云南羅平房地產(chǎn)市場調(diào)查報告(45頁）

1、羅平房地產(chǎn)市場調(diào)查報告羅平房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 目目 錄錄 一、羅平縣整體概況一、羅平縣整體概況.3 1、羅平縣概況.3 2、羅平縣經(jīng)濟(jì)水平.6 3、羅平居民收入情況.8 二、羅平房地產(chǎn)情況二、羅平房地產(chǎn)情況.9 1、羅平房地產(chǎn)項目分布情況.10 2、羅平商業(yè)項目調(diào)查.11 2.1、豪洋時代廣場.11 2.2、安興商業(yè)廣場.14 2.3、創(chuàng)富時代.16 2.4、佰利影視商業(yè)廣場.19 3、羅平住宅項目調(diào)查.23 3.1、安興潤城.23 3.2、紅星廣場.27 3.3、蟠龍?zhí)m庭.31 3.4、美侖旭城.32 3、振興街商業(yè)業(yè)態(tài)分布.37 三、客戶訪談三、客戶訪談.38 1、學(xué)校學(xué)生訪談.38 2、

2、培訓(xùn)中心調(diào)研.38 3、問卷調(diào)查.39 4、結(jié)論.45 四、總結(jié)四、總結(jié).46 一、羅平縣整體概況一、羅平縣整體概況 1、羅平縣概況、羅平縣概況 區(qū)區(qū) 位位 羅平縣位于云南省東部，滇、桂、黔三省(區(qū))結(jié)合部， 素有“雞鳴三省”之稱。 地處東經(jīng) 1035710443，北緯 24312525之間。東沿黃泥河為界與貴州興義市接壤； 東南以南盤江、清水江為界，與廣西壯族自治區(qū)西林縣隔河 相望；西南與師宗相鄰；西至北界，分別與陸良、麒麟、富 源三縣(區(qū))毗鄰。西距省城昆明 220 公里，北距曲靖市 131 公里，東至貴州省興義市 86 公里，南距廣西壯族自治區(qū)西 林縣城 156 公里。 羅平縣 羅平縣是

3、進(jìn)出云南的東大門，境內(nèi)地勢西北高，東南低， 最高海拔大白臘山 2468 米，最低海拔魯布革鄉(xiāng)的三江口 722 米(已被淹沒)，相對高差 1746 米,氣候溫和，冬無嚴(yán)寒、 夏無酷暑，全縣除南部魯布革鄉(xiāng)屬南亞熱帶氣候外，其余均 屬南溫帶和北亞熱帶高原季風(fēng)氣候，年平均氣溫 15.1 攝氏 度，無霜期 280 天，日照 1685.8 小時，年平均降雨量 1743.9 毫米。屬于典型的喀斯特地貌，地形復(fù)雜，立體氣候明顯。 歷歷 史史 羅平縣有人類活動的歷史可以追溯到舊石器時代。秦代 為夜郎國所屬漏臥候國，元代至元六十一年(1274 年)置羅雄 州，明萬歷十六年(1588 年)更名為羅平州，民國 2 年

4、(1913 年)改羅平州為羅平縣。 羅平縣是革命老區(qū)，1937 年 11 月，建立中共第一個黨 支部，1939 年 3 月建立中共羅平縣地下縣委，1948 年 12 月 31 日，羅平縣城解放。 城城 市市 全縣城市面積規(guī)劃 24 平方公里，至 2007 年末，已建 成 13 平方公里，城市園林綠化面積 185.4 萬平方米，整個 建設(shè)正向山水旅游城市邁進(jìn)，一座綠化、美化、亮化的城市 聳立于云南的東大門。 基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施 全縣現(xiàn)有公路里程 2459.5 公里，其中:等級公路 1215.25 公里。南昆鐵路橫貫縣境內(nèi) 59.7 公里，設(shè)有大小 5 個車站，羅平站是入滇第一大站，建有大型貨場，年

