黃山東方麗景項目四期開發(fā)建議書

1、黃山東方麗景項目四期開發(fā)建議書二七年九月二十五日目 錄一、市場簡述31、黃山房地產(chǎn)市場逐步復蘇32、在售樓盤分析63、未來市場發(fā)展分析12二、典型樓盤分析141、江南新城142、陽光綠水16三、地塊swot分析171、項目優(yōu)勢strengths172、項目劣勢weaknesses173、市場機會opportunities174、競爭威脅threats18四、開發(fā)策略191、開發(fā)前提192、開發(fā)策略19五、項目定位201、形象定位202、客戶定位203、產(chǎn)品定位21六、項目開發(fā)建議231、總體規(guī)劃設(shè)計232、建筑規(guī)劃設(shè)計243、園林與環(huán)境設(shè)計244、分期開發(fā)時序安排255、項目價格預測26七、經(jīng)

2、濟效益測算27附件1 住宅項目調(diào)研表32一、 市場簡述1、 黃山房地產(chǎn)市場逐步復蘇l 2006年住宅銷售面積達72.5萬，比2004年增長15%從下表黃山市商品住宅銷售面積數(shù)據(jù)，2006年黃山市商品住宅銷售面積達72.5萬，同比增長32；銷售額達11.2億元，同比增長47；銷售均價1545元/，同比增長11。黃山市房地產(chǎn)市場，經(jīng)歷了2003年的火爆發(fā)展，2005年低迷回落，在2006年全面復蘇并迎來新增長。分析市場為何上下波動，2003年銷售量的翻倍的原因在于外銷市場的火爆，同時帶動本地換房需求；而自2005年國家出臺“國八條”宏觀調(diào)控政策，黃山的江浙滬外銷客戶迅速萎縮，同時抑止本地購房需求；

3、進入2006年，壓抑長時間的本地需求有所釋放，加上黃山對外交通的完善，外銷市場逐漸回暖，市場恢復正常增長。l 5年來銷售均價不斷提升，2006年實現(xiàn)價量齊增的局面雖然2005年銷售量下跌12，但銷售均價依然保持與2004年一樣9的增幅，說明黃山房地產(chǎn)市場不存在房價虛高的泡沫現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場在銷售量和銷售價格上仍有較大的發(fā)展空間。2006年，黃山商品住宅的銷售均價達1545元/，同比增長11。2006年中心城區(qū)的多層住宅價格大概在2000元/，預測未來將保持1015的增長，在2007年可達到2300元/，在2008年可達到2600元/。l 市場調(diào)節(jié)能力強，逐步穩(wěn)定發(fā)展從近5年的開發(fā)指標看（見下表

4、），黃山房地產(chǎn)市場經(jīng)歷上下波動起伏后，已逐步成為發(fā)展穩(wěn)定的成熟市場，從5年的指標變化中可以總結(jié)出一些規(guī)律。2003年商品房銷售面積突增到59.74萬，同比增長120，銷售面積超過新開工面積，出現(xiàn)供不應求現(xiàn)象。接下來的2004年，開發(fā)商加快開發(fā)進度，當年新開工面積翻了一倍多，達113.95萬，同比增長143；到了2005年，3月份及4月份連續(xù)出臺的國務院辦公廳關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知（舊八條）及八項措施引導和調(diào)控房地產(chǎn)市場（新八條），使長三角投資熱情聚降，黃山當年的新開工面積、竣工面積、銷售面積無一例外的出現(xiàn)負增長，跌幅達-16-27。進入2006年，受各項利好促進，包括黃山gdp保持每年約1

5、5的增漲、道路交通完善、旅游市場興旺，房地產(chǎn)外銷市場逐步復興，本地市場也走出觀望，當年消化了大量的存量房，商品房銷售面積達89.65萬，超過2004年時的峰值，并且第一次超過當年的竣工面積，多層住宅更呈現(xiàn)供不應求的現(xiàn)象。從2007年上半年銷售情況了解，五一期間房地產(chǎn)市場較火爆，購房需求被重新激發(fā)，而市場供應量有限，各樓盤均出現(xiàn)不同程度的熱銷現(xiàn)象。2、 在售樓盤分析2006年黃山中心城區(qū)商品房預售面積達69.5萬，其中住宅43.0萬、商業(yè)22.7萬、辦公0.5、車庫1.9萬、雜間1.4萬，新盤預售列表如下。黃山中心城區(qū)商品房預售項目一覽表2006年預售面積（）2007上半年預售面積（）黃山國際假

6、日廣場92059.22 三華園83498.30 江南新城（梧桐苑）32733.45 江南新城（銀杏苑）26973.16 江南新城（棕櫚苑、紫藤閣）55744.09城東花園(中苑)65344.53 山水人家58404.17 世貿(mào)綠洲44906.93 國際旅游禮品城41829.51 秀水豪園35754.15 世紀花園西苑中易大廈29450.46 香山翠谷23316.16 桃花源21761.37 15221.87黃山高爾夫會員度假公寓20030.76 城東綜合商住樓15445.55海倫公寓15570.63 黃山茶城14318.76 錦繡橫江13973.66 10713.04陽光綠水花園13648.4

