(bào)率、銷售利稅率、自有資金利潤率等投資效益指標(biāo)，以及項(xiàng)目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標(biāo)指建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約。房地產(chǎn)開發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、建材、設(shè)備、市政、交通、供電、電訊、銀行、文教、衛(wèi)生、消防、商業(yè)、服務(wù)、環(huán)境等幾十個(gè)部門，近百個(gè)單位，以及最終用戶消費(fèi)者的相互制約和相互影響，因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、

3、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系，來統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)開發(fā)項(xiàng)目的全過程和確?？傮w目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。作者結(jié)合自身長期從事房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、經(jīng)營管理的經(jīng)驗(yàn)，系統(tǒng)地從組織、計(jì)劃、控制和營銷四個(gè)方面論述了房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營管理的內(nèi)涵和外延，通過大量的案例分析，清晰、完整地描述了房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營管理的全生命過程。內(nèi)容上主要分為兩部分，第一部分論述了房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營管理的四個(gè)方面以及當(dāng)前主要存在的一些普遍性問題，包括市場定位及決策機(jī)制不完善，施工圖設(shè)計(jì)文件供應(yīng)遲慢、變更多，工程收尾階段的工作矛盾突出等等，第二部分從組織、計(jì)劃、控制和營銷四個(gè)方面作了詳細(xì)闡述，其中對于高績效團(tuán)隊(duì)建設(shè)、激勵(lì)機(jī)制建設(shè)、市場調(diào)查及定位、工程進(jìn)度管理、造價(jià)管理、質(zhì)

4、量管理、風(fēng)險(xiǎn)管理、產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、營銷策略、渠道策略等熱點(diǎn)難點(diǎn)問題進(jìn)行了全方位的剖析，并結(jié)合案例提出了解決的原則和方法，對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營管理具有很強(qiáng)的實(shí)戰(zhàn)意義。組織管理方面，作者認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定要建立與相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)合作的團(tuán)隊(duì)，這個(gè)團(tuán)隊(duì)，必須具備凝聚力和執(zhí)行力。企業(yè)有了團(tuán)隊(duì)凝聚力，才能存在和發(fā)展，企業(yè)的發(fā)展又增強(qiáng)了團(tuán)隊(duì)凝聚力。反之，企業(yè)缺乏團(tuán)隊(duì)凝聚力，要生存和發(fā)展就是一句空話。而面對“市場更加多變”和“管理日趨復(fù)雜”兩大挑戰(zhàn)，必須從具體的事務(wù)中抽身出來，專注于計(jì)劃、實(shí)施、溝通、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、落實(shí)、指導(dǎo)、控制、考核和持續(xù)改進(jìn)等工作思路和工作方式的研究，積極搭建提升執(zhí)行力的平臺，不斷提升

5、部門和下屬的執(zhí)行力，以推動(dòng)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。計(jì)劃管理方面，首先要抓好市場調(diào)查分析、項(xiàng)目可行性研究，解決該地盤要瞄準(zhǔn)的客戶群體即市場定位問題。以往開發(fā)商僅僅認(rèn)為只要把房子建得牢固美觀，就不愁沒有顧客光顧，只要自己造的房子好就不怕沒有人買。這是在買方市場情況下的一種陳舊思想。如今在賣方市場的條件下，如果開發(fā)商一味地閉門造車，只追求“作品”的“自我欣賞”，那么到了銷售階段，將是“一籌莫展”了。因此在前期策劃時(shí)，進(jìn)行充分市場調(diào)查及對調(diào)查資料進(jìn)行準(zhǔn)確分析，以確定正確的發(fā)展路向，找準(zhǔn)市場定位，是項(xiàng)目開發(fā)成功的最為關(guān)鍵的一步?？刂乒芾矸矫?，進(jìn)度管理、造價(jià)管理、質(zhì)量管理都與成本控制息息相關(guān)，幾者之間的關(guān)系盤根錯(cuò)

6、節(jié)，應(yīng)爭取在確保質(zhì)量、保證進(jìn)度的前提下把建造成本壓到最低。此外工程變更和簽證管理、會(huì)計(jì)核算管理和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理也非常重要。總之項(xiàng)目成本管理工作，需要公司總部各部門的通力協(xié)作與具體指導(dǎo)，并貫穿于從項(xiàng)目投標(biāo)開始到項(xiàng)目竣工為止的全過程，每個(gè)環(huán)節(jié)都是相互配合密切聯(lián)系缺一不可，如果處理不當(dāng)，會(huì)直接引起項(xiàng)目費(fèi)用的升降，影響項(xiàng)目的經(jīng)營效益。營銷管理方面，由于房地產(chǎn)商品的組合性、位置的固定性、在不同的市場上不可調(diào)劑余缺性、異質(zhì)性、價(jià)值的巨額性、政策限制性、使用的長期耐用性等不同于一般商品的特性，我們在確定其營銷戰(zhàn)略，制定營銷策略時(shí)，必須考慮到上述特征，在實(shí)施過程中必須對現(xiàn)有的營銷方法和手段進(jìn)行舍取、突破和創(chuàng)新，

7、使其適應(yīng)房地產(chǎn)這一特定行業(yè)的需要。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的營銷管理主要包括產(chǎn)品、價(jià)格、促銷、渠道四個(gè)方面，另外售后服務(wù)管理也是應(yīng)該特別重視的一塊。到位的物業(yè)管理，一定會(huì)為后期開發(fā)銷售樹立好口碑，為后期工程的銷售工作帶來促進(jìn)作用。物業(yè)管理主要體現(xiàn)在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與所提供的服務(wù)水平是否相當(dāng)，如果不相當(dāng)，必然造成不良后果。總之，房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營管理實(shí)際操作過程還存在著很多未知因素，我們要正確地對待、評價(jià)和處理，必須站在項(xiàng)目管理的戰(zhàn)略高度，從項(xiàng)目啟動(dòng)組織到實(shí)施過程管理全過程、全方位地加以控制，加強(qiáng)對風(fēng)險(xiǎn)的管理，這是保證項(xiàng)目目的、項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵?！娟P(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)項(xiàng)目 經(jīng)營管理 組織 計(jì)劃 控制 營銷目 錄1房地

8、產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營管理的主要內(nèi)容11.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的組織管理11.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的計(jì)劃管理11.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的控制管理11.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的營銷管理22房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理存在的問題22.1市場定位及決策機(jī)制不完善22.1.1前期對市場研究不充分，決策緩慢22.1.2決策機(jī)制不完善22.2施工圖設(shè)計(jì)文件供應(yīng)遲慢、變更多32.3工程收尾階段的工作矛盾突出43房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的組織管理43.1機(jī)構(gòu)配置43.2經(jīng)營團(tuán)隊(duì)53.2.1房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)凝聚力53.2.2房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力63.3激勵(lì)機(jī)制建設(shè)63.3.1基本工資激勵(lì)73.3.2提高基本工資在整個(gè)薪金結(jié)構(gòu)中的比重73.3.3獎(jiǎng)金激勵(lì)73.3.4培

9、訓(xùn)和娛樂激勵(lì)73.3.5更加注重公平73.3.6制定職業(yè)發(fā)展規(guī)劃，幫助員工定位和成長84房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的計(jì)劃管理84.1市場調(diào)查及市場定位84.1.1房地產(chǎn)市場的特性94.1.2房地產(chǎn)市場的功能104.1.3獲取市場信息的方法114.1.4市場調(diào)查的內(nèi)容124.2可行性研究124.3總體配套策劃124.4新的設(shè)計(jì)理念的合理使用125房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的控制管理135.1工程進(jìn)度管理135.1.1計(jì)劃控制135.1.2過程控制135.1.3偏差控制145.2工程造價(jià)管理145.2.1招標(biāo)制度145.2.2造價(jià)計(jì)算145.3變更和簽證管理145.3.1變更管理155.3.2工程簽證管理155.4項(xiàng)目成

