商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一般流程商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)一般流程

1、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一般流程商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)一般流程 1、市場條件判斷 開發(fā)商需要在項目初期，首先對項目擬選擇地區(qū)的市場條件進行初步分析判斷。 該判斷可以稱之為初判斷：不進行針對項目微觀角度的分析，僅從所在地區(qū)的市場狀況及潛力入手判斷該城市或地區(qū)發(fā)展相應商業(yè)房地產(chǎn)項目的可行性。和對該項目的定位有個宏觀的思考。 因為商業(yè)房地產(chǎn)的形式種類比較多，而且各種商業(yè)房地產(chǎn)形式都存在市場成熟性的問題：如果某個地區(qū)的社會生產(chǎn)力水平比較低，人們的收入水平不高的話，投資商再有實力，也不可以在該地區(qū)投資建設(shè)大型商業(yè)房地產(chǎn)項目。 2、項目位置選擇 商業(yè)房地產(chǎn)項目的位置選擇問題對于項目的成功將是決定性的。實際上，并不是所有的

2、地方都適合做商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)，只有某個地方具備了相應的條件后，才可以做。 商業(yè)房地產(chǎn)鑒于其功能特點，對位置和周邊條件的要求與普通房地產(chǎn)相比有過之而無不及。一個住宅社區(qū)，一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內(nèi)，但商業(yè)房地產(chǎn)則不同，所要解決的客流會隨著經(jīng)營狀態(tài)的變化，會發(fā)生倍增，也會發(fā)生銳減。當一個商業(yè)房地產(chǎn)項目的客流發(fā)生倍增的時候，項目所在位置能否適應就成為一個重要的問題。 針對不同的項目有不同的確定方案，開發(fā)商可以組織自己的團隊進行該項工作的研究分析，也可以委托專業(yè)咨詢機構(gòu)進行選址。 3、判斷可發(fā)展規(guī)模 在完成商業(yè)房地產(chǎn)項目選址工作后，需要針對特定項目地址進行市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析

3、。將確定該項目的市場基礎(chǔ)，周邊商圈覆蓋人口的情況，可能的客戶流量，客戶流產(chǎn)生的項目營業(yè)額及項目的可發(fā)展規(guī)模等一系列相關(guān)問題。 例：位于北京崇文門的新世界商場一期可出租面積達74000平方米，二期可出租面積達43000平方米，一期1998年投入運營后，生意興隆，但二期2000年開業(yè)后，二期長期經(jīng)營狀況不佳，管理商開始認為是因為商品組合不同的原因，但一、二期商品組合調(diào)整后二期依然經(jīng)營狀況不良。直到最近，二期經(jīng)營狀況才得到改觀。其實新世界二期運營不佳的原因在于市場規(guī)模判斷不準確：崇文門地區(qū)在2000年尚不足以支撐面積十多萬平方米的商業(yè)，這說明開發(fā)商對市場可支撐的發(fā)展規(guī)模的判斷不夠準確。 該項工作屬于

4、微觀判斷，很多咨詢機構(gòu)分析時使用的方法是：以市場調(diào)查為基礎(chǔ)，建立相關(guān)分析模型，測算出該項目地址可能發(fā)生的客戶流量，依據(jù)對所在地區(qū)人均零售消費額的判斷，可以測算出該項目可能的零售額，再參照所在地區(qū)商業(yè)設(shè)施每平方米平均零售額，即可以得出該項目地可發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)項目的規(guī)模。 不同的咨詢機構(gòu)在進行上述分析時因為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息取得的渠道不同，分析結(jié)果可能有很大的不同。比如，有些咨詢機構(gòu)在為商業(yè)房地產(chǎn)項目做市場分析時采用政府年鑒作為基礎(chǔ)信息，并在分析過程中采用較多基于其市場經(jīng)驗的假設(shè)，該種分析方法有其優(yōu)點，但缺點也是很明顯的。某些以市場調(diào)查為主業(yè)的咨詢機構(gòu)在做商業(yè)房地產(chǎn)項目的市場分析時充分發(fā)揮其優(yōu)勢，依靠其

