大連萬達資金運作分析報告

1、大連萬達資金運作分析報告負債1825億，再砸50億美元國際化 萬達資金迷局：投資超2300億利潤79億大連萬達集團股份有限公司(以下簡稱為“萬達” )的國際化進程正在加快。但是，萬達真的不差錢嗎？萬達僅收購amc、投資俄羅斯項目，就將斥資超過50億美元(折合人民幣318.85億元)。同時萬達今年僅拿地費用就已超過80億元，且有投資超過800億元的12個萬達廣場項目開工，同時投資總額超過1000億元的5個大型旅游地產(chǎn)項目也正在開發(fā)建設(shè)中。而萬達手中的現(xiàn)金卻有限，2011年，萬達總資產(chǎn)2030億元，負債高達1825億元，凈利潤僅約79億元，資產(chǎn)負債率已高達89.9%。在樓市低迷、負債高企的情況下，

2、萬達緣何還要砸出50億美元重金進軍國際市場？萬達的資金從哪里來，萬達的資金謎局成了令人矚目的話題。萬達內(nèi)部人士稱，關(guān)于資金的問題，估計全公司只有王健林董事長一個人能解釋得清楚。50億美元進軍國際市場6月5日，正值俄羅斯總統(tǒng)普京訪華期間，萬達董事長王健林在北京簽署了一份在俄羅斯投資高達25億-30億美元(合人民幣160億-190億元)的意向協(xié)議書。萬達將聯(lián)合中國泛?？毓杉瘓F(以下簡稱“泛海”)計劃在莫斯科、圣彼得堡、北高加索或俄羅斯其他地區(qū)建設(shè)大型文化、旅游和商業(yè)的綜合設(shè)施，目前該投資意向書已上報國家發(fā)改委和外交部。這并不是萬達走出國門的第一筆巨額投資。5月21日，萬達宣布將斥資26億美元(約合

3、人民幣165.8億元)，并購全美第二大院線集團美國amc影院公司。amc在美國運營346家影院，擁有5034塊電影屏幕，其中包括2336塊3d屏幕和128塊imax屏幕，是全球最大的imax屏幕運營商。5月25日，amc發(fā)布的年報顯示，截至2012年3月29日，在過去一個財年中，公司營業(yè)收入總計約26億美元，凈利潤虧損約8200萬美元。資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)方面，在約36.38億美元的總資產(chǎn)中，歸屬為股東權(quán)益的凈資產(chǎn)僅1.54億美元，負債為34.84億美元，資產(chǎn)負債率為95.7%。其中，企業(yè)借款約21億美元，其他長期負債超過4億美元。王健林在并購amc簽約儀式上表示，財務成本過高導致amc公司虧損，收購

4、后將著力降低其負債率，并保證管理層的穩(wěn)定?！安①徍?，萬達集團將投入不超過5億美元作為運營資金，用于幫助amc提升旗下影城硬件水平及運營能力，將大大增強amc的市場競爭力。”他在簽約儀式上承諾。對于外界關(guān)于溢價收購的問題，王健林在接受媒體采訪時稱，“amc不是上市公司，何來溢價之說？”他同時透露，此次并購有相當大折扣，根本不存在溢價收購的問題，萬達實際只需要支付21億美元左右。萬達內(nèi)部相關(guān)人士向時代周報記者透露，關(guān)于萬達收購amc的計劃，目前正在等待中美政府部門批準。“除amc外，我們還在尋求對歐美其他大型院線的并購，萬達集團的目標是到2020年，占據(jù)全球電影市場約20%的市場份額。萬達跨國發(fā)展

5、將采取并購和直接投資兩條腿走路，主要圍繞萬達相關(guān)業(yè)務，在文化、旅游、零售三個產(chǎn)業(yè)進行?！蓖踅×中Q。5月25日，英國媒體報道稱，萬達欲收購英格蘭老牌足壇勁旅老牌考文垂俱樂部，并且萬達已與該俱樂部副主席霍夫曼進行了長達一年的談判。該報道稱，考文垂將成為萬達進軍英國市場的第一站，王健林將計劃在英國開展酒店、商務開發(fā)以及娛樂設(shè)施方面的投資。時代周報記者向萬達內(nèi)部人士求證此事，該人士既未肯定也未否定?！叭f達今年的文化產(chǎn)業(yè)總收入將達到200億元，成為中國最大的文化企業(yè)。萬達將在5年內(nèi)使文化產(chǎn)業(yè)年收入翻一番，超過400億元，進入全球文化產(chǎn)業(yè)的前50強?！蓖踅×謱γ襟w宣稱，2020年，萬達商業(yè)地產(chǎn)的收入比重

6、將降到50%以下，徹底實現(xiàn)轉(zhuǎn)型。12新開項目投資額超850億萬達在斥資50億美元進軍國際市場的同時，也在加快國內(nèi)的擴張步伐。2012年開年第一天，萬達就大手筆將“上海松江國際生態(tài)商務區(qū)9號地塊”收入囊中，該幅地塊成交總價為6.21億元，與2011年12月萬達在南京19億元高價拿地僅相隔1個月。據(jù)悉，僅2012年頭兩個月，萬達就耗資約40億元摘得上海松江、遼寧丹東、山東濰坊等萬達廣場項目地塊?！?012年，萬達商業(yè)地產(chǎn)公司將新增持有物業(yè)面積達380萬平方米。到2012年年底，萬達累計持有物業(yè)面積約1300萬平方米，位列全球不動產(chǎn)行業(yè)第四；2013年持有物業(yè)面積近1700萬平方米，成為全球不動產(chǎn)行

