太原市城中村改造的研究（可編輯）

1、 學(xué)校代碼 10125 專業(yè)代碼120404山西財經(jīng)大學(xué) 碩 士 學(xué) 位 論 文題目 太原市城 中村改 造研究 姓 名王 玉專 業(yè) 社會保障 研究方向 住房制度與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指導(dǎo)教師段永蕙 教授 2013 年 3 月 6 日university code10125 major code 120404shanxi university of finance & economics thesis for masters degreetitle taiyuan urban village transformation research namewang yumajor social security

2、research orientation housing system and the real estate economy tutorduan yonghui march 6, 2013山西財經(jīng) 大學(xué) 學(xué)位論文 原創(chuàng)性 聲明本人鄭重聲明: 所呈交的學(xué) 位論文, 是本人在 導(dǎo)師的指導(dǎo)下, 獨(dú)立進(jìn)行研 究工作所取得的成果。除文中 已經(jīng)注明引 用的內(nèi)容外 ,本論 文不包含任何其 他個人或集 體已經(jīng)發(fā)表 或撰寫過的作品成果。 對本文的研 究所做出重 要貢獻(xiàn) 的個人和集體, 均已在文中 以明確方式 標(biāo)明。本人完全意識到本申明的法律結(jié)果由本人承擔(dān)。學(xué)位論文 作者簽 名:日期: 年 月 日 1 1山西財

3、經(jīng)大 學(xué) 學(xué)位論文 版權(quán)使 用授權(quán) 書 本學(xué)位論 文作者 完全了 解學(xué)校 有關(guān)保 管 、使用學(xué) 位論文 的規(guī)定 ,同意 學(xué)校保留并向 國家有 關(guān)部門 或機(jī)構(gòu) 送交論 文 的復(fù)印件 和電子 版,允 許論文 被查閱 和借閱。本 人授權(quán) 山西財 經(jīng)大學(xué) 可以將 本 學(xué)位論文 的全部 或部分 內(nèi)容編 入有關(guān) 數(shù)據(jù)庫進(jìn)行 檢索, 可 以采用 影印、 縮 印或 掃描等復(fù) 制手段 保存和 匯編本 學(xué)位論 文。 本學(xué)位論 文屬于 保密 ,不保 密。 在 年解密后適用 本授權(quán) 書。 (請?jiān)谝?上方框 內(nèi)打“ ” )學(xué)位論文 作者簽 名: 指導(dǎo)教師 簽名: 日期: 年 月 日 日期: 年 月 日2 2摘要 城中村

4、是中國大 陸地區(qū)城市 化進(jìn)程中 出現(xiàn) 的一 種特有的現(xiàn)象。 在上世紀(jì)七 八十年代開始改革開放后的 30 多年間里, 一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū) 的建成面積迅速擴(kuò)張, 原先分布在城市周邊的農(nóng)村被納入城市的版圖,被鱗次櫛比的高樓大廈所包圍,成為了“都市里的村莊” 。 隨著城市成長步 伐的不斷加 快,與城 市有著巨 大差異的城中村 問題也隨之 凸顯出來,已經(jīng)成為影響我國 城市協(xié)調(diào)發(fā) 展、功能提 升和居 民生活質(zhì)量進(jìn)一 步改善的突 出問題,引 起了各級政府和社會的各界關(guān)注。 同樣, 城中村問題也是困擾太原市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中最突出、 最復(fù)雜、 最集中的問題之一。直接表現(xiàn)為村內(nèi) 環(huán)境衛(wèi)生差 ,居民生活 質(zhì)量不 高,存

5、在社會安 全隱患,長 遠(yuǎn)角度阻礙 了太原市結(jié)構(gòu)的完善和土地使用效益的提升, 侵蝕了周邊地區(qū)的土地價值及本可以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)價值,城中村有效合理的改造會為太原市正在進(jìn)行和將要進(jìn)行改造的城中村帶來真正的經(jīng)濟(jì)價值。 本論文在比較國 內(nèi)外城中村 改造的基 礎(chǔ)上,對 太原市城中村現(xiàn) 狀進(jìn)行分析 ,揭示了城中村問題的普遍性 。在充分認(rèn) 識這一現(xiàn)象 的根源 與特殊性后,根 據(jù)城市化與 城市發(fā)展的 內(nèi)在要求,有針對性地 制定出對太 原市城中村 進(jìn)行改 造的建議。本文 第一章闡述 了選題的背 景,研究意義;第二章 從認(rèn)識、了 解城中村開 始,從 城中村改造的必 要性出發(fā), 參考國內(nèi)外 成功城中村改 造模式; 第三章

6、分析 太原市城中 村的現(xiàn) 狀及城中村改造 概況;第四 章重點(diǎn)分析 太原市城中村的問題及 產(chǎn)生的原因 ;第五章針 對性的 提出相對應(yīng)的改 造建議,以 太原市親賢 村改造的成功案例作為本論文的結(jié)束。 【關(guān)鍵詞 】 城中 村改造現(xiàn)狀建議1 1abstract vicvillage in city is a special phenomenon in the process of urbanization on mainland of china. during the 30 years since opening-up and reformation, some well-developed are

7、as in the city expand rapidly and the villages around cities have been added in the scope of cities. thus, the villages surrounded by skyscrapers appeared with a name of vicwith the rapid development of urbanization, problems caused by the great difference between cities and vics became visible and

8、attracted close attention from all classed of society. the problems has been a major obstacle in the process of harmonious development of cities and improvement of functions of cities and living standards of residentstheres no exception in the city of taiyuan. problems caused by vic has brothered th

9、e economic and social development of taiyuan as well. for example, the poor living and public health condition and the hidden social security problems will hinder the perfection of structure of cities and improvement of effectiveness of land use. moreover, they will depreciate the surrounding land a

10、nd the economic benefits the land could bring about. therefore, this thesis will shed light on the ongoing reformation on vics in taiyuan this thesis will reveal the fact that problems of vics are universal in taiyuan based on a survey and theories about vics both at home and abroad. furthermore, th

11、is thesis will give some suggestions on the reformation on vics with a fully understanding of the causes and spatiality of the problems and inner requirements of urbanization. chapter one illustrated the research background and significance. chapter two stated the necessities of reformation on vic a