10、本管理155.5會(huì)計(jì)核算管理165.5.1合理選用準(zhǔn)則，保證會(huì)計(jì)信息的完整反映175.5.2擴(kuò)大信息的披露范圍175.5.3完善會(huì)計(jì)核算制度，促進(jìn)信息化核算建設(shè)175.6施工質(zhì)量管理185.6.1施工單位自檢195.6.2監(jiān)理公司復(fù)檢195.6.3建設(shè)單位核檢195.6.4工地現(xiàn)場及室外總體的建設(shè)管理195.7項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理195.7.1風(fēng)險(xiǎn)回避195.7.2風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移206房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的營銷管理206.1產(chǎn)品策略206.1.1需要避免的定位錯(cuò)誤206.1.2產(chǎn)品組合與優(yōu)化216.2價(jià)格策略216.2.1定價(jià)策略216.2.2價(jià)格控制236.3促銷策略236.3.1廣告236.3.2房地產(chǎn)展銷會(huì)

11、236.3.3人員推銷236.4渠道策略246.4.1開發(fā)商自行銷售246.4.2委托銷售代理246.5售后服務(wù)管理247結(jié)語25淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營管理 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營管理是以高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)為最終目的，以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過程按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。 具體講，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。成果性目標(biāo)指投資回報(bào)率、銷售利稅率、自有資金利潤率等投資效益指標(biāo)，以及項(xiàng)目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標(biāo)指建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目還受城市規(guī)劃

12、、土地利用規(guī)劃等條件制約。房地產(chǎn)開發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、建材、設(shè)備、市政、交通、供電、電訊、銀行、文教、衛(wèi)生、消防、商業(yè)、服務(wù)、環(huán)境等幾十個(gè)部門，近百個(gè)單位，以及最終用戶消費(fèi)者的相互制約和相互影響，因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系，來統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)開發(fā)項(xiàng)目的全過程和確?？傮w目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。1 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營管理的主要內(nèi)容1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的組織管理這是指通過職責(zé)劃分、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行，以及根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，建立各種規(guī)章制度，形成一個(gè)高效率的組織保障體系，使項(xiàng)目的各項(xiàng)目標(biāo)得以最終實(shí)現(xiàn)。 1.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的計(jì)

13、劃管理對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃管理，能使項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)有計(jì)劃、按順序有條不紊地展開。這就是說，通過使用一個(gè)動(dòng)態(tài)計(jì)劃管理，將工程項(xiàng)目全過程和全部開發(fā)活動(dòng)納入計(jì)劃軌道，項(xiàng)目有序地達(dá)到預(yù)期總目標(biāo)。 1.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的控制管理其意義是有利于對項(xiàng)目的質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制，并獲得最大的綜合效益?？刂乒芾碇饕峭ㄟ^計(jì)劃、決策、反饋和調(diào)整等手段，采用項(xiàng)目分解，各種指標(biāo)、定額、階段性目標(biāo)的貫徹執(zhí)行與檢驗(yàn)等措施，對開發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量、施工工期、資金使用、成本造價(jià)等進(jìn)行有效控制，以確保開發(fā)項(xiàng)目用最少的投入，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。 1.4 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的營銷管理市場營銷的關(guān)鍵在于把握市場

14、、把握客戶，是一門很深的學(xué)問?！熬葡悴慌孪锷睢钡臅r(shí)代已經(jīng)過去了，因?yàn)楝F(xiàn)在的“香醇美酒”實(shí)在太多，所以必須對自己開發(fā)的產(chǎn)品作充分的廣告宣傳。2 房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理存在的問題2.1 市場定位及決策機(jī)制不完善2.1.1 前期對市場研究不充分，決策緩慢由于沒有詳細(xì)、“可行”的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，使得項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)遲遲不能如期進(jìn)行，即使勉強(qiáng)進(jìn)行了多方案的規(guī)劃概念設(shè)計(jì)，也會(huì)因?yàn)槭袌鲅芯坎怀浞郑闹袩o底，評判“標(biāo)準(zhǔn)”不明確，猶豫不決，致使項(xiàng)目決策慢、效率低。有些開發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)以“市場是變化的，項(xiàng)目定位不能太死”為借口不重視前期的項(xiàng)目詳細(xì)可行性研究。因市場和產(chǎn)品研究不詳細(xì)，導(dǎo)致決策遲緩，浪費(fèi)了項(xiàng)目的事機(jī)、

15、時(shí)間。決策高層“猶豫”了一段時(shí)間后，一定會(huì)匆忙決策，這樣的決策確定的項(xiàng)目產(chǎn)品肯定不科學(xué)、不系統(tǒng)、不全面，也不完全可行。 2.1.2 決策機(jī)制不完善決策階段的匆忙、猶豫及其引起的問題一定會(huì)在以后的項(xiàng)目建設(shè)、銷售、交付及使用過程中反映出來，可以說由此造成的項(xiàng)目管理難度是“胎”里帶的。例如在建設(shè)過程中經(jīng)常出現(xiàn)原則性、功能性的大變動(dòng)、變更，“傷筋動(dòng)骨”。當(dāng)工程不得不匆忙上馬或工程待定內(nèi)容久拖不決時(shí)，因市場定位的前期基礎(chǔ)資料不豐富、產(chǎn)品研究方面資源整合匱乏等，所謂決策就成了幾個(gè)領(lǐng)導(dǎo)的“拍腦袋”，決策成了經(jīng)常性的、臨時(shí)倉促“救火”的具體工作。公司高層領(lǐng)導(dǎo)成了具體工作的操作者和矛盾的焦點(diǎn)，也成了工程建設(shè)關(guān)注

16、、等待和推脫責(zé)任的“注目點(diǎn)”，前期的市場研究和產(chǎn)品研究問題此時(shí)就演變成了工程變更的技術(shù)問題和工程建設(shè)的項(xiàng)目管理問題等，許多本應(yīng)相關(guān)專業(yè)人員或部門做的具體技術(shù)問題反而會(huì)集中在公司高層領(lǐng)導(dǎo)處。項(xiàng)目決策階段的問題在項(xiàng)目實(shí)施過程中會(huì)造成項(xiàng)目管理的諸多困難。例如某項(xiàng)目的陽臺欄桿形式確認(rèn)期達(dá)半年之久；某項(xiàng)目在銷售階段才意識到戶型單一、戶型偏大及市場定位偏差問題；某在建項(xiàng)目使用市場定位由住宅改為商務(wù)公寓功能的“正確”修改；某項(xiàng)目重新進(jìn)行產(chǎn)品定位和重新設(shè)計(jì)；公司領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)常為建設(shè)過程中不時(shí)出現(xiàn)的戶型修改、材料顏色、裝修效果、窗型、車位擺放等而“救火”；某項(xiàng)目已拿地近3年，產(chǎn)品定位不明，概念設(shè)計(jì)已經(jīng)進(jìn)行一年有余，

17、至今仍猶豫不決等等。工程現(xiàn)場經(jīng)常處于等圖狀態(tài)，要么沒有圖紙、要么改圖，甚至工程交付標(biāo)準(zhǔn)都不明確，工程現(xiàn)場只有等待或無所適從或發(fā)出修改圖后急忙安排敲打、改造，有工期目標(biāo)時(shí)只有“著急”，無工期目標(biāo)時(shí)“干耗”，項(xiàng)目管理目標(biāo)往往落空，無論是開發(fā)商內(nèi)部的工程管理和銷售部門等，還是參與項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位及政府規(guī)劃、建設(shè)、房地產(chǎn)管理部門和購房的客戶等各個(gè)方面都不滿意。 2.2 施工圖設(shè)計(jì)文件供應(yīng)遲慢、變更多因市場研究階段進(jìn)行得不細(xì)致、不規(guī)范，項(xiàng)目投資決策階段的問題拖到了項(xiàng)目實(shí)施決策階段來解決，本應(yīng)屬設(shè)計(jì)師的工作受到了開發(fā)商的過多干預(yù)和限制，在工程項(xiàng)目管理方面的表現(xiàn)就是施工圖技術(shù)文件慢、建設(shè)過程中變更

