捷報花園業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約 草案

1、捷報花園業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約 草案捷報花園業(yè)主大會議事規(guī)則(草案)第一章業(yè)主大會的議事方式第一條業(yè)主大會議事是指業(yè)主大會對議案的表決。第二條業(yè)主大會的議事方式分為會議方式和書面方式兩種。會議方式即集體討論的形式，書面方式即書面征求意見的形式。本物業(yè)管理區(qū)域以書面形式為主。第三條業(yè)主大會由小區(qū)內的全體業(yè)主組成，是小區(qū)內全體業(yè)主行使對共有財產的權利的最高權力機構。第四條業(yè)主大會原則上每年召開一次，于每年的3月份舉行。第五條業(yè)主大會由業(yè)主委員會負責召集和主持，業(yè)主委員會主任為業(yè)主大會主席。第六條符合法定比例的業(yè)主提議召開業(yè)主大會臨時會議的，應當向業(yè)主委員會遞交下列文件：1、提議召開業(yè)主大會的業(yè)

2、主的簽名文件2、能夠證明簽名的業(yè)主符合法定比例的文件3、有具體的需要業(yè)主大會表決的議案文件缺少其中一項文件的，視為未提議。第七條業(yè)主委員會召集業(yè)主大會時，應將業(yè)主大會舉行的時間、地點和將付諸業(yè)主大會表決的議案在15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。第八條業(yè)主為自然人的，應本人出席業(yè)主大會。舉行業(yè)主大會時，業(yè)主未滿十八周歲的，由其法定代理人或法定代理人的委托代理人出席業(yè)主大會；業(yè)主為法人、合伙組織或其他組織的，法定代表人(或負責人)或其委托代理人出席業(yè)主大會。第九條業(yè)主委員會可以提出議案。20%以上的業(yè)主聯名，可以提出議案。業(yè)主聯名提出議案的，應在業(yè)主大會舉行的15日以前向業(yè)主委員會提出；業(yè)主

3、聯名提出的議案，業(yè)主委員會應當受理并提交業(yè)主大會表決。逾期向業(yè)主委員會提出議案的，業(yè)主委員會可以不予受理。第十條業(yè)主委員會或業(yè)主聯名可以提出的議案包括：(1)關于罷免業(yè)主委員會委員的議案(2)關于業(yè)主代表的津貼、業(yè)主委員會委員報酬的議案(3)關于本物業(yè)管理區(qū)域建設的議案(4)關于解除業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的委托合同的議案(5)關于物業(yè)管理費預算的議案(6)關于修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的議案(7)關于業(yè)主委員會分立或與其它業(yè)主委員會合并的議案(8)其他需要業(yè)主大會表決的議案第二章表決程序第十一條議案由業(yè)主委員會交付業(yè)主大會表決，表決方式以幢為單位，書面征求業(yè)主意見，獲得法定投票權方可

4、通過。第十二條符合法定比例的業(yè)主提議召開業(yè)主大會臨時會議、業(yè)主委員會沒有召集，或者在自提議之日起三個月內沒有形成業(yè)主大會決議的，或者20%以上的業(yè)主聯名向業(yè)主委員會提出的議案、業(yè)主委員會無正當理由拒絕受理或未提交業(yè)主大會表決的，20%以上的業(yè)主聯名可以將議案提交全體業(yè)主表決。業(yè)主在書面文件上的簽名達到形成業(yè)主大會決議的法定比例的，等同于業(yè)主大會決議。業(yè)主聯名未達到20%以上的，業(yè)主大會決議無效。第十三條依照本規(guī)則通過的決議，須書面告知社區(qū)居委會，對全體業(yè)主具有約束力，全體業(yè)主應當遵守和執(zhí)行決議。第三章業(yè)主投票權第十四條業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權數，可以按照以下方式確定：(一)以住宅套數結合建

5、筑面積確定；(二)以住宅套數一套計一個投票權數確定；(三)以建筑面積一平方米計一個投票權數確定。以住宅套數結合建筑面積確定投票權數的，具體按照以下標準計算：(一)住宅物業(yè)一套計二十個投票權數，建筑面積不足一百二十平方米的按一套計算，超過一百二十平方米的每滿十平方米增加一個投票權數，不足十平方米的部分不計算，但未售物業(yè)部分的投票權數不得超過總投票權數的百分之三十；(二)非住宅物業(yè)建筑面積每滿一百平方米計二十個投票權數，建筑面積不足一百平方米的按一百平方米計算，超過一百平方米的每滿十平方米增加一個投票權數，不足十平方米的部分不計算。物業(yè)建筑面積以房屋所有權證或者其他能證明其權屬的合法有效文件為依據