12、nd gave some success reformation modules abroad. chapter three described the current situation and reformation statue of vics in taiyuan. chapter four analyzed the problems of vics in taiyuan and their causes. chapter five gave some suggestions on the problems listed in chapter four and took qinxian

13、 village as an example 【key words 】: vicvillage in city reformation current status suggestion 2 2目錄1 引言.1 1.1 研究的背 景.1 1.2 研究的目 的和意 義.1 1.3 研究方法.3 1.3.1 文獻(xiàn)研 究法.3 1.3.2 對比研 究法.3 1.4 本文研究 的結(jié)構(gòu) 框架3 2.城中村改造 的理論 基礎(chǔ)4 2.1 城中村改 造的內(nèi)涵 和特征.4 2.1.1 城中村 改造的基 本內(nèi)涵4 2.1.2 城中村 的特征.4 2.2 城中村改 造的相關(guān) 理論5 2.2.1 城鄉(xiāng)一 體化理論5

14、2.2.2 核心邊 緣理論.5 2.2.3 產(chǎn)權(quán)理 論6 2.2.4 層理論.6 2.2.5 治理和 善治理論7 3. 太原市城 中村的現(xiàn) 狀分析8 3.1 太原市城 中村概況.8 3.2 太原市 城中村現(xiàn) 狀.9 3.2.1 經(jīng)濟(jì)現(xiàn) 狀9 3.2.2 文化現(xiàn) 狀.10 3.2.3 社會現(xiàn) 狀.10 3.2.4 土地狀 況 11 3.2.5 建筑現(xiàn) 狀. 11 3.2.6 環(huán)境狀 況 11 3.2.7 消防隱 患.12 3.3 太原市城 中村改造 情況.13 3.3.1 太原市 城中村改 造空間規(guī) 劃.13 3.3.2 太原市 城中村改 造一系列 的相關(guān)政 策及措施.15 4. 太原市城 中村

15、改造 存在的問 題及產(chǎn)生 的原因.16 4.1 太原市城 中村改造 存在的問 題.16 4.1.1 改造規(guī) 模艱巨, 改造成本 巨大.16 4.1.2 難以協(xié) 調(diào)利益關(guān) 系17 4.1.3 城中村 改造后, 村民生活 轉(zhuǎn)型問題 及社會保 障體 系的完善.18 4.2 現(xiàn)有問題 產(chǎn)生的原 因.20 4.2.1 二元經(jīng) 濟(jì)社會制 度20 4.2.2 住房供 給結(jié)構(gòu)失 衡21 4.2.3 社會保 障制度不 健全.21 5.國內(nèi)外典型 地區(qū)城 中村改造 作法與經(jīng) 驗(yàn)借鑒.22 15.1 國外城中 村改造 經(jīng)驗(yàn)借鑒.22 5.1.1 美國的 社區(qū)發(fā)展 計劃.22 5.1.2 “歷史 街區(qū)”修 復(fù).23

16、5.2 國內(nèi)城中 村改造 作法與經(jīng) 驗(yàn)借鑒.25 5.2.1 廣州 市城中村 改造模式.25 5.2.2 深圳市 城中村改 造模 式25 5.2.3 杭州市 城中村改 造模式26 5.2.4 太原城 中村改造 博采眾長28 6.太原市城中 村改造 的建議29 6.1 太原市城 中村改造 應(yīng)遵循的 原則29 6.1.1 政府主 導(dǎo).29 6.1.2 市場運(yùn) 作.29 6.1.3 整村拆 除.29 6.1.4 安置優(yōu) 先.30 6.2 太原市城 中村改造 的對策與 建議30 6.2.1 城中村 改造所需 資金的籌 集.30 6.2.2 城中村 改造外來 人口的安 置.31 6.2.3 城中村 改造

17、利益 主體關(guān)系 的協(xié)調(diào)31 6.2.4 城中村 改造后, 村民轉(zhuǎn)型 及社會保 障體系的 建設(shè).33 6.3 太原市親 賢村改造 成功案例 借鑒35 6.3.1 目前親 賢村概況.35 6.3.2 城中村 改造前后 的對比.35 6.3.3 親賢社 區(qū)的文化 建設(shè).36 6.3.4 社會保 障體系建 設(shè)36 結(jié)論37 參考文獻(xiàn).38 致謝.1 攻讀碩士學(xué) 位期間發(fā) 表的論文1 2 太原 市城 中村 改造 研究 1 引言1.1 研究的背景改革開放帶來了 中國經(jīng)濟(jì)的 快速增長 和城市規(guī) 模的快速擴(kuò)張, 到目前為止 ,中國的城市化水平已經(jīng)達(dá)到 同期世界城 市化水平的 兩倍。 但是,與世界發(fā) 達(dá)國家相比

18、 ,中國的城 市化水平仍然非常落后 。而我國工 業(yè)化發(fā)展和 經(jīng)濟(jì)社 會發(fā)展的不協(xié)調(diào) 是造成中國 城市化低水 平的根本原因,它也同 時在很大程 度上制約著 我國的 綜合國力和國際 競爭力的提 高。隨著中 國城市化進(jìn)程的快速發(fā) 展,不可避 免地會出現(xiàn) 一系列 諸如政治,經(jīng)濟(jì) 和社會問題 等。在中國 ,城市擴(kuò)張的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn) 高于城市開 發(fā)建設(shè)的改 善及城 市管理水平的提 高,城市的 快速擴(kuò)張, 土地必定成為炙手可熱 的稀缺資源 ,此時人們 的眼光 在利益權(quán)衡之后 不得不盯在 城中村的身 上,而城中村改造帶來的問題必定是不能小覷。 太原市的城中村改造工作正式啟動于2003 年, 在沒有任何城中村改造的經(jīng)