18、多。許多開發(fā)商的項(xiàng)目規(guī)劃和建筑方案是開發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)包辦“設(shè)計(jì)”的，使得規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)單位及設(shè)計(jì)人員無所適從，項(xiàng)目無詳細(xì)、完整的規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)，整體設(shè)計(jì)不系統(tǒng)、不配套、不協(xié)調(diào)，設(shè)計(jì)師成了開發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)手中的一支“筆”，設(shè)計(jì)師無創(chuàng)意，也不愿動(dòng)腦筋，做出的規(guī)劃和建筑效果的確是完全體現(xiàn)了開發(fā)商意圖，但產(chǎn)品功能性、系統(tǒng)性和效果的設(shè)計(jì)失誤的責(zé)任也由開發(fā)商承擔(dān)。開發(fā)商的高層領(lǐng)導(dǎo)往往認(rèn)為在設(shè)計(jì)階段一定要嚴(yán)格“把關(guān)”，然而因?yàn)闆]有詳細(xì)、“可行”的可行性研究報(bào)告作為產(chǎn)品評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，所以開發(fā)商的某幾個(gè)高層領(lǐng)導(dǎo)的“感覺”就成為了規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)的評判依據(jù)，由此造成了工程建設(shè)內(nèi)容經(jīng)常變化，如某小區(qū)的變配電房是后加上去的；分

19、期建設(shè)的小區(qū)中垃圾儲運(yùn)問題至今仍未解決；小區(qū)原先規(guī)劃的地下停車位不足，新增建地下車庫；因產(chǎn)品定位修改，導(dǎo)致在建項(xiàng)目的外飾及雨蓬修改；景觀設(shè)計(jì)不系統(tǒng)、無主題。大量的工程變更嚴(yán)重影響了工程建設(shè)的開展，設(shè)計(jì)師成了“改圖師”，設(shè)計(jì)變更多，工程簽證多，故工程的質(zhì)量、進(jìn)度、投資控制目標(biāo)也就無法如期實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目設(shè)計(jì)資源整合不足會(huì)影響項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件的質(zhì)量、供應(yīng)時(shí)間、工程內(nèi)容接口等工作，從而影響項(xiàng)目管理。在當(dāng)今小區(qū)的開發(fā)建設(shè)中，景觀園林工程已成了一項(xiàng)不可或缺的內(nèi)容。開發(fā)商的小區(qū)開發(fā)建設(shè)中，景觀設(shè)計(jì)資源整合不足，景觀設(shè)計(jì)工作滯后，景觀與整個(gè)小區(qū)不協(xié)調(diào)，而且景觀工程實(shí)施滯后，失去了景觀美化的意義，經(jīng)常改動(dòng)，制約了項(xiàng)目的

20、建設(shè)，也沒有起到促銷的作用；建筑細(xì)部設(shè)計(jì)及裝修設(shè)計(jì)滯后?，F(xiàn)在的開發(fā)項(xiàng)目中從樣板房到公共部分均需精裝，甚至要向精裝交房過渡。因交付標(biāo)準(zhǔn)不明，建筑細(xì)部設(shè)計(jì)不到位、裝修設(shè)計(jì)滯后，往往后期裝修倉促上陣；許多工程的外立面裝飾及窗型等遲遲不能確定等。2.3 工程收尾階段的工作矛盾突出目前的工程管理中，尤其在高層建筑及大型小區(qū)的開發(fā)建設(shè)實(shí)施過程的后期，甲方分包工程的施工單位與單位工程總承包施工單位以及甲方分包工程施工單位之間的配合和接口問題上，矛盾越來越突出，成為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的難點(diǎn)之一。因高層項(xiàng)目或大型小區(qū)的參建施工單位眾多、交叉作業(yè)多，進(jìn)場、退場的時(shí)間也各不相同，甲方除了與單位工程的土木建筑及安裝施

21、工企業(yè)（即工程總承包施工單位）簽訂所謂總承包工程施工合同之外，其中許多專業(yè)工程或配套工程的施工單位也直接與甲方簽訂工程施工合同。工程的前期主要是項(xiàng)目總承包單位進(jìn)行的土建施工工作，工作過于單一，項(xiàng)目管理工作簡單，容易進(jìn)行；施工單位的內(nèi)部作業(yè)分包往往主要由其自己管理，對于施工合同有約定的納入施工單位自行管理的甲方指定分包或?qū)I(yè)分包，監(jiān)理方及甲方工程管理人員在此方面的項(xiàng)目管理工作也容易做，難的就是與甲方獨(dú)立簽訂工程施工合同且合同中又沒有工程配合、接口內(nèi)容等要求的工程配合問題。因工程招標(biāo)時(shí)要求不完善，簽訂的工程施工合同不嚴(yán)密，尤其是關(guān)于工程配合、交接口、及半成品保護(hù)方面的合同內(nèi)容約定不詳細(xì)，合作意識“

22、較差”的施工單位對甲方分包工程配合問題“過于認(rèn)真”、“斤斤計(jì)較”，使工程項(xiàng)目管理困難重重，總是在腳手架、垂直運(yùn)輸、臨時(shí)水電使用及費(fèi)用分?jǐn)?、材料堆放、垃圾清運(yùn)、安全文明施工管理、交接驗(yàn)收、成品保護(hù)、工程資料銜接和整合管理、配合費(fèi)用等工程接口、配合方面糾纏不清，也是造成工期拖延的重要因素。3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的組織管理3.1 機(jī)構(gòu)配置一個(gè)項(xiàng)目的成敗，除了市場環(huán)境等客觀條件的制約外，項(xiàng)目公司經(jīng)營機(jī)構(gòu)的強(qiáng)勢配置是相當(dāng)重要的。在市場經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的今天，企業(yè)如何瞄準(zhǔn)市場進(jìn)行經(jīng)濟(jì)決策，如何通過強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合壯大自己的競爭實(shí)力，如何利用資本市場解決低成本的營運(yùn)資金等問題是現(xiàn)代企業(yè)家們經(jīng)常思考并要加以解決的問題。所以，

23、資金實(shí)力較雄厚的一方必須絕對控股，擁有對日常經(jīng)營性活動(dòng)進(jìn)行決策的權(quán)力，這樣才有利于企業(yè)在激烈的市場競爭中把握因應(yīng)市場需求而進(jìn)行及時(shí)調(diào)整的主動(dòng)權(quán)，有利于企業(yè)的生存和發(fā)展。一個(gè)完整的項(xiàng)目經(jīng)營機(jī)構(gòu)通常包括董事會(huì)、總經(jīng)辦、營銷策劃中心、工程管理中心、企業(yè)管理中心、銷售部、策劃部、設(shè)計(jì)部、工程部、總工室、裝修部、預(yù)決算部、項(xiàng)目拓展部、人事行政部、培訓(xùn)部、公關(guān)部、財(cái)務(wù)部、物業(yè)管理部等組織機(jī)構(gòu)。3.2 經(jīng)營團(tuán)隊(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)不可避免地需要法律、會(huì)計(jì)、建筑規(guī)劃、投資咨詢、物業(yè)管理等專業(yè)意見的支持。在競爭激烈的現(xiàn)代企業(yè)制度下一定要建立與相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)合作的團(tuán)隊(duì)，由專業(yè)人士對項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的各個(gè)階段提供專業(yè)