7、業(yè)第二?！蓖踅×衷?011年年會上高調(diào)宣布，在2015年萬達將超過排名第一的美國西蒙公司，成為全球不動產(chǎn)行業(yè)的老大。進入5月，萬達更是加快了拿地步伐。5月10日，萬達斥資14億元拿下東莞東城12萬平方米的地塊；5月24日，萬達又以20.36億元的底價拿下佛山千燈湖近10萬平方米的地塊；4天后的5月28日，萬達又以11億元拿下昆明市西山區(qū)7萬平方米的2宗地塊。截至目前，萬達在拿地方面已耗資超過80億元，新增土地面積近80萬平方米。除此之外，萬達還計劃在2012年新開業(yè)18座萬達廣場和12個高級酒店，以及18家萬達百貨和大歌星ktv。2月18日，總投資達30億元、總建筑面積達47萬平方米的徐州云龍

8、萬達廣場舉行了奠基儀式，這也是萬達今年第一個舉行奠基儀式的萬達廣場。4天后的2月22日，總投資50億元、總建筑面積53萬平方米的南京江寧萬達廣場項目正式開工。又過了4天，2月28日，總投資35億元、總建筑面積95萬平方米的蚌埠萬達廣場又盛大奠基。萬達“快速拿地、快速施工、快速銷售”的模式彰顯得淋漓盡致，截至目前，今年萬達已新開工12個萬達廣場項目，總投資額超過850億元。除此之外，今年，萬達還為旗下已更名為“萬達百貨”的萬千百貨，提供借貸輸血至少14億元。今年2月份，金谷國際信托就向萬達集團貸出為期12個月的9億元資金，用于萬千百貨2012年度新開百貨店項目的資金需求；5月份，萬達又為萬千百貨

9、擔保從華電國際3.82 7.30% 股吧 研報旗下華鑫國際信托貸款5億元。由于無法獲得萬達的財務數(shù)據(jù)，所以不能得知今年12個新開工、總投資額超過850億元的萬達廣場項目的已投資的具體金額。除此以外，即使除去新開工項目的費用，僅萬達今年的拿地費用和為萬千百貨輸血的金額已接近100億元。待添加的隱藏文字內(nèi)容2資金問題只王健林解釋得清楚王健林在2011年年會上宣布，2011年，萬達實現(xiàn)收入1051億元，同比增長43%。商業(yè)地產(chǎn)公司收入953億元，其中項目系統(tǒng)收入902億元，同比增長36.5%；現(xiàn)金回款814億元，完成計劃的109%，同比增長32%。據(jù)財新新世紀12.63 0.96% 股吧 研報報道，

10、截至2011年底，萬達總資產(chǎn)約2030億元，其中凈資產(chǎn)205億元，資產(chǎn)負債率已高達89.9%。2011年，萬達發(fā)行了10只信托產(chǎn)品，募集資金額達71億元，成為去年募資最大的房企。以泉州浦西萬達廣場項目為例，其信托規(guī)模約10億元人民幣，期限為2年，萬達將該項目47.62%的股權(quán)予以質(zhì)押。除去給予投資者8.5%的固定收益，萬達還需要承擔6%-7%的其他成本，總計14%-15%的融資成本遠高于7%左右的貸款利率。萬達斥資千億元投資的旅游地產(chǎn)，成為其債務高企的重要原因。2009年3月，萬達與泛海等集團組成的聯(lián)盟簽約吉林省長白山國際旅游度假區(qū)項目，該項目占地約30平方公里，總投資高達230億元。2010

11、年6月、8月和9月，萬達財團又分別拿下福州瑯岐島、武夷山國際旅游度假區(qū)項目、大連金石國際旅游度假區(qū)項目和西雙版納國際旅游度假區(qū)項目，僅這5個旅游項目的投資總額就將超過1000億元。其中，福建瑯岐島擬建10座星級酒店，項目計劃投資200億-300億元；武夷山項目總投資30億元人民幣，計劃2012年底建成投入運營；大連金石國際旅游度假區(qū)項目總投資500億元，其中文化旅游項目投資300億元，文化旅游項目計劃2013年建成開業(yè)；西雙版納國際旅游度假區(qū)項目總投資150億元，今年4月12日舉行奠基儀式，占地6平方公里。而吉林長白山項目目前已完成投資114億元，今年計劃投資61億元開工建設(shè)354個單體工程，

12、王健林在年會上宣布，“目標是7月底全面營業(yè)，酒店、商業(yè)街、旅游小鎮(zhèn)、文化中心等同時開業(yè)，滑雪場12月1日正式運營，大劇院和洗浴中心要求同日開業(yè)”。而萬達手中的資金卻有限。據(jù)報道，2011年，萬達總資產(chǎn)2030億元，負債1825億元，凈資產(chǎn)205億元，凈利潤僅約79億元并未達到集團預計的90億元。而且這些凈利潤中包含了寫字樓投資的賬面收益。雖然萬達已與中國銀行2.86 0.00% 股吧 研報、中國進出口銀行、工商銀行4.20 0.72% 股吧 研報、北京銀行9.43 0.86% 股吧 研報和渤海銀行等多家銀行達成密切合作，但貸款額度有限。據(jù)財新新世紀報道，目前，萬達集團在中國銀行的貸款余額是170億元，建設(shè)銀行4.44 0.45% 股吧 研報對萬達集團的貸款余額大約20億元，農(nóng)行2010年對萬達的授信超過200億元，目前余額多少尚不清楚。而今年2月，與萬達簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議的中國進出口銀行的主要對口機構(gòu)是大連分行，雖然目前正在為萬達積極提供融資服務，但尚無授信額度。而萬達拿地已耗費80多億元，已開工建設(shè)的12個萬達廣場投資總額就超過800億元，再加上5個投資超1000億元的旅游地產(chǎn)項目，以及收購amc、投資俄羅斯項目需要的318億元人民幣，萬達手