二手房過(guò)戶交易流程注意事項(xiàng).doc

1、二手房過(guò)戶交易流程1、簽訂買(mǎi)賣(mài)合同、房屋交易保障合同2、購(gòu)房資質(zhì)核驗(yàn)、房源核驗(yàn)3、資金監(jiān)管協(xié)議商業(yè)貸款：房屋評(píng)估貸款銀行面簽首付款資金監(jiān)管銀行批貸繳稅過(guò)戶領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證辦理抵押登記銀行放款（受理查詢客戶資質(zhì)確定銀行評(píng)估打印天津市存量房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議銀行面簽銀行審批貸款（備件齊后才可批貸）物業(yè)交割過(guò)戶抵押登記（各城區(qū)抵押時(shí)效不同）出房屋他項(xiàng)權(quán)利證（7個(gè)工作日）銀行放款（具體時(shí)間看銀行額度情況）全款到賬。實(shí)際情況您需要咨詢鏈家門(mén)店和相關(guān)銀行。）二手房過(guò)戶資料1、購(gòu)房所需證件身份證明：身份證、護(hù)照及譯本公證婚姻證明：結(jié)婚證、離婚證及離婚協(xié)議書(shū)、法院判決書(shū)等戶籍證明：戶口本、集體戶口首頁(yè)復(fù)印件（加蓋公章）等備

2、注：涉及證件的原件和復(fù)印件都需要準(zhǔn)備商業(yè)貸款所需證件身份證明：身份證、軍官證婚姻證明：結(jié)婚證、離婚證及離婚協(xié)議書(shū)、法院判決書(shū)等戶籍證明：戶口本、集體戶口首頁(yè)復(fù)印件（加蓋公章）等學(xué)歷證明：學(xué)歷證收入證明：收入證明、近半年或一年流水辦理過(guò)戶所需證件身份證明：身份證、軍官證婚姻證明：結(jié)婚證、離婚證及離婚協(xié)議、法院判決書(shū)等戶籍證明：戶口本、集體戶口首頁(yè)復(fù)印件（加蓋公章）等備注：如過(guò)戶房屋產(chǎn)權(quán)涉及未成年人，還需提供監(jiān)護(hù)公證、父母身份證、結(jié)婚證、家庭戶口本買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)涉及到的稅種二手房交易中，買(mǎi)賣(mài)雙方還需向稅務(wù)部門(mén)繳納交易的各類(lèi)稅種。其中契稅、印花稅等是必須要繳納的稅種，而個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅等因房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)年限、

3、是商品房還是經(jīng)濟(jì)適用房的不同在交易中產(chǎn)生不同的稅收標(biāo)準(zhǔn)。1）契稅征收方法：納稅價(jià)格1%（個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)建筑面積90平米以下普通住宅）納稅價(jià)格1.5%（首次購(gòu)買(mǎi)建筑面積90-144平米的普通住宅）納稅價(jià)格3%（購(gòu)買(mǎi)非普通住宅或非首次購(gòu)房）2）個(gè)人所得稅征收方法：納稅價(jià)格1%個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的住房對(duì)外銷(xiāo)售，應(yīng)全額征收個(gè)人所得稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年的住房對(duì)外銷(xiāo)售，如果是業(yè)主唯一住房，免征個(gè)稅，如果不是唯一住房，則全額征收個(gè)人所得稅3）營(yíng)業(yè)稅征收方法：滿2年住宅不滿2年住宅普通：無(wú)普通與非普通全額征稅5.65%非普通住宅：差額5.65%4）土地證轉(zhuǎn)讓費(fèi)征收方法：納稅價(jià)格1%（劃撥），（出讓）的土地性質(zhì)