24、意見，供董事會(huì)及經(jīng)營機(jī)構(gòu)決策時(shí)參考。 這個(gè)團(tuán)隊(duì)，必須具備凝聚力和執(zhí)行力。3.2.1 房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)凝聚力所謂企業(yè)的團(tuán)隊(duì)凝聚力，就是一個(gè)行業(yè)或一個(gè)企業(yè)具有的優(yōu)良素質(zhì)所形成的吸引力。具體地說，企業(yè)的團(tuán)隊(duì)凝聚力，能有產(chǎn)生使內(nèi)部的職工充分發(fā)揮積極性、創(chuàng)造性及磁石般的吸引力。影響房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)凝聚力的因素很多，主要的經(jīng)營管理水平，政治思想工作狀況，勞動(dòng)條件，分配制度、福利、待遇，職工隊(duì)伍素質(zhì)等，這種綜合性地提高企業(yè)素質(zhì)的工作即被稱作房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)凝聚力工程。房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)凝聚力的增強(qiáng)是必然的，只有這樣才能不斷補(bǔ)充勞動(dòng)力。企業(yè)的發(fā)展和他的房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)凝聚力，是互相影響的：企業(yè)有了團(tuán)隊(duì)凝聚力，才能存在和發(fā)展，企業(yè)的發(fā)展又增強(qiáng)

25、了團(tuán)隊(duì)凝聚力。反之，企業(yè)缺乏團(tuán)隊(duì)凝聚力，要生存和發(fā)展就是一句空話。團(tuán)隊(duì)凝聚力是維持固隊(duì)存在的必要條件。如果一個(gè)房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)喪失凝聚力，就會(huì)像一盤散沙，難以維持下去，并呈現(xiàn)出低效率狀態(tài)；而房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)凝聚力較強(qiáng)的房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)，其成員工作熱情高，做事認(rèn)真，并有不斷的創(chuàng)新行為，因此，房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)凝聚力也是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)目標(biāo)的重要條件。作為房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)領(lǐng)導(dǎo)人，在給予每位成員自我發(fā)揮的空間的同時(shí)，還要破除個(gè)人英雄主義，搞好房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)的整體搭配，形成協(xié)調(diào)一致的房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)默契；同時(shí)還需努力鞏固成員懂得彼此之間相互了解、取長補(bǔ)短的重要性。如果能做到這些，房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)就能凝聚出高于個(gè)人力量的房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)智慧，隨時(shí)都能創(chuàng)造就出

26、驚人的房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)表現(xiàn)和房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)績效。房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)凝聚力包括以下幾個(gè)因素：職工對經(jīng)營者的滿意程度；全體員積極性、主動(dòng)性及創(chuàng)造性發(fā)揮程度；職工公平感及工作滿意度；企業(yè)內(nèi)部和諧程度等。房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)凝聚力屬于企業(yè)文化范疇，它的大小決定著企業(yè)員工的士氣，影響著員工工作的精神狀態(tài)。房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)凝聚力高低，決定著員工是否能主動(dòng)、積極、有效地進(jìn)行創(chuàng)造性的工作，相互間是否能很好地配合提高工作效率，以及企業(yè)目標(biāo)是否能夠得以實(shí)現(xiàn)。3.2.2 房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力所謂房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力就是將戰(zhàn)略與決策轉(zhuǎn)化為實(shí)施結(jié)果的能力。許多成功的企業(yè)家也對此做出過自己的定義。通用公司前任總裁韋爾奇先生認(rèn)為所謂房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力就是“企業(yè)獎(jiǎng)懲制

27、度的嚴(yán)格實(shí)施”。而中國著名企業(yè)家柳傳志先生認(rèn)為，房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力就是“用合適的人，干合適的事”。綜上所述，房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力就是“當(dāng)上級下達(dá)指令或要求后，迅速做出反映，將其貫徹或者執(zhí)行下去的能力。”面對“市場更加多變”和“管理日趨復(fù)雜”兩大挑戰(zhàn)，必須從具體的事務(wù)中抽身出來，專注于計(jì)劃、實(shí)施、溝通、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、落實(shí)、指導(dǎo)、控制、考核和持續(xù)改進(jìn)等工作思路和工作方式的研究，積極搭建提升執(zhí)行力的平臺，不斷提升部門和下屬的執(zhí)行力，以推動(dòng)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。提高執(zhí)行力，各級房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)干部要切實(shí)發(fā)揮“橋梁”作用。房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)干部的主要職責(zé)就是承上啟下、上傳下達(dá)，既要對上級負(fù)責(zé)，又要對下級負(fù)責(zé)；既要吃透上級精神，把領(lǐng)

28、導(dǎo)的意圖完完整整地向職工傳達(dá)，又要結(jié)合實(shí)際，把落實(shí)過程中出現(xiàn)的問題及時(shí)全面地向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。譚小芳認(rèn)為，當(dāng)好房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)干部關(guān)鍵是要?jiǎng)?chuàng)新工作思路和工作方法，做好領(lǐng)導(dǎo)的參謀，及時(shí)提出合理化建議，幫助領(lǐng)導(dǎo)科學(xué)決策，并切實(shí)加強(qiáng)對執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查，確保各項(xiàng)措施真正得到落實(shí)。3.3 激勵(lì)機(jī)制建設(shè)激勵(lì)機(jī)制是為了激勵(lì)員工而采取的一系列方針政策、規(guī)章制度、行為準(zhǔn)則、道德規(guī)范、文化理念以及相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)、激勵(lì)措施的總和。通過這一機(jī)制所形成的推動(dòng)力和吸引力，使員工萌發(fā)實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)的動(dòng)機(jī)，產(chǎn)生實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的動(dòng)力，引起并維持實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)的行為；并通過績效評價(jià)，得到自豪感和響應(yīng)的獎(jiǎng)酬，強(qiáng)化自己的行為。與一般所謂勞動(dòng)密集型企業(yè)相

29、比，房地產(chǎn)企業(yè)是一種較為典型的知識密集型和資金密集型企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)直接從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)，擁有由一定數(shù)量的各種有關(guān)專業(yè)技術(shù)和管理人員組成的開發(fā)經(jīng)營隊(duì)伍。因此員工的素質(zhì)及精神狀況對公司的發(fā)展有著重要的影響，對員工進(jìn)行激勵(lì)，調(diào)動(dòng)員工的積極性也顯得尤為重要。3.3.1 基本工資激勵(lì)根據(jù)員工等級的不同，主要有年薪制和月薪制兩種不同的方式，高級的管理人員采用年薪制，稍低層次的員工主要采用月薪制。每個(gè)員工都會(huì)有自己的一份基本工資，然后根據(jù)公司的發(fā)展?fàn)顩r、工作年限、工作績效等因素進(jìn)行調(diào)節(jié)。為了滿足員工的期望，基本工資都是每年遞增的。3.3.2 提高基本工資在整個(gè)薪金結(jié)構(gòu)中的比重根據(jù)馬斯洛的需求層次理論

30、，生理需求是最基本的需求，因此員工在基本工資沒有保證的時(shí)候是很難有效地開展工作的。因此在獎(jiǎng)金存在的情況下，適當(dāng)?shù)奶岣邌T工的基本工資是很有必要的。同時(shí)根據(jù)雙因素理論，在獎(jiǎng)金分配問題時(shí)候，不但要有經(jīng)常性的獎(jiǎng)金，同時(shí)還會(huì)根據(jù)業(yè)績，不定時(shí)的發(fā)放獎(jiǎng)金，這更有利于激勵(lì)。3.3.3 獎(jiǎng)金激勵(lì)獎(jiǎng)金激勵(lì)指在企業(yè)的經(jīng)營過程中，個(gè)體由于超額完成預(yù)定的目標(biāo)而獲得的一種基本工資以外的貨幣收益。公司采用了豐富多樣的獎(jiǎng)金激勵(lì)方式，根據(jù)自己工作的成績以及公司整體的業(yè)績水平，可以得到數(shù)目不等的獎(jiǎng)金。一般來說，在員工整個(gè)薪金結(jié)構(gòu)中，獎(jiǎng)金所占的比重較之基本工資更大。3.3.4 培訓(xùn)和娛樂激勵(lì)公司會(huì)根據(jù)員工的表現(xiàn)，對員工進(jìn)行各種類型