19、驗(yàn)下, 自身邊摸索、邊實(shí)踐的 基礎(chǔ)上,開 始了太原市 的城中 村改造工作。城 中村改造的 順利實(shí)施不 僅與政府的財政實(shí)力、 城市規(guī)劃能 力、建設(shè)管 理能力 、政策制度等因 素有著密切 的關(guān)系,而 且還涉及到居民的拆遷 、安置補(bǔ)償 、人口戶籍 、土地 權(quán)屬變更等問題 。雖然太原 市政府對城 中村改造信心滿滿,從 發(fā)布公告到 制定嚴(yán)格的 改造時 間表都有條不紊 的進(jìn)行著, 但太原市城 中村改造還只是剛剛起 步,城中村 世世代代生 活的居 民對政策改變的 了解有多少 ,人人心里 都打著自己的“小算盤” ,改造實(shí)施后能否真正解決城中村問題,能否與整個城市 的發(fā)展真正融合,都需要在不斷的 實(shí)踐中努力 探

20、索。因此 如何更 好地在借鑒他人 改造的成功 經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ) 上,再結(jié)合太原市的社 會經(jīng)濟(jì)特征 、城市建設(shè) 現(xiàn)狀及 規(guī)劃要求,提出 合理的改造 意見就顯得 尤為重要了。 1.2 研究的 目的和 意義城中村不僅代表 了一種落后 的經(jīng)濟(jì)模 式和生活 方式,直接影響 到了村民的 人居環(huán)境、收入水平和生活質(zhì) 量。同時日 漸脫離現(xiàn)代 社會的 管理模式,拖了 城市發(fā)展的 后腿,甚至 成了治安、衛(wèi)生的死角 和犯罪的溫 床。向往現(xiàn) 代文明 的城中村居民們 都熱切期盼 著改造城中 村,建設(shè)新家園。這也是現(xiàn)代社會進(jìn)步發(fā)展的必然趨勢和必經(jīng)之路。 a. 太原市 城中村改造后將會給村民(居民)帶來什么好處 1 太原 市城

21、中村 改造 研究 1 改變環(huán)境:城中村高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃 和建設(shè),居住與商業(yè)辦公兼容,各種市政配套設(shè)施齊全,綠化、凈化、美化達(dá)到有關(guān)要求。 2 改變村民的人均收入:太原市城中村改造后 將形成功能齊全,蘊(yùn)含著巨大商機(jī)的綜合區(qū)域,給安置在 該區(qū)域內(nèi)的 村民提供大 量的就 業(yè)崗位的同時, 也為村民從 事第三產(chǎn)業(yè) 提供良好的區(qū)位優(yōu)勢,這將大大提高村民人均收入。 3 改變住房的條件: 改造后的舊房換成水、 電 、 氣、 暖、 有線電視等住房必備設(shè)施齊全,且結(jié)構(gòu)合理的新房。4 改變房產(chǎn)的價值:改造后村民除自 用住宅外 ,若有剩余可將這些房產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榭梢赃M(jìn)行租賃或出售且證件齊全的商品房,以提高經(jīng)濟(jì)收入。

22、由于環(huán)境的改變、 住房條件的改變、 區(qū)域優(yōu)勢及房產(chǎn)價值的提升、 居住人群層次的提高,將會使村民的生活習(xí)慣、 文化層次和經(jīng)營方式得到改變, 從而使村民的經(jīng)濟(jì)收入、 文明程度、生活質(zhì)量得到提高。 b. 改造后達(dá)到什么樣的效果 1 使群眾居住環(huán)境得到改善,生活水平顯著提 高,同享城市改革發(fā)展和文明進(jìn)步成果,群眾文明意識的增強(qiáng)也促使群眾和諧向上,積極建設(shè)太原市文明和諧社區(qū)。 2 強(qiáng)勁了太原市領(lǐng)導(dǎo)力,城市生機(jī)與活力也得 到了提高,同時城市的 競爭力及知名度顯著增強(qiáng)。 3 進(jìn)一步深化經(jīng)濟(jì)體制改革,不僅提高了土地 使用效益,而且集約、節(jié)約了土地資源,經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間的有效拓展也為居民帶來了更多的經(jīng)濟(jì)收入。 4

23、城鄉(xiāng)并存的二元結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步解決,促進(jìn) 了太原市的全面和諧發(fā)展。 5 推進(jìn)了社會公共管理體制改革, 優(yōu)化了社會 公共管理方式, 完善了社會公共管理職能,解決居民的居住、出行、醫(yī)療、教育、社保等保障問題。 由此可見,城中 村改造工程 應(yīng)當(dāng)把居 民的居住 環(huán)境作為重點(diǎn), 同時綜合考 慮居民戶籍、低保、就業(yè),生 活水平要達(dá) 到與社會進(jìn) 步、經(jīng) 濟(jì)發(fā)展、生態(tài)協(xié) 調(diào)相適應(yīng)的 目標(biāo)?？?以 說,太原市城中村改造是一項(xiàng)具有重大意義的社會工程,政德工程。 本文以國內(nèi)城中 村改造為共 性基礎(chǔ), 從理論和 實(shí)踐兩個角度, 對太原市城 中村改造進(jìn)行研究分析,學(xué)習(xí) 和吸取其他 城市城中村 改造的 優(yōu)勢和成功經(jīng)驗(yàn) ,選

24、擇適合 的改造模式 和改造策略,探討太原市城中村改造的可實(shí)施方案,為太原市城中村改造提供決策參考。 2 太原 市城 中村 改造 研究 1.3 研究方 法 1.3.1 文獻(xiàn)研究法本文主要采用 文獻(xiàn)研究法 ,在大量查 閱相 關(guān)文獻(xiàn)基礎(chǔ)上 ,結(jié)合自身 所學(xué)專業(yè)知 識,采用重點(diǎn)調(diào)查、 典型分析、 實(shí)地觀摩考 察的方 法發(fā)現(xiàn)問題,確 定選題方向 ,最后結(jié)合 國內(nèi)其他城市解決城中村的 辦法, 提出太原市在解決城中村改造的問題上一些值得借鑒的理論建議。 1.3.2 對比研究法本文對不同發(fā) 展?fàn)顟B(tài)下的 城中村,不 同改 造主題下的城 中村進(jìn)行了 比較研究, 從而歸納出不同的城中村的不同改造模式。 1.4 本文

