房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)—房地產(chǎn)價格

1、房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)經(jīng)濟運行和資源配置最重要的調(diào)節(jié)機制。本章首先分析房地產(chǎn)價格的特點和作用，其次闡述房地產(chǎn)價格的形成和運動，剖析房地產(chǎn)價格的構(gòu)成，最后，介紹了房地產(chǎn)價格評估的基本思路和方法。第一節(jié) 房地產(chǎn)價格的特點和作用一、房地產(chǎn)價格的特點（一）房地產(chǎn)價格的基本特性房地產(chǎn)作為商品同任何商品一樣，是使用價值和價值的統(tǒng)一體。根據(jù)馬克思主義經(jīng)濟學(xué)的勞動價值理論和價格理論，從總體上看，房地產(chǎn)價格的基礎(chǔ)仍然是價值，基本上也是房地產(chǎn)價值的貨幣表現(xiàn)，但又有其特殊性。在這里之所以說是“基本上”，是因為房地產(chǎn)價格的形成與其它一般商品的價格形成相比，有著不同的特點。房地產(chǎn)價格是一個復(fù)雜的經(jīng)濟范

2、疇，既包括土地的價格，又包括房屋建筑物的價格，房與地是不可分割的統(tǒng)一體，房地產(chǎn)價格是這個統(tǒng)一物的價格。房屋建筑物是人類勞動的結(jié)晶，具有價值，這與一般商品價值的形成是相同的。但是土地是一種特殊商品，卻不完全是勞動產(chǎn)品，一方面，原始土地是自然界的產(chǎn)物，并不包含人類勞動在里面，其所以具有價格是因為土地壟斷引起的地租的資本化，所謂地租實質(zhì)上就是土地使用者為使用土地而向土地所有人支付的費用，反映了土地的自然資源價值。從這個角度看原始土地的價格并不是勞動價值的貨幣表現(xiàn)。但另一方面，現(xiàn)實生活中的土地已經(jīng)過了勞動加工，又凝結(jié)了大量的人類勞動。為了使土地符合人類經(jīng)濟性的運用，人們在開發(fā)利用土地過程中，對原始土地

3、進行改造，又投入了大量的物化勞動和活勞動，特別是作為建筑地塊的土地投入的基礎(chǔ)設(shè)施等費用更多，而且越往后去投入的勞動積累越多，這些投入的勞動凝結(jié)而成的價值與一般商品一樣具有同等性質(zhì)的勞動價值，從這個角度看土地價格絕大部分又是勞動價值的貨幣表現(xiàn)，它的價值量是由投入的勞動量來衡量的。所以，房地產(chǎn)價值是房屋建筑物價值和土地自然資源價值及土地中投入勞動所形成的價值的統(tǒng)一，房地產(chǎn)價格就是這種綜合性特殊價值的貨幣表現(xiàn)，由于房屋建筑物價值和土地中投入的勞動形成的價值占了主要部分，因此可以說房地產(chǎn)價格基本上是房地產(chǎn)價值的貨幣表現(xiàn)。（二）房地產(chǎn)價格的具體特點鑒于房地產(chǎn)商品本身的特殊性和上述房地產(chǎn)價格的基本特性，引

4、伸出房地產(chǎn)價格一系列的具體特點。1、房地產(chǎn)價格具有明顯的權(quán)利價格特征由于房地產(chǎn)本身空間的固定性和不可移動性，不象其他商品一樣通過買賣可以轉(zhuǎn)移到任何地點使用，而是一種權(quán)利關(guān)系的轉(zhuǎn)移，因而房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是權(quán)利價格。房地產(chǎn)權(quán)利包括房地產(chǎn)所有權(quán)和他項權(quán)利，這種權(quán)利體系稱為“權(quán)利束”，即房地產(chǎn)權(quán)利是由一束權(quán)利組成的，房地產(chǎn)所有權(quán)是最完全、最充分的權(quán)利，由此派生出租賃權(quán)、抵押權(quán)、典當權(quán)。同時，又由于房地產(chǎn)使用價值的多樣性，對于同一種房地產(chǎn)不同的人所需要的用途是不一樣的，相應(yīng)所需要的權(quán)利也就不一定相同，因而可以分享同一房地產(chǎn)的不同權(quán)利，這就形成不同權(quán)利價格，例如所有權(quán)價格、租賃權(quán)價格等等。2、作為房地產(chǎn)價

5、格基礎(chǔ)的價值具有特殊性一般商品都是人類勞動的產(chǎn)品，商品的價值量是由生產(chǎn)該商品的社會必要勞動時間來決定的。而房地產(chǎn)的物質(zhì)構(gòu)成中包含土地在內(nèi)，原始土地本身是非勞動產(chǎn)品，其價格是地租的資本化，只有加工在土地上的勞動才能以社會必要勞動時間來計量，因此，房地產(chǎn)不完全是勞動產(chǎn)品，房地產(chǎn)價格也不完全是社會必要勞動時間決定的。如前所述，房地產(chǎn)價格只能說基本上是房地產(chǎn)價值的貨幣表現(xiàn)。由于土地是稀缺資源，不能再生，因而土地價格受到供求關(guān)系的影響特別大，市場需求的無限性和土地供給的有限性，必然拉動地價上漲，由此影響到房地產(chǎn)價格也呈現(xiàn)出長期上升的趨勢。3、房地產(chǎn)價格具有特殊的形成機制房地產(chǎn)價格受到房地產(chǎn)需求量變動的影

6、響特別大。一方面是房地產(chǎn)的個別性使每一宗房地產(chǎn)都是唯一的，不可能因某宗房地產(chǎn)價格上升就大量生產(chǎn)一模一樣的房地產(chǎn)商品，因而任何一宗房地產(chǎn)的供給都是缺乏彈性的；另一方面，房地產(chǎn)建設(shè)周期長和地區(qū)性的特點，也使供給有明顯的滯后性，在一定時期供求關(guān)系不可能隨時調(diào)整，一旦供過于求或供不應(yīng)求，都要經(jīng)過相當長時間（短則一、二年，長則三、四年）才能調(diào)整過來，房地產(chǎn)商品的供給彈性小，因而房地產(chǎn)均衡價格（指市場供給和市場需求相平衡時的價格）的形成主要是由需求量的變動所決定的。當需求量增加，供給量不能相應(yīng)增加時，房地產(chǎn)價格便呈現(xiàn)出上升趨勢。同時，房地產(chǎn)價格受到房地產(chǎn)效用及其長期發(fā)展趨勢的影響也特別明顯。不僅不同的房地

7、產(chǎn)有不同的效用，而且即使同宗房地產(chǎn)，由于所處地段、房型、樓層、朝向等的區(qū)別，也具有不同的使用價值，這就直接決定了它們之間的價格差異。再者房地產(chǎn)又是超耐用商品，使用時間特別長，未來的供求變動對價格變動趨勢會產(chǎn)生相當大的影響。購房者投資置業(yè)，總是希望所購置的房地產(chǎn)能保值增值，因此，在購房時不只是考慮當前，而是更多地考慮未來的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，因而價格預(yù)期的心理因素，就成為影響房地產(chǎn)價格長期走勢的一個不可忽視的因素。4、房地產(chǎn)價格具有顯著的個別性這里所說的個別性是指每宗房地產(chǎn)都有其不同于其他房地產(chǎn)的價格。其原因主要是由房地產(chǎn)物質(zhì)實體的個別性所造成的，由于房地產(chǎn)空間的固定性、不可移動性，房地產(chǎn)實際的價值