7、0 沁園山莊11824.12 2250.12梨樹園小區(qū)11423.97 3922.54黃山風情街10633.03 長干中路55號綜合樓9076.93 假日公寓8059.56 14181.54蓮花怡庭7903.30 16590.70 城東花園東苑店面6228.85 長干西園5299.19 杭徽園5296.06 3523.44御龍花園c型別墅樓3497.00 福安商住樓2598.79 東澤園附屬小樓2587.20 小計694685.46 160909.05 數(shù)據(jù)來源：黃山市房地產(chǎn)管理局，統(tǒng)計時間截止至2007年6月30日。（1） 分布區(qū)域從屯溪區(qū)主要樓盤分布圖中可看出，經(jīng)過20032006年的加速

8、開發(fā)，黃山老城區(qū)土地所剩無多，未來開發(fā)多為規(guī)模不大的舊改項目。住宅開發(fā)往東、南、西三個方向發(fā)展。東向：主要為新的政府行政區(qū)域，規(guī)劃好、配套齊全，因此價格較高，供應量不多，未來供應以小高層、高層為主；而再往東，則為原來的城鄉(xiāng)交接處，位置偏，如香山翠谷、山水人家，屬于目前黃山最便宜的區(qū)域。南向：政府規(guī)劃的江南新城片區(qū)，是黃山住宅供應量最大的區(qū)域，以東方麗景和江南新城兩樓盤為代表，開發(fā)片區(qū)環(huán)境好、規(guī)劃好，但配套不完善、人氣有待進一步提升；西南向的陽湖片區(qū)屬老鎮(zhèn)區(qū)，距離屯溪老街較近，人氣較旺，近期有一定的推出量。西向：主要以桃花源、錦繡橫江、秀水豪園為主，后二者為尾盤，未來推出量不大；而桃花源為純別墅

9、區(qū)?？偟膩碚f，伴隨城市發(fā)展，土地資源的稀缺性越發(fā)顯現(xiàn)，房屋價格將隨著城市地價一起提升，對比三個發(fā)展區(qū)域，南向江南新城因土地儲備量大，是未來發(fā)展最大的區(qū)域。（2） 項目規(guī)模大多數(shù)項目總建筑面積在10萬以下，集中在25萬平方米的項目居多。從去年預售面積看，黃山國際假日廣場、江南新城、三華園、世貿(mào)綠洲、山水人家、城東花園、秀水豪園7個大規(guī)模樓盤占領(lǐng)70的市場，說明樓盤供應相對集中。預計未來樓盤供應主要集中在江南新城、東方麗景、世貿(mào)綠洲等幾個大盤，新面孔不多。（3） 建筑類型目前市場以多層產(chǎn)品為主，占70；其次是去年推出較多的酒店式公寓產(chǎn)品，占18；高層、別墅各占少量比例約56。由于高層住宅被市場接受

10、尚需時日，價格難以實現(xiàn)，因此開發(fā)商均有意識的放慢高層住宅開發(fā)步伐，預測未來多層仍為市場主流產(chǎn)品。但由于不少項目均規(guī)劃有小高層產(chǎn)品，隨著土地日益減少，城市開發(fā)強度增加，預測高層也將逐步被消費者接受。（4） 戶型隨著房屋單價提升，購房者在控制總價的原則上，需求的面積略有減少，三房兩廳兩衛(wèi)125是較受歡迎的，并且三房兩廳一衛(wèi)產(chǎn)品也得到市場認可。多層以三房兩廳兩衛(wèi)、面積120135為主，配合部分三房兩廳一衛(wèi)110120、兩房兩廳一衛(wèi)85100、四房兩廳兩衛(wèi)140180為輔。（5） 價格目前多層價格主要在20002500元/之間，總體均價約為2200元/。小高層住宅26003300元/。疊屋價格約240

11、03200元/，聯(lián)排別墅價格在28004000元/，獨棟別墅31006000元/（不包括御墅天筑）。2006年中心城區(qū)的多層住宅價格大概在2000元/，預測未來將保持1015的增長，在2007年可達到2300元/，在2008年可達到2600元/。（6） 銷售情況2006年房地產(chǎn)市場供不應求，因此各樓盤銷售情況很好，除了消化當年推出的新盤外，還消化不少存量舊盤。香山翠谷名人之家屯溪區(qū)主要樓盤分布圖君悅?cè)A府三華園三期躍進路步行街地塊博浩地塊羅漢松地塊泰豐花園沁園山莊桃花源國際假日廣場新徽天地電力明遠濱江國際假日公寓錦繡橫江秀水豪園山水人家陽光綠水錦繡江南在售項目在建項目待建地塊外灘一號東方麗景北區(qū)

12、西區(qū)南區(qū)東區(qū)江南新城世貿(mào)綠洲天都華庭蓮花怡庭表3、黃山市典型在售樓盤列表項目名稱建筑類型建筑面積住宅價格（元/）多層疊屋別墅高層其他世貿(mào)綠洲小高層、多層、公寓、寫字樓總建面35萬；一期7萬，其中小高層3.5萬、多層3.5萬；二期小高層15萬。25002600建昌天都華庭多層、25層的高層3.6售磬未推出建昌蓮花怡庭小高層、多層總建面4萬；一期1.5萬，其中2棟小高層、4棟多層；二期2.5萬，其中3棟小高層、其他為多層。27003200建昌君悅?cè)A府1棟高層商務樓+住宅8層以下為商務，8層以上為住宅1.7未推出預計3500外灘一號1棟高層住宅3.53300國際假日廣場酒店、產(chǎn)權(quán)酒店總建面11.8萬