25、研 究的結(jié) 構(gòu)框架 圖1-1 本文研究結(jié)構(gòu)框架3 太原 市城 中村 改造 研究 2. 城 中村改 造的理 論基礎(chǔ) 2.1 城中 村改造 的內(nèi)涵 和特征 2.1.1 城中村改造的基本內(nèi)涵 城中村的改造, 一方面要徹 底改變城 中村的經(jīng) 濟(jì)結(jié)構(gòu)與經(jīng)濟(jì)發(fā) 展模式,變 單一的物業(yè)經(jīng)濟(jì)、收租經(jīng)濟(jì)為 多元化的現(xiàn) 代服務(wù)性經(jīng) 濟(jì),變 依賴性型經(jīng)濟(jì)為 自主型經(jīng)濟(jì) 。另一方面 要徹底改變城中村的社會管理模式與生活方式, 用現(xiàn)代城市理念與現(xiàn)代社區(qū)理念改造傳統(tǒng)的家族式、宗族式、封建式 的鄉(xiāng)規(guī)民約 ,最終完成 房屋和 基礎(chǔ)設(shè)施改造, 實(shí)現(xiàn)形態(tài)城 市化,發(fā)展 模式、管理體制、文化樣式、生活方式和居民心態(tài)的改造,實(shí)現(xiàn)制度

26、城市化。 主要表現(xiàn)為兩個方面的內(nèi)容: a. 改造城中村的外部景觀 (建筑) , 就是提高城中村的房屋質(zhì)量, 改造后能使城中村村民住上水、電、暖 、廁齊全的 房屋,還有 城中村 的公共環(huán)境,不 再是臟亂差 ,擁擠不堪 的環(huán)境而是符合綠化標(biāo)準(zhǔn)的花園式小區(qū),完善城中村的公共服務(wù)體系。 b. 改造城中村村 民賴以生存 的經(jīng)濟(jì)模 式、生活 方 式和生活習(xí)慣 ,并且完善 對城中村的管理模式,使得城中村村民與城市居民完全融合。 2.1.2 城中村的特征 研究者認(rèn)為,城中村共表現(xiàn)出三個方面的特征: a. 城中村的外觀特征。 城中村大多是民居高矮 不一, “貼面樓” 、 “拉手樓” 眾多 , 缺乏統(tǒng)一連續(xù)的街景

27、立 面和天際輪 廓線,生活 基礎(chǔ)設(shè) 施配套嚴(yán)重不足 ,缺少公共 綠化面積, 文化體育休閑設(shè)施匱乏。 b. 城中村的社會 特征。城中 村與完全 的城市面 貌有所不同,是 亦城亦鄉(xiāng), 亦農(nóng)非農(nóng),人口職業(yè)構(gòu)成復(fù)雜 ,外來人口 眾多,村民 文化素 質(zhì)不高,經(jīng)營經(jīng) 商不夠規(guī)范 ,管理部門 缺位,很容易淪落為黃賭毒的溫床,惡 性案件屢有發(fā)生,難以控制的城市角落。 c. 城中村的經(jīng)濟(jì) 特征。城中 村村民的 主要經(jīng)濟(jì) 來源是村集體經(jīng) 濟(jì)分紅,出 租屋收入以及小規(guī)模的商業(yè)與餐飲業(yè),甚至還有相當(dāng)數(shù)量的灰黑色經(jīng)濟(jì)與體制外經(jīng)濟(jì)。 4 太原 市城 中村 改造 研究 2.2 城中 村改造 的相關(guān) 理論 2.2.1 城鄉(xiāng)一

28、體化理論 “城鄉(xiāng)一體化” 這個概念是在改革開放的實(shí)踐探索中總結(jié)出來的。2007 年, 黨的十七大報告明確指出, 要“建立以 工促農(nóng)、以 城帶鄉(xiāng) 的長效機(jī)制,形 成城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì) 社會發(fā)展一 體化新格局” 。2008 年, 黨的十七屆 三中全會再 次提 出,要“建立促 進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì) 社會發(fā)展一 體化制度,推動城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展融合” 。 這標(biāo)志著城鄉(xiāng)一體化已經(jīng)成為解決我國新時期三農(nóng)問題、建設(shè)社會主義新 農(nóng)村、促進(jìn) 經(jīng)濟(jì)社會全 面、協(xié) 調(diào)、可持續(xù)發(fā)展 的重要戰(zhàn)略 。加快推進(jìn) 城鄉(xiāng)一體化,就是要統(tǒng) 籌土地利用 和城鄉(xiāng)規(guī)劃 、統(tǒng)籌 城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、 統(tǒng)籌城鄉(xiāng)基 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 和公共服務(wù)、統(tǒng)籌城鄉(xiāng) 勞動就業(yè)等 ,從而

29、實(shí)現(xiàn) 城市與 鄉(xiāng)村在經(jīng)濟(jì)、社 會、文化、 生態(tài)環(huán)境、 空間布局等方面的整體性協(xié)調(diào)發(fā)展與共同繁榮。 我們要充分認(rèn)識到, 城鄉(xiāng)一體化是一個漸進(jìn)的過程,應(yīng)該是在工業(yè)化 、城鎮(zhèn)化發(fā) 展到一定階 段的產(chǎn) 物,而不是盲目 地造城造鎮(zhèn) 、讓農(nóng)民“ 離土離鄉(xiāng)” , 脫離經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)地將農(nóng)村變?yōu)槌鞘? 城鄉(xiāng)一體化不是城鄉(xiāng)一樣化 , 也不是城鄉(xiāng)資源的統(tǒng)分統(tǒng)配,更不是強(qiáng) 勢群體剝奪 弱勢群體的 借口, 其政策的制定與 實(shí)施,需要 區(qū)分層次、 分類指導(dǎo)、依次推進(jìn)。 2.2.2 核心邊緣理論 “核心一邊緣”理論也稱“中心一外圍”理論,美國地理學(xué)家 john friedman 在其區(qū)域發(fā)展政策一 書中認(rèn)為, 任何一個國 家都