8、和使用價值是各不相同的，因而其價格也具有個別性。例如，一個按同一建筑設(shè)計方案所建筑的住宅小區(qū)，其中每一幢樓都有不同的具體位置，因而在出入方便程度、景觀條件、受噪音影響程度等方面都互不相同，房價也必然有所差別；再如，同一幢樓中還有不同樓層、不同朝向、位置的區(qū)別，房價也會有差別。正是由于每一套住宅都有自身獨特的內(nèi)在價值，因而表現(xiàn)出不同的市場價格。認識這一特性，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的定價決策和具體操作有著十分重要的指導(dǎo)意義。5、房地產(chǎn)價格具有多種表現(xiàn)方式一般商品的交易方式主要是買賣，售價比較單一。而房地產(chǎn)是價值量大的超耐用品，交易方式多種多樣，其中房地產(chǎn)買賣和租賃在交易量和市場范圍方面占主要地位，此外

9、還有抵押、典當、作價入股等。在這些不同的交易方式中，房地產(chǎn)價格也有不同的表現(xiàn)方式，如售賣價、租賃價、抵押價、典當價等等。6、房地產(chǎn)價格總水平具有上升趨勢一般商品的價格隨供求關(guān)系的變動而上下浮動，總趨勢是隨著勞動生產(chǎn)率的提高，單位產(chǎn)品成本的降低而趨于下降。而一個城市或地區(qū)的房地產(chǎn)價格總水平，雖然受供求關(guān)系影響會出現(xiàn)周期性上下起伏，但從一個較長時期看卻呈現(xiàn)出上升趨勢。主要是因為土地的稀缺性和供應(yīng)量的有限性，需求拉動地價上升，同時，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的展開，加工在土地上的勞動積累也使土地不斷增值，地價上漲必然引起房地產(chǎn)不斷升值。此外，一個城市或地區(qū)房價還同經(jīng)濟發(fā)展水平密切相關(guān)，隨經(jīng)濟發(fā)展和收入水平提高

10、，房屋的內(nèi)在品質(zhì)和外部環(huán)境不斷改善，也使房價相應(yīng)上升。綜合上述因素，從長期發(fā)展趨勢看房地產(chǎn)價格總水平趨于上升，這是同一般商品價格所不同之處。二、房地產(chǎn)價格的基本類型房地產(chǎn)價格可以根據(jù)不同分類標準劃分為房地產(chǎn)所有權(quán)價格和房地產(chǎn)他項權(quán)利價格兩大類。房地產(chǎn)所有權(quán)價格，特指房地產(chǎn)市場上商品房買賣價格，包括新增商品房（增量房）買賣價格和存量房買賣價格，通過商品房買賣的所有權(quán)由賣方轉(zhuǎn)移到買方，體現(xiàn)了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系的變化，所以俗稱為“產(chǎn)權(quán)價格”。這類價格在目前商品房市場上占主導(dǎo)地位。房地產(chǎn)他項權(quán)利價格可細分為租賃權(quán)價格（通常稱為租金）、抵押權(quán)價格、地上權(quán)價格、地役權(quán)價格、典權(quán)價格等，它們都是從房地產(chǎn)所有權(quán)價

11、格派生出來并與之有密切聯(lián)系的價格。目前在中國大陸境內(nèi)流行的主要是租賃價格和抵押權(quán)價格，典當權(quán)價格剛開始試行。租賃權(quán)價格包括商品住房、工業(yè)廠房、商鋪和辦公樓等出租價格，租賃權(quán)價格的形成隨行就市。抵押權(quán)價格則通常由經(jīng)濟評估機構(gòu)對用于抵押的房地產(chǎn)所評估的價格。地上權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利主要在中國港澳臺地區(qū)實行。（二）按物質(zhì)實體形態(tài)劃分的房地產(chǎn)價格類型從房地產(chǎn)總體的物質(zhì)實體劃分，可以分為三種物質(zhì)形態(tài)：土地、單獨的房屋建筑物、“連房帶地”的房地產(chǎn)整體。與此相應(yīng)也可分為土地價格、房屋建筑物價格、“連房帶地”的房地產(chǎn)價格。土地價格包括土地所有權(quán)價格（在中國特指對農(nóng)村集體土地征用時的補償價格）、土地使用權(quán)

12、出讓和轉(zhuǎn)讓價格。單獨的建筑物價格只是在特定的情況下存在，例如國家將公有住房按優(yōu)惠政策出售給原租戶，屬于房改政策性住房建筑物價格，減免土地出讓金的經(jīng)濟適用房，出售給中低收入戶，屬于住房保障性的住房建筑物價格。而在一般情況下，商品房的出售價格都是“連房帶地”的房地產(chǎn)價格。此外，按房地產(chǎn)物質(zhì)實體的種類或用途劃分，還可以細分為：商品住宅價格、工業(yè)廠房價格、商鋪價格、辦公樓價格等。由于其建造成本和用途不同，也存在著不同的房地產(chǎn)價格。（三）按形成方式劃分的房地產(chǎn)價格類型根據(jù)價格形成的方式不同，房地產(chǎn)價格可以劃分為：理論價格、評估價格和實際成交價格三種類型。這里所說的理論價格是指房地產(chǎn)內(nèi)在價值的貨幣表現(xiàn)，也

13、可稱之為基礎(chǔ)價格。評估價格是指專業(yè)的房地產(chǎn)評估人員根據(jù)科學(xué)的方法對房地產(chǎn)的市場價值進行估算而得出的價格，可稱之為參照價格。實際成交價格是指房地產(chǎn)交易雙方實際達成交易的價格，其中受到供求關(guān)系、競爭烈度等因素的深刻影響，稱之為市場價格。房地產(chǎn)價格形成方式還可從價格形式的角度進行劃分，可分為：自由市場價、政府指導(dǎo)價、政府定價三種類型。自由市場價是完全由市場自發(fā)調(diào)節(jié)并由企業(yè)自主確定的房地產(chǎn)價格，這是主體，商品房市場價格屬于這種類型。政府指導(dǎo)價是由政府物價部門規(guī)定基準價并允許在一定幅度內(nèi)上下浮動的房地產(chǎn)價格，目前具有社會保障性質(zhì)的專門供應(yīng)給中低收入戶的經(jīng)濟適用房價格屬于這種類型，實際是準商品房價格。政府

14、定價專指供應(yīng)給低收入戶的廉租住房的租賃價格，尚未出售的公有住房租賃價格也可包括在內(nèi)，由于其是社會保障性住房，含有政府的房租補貼，所以租金較低。（四）按計價單位劃分的房地產(chǎn)價格類型按計價單位的不同，房地產(chǎn)價格可以分為總價和單價兩種?？們r是指一套房地產(chǎn)總價格，即每套價格，單價是指一套房地產(chǎn)總價分攤到該套房地產(chǎn)面積上所得到的單位面積價格。對于“連房帶地”的房地產(chǎn)，通常采用按套內(nèi)面積分攤到每平方米建筑面積的單位價格。房地產(chǎn)每套總價在其他因素不變的前提下，主要取決于套內(nèi)建筑面積的大小，如一套住宅建筑面積為150平方米，每平方米為6000元，套總價為90萬元，如為100平方米，套總價為60萬元，如為70平