31、的培訓(xùn)，提高各層員工的業(yè)務(wù)和管理技能，充實(shí)員工的知識結(jié)構(gòu)，并提供一定的升遷機(jī)會(huì)，保證員工有一個(gè)好的發(fā)展前途和方向。同時(shí)又給予員工各種福利，表現(xiàn)優(yōu)秀的員工有大量的外出旅游娛樂機(jī)會(huì)。3.3.5 更加注重公平孔子曾言：“不患寡而患不均，不患貧而患不安?！眮啴?dāng)斯的公平理論也認(rèn)為只有當(dāng)員工在自己付出和收獲的縱向比較或和其他人的橫向比較中感到滿意的時(shí)候才有積極性。因此在設(shè)計(jì)分配方案的時(shí)候應(yīng)該讓員工感到滿意，盡量公開透明，多聽取員工的意見。3.3.6 制定職業(yè)發(fā)展規(guī)劃，幫助員工定位和成長公司的命運(yùn)是和員工的命運(yùn)息息相關(guān)的，幫助員工定位和發(fā)展對公司也有益處。公司應(yīng)從本公司員工個(gè)人的職業(yè)發(fā)展需求出發(fā)，有意識地將

32、之與公司組織的人力資源需求和規(guī)劃相聯(lián)系、相協(xié)調(diào)、相匹配，為員工提供職業(yè)上不斷成長和發(fā)展的機(jī)會(huì)，幫助、支持員工根據(jù)對自我個(gè)性的感知和對社會(huì)條件的認(rèn)知而確立職業(yè)發(fā)展的大致過程和步驟。這樣才能培育出具有凝聚力的企業(yè)文化。 4 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的計(jì)劃管理項(xiàng)目開發(fā)的前期策劃是地盤成敗的關(guān)鍵，首先要抓好市場調(diào)查分析、項(xiàng)目可行性研究，解決該地盤要瞄準(zhǔn)的客戶群體即市場定位問題。 4.1 市場調(diào)查及市場定位以往開發(fā)商僅僅認(rèn)為只要把房子建得牢固美觀，就不愁沒有顧客光顧，只要自己造的房子好就不怕沒有人買。這是在買方市場情況下的一種陳舊思想。如今在賣方市場的條件下，如果開發(fā)商一味地閉門造車，只追求“作品”的“自我欣賞”

33、，那么到了銷售階段，將是“一籌莫展”了。許許多多的事例充分證明了脫離市場，脫離客戶的需求進(jìn)行盲目開發(fā)，制作出所謂的“精品”必將被市場淘汰。我們在任何項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)之前，一定要進(jìn)行充分的市場調(diào)查，做到準(zhǔn)確定位，必須先解決自己生產(chǎn)的“產(chǎn)品”要面向哪一類客戶群的問題。這里，不妨舉一些失敗的例子作為借鑒，某項(xiàng)目由于忽視了該地區(qū)環(huán)境氣候特點(diǎn)，使得該地區(qū)的人長期形成的對住宅南北對流的傳統(tǒng)習(xí)慣要求，導(dǎo)致開發(fā)建設(shè)的547套單元住宅中有206套單元房以成本的七折出售尚無人問津，隨著周圍新的住宅樓盤的不斷建成，這些不合需求的單元套房將成為企業(yè)的巨大包袱。 所以，在前期策劃時(shí)，進(jìn)行充分市場調(diào)查及對調(diào)查資料進(jìn)行準(zhǔn)確分析

34、，以確定正確的發(fā)展路向，找準(zhǔn)市場定位，是項(xiàng)目開發(fā)成功的最為關(guān)鍵的一步。研究房地產(chǎn)市場，必須了解房地產(chǎn)市場。作為房地產(chǎn)的投資者或?yàn)槠浞?wù)的管理人員，了解房地產(chǎn)市場以及房地產(chǎn)市場的特性與功能是十分重要的，只有這樣，才能對房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，對房地產(chǎn)投資的影響有較透徹的了解。掌握房地產(chǎn)市場的最新信息，實(shí)際地分析購買者的心理和和社會(huì)總需求。房地產(chǎn)市場研究的關(guān)鍵是影響整個(gè)房地產(chǎn)市場的因素和獲取市場信息的方法。 4.1.1 房地產(chǎn)市場的特性 房地產(chǎn)即土地和地上建筑物及附著在其上的各種權(quán)益的總稱，是一種特殊商品，它的不可移動(dòng)性是其與勞動(dòng)力，資本以及其他類型商品的最大區(qū)別。雖然土地和地上建筑物不能移動(dòng)，但它可以

35、被某個(gè)人或某個(gè)機(jī)構(gòu)所擁有。因此，就產(chǎn)生了交易。所以說房地產(chǎn)市場是令土地和各種類型物業(yè)(如：住宅、寫字樓、商店和工業(yè)廠房等)的買賣雙方走到一起，并就某宗特定的房地產(chǎn)交易價(jià)格達(dá)成一致的任何安排。而房地產(chǎn)開發(fā)則是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，它具有開發(fā)周期長，資金投入量大的特點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)開發(fā)很難在一開始就對整個(gè)開發(fā)過程中的有關(guān)費(fèi)用和建成后的效益情況做出精確的估計(jì)，也就是說測算中所涉及的因素如蹀建筑成本和經(jīng)營收入都是理想狀態(tài)下的價(jià)值，而實(shí)際這些價(jià)值的確定取決于許多變量。因此，房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場，是地區(qū)性的市場。房地產(chǎn)市場的交易對象實(shí)際上是隨著在每一宗具體房地產(chǎn)上的權(quán)益或權(quán)利，而不是土地或物業(yè)本身。

36、這種權(quán)益可以是所有權(quán)，也可以是部分所有權(quán)。但這種權(quán)益一般都有明確的界定，不能像買一件衣服那樣把它拿回家去供你任意穿用。例如：某人購買了一塊土地，這就意味著他得到了這塊土地的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)。這種權(quán)利往往還受到各種事先約定的條件的限制。比如：需要給其他人的通行權(quán)，還要受城市規(guī)劃，建筑條例的約束等。再如，我們在住房制度改革中，很多職工都以優(yōu)惠的價(jià)格購買了自己的住宅蹀因而我們獲得了房屋的產(chǎn)權(quán)。但在售房合同中明確規(guī)定，通過房改購買的房屋產(chǎn)權(quán)五年以后才允許在市場上公開轉(zhuǎn)讓，五年內(nèi)如果轉(zhuǎn)讓，須按轉(zhuǎn)讓時(shí)的優(yōu)惠價(jià)格賣給政府。這說明人們在房地產(chǎn)上享有的權(quán)力不是絕對的。 房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性和受制于區(qū)

37、域性的需要，決定了房地產(chǎn)市場是一個(gè)地區(qū)性的市場，不同的國家、不同的城市，甚至一個(gè)城市內(nèi)的不同地區(qū)，房地產(chǎn)的市場條件，供求關(guān)系，價(jià)格水平都是不可比的。例如：我市子固路商業(yè)街的商業(yè)用房和勝利路步行街商業(yè)用房及中山路的商業(yè)用房，他們所依托的大環(huán)境相同，所處的地理位置也近似，但子固路商業(yè)街的商業(yè)用房的價(jià)格比勝利路、中山路的價(jià)格要低得多。一般商品市場上的買家和賣家都很了解市場價(jià)格變動(dòng)的最新情況，買賣雙方都會(huì)去尋找有利于自己的價(jià)格，這就能使市場快速而容易消除同一種商品的價(jià)格差異。然而，房地產(chǎn)市場就沒有那么簡單了，這不僅在于買賣雙方都很難及時(shí)了解最新的市場行情，而且在交易過程中費(fèi)用十分昂貴。目前，絕大多數(shù)房

38、地產(chǎn)的購買者都是出于自用的目的去購買房地產(chǎn)，而這種購買行為在他們的一生中有可能只有一次，只有極少數(shù)人是想通過房地產(chǎn)投資或投機(jī)來達(dá)到獲取收益的目的。所以說對于絕大多數(shù)購買者來說，要想了解最新的市場行情，并根據(jù)自己欲購買的物業(yè)所處的位置、類型、建筑物及其附屬設(shè)施的物理狀況等確定購買價(jià)格是件非常困難的事。4.1.2 房地產(chǎn)市場的功能 在市場經(jīng)濟(jì)條件下，市場供應(yīng)和市場需求的相互作用形成了市場價(jià)格。所以說市場功能的核心形成了交易價(jià)格，因此，我們把市場定義為“能令買賣雙方走到一起并達(dá)成彼此都能接受的交易價(jià)格的任何安排?！蹦敲磾[在房地產(chǎn)投資者前面的重大課題是如何理解房地產(chǎn)市場的功能。 房地產(chǎn)市場是關(guān)于房地產(chǎn)