13、；其中b棟產(chǎn)權(quán)酒店及裙房約5萬。產(chǎn)權(quán)酒店平面6000夾層7500山水人家多層5.892000香山翠谷公寓、排屋、疊屋4.3精裝多層2300未推出未推出秀水豪園多層、聯(lián)排及雙拼別墅151900（06年初推出）聯(lián)排3200 獨幢3400錦繡橫江多層、沿街2層商鋪總建面7.07萬；已建5.17萬。2450泰豐花園聯(lián)排及獨棟別墅0.62600御墅天筑獨立別墅、五星級酒店、酒店式公寓別墅建面2萬公寓建面1.5萬8000（獨立別墅）8000（酒店式公寓）江南新城南區(qū)一期紫藤閣疊屋、聯(lián)排總建面15萬；一期4萬。疊屋2900排屋3500江南新城西區(qū)二期棕櫚苑多層、小高層總建面約28萬，其中多層12萬、小高層1

14、5.5萬；已推出多層約5.5萬。2200未推出江南新城北區(qū)一期梧桐苑多層、小高層總建面約19萬，其中多層15萬、小高層3.5萬；已推出多層約3萬。2250未推出陽光綠水多層一期7萬，二期20萬2000 景觀房2450未推出假日公寓多層1.52000桃花源獨棟、聯(lián)排14萬獨棟6000聯(lián)排40003、 未來市場發(fā)展分析主要多層及小高層項目推出時間預測建筑面積（）2007年下半年2008年2009年東方麗景二期高層約3萬東方麗景三期多層約3.7萬江南新城西區(qū)（存量）多層約3.5萬（待建）多層約6.5萬（待建）小高層約12萬江南新城北區(qū)（存量）多層約0.5萬（待建）小高層約15萬世貿(mào)綠洲一期（存量）多

15、層約0.5萬（存量）小高層1萬世貿(mào)綠洲二期小高層約15萬蓮花怡庭一期（存量）多層約0.2萬（存量）小高層0.1萬蓮花怡庭二期多層約1.5萬小高層約1萬天都華庭高層約1萬君悅?cè)A府高層約1.7萬外灘一號（存量）高層2.8萬秀水豪園（存量）多層約0.5萬錦繡橫江（存量）多層約0.5萬三華園三期多層約1萬（不含補償）陽光綠水二期（存量）多層約0.8萬香山翠谷（存量）公寓約0.7萬山水人家（存量）多層約0.3萬濱江國際多層約0.7萬高層約2萬電力明遠小高層、高層約2.7萬名人之家多層約4萬博浩房產(chǎn)多層約1.5萬羅漢松地塊多層、小高層約4萬錦繡江南多層約15萬小高層規(guī)模不詳躍進路步行街多層約3萬多層每年推

16、出量小計（萬）11.5121.4小高層每年推出量小計（萬）3.59.97.6注： 1、紅線 表示多層住宅，藍線 表示小高層住宅。2、虛線 表示項目可變因素較多，推出時間變化性較大。3、預測假設(shè)條件：按預測的銷售周期平均銷售進行測算。4、每年推出量小計未包含推出時間變化性較大的項目（虛線標示的物業(yè)）從上表分析，未來普通住宅市場將呈現(xiàn)以下特點：（1） 目前多層住宅仍是住宅市場主流，但未來12年小高層產(chǎn)品將逐步取代多層今年下半年市場的存量多層住宅約11.5萬，遠遠超過小高層推出量3.5萬；進入2008年，多層項目逐步減少，小高層項目逐步增加；預計到2009年，市場上小高層產(chǎn)品數(shù)量將超過多層，江南新城

17、、東方麗景、世貿(mào)綠洲等幾個大盤將以小高層為主力產(chǎn)品。隨著黃山城市化進程，房地產(chǎn)開發(fā)強度加大，小高層及高層住宅產(chǎn)品將逐步被市民接受，到2009年多層因相對稀缺而價值得到提升。（2） 老城區(qū)供應量較少，大盤供應占據(jù)市場主導地位傳統(tǒng)老城區(qū)的土地供應量有限，未來主力供應量集中在新安江南的江南新城片區(qū)和陽湖片區(qū)、以及城東的新行政中心區(qū)。未來12年市場供應集中在10萬平米以上的規(guī)模大盤，如東方麗景、江南新城、世貿(mào)綠洲、錦繡江南等。（3） 未來供求相對平衡，房價預計保持1015的年增長分析未來12年推盤項目，供應量基本穩(wěn)定增長，從房地產(chǎn)市場逐步復蘇跡象看，供求基本平衡，每年的消化量穩(wěn)步增長，房價預計每年有1

18、015的增幅。二、 典型樓盤分析1、 江南新城（1） 各期銷售情況：多層銷售穩(wěn)定，疊屋、排屋價格難以提升江南新城各區(qū)銷售情況表地塊組團名稱建筑面積未售面積銷售價格（元/）開盤時間推出住宅套數(shù)銷售率東區(qū)百合苑16002004-6-26384售磬玉蘭苑1700370海棠苑20102.74089.221750162丁香苑30604.064075.7418002005-102802006-2南區(qū)一期紫藤閣19648.2010079.80疊屋2900排屋35002005-106860西區(qū)一期銀杏苑26973.136908.1519502006年中18585二期棕櫚苑28631.5112381.19220