15、方米，則套總價為42萬元。使用套總價的意義在于能更好地根據(jù)居民家庭的收入狀況和支付能力，確定房型和套內(nèi)面積，提供適銷對路的住房，促進銷售，滿足不同層次消費者的需求。而對于土地，可以有兩種單價形式，一種是一宗土地的總面積分攤的單價，稱為“土地單價”。另一種是按城市規(guī)劃所規(guī)定的該宗土地可建筑的最大建筑面積來分攤的單價，稱為“樓面地價”，樓面地價與土地單價的換算關(guān)系是：土地單價=樓面地價容積率 容積率也稱“建筑面積面積密度”，指一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比率。按樓面地價計算房地產(chǎn)開發(fā)中的土地成本較為準確。三、房地產(chǎn)價格的地位和作用（一）房地產(chǎn)價格的基礎(chǔ)地位房地產(chǎn)價格在整個價格體系中，處于

16、基礎(chǔ)價格的重要地位。從生產(chǎn)領(lǐng)域的角度分析，房地產(chǎn)是一切商品生產(chǎn)的空間和場所，為使這些房地產(chǎn)所支出的價格（包括租金）能得到價值補償，必然納入生產(chǎn)成本，成為商品價格的構(gòu)成部分。從消費領(lǐng)域的角度分析，住房消費是勞動力再生產(chǎn)費用中的重要組成部分。任何商品生產(chǎn)都離不開勞動力這個生產(chǎn)要素，勞動力的價格是由勞動力生產(chǎn)和再生產(chǎn)的成本費用來決定的，住房作為最基本的價值量最大的生活資料，必然納入勞動力再生產(chǎn)成本，因而住房價格作為勞動力要素價格之一，也就影響到商品的生產(chǎn)成本，最終影響到一切商品的價格。由此可見，房地產(chǎn)價格是整個市場價格體系中非常重要的基礎(chǔ)價格之一。在計劃經(jīng)濟體制下，土地行政劃撥、住房實物福利分配，不

17、計入或很少計入成本，人為壓低了商品生產(chǎn)的真實成本，導(dǎo)致價格扭曲，價格體系極不合理。為要徹底解決這一問題，需要從理論上明確房地產(chǎn)價格的基礎(chǔ)地位，在實踐中不斷深化土地使用制度改革和住房制度改革。（二）房地產(chǎn)價格的主要功能和作用房地產(chǎn)價格在市場價格體系中的基礎(chǔ)地位，決定了它在市場經(jīng)濟中具有非常重要的功能和作用。具體表現(xiàn)在：首先，作為基礎(chǔ)性價格，房地產(chǎn)價格水平一定程度上決定著市場總體價格水平。表現(xiàn)在房地產(chǎn)價格作為生產(chǎn)要素價格，既影響商品生產(chǎn)的物質(zhì)成本，又影響工資成本，房地產(chǎn)價格合理與否，不僅決定著生產(chǎn)成本和一切商品市場價格的真實程度，而且由于住房的價值量大在家庭消費支出中占有較大比重，住房價格在全社會

18、消費價格中的權(quán)重相應(yīng)較大，對整個市場消費價格也表現(xiàn)出一定程度上的決定作用。其次，住房作為重要的消費資料，住房價格對調(diào)節(jié)居民的生活水平有重要的功能和作用。住房價格高居民承受能力低，居住水平和居住質(zhì)量會由此下降；反之住房價格水平低，能增強居民的購房能力，相應(yīng)提高居民的居住水平和居住質(zhì)量。因此，住房價格的高低成為關(guān)系到居民切身利益的重大經(jīng)濟問題和社會問題。再次，價格作為市場經(jīng)濟最重要的調(diào)節(jié)機制，還發(fā)揮著調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供求總量和結(jié)構(gòu)的重要作用。表現(xiàn)為可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求關(guān)系，商品房價格高，開發(fā)商有利可圖，增加開發(fā)量，由此增加供給，而房價高，消費者減少購買，也會縮小需求；反之商品房價格低，開發(fā)商無利可圖，

19、就縮減開發(fā)量，由此減少供給，而房價低，促使消費者購買，又會增加需求，這樣就可以利用價格杠桿調(diào)節(jié)商品房供求，實現(xiàn)供求總量平衡。同時，不同類型、不同層次的房地產(chǎn)價格結(jié)構(gòu)的合理化，還可以促使商品房供給結(jié)構(gòu)與消費結(jié)構(gòu)相適應(yīng)，從而達到房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)平衡。在這里，房地產(chǎn)價格機制與供求機制是交互作用共同發(fā)揮其調(diào)節(jié)功能的。第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的形成和運動一、房地產(chǎn)價格形成的基本原理在市場經(jīng)濟條件下，任何商品的價格都是由市場形成的。所謂市場形成價格，就是由市場經(jīng)濟客觀存在的規(guī)律即價值規(guī)律、供求規(guī)律和競爭規(guī)律調(diào)節(jié)價格。其中，商品的價值是價格的基礎(chǔ)，價格則是價值的貨幣表現(xiàn)，而供求關(guān)系的變動和競爭的展開又影響價格圍繞價值上

20、下波動，商品的市場價格正是由這三大規(guī)律交互作用所形成的。馬克思主義經(jīng)濟學(xué)的這一基本原理對房地產(chǎn)價格也是基本適用的。但同時，由于房地產(chǎn)的特點，房地產(chǎn)價格的形成又具有一定的特殊性。房地產(chǎn)的內(nèi)在價值，仍然是房地產(chǎn)價格形成的基礎(chǔ)。具體到一個房地產(chǎn)企業(yè)在制定某一宗房地產(chǎn)商品的銷售價格時，首先考慮的是生產(chǎn)成本，同時獲取一定的利潤，因此，商品房的價值構(gòu)成即生產(chǎn)成本加開發(fā)利潤就成為房地產(chǎn)價格形成的基礎(chǔ)。作為消費者，在購房時，不僅要滿足自己的使用需要，而且必然要考慮到“物有所值”，能帶來相應(yīng)的物質(zhì)利益，房地產(chǎn)的內(nèi)在價值也成為購房決策的重要依據(jù)。同時，供求規(guī)律和競爭規(guī)律也是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價格的重要因素。商品的價格受供

21、求關(guān)系影響而上下波動，波動的軸心是商品價值，當市場價格高于價值時，市場供大于求，供求機制會抑制商品價格，使之下降；當市場價格低于價值時，市場供不應(yīng)求，供求機制會提升商品價格，使其上升；當市場供給和需求趨向平衡時，則形成均衡價格。這就是商品市場的供求原理。房地產(chǎn)市場上也同樣存在著供求原理，商品房價格隨供求關(guān)系變化而上下波動，如本章第一節(jié)所述，所不同的是，由于房地產(chǎn)的個別性，房地產(chǎn)供給的彈性很小，因此，房地產(chǎn)的均衡價格主要是由需求曲線的位置和形狀決定的。近年來全國各大城市普遍出現(xiàn)商品房價格快速上漲的現(xiàn)象，究其原因主要是由于商品住房竣工面積小于銷售面積，出現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢所造成的。因此經(jīng)抑制房價漲幅

22、過大的主要措施應(yīng)是擴大商品住房的供給量，適度控制需求，通過調(diào)整供求關(guān)系來調(diào)節(jié)房價。商品的市場價格還受到競爭規(guī)律的調(diào)節(jié)。一般情況下，供給方之間的激烈競爭會使商品價格下降，需求方之間的競爭會使價格上升，最終供給方與需求方之間的競爭，在供求平衡的情況下則會趨向均衡價格。但由于土地所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的壟斷以及房地產(chǎn)的區(qū)域性和個別性，使房地產(chǎn)市場的競爭不能充分展開，帶有某種壟斷性競爭的特點，這種不充分的競爭，常常使某個區(qū)域、某個時段的商品房價格不能隨供求關(guān)系的變化而得到及時調(diào)整，也使地區(qū)之間商品房價格造成較大的差異。此外，預(yù)期原理對房地產(chǎn)價格形成也有特殊作用。一宗房地產(chǎn)的價格，也取決于人們對該房地產(chǎn)在其耐用

