白云區(qū)金沙洲地塊可研報(bào)告

1、廣州市白云區(qū)金沙洲地塊（b3702a06） 初判報(bào)告 目 錄1.項(xiàng)目概況11.1 項(xiàng)目基本信息11.2宗地現(xiàn)狀11.3周邊條件11.4項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)21.5項(xiàng)目所處區(qū)域規(guī)劃41.6 出讓方式和條件41.7附圖和文件52.區(qū)域市場特征73.項(xiàng)目swot分析84.項(xiàng)目初步定位95.開發(fā)與銷售計(jì)劃106.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算117.結(jié)論及建議141.項(xiàng)目概況1.1 項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目名稱：廣州市白云區(qū)金沙洲b3702a06地塊（2007年鴻榮源以樓面地價(jià)7935元/競得，2009年被政府收回）；項(xiàng)目位置：白云區(qū)金沙洲a區(qū)，黃麗路以北，濱江大道以西項(xiàng)目來源：國有建設(shè)用地用地性質(zhì)：居住用地（r2）土地權(quán)屬：廣州

2、市國土資源與房屋管理局土地開發(fā)中心1.2宗地現(xiàn)狀項(xiàng)目地形：地塊位置及地形見圖示b3702a09（保利地產(chǎn)）b3702a06b3702a05（保利地產(chǎn)）b3701a04（保利地產(chǎn)）b3701a02（保利地產(chǎn)）市政用地、公共設(shè)施用地地表現(xiàn)狀：地塊目前已進(jìn)行部分平整。地塊四至：東至濱江大道（修建中），西至規(guī)劃路，北至規(guī)劃路，南至河涌。地塊北面緊鄰保利07年拍的地塊（樓面地價(jià)分別為8769元/和8112元/）， 北望恒大金沙洲項(xiàng)目，南面為保利09年競得項(xiàng)目（樓面地價(jià)5534元/）。1.3周邊條件1、交通條件：地塊主要通過濱江大道及規(guī)劃路與金沙洲路、廣佛高速、環(huán)城高速相連，地塊南部沙貝附近規(guī)劃有地鐵站（

3、6號線），建成時(shí)間在2012年底左右；距天河體育中心10公里左右，距越秀區(qū)、荔灣區(qū)在5公里左右；區(qū)域交通建設(shè)地鐵 目前，金沙洲地區(qū)在建最重要的交通工程是廣州地鐵六號線的建設(shè)。其中首期由金沙洲潯峰崗至長湴段，將于2012年年底開通。地鐵六號線沿金沙洲路設(shè)有潯峰崗、橫沙、沙貝三個(gè)地鐵站，其中潯峰崗站設(shè)為大型接駁站，橫沙站、沙貝站則為一般換乘站。地鐵的修建會(huì)極大方便在金沙洲區(qū)域居住的人群，這將刺激周邊沿線項(xiàng)目的價(jià)值得到提升。道路與橋梁 根據(jù)廣州市規(guī)劃局的規(guī)劃，金沙洲地區(qū)將規(guī)劃形成以環(huán)城高速公路、廣佛高速公路、4條主干道和7條次干道為骨架的道路網(wǎng)絡(luò)體系。其中，金沙洲與廣州中心城區(qū)的聯(lián)系通道一共有5條，

4、分別是沉香大橋、金沙洲大橋、大坦沙大橋、北環(huán)高速公路、西環(huán)高速公路。2、生活配套：地塊所處區(qū)域?yàn)閺V州最西部分，靠近佛山，該區(qū)域居民村民居多，缺乏大型商業(yè)配套，小型便利店、雜貨市場作為主要商業(yè)形態(tài)，商業(yè)配套有很大的改善空間，區(qū)域內(nèi)生活配套；教育配套、醫(yī)療配套等尚不完善；金沙洲規(guī)劃定位為廣州西部居住配套中心，2006年以來，各大發(fā)展商競相進(jìn)入，從各樓盤的資料來看，隨著入住率的提高，將來陸續(xù)有大型的超市、食肆進(jìn)駐金沙洲。到時(shí)，趨于競爭的壓力以及整體的規(guī)劃，如今散落的各類店鋪相比也會(huì)有一個(gè)整齊、分化的態(tài)勢。廣州城投集團(tuán)于09年8月拍下金沙洲5塊商業(yè)用地，未來商業(yè)配套將得于完善。3、周邊環(huán)境：地塊東濱江