19、02007-320460北區(qū)一期梧桐苑32739.609022.6022502006-9-2520980數(shù)據(jù)來源：黃山房地產(chǎn)網(wǎng)-商品房銷售網(wǎng)上公示，數(shù)據(jù)截止至2007-6-20。1） 江南新城東區(qū)約1196套多層住宅已基本售罄，僅剩極少量頂層約200大面積單位。2） 南區(qū)為別墅類高端產(chǎn)品，一期紫藤閣有疊屋及排屋兩種建筑類型，共160套住宅，其中疊屋84套，排屋76套，目前已是現(xiàn)樓，由于銷售價格難以提升、消化速度慢，目前僅推出68套疊屋及排屋，從2005年10月份小批量逐步放盤，至今仍未售磬，剩余11棟、92套景觀較好的疊屋及排屋未推出。3） 西區(qū)已推出一期銀杏苑和二期棕櫚苑，一期銀杏苑在200

20、6年中推出，共185套多層住宅，目前銷售率達85，剩余戶型主要為頂層180190的大面積單位；二期棕櫚苑在2007年3月份第一批推出7棟多層（棕櫚苑共有12棟，尚有5棟未推出），共204套多層住宅、21套商鋪、43個車庫，住宅銷售情況較好，目前銷售率達60。4） 北區(qū)在2006年9月推出一期梧桐苑，共207套多層住宅、39套商鋪、55個車庫，住宅及車庫銷售情況較好，目前銷售率達80，商鋪銷售較差，僅售出35左右。江南新城為避免政府的收地行為，每個地塊均在動工，項目開工面廣，但每期推出量較穩(wěn)定，保持在每半年23萬的建筑面積左右。從江南新城目前銷售情況看，a區(qū)已開發(fā)完畢；b區(qū)疊屋、排屋尚有60未推

21、出，存在滯壓現(xiàn)象，后續(xù)短期內(nèi)不會新開發(fā)疊屋、排屋產(chǎn)品； c、d區(qū)規(guī)劃有多層、小高層產(chǎn)品，目前推出的全為多層，由于小高層在黃山市場有一定銷售障礙，但多層價格提升帶動小高層價格有所提升，不排除小高層近期有開發(fā)的可能性。預測未來一年江南新城的推出量能達到56萬建筑面積，多層仍為江南新城的主力開發(fā)產(chǎn)品類型。從售價看，目前江南新城住宅售價在23002400元/平方米，基于黃山市場情況，從2006年下半年至今，價格有較大幅度的提升，提價約200元/，不同于以前50元/的小步提價。（2） 戶型略有變化：三房比例保持50不變，二房比例增加，四房比例減少從下表可以看出，江南新城以三房兩廳兩衛(wèi)為主，按面積計約占5

22、0%；其次是四房及以上產(chǎn)品占3040%，主要布置在樓棟頂層，帶閣樓形式出現(xiàn)，或在景觀較好的一條腿上分布；二房兩廳一衛(wèi)占1020%。從江南新城最近推出的棕櫚苑和梧桐苑戶型對比看，有兩個新變化：出現(xiàn)新產(chǎn)品三房二廳一衛(wèi)，數(shù)量非常少，已全部售完；四房比例減少約10，而二房比較增加了10。戶型的兩個變化，體現(xiàn)江南新城為適應本地市場特點，大戶型銷售壓力大，中小戶型受歡迎，做出的調(diào)整。江南新城各區(qū)戶型比例名稱戶型單戶面積（平方米）套數(shù)戶型比例按套數(shù)按面積棕櫚苑二房兩廳一衛(wèi)901069427%21%三房兩廳兩衛(wèi)12113616247%48%三房兩廳一衛(wèi)10982%2%四房及以上1381897923%29%梧桐

23、苑二房兩廳兩衛(wèi)90932512%8%三房兩廳兩衛(wèi)11913011957%51%四房及以上1402406330%41%（3） 商業(yè)經(jīng)營慘淡，影響商鋪銷售東區(qū)已入伙，臨街商鋪約有50家開業(yè)，但主要經(jīng)營為裝修工人服務的低檔餐飲、小賣店等，形象雜亂。因此影響后期商鋪銷售情況較差，價格較低約4000元/，大量商鋪未售出。2、 陽光綠水一期多層銷售率達80%，剩余朝江景的大戶型150平方米，單價約2400元/平方米，高總價導致銷售緩慢。一期商鋪面積在50-60平方米，單價6000元/平方米，總價約在35萬元，因地段優(yōu)勢銷售情況較好。二期目前拆遷未完成，最快也要明年底推出，規(guī)劃有多層及小高層產(chǎn)品，據(jù)了解將開

24、發(fā)多層300400套，約45萬的建筑面積規(guī)模。三、 地塊swot分析項目所處的23-1地塊，與二期相鄰，區(qū)位相對獨立，針對地塊特點進行swot分析：1、 項目優(yōu)勢strengthsl 地塊內(nèi)部基本方正平整，東南部有緩坡，有利于規(guī)劃高端產(chǎn)品；l 周邊環(huán)境好：東北向眺新安江、南向及東南向被青山環(huán)抱、東向臨項目二期、東北和西向緊鄰江南新城，景觀資源豐富，周邊無農(nóng)民房等凌亂建筑干擾；l 東北臨徽州大道、西北臨徽杭高速出口，出行方便，具有便利的對內(nèi)、對外交通；l 臨近徽杭高速出口，標識性強，易于吸引外來長三角客戶；l 項目前期形成的高品質(zhì)形象以及客戶資源積累，已成為項目最好的營銷推廣；l 項目已成為黃山