23、期內(nèi)效用、供求關(guān)系的預(yù)期，這就是房地產(chǎn)價格形成的預(yù)期原理。在日常生活中，我們可以看到這種現(xiàn)象，如當某一個城市的有關(guān)政府公布將在某地興建大型基礎(chǔ)設(shè)施或公共設(shè)施，譬如橋梁、地鐵、開放式綠地等，則其周圍的房地產(chǎn)價格便會悄然上升，這就是預(yù)期原理的作用。因為人們對這些大型設(shè)施周圍的房地產(chǎn)的預(yù)期效用看好，所以這些房地產(chǎn)的市場需求增加，從而引起價格上升。二、影響房地產(chǎn)價格的因素房地產(chǎn)價格受各種因素的影響而發(fā)生變動，要掌握房地產(chǎn)價格的運動規(guī)律，必須弄清影響房地產(chǎn)價格的因素。根據(jù)各種影響房地產(chǎn)價格因素自身的性質(zhì)，可以將其分為經(jīng)濟因素、社會因素、行政政治因素、房地產(chǎn)的內(nèi)在因素和環(huán)境因素。（一）經(jīng)濟因素影響房地產(chǎn)價

24、格的因素主要是國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟發(fā)展水平、經(jīng)濟增長狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)情況、居民收入水平、投資水平、財政收支、金融狀況。這些因素會影響房地產(chǎn)市場的總體供求，特別是影響需求。通常來講，一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平越高、經(jīng)濟增長越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高，財政收入越多、金融形勢越好，房地產(chǎn)市場需求就越大，房地產(chǎn)價格總體水平也越高。反之，房地產(chǎn)價格總體水平越低。從中國的情況來看，改革開放20多年后的今天與改革初相比，房地產(chǎn)價格有了巨幅增長，就是源于全國的經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入水平等一系列經(jīng)濟因素方面的迅猛發(fā)展。而從目前來看，沿海地區(qū)與內(nèi)地，北京、上海、廣州、深圳等大城市與一般

25、城市之間，房地產(chǎn)價格水平有較為顯著的差異，這也主要是由于這些城市之間，在以上經(jīng)濟因素方面存在的明顯差異所造成的。（二）社會因素影響房地產(chǎn)價格的社會因素包括人口、家庭、城市形成歷史、城市化狀況、社會治安、文化與時尚等。其中，人口因素包括人口的數(shù)量、密度、結(jié)構(gòu)（如文化結(jié)構(gòu)、職業(yè)結(jié)構(gòu)、收入水平結(jié)構(gòu)等）；家庭因素指家庭數(shù)量、家庭構(gòu)成狀況等；文化與時尚主要指文化氛圍、風(fēng)俗習(xí)慣、大眾心理趨勢等。社會因素對房地產(chǎn)價格的影響作用是相當復(fù)雜的，它的作用方式不如經(jīng)濟因素那樣直截了當，作用過程也比較長，是一種滲透性的影響。如城市形成歷史，對一個地區(qū)房地產(chǎn)價格水平的影響，雖然不如經(jīng)濟因素的影響那樣明顯，但卻常常是非常

26、深遠并具根本性的，在中國許多城市中，某一個特定的區(qū)域，由于其獨特的發(fā)展歷史，而始終成為房地產(chǎn)價格水平的高值區(qū)，如上海的外灘、徐家匯、廈門的鼓浪嶼、青島的八大觀等。有些社會因素對房地產(chǎn)價格的影響在不同的階段，作用結(jié)果是不同的。如人口密度的提高，一開始會造成房地產(chǎn)需求的增加，引起房地產(chǎn)價格上升，但發(fā)展到一定程度，則會造成生活環(huán)境惡化，有可能引起需求量減少，房地產(chǎn)價格下降。（三）行政與政治因素行政因素主要是國家或地方政府在財政、稅收、金融、土地、住房、城市規(guī)劃與建設(shè)、交通治安、社會保障等方面的一些制度、法規(guī)、政策和行政措施。政治因素主要指政局安定程度、國與國之間的政治、軍事關(guān)系等。行政和政治因素都是

27、由國家機器來體現(xiàn)的，因此它對房地產(chǎn)價格的影響作用也比較突出。如城市規(guī)劃對一塊土地用途的確定，決定了這一地塊的價格的基本水平。與經(jīng)濟和社會因素不同，行政和政治因素對房地產(chǎn)價格影響作用的速度相對較快，如果說經(jīng)濟、社會因素的作用是漸變式的，則行政和政治因素的作用可以說是突變式的。如，加強宏觀調(diào)控，緊縮固定資產(chǎn)投資規(guī)模，收緊銀根政策，會使所在地的房地產(chǎn)需求減少，房地產(chǎn)價格在較短的時間內(nèi)迅速下跌。（四）房地產(chǎn)內(nèi)在因素和周邊環(huán)境因素這個因素主要是指房地產(chǎn)自身及其周邊環(huán)境狀態(tài)，如土地的位置、面積、形狀、建筑物的外觀、朝向、結(jié)構(gòu)、內(nèi)部格局、設(shè)備配置狀況、施工質(zhì)量，以及所處環(huán)境的地質(zhì)、地貌、氣象、水文、環(huán)境污染

28、情況等。首先，房地產(chǎn)自身的內(nèi)在因素對房地產(chǎn)的生產(chǎn)成本和效用起著重大的制約作用，從而影響著房地產(chǎn)的價格。如地價上漲，建筑材料漲價，會帶來成本推進型房價上升。商品房內(nèi)在品質(zhì)提高，效用增大也會造成內(nèi)在品質(zhì)提高型房價上漲。再如，房屋的朝向也會影響房價。在中緯度地區(qū)，朝南的住宅，就比朝北的住宅舒適，因而價格也高。由于房地產(chǎn)的個別性，房地產(chǎn)價格受自身因素（特別是一些與自然有關(guān)的因素）制約的現(xiàn)象是非常明顯的。這是房地產(chǎn)與一般商品不同的一個重要表現(xiàn)。其次，房地產(chǎn)的使用離不開其周圍的環(huán)境，因此房地產(chǎn)周邊環(huán)境的因素，也影響房地產(chǎn)的價格。如位于公園、綠地旁邊的住宅，由于其安靜、空氣清新、風(fēng)景怡人的環(huán)境，價格往往也較

29、高，而如果住宅緊臨高速公路、機場等噪聲源或垃圾處理場、臭河浜等視覺、空氣污染源，則價格就低。三、房地產(chǎn)升值（一）房地產(chǎn)升值的涵義和特點房地產(chǎn)升值是指在社會經(jīng)濟正常發(fā)展的條件下，從長遠的發(fā)展趨勢看，房地產(chǎn)的市場交換價格不斷上升的趨勢。受經(jīng)濟、社會、行政政治和環(huán)境因素的影響，房地產(chǎn)價格在時間上處于不斷的變動之中，尤其是受經(jīng)濟景氣循環(huán)的影響，房地產(chǎn)價格也呈現(xiàn)出上升、下降、再上升的周期性循環(huán)特點。但是，房地產(chǎn)價格的周期性變動不是在同一水平上簡單地重復(fù)，而是在循環(huán)中不斷上升，即螺旋式上升。房地產(chǎn)升值與一般商品的價格上漲有原則區(qū)別。房地產(chǎn)升值表現(xiàn)為一種市場價值穩(wěn)定上升的趨勢。盡管在特定的經(jīng)濟條件下，受通貨