5、路一線皆為樓盤，地塊周邊尚存有一些小型工廠、農(nóng)民房，地塊西臨廣武高鐵，高鐵對樓盤有一定的影響。4、景觀資源：一線江景。臨江面約150米。1.4項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)b3702a06地塊序號規(guī)劃指標(biāo)名稱單位合計(jì)指標(biāo)說明1項(xiàng)目總用地面積平方米945192總建筑面積平方米315339計(jì)算容積率建筑面積平方米2619893容積率2.774住宅面積平方米255514扣除公建配套計(jì)算容積率面積、配套商業(yè)部分56公建配套平方米按廣州市城市規(guī)劃管理技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則修建性詳規(guī)篇要求配置衛(wèi)生站平方米300文化室、健身房平方米400200+200（健身房占地1000）社區(qū)服務(wù)中心、老年人服務(wù)中心平方米16201500+12

6、0肉菜市場平方米2500居委會(huì)平方米100物業(yè)管理用房平方米535公共廁所、垃圾收集站平方米22070+150（垃圾站獨(dú)立占地160）托兒所平方米700占地1200地下室平方米533507幼兒園平方米08中小學(xué)平方米09車位比停車位/標(biāo)準(zhǔn)戶0.810總停車位輛注：套型建筑面積90以下住房面積所占比重80%； 建筑限高，沿江一線50米，其余80米；1.5項(xiàng)目所處區(qū)域規(guī)劃根據(jù)金沙洲的最新規(guī)劃，將金沙洲明確定位為廣佛都市圈的居住新城；將其建成為廣州市最具規(guī)模、最具現(xiàn)代、最具自然特色、管理最完善的生活居住區(qū)。金沙洲的規(guī)劃結(jié)構(gòu)表現(xiàn)為“一心、二帶、三片六區(qū)”?！耙恍摹睘榻鹕持薮髽蚨说纳藤Q(mào)金融中心、文化娛樂

7、和行政辦公中心?！岸А奔锤咚俟穬蓚?cè)綠化帶和沿江綠化帶，“三片六區(qū)”即規(guī)劃的三大片區(qū)、五個(gè)居住區(qū)和一個(gè)現(xiàn)代化工業(yè)倉儲(chǔ)區(qū)。地塊所處的區(qū)域?yàn)榫幼^(qū)，位于金沙洲大橋北，緊鄰沿江綠化帶。1.6 出讓方式和條件1、出讓方式及時(shí)間安排出讓方式：掛牌；第一階段：申請人須于 2010 年 5 月 20 日 至 2010 年 6 月 9 日 （工作日， 9:00 12:00 ， 13:30 17:00 ）向廣州市房地產(chǎn)交易登記中心提出競買申請；競買申請人的競買保證金（人民幣或港幣）在 2010 年 6 月 8 日前 （包括 6 月 8 日 ）到達(dá)廣州市房地產(chǎn)交易登記中心指定的銀行賬戶；第二階段：資格審查，6月

8、18日前發(fā)出競買資格審核結(jié)果。符合競買資格的申請人應(yīng)于 2010 年 6 月 18 日 至 2010 年 6 月 29 日 12 時(shí) 填寫報(bào)價(jià)單報(bào)價(jià)；第三階段：現(xiàn)場競價(jià)，2010 年 6 月 29 日 15 時(shí) 在廣州市房地產(chǎn)交易登記中心三樓拍賣大廳舉行。提交材料：1、競買申請書； 2、營業(yè)執(zhí)照副本（復(fù)印件）； 3、法定代表人證明書（原件）及身份證復(fù)印件； 4、法人授權(quán)委托書； 5、工商部門提供的股東成份證明（包括但不限于經(jīng)工商部門備案的股東手冊、公司章程、出資人名錄等文件）；6、競買保證金收據(jù)（復(fù)印件，核對原件）。注意事項(xiàng)：競買人在取得土地使用權(quán)后擬成立項(xiàng)目公司開發(fā)該地塊的，需提前進(jìn)行名稱預(yù)

9、先核準(zhǔn)登記，向交易登記中心提供競買人及項(xiàng)目公司的資料。2、地價(jià)支付節(jié)奏第一期：支付地價(jià)款的50%，2010年7月29日前付清；第三期：支付全部地價(jià)余額，2010年11月30日前付清。競買保證金：人民幣貳億叁仟萬元起拍價(jià)：人民幣壹拾壹億壹仟壹佰柒拾貳萬元增價(jià)幅度：人民幣叁佰萬元3、地塊交付地塊交付條件：（二）現(xiàn)狀土地條件 場地未平整 ；地塊交付時(shí)間：地塊成交之日起 3 個(gè)月內(nèi)；4、開發(fā)要求受讓人同意本合同項(xiàng)下宗地建設(shè)項(xiàng)目在成交之日起15個(gè)月內(nèi)開工；在開工之日起24個(gè)月內(nèi)竣工。1.7附圖和文件1、項(xiàng)目區(qū)位圖2、地塊及四至現(xiàn)狀照片地塊現(xiàn)狀圖：東： 南： 西： 北：1、 片區(qū)規(guī)劃圖2.區(qū)域市場特征1、