5、大量調(diào)查信息，建立全方位分析模型對項目的市場潛力進行分析判斷，假設(shè)較少，結(jié)論更具有時效性。 個人認為最好是上述兩種咨詢機構(gòu)的融合。 在做完市場咨詢及可承受發(fā)展規(guī)模的研究后，需要依據(jù)項目特定位置、市場潛力、商圈分析等資料對項目的客戶定位進行階段性判斷。雖然在此階段完成該項工作有存在偏差的可能性，但需要做初步確定，同時在后面的環(huán)節(jié)中可以作出豐富和調(diào)整。 4、項目土地取得及政府許可 完成商業(yè)房地產(chǎn)項目市場前景及可發(fā)展規(guī)模的分析后，將面臨項目土地取得及政府許可的問題。土地取得指投資商按照與政府土地主管部門商定的價格從政府土地部門得到相應地塊一定期限的土地開發(fā)使用權(quán)。政府許可指向政府相關(guān)主管部門申請建設(shè)

6、商業(yè)房地產(chǎn)項目，并得到政府相應計劃委員會、規(guī)劃局、商業(yè)委員會等政府機構(gòu)的批準等。 項目土地取得有兩大標準： 1）、土地規(guī)模標準。商業(yè)房地產(chǎn)項目對土地規(guī)模的要求：要滿足該項目本身功能的需要，得夠用。 2）、土地價格標準。土地價格的高低將直接決定項目的競爭優(yōu)勢。尤其在項目運做初期，土地價格越低，前期資金壓力越小。 5、項目定位細化 徹底的，細致的研究分析項目的目標客戶，市場定位，產(chǎn)品形式，特點，啟動策略，財務測算等相關(guān)問題。此步驟是項目成功與否的重要因素，如果定位出現(xiàn)偏差，則項目沒有成功的可能。反復探討，反復修改定位，定位的準確程度取決于市場。 通常第四與第五步同時實施，在取地的過程中修正項目定位

7、，在項目定位過程中取地工作已開始。 6、項目規(guī)劃設(shè)計 項目的規(guī)劃設(shè)計包括項目的方案設(shè)計、初步設(shè)計及施工圖設(shè)計等。其中，尤其以方案設(shè)計為重中之重：方案設(shè)計可以稱之為宏觀設(shè)計，將決定商業(yè)房地產(chǎn)項目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內(nèi)空間的合理動線布局等。初步設(shè)計及施工圖設(shè)計可以稱之為微觀設(shè)計，即在方案設(shè)計基礎(chǔ)上進行純建筑工程角度的深化、細化。 一般開發(fā)商都委托外國的設(shè)計機構(gòu)進行方案設(shè)計階段的設(shè)計，委托國內(nèi)設(shè)計單位進行初步設(shè)計及施工圖的設(shè)計。該種組合即可以降低設(shè)計成本，又可以保證設(shè)計質(zhì)量。但必須要與國外設(shè)計機構(gòu)明確方案設(shè)計的深度，否則方案設(shè)計的深度達不到

8、應有的要求，國內(nèi)設(shè)計機構(gòu)將無法正確完成初步設(shè)計及施工圖設(shè)計，或者盡管完成，但會有大量潛在問題遺留給開發(fā)商。 7、設(shè)計方案的市場化 指投資商必須將建筑師的概念設(shè)計方案提供給商業(yè)房地產(chǎn)市場專家或商業(yè)策劃公司，由市場專家或商業(yè)策劃公司針對此概念設(shè)計提出基于市場角度的修改建議，并且三方之間的溝通交流必須經(jīng)過幾次循環(huán)，才可以最大限度保證最終設(shè)計方案的市場化理念，具有市場準確度。 這正是很多開發(fā)商忽略或不重視但又十分重要的環(huán)節(jié)。 原因在于商業(yè)房地產(chǎn)項目必須強調(diào)經(jīng)營，無論是百貨店、超市、專賣店或任何業(yè)態(tài)都對商業(yè)房地產(chǎn)里面的合理布局、客流有效引導有需求，如果商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計不能最大限度滿足商戶的功能需求，那么

9、商戶最簡單的選擇就是不選擇該項目，所以任何商業(yè)房地產(chǎn)項目的設(shè)計必須遵守市場需求。 而建筑師的最大的長處是通過其建筑美學思路有效創(chuàng)造美學空間，而且不同建筑師將展現(xiàn)不同特點及風格的美學空間概念。我們關(guān)注建筑師的美學空間概念本身并沒有錯誤，但把一個建筑藝術(shù)品轉(zhuǎn)化為商業(yè)產(chǎn)品必須將市場概念、功能概念融合進去，否則該項目將面臨空前的市場壓力。 例：第五大街商業(yè)街坊。商業(yè)房地產(chǎn)項目經(jīng)過建筑師和市場專家或咨詢公司的多循環(huán)溝通后，該項目的方案設(shè)計得以確定。 8、項目設(shè)計、市場調(diào)整方案及財務方案的系統(tǒng)化整合 在完成了上述項目設(shè)計、市場調(diào)整方案及財務融資方案后，需要就以上方案進行調(diào)整，即系統(tǒng)整合問題。通過調(diào)整整合，