30、膨脹的影響，一般商品物價也會不斷上升，但房地產(chǎn)價格上升的幅度往往大于一般物價漲幅（參見表51），也就是說，如果扣除物價上漲因素，房地產(chǎn)價格仍有上升，這種上升就意味著房地產(chǎn)內(nèi)在市場交換價值的增長。這就是房地產(chǎn)所特有的升值現(xiàn)象。表51 若干國家地價、消費品價格，國民收入年平均遞增率（%）國家年 度地價（現(xiàn)行價格）消費品價格（19481967）國民收入（19481967）美國195619666.01.56.0英國1960196912.03.71.7法國1950196621.04.35.5意大利1950196212.03.05.6日本1955196919.00.88.2房地產(chǎn)升值的實質(zhì)是土地的升值，也

31、就是說，是土地升值引起了房地產(chǎn)升值。從物質(zhì)構(gòu)成上來講，房地產(chǎn)的兩大基本物質(zhì)構(gòu)成要素中，建筑物是不會升值的，因為建筑物在使用的過程中，正常使用的負荷和風(fēng)吹日曬等外界因素，都會造成建筑物的物質(zhì)磨損，此外，由于新的建筑物不斷涌現(xiàn)，原有建筑物的材料、設(shè)備、外觀、結(jié)構(gòu)布局都會相對過時，造成其市場需求減少，這些都使得建筑物的內(nèi)在價值降低，而土地則不同，它的內(nèi)在價值會不斷上升，從而引起房地產(chǎn)升值。（二）房地產(chǎn)升值的原因和前提為什么土地會升值呢？這首先是由其特定的供求關(guān)系所決定的。我們知道，地球上的土地總量是固定不變的，對于某一個特定的國家或地區(qū)的某一特定的土地類型，即使可以通過一些方式來增加土地，如填海造陸

32、以增加工業(yè)、交通用地，但相對于土地的總量而言，這種增加也是非常有限的。而隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展和人口增長，人們對土地的需求卻不斷增長，這就使得土地的供求矛盾日益尖銳，供不應(yīng)求引起土地市場交換價值的提高。這種升值可以叫做需求拉動型土地升值。其次，是土地效率提高型升值。我們知道，土地的價值是受其效用制約的，隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，生產(chǎn)力水平不斷提高，土地的利用效率越來越高，這也促使了土地價值的上升。第三，是勞動積累型升值。土地是由土地物質(zhì)和土地資本共同構(gòu)成的自然經(jīng)濟綜合體，其土地資本（凝結(jié)在土地中的一般人類勞動）也是構(gòu)成其價值的重要成分，而隨著經(jīng)濟的發(fā)展，投入土地勞動的增加，土地中積累了越來越多的

33、人類勞動，也必然引起土地升值。第四，土地，用途轉(zhuǎn)換型升值。同一宗土地由低效益用途轉(zhuǎn)為高效益用途時，由于土地收益水平提高，導(dǎo)致土地價格相應(yīng)上升。如農(nóng)地變?yōu)榉寝r(nóng)地、工業(yè)用地變?yōu)樯虡I(yè)用地，就會發(fā)生因收益提高而造成用途性升值。從長期來看，土地收益是不斷提高的，因此，土地也隨之升值。正是由于以上四個基本因素的影響，土地具有不斷升值的必然趨勢。但是，必須注意，房地產(chǎn)升值是以一個國家或地區(qū)社會經(jīng)濟的正常發(fā)展為前提的。因為沒有社會經(jīng)濟的正常發(fā)展，就不存在對房地產(chǎn)的需求。同時房地產(chǎn)升值是一種長遠發(fā)展的趨勢，所以說房地產(chǎn)升值是在一定條件下形成的客觀規(guī)律。（三）房地產(chǎn)升值的作用和調(diào)控房地產(chǎn)升值可以給房地產(chǎn)投資者帶來

34、額外的收益。馬克思在論及房地產(chǎn)開發(fā)時就曾指出，高明的開發(fā)商正是通過巧妙地選擇開發(fā)地塊的位置，以享有土地升值的好處。如在上海，許多較早在地鐵一號線沿線進行開發(fā)的房地產(chǎn)商都獲得了遠高于正常利潤率的豐厚回報，就是因為分享了因地鐵興建而產(chǎn)生的土地升值。此外，對于置業(yè)投資者而言，房地產(chǎn)升值可以使其資產(chǎn)增值。因此，房地產(chǎn)升值可以刺激對房地產(chǎn)的投資，而房地產(chǎn)投資可以帶動建材、建筑、家電等一系列相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，從而有利于經(jīng)濟增長。同時，由于均衡原理的作用，房地產(chǎn)升值可以促使人們對土地進行集約化使用，有利于使日益稀缺的土地資源得以充分利用。這一點在中國很多城市中也有大量的例證，如改革開放以后，許多城市的土地均有

35、明顯的升值，這促使了大批房地產(chǎn)開發(fā)商將資金投入到一些地段優(yōu)良但建筑物已陳舊的舊城區(qū)進行改造，不僅使得寶貴的土地得到了充分利用，還大大改變了城市的面貌。此外，房地產(chǎn)升值是經(jīng)濟增長和發(fā)展的表現(xiàn)，它作為一個重要的經(jīng)濟信號，可以增強人們投資、消費的信心，具有穩(wěn)定經(jīng)濟局勢的重要作用。因此維持一定的房地產(chǎn)升值，是各國中央政府和城市政策的一致愿望。但是，房地產(chǎn)升值也是導(dǎo)致房地產(chǎn)過度投機的誘因，如果投機過盛則會造成經(jīng)濟過熱，容易產(chǎn)生經(jīng)濟泡沫，引發(fā)經(jīng)濟危機。1997年下半年開始的東南亞金融危機就與房地產(chǎn)過度投機造成的經(jīng)濟泡沫密切相關(guān)。因此，目前世界各國政府都非常重視對房地產(chǎn)升值進行調(diào)控。對房地產(chǎn)升值的調(diào)控主要是

36、兩個方面：一是控制房地產(chǎn)升值的速度，既要維持房地產(chǎn)升值，又要將其幅度控制在適度范圍內(nèi)，抑制非正常升值；二是合理分配升值收益，抑制過度投機。政府對房地產(chǎn)升值調(diào)控的主要手段有：經(jīng)濟手段、法律手段和行政手段。具體可采用以下措施：1、控制土地供應(yīng)量土地供應(yīng)量是決定房地產(chǎn)市場總供給的基礎(chǔ)。而中國實行土地公有制，國家可以利用其國有土地所有者的權(quán)力，控制土地使用權(quán)出讓的規(guī)模。同時，國家還可以通過立法和行政審批的職能，控制耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的規(guī)模以及土地供應(yīng)總量。2、控制房地產(chǎn)投資規(guī)模房地產(chǎn)投資是土地需求的主要方面，控制房地產(chǎn)投資就可控制土地需求，從而控制房地產(chǎn)升值。一方面，國家可通過基本建設(shè)項目立項審批，來控