25、市房地產(chǎn)樣板工程，省市領(lǐng)導頻繁檢查指導將擴大項目的知名度和美譽度。2、 項目劣勢weaknesses l 項目周邊為新區(qū)開發(fā)，配套設(shè)施尚少，城市功能有待加強；l 23-1地塊取得產(chǎn)權(quán)約2.8萬平方米，尚有待征地約2.6萬平方米，由于待征地的不確定，對項目的設(shè)計及開發(fā)建設(shè)有影響；l 地塊南側(cè)有一煤氣站，對業(yè)主有一定的心理影響。3、 市場機會opportunitiesl 隨東方麗景和江南新城的開發(fā)，各項配套正在加強，如南濱江休閑景觀帶的建成、黃山屯溪六中遷至江南新城、徽派美食街的開業(yè)，以及二期對面土地的成功出讓，顯著改善了項目周邊環(huán)境和生活配套，區(qū)位優(yōu)勢明顯；l 受人民幣升值預期影響，江浙滬等地民

26、間資本投資日益活躍，而房地產(chǎn)投資是其重要的投資渠道；l 黃山旅游資源豐富，自然生態(tài)環(huán)境好，加上對外高速干道的逐步完善和08年奧運經(jīng)濟帶動，黃山旅游將再次火爆，房地產(chǎn)再次升溫；l 黃山市屯溪區(qū)土地稀缺性帶來的土地升值將提升本項目成本上的競爭力；l 政府停止審批別墅項目用地，新批新建項目70%以上為90平方米以下住宅，項目不受此規(guī)劃限制。4、 競爭威脅threatsl 國家宏觀政策持續(xù)深入對房地產(chǎn)實行調(diào)控政策，對房地產(chǎn)市場造成一定影響；l 黃山人口增長速度緩慢，經(jīng)濟不發(fā)達，黃山本地房地產(chǎn)市場趨于飽和，大量的商品房空置，出租率低且租金低，本地市場有效需求不足；l 江南新城建設(shè)規(guī)模大，產(chǎn)品類型齊全，在

27、市場已形成口牌，其低價競爭策略，以及其一期園林和會所展示，都對項目形成直接的威脅；l 部分處城市中心或老城區(qū)的項目，如世貿(mào)綠洲、蓮花怡庭等，建設(shè)規(guī)模大，將分流公務員、煙草、電信等中高端客戶，陽湖片區(qū)項目多，城市功能完善，心理區(qū)位好，與江南新城一起構(gòu)成較大的競爭威脅。四、 開發(fā)策略1、 開發(fā)前提23-1地塊為東方麗景四期，為項目收宮之作，應最后開發(fā)，但為保證項目各類產(chǎn)品銷售的連續(xù)性，四期應有承接三期的多層產(chǎn)品，項目三期多層在2008年下半年將售磬，二期別墅產(chǎn)品在2008年4月開始銷售，二期高層住宅產(chǎn)品將在2008年9月開始銷售。黃山市政府不斷施壓，要求加快開發(fā)速度，為避免政府收地風險，四期作為獨

28、立土地應承接三期進行開發(fā)。同時也可減緩二期的開發(fā)壓力，使得資源最好的二期別墅產(chǎn)品價值最大化。2、 開發(fā)策略從上面的開發(fā)前提分析，四期主力產(chǎn)品應該是多層產(chǎn)品，其他別墅和高層產(chǎn)品，在滿足項目容積率1.5的條件下，可適量布置。四期考慮待征地因素，應分期開發(fā)，首期為多層產(chǎn)品，承接三期，爭取在2008年9月份銷售。借勢借2008年奧運帶動的房產(chǎn)熱銷，多層又是市場暢銷產(chǎn)品，加上前期項目樹立的高品質(zhì)形象，四期首期多層借勢推出，容易形成熱銷，同時與二期高層住宅產(chǎn)品進行互動促銷。價值最大化從市場分析看，2008年后多層產(chǎn)品越漸稀缺，為將四期多層價值實現(xiàn)最大化，建議：多層首批推出量不宜過大，留下部分多層產(chǎn)品待20

29、09年銷售，以實現(xiàn)更高價值，推盤量小也有利于提升售價，把握好銷售節(jié)奏，使的項目多層、高層、別墅各類產(chǎn)品銷售均衡；四期規(guī)劃應參考一期，混合有多層、別墅、小高層產(chǎn)品，主力產(chǎn)品多層實現(xiàn)項目快速銷售，少量別墅提升項目價值，而部分小高層產(chǎn)品可提升項目容積率，同時一期各類產(chǎn)品搭配形成的高品質(zhì)社區(qū)也可在四期延續(xù)。五、 項目定位1、 形象定位東方麗景收宮之作品質(zhì)山水社區(qū)詮釋：(1) 項目四期從名稱看是最后一期，稱為收宮之作，讓客戶感受急迫感，營造搶購氛圍；(2) 項目規(guī)劃參考一期，多層、別墅、小高層在小區(qū)內(nèi)和諧布置，品質(zhì)能與一期媲美；(3) 項目背靠青山、內(nèi)部人工造水景，優(yōu)美的環(huán)境打造山水社區(qū)。2、 客戶定位