39、權(quán)益交易的市場，這種權(quán)益可以具體地表現(xiàn)為所有權(quán)(永久產(chǎn)權(quán))、租賃權(quán)、抵押權(quán)等。房地產(chǎn)市場最主要的參與者即買家和賣家又可以分為使用者和投資者。前者購買和賣出的是自用產(chǎn)業(yè)，而后者則是為了投資目的而將物業(yè)(產(chǎn)業(yè)出租給最終的使用者，從中獲得投資收益。在任何市場上，某種商品的價(jià)格反映了當(dāng)時(shí)的市場供需狀況。市場不僅能預(yù)示市場的變化，還可以通過價(jià)格來指導(dǎo)買賣雙方的行為，所以，價(jià)格機(jī)制是通過市場發(fā)揮作用的。 開發(fā)商擬開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，首先考慮的是國家、地區(qū)或地方的經(jīng)濟(jì)特性，以確定整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢，一個(gè)地區(qū)的建設(shè)和發(fā)展通過對城市區(qū)域的經(jīng)濟(jì)分析，城市土地的利用和工程建設(shè)的實(shí)施，達(dá)到城市物質(zhì)環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，給城市居民

40、的現(xiàn)在以及未來的生活和工作提供的條件如何，這個(gè)城市的生活與工作環(huán)境能不能適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求。因此，一個(gè)地區(qū)的建設(shè)發(fā)展涉及到一個(gè)地區(qū)的長遠(yuǎn)和全局，從而確定這個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)形勢是處于上升階段還是衰退階段。例如：二十世紀(jì)八十年代末期，西方發(fā)達(dá)的資本主義國家的經(jīng)濟(jì)普遍處于停滯和低速增長階段，投資前景黯淡，資金紛紛外流，以尋求理想的投資場所，而中國的經(jīng)濟(jì)卻處在強(qiáng)勁的上升階段，政治的穩(wěn)定，社會(huì)環(huán)境的穩(wěn)定，使投資效益較高，因此吸引了大量的外來投資，尤其是國外及境外的投資者，由于他們能以較低的融資換取較高的投資收益，所以他們紛紛涌入中國投資市場。例如：天津經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)就是二十世紀(jì)七十年代末八十年代初興建的，美

41、國獨(dú)資的摩托羅拉，中法合資的梅蘭日蘭，中日合資的關(guān)西涂料有限公司等等，就是因?yàn)檫@些外商的投資，提高了這個(gè)城市的生活和工作環(huán)境，同時(shí)繁榮了天津地區(qū)的經(jīng)濟(jì)市場，更重要的是大量的應(yīng)屆畢業(yè)生找到了就業(yè)崗位以及解決了很多下崗職工再就業(yè)的問題，做到了增收減負(fù)。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口的增多，使城市建設(shè)越來越快。在舊城區(qū)，大多數(shù)房屋都是年久失修的陋房、危房，居民居住條件極差，再加上交通的擁擠，市政公用設(shè)施的落后，給居民的生活帶來了很多不便。為了提高城市居民的居住水平，改善城市環(huán)境，適應(yīng)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，市場可以引導(dǎo)消費(fèi)的潮流，從而適應(yīng)供應(yīng)條件的變化，甚至可以調(diào)整城市用地，提高城市用地的利用率。房地產(chǎn)開發(fā)商對市場的研究

42、包括二個(gè)方面，即宏觀的戰(zhàn)略性研究和具體的針對某一項(xiàng)目而進(jìn)行市場的研究。一般的開發(fā)商注重分析市場的交易情況，包括價(jià)格水平、成交量及其地區(qū)分布。而市場分析專家則側(cè)重研究國家、地區(qū)或當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)活動(dòng)與某類特定的房地產(chǎn)市場或不同地區(qū)特定類型使用者消費(fèi)行為之間的內(nèi)在聯(lián)系，想得到一幅有關(guān)房地產(chǎn)的完整圖像。房地產(chǎn)市場的研究，必須結(jié)合有關(guān)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的特性和發(fā)展趨勢進(jìn)行分析，如果這種市場研究是針對某一具體項(xiàng)目而進(jìn)行的話，那么，無論是房地產(chǎn)的投資者還是市場分析專家，都必須親臨現(xiàn)場獲取第一手資料，有針對性的進(jìn)行市場調(diào)查。市場研究的最終目的就是要得出這樣一個(gè)結(jié)論，就是哪些人或哪些公司有可能成為項(xiàng)目發(fā)展中的未來使用者，這些

43、使用者的態(tài)度和要求如何，總的需求數(shù)量有多大。了解了這些對一個(gè)開發(fā)商來說制定市場戰(zhàn)略，確定建筑設(shè)計(jì)都具有指導(dǎo)作用。4.1.3 獲取市場信息的方法 21世紀(jì)的房地產(chǎn)市場面臨著多種機(jī)遇和挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)開發(fā)商已不像過去盲目的投資，靠“短線”定位，而是要通過市場競爭定位。在推動(dòng)房地產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展過程中，城市規(guī)劃起著重大的制約和引導(dǎo)作用，在房地產(chǎn)市場中要實(shí)行理性化管理、理性化經(jīng)營、理性化決策，就必須通過現(xiàn)代化信息系統(tǒng)深入了解城市規(guī)劃，深入了解房地產(chǎn)市場。 房地產(chǎn)市場的研究，有助于政府的宏觀調(diào)控和抑制投機(jī)，目前各種類型的物業(yè)有一定數(shù)量的閑置，這屬于正常狀況，人們也希望有閑置的物業(yè)，這樣可以有周轉(zhuǎn)的余地。

44、這也是房地產(chǎn)市場的特性之一。同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)也是很重要的，投資者必須把自己的一只手時(shí)刻搭在市場的脈搏上，并通過與房地產(chǎn)租售代理，房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)的交流與接觸，獲得比較全面的市場信息，從而把握市場的變化，把握市場的價(jià)格，這只是獲得市場信息的一個(gè)方面。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，一個(gè)與房地產(chǎn)投資經(jīng)營有關(guān)的信息產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)為主的網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)日益發(fā)展壯大。作為一種嶄新的科學(xué)技術(shù)，作為一種嶄新的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，他將信息技術(shù)和電子商務(wù)有機(jī)地結(jié)合起來，創(chuàng)造了以因特網(wǎng)為基礎(chǔ)的市場模式，人們可以通過網(wǎng)上了解房地產(chǎn)市場，了解每一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)的需求情況和價(jià)格，可以通過網(wǎng)上了解一個(gè)地區(qū)的人口、文化、教育、經(jīng)濟(jì)等因素的影響以

45、及房地產(chǎn)的型式和質(zhì)量。因特網(wǎng)的廣泛運(yùn)用實(shí)現(xiàn)了信息的價(jià)值，全面地改變著人們的生產(chǎn)、生活和思維方式。在宏觀上他是經(jīng)濟(jì)增長方式和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，在微觀上則是新興商業(yè)模式的涌現(xiàn)，為房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)以及消費(fèi)者提供了房地產(chǎn)服務(wù)的經(jīng)營實(shí)體。 對于不同的開發(fā)項(xiàng)目，市場研究的方式和內(nèi)容就有很大的不同。如果是住宅開發(fā)，那么市場研究將包括與房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)、房管人員，特別是住戶的溝通，以了解住宅的供求狀況，價(jià)格水平和對現(xiàn)有住宅的滿意程序。如果是購物中心開發(fā)項(xiàng)目，要充分考慮該項(xiàng)目所處的地區(qū)流動(dòng)人口和常住人口的數(shù)量，購買力的水平以及該地區(qū)零售業(yè)的特殊需求。4.1.4 市場調(diào)查的內(nèi)容 (1)房型：當(dāng)?shù)鼐用駥Ω黝?/p>