10、區(qū)域概況金沙洲地處廣州最西邊，四周被珠江包圍，總面積約9平方公里，規(guī)劃人口11萬人，是廣州市政府的經(jīng)營性土地重點(diǎn)儲(chǔ)備項(xiàng)目之一，也是僅次于廣氮廠的第二大土地儲(chǔ)備區(qū)域，未來將可提供1.64平方公里，建筑面積約319萬平方米的住宅。從空間結(jié)構(gòu)關(guān)系看，金沙洲是未來廣州市老城區(qū)荔灣、越秀、白云區(qū)的重要住宅供應(yīng)區(qū)，雖然地處廣州市最西邊，但實(shí)際上距離廣州市行政中心區(qū)（越秀）在5公里左右，距廣州市新城市中心天河北-珠江新城一線在10公里左右，半小時(shí)生活圈覆蓋了廣州市的老城區(qū)，地鐵六號線開通后，聯(lián)系更加便捷。正是基于空間上的關(guān)系，廣州市政府將金沙洲明確定位為廣佛都市圈的居住新城，金沙洲區(qū)域規(guī)劃為低密度居住區(qū)，加

11、之政府主導(dǎo)區(qū)域規(guī)劃、進(jìn)行配套建設(shè)，金沙洲成為各大發(fā)展商爭相進(jìn)入的一片熱土，前景關(guān)闊。2、市場概況白云區(qū)房地產(chǎn)市場特征：1、配套相對較差，依托白云山，自然環(huán)境較好；2、近幾年，白云區(qū)逐漸成為廣州樓市主要供應(yīng)區(qū)域之一，貨量較為充足，價(jià)格在廣州市六區(qū)中處于較低的水平；3、購房客戶原以本區(qū)域居民為主，近幾年對區(qū)域外白領(lǐng)、初次置業(yè)者吸引力逐漸增強(qiáng)，成交量穩(wěn)定上升。除自然環(huán)境與白云區(qū)其他板塊有一定的重合外，從空間結(jié)構(gòu)關(guān)系來看，金沙洲板塊與白云區(qū)其他板塊具有較大的差異性，其與荔灣、越秀的聯(lián)系更加緊密，對佛山的客戶也具有很強(qiáng)的吸引力，客戶群體具有較大的差異性，因此，金沙洲板塊還需要考慮越秀、荔灣的區(qū)域供需情況

12、和以后的潛在供應(yīng)量，從這點(diǎn)上看，作為今后廣州市老城區(qū)居民的一個(gè)重要居住區(qū)域選擇，金沙洲板塊未來的上升速度將呈一定的裂變性，快于全市樓市的增長速度。3、金沙洲在售、在建樓盤項(xiàng)目名稱開發(fā)商占地規(guī)模產(chǎn)品類型進(jìn)度萬科四季花城萬科地產(chǎn)50萬平方米小高層洋房、多層洋房、情景洋房和townhouse在售金碧海岸恒大地產(chǎn)1200畝高層洋房、獨(dú)棟別墅、聯(lián)體別墅在售凱德置地麗風(fēng)項(xiàng)目凱德置地29萬平方米公寓在建元邦項(xiàng)目元邦集團(tuán)2.6萬平方米洋房在建萬科金域藍(lán)灣萬科地產(chǎn)14.4萬平方米洋房在售金碧綠洲恒大地產(chǎn)在售中海金沙灣中海地產(chǎn)41萬平方米洋房在售金沙洲 b3734f （ 01 、 02 、 04 ）富力地產(chǎn)218

13、608 洋房在售金沙洲 b3735f01中海地產(chǎn)156449洋房在售金沙洲 b3736f01保利地產(chǎn)161518洋房在售金沙洲 b3737f01中海地產(chǎn)87570洋房在售金沙洲b3701a02地塊保利地產(chǎn)86347洋房在建金沙洲b3701a04地塊保利地產(chǎn)91579洋房在建金沙洲 b3708b07地塊保利地產(chǎn)18055洋房在建金沙洲 b3709b07地塊越秀城建43958洋房在建金沙洲 b3709b08地塊越秀城建45881洋房在建金沙洲 b3702a05地塊保利地產(chǎn)27035洋房在建金沙洲 b3711b03地塊越秀城建103436洋房在建金沙洲 b3702a09地塊保利地產(chǎn)54854洋房在建