30、項目可能面對的客戶群體細分分析如下：客戶群體細分分析客戶分類客戶特征置業(yè)意向購買本項目可能屯溪區(qū)普通工薪階層購買能力較弱，對價格非常敏感多層、安居房公務員及事業(yè)單位職員有一定的購買力，要求物業(yè)性價比高，攀比心態(tài)多層 企業(yè)中高管、私營業(yè)主有很強的購買力，注重居住環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)別墅、多層、小高層 三區(qū)四縣企業(yè)高管、政府機構(gòu)管理人員有較強的購買力，追求城市生活多層、別墅、公寓 外地財富人群、私營業(yè)主、投資人士有很強的購買力，投資度假兼顧別墅、公寓 多層住宅客戶群四期首批多層單位，延續(xù)小區(qū)高品質(zhì)定位，應吸引有經(jīng)濟購買能力的客戶群體，該客戶群體的特征：1） 有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，能承擔35萬左右中檔價格的房

31、價；2） 向往中產(chǎn)階段生活，但經(jīng)濟實力較強，對產(chǎn)品的品質(zhì)非?？粗?；3） 對未來生活充滿期待，看重項目未來的升值潛力。小高層客戶群1） 有較強的經(jīng)濟收入，能承擔40萬左右中檔價格的房價；2） 能接受新事物，追求更好的居住生活品質(zhì)，喜好小高層的居住環(huán)境；3） 吸引部分外地客戶群體，以休閑度假、養(yǎng)生養(yǎng)老為目的購買。別墅類客戶群1） 投資、度假、養(yǎng)生養(yǎng)老客戶群體，有很強的購買力；2） 主要面對長三角地區(qū)客戶，本地客源較少；3） 投資意識強，對價格不太敏感；4） 重視物業(yè)的投資收益前景，對企業(yè)信譽、小區(qū)發(fā)展?jié)摿﹃P(guān)注較多。3、 產(chǎn)品定位項目產(chǎn)品定位為多層住宅+高層住宅+少量別墅+底層商鋪。多層定位：從江南

32、新城銷售看，其主力產(chǎn)品為120135平方米的三房產(chǎn)品，而項目一期130平方米的三房也銷售暢順，四期作為銜接三期產(chǎn)品，售價可有所提高，多層總價應控制在35萬元左右，在均價2800元/平方米的條件下，多層主力戶型應為125平方米左右的三房，另外可配置部分二房產(chǎn)品。因此，建議二房8590平方米：三房110135平方米=3：7（按面積計）。別墅定位：地塊東南部靠山邊，景觀資源豐富，適合建筑高端的別墅類產(chǎn)品，受項目容積率限制，別墅數(shù)量宜少，別墅形式可為獨棟、聯(lián)排、疊屋，由概念性規(guī)劃設(shè)計研究后確定。多樣化的產(chǎn)品類型有利于提升小區(qū)品質(zhì)檔次，并實現(xiàn)項目價值最大化。高層定位：為了滿足項目1.5容積率，項目主力產(chǎn)

33、品為多層，同時布置少量別墅，需布置若干棟高層產(chǎn)品，具體棟數(shù)待概念性規(guī)劃設(shè)計研究確定。小高層產(chǎn)品面對經(jīng)濟能力較強的中高端消費者，主力戶型為三房，其中120130平方米的三房二廳一衛(wèi)和130140平方米的三房二廳二衛(wèi)應各占半數(shù)。商鋪定位：基于目前周邊街鋪經(jīng)營狀況，項目一期及江南新城東區(qū)街鋪經(jīng)營情況均不理想，預測項目底層臨街商鋪在未來13年內(nèi)，由于周邊居民較少難以經(jīng)營，但長期看有一定的升值空間。因此，商鋪定位為區(qū)內(nèi)配套服務，面積不宜過大，15002500平方米足夠滿足近期需求。住宅產(chǎn)品面積及配比表類型戶 型戶均面積（）戶型比例（按面積）多層住宅二房二廳一衛(wèi)859015%三房二廳一衛(wèi)11012020%

34、三房二廳二衛(wèi)12513528%小計63%高層住宅三房二廳一衛(wèi)12013015%三房二廳二衛(wèi)13014017%小計32%別墅類獨棟3504005聯(lián)排250300疊屋200230住宅小計100%六、 項目開發(fā)建議1、 總體規(guī)劃設(shè)計考慮到四期目前已征地27959.66，擬擴征地26155.08尚在辦理中，而項目i區(qū)應承接三期多層產(chǎn)品先行開發(fā)，因此項目i區(qū)為已征地范圍內(nèi)的多層產(chǎn)品，其余產(chǎn)品為ii區(qū)開發(fā)，分區(qū)詳見下圖。東方麗景四期建筑分區(qū)圖ii區(qū)i區(qū) 多層產(chǎn)品 高層產(chǎn)品 別墅類產(chǎn)品 幼兒園2007年9月21日最新規(guī)劃2、 建筑規(guī)劃設(shè)計（1） 規(guī)劃原則：盡可能實現(xiàn)地塊1.5容積率的前提下，注意內(nèi)部環(huán)境的營

35、造，并將景觀資源最大化的留給別墅類產(chǎn)品。 （2） 建筑最好采用南北朝向，如需提高地塊利用率，可考慮少量東南向布置。（3） 建筑風格沿用前期的現(xiàn)代簡約風格，簡潔流暢，色彩以白灰、清雅為主調(diào)。（4） 多層住宅部分采用“1+5+1”結(jié)構(gòu)，即底層做自行車庫和封閉車庫，二層至六層為5戶住宅，頂層住宅設(shè)一層贈送閣樓；部分底層不設(shè)車庫的考慮首層贈送地面花園。 （5） 多層以125135平方米的三房二廳二衛(wèi)和110120平方米的三房二廳一衛(wèi)為主，輔以部分8590平方米的二房二廳一衛(wèi)產(chǎn)品。大戶型靠小區(qū)內(nèi)部布置，享有較好的景觀資源；小戶型靠路邊布置。戶型可參考三期多層及宜興二期多層產(chǎn)品，不考慮進行產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計。（