37、制包括國家預(yù)算內(nèi)資金、地方和企業(yè)等自籌資金、銀行信貸資金等各類資金向房地產(chǎn)項目的投放規(guī)模；另一方面，國家還可通過調(diào)整利率等貨幣政策來控制投資需求。3、實施房地產(chǎn)價格管理通過制定城市土地基準地價、制定和發(fā)布房地產(chǎn)價格指數(shù)來指導(dǎo)公眾，保持房地產(chǎn)價格的基本穩(wěn)定。4、通過稅收來合理分配房地產(chǎn)升值收益從房地產(chǎn)升值的原因分析中，可知，房地產(chǎn)升值的價值來源是多方面的，它既有土地使用者對土地投資所帶來的部分，更有相當部分是由整個城市的建設(shè)投資所帶來的，所以，房地產(chǎn)升值收益不應(yīng)由土地使用者獨享。中國制定的土地增值稅，就是通過稅收來分配房地產(chǎn)升值收益的一個重要措施。5、通過規(guī)范房地產(chǎn)交易行為，抑制投機行為房地產(chǎn)投

38、機與房地產(chǎn)升值具有相互作用的特點。一方面，房地產(chǎn)升值是誘發(fā)房地產(chǎn)投機的主要原因；另一方面，房地產(chǎn)投機會產(chǎn)生大量的市場需求，更進一步推動房地產(chǎn)升值。當然，投機引致的升值是不正常的升值。因此，政府通常會通過制定房地產(chǎn)交易法規(guī)、規(guī)章來抑制投機行為。如規(guī)定取得土地使用權(quán)后在一定時間內(nèi)不進行開發(fā)的，政府可收回土地；再如，規(guī)定預(yù)購的期房必須在取得房屋產(chǎn)權(quán)證的后才能轉(zhuǎn)讓。這些措施對“炒地皮”和炒期房的投機行為起到了很好的防范、控制作用。第三節(jié) 房地產(chǎn)價格的構(gòu)成一、土地價格和土地使用費從商品價值構(gòu)成的角度分析，房地產(chǎn)價格也是由成本和利潤兩大部分構(gòu)成的，但由于房地產(chǎn)的物質(zhì)要素比較復(fù)雜，因而物質(zhì)成本的構(gòu)成也包含了

39、多方面內(nèi)容。房地產(chǎn)是房和地的結(jié)合體，土地是房屋的物質(zhì)載體，廣義的房地產(chǎn)開發(fā)物質(zhì)成本不僅包括建筑安裝費用，同時也包括土地取得的費用。土地使用費表現(xiàn)為土地價格，所以這里的分析，首先從土地價格開始。（一）土地價格的實質(zhì)土地價格，按照馬克思主義經(jīng)濟學(xué)原理，是地租的資本化，在現(xiàn)實生活中通常表現(xiàn)為人們?yōu)槿〉猛恋氐恼加小⑹褂?、收益和處分的?quán)利而支付的費用。馬克思認為，土地價格的實質(zhì)是資本化的地租，他指出，土地價格“不是土地的購買價格，而是土地所提供的地租的購買價格，它是按普通利息率計算的。” 馬克思：資本論第三卷，馬克思恩格斯全集第25卷，第703頁。土地價格“即一定年數(shù)的地租，或者說，一定年數(shù)地租的總額”

40、 馬克思：剩余價值理論第一冊，馬克思恩格斯全集第26卷1，第383頁。這就是理論上地價的內(nèi)涵。但是，由于現(xiàn)代生活所使用的土地通常都不是純自然的土地，而是經(jīng)過人類開發(fā)的土地，因此土地價格的構(gòu)成比理論地價復(fù)雜。馬克思在資本論第三卷中也指出，現(xiàn)實經(jīng)濟生活中“租地農(nóng)場主為了獲得經(jīng)營土地的許可而以租金形式支付給土地所有者的一切，實際上都表現(xiàn)為地租。這種貢賦和真正的地租有一個共同點，它決定土地價格” 資本論第三卷，馬克思恩格斯選集第25卷，第704705頁。城市土地也是如此，土地使用者為了獲得占有、使用、收益和處分土地的權(quán)利，不僅要向土地所有者交納地租，還要對土地所有者已投入土地的人類勞動（表現(xiàn)為資本）及

41、其利潤，進行價值補償。所以實際地價的價值構(gòu)成包括：一定年數(shù)的地租總額、土地開發(fā)成本和土地開發(fā)利潤三部分組成。其中，地租包括絕對地租、級差地租i全部、級差地租ii部分（主要是過去很長時期內(nèi)在某塊土地中積累的勞動投入所產(chǎn)生的級差地租）。土地開發(fā)成本主要指在土地交易近期投入到土地中的資本，如動拆遷費用、七通一平成本、地塊內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套成本。土地開發(fā)利潤則指投入土地開發(fā)的成本應(yīng)獲得的利潤。（二）土地價格的形式由于不同國家、地區(qū)的土地制度不同，土地價格具有不同的形式。如中國實行土地公有制和土地有償使用制度，因此，土地價格以土地使用權(quán)價格為主要形式。這與土地私有制國家和地區(qū)的土地價格有很大不同。由于存在不

42、同的土地使用權(quán)取得方式，中國目前的土地所有權(quán)價格實質(zhì)上有多種形式。如：土地使用權(quán)協(xié)議出讓方式產(chǎn)生的協(xié)議價格，由于這種價格形式缺乏規(guī)范性，現(xiàn)停止使用；土地使用權(quán)招投標方式產(chǎn)生的招標出讓價格；土地使用權(quán)拍賣方式產(chǎn)生的土地拍賣價格；土地使用權(quán)租賃方式產(chǎn)生的土地租賃價格等。此外，土地使用權(quán)在二、三級市場再轉(zhuǎn)讓，也會形成相應(yīng)的價格。（三）土地價格的差異性世界各國的情況都表明，土地價格是房地產(chǎn)價格中一個最重要的構(gòu)成要素，而且越是發(fā)達的城市，越是繁華地段，土地價格在房地產(chǎn)價格中的比例也越高。由于土地的空間固定性和土地條件的不均衡性，土地價格在地域空間上具有顯著的差異，且這一特點在城市土地上表現(xiàn)得尤為明顯。如

43、果以一條貫穿市中心的經(jīng)線或緯線作剖面，來觀察城市在這一剖面上的地價情況，就會發(fā)現(xiàn)，地價通常在市中心最高，隨著距市中心距離的增加而降低，但在距離市中心一定距離的地方，又會出現(xiàn)一個地價的次高峰。（如圖51）市中心圖 51造成這一現(xiàn)象的原因是城市土地的“競租”。所謂“競租”就是當不同的土地利用者競爭某塊土地時，總是有能力付出最高地租者獲得該地塊。城市土地的主要類型是商業(yè)用地、工業(yè)用地、住宅用地，它們支付地租的能力不同。通常，土地利用集約化程度越高，則支付地租的能力越強。而土地利用集約化程度又受土地區(qū)位的便捷性（指土地方便人們到達的程度）影響。假設(shè)一個理想化條件：城市位于一個平坦的區(qū)域，市中心位于城市

44、的幾何中心，交通線路從市中心均勻地沿各個方向向外輻射。這時，土地便捷性在市中心最高，向外逐漸遞減。因此各類土地利用的集約化程度由市中心向外遞減，導(dǎo)致支付地租的能力由市中心向外減弱。由于不同的用地類型對土地便捷性的敏感程度不同，各土地利用類型競租曲線的斜率也不同（見圖52），于是在不同的地段產(chǎn)生了不同的最高地租支付者，這樣就形成了市中心為商業(yè)零售用地，向外依次為批發(fā)、工業(yè)、住宅的同心圓式土地利用布局，也決定了地價從市中心向四周遞減這一基本的空間變化規(guī)律。但是，住宅用地者評價土地的效用時，不僅僅考慮土地便捷性，還要考慮土地提供優(yōu)良生活環(huán)境方面的能力，兩者之間的權(quán)衡，導(dǎo)致住宅用地的競租曲線與眾不同，