30、是 由核心區(qū)域和邊 緣區(qū)域組成 ,在區(qū)域經(jīng) 濟(jì)發(fā)展中,核心區(qū)域和 邊緣區(qū)域具 有不同的地 位和作 用。其中,核心 區(qū)域是指城 市或城市集 聚區(qū),其工業(yè)發(fā)達(dá)、資 本集中、技 術(shù)水平較高 、人口 密集、經(jīng)濟(jì)增長 速度快;邊 緣區(qū)域則是 相對核心區(qū)域較為落后的區(qū)域。 “核心一邊緣” 理論認(rèn) 為, 在區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長的同時, 其經(jīng)濟(jì)增長的空間動態(tài)過程可以 分為四個階 段:一是前 工業(yè)化 階段,主要表現(xiàn) 為社會經(jīng)濟(jì) 不發(fā)達(dá),生 產(chǎn)力水平較低,以農(nóng)業(yè) 經(jīng)濟(jì)為主, 區(qū)域之間經(jīng) 濟(jì)聯(lián)系 不緊密且彼此孤 立;二是工 業(yè)化初期階 段,主要表現(xiàn)為區(qū)位條 件優(yōu)越、交 通便利的地 區(qū)加工 制造業(yè)迅速發(fā)展 ,成為區(qū)域 經(jīng)濟(jì)增

31、長的 核心,經(jīng)濟(jì)增長速度的 差異導(dǎo)致核 心區(qū)與邊緣 區(qū)分化 加大,使得核心 區(qū)處于支配 地位,吸引 邊緣區(qū)的勞動力、資源 、資金,區(qū) 域之間的橫 向聯(lián)系 不斷加強(qiáng);三是 工業(yè)化成熟 階段,主要 表現(xiàn)為工業(yè)產(chǎn)值在經(jīng)濟(jì) 中的比重達(dá) 到 25%?50%, 核 心 區(qū)對邊緣區(qū)起著 支配和控制 作 用,創(chuàng)新 幾乎都5 太原 市城 中村 改造 研究 由核心區(qū)流向邊 緣區(qū),而勞 動力的流向 正好相 反;四是空間相 對均衡階段 ,主要表現(xiàn) 為核心區(qū)對邊緣區(qū)的擴(kuò) 散作用增強(qiáng) ,技術(shù)、資 金、信 息等要素從核心 區(qū)向邊緣區(qū) 加快流動, 邊緣區(qū)產(chǎn)生的次中心逐 漸發(fā)展,其 規(guī)模趨向于 原來的 核心區(qū)域,基本 上達(dá)到相

32、互 平衡狀態(tài), 形成大規(guī)模的城市化區(qū)域。從中可以看出,核心區(qū)與邊緣區(qū)構(gòu)成了 k 域經(jīng)濟(jì)社會地域組織的“二元結(jié)構(gòu)” , 核心區(qū)通過控制效應(yīng)、 心理效應(yīng)、 咨詢 效應(yīng)、 關(guān)聯(lián)效應(yīng)、 現(xiàn)代化效應(yīng)和生產(chǎn)效應(yīng)支配著邊緣區(qū)的發(fā)展, 而邊緣區(qū)則力圖使二者走向均衡化。 “核心一邊緣” 理論同樣可以用來解釋現(xiàn)代社會中的城 中村問題, 就是作為核 心區(qū)的 城市不斷通過聚 集效應(yīng)高速 發(fā)展,然后 又通過資金、技術(shù)、人 才、資源的 轉(zhuǎn)移和擴(kuò)散 ,促進(jìn) 城中村發(fā)展;而 城中村在核 心區(qū)的帶動 下,通過開發(fā)改造等手 段,使其潛 在價值得以 充分發(fā) 揮,逐漸縮小與 城市的差別 ,最終實(shí)現(xiàn) 與城市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的均衡化。 2.

33、2.3 產(chǎn)權(quán)理論 1991 年的諾 貝爾經(jīng) 濟(jì)學(xué)獎得 主英國 經(jīng)濟(jì)學(xué) 家 coase 是現(xiàn)代 產(chǎn)權(quán)理 論的奠 基者和 主要代表,他發(fā)現(xiàn)并闡 明了交換成 本和產(chǎn)權(quán)在 經(jīng)濟(jì)組 織和制度結(jié)構(gòu)中 的重要性及 其在經(jīng)濟(jì)活 動中的作用, 其思想核心為 “在完全競爭條件下, 私 人成本等于社會成本” , 被命名為 “科斯定理”。他提出的“確定 產(chǎn)權(quán)法”認(rèn) 為,在協(xié)議 成本較 小的情況下,無 論最初的權(quán) 利如何界定 ,都可以通過市場交易 達(dá)到資源的 最佳配置, 因而在 解決外部侵害問 題時可以采 用市場交易 形式。也就是說,只要 產(chǎn)權(quán)界定是 清晰的,交 易各方 都將力求降低交 易費(fèi)用,從 而使資源流 向成本最

34、小而產(chǎn)出最大 的領(lǐng)域,實(shí) 現(xiàn)社會資源 的最優(yōu) 配置。能夠保證 經(jīng)濟(jì)高效的 產(chǎn)權(quán)應(yīng)該具 有明確性、專有性、可 轉(zhuǎn)讓性和可 操作性等四 種特征 ,即它是一個包 括財產(chǎn)所有 者的各種權(quán) 利在內(nèi)的完整體系,這 些權(quán)利可以 被引到最有 價值的 用途上去,而且 因一種行為 而產(chǎn)生的所 有報酬和損失都可以直 接與有權(quán)采 取這 一行動 的人相 聯(lián)系?？扑苟ɡ?與我們的社 會生活密切 相關(guān),它不僅適用在狹 小的范圍, 我們生活中 的諸多 社會現(xiàn)象都可以 用科斯定理 來解釋,并 且能使我們對社會的解釋更加深刻。 2.2.4 層理論 近年來,社會階 層一詞逐漸 成為描述 社會結(jié)構(gòu) 的核心詞匯。清 華大學(xué)教授 孫立平

35、提出的“社會斷裂理論 ”認(rèn)為,在 我國工業(yè)化 、城市 化、市場化轉(zhuǎn)型 時期,產(chǎn)生 了社會資源 向少數(shù)人手中集聚的現(xiàn) 象,期間出 現(xiàn)的諸如國 企下崗 失業(yè)工人、農(nóng)民 工等弱勢群 體,被思到 社會結(jié)6 太原 市城 中村 改造 研究 構(gòu)之外,很難實(shí) 現(xiàn)由傳統(tǒng)社 會身份向現(xiàn) 代社會 身份的轉(zhuǎn)變,而 且經(jīng)濟(jì)改革 的結(jié)果并未 帶?相應(yīng)的社會發(fā)展結(jié) 果, 并未為 廣大的社會 成員所 分享。該理論強(qiáng) 調(diào)斷裂是結(jié) 構(gòu)性、多方 面的,包括國企改制中 的斷裂、城 鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)的斷 裂、生 產(chǎn)與消費(fèi)之間的 斷裂、文化 的斷裂等。 對社會階層結(jié)構(gòu)的認(rèn)識 ,鄭杭生認(rèn) 為,其實(shí)質(zhì) 是“不 同的社會群體基 于社會權(quán)利 、社會資源