36、6） 高層住宅沿徽州大道布置，考慮18層、2梯4戶布局，130140平方米的三房二廳二衛(wèi)和120130平方米的三房二廳一衛(wèi)數(shù)量各占一半。戶型可參考二期ii區(qū)高層住宅，并根據(jù)市場反映情況進行優(yōu)化。（7） 別墅考慮布置在項目東南部，能同時享有山景和小區(qū)景資源，別墅類型以獨棟為主，可適量布置聯(lián)排和疊屋，戶型面積見住宅產(chǎn)品面積及配比表。（8） 商服用房設(shè)置在臨徽州大道高層住宅的底層，層高應不少于5米左右，開間據(jù)上部結(jié)構(gòu)，安排在4米左右，進深1011米，控制在15米內(nèi)。（9） 多層及別墅類住宅考慮太陽能熱水器進行統(tǒng)一安裝，在建筑設(shè)計時需系統(tǒng)考慮。3、 園林與環(huán)境設(shè)計（1） 設(shè)計原則：在保證容積率的前提下

37、，盡可能降低覆蓋率，保持小區(qū)內(nèi)良好的環(huán)境品質(zhì)，以支撐項目售價。（2） 基本沿襲東方麗景一期的園林風格，包括園建、鋪裝，大量種植桂花、樟樹、廣玉蘭、杜英等喬木，種植大小葉黃楊、紅花積木、杜鵑等灌木，適當種植紅楓、桃、李、竹等。（3） 用地周界種植高大常綠樹，遮擋外界對小區(qū)內(nèi)部環(huán)境的影響，亦可取得四季常青、綠色生態(tài)的效果。4、 分期開發(fā)時序安排東方麗景四期項目擬分2區(qū)開發(fā)，i區(qū)為多層產(chǎn)品，建筑面積約1.5萬平方米，爭取在2008年3月份動工建設(shè)，2008年9月即可開盤銷售，i區(qū)開發(fā)重要節(jié)點計劃見下表；ii區(qū)有多層、高層、別墅類住宅，建筑面積約6萬平方米，初步擬定在2009年3月份動工建設(shè)，具體開發(fā)

38、節(jié)點計劃根據(jù)市場情況再行制定。東方麗景項目四期i區(qū)開發(fā)重要節(jié)點計劃工作任務工作內(nèi)容周期（天）開始時間結(jié)束時間備 注項目策劃開發(fā)建議書審定2032007-4-12007-10-20前期工作及規(guī)劃設(shè)計總體規(guī)劃方案設(shè)計642007-5-82007-7-10總體規(guī)劃方案報建（含評審）362007-7-112007-8-15擬擴征地手續(xù)辦理（完成土地證）3202007-8-162008-6-30工程投資匡算、工程成本控制目標確定412007-7-112007-8-20總體規(guī)劃設(shè)計方案修改及深化462007-8-162007-9-30i區(qū)施工圖設(shè)計（含內(nèi)審及修改）692007-10-82007-12-15

39、i區(qū)施工圖報建（含外審）312007-12-162008-1-15招標及工程施工i區(qū)編制工程量清單及主包單位招標862007-12-162008-3-10春節(jié)2008-2-7i區(qū)施工報建（開工許可證辦理）102008-3-112008-3-20i區(qū)工程開工2008-3-22i區(qū)主體工程施工1312008-3-222008-7-30i區(qū)主體封頂2008-7-30i區(qū)內(nèi)外裝修及水電安裝1532008-7-12008-11-30i區(qū)室外工程及園建綠化1512008-12-12009-4-30春節(jié)2009-1-26i區(qū)竣工驗收2009-5-31營銷管理i區(qū)項目營銷策劃與市場推廣方案752008-2-1

40、2008-4-15i區(qū)預售證辦理312008-8-12008-8-31i區(qū)正式開盤銷售2008-9-20i區(qū)辦理入伙2009-6-30i區(qū)產(chǎn)權(quán)初始登記2009-9-305、 項目價格預測前面的市場簡述部分預測，2008年多層市場均價達到2600元/，考慮項目素質(zhì)溢價200元/，項目四期i區(qū)多層在2008年推出價格定位為2800元/。而ii區(qū)多層若在2009年推出，考慮年增長15，多層單價可3200元/。高層住宅目前價格在26003300元/，按每年1015的增長推算，2009年價格估計達到4000元/；別墅類產(chǎn)品由于后期推出量有限，逐顯稀缺性，獨棟別墅預測在2009年可達8000元/，聯(lián)排別墅

41、產(chǎn)品6000元/，疊屋產(chǎn)品4500元/。項目商鋪由于經(jīng)營前景不樂觀，暫估價格為5000元/。各類產(chǎn)品價格表產(chǎn)品類型單價（元 / ）單套面積（）單套總價（萬元）i區(qū)多層二房二廳一衛(wèi)280085902425三房二廳一衛(wèi)28001101203134三房二廳二衛(wèi)28001251353538ii區(qū)多層二房二廳一衛(wèi)320085902729三房二廳一衛(wèi)32001101203538三房二廳二衛(wèi)32001251354043ii區(qū)高層三房二廳一衛(wèi)40001201304852三房二廳二衛(wèi)40001301405256ii區(qū)別墅獨棟8000350400280320聯(lián)排6000250300150180疊屋45002002