4、無(wú)需交納此項(xiàng)5）手續(xù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)：征收方法：6元/平米要看準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)，有沒(méi)有尾款沒(méi)還完，如果還有的話，要先去賣(mài)方貸款銀行預(yù)約提前還貸，這個(gè)過(guò)程快則15天，慢的話一個(gè)月左右。還有就是，如果有營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅的話，是在過(guò)戶的時(shí)候交的。以上大概就是這個(gè)流程了，一次性快的話，半個(gè)月到20天，雙方就可以拿到房本和房款貸款的話，由于中間過(guò)程相對(duì)繁瑣，快的話要1個(gè)月左右，滿的話1個(gè)半月。對(duì)于二手房：一般是銀行審核完貸款，剩余的錢(qián)就直接以首付的形式付給賣(mài)家。首先必需找由銀行認(rèn)可的擔(dān)保公司對(duì)你作為擔(dān)保，也要提供個(gè)人資料還有原來(lái)產(chǎn)權(quán)人的個(gè)人資料及產(chǎn)權(quán)資料。簽訂按揭合同，銀行會(huì)對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估，是按照評(píng)估價(jià)格的2成或者3或

5、者更高進(jìn)行貸款。審批通過(guò)之后才可以過(guò)戶，過(guò)戶后一般3個(gè)工作日錢(qián)就可以到賣(mài)方賬戶。流程：評(píng)估打協(xié)議面簽批件進(jìn)件出他項(xiàng)銀行正孚放款詳解：1評(píng)估：需要2-3個(gè)工作日，二級(jí)以上評(píng)估公司對(duì)房產(chǎn)做現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值的估價(jià)，出具書(shū)面評(píng)估報(bào)告;所需材料：房主身份證復(fù)印件 房地產(chǎn)權(quán)證或房權(quán)證復(fù)印件。2 打協(xié)議：到房屋所在區(qū)的房管局辦理，買(mǎi)賣(mài)雙方都要到場(chǎng)，在房管局做備案，證明交易正在進(jìn)行，如果后期房屋買(mǎi)賣(mài)沒(méi)有成交，需要到房管局取消協(xié)議。所需要件：買(mǎi)賣(mài)雙方身份證(復(fù)印件一份)、雙方手章、房地產(chǎn)權(quán)證(復(fù)印件一份)、賣(mài)方個(gè)人結(jié)算賬戶(復(fù)印件一份)。如上次成交到現(xiàn)在超過(guò)5年，房本在5年內(nèi)，需提供商品房合同或契稅票。房改購(gòu)房還要提

6、供房改協(xié)議。除南開(kāi)和河西區(qū)，其它區(qū)都需要提供評(píng)估報(bào)告。3 面簽：借款人到銀行簽訂借款合同所需要件：買(mǎi)房，夫妻雙方身份證，夫妻雙方手章，戶口本，結(jié)婚證，過(guò)戶費(fèi)，首付款，買(mǎi)賣(mài)協(xié)議(根據(jù)各區(qū)房屋需要的復(fù)印件不相同，比如南開(kāi)的房屋需要原件2份，復(fù)印件5份)、評(píng)估報(bào)告。4 批件：一般需要3-5個(gè)工作日，銀行對(duì)貸款人的資質(zhì)進(jìn)行審核，看貸款人的資質(zhì)，比如工作年齡等。5 進(jìn)件：進(jìn)件=過(guò)戶，對(duì)房主進(jìn)行更名，進(jìn)件過(guò)后出來(lái)新房本名字為買(mǎi)方姓名所需要件 買(mǎi)房：身份證、手章、買(mǎi)賣(mài)協(xié)議、契稅(現(xiàn)金)與銀行借款合同賣(mài)方：身份證、手章和房地產(chǎn)權(quán)證進(jìn)件完成后房管局會(huì)出兩個(gè)取件單，房本取件單，由買(mǎi)方帶走，30天買(mǎi)房憑此取件單到房

7、管局拿新房本;他項(xiàng)取證但，有擔(dān)保公司帶走。6 出他項(xiàng)：7個(gè)工作日后，房管局出一綠本他項(xiàng)權(quán)證，此證明由銀行憑他項(xiàng)取證但領(lǐng)取，約束房產(chǎn)抵押權(quán)，證明該房屋現(xiàn)有貸款，在沒(méi)有還清貸款前房主對(duì)房屋只有使用權(quán)沒(méi)有買(mǎi)賣(mài)權(quán)，可租賃，可居住。7 銀行：流程，在銀行過(guò)一下，款項(xiàng)由銀行放至正孚。8 正孚：政府的諧音，是國(guó)家對(duì)資金監(jiān)管的機(jī)構(gòu)，需要3-5個(gè)工作日。9 放款：資金監(jiān)管過(guò)后銀行放款到賣(mài)方存折里。借款人是外地人時(shí)需要提供的材料：夫妻雙方身份證，戶口本，手章，收入證明，結(jié)婚證(離婚證或單身證明)，暫住證，首付款，提供本地聯(lián)系人。本地聯(lián)系人需要提供證件：身份證，戶口本，手章，聯(lián)系方式，本地聯(lián)系人需到場(chǎng)簽字。天津二手