46、房型的需求比例。 (2)單元面積：每一種房型的面積控制指標(biāo)。 (3)平面布局：當(dāng)?shù)鼐用駥Ψ课萜矫婀δ茉O(shè)計(jì)的傳統(tǒng)習(xí)慣要求，對房屋朝向、通風(fēng)、采光的特殊要求(如南北朝向、面海、面江河等)。 (4)建筑物檔次：正確確定擬建商品房的檔次，與開發(fā)路段居民購買力相吻合。 (5)擬開發(fā)項(xiàng)目周圍已投入市場地盤的銷售情況(銷售價(jià)格及已出售成數(shù))。 4.2 可行性研究 在上述充分調(diào)查的基礎(chǔ)上擬寫可行性研究報(bào)告，從技術(shù)指標(biāo)(土地技術(shù)指標(biāo))、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(建筑成本)、市場指標(biāo)(預(yù)計(jì)銷售價(jià)格)及政府的相關(guān)稅費(fèi)、銷售速度及現(xiàn)金流量預(yù)測(財(cái)務(wù)費(fèi)用)，不可預(yù)見費(fèi)等多方面綜合測算，充分考慮各種不利因素，排除各種干擾及主觀意識，讓可

47、行性報(bào)告客觀公正地表達(dá)現(xiàn)狀、預(yù)測未來，作為今后投資控制的依據(jù)，堅(jiān)決杜絕以往那種以領(lǐng)導(dǎo)意圖作為可行性研究報(bào)告結(jié)論是否可行的依據(jù)。 4.3 總體配套策劃 隨著生活水平的不斷提高，民眾住宅本身功能、質(zhì)量要求提高之外，也同時(shí)注意小區(qū)生活環(huán)境的配套，前期策劃時(shí)應(yīng)做好以下幾項(xiàng)規(guī)劃： (1)綠化設(shè)計(jì)：盡量創(chuàng)造富有生活氣息的綠化環(huán)境，并配上品味不俗的局部園林進(jìn)行點(diǎn)綴。 (2)道路配套：道路設(shè)計(jì)應(yīng)確保車輛交通順暢，疏散合理，路燈設(shè)計(jì)別致新穎。人流與出入車輛盡量互不干擾，并注意無障礙設(shè)計(jì)。 (3)公建配套：應(yīng)配套會(huì)所，會(huì)所內(nèi)應(yīng)設(shè)健身房、兒童活動(dòng)室、棋牌室、游泳池等，供住戶休閑使用，以服務(wù)為主，收取成本費(fèi)。 (4)

48、學(xué)校配套：若為住宅小區(qū)，規(guī)劃部門要求配套中小學(xué)校時(shí)，宜與名牌學(xué)校聯(lián)合辦學(xué)，對提高小區(qū)的品牌大有裨益，對住宅小區(qū)的銷售可以起到促進(jìn)作用形成良性循環(huán)。 4.4 新的設(shè)計(jì)理念的合理使用 目前許多居民對傳統(tǒng)的單元房感到乏味，所以不斷有復(fù)式住宅、錯(cuò)層住宅、排屋、連體別墅、獨(dú)立別墅等各類新的住宅設(shè)計(jì)理念產(chǎn)生，以滿足不同客戶群體的需求。不過，這里值得一提的是任何一種新生事物都要接受市場的檢驗(yàn)，對于不太適用的設(shè)計(jì)即使概念再新，最終都會(huì)被市場淘汰。某省的別墅小區(qū)推出的排屋，采用了錯(cuò)層設(shè)計(jì)理念，但從地盤開售至今三年多來，連一套都沒有售出，而同一地盤的獨(dú)立別墅、連體別墅及高級公寓均可順暢出售。我們應(yīng)提倡新的理念，提

49、倡大膽創(chuàng)新，但同時(shí)也要考慮傳統(tǒng)習(xí)慣及經(jīng)濟(jì)實(shí)用性，否則將事與愿違。 5 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的控制管理前面談到前期策劃是樓盤成敗的關(guān)鍵，那么在確定了開發(fā)定位之后，在實(shí)施建設(shè)過程中，其管理又是相當(dāng)重要的，因?yàn)樗苯雨P(guān)系到工程的進(jìn)度、質(zhì)量和造價(jià)，直接關(guān)系到項(xiàng)目開發(fā)成本的控制問題。三者的關(guān)系是盤根錯(cuò)節(jié)的，在確保質(zhì)量、保證進(jìn)度的前提下把建造成本壓到最低。 5.1 工程進(jìn)度管理 進(jìn)度對項(xiàng)目管理極為重要。據(jù)調(diào)查，房地產(chǎn)企業(yè)50%的投訴為逾期交房。項(xiàng)目開工之后，由于資金和銷售的壓力，項(xiàng)目開盤時(shí)間和交付時(shí)間基本不會(huì)變更，這就要求項(xiàng)目進(jìn)度必須滿足計(jì)劃要求，避免前緊后松的進(jìn)度脫節(jié)。主要是選好施工單位抓好各種工序搭接的總進(jìn)

50、度計(jì)劃設(shè)計(jì)，并有足夠的流動(dòng)資金支持工程的建設(shè)。工程實(shí)際施工進(jìn)度要不斷與計(jì)劃進(jìn)度進(jìn)行比較，若出現(xiàn)滯后的情況應(yīng)及時(shí)查找原因，制定相應(yīng)的措施及時(shí)趕上，因?yàn)橄喈?dāng)一部分的建設(shè)資金主要由銀行借款解決，工期的快慢直接影響到財(cái)務(wù)成本問題，即直接影響到開發(fā)的總成本。同時(shí)，工程建設(shè)進(jìn)度也為工程的預(yù)售創(chuàng)造條件，工程進(jìn)度快就可以爭取盡早預(yù)售，盡快讓投入的建設(shè)資金回籠，并能確保按預(yù)售合同所簽訂的交樓時(shí)間如期交付使用，不會(huì)引起各類賠償、罰款等經(jīng)濟(jì)糾紛，影響樓盤聲譽(yù)及公司的經(jīng)營業(yè)績。 5.1.1 計(jì)劃控制 主要在開工前制定科學(xué)合理的總進(jìn)度計(jì)劃作為控制的依據(jù)。由承包單位的技術(shù)部門、質(zhì)監(jiān)部門等負(fù)責(zé)，在項(xiàng)目經(jīng)理的主持下編制?？傔M(jìn)

51、度計(jì)劃主要用橫道圖形和網(wǎng)絡(luò)圖表示。 5.1.2 過程控制 主要是從工程項(xiàng)目開始準(zhǔn)備到竣工階段的進(jìn)度按照施工計(jì)劃分解控制，主要采用甘特圖、計(jì)劃網(wǎng)絡(luò)圖和wbs(工作任務(wù)分解)等。 5.1.3 偏差控制 主要是防止一些對項(xiàng)目進(jìn)度有重大影響的變化出現(xiàn)，和影響成本和質(zhì)量的非常規(guī)進(jìn)度的發(fā)生。衡量工程進(jìn)度的指標(biāo)有實(shí)物量、形象進(jìn)度、工作量或者工時(shí)數(shù)，衡量、分析與修訂工作每月一次。5.2 工程造價(jià)管理5.2.1 招標(biāo)制度對選擇施工單位、采購主要機(jī)電設(shè)備及建筑原材料實(shí)行招標(biāo)擇優(yōu)的辦法。一方面，在招標(biāo)中應(yīng)標(biāo)者必然提供各種優(yōu)惠條件，達(dá)到了壓低造價(jià)的目的;另一方面，在招標(biāo)評標(biāo)過程中能做到貨比三家，避免了決策的盲目性。