10、判斷項目規(guī)模和投資回報的關(guān)系是否合理；判斷項目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律；判斷投資商自身資金、資源和其對股權(quán)的期望之間是否合理可行等。如果上述判斷的結(jié)果存在問題，那么需要回到設(shè)計階段進行相關(guān)調(diào)整，并再循環(huán)進行市場調(diào)整方案及財務融資方案，驗證確定最終可行方案。 9、項目方案的政府許可 指完成項目方案的系統(tǒng)化整合后，需要向政府計劃部門提交可行性研究報告，向規(guī)劃部門提交方案設(shè)計，向交通部門提交交通方案，向消防部門提交消防方案，向環(huán)保部門提交環(huán)境評估報告，向供電部門提交項目用電方案，向天然氣、自來水公司、市政管理部門提交相應方案以及向其他主管部門提交別的文件，并得到上述部門認可批

11、準的過程。項目方案的政府許可過程，常規(guī)來講需要至少近半年的時間，需要認真對待。 在上述政府許可的各項內(nèi)容中，可行性批復、規(guī)劃審批、交通審批、消防審批及市政審批是比較核心的部分，影響到項目的最終規(guī)劃，項目的交通條件保證，項目的方案能否滿足消防規(guī)范，以及項目是否有足夠的電力、其它市政配套條件。上述任何審批發(fā)生較大的變化都會影響項目的投資回報預測。 在項目可行性審批過程中，需要合理安排與政府的公關(guān)活動。 1）交通審批 交通審批指規(guī)劃部門協(xié)助交通主管部門對該商業(yè)房地產(chǎn)項目的交通進行審批。通常需要委托專業(yè)交通研究機構(gòu)進行項目的交通分析和研究，對商業(yè)房地產(chǎn)項目建成后對周邊交通系統(tǒng)的影響及項目自身交通的組織

12、進行方案設(shè)定及分析研究其可行性。交通條件及交通組織對于其成功運營起決定性作用。交通問題可以成為項目的障礙，也可以成為項目成功的瓶頸。對于商業(yè)房地產(chǎn)項目來講，良好的外部交通環(huán)境會有效引導客流進入項目地來消費，否則會大大降低到訪客戶的數(shù)量；良好的內(nèi)部交通設(shè)置可以避免交通堵塞，促進項目的內(nèi)部交通循環(huán)。2）消防審批 指消防部門對該商業(yè)房地產(chǎn)項目的方案設(shè)計根據(jù)國家的消防規(guī)范進行審查，最終確定該方案是否符合國家消防規(guī)范，是否可以予以批準的過程。如果消防部門最終否定了該項目的消防設(shè)計，那么將意味著前面所作的工作很大程度上需要返工，這將造成極大的浪費。一般來說，項目的設(shè)計方案和目前國內(nèi)落后的消防規(guī)范之間存在沖

13、突似乎是必然的事情，畢竟國內(nèi)的消防規(guī)范很保守，而作為當今商業(yè)業(yè)態(tài)最復雜形式的商業(yè)房地產(chǎn)項目，不突破中國的消防規(guī)范的話，幾乎不可能真正按照其應有的功能建設(shè)。面對這種沖突，開發(fā)商應探索雙方的平衡點。 3）規(guī)劃審批 指項目所在地區(qū)規(guī)劃管理部門依據(jù)開發(fā)商上報的項目方案設(shè)計，以項目的規(guī)劃使用條件為基礎(chǔ)，結(jié)合諸如交通審批、消防審批等專項審批的結(jié)果對項目的規(guī)劃方案進行批準的過程。規(guī)劃審批的結(jié)果將是商業(yè)房地產(chǎn)項目操作過程中又一個對項目成功起決定作用的環(huán)節(jié)。規(guī)劃審批一旦定案，商業(yè)房地產(chǎn)的方案就基本確定，原則上不再修改，而且也最好不要再修改，否則浪費太大。 規(guī)劃審批的過程對于開發(fā)商極為關(guān)鍵：如果發(fā)生規(guī)劃審批方案和