8、房交易流程抵押貸款流程抵押貸款是指借款人以自有產(chǎn)權(quán)房屋為抵押，由銀行向借款人發(fā)放用于購(gòu)置房產(chǎn)、汽車(chē)、家具、家用電器、裝修等消費(fèi)的貸款。申請(qǐng)貸款的借款人應(yīng)具備的條件貸款金額、期限、利率及還款方式1、貸款金額住宅類(lèi)房屋可貸六成，底商房齡5年以內(nèi)可貸六成五年，房齡5年以上貸五成五年。房屋面積60平米以上區(qū)域：天津市內(nèi)六區(qū)，北辰，東麗，西青(要求產(chǎn)權(quán)清晰，土地性質(zhì)為國(guó)有土地)需提供借款人近一年還款明細(xì)，累計(jì)逾期超過(guò)15天的不超過(guò)2次，累計(jì)逾期超過(guò)30天的不超過(guò)1次2、貸款期限房齡+貸款期限40年，貸款期限最長(zhǎng)為30年借款人的年齡+貸款期限最多不能超過(guò)65年天津二手房過(guò)戶費(fèi)用有哪些方應(yīng)付的費(fèi)用：1、交易

9、手續(xù)費(fèi)：自今年3月1日起，交易手續(xù)費(fèi)由原來(lái)按套收取改為按每平方米計(jì)算，即每平方米5元，賣(mài)方承擔(dān)50的費(fèi)用。合同印花稅：按照房屋實(shí)際成交金額的005繳納，賣(mài)方承擔(dān)50。2、契稅：按照房屋實(shí)際成交金額的075計(jì)算，可由買(mǎi)賣(mài)雙方約定由一方承擔(dān)。在實(shí)際操作過(guò)程中一般由買(mǎi)方承擔(dān)，但不排除賣(mài)方承擔(dān)的可能性。中介費(fèi)：按照房屋實(shí)際成交金額的0525計(jì)收，賣(mài)方一般支付25。5、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)：每套50元。買(mǎi)方應(yīng)付費(fèi)用：1、交易手續(xù)費(fèi)：自今年3月1日起，交易手續(xù)費(fèi)由原來(lái)按套收取改為按每平方米計(jì)算，即每平方米5元，買(mǎi)方承擔(dān)50的費(fèi)用。合同印花稅：按照房屋實(shí)際成交金額的005繳納，買(mǎi)方承擔(dān)50。2、契稅：按照房屋實(shí)際成交

10、金額的075計(jì)算，可由買(mǎi)賣(mài)雙方約定由一方承擔(dān)，在實(shí)際操作過(guò)程中一般由買(mǎi)方承擔(dān)。權(quán)證印花稅：每本5元。登記費(fèi)：如果房屋屬于個(gè)人產(chǎn)權(quán)，每件收費(fèi)100元；如果房屋屬于其他產(chǎn)權(quán)，每件收費(fèi)200元。3、中介費(fèi)：按照房屋實(shí)際成交金額的0525計(jì)收，買(mǎi)方一般支付1。過(guò)戶手續(xù)費(fèi)：每套50元。維修基金：根據(jù)所購(gòu)房屋的實(shí)際情況計(jì)算。其他相關(guān)費(fèi)用：如果牽扯到房屋評(píng)估、咨詢等，還要收取評(píng)估費(fèi)、咨詢費(fèi)等，根據(jù)具體情況確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)二手房購(gòu)買(mǎi)流程(一)上網(wǎng)或去中介查看房源信息(二)實(shí)地考察看房，確定購(gòu)房意向(三)產(chǎn)權(quán)調(diào)查、和房主商議合同細(xì)節(jié)(四)簽訂買(mǎi)賣(mài)合同(五)辦理貸款手續(xù)、支付首款(六)產(chǎn)權(quán)(房產(chǎn)、地產(chǎn))過(guò)戶，房屋交割