6、確定。第十五條代理人的投票權為其本人的投票權與其委托人的投票權之和。第四章業(yè)主委員會第十六條在業(yè)主大會閉會期間，業(yè)主委員會是物業(yè)管理區(qū)域內共有財產的管理者，在業(yè)主公約授予的職權范圍內代表全體業(yè)主行使對共有財產的財產權利。第十七條業(yè)主委員會委員人數為五人，由業(yè)主委員會主任一人、副主任一人和委員三人組成；業(yè)主委員會主任為業(yè)主委員會的負責人。第十八條業(yè)主委員會每屆任期五年；五年期滿，重新選舉。第十九條業(yè)主委員會委員候選人產生程序：1、以幢為單位各業(yè)主自行報名或推薦產生候選人。2、籌備組推薦。3、業(yè)主委員會委員是下一屆業(yè)主委員會委員候選人。第二十條業(yè)主委員會委員選舉程序：1、業(yè)主委員會應在選舉日前向全

7、體業(yè)主送達選票并要求業(yè)主書面簽收；選票應當編號并加蓋印章，沒有編號、印章的選票無效。2、業(yè)主應在7日內將選票按要求填寫并投入指定位置；逾期不投票的，視為同意。3、選舉權的業(yè)主的過半數投票，選舉有效；候選人獲得參加投票的業(yè)主的過半數投票權屬，始得當選。5、選舉實行記名投票、公開計票的方法，選舉結果應當當場在物業(yè)管理區(qū)域內以書面形式公告。第二十一條業(yè)主委員會自選舉產生之日成立。第二十二條業(yè)主委員會主任由業(yè)主委員會按過業(yè)主委員會人數的半數選舉產生。第二十三條業(yè)主委員會行使下列職權：1、執(zhí)行業(yè)主大會決議2、召集和主持業(yè)主大會3、向業(yè)主大會提出修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會章程的議案或其它議

8、案。4、管理物業(yè)、公共維修基金和專項維修基金5、通知業(yè)主向業(yè)主委員會委托的物業(yè)管理企業(yè)支付物業(yè)管理費。6、委托物業(yè)管理企業(yè)、律師事務所、會計師事務所、評估師事務所(公司)、公證處等中介機構，行使委托合同中的權利、履行委托合同中的義務。7、雇傭業(yè)主委員會工作人員并決定其報酬，行使勞動合同中的權利、履行勞動合同中的義務并承擔法律責任。8、制定和執(zhí)行小區(qū)的管理制度。9、當業(yè)主違反業(yè)主公約、業(yè)主大會決議、業(yè)主大會制定的基本管理制度、或業(yè)主委員會制定的管理制度時，協(xié)調有關部門、組織或個人，做好各項調解、訴訟等工作。10、業(yè)主公約賦予的其它職權。第二十四條業(yè)主委員會主任行使下列職權：1、召集并主持業(yè)主委員

9、會會議2、執(zhí)行業(yè)主委員會決議3、簽署業(yè)主委員會制定的管理制度第二十五條業(yè)主委員會議事規(guī)則：1、業(yè)主委員會會議應有全體委員參加；業(yè)主委員會做出決議由業(yè)主委員會過半數通過；業(yè)主委員會委員本人不能列席會議的，可以委托其他委員代為表決。贊成票和反對票相等時，業(yè)主委員會主任有兩票投票權。2、業(yè)主委員會應對會議所議事項做出的決定制作會議記錄，出席會議的委員和記錄員應在會議記錄上簽名。第二十六條業(yè)主委員會不得以業(yè)主委員會或業(yè)主委員會委員的名義向任何人借款或為任何人提供擔保；不得從事任何投資活動。第二十七條業(yè)主委員會委員罷免程序1、在業(yè)主大會期間，20%以上的業(yè)主聯名提出罷免議案，出席業(yè)主大會的50%以上的業(yè)

10、主通過，即可罷免業(yè)主委員會主任或委員。2、在業(yè)主大會閉會期間，20%以上的業(yè)主聯名提出罷免議案，全體業(yè)主的50%以上通過，即可罷免業(yè)主委員會主任或委員。3、因業(yè)主委員會主任或委員被罷免而形成的業(yè)主委員會的缺額應按本規(guī)則規(guī)定的選舉程序選舉產生。4、業(yè)主委員會主任被罷免的，副主任代行主任職責；業(yè)主委員會主任由補選后的業(yè)主委員會按過業(yè)主委員會人數的半數選舉產生。第五章附則第二十八條此后本規(guī)則的修改，須按本規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議，并按規(guī)則的表決決議方式通過。第二十九條本規(guī)則的未明事宜或與有關法律、法規(guī)相抵觸的，以有關法律、法規(guī)為準。第三十條本規(guī)則中的業(yè)主委員會即福州市鼓樓區(qū)捷報花園業(yè)主委員會。