14、上報方案差距較大的情況，對投資商來說將面臨很多需要返工、損失利益的問題。要想保證規(guī)劃審批能按照計定目標實現(xiàn)，必須有效與政府各主管部門進行溝通，做好對政府的公共關(guān)系工作等。 10、項目招投標 指開發(fā)商完成項目設(shè)計方案的深化后，在項目規(guī)劃得到審批、項目土地使用得到許可后，經(jīng)過招投標的程序確定項目的施工企業(yè)、監(jiān)理單位、工料測量師及后面階段的機電咨詢商等，以便做好項目施工準備的過程。 11、項目的財務核算 指開發(fā)商在完成項目的設(shè)計方案后，建立或委托專門的財務融資機構(gòu)對該商業(yè)房地產(chǎn)項目的成本、收益、投資回報率、投資回報的敏感性分析等進行專業(yè)化分析。這是投資商對項目進行投資的微觀量化的決策依據(jù)。在財務分析

15、核算過程中，財務融資機構(gòu)需要以項目市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性為參考，并大量引用分析結(jié)論。 對于小型商業(yè)房地產(chǎn)項目，該項工作需要，但不需要做的很細。尤其采取銷售模式的商業(yè)房地產(chǎn)項目，財務核算的工作很簡化很多。 12、資金需求方案 指財務融資機構(gòu)結(jié)合項目的財務核算進一步細化項目的資金需求量及資金流量的工作。該項工作需要首先對項目的工程資金量及資金流進行宏觀的方案編制，再結(jié)合項目他項資金的需求，最終完成該項目的資金需求方案 13、融資方案 指開發(fā)商結(jié)合其自有資金狀況、企業(yè)自身資源、股權(quán)策略等，以項目資金需求方案為參照對象，制定的資金供給計劃。在此強調(diào)以投資商的自有資金狀況、企業(yè)自身資源和股權(quán)策略為

16、參照對象，是因為任何金融工具的基礎(chǔ)都只能是企業(yè)自身資源，否則除非非市場因素存在，企業(yè)是不可能有效得到金融支持的。有些國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)投資商不懂得金融投資依附于企業(yè)資源的特點，所以在項目運做時低估自身資源的重要性，過高評價自身在項目中的價值，并盲目產(chǎn)生對股權(quán)的過高期望，從而導致融資方案不可行。 項目的財務核算、資金需求方案及融資方案對于開發(fā)商準確判斷項目的可操作性至關(guān)重要。以上測算及相關(guān)方案的準確度會直接影響投資商決策的準確度。 14、項目融資 除非開發(fā)商有足夠的資金做支持，除非項目采取出售的投資模式，投資商一旦完成對項目設(shè)計方案、財務融資方案的決策，就可以推進項目運做過程中最重要的工作，即項目融

17、資工作。項目融資包括項目開發(fā)階段的資金準備及項目運營期間的資金準備兩階段的內(nèi)容。主要形式有股權(quán)融資和債權(quán)融資。 開發(fā)商在進行項目融資工作之前首先要進行項目融資的決策工作。準確對商業(yè)房地產(chǎn)項目的融資策略及方案進行決策，可以最大限度保證融資工作的有效進行。如果開發(fā)商過高估計其在該項目中的股權(quán)期望，在融資過程中必然面臨失敗，最終嚴重影響融資工作的進程。 完成融資決策后，進行的首要工作是項目商業(yè)計劃書的編寫工作。項目商業(yè)計劃書是其他投資商及金融機構(gòu)了解該項目的有效渠道。 在完成項目商業(yè)計劃書的編寫工作以后，開始該項目的融資操作工作。融資操作的形式主要有兩種：1）、委托專業(yè)融資服務機構(gòu)進行融資；2）、自