36、的占有和分配所形成的社會地位之間的不平等關(guān)系” ,直接決定了不同社會群體所擁有的社會機(jī)會。社會階層結(jié)構(gòu)是 社會結(jié)構(gòu)的 核心,是社 會關(guān)系 的基本分界線, 是決定社會 權(quán)利和社會 資源分配的核心機(jī)制,也是影響社會利益結(jié)構(gòu)、社會矛盾沖突和社會公平正義的最重要的因素。 2.2.5 治理和善治理論 在對 “治理” 所作的解釋 中, 當(dāng)屬全球治理委 員會的定義最具權(quán)威性和代表性, 它認(rèn)為,“治理是各種公 共的或私人 的個人和機(jī) 構(gòu)管理 其共同事務(wù)的諸 多方式的總 和,它是使 相互沖突的或不同的利益得以調(diào)和并且采取聯(lián)合行動的持續(xù)的過程。 ” 俞可平是我國較早研究治理理論的學(xué)者,他認(rèn) 為“治理是 在一個既定

37、 的范圍 內(nèi)運(yùn)用權(quán)威維持 秩序,滿足 公眾的需要 ,其目的是在各種不同 的制度關(guān)系 中運(yùn)用權(quán)力 去引導(dǎo) 、控制和規(guī)范公 民滿足公眾 的需要,其 目的是在各種不同的制 度關(guān)系中運(yùn) 用權(quán)力去引 導(dǎo)、控 制和規(guī)范公民的 各種活動, 以最大限度 地增進(jìn)公共利益。 ”有效的治理必須建立在國家和市場的基礎(chǔ)上,主 要通過合作、協(xié)商、伙伴關(guān)系、確立認(rèn)同和共同 的目標(biāo)等方 式實(shí)施對公 共事務(wù) 的管理,它是國 家和市場手 段的補(bǔ)充, 而不是替代。 所謂善治,就是 使公共利益 最大化的 社會管理 過程,它是政府 與公民對公 共生活的合作管理,是政治國 家與公民社 會的一種新 型伙伴 關(guān)系,是兩者的 最佳運(yùn)用狀 態(tài)。

38、善治的 要素包括嚴(yán)明的法度 (合法性) 、 清廉的官員 (公信度) 、 很高的行政效率 (有效性) 、 良好的行政服務(wù) (協(xié)調(diào)性) 、 公開的信息 (透明性 ) 和公眾參 與 (合作性) 等。 善治實(shí)質(zhì)上是國家權(quán)力向社會的回歸,是一個還政于民的過程。20 世紀(jì) 90 年代以來,善治理論之所以快速發(fā) 展,其?要原因就在于公 民社會的日 益壯大,引 起當(dāng)代 社會治理的變革 和治理結(jié)構(gòu) 的變化。善 治理論的豐富實(shí)踐,對 于正處于體 制機(jī)制轉(zhuǎn)型 、社會 深刻變革的我國 來說,更是 具有非同尋 常的重大意義。 7 太原 市城 中村 改造 研究 3. 太原 市城中 村的現(xiàn) 狀分析3.1 太原 市城中 村概

39、況 太原市是山西省的省會城市, 上下有著2500 年 的歷史, 是全省的政治、 經(jīng)濟(jì)、 文化中心,現(xiàn)轄迎澤區(qū)、小 店區(qū)、尖草 坪區(qū)、杏花 嶺區(qū)、 萬柏林區(qū)和晉源 區(qū)六個區(qū), 清徐、陽曲 、婁煩三個縣以及古交市。 太原市中心城區(qū)內(nèi)共有城中村 152 個。城中村現(xiàn)有村民戶數(shù)為 77634 戶, 總?cè)丝?5.3455 萬人,其 中農(nóng)業(yè)人 口 25.9842 萬人, 有宅基地的 市民為 9.3613 萬人。土 地面積為 28470.7 公頃427061 畝, 其中耕地面積為 9927 公頃148904 畝;建設(shè)用地為 8941 公頃134115 畝。 人均土地面積為 804.6 平方米1.2 畝, 人

40、均耕地面積 280 平方米0.42 畝,遠(yuǎn)低于國家人均耕地 939 平方米1.4 畝的水平,人均建設(shè)用地面積 252 平方米, 大大高于太原市人均建設(shè)用地 101.3 平方米2007 年的水平。表3-1 為太原市城中村 的數(shù)量分布。表3-1 太原市城中村數(shù)量分布 區(qū)域 村莊 數(shù)量統(tǒng)計 迎澤區(qū) 郝莊、郝家溝、雙塔、王家峰、東太堡、棗園 、店坡、馬莊、新 10 個 溝、水峪村 小店區(qū) 親賢、 楊家堡、 殷家堡、 大馬、 小馬、 塢城、 北張、 王村、 狄村、 49 個 寇莊、許西、許東、西峰、龍堡、南坪頭、黑 駝、老峰、崗頭、道把、 大吳、 西吳、 北營、 鄭村、 莊兒上、 小 吳、 北畔、 窯子

41、上、黃陵、東峰、紅寺、嘉節(jié)、范家堡、李家莊、 鞏家堡、大村、小店、橫河、西賈、西攢、薛店南畔、南黑窯、 城西、下莊、圪塔營、化章堡、楊莊 晉源區(qū) 南城角、北瓦窯、梁家寨、龐家 寨、五府營、 南瓦窯、鵝歸店、 32 個 周家莊新村、 南大寺、 北大寺、 長巷、 小站 、 晉祠、 金勝、 北阜、董茹、武家莊、南阜、城北、西寨、木廠頭、 賈家莊、古寨、義井、南堰、北堰、吳家堡、棘針 萬柏林區(qū) 前北屯、移村、瓦窯、大王、后王、小井峪、 大井峪、下元、沙 22 個 溝、閆家溝、神堂溝、流、南社、彭村、后北 屯、南寒、北寒、8 太原 市城 中村 改造 研究 東社、小王、新莊、南上莊、南屯 杏花嶺區(qū) 中澗河