11、(七)領(lǐng)房產(chǎn)證(賣(mài)方收到銀行貸款)、交易完成每月還貸二手房購(gòu)買(mǎi)流程詳解一、去正規(guī)的網(wǎng)站和中介(步驟一要注意的)：如果買(mǎi)二手房有中介參與，要找知名的中介。中介的收費(fèi)情況及服務(wù)情況要問(wèn)清楚。貸款之類(lèi)的問(wèn)題，別怕麻煩，自己去找銀行。二、實(shí)地考察房屋情況(步驟二要注意的)：1、房屋自身建筑情況如房屋戶型、結(jié)構(gòu)、朝向、通風(fēng)、采光、質(zhì)量、面積、層高、裝修、配送的家具等，其中比較容易被忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問(wèn)題。2、房屋周?chē)O(shè)施如周邊交通、生活配套、小區(qū)綠化、噪聲、電梯、保安、物業(yè)管理、街道居委會(huì)等。三、看房子產(chǎn)權(quán)是否清晰：1、看房產(chǎn)證(房產(chǎn)證薄薄的幾頁(yè)紙有什么好看?)?？匆韵聨c(diǎn)：(1)有沒(méi)有房產(chǎn)

12、證，沒(méi)有的直接就可以不看了。沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋，一般是房主將其抵押或轉(zhuǎn)賣(mài)。有的房主會(huì)說(shuō)，你給他錢(qián)，他就能把房產(chǎn)證贖回，再給你。這也許是騙人的。(2)核實(shí)房主具體信息賣(mài)方必須是房主，對(duì)他的房產(chǎn)證和身份證，看身份證號(hào)是否一致，一般不會(huì)有特殊情況。有些房屋有好多個(gè)共有人，如果夫妻共有的，那你就要和全部共有人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。只和其中一個(gè)或是幾個(gè)簽的無(wú)效。(3)要清楚房子有沒(méi)有貸款有的房子貸款買(mǎi)的，房產(chǎn)證并沒(méi)被銀行收走，但房產(chǎn)證上應(yīng)該都有注明，看清楚。2、查看土地證的情況我們這郊區(qū)的房子土地的使用性質(zhì)，有一種情況是劃撥地，劃撥地政府可無(wú)償收回，這種情況就要注意，土地證上有注明“出讓”的，就是出讓地，就對(duì)房屋

13、享有較完整的權(quán)利。劃撥地的房，能無(wú)限期使用(政府不收回的話)，但不能出售。要出售就要繳納土地出讓金，變?yōu)槌鲎尩?，使用年?0年，這時(shí)就和商品房差不多了。一般土地出讓金由賣(mài)家交，但賣(mài)家一般會(huì)把這塊算到房?jī)r(jià)里，由買(mǎi)家承擔(dān)。還有國(guó)人都懂的70年年限，如果運(yùn)氣好，碰到個(gè)40、50甚至60年的老房子(70年的運(yùn)氣不是更好?滾蛋!祖國(guó)母親大人都還沒(méi)70歲)，要搞清楚怎么搞.怎么搞?我也沒(méi)碰過(guò)這種情況，我也不知道怎么搞。問(wèn)去.3、去房管局證實(shí)以上信息賣(mài)家手上的東西可以隱瞞做手腳，怎么辦?去房管局看看吧。順便搞清楚你看上的二手房是不是房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房、單位房屋。這些住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，要避免

