土地一級開發(fā)業(yè)務流程PowerPointPPT課件

1、1,房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務流程概述,2, 前一級開發(fā),房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務階段劃分, 一級開發(fā), 二級開發(fā),取得土地一級開發(fā)授權(quán)之前的全部工作,土地開發(fā)整理的全部工作，主要包括征地、拆遷、大市政建設(shè)等，工作目標：經(jīng)營性用地公開入市交易，取得土地使用權(quán)。,自取得國有土地使用權(quán)至建設(shè)項目竣工交付使用之日止的全部開發(fā)、建設(shè)工作，包括前期工作、工程建設(shè)、房屋銷售以及物業(yè)管理等。,以土地開發(fā)為主線，房地產(chǎn)開發(fā)分為以下三個階段：,3,一、概念和意義,實施土地一級開發(fā)前的所有準備工作， 是進行土地一級開發(fā)、二級開發(fā)的基礎(chǔ)和前提,第一部分 前一級開發(fā),4,二、主要工作內(nèi)容,（一）尋找合適的宗地。,第一部分 前一級開發(fā),（二

2、）與土地原所有權(quán)人（或使用權(quán)人）達成合作意向。,（三）為土地一級開發(fā)進行經(jīng)濟、技術(shù)準備。,1、控制性詳細規(guī)劃 2、土地一級開發(fā)實施方案,5,三、特點：周期長、風險大,辛莊項目前一級開發(fā)長達三年：,第一部分 前一級開發(fā),2006年10月簽訂合作協(xié)議,2009年5月取得一級開發(fā)授權(quán),2006年5月獲得地塊信息,有些項目甚至面臨不得不退出一級開發(fā)的窘境,6,一、概念,對宗地進行開發(fā)和整理，使經(jīng)營性用地達到國有土地使用權(quán)出讓條件，即“生地”變“熟地”,第二部分 土地一級開發(fā),7,二、歷史背景與政策演變,第二部分 土地一級開發(fā),1、經(jīng)營性用地出讓方式變革：協(xié)議出讓公開市場交易。,國土部：2002年7月1

3、日起施行招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定（國土資源部令第11號） 北京市：關(guān)于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的有關(guān)規(guī)定（京政辦發(fā)200233號），但三種情況仍可協(xié)議出讓： 1、綠化隔離帶項目； 2、小城鎮(zhèn)建設(shè)項目； 3、危舊房改造項目。,2004年3月30日國土資源部關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知（國土資發(fā)200471號） 2004年8月9日北京市處理經(jīng)營性用地歷史遺留問題的政策界定標準（京政辦發(fā)200448號）,“831”大限：協(xié)議出讓制度真正退出歷史舞臺,8,二、歷史背景與政策演變,第二部分 土地一級開發(fā),2005年8月1日關(guān)于印發(fā)北京市土地儲備

4、和一級開發(fā)暫行辦法的通知（京國土市2005540號），規(guī)定須以招標方式選擇開發(fā)企業(yè)實施一級開發(fā),2002年1月31日北京市人民政府批轉(zhuǎn)市國土房管局關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理建立土地儲備制度意見的通知（京政發(fā)20024號），成立北京市土地整理儲備中心,2、北京市土地整理開發(fā)相關(guān)政策,2008年下半年以來，除特殊項目外，北京市土地一級開發(fā)主體均為儲備中心及其區(qū)縣分中心，但可通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)作為實施主體,9,三、開發(fā)模式和流程,第二部分 土地一級開發(fā),取得一級開發(fā)授權(quán),經(jīng)營性用地完成入市交易,土地開發(fā)整理：征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),以一級開發(fā)為跳板，以取得國有土地使用權(quán)為最終目標,（一）基

5、本流程,流程圖,10,第二部分 土地一級開發(fā),（二）重點環(huán)節(jié),1、一級開發(fā)授權(quán)批復,編制一級開發(fā)實施方案,一級開發(fā)實施方案審批表,國土局內(nèi)部審核,專家會審查,聯(lián)席會審批,市國土資源局核發(fā)一級開發(fā)授權(quán)批復,區(qū)國土分局、區(qū)政府審核簽章,儲備機構(gòu)作為實施主體,開發(fā)企業(yè)作為實施主體,三、開發(fā)模式和流程,11,第二部分 土地一級開發(fā),（二）重點環(huán)節(jié),2、一級開發(fā)立項批復,規(guī)劃意見書,建設(shè)項目用地預審,項目項目建議書（代可研） 或 項目申請報告,市發(fā)改委立項批復,場地影響評價,交通影響評價,環(huán)境影響評價,地質(zhì)災害評估,三、開發(fā)模式和流程,12,第二部分 土地一級開發(fā),（二）重點環(huán)節(jié),3、集體土地征收（農(nóng)用

6、地轉(zhuǎn)用）,釘樁成果,土地確權(quán),圖斑核實,征地補償協(xié)議 （村民代表大會表決）,林地征占用,耕地占補,一書四方案,征地批復,勘界技術(shù)報告,三、開發(fā)模式和流程,征地結(jié)案,建設(shè)用地批準書,13,第二部分 土地一級開發(fā),一級開發(fā)成本,一級開發(fā)建設(shè)補償費,綜合地價,入市交易底價,土地成交價,政府收益,一級開發(fā)利潤及稅費,四、公開市場交易土地出讓價格構(gòu)成,溢價,前期工程費,征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施費,財務費用,14,二級開發(fā)主要工作流程 （公開市場交易取得土地使用權(quán)）,建設(shè)用地規(guī)劃許可證,建筑工程施工許可證,商品房預售許可證,建設(shè)工程規(guī)劃許可證,國有土地使用證,開發(fā)貸款,預測備案,工程檔案登記,人防,設(shè)計方

7、案審查,“五證”,計劃任務,出讓合同變更,簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同,項目核準,第三部分 土地二級開發(fā),產(chǎn)權(quán)初始登記,15,土地一級開發(fā)主要工作流程示意,取得一級開發(fā)權(quán),建設(shè)項目用地預審,立項核準,規(guī)劃意見書,控制性詳細規(guī)劃,征地拆遷,市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃、建設(shè),驗收，成本審定，入市交易,環(huán)評交評園林文保意見,授權(quán)或招標,編制一級開發(fā)實施方案,根據(jù)一級開發(fā)實施方案 編制招標方案,返回,釘樁,建設(shè)用地規(guī)劃許可證,拆遷許可證,16,人防工作流程示意,人防規(guī)劃意見書,建設(shè)工程規(guī)劃許可證,人防施工圖審查、備案,人防初步設(shè)計審查,人防咨詢意見書,設(shè)計方案審查（規(guī)復函）,返回,人防易地建設(shè) 或無人防工程單體建筑,人防工程驗收、竣工備案,