42、、 柏楊樹、 七府墳、 東澗河、 南 、 丈子 頭、 享堂、 傘兒樹、 16 個 耙兒溝、剪子灣、道場溝、小棗溝、敦化坊、 楊家峪、淖馬、長江 尖草坪區(qū) 西流、大東流、小東 流、新村、趙莊、西留莊 、西村、下蘭、南 23 個 固碾、 北固碾、 東張、 趙道峪、 新城、 新店、 光社、 圪垛、 南寨、上蘭、土堂、呼延、大留、三給、攝樂 3.2 太原市 城中村 現(xiàn)狀 3.2.1 經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀 太原市城中村的 經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)收 入主要中 ,第一產(chǎn) 業(yè)收入較低,而 第二、三產(chǎn) 業(yè)收入較高。太原市中心區(qū)域 城中村的主 導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是商 業(yè)和餐 飲業(yè),如親賢村 由于處于城 市繁華地區(qū) ,四周均為城市用地, 用地規(guī)模有 限

43、,幾乎沒 有第一 、二產(chǎn)業(yè),經(jīng)濟(jì) 產(chǎn)業(yè)主要為 餐飲、服務(wù) 等第三產(chǎn)業(yè), 這兩方面的收入占到全部經(jīng)濟(jì)收入的79%; 太原市建成區(qū)邊緣的城中村由于剛剛受到城市的包圍,主要 受自身資源 等優(yōu)勢的影 響而發(fā) 展,其自身的經(jīng) 濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 在短期內(nèi)還 存在,同時受到城市經(jīng) 濟(jì)發(fā)展的帶 動,出現(xiàn)了 多種產(chǎn) 業(yè)并存的局而, 如郝莊在這 兩方面的收 入比重偏低,而工業(yè)和 其它服務(wù)行 業(yè)的收入在 全部經(jīng) 濟(jì)收入中所占比 重較大,占 村全部經(jīng)濟(jì) 收入的比重達(dá)到50%以上; 其它一些距離太原市區(qū)較 遠(yuǎn)的城中村則以當(dāng)?shù)氐V產(chǎn)資源產(chǎn)業(yè)為主要收入,如西山地區(qū)一些 農(nóng)村的礦產(chǎn) 資源豐富, 主要產(chǎn) 業(yè)為運(yùn)輸業(yè)和工 業(yè)為主。從 一

44、定意義土 來說,城中村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及其運(yùn)行機(jī)制是城中村能否維持的核心因素。 總體來講,太原 市城中村在 經(jīng)濟(jì)層面 普遍存在 集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng) 大,第二、 三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的特征。城中村居 民主要經(jīng)濟(jì) 來源市村集 體經(jīng)濟(jì) 分紅、房屋租賃 以及小規(guī)模 商業(yè)等,目 前,絕大部分城中村的 集體經(jīng)濟(jì)以 第三產(chǎn)業(yè)為 純土地 出租、物業(yè)租賃 為主業(yè),經(jīng) 濟(jì)收入依賴 于出租金和政府或開發(fā) 商征地補(bǔ)償 金,同時, 村集體 通過補(bǔ)償金建立 物業(yè),這些 為村民提供 了大量集體分紅。這種 守護(hù)型經(jīng)濟(jì) 具有相對較 低的市 場風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)管 理相對簡單 、以及相對 低下的勞動力吸納量的 特征,使得 在規(guī)避市場 風(fēng)險同 時無法規(guī)避高失

45、業(yè)率以及低 就業(yè)局面, 弱性內(nèi)部市場保護(hù)機(jī)制也陷入了困境。 9 太原 市城 中村 改造 研究 3.2.2 文化現(xiàn)狀 城中村普遍受到城市先進(jìn)的化影響較小,缺少 與外界的接觸,教育水平落后。 根據(jù)對太原市城中村內(nèi)19-45 歲城中村村民的 調(diào)查顯示:在小店區(qū)的親賢村, 大專及大專以上文化程度的村民占總?cè)藬?shù)的21%, 高中文 化程度的村民占總?cè)藬?shù)的43%, 初中文化程度 的村民占總?cè)藬?shù)的26%, 小學(xué)文化程度的村民占 總?cè)藬?shù)的10%, 無文盲;在萬柏林區(qū)的閻家溝村 ,大專及大專以上文化程度的村民占總?cè)藬?shù)的16%, 高中文化程度的村民占總?cè)藬?shù)33% , 初中文化程度的村民占總?cè)藬?shù)的29% ,小學(xué)文化程

46、度的村民占總?cè)藬?shù)的13%,文盲占總?cè)藬?shù)的9%。 這一分析說明, 村民的文化 程度與距 離城市中 心的距離有關(guān) , 距離城市中 心區(qū)近的城中村,村民的文化 素質(zhì)相對較 高,距離城 市中心 遠(yuǎn)的城中村,村 民的文化素 質(zhì)則較低。 然而,即使是處于市中 心的城中村 ,其文化程 度的調(diào) 查也不容樂觀, 這就說明, 城中村村民 的文化素質(zhì)普遍不高。 3.2.3 社會現(xiàn)狀 城中村的村民在 長期傳統(tǒng)的 農(nóng)耕勞作 規(guī)律的影 響下,對土地嚴(yán) 重依賴,生 活節(jié)奏慢,受太原市的文化影 響較小。這 種傳統(tǒng)的社 會生活 結(jié)構(gòu)阻礙了城中 村與城市的 交流,在文 化生活上形成了一個相 對穩(wěn)定的環(huán) 境,文化水 平低, 缺乏技