14、買(mǎi)賣(mài)合同與政策、法律沖突。四、交易前要注意的問(wèn)題(也是步驟三要注意的)：1、看二手房的物管費(fèi)用是否拖欠：(1)水費(fèi)。要問(wèn)賣(mài)家是否已付清水費(fèi)，可以向他要交房日上個(gè)月份已繳納的水費(fèi)賬單收據(jù)。(2)電費(fèi)、煤氣費(fèi)不像水費(fèi)那么簡(jiǎn)單。除了向他要交房日上個(gè)月份已繳納的電費(fèi)賬單收據(jù)，你最好親自查一下電表有否移動(dòng)、改裝、走表是否正常等(有聽(tīng)中介的人說(shuō)過(guò)，原房主改裝過(guò)電表，新房主被罰款的故事)，不過(guò)不是專業(yè)人士不是很容易看的懂，怎么辦?帶個(gè)看的懂的哥們一起看房。(3)電話、寬帶、有線電視等。一般讓原房主遷走，把自己原來(lái)的號(hào)碼遷來(lái)。(4)物業(yè)相關(guān)費(fèi)用。去物業(yè)公司問(wèn)，有沒(méi)有資金方面的問(wèn)題，還有過(guò)戶什么的。2、注意遷移

15、戶口問(wèn)題。有時(shí)候我們這買(mǎi)二手房，就是為了孩子就近讀書(shū)問(wèn)題，給孩子上戶口很重要。如果賣(mài)家的戶口沒(méi)有及時(shí)遷出，我們的戶口也遷不進(jìn)來(lái)，就會(huì)發(fā)生糾紛。目的沒(méi)達(dá)到，那房子都等于白買(mǎi)。因此，買(mǎi)房前可到相關(guān)部門(mén)(街道、居委會(huì)、派出所之類(lèi))查閱賣(mài)家的戶口是否已經(jīng)遷出。如果賣(mài)家戶口要在交房后才能遷，就一定要與賣(mài)家就此問(wèn)題在合同里講清楚。五、簽訂合同時(shí)的注意事項(xiàng)(步驟四要注意的)：1、簽訂合同：房管局大多會(huì)提供二手房買(mǎi)賣(mài)合同范本并要求交易雙方使用，可以直接拿來(lái)在范本的基礎(chǔ)上做改動(dòng)，民間合同多由賣(mài)方提供。買(mǎi)房就要注意，賣(mài)方做了哪些改動(dòng)，提出自己的意見(jiàn)看法，以達(dá)成最后的同一。2、約定付房款：一般有一次性付款或者按揭付

16、款兩種方式。憑自身實(shí)力選擇。作為一個(gè)理財(cái)者，強(qiáng)烈建議，就算有實(shí)力，也請(qǐng)選后者。為什么?房貸利息低唄!知道民間借貸利息是房貸的幾倍?3、確定交房注意細(xì)節(jié)：(1)交房的時(shí)間和條件。時(shí)間約好，條件可以提哪些?比如賣(mài)方要負(fù)責(zé)清空房間，整理干凈等。(2)過(guò)戶：時(shí)間：確定到房管局辦理買(mǎi)賣(mài)合同登記和過(guò)戶的時(shí)間。費(fèi)用：過(guò)戶所涉稅收和費(fèi)用誰(shuí)出。這些要在合同里訂好。二手房交易稅費(fèi)包括：營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、契稅、教育費(fèi)附加等。其中比較大塊的是營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅三項(xiàng)，(其余幾項(xiàng)都很少一般就是幾百塊錢(qián))?！敖灰锥愘M(fèi)由乙方承擔(dān)”是合同中的常見(jiàn)陷阱，一般來(lái)說(shuō)營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅由賣(mài)方負(fù)責(zé)，買(mǎi)方負(fù)責(zé)契稅。前幾年都是賣(mài)方市場(chǎng)，不少買(mǎi)方為了搶房，都主動(dòng)承擔(dān)了所有稅費(fèi)，現(xiàn)在房?jī)r(jià)沒(méi)那么夸張了，才會(huì)開(kāi)始注意具體誰(shuí)負(fù)責(zé)。還有一種情況是，事先談好，以房?jī)r(jià)讓利為條件，乙方可以同意在合同里寫(xiě)交易稅費(fèi)由乙方承擔(dān)，同時(shí)房?jī)r(jià)低了稅費(fèi)也可以少交幾百塊。上證的人數(shù)：房產(chǎn)證上要