11、第三十一條本規(guī)則自通過之日起施行。捷報花園管理規(guī)約(草案)為加強捷報花園的管理，維護全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權益，維護公共環(huán)境和秩序，保障物業(yè)的安全與合理使用，根據國家有關物業(yè)管理的法規(guī)政策制訂本公約。全體業(yè)主和物業(yè)使用人均須自覺遵守。一、在使用、經營、轉讓所擁有物業(yè)時，應遵守物業(yè)管理法規(guī)政策的規(guī)定。二、執(zhí)行業(yè)主委員會或業(yè)主大會的決議、決定。三、委托物業(yè)管理企業(yè)負責房屋、設施、設備、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序、保安、綠化等管理，全體業(yè)主和物業(yè)使用人應遵守物業(yè)管理企業(yè)根據政府有關法規(guī)政策和業(yè)主委員會委托制定的各項規(guī)章制度。四、全體業(yè)主和物業(yè)使用人應積極配合物業(yè)管理企業(yè)的各項管理工作。五、業(yè)主或物業(yè)使用

12、人對物業(yè)管理企業(yè)的管理工作如有意見或建議，可直接向物業(yè)管理企業(yè)提出，發(fā)生爭議時可通過業(yè)主委員會協(xié)調解決。六、加強安全防范意識，自覺遵守有關安全防范的規(guī)章制度，做好防火防盜工作。七、業(yè)主和物業(yè)使用人裝修房屋，應遵守有關物業(yè)裝修的制度，并事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)對裝修房屋活動進行指導和監(jiān)督，并將注意事項和禁止行為告知業(yè)主和物業(yè)使用人。業(yè)主或物業(yè)使用人違規(guī)、違章裝修房屋或妨礙他人正常使用物業(yè)的現象(如滲、漏、堵、冒等)，應當及時糾正，造成他人損失的應承擔賠償損失，對拒不改正的，物業(yè)管理公司可采取相應措施制止其行為，并及時告知業(yè)主委員會并報有關行政管理部門依法處理。八、業(yè)主如委托物業(yè)管理企業(yè)

13、對其自用部位和毗連部位的有關設施、設備進行維修、養(yǎng)護，應支付相應費用。九、凡房屋建筑及附屬設施設備已經或可能妨礙、危害毗連房屋的他人利益、安全，或有礙外觀統(tǒng)一、市容觀瞻的，按規(guī)定應由業(yè)主單獨或聯合維修、養(yǎng)護的，業(yè)主應及時進行維修養(yǎng)護；拒不進行維修養(yǎng)護的，由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理公司進行維修養(yǎng)護，其費用由當事業(yè)主按規(guī)定分攤。十、與其它非業(yè)主使用人建立合法租賃關系時，應告知并要求對方遵守本業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)定，并承擔連帶責任。十一、在本物業(yè)范圍內，不得有下列行為：擅自改變房屋結構、外貌(含外墻、外門窗、陽臺等部位的顏色、形狀和規(guī)格)、設計用途、功能和布局等；對房屋的內外承重墻、梁、柱、板、陽臺進

14、行違章鑿、拆、搭、建；占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房(棚)等公用設施及場地；損壞、拆除或改造供電、供水、通訊、有線電視、排水、排污、消防等公用設施；隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物；違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物質等；踐踏、占用綠化用地；損壞、涂劃園林建筑小品；在公共場所、道路兩側亂設攤點；影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛、設立廣告牌；隨意在非停車位置停放任何車輛；在進出小區(qū)門口或在本物業(yè)管理區(qū)域內鳴放喇叭；聚眾喧鬧、噪聲擾民等危害公共利益或其它不道德的行為；違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物；法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其它行為。十二、房屋的維修責任，按下列規(guī)定劃分：室內部分由業(yè)主負責維修。法律、法規(guī)、規(guī)章等文件規(guī)定的物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造，由物業(yè)管理公司組織定期養(yǎng)護和維修，其費用從住宅維修基金中支出。住宅維修基金由業(yè)主按規(guī)定繳納，由住宅區(qū)物業(yè)管理公司以房屋本體為單位設立專帳代管，不得挪作他用。住宅區(qū)的道路、圍墻、路燈、溝渠、池井、綠化、停車場等住宅區(qū)內的公用設施由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理維修養(yǎng)護，管理維修養(yǎng)護費用從管理服務費中支出。人為造成公用設施損壞的，由損壞者負責修復，造成損失的，應當賠償損失。凡房屋及附屬設施有影響市容或者可能危害毗連房屋安全及公共安全