45、呈一倒扣的鐘形（如圖52）。它表明，在距離市中心一定距離的范圍內(nèi)，住宅用地者支付地租的意愿隨距市中心距離的增加而增加，超過這一距離時，支付地租的意愿隨距市中心距離的增加而減弱。這使得城市人口從市中心向外圍擴散，它是城市化發(fā)展到較高階段時的現(xiàn)象。這種人口流向又吸引了商業(yè)、工業(yè)資本向距市中心一定距離的地段集中，導(dǎo)致這一地區(qū)土地需求的上升，地價也隨之上升。這使得地價曲線在距市中心一定距離的地方突起、形成地價次高峰。支付地租的能力l2l3l1l4市中心距市中心的距離aaa：地價l1：零倍商業(yè)競租曲線l2：批發(fā)業(yè)競租曲線l3：工業(yè)競租曲線l4：住宅競租曲線圖52待添加的隱藏文字內(nèi)容2二、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成

46、本房地產(chǎn)價格的另一個構(gòu)成要素是房地產(chǎn)開發(fā)成本。廣義的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本，包括土地價格和狹義的房地產(chǎn)開發(fā)成本。這里將討論的是狹義的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本。狹義的房地產(chǎn)開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)商在取得土地以后，為開發(fā)所負擔(dān)的一切經(jīng)濟代價，即除了土地取得成本以外的一切開發(fā)費用。房地產(chǎn)開發(fā)成本根據(jù)支付情況的不同可分為建筑安裝成本（由開發(fā)商支付給建筑總承包商的成本）和其他開發(fā)成本（由開發(fā)商分別支付給各有關(guān)單位的成本）（見圖53）房地產(chǎn)開發(fā)成本建筑安裝成本其他開發(fā)成本施工前期成本（專業(yè)費用）銷售費用管理費房地產(chǎn)開發(fā)稅費貸款利息圖53圖中，“施工前期成本（專業(yè)費用）”指為對象房地產(chǎn)的開發(fā)而進行的咨詢、策劃、可行性研

47、究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計等費用?！颁N售費用”指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理費在具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目上的分攤?！岸愘M”指由開發(fā)商負擔(dān)、按國家有關(guān)法規(guī)規(guī)定可計入房地產(chǎn)商品成本的稅費?！百J款利息”指房地產(chǎn)開發(fā)過程中外借資金所支付的利息。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本對商品房價格具有重大影響，如建筑材料漲價，建筑安裝成本上升，會引起房地產(chǎn)價格總水平的上漲，而在一定的房價水平下，成本增加會導(dǎo)致開發(fā)利潤減少。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要努力降低成本，增加收益。三、房地產(chǎn)開發(fā)稅費房地產(chǎn)開發(fā)稅費指與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的稅和規(guī)費，它是房地產(chǎn)開發(fā)的成本之一。問題在于稅費要合理，不合理的稅費會人為提高開發(fā)成本，從而抬高房價，所以要列出來單獨闡述。與

48、房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)并可列入商品房成本進入房地產(chǎn)銷售價格的稅種主要有營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和其他相關(guān)稅種。營業(yè)稅是國家組織財政收入的重要方式，房地產(chǎn)業(yè)由于經(jīng)營標的價值量大，是國家重要的征稅對象。城市維護建設(shè)稅是政府聚集城市建設(shè)資金來源的方式之一，城市建設(shè)的不斷發(fā)展，為房地產(chǎn)升值創(chuàng)造了條件，因此對房地產(chǎn)商品銷售征收城市維護建設(shè)稅可謂是取之于民，用之于民。與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的規(guī)費，是各類政府部門和公共事業(yè)部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收的管理費，如建設(shè)工程設(shè)計招標管理費、工程定額編制管理費、建筑工程執(zhí)照收費、建筑物命名收費、房地產(chǎn)登記勘丈收費、人防建設(shè)費、綠化建設(shè)費等。這些費用從性質(zhì)上來講，是對行政和公共事業(yè)部門

49、為房地產(chǎn)開發(fā)所付出勞動的一種補償，當然也應(yīng)列入房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本。但目前中國存在著規(guī)費種類過多，一些費的收費標準太高的問題，如在上海，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收各類規(guī)費的部門多達14個部門。這是造成中國商品房價格過高的原因之一。今后調(diào)整的方向是要規(guī)范收費、制止亂收費。四、房地產(chǎn)開發(fā)利潤利潤也是房地產(chǎn)價格的重要組成部分。房地產(chǎn)開發(fā)利潤是指按房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)平均利潤率計算，為開發(fā)房地產(chǎn)而投入的全部資本（包括土地取得成本和狹義的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本）所應(yīng)獲得的正常利潤。房地產(chǎn)開發(fā)利潤表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)年銷售收入扣除開發(fā)經(jīng)營成本（包括土地取得費用）以后的余額。在一定的價格水平下，成本與利潤互為消長，即成本高，

50、利潤低；成本低，利潤高。如果一個開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)成本保持在社會平均成本的水平上，可以獲得平均利潤；而如果房地產(chǎn)開發(fā)成本低于社會平均成本，則可以獲得超額利潤；由于房地產(chǎn)一定程度的壟斷性，有時還可以獲得壟斷利潤。房地產(chǎn)是高投資、高風(fēng)險、高回報并存的產(chǎn)業(yè)，在房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動的過程中，隨著房價的上下波動開發(fā)利潤也呈現(xiàn)出周期波動的特點，但總體上仍然是利潤率較高的行業(yè)。國外房地產(chǎn)平均利潤率一般為6%8%。中國城市房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展階段，需求拉動等多種因素使房價快速上漲，利潤率也就偏高，一般達20%30%，從長期看，將趨向全社會平均利潤率。五、中國城市房地產(chǎn)價格的基本構(gòu)成要素目前，城市房地產(chǎn)價格（主要

51、指買賣價格）主要是由九項因素構(gòu)成的：土地取得費用、前期工程費、配套費、建筑安裝工程費、管理費、銷售費、稅費、利息和利潤。（1）土地取得費用因房地產(chǎn)開發(fā)土地取得方式的不同，可以有多種形式。以土地使用權(quán)出讓方式取得的城市熟地，土地取得費即為土地使用權(quán)出讓金；以土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得的城市熟地，土地取得費即為土地轉(zhuǎn)讓費。由于國家對經(jīng)濟適用房的土地供應(yīng)采用行政劃撥的優(yōu)惠政策，取得土地的費用很低，因而房價相對較低。（2）前期工程費指房地產(chǎn)開發(fā)商委托設(shè)計、監(jiān)理、審計等專業(yè)機構(gòu)進行工作所需的費用和施工前期所必須要進行的各項手續(xù)性工作所需花費的費用。以上海為例，包括項目可行性研究費、勘察設(shè)計費、勘察設(shè)計招標管

52、理費、勘察設(shè)計監(jiān)理費、代理施工招投標費、建設(shè)監(jiān)理費、建設(shè)工程執(zhí)照費、工程預(yù)決算審計費、新型墻體材料專用基金、竣工檔案保證金、人防費、“三通一平”費、移建拆除費、人防費、綠化費、臨時用水用電費、臨時占路費等。（3）配套費是為房地產(chǎn)開發(fā)進行城市基礎(chǔ)設(shè)施和公建設(shè)施配套而必須投入的費用。其中城市基礎(chǔ)設(shè)施指道路、排污水系統(tǒng)、供電、供水、供氣、電話、通訊等設(shè)施，當房地產(chǎn)為住宅項目，會花費公建設(shè)施配套費。這些設(shè)施又可分為“大配套”和“街坊內(nèi)配套”兩種，大配套指開發(fā)項目地塊以外的，街坊內(nèi)配套指開發(fā)項目的地塊以內(nèi)的。配套費在不同城市的具體名稱各不相同。從規(guī)范的角度講，今后大市政配套設(shè)施費等公共產(chǎn)品的費用，應(yīng)逐步