18、己組織融資團隊進行融資。這兩種融資方式相互之間并不沖突，如果協(xié)調(diào)好的話，會齊頭并進。 第一種融資操作對于初步進入商業(yè)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的投資商來講是必不可少的，因為專業(yè)商業(yè)房地產(chǎn)融資服務機構(gòu)可以通過其特殊的操作渠道將該商業(yè)房地產(chǎn)項目與國際資本直接、快速兌接。國際上從事商業(yè)地產(chǎn)投資的金融機構(gòu)實際上局限在某個圈子里面，如果對這個金融圈子不了解、對這些機構(gòu)不熟悉，盲目的沖撞只會耽誤時間，不會取得任何進展。 當然委托專業(yè)融資服務機構(gòu)進行項目融資服務時，開發(fā)商是需要付出融資成本，即需要向融資服務機構(gòu)在支付一定融資啟動費用的同時，需要另外支付相當于總?cè)谫Y金額2.5-5%的費用作為融資服務費。上述融資服務費的標

19、準是國際上融資通行的收費標準。有些開發(fā)商可能認為上述標準太高，但可以明確的是，只要求1.5%左右融資費用的融資服務機構(gòu)其專業(yè)化能力絕大多數(shù)有問題，換言之，這種融資機構(gòu)是不太可能完成項目的融資。 第二種融資操作對于已經(jīng)有商業(yè)房地產(chǎn)項目操作經(jīng)驗、融資經(jīng)驗的投資商來講，是可以采納的。但是投資商自己進行融資操作也必須建立一個融資團隊，這個融資團隊并非簡單一兩個人就可以組成。 15、市場策劃 項目的市場策劃對于項目的成功至關(guān)重要，高明的市場策略可以降低項目的成本，并有效打開市場空間，收益空間和利潤空間。贏得市場必須面對市場競爭的局面，避免競爭的市場策略是制勝的關(guān)鍵之舉。 16、招商 項目招商的方式主要有

20、兩種，即：1）、委托專業(yè)招商咨詢機構(gòu)進行項目招商；2）、自己搭建招商團隊進行招商工作。對于商業(yè)房地產(chǎn)項目來講，將國際知名零售商請進來有利于整個項目的招商，也就是主力店。通常招商咨詢機構(gòu)更了解國際知名零售商的需求，所以委托專業(yè)咨詢機構(gòu)進行項目的前期招商更能有效促進項目的進展。 17、價格策略 對于采取商鋪出售方案的項目來講，開發(fā)商需要對商鋪的售價進行預測，并依據(jù)市場策略進行售價決策。商鋪的售價首先由商鋪自身價值決定，其次，市場策略將有效提升商鋪的價值。售價決策的準確性將有利于項目的出售操作。 價格策略主要有三種：高開低走，平開平走，低開高走。 18、租金策略 開發(fā)商在招商階段就需要對商鋪的租金進

21、行科學預測。預測必須依靠對現(xiàn)狀市場的研究，和對未來市場的預測，不僅考慮自身市場空間，而且要考慮競爭市場的影響力。租金判斷對于項目招商意義非常，準確的租金定位將提高項目的招商效率。 19、管理公司的選擇 項目取得成功最重要的因素之一，是商業(yè)房地產(chǎn)的物業(yè)管理。好的管理商對招商工作、融資工作、工程的進行都有積極影響及作用，其重要性遠遠不只對招商的影響。管理商可以選擇的范圍比較小，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)管理商比較少，多為國際、香港、東南亞等國家地區(qū)的機構(gòu)。 商業(yè)房地產(chǎn)管理公司介入的方式主要有1）、管理公司以管理參股；2）、聘請管理公司。 其實管理公司應該在項目設(shè)計階段就參與進來，這對于項目的招商、融資都有很大的

22、好處。如果項目在項目剛開始運做時就談定了知名管理公司進行未來項目的管理，那么開發(fā)商在融資時更容易得到投資伙伴的認同，招商工作容易進行等。 大型商業(yè)如用零售額測算商業(yè)體量，你可以先收集項目所在區(qū)域（城市）商業(yè)的零售總額，一般在政府統(tǒng)計部門可拿到；再除以項目所在區(qū)域（城市）商業(yè)總面積，就可得出。 其實國際上有根據(jù)商業(yè)面積輻射消費人口的方法去評估商業(yè)項目的體量。如你有興趣可e-mail給我，索取有關(guān)數(shù)據(jù)標準。息谷貴在心誠，關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)運作的程序闡述的很明確，但商業(yè)地產(chǎn)項目如何能運作成功，及常遇到的瓶頸問題請業(yè)內(nèi)之士能談談經(jīng)驗。恰巧，最近偶剛將從業(yè)內(nèi)網(wǎng)站上下載了些許有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)的資料并加以匯總，有區(qū)域