52、5.2.2 造價(jià)計(jì)算工程造價(jià)實(shí)行加系數(shù)一次性包干的作法。目前建筑工程造價(jià)超預(yù)算的情況十分普遍，其原因不外是設(shè)計(jì)變更、政策性調(diào)價(jià)、三材市場價(jià)格波動(dòng)。所以只有采用工程預(yù)算加系數(shù)包干的作法才可以有效控制工程造價(jià)，控制建設(shè)成本開支，按預(yù)算執(zhí)行。而采取該辦法的關(guān)鍵在招標(biāo)前應(yīng)認(rèn)真審圖，并充分醞釀確定設(shè)備選型及有關(guān)建材的檔次，其次，在施工中應(yīng)盡量避免設(shè)計(jì)變更的情況產(chǎn)生，同時(shí)要注意工程質(zhì)量的跟蹤監(jiān)督。 5.3 變更和簽證管理抓好隱蔽工程的現(xiàn)場簽證管理及設(shè)計(jì)變更的審批，要確保一次性就能得到貫徹實(shí)施。嚴(yán)格設(shè)計(jì)變更的審批制度，在變更前應(yīng)充分論證對非變更不可的項(xiàng)目才給予核批。由于工程建設(shè)歷時(shí)較長，在現(xiàn)代科技條件下，建

53、筑材料的新舊更替更為頻繁。所以“設(shè)計(jì)變更是絕對的，設(shè)計(jì)不變更則是相對的”，重要的是我們?nèi)绾伟押眠@個(gè)關(guān)，盡最大努力降低建造費(fèi)用，為企業(yè)爭取最大的經(jīng)濟(jì)效益。 5.3.1 變更管理 變更管理是工程監(jiān)理工作中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，變更常伴隨著工程合同價(jià)格的調(diào)整及實(shí)施進(jìn)度的調(diào)整，是合同雙方利益的焦點(diǎn)。因此，合理確定并及時(shí)處理好項(xiàng)目變更，既可以減少不必要的糾紛，保證合同的順利實(shí)施，又有利于對工程造價(jià)的控制。 在項(xiàng)目建設(shè)的過程中，依據(jù)變更內(nèi)容的具體情況及重要程度，將設(shè)計(jì)變更分為重要設(shè)計(jì)變更和一般設(shè)計(jì)變更。重要設(shè)計(jì)變更，指涉及項(xiàng)目的規(guī)模、特性、主要設(shè)備選擇、已經(jīng)批準(zhǔn)的總工期及階段性工期等項(xiàng)改變的設(shè)計(jì)變更;一般設(shè)計(jì)變

54、更，指涉及分部分項(xiàng)的改變、局部修改以及實(shí)施過程中一般設(shè)計(jì)問題處理引起的改變的設(shè)計(jì)變更。對于參與項(xiàng)目建設(shè)任何一方提出的設(shè)計(jì)變更要求和建議，首先交由監(jiān)理單位審查，分析研究設(shè)計(jì)變更在經(jīng)濟(jì)、技術(shù)上的合理性與必要性后，提出設(shè)計(jì)變更建議的審查意見。一般設(shè)計(jì)變更，在業(yè)主授權(quán)范圍內(nèi)由監(jiān)理單位審查批準(zhǔn)，報(bào)項(xiàng)目部備案，屬業(yè)主授權(quán)范圍外的，由監(jiān)理單位組織審查，項(xiàng)目部批準(zhǔn);對重要設(shè)計(jì)變更由項(xiàng)目部組織最終審查后批準(zhǔn)。 5.3.2 工程簽證管理 工程項(xiàng)目建設(shè)中，要使簽證過程中業(yè)主及承包商雙方的權(quán)益得到最大程度的保障，業(yè)主應(yīng)從嚴(yán)守工程簽證的簽發(fā)原則、加強(qiáng)簽證審核等方面加強(qiáng)管理;承包商則應(yīng)從完善工程簽證的管理制度、建立合同交

55、底記錄制度等方面加強(qiáng)管理。同時(shí)，業(yè)主和承包商應(yīng)注意在工程簽證管理中遵守并利用而非受制于簽證主體、時(shí)效、形式及程序等限制條。 施工過程中的工程簽證，主要是指承包商就施工圖紙、設(shè)計(jì)變更所確定的工程內(nèi)容以外，施工圖預(yù)算或預(yù)算定額取費(fèi)中未含有而施工中又實(shí)際發(fā)生費(fèi)用的施工內(nèi)容所辦理的簽證，通常是由于非施工方原因造成的。工程簽證工作是工程施工管理中很重要的一項(xiàng)內(nèi)容，工程簽證具有建筑施工合同同等的法律效力。5.4 項(xiàng)目成本管理項(xiàng)目成本管理工作，需要公司總部各部門的通力協(xié)作與具體指導(dǎo)，并貫穿于從項(xiàng)目投標(biāo)開始到項(xiàng)目竣工為止的全過程，每個(gè)環(huán)節(jié)都是相互配合密切聯(lián)系缺一不可，如果處理不當(dāng)，會(huì)直接引起項(xiàng)目費(fèi)用的升降，影

56、響項(xiàng)目的經(jīng)營效益。作為房地產(chǎn)工程，應(yīng)加強(qiáng)全過程的成本管理。要從決策出發(fā)，再控制設(shè)計(jì)中的造價(jià)，在施工中全面實(shí)行決策階段以及設(shè)計(jì)階段中的造價(jià)管理方式，按全壽命周期成本最低為原則，進(jìn)行工程項(xiàng)目成本的控制。所謂房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程管理，其包括投資決策階段、設(shè)計(jì)招投標(biāo)階段、項(xiàng)目建設(shè)階段以及竣工經(jīng)營階段。在各個(gè)階段的成本控制中，必須按照成本影響因子的程度大小來選取相關(guān)比例的措施來控制項(xiàng)目成本，不能一味貪圖小便宜而忽略了整個(gè)項(xiàng)目中的重點(diǎn)控制的相關(guān)內(nèi)容?？v觀整個(gè)項(xiàng)目全過程，決策階段和施工階段是控制的重中之重。 在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策階段，必須把握成本的關(guān)鍵因素，從定性和定量方面來控制造價(jià)成本。所謂定性分析，

57、即從宏觀的角度出發(fā)，大體研究項(xiàng)目成本相關(guān)影響因子。所謂定量分析，是全面把握效益成本，注重資金投資與效益比例，研究工程價(jià)值走向，從可行性報(bào)告中合理做出相關(guān)預(yù)算，對各個(gè)施工量進(jìn)行確定的核算。工程項(xiàng)目建設(shè)階段是整個(gè)工程項(xiàng)目成本的實(shí)施階段，所以在這個(gè)階段控制造價(jià)，最有必要。首先必須嚴(yán)格控制工程變更，因?yàn)槊恳淮蔚墓こ套兏紩?huì)嚴(yán)重影響工程成本的控制。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來講，必須嚴(yán)格監(jiān)督建設(shè)單位，使其嚴(yán)格按圖紙施工，按程序辦事。對于建設(shè)單位提出的工程變更必須嚴(yán)格把握，詳細(xì)審查，對于不需要變更的內(nèi)容，堅(jiān)決駁回，對于確實(shí)有利于加快工程進(jìn)程，而且工程中必須要變更的內(nèi)容，予以批示。然后是加強(qiáng)施工現(xiàn)場的管理，必須委派施工監(jiān)理，在施工現(xiàn)場進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督。對于施工材料、施工方案以及施工進(jìn)度，層層把關(guān)，對于不符合工程需求的材料予以清除，對于施工方案必須嚴(yán)格審核，提出有利于施工的相關(guān)措施，用以控制工程造價(jià)。尤其是施工進(jìn)度這一方面，必須加強(qiáng)監(jiān)管，使建設(shè)單位能如期完成施工相關(guān)內(nèi)容，若有拖延進(jìn)度的現(xiàn)象發(fā)生，必須做出相關(guān)處罰。 5.5 會(huì)計(jì)核算管理