42、3090104商 鋪500010050自行車庫i區(qū)1200ii區(qū)1300汽車庫i區(qū)2000ii區(qū)2200多層住宅均價3585元/項目整體均價（含商鋪、自行車庫、汽車庫）3736元/備注：上述均價按可售面積測算，自行車庫和汽車庫等不計容面積未計入。七、 經(jīng)濟效益測算技術(shù)經(jīng)濟指標序號項 目指標（m2）i區(qū)ii區(qū)備 注一總用地面積55,046.56二總建筑面積88,360.0017,830.0070,530.00三計容積率建筑面積79,660.0016,260.0063,400.001多層住宅48,046.0016,260.0031,786.002疊屋1,704.001,704.003獨棟低層住宅3

43、,150.003,150.004高層住宅23,120.0023,120.005商業(yè)2,240.002,240.006物管、居委會200.00200.007幼兒園1,200.001,200.00四不計容積率建筑面積8,700.001,570.007,130.001地庫（含人防）3,900.003,900.002架空層車庫4,800.001,570.003,230.002.1其中：自行車庫1,920.00630.001,290.00估算占架空層車庫的402.2汽車庫2,880.00940.001,940.00估算占架空層車庫的60五容積率1.45六覆蓋率28%七綠化率45%八戶數(shù)665 九總停車位

44、320 1地庫和架空層停車庫200 2地面停車位120 八可售住宅建筑面積78,260.00 16,260.00 62,000.00 注：以上數(shù)據(jù)由設(shè)計部提供，根據(jù)2007年9月21日建筑規(guī)劃方案測算。東方麗景四期i區(qū)利潤測算表單位：萬元序號項目名稱總成本（萬元）單方成本/售價（元/m2）備注建筑面積可售面積一開發(fā)成本3,4631,9422,1301土地成本751421462總地價按建筑面積分攤到各區(qū)。2前期費用895055按建筑面積50元/估算3報建規(guī)費241135148按建筑面積135元/估算4建安成本1,9611,1001,206按建筑面積1100元/估算5財務費用16492101貸款2

45、000萬元，貸款期1年，年利率按1-3年期7.47%上浮10%，即8.22%計息，全計入財務費用。6銷售費用965459按銷售收入的2估算7管理費用814650按可售面積50元/計算8不可預見費79444927項之和的3%估算二銷售收入4,5532,5532,800不含車庫收入4,8162,7012,962含車庫收入三經(jīng)營稅金及附加230129142按銷售額的5.06%進行計算四土地增值稅17397107見土地增值稅測算表五利潤總額950533584六所得稅237133146按25%計七凈利潤712399438八稅前銷售利潤率19.72%九稅后銷售利潤率14.79%十稅前成本利潤率27.42%

46、十一稅后成本利潤率20.57%根據(jù)測算，四期i區(qū)開發(fā)多層產(chǎn)品，總建筑面積17830平方米，總投資3463萬元，可售面積單方成本2130元/平方米；含車庫銷售收入4816萬元，銷售均價2962元/平方米；完成利潤總額950萬元，凈利潤712萬元，稅后成本利潤率20.57%。敏感性分析敏感性分析是分析和預測項目評價主要指標因主要變化因素的變動而發(fā)生變動的敏感程度。根據(jù)項目具體情況，針對銷售價格、建安費用這兩個主要因素考察其對稅后成本利潤率的敏感性。敏感性分析表 變動率項目-10%-5%基本方案+5%+10%成本-5%售價+5%成本+5%售價-5%建安成本24.8%22.6%20.6%18.7%16

47、.8%27.8%13.7%銷售價格10.4%15.5%20.6%25.6%30.7%從上圖表來看，銷售價格對稅后成本利潤率的影響略大于建安成本，對本項目而言，建安成本上升5%、或者售價下降5%，稅后成本利潤率為18.7、15.5%；當建安成本上升10%、或者售價降低10%，稅后成本利潤率只有16.8%、10.4，可見項目抗風險能力較好，在項目執(zhí)行過程中更要注重對銷售價格的提升。盈虧平衡分析項目盈虧平衡分析（臨界點），是指項目銷售收入扣除銷售稅費后與總投資相等的狀態(tài)，即銷售收入 = 總投資 + 銷售稅費。則：（1）保本銷售價格 = 總開發(fā)成本 / 銷售面積 x （1 銷售稅金及附加） = 220

48、2元/平米（2）保本銷售面積 = 總開發(fā)成本 / 銷售價格 x （1 銷售稅金及附加） = 11100平米四期i區(qū)整體目標均價為2962元/平方米，保本銷售價格為2202元/平方米，即實現(xiàn)68.3時達到盈虧平衡；總銷售面積為16260平方米，保本銷售面積為11100平方米，即實現(xiàn)68.3時達到盈虧平衡。東方麗景四期ii區(qū)利潤測算表單位：萬元序號項目名稱總成本（萬元）單方成本/售價（元/m2）備注建筑面積可售面積一開發(fā)成本15,8439,4462,5551土地成本2,971421479總地價按建筑面積分攤到各區(qū)。2前期費用5648091按建筑面積80元/估算3報建規(guī)費952135154按建筑面積135元/估算4建安成本9,4421,3391,5234.1多層建安成本4,0061,100按建筑面積1100元/估