47、能,在城 中村形成之 后往往沒有 職業(yè),但他們僅靠出租 房屋就能得 到可觀的收 益,甚 至在甲類城中村 , 一些村民 的收入水平 遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般城市居民,己屬于城市中的富裕階層。這就使他們不思進(jìn)取、游手好閑。 同時,城中村的 村民大都受 到狹隘的 小農(nóng)思想 意識的影響,只 關(guān)心看得見 的利益,村內(nèi)隨意建房,使得 土地利用參 差不齊,雜 亂無章 。據(jù)調(diào)查得知, 城中村的用 地處于粗放 型經(jīng)營的階段。 此外,太原市城 中村的道路 系統(tǒng)也極 為不完善 ,基本上沒有合 理的規(guī)劃。 道路的坐標(biāo)、標(biāo)高無法與城市 道路網(wǎng)對接 ,更沒有道 路紅線 控制。村內(nèi)的道 路大都只有 一條或兩條 十字相交的主街, 寬度約

48、6-10 米, 其余的街巷普遍彎曲狹窄, 只有3 米寬, 有些甚至連通過一輛車的寬度都不 夠。 高密度的違章建筑使道路交叉口有很多都是 “死角” , 轉(zhuǎn)彎半徑小, 通行能力極低。 10 太原 市城 中村 改造 研究 3.2.4 土地狀況城中村的經(jīng)濟(jì)現(xiàn) 狀決定了其 土地主要 包括商業(yè) 用地和居住用地 ,學(xué)校用地 等,有些市區(qū)邊緣的城中村還 包括工業(yè)用 地及少量農(nóng) 耕用地 。由此可以看出 ,城中村內(nèi) 的用地性質(zhì) 是多種多樣的,但各種 用地相互交 織,結(jié)構(gòu)非 常不合 理,功能極為混 亂。其功能 分與城市發(fā) 展的空間肌理格格不入。 以對小王村的調(diào)查來分析, 居住用地占總用地的20% ,服務(wù)業(yè)用地占總用

49、地的28%, 公用設(shè)施用地占3%左右。 這些城中村已失去耕地, 村民委員會往往利用剩余的少量 土地進(jìn)行出租、辦企業(yè)、建商廈 、餐館等二 、三產(chǎn)業(yè), 作為村 集體重要的收入 來源。村民 們?yōu)楂@取利 益,在村內(nèi)隨意建房, 使得土地利 用參差不齊 ,雜亂 無章。據(jù)調(diào)查得 知,城中村 的用地處于 粗放型經(jīng)營的階段。 3.2.5 建筑現(xiàn)狀 城中村的建設(shè)用 地主要包括 商業(yè)用地 和居住用 地,以多層建筑 居多,由于 一直缺乏普遍管理,往往新區(qū) 建好了,舊 區(qū)拆不了, 反而建 得更甚。村民的 私搭亂建導(dǎo) 致村內(nèi)的遍 布高容積率、高建筑密 度的建筑物 。據(jù)調(diào)查, 位于太 原市康樂村的建 筑密度達(dá)到 80% 以

50、上,人 們常說的“握手樓” 、 “一線天” 、 “貼面樓”等現(xiàn)象在這里十分常見。 再如:在楊家堡、 狄村、 寇莊村等城中村可以看 到, 數(shù)個工地都在進(jìn)行著施工。 其中的一處工地上,據(jù)工 人講,有的 村民看到出 租的市 場的甜頭,四處 借錢也要多 蓋幾層。同 樣的景象,在許西村、 西吳村也能 看到,由于 地理位 置較好,四周被 大學(xué)包圍著 ,在校學(xué)生 或剛畢業(yè)的學(xué)生是他們 主要的出租 對象。沙溝 村,村 委會統(tǒng)一為村民 蓋了兩座高 層住宅樓, 用來安置村民的居住;但舊院里, 仍是車水馬龍, 村民依舊無所不用其極的方法加蓋自家住房。 究其原因: 農(nóng)民加蓋房屋并不完全是為了多獲得更多的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用,

51、 而是出租房屋有著巨大的市場需求。 3.2.6 環(huán)境狀況 小王村一條小巷 中,有雨的 天氣中人 們踏著 幾塊磚頭,捂著 鼻子一路小 跑,腳下是 泥濘的過道,旁邊是 露天堆放的 垃圾,空氣 中散發(fā) 著嗆鼻的煤煙。 第一,村內(nèi) 的公共服務(wù) 設(shè)施的建設(shè)用地早己被 寸土必爭的 村民用作出 租經(jīng)營 。導(dǎo)致城中村內(nèi) 缺少必要的 公共服務(wù)設(shè) 施與公11 太原 市城 中村 改造 研究 共綠地。學(xué)校、 幼兒園、文 化站、衛(wèi)生 站等設(shè) 施以及商業(yè)服務(wù) 點(diǎn)的數(shù)量和 質(zhì)量都不能 滿足人們的需求。第二 ,城中村內(nèi) 的市政配套 設(shè)施普 遍較為落后,很 多城中村道 路管網(wǎng)建設(shè) 嚴(yán)重滯后, 排水排污、 垃圾處理上的配套設(shè)施不

52、完善; 第三, 在供電供水、 排水排污、 垃圾處理等先天不足的情況下 ,由于管理 薄弱,加 之 村民的 思想觀念并未得 到根本改變 ,垃圾隨意 丟棄、污水隨意排放, 為疾病傳播 提供了條件 ,對人 體健康造成很大 的威,嚴(yán)重 影響到城中 村居民的生活環(huán)境。城中村因此被稱為稱之為城市的“腫瘤” 。 3.2.7 消防隱患 城中村一個個建 筑物林立稠 密、人口 高度密集 ,消防安全隱患 凸顯。據(jù)調(diào) 查,城中村主要存在以下六個方面的消防安全隱患。 a . 消防車道狹窄。 城中村缺乏統(tǒng)一規(guī)劃、 布局 極為不合理, 消防車道狹窄, 甚至沒有消防車道;城中村缺乏統(tǒng)一管理, 村內(nèi)常常出現(xiàn)違法占用消防車道開展經(jīng)營, 致了一旦發(fā)生火災(zāi)事故,消防車無法到達(dá)現(xiàn)場開展滅火救援的結(jié) 果。 b. 疏散樓梯不足 。大多數(shù)城 中村村民 受利益的 驅(qū)動,在經(jīng)濟(jì)利 益的驅(qū)動下 ,擅自將住宅樓建筑出租用做 經(jīng)營、生產(chǎn) 場所,不履 行業(yè)主 單位的安全職責(zé) ,在消防安 全的問題上