23、市場特性，請各位參與討論交流：商業(yè)地產(chǎn)，路在何方 -淺談對目前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的認識 一、我們看到的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 商業(yè)地產(chǎn)帶來房產(chǎn)市場快速發(fā)展的第二個春天 地產(chǎn)是國家經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其對城市經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生巨大的推進作用，商業(yè)地產(chǎn)作為地產(chǎn)業(yè)的主力產(chǎn)業(yè)，其繁榮程度也成為地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的晴雨表，伴隨地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)已步入完全競爭市場，并帶來房產(chǎn)市場快速發(fā)展的第二個春天。目前，完全競爭的市場形勢下，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品不斷細分，個性化、新業(yè)態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品紛至沓來的發(fā)展態(tài)勢已成定局，土地的有限性及不可再生性，及城市化進程的加大、穩(wěn)定的社區(qū)消費力都迎合了商業(yè)巨頭以及各大連鎖商家的品牌擴張戰(zhàn)略，促使商業(yè)地產(chǎn)

24、成為了房地產(chǎn)投資開發(fā)的新一輪熱潮不可阻擋的形勢。眾多國內(nèi)大房地產(chǎn)企業(yè)為使千般成本置換而來的稀有地皮上產(chǎn)生最大效益，很多開發(fā)商將眼光逐漸聚焦于可產(chǎn)生超過住宅項目二至三倍效益的商業(yè)項目上。目前城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展存在不均衡狀況，帶來商業(yè)資源及社會資源的極大浪費 l 在現(xiàn)有的具有行政色彩的城市規(guī)劃模式下，由于缺乏科學的城區(qū)規(guī)劃指導，使目前許多城市商業(yè)網(wǎng)點布局不合理，這種不合理布局，造成商業(yè)資源和社會資源的極大浪費。l 規(guī)模小，大型的綜合商業(yè)地產(chǎn)項目較少，都是一些零星小商業(yè)項目。l 地產(chǎn)商在缺乏商業(yè)運行經(jīng)驗的情況下，在運作商業(yè)項目過程中，使招商與市場脫節(jié)，存在極大的盲目性。 我國的商業(yè)投資環(huán)境還有欠成熟，

25、世界級商業(yè)群體極少進入中國商業(yè)市場 目前，全世界的商業(yè)巨頭都集中在美國與歐洲，世界500強商業(yè)零售商只有17家落戶中國，主要是因為我國目前的商業(yè)發(fā)展水平還達不到世界頂級商業(yè)群體入駐中國，我國的商業(yè)投資環(huán)境還需要不斷完善。二、我們對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展意義及運行規(guī)律的理解 激烈的市場競爭形勢下，商業(yè)地產(chǎn)的運作也是風雨兼程，其發(fā)展導向及產(chǎn)品形態(tài)必須符合城市發(fā)展格局，開發(fā)商做好商業(yè)地產(chǎn)一定要不斷揣摸、思考、研究城市經(jīng)濟發(fā)展趨勢，商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品必須具備地域的適用性，提升產(chǎn)品競爭力，一個城市的商業(yè)地產(chǎn)項目的繁榮能夠充分激發(fā)出城市發(fā)展的潛力，對城市商業(yè)地產(chǎn)項目成功的主要衡量標準也是看項目能否有效的實現(xiàn)城市相關(guān)資源

26、的整合及對城市相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的有效鏈接，及對城市經(jīng)濟的貢獻度。 按照經(jīng)濟運行規(guī)律將鏈接商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的眾多致關(guān)要素進行有效組合，成為商業(yè)地產(chǎn)投資成敗的關(guān)鍵。 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展一定要迎合城市商業(yè)的發(fā)展趨勢，商業(yè)地產(chǎn)的運作需要運作商從不同商業(yè)形態(tài)、業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢中把握符合自己手中資源的運作方式。商業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)其實是兩個功能及運行規(guī)律都不同的行業(yè)，都需要把握極專業(yè)的知識及運行規(guī)律，商業(yè)地產(chǎn)是有科學定義的復合性地產(chǎn)產(chǎn)品，因此當前地產(chǎn)商如何能有效組合業(yè)態(tài)資源，按照經(jīng)濟運行規(guī)律將鏈接商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的眾多致關(guān)要素有效組合，成為投資成敗的關(guān)鍵。 尋求商業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)運營的最佳結(jié)合點，規(guī)避商業(yè)地產(chǎn)投資與運營雙重風險成為發(fā)展