14、金沙洲 b3709b04地塊萬科地產(chǎn)17207洋房在建3.項(xiàng)目swot分析優(yōu)勢機(jī)會(huì)區(qū)位優(yōu)勢，廣佛經(jīng)濟(jì)圈中心位置，與荔灣、越秀區(qū)聯(lián)系緊密；景觀優(yōu)勢，一線、二線江景；成片的居住區(qū)，居住環(huán)境較好；政府大力打造的居住區(qū)，配套建設(shè)投入大，配套環(huán)境提升快，市政利好尚未完全釋放；區(qū)域板塊的快速成長期，進(jìn)入時(shí)機(jī)較佳；打造金地進(jìn)入廣州的精品樓盤，提升品牌影響力；金沙洲板塊是廣州目前為數(shù)不多的、對老城區(qū)影響力較大的區(qū)域；劣勢威脅有90/70戶型比例限制；區(qū)域供應(yīng)量較大；萬科等開發(fā)商已進(jìn)入該區(qū)域，可分?jǐn)偝杀?，整體進(jìn)行收益考慮；管理半徑較大；土地成本較高；建設(shè)周期約束條件；市場周期性波動(dòng)影響；宏觀調(diào)控下，預(yù)期有一定不

15、確定性；周邊的市政配套如路網(wǎng)等建設(shè)進(jìn)度對樓盤的開發(fā)速度有較大影響；區(qū)域其他樓盤的競爭；4.項(xiàng)目初步定位產(chǎn)品檔次定位：中高檔；物業(yè)類型定位：高層洋房；客戶定位：荔灣客戶、白云客戶50%，環(huán)市路、天河、濱江東客戶40%，佛山等地客戶20%；價(jià)格定位：13000元/（現(xiàn)時(shí)點(diǎn)均價(jià)，帶2000元裝修）；參考樓盤：金沙灣看江房價(jià)13000元帶2500元裝修；不看江10500帶1800元裝修；金域藍(lán)灣看江14000帶2000裝修，不看江11000帶1000裝修；5.開發(fā)與銷售計(jì)劃a06地塊開發(fā)與銷售節(jié)點(diǎn)計(jì)劃1、2011年2季度，完成施工許可證之前的報(bào)建手續(xù)，進(jìn)場施工；2、2012年1季度，一期開盤；2013

16、年1季度，二期開盤；3、整個(gè)項(xiàng)目分兩期，每一期的銷售周期為一年；6.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算1、2007-2010年金沙洲土地出讓情況地塊名稱成交時(shí)間用地面積（）容積率套型比例成交樓面地價(jià)（元/）發(fā)展商白云區(qū)金沙洲b3701a02地塊2007年9月11日863472.880%8769 保利地產(chǎn)白云區(qū)金沙洲b3701a04地塊2007年9月11日915792.880%8112 保利地產(chǎn)白云區(qū)金沙洲b3702a06地塊2007年9月11日945192.880%7935 深圳市鴻榮源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司白云區(qū)金沙洲 b3708b07地塊 2007年12月6日180551.880%3324 保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有

17、限公司白云區(qū)金沙洲 b3709b07地塊 2007年12月6日439581.55無3889 廣州宏城發(fā)展有限公司白云區(qū)金沙洲 b3709b08地塊 2007年12月6日458811.55無3628 廣州宏城發(fā)展有限公司白云區(qū)金沙洲 b3702a05地塊 2007年12月6日270352.880%4241 保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司白云區(qū)金沙洲 b3711b03地塊 2008年1月8日103436（可建設(shè)用地面積103436） 1.5580%4584越秀城建白云區(qū)金沙洲 b3702a09地塊2009年7月16日548542.880%5534保利集團(tuán)白云區(qū)金沙洲 b3709b04地塊2009年7月16日172071.880%4520萬科集團(tuán)2、 a06地塊測算主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)假設(shè)條件：樓面地價(jià)4500元/；項(xiàng)目利潤測算表單位可售面積利潤情況序號項(xiàng)目單價(jià)總價(jià)(萬元)1項(xiàng)目總收入431757 16898 1.1銷售收入431757 2項(xiàng)目總成本費(fèi)用334133 13077 2.1土地成本124879 4887 2.2前期費(fèi)用2513 98 2.3建安工程成本125630 4917 2.4開發(fā)間接費(fèi)0 0 2.5營業(yè)費(fèi)用12953 507 2.6公司管理費(fèi)8635 338 2.7營業(yè)稅及附加24308 951 2.8財(cái)務(wù)費(fèi)用1