53、改為由城市財政承擔(dān)。（4）建筑安裝工程費是為進行建筑安裝工程而必須向建筑承包商支付的費用，它包括直接工程費、間接費、計劃利潤和稅金。其中，直接工程費包括人工費、材料費、施工機械使用費、施工現(xiàn)場經(jīng)費（如臨時設(shè)施費、管理人員工資費、工程排污費等）。間接費主要有建筑施工企業(yè)管理費、財務(wù)費用和其他費用。（5）管理費指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)公司的辦公費和人員工資福利費等在某一個項目上的分攤。（6）銷售費指為了進行房地產(chǎn)銷售而必然發(fā)生的廣告宣傳費、銷售代理費、辦公費等。（7）利息通常是指房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款利息。（8）稅金主要有營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加和其他相關(guān)稅等。（9）利潤是房地產(chǎn)開發(fā)投資應(yīng)獲得的回報。

54、它是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售收入扣除開發(fā)經(jīng)營成本（包括土地取得成本）以后的余額。以上九項因素反映了目前中國城市房地產(chǎn)價格構(gòu)成狀況，每一項因素的變動都可能影響房價總水平，所以房地產(chǎn)價格是在不斷變動中的動態(tài)概念，所謂房價的基本穩(wěn)定也是相對的。第四節(jié) 房地產(chǎn)價格評估一、房地產(chǎn)價格評估的基本概念房地產(chǎn)價格評估，又稱房地產(chǎn)估價，是指專業(yè)的房地產(chǎn)估價人員，根據(jù)特定的估價目的，遵循估價原則，按照規(guī)范的估價程序，采用科學(xué)的估價方法，并結(jié)合經(jīng)驗，通過對影響房地產(chǎn)價格因素的分析，對特定房地產(chǎn)的真實、客觀、合理的價格所作的估計、推測和判斷。房地產(chǎn)估價專業(yè)人員，是指經(jīng)過專業(yè)的資質(zhì)認定并注冊登記的房地產(chǎn)估價執(zhí)業(yè)人員。目前中

55、國的房地產(chǎn)專業(yè)估價人員有兩類：一類是由國家和地方建設(shè)部門、房產(chǎn)行政主管部門，進行資格認定和注冊管理的房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價員，其中房地產(chǎn)估價師是由具備一定的學(xué)歷和工作經(jīng)歷的人員，通過全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)估價師資格考試，并經(jīng)有關(guān)部門審核、予以注冊登記的專業(yè)估價人員。房地產(chǎn)估價員是由各地方房地產(chǎn)主管部門組織考試、審核并登記的專業(yè)估價人員。按照中國目前有關(guān)房地產(chǎn)價格評估管理的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)估價師有權(quán)在估價報告上簽字，因此而承擔(dān)相應(yīng)在的責(zé)任；每份估價報告必須有兩名以上的注冊估價師簽字才能生效。第二類房地產(chǎn)估價師，是由國家土地主管部門進行資格認定和注冊管理的土地估價師。土地估價師可從事土地價格的評估業(yè)務(wù)

56、?？梢?，這里所講的房地產(chǎn)估價是一種非常正規(guī)的專業(yè)化活動，它不是隨便什么人都可以從事的工作。但是，在現(xiàn)實生活中也存在著大量非正規(guī)的價格評估活動，如房地產(chǎn)交易中的買方和賣方，各自都會對作為交易對象的房地產(chǎn)進行一番價格估計，雙方在討價還價的過程中，都會根據(jù)這種估計來決定談判的策略。當然，大宗的房地產(chǎn)交易，交易雙方都會考慮委托專業(yè)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行估價，但這種潛藏于心的非正規(guī)估價仍會在雙方的頭腦中進行。此外，房地產(chǎn)經(jīng)紀人從事經(jīng)紀活動時，必不可少地也會運用各自的市場經(jīng)驗，對所代理、經(jīng)紀的房地產(chǎn)進行一番價格估計。諸如此類的“房地產(chǎn)估價”與本節(jié)以上所講的“房地產(chǎn)估價”是不同的，可稱其為非正規(guī)的估價。它與正

57、規(guī)的房地產(chǎn)估價的區(qū)別主要有以下幾方面：第一，實施主體不同。正規(guī)的房地產(chǎn)估價是由具有房地產(chǎn)估價執(zhí)業(yè)資格的專業(yè)人員來實施的，而非正規(guī)的房地產(chǎn)估價對實施主體并沒有特別的限制。第二，實施方法不同。正規(guī)房地產(chǎn)估價的實施，在估價程序、依據(jù)、規(guī)則、技術(shù)方法等方面有一系列的限制和規(guī)定，估價人員必須嚴格按其執(zhí)行，而且，在評估依據(jù)上，以市場客觀數(shù)據(jù)資料為主，個人經(jīng)驗為輔，但非正規(guī)的估價就沒有這些規(guī)章來約束，而且估價的依據(jù)主要是個人經(jīng)驗。第三，估價結(jié)果的表現(xiàn)方式不同。正規(guī)的房地產(chǎn)估價必須以規(guī)范的書面估價報告來反映其結(jié)果和技術(shù)過程，而非正規(guī)的房地產(chǎn)估價常常以口頭甚至內(nèi)心心理活動來顯示其結(jié)果。第四，法律效力和責(zé)任不同。

58、正規(guī)的房地產(chǎn)估價結(jié)果具有一定的法律效力，如可作為司法仲裁、征稅、財務(wù)入賬等的依據(jù)，相應(yīng)地，正規(guī)的房地產(chǎn)估價是一種有償?shù)幕顒?，估價機構(gòu)有權(quán)按物價部門規(guī)定的標準向委托人收取估價費。同時，估價機構(gòu)也對其估價活動承擔(dān)法律責(zé)任，即一旦因估價失誤給委托方造成損失時，必須承擔(dān)賠償責(zé)任。相反，非正規(guī)的房地產(chǎn)估價不具備法律效力，也無相應(yīng)的法律責(zé)任，它通常是一種自我服務(wù)，也不存在收費問題。房地產(chǎn)估價具有兩個鮮明的特性：科學(xué)性和藝術(shù)性。房地產(chǎn)估價是揭示房地產(chǎn)價格形成、發(fā)展規(guī)律以指導(dǎo)人們的經(jīng)濟和社會實踐活動的專業(yè)工作，它具有科學(xué)工作嚴謹、客觀的一般特點，具體表現(xiàn)在：對估價人員的資格、估價的原則、程序、方法等的嚴格規(guī)范，以及必須以客觀的市場數(shù)據(jù)資料為主要估價依據(jù)等方面。這就是房地產(chǎn)估價的科學(xué)性特征。但是，房地產(chǎn)估價又不同于一般的科學(xué)，它還具有另一個重要特征；藝術(shù)性。藝術(shù)也是人類對自然和社會的反映，但藝術(shù)與科學(xué)很不相同的一點是獨特性、不重復(fù)性、模糊性。房地產(chǎn)估價在這一點上與藝術(shù)有相似之處，那就是由于房地產(chǎn)