27、商業(yè)地產(chǎn)要素隨著全世界商業(yè)微利時代的到來，商業(yè)地產(chǎn)將從暴利走向微利，這是一個不可阻擋的趨勢，這意味著商業(yè)地產(chǎn)商今后的投資和運營的雙重風險在增加。中國的商業(yè)地產(chǎn)正處在一個全新的發(fā)展和變動時期，因此，地產(chǎn)商如何結(jié)合商業(yè)運行規(guī)律，尋求商業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)運營的最佳結(jié)合點，規(guī)避商業(yè)地產(chǎn)投資與運營雙重風險成為發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)要素。 成功的商業(yè)地產(chǎn)項目需要充分的依托于市場需求，明確目標消費群，做充分的市場調(diào)查 進行商業(yè)地產(chǎn)項目投資前，先進行模塊設(shè)計，緊接著進行市場營銷，然后根據(jù)返回來的信息做初步投資預算，預算多少直接決定投資規(guī)模，對預算的情況也要與客戶進行協(xié)商，并確定招商對象和商戶，這樣才確定最終的設(shè)計方案。在實際

28、操作過程中，如果發(fā)現(xiàn)設(shè)計方案不合理需要調(diào)整，也只是局部微調(diào)，不需要做大調(diào)整，這大大減少了資金的浪費。城市發(fā)展規(guī)劃與商業(yè)發(fā)展規(guī)劃密切配合，才能真正提升城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的核心競爭力，使商業(yè)地產(chǎn)業(yè)成為城市經(jīng)濟繁榮發(fā)展的旗艦 一個城市的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，應該是城市的總體發(fā)展規(guī)劃的重要組成部分，商業(yè)主管部門要同城市規(guī)劃等部門密切配合，共同領(lǐng)導和參與規(guī)劃的制定和實施工作，才能深度挖掘商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿Α?具有競爭力的商業(yè)地產(chǎn)運作商必須具備一支于“零售人才、地產(chǎn)開發(fā)人才、中介人才”一體的復合的商業(yè)地產(chǎn)團隊，才能在商業(yè)地產(chǎn)項目運作過程中實現(xiàn)城市經(jīng)濟利益與運作商利益的雙贏作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，不要僅看到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的

29、高額利潤，還要仔細研討商業(yè)經(jīng)營和開發(fā)中的難點及規(guī)避高風險問題，因此，地產(chǎn)商在開發(fā)商業(yè)項目時，必須要組建一支以“零售人才、地產(chǎn)開發(fā)人才、中介人才”為復合的商業(yè)地產(chǎn)團隊，合力解決商業(yè)項目的選址、商業(yè)定位、規(guī)劃設(shè)計、招商引資、營銷策劃、商業(yè)經(jīng)營和產(chǎn)權(quán)銷售的平衡難點問題，規(guī)避傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商對商業(yè)認識淺薄的弱勢，更有效的整合各種地產(chǎn)與商業(yè)資源，使地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營商、物業(yè)管理商三方協(xié)調(diào)發(fā)展。 三、我們對商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)形式的認識 產(chǎn)權(quán)酒店 、分時度假物業(yè)、認購建筑面積、所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離的產(chǎn)權(quán)商場、銀行擔保回報、開發(fā)商承諾一定比例的投資回報率、開發(fā)商與零售頭捆綁合作、品牌營運商進行經(jīng)營和招商、及依托政府支持開發(fā)商業(yè)步行街的幾多商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)。 建筑面積認購模式將會成為商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展趨勢。地產(chǎn)商把位于黃金地帶的商場或?qū)懽謽?，劃成幾大區(qū)域，每個區(qū)域再劃成若干份，每個購房者可購買其中的一份或幾份，所有購房者共同擁有這個區(qū)域的產(chǎn)權(quán)，每個人可執(zhí)有共有產(chǎn)權(quán)證，實際上是產(chǎn)權(quán)證券化的前奏。 步行街的商業(yè)運作模式成為城市商業(yè)發(fā)展的主流，但其具有區(qū)域性限制，即須在城市中心地帶，步行街商業(yè)運作模式可充分產(chǎn)生商業(yè)聚集效應，其形象定位及消費群定位須做充分的市場調(diào)研，要深度理解一個城市的生活方式、發(fā)展潮流，引領(lǐng)一個城市的精神面貌。步行街溶入現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)運作模式，也將造