5、吞吐量 達(dá) 30 萬噸。 全縣形成了有線、無線、載波、微波、光纜等多種傳輸 手段并行的通訊體系，全縣十四個鄉(xiāng)(鎮(zhèn))和主要景區(qū)都開通 了移動電話，152 個村(居)委會開通了程控電話。2006 年底， 全縣有移動電話用戶 55000 戶；固定裝機(jī)容量 31344 線， 有固定電話 16948 部， “致富通”4484 戶，小靈通 4279 戶， 寬帶用戶 3031 戶。 城市規(guī)劃城市規(guī)劃 羅平縣按照布局合理、功能完善、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、資源節(jié)約、 環(huán)境友好、社會和諧的新型城鎮(zhèn)建設(shè)要求，修編完善城鎮(zhèn)建 設(shè)規(guī)劃，努力構(gòu)建科學(xué)合理的城鎮(zhèn)體系，促進(jìn)中心城市與集 鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村協(xié)調(diào)發(fā)展。一是圍繞建設(shè)山水旅游城市山水旅游

6、城市目標(biāo)，加強(qiáng) 縣城建設(shè)。加快推進(jìn)舊城改造、南片區(qū)及魯布革大道東段片 區(qū)開發(fā)，抓好城市道路、給排水、環(huán)保、商住小區(qū)等市政基 礎(chǔ)設(shè)施及配套服務(wù)設(shè)施建設(shè)，增強(qiáng)城市的綜合輻射服務(wù)功能； 大力實施城市綠化、美化、亮化、凈化工程，鞏固提高“國家 衛(wèi)生縣城”創(chuàng)建成果，提升城市形象和品位。力爭實現(xiàn)創(chuàng)建 “省級園林城市”目標(biāo)。二是結(jié)合各小城鎮(zhèn)的資源、產(chǎn)業(yè)、區(qū) 位等優(yōu)勢，突出特色，加快推進(jìn)小城鎮(zhèn)綜合開發(fā)。力爭全縣 城鎮(zhèn)化水平達(dá)到 36以上。 2、羅平縣經(jīng)濟(jì)水平、羅平縣經(jīng)濟(jì)水平 經(jīng)經(jīng) 濟(jì)濟(jì) 2008 年，縣內(nèi)生產(chǎn)總值預(yù)計達(dá)到60.6 億元，按可比價 計算，同比增12.5%；轄區(qū)內(nèi)財政總收入5.8 億元，同比增 2

7、3%；地方財政一般預(yù)算收入2.6 億元，同比增22.6%；全 社會固定資產(chǎn)投資23.5 億元，同比增17.5%；社會消費品零 售總額 13.9 億元，同比增26.1%。其中：一產(chǎn)實現(xiàn) 16.17 億元，同比增長 17.2 %；二產(chǎn)實現(xiàn) 24.06 億元，同比增長 3.5 %；工業(yè)實現(xiàn) 20.40 億元，同比增長 1.8%；三產(chǎn)實現(xiàn) 20.53 億元，同比增長 19.4 %。對 gdp 貢獻(xiàn)率分別為 27：38：35，分別拉動 gdp 增長 4.59、1.33、6.65 個百 分點。 能源產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值 13.46 億元，同比減 23.07%；冶金 產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值 18.2 億元，同比增 7.3%；

8、化工產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值 6.97 億元，同比增 2.26 倍；建材產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值 1.37 億元， 同比增 30.48%；生物資源加工實現(xiàn)產(chǎn)值 3 億元，同比增 1.14 倍。全年共接待海內(nèi)外游客83.5 萬人次，實現(xiàn)旅游綜合 收入 6 億元。 2008 年各類社會消費品零售額年各類社會消費品零售額 2008 年羅平縣社會消費品零售額達(dá)到 13.8657 億元， 其中，批發(fā)零售達(dá)到 10.5911 億元，占到社會消費品零售總 額整體的 76.38%，住宿和餐飲業(yè)達(dá)到 2.5336 億元，占到整 體 18.27%，星級住宿和限額以上餐飲業(yè)也達(dá)到了 1289.2 萬 元，占到整體的 0.93%。 3、羅平

9、居民收入情況、羅平居民收入情況 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額達(dá)21 億元，同比增21%。城鎮(zhèn) 居民人均可支配收入達(dá)11970 元，同比增7%；農(nóng)民人均純 收入達(dá) 3510 元，同比增20%。 小小結(jié)結(jié) 羅平縣地處云南、貴州、廣西三省交界處，環(huán)境優(yōu)美、 氣候宜人、歷史悠久、物產(chǎn)豐富，是不可多得的旅游勝地。 良好的自然條件為羅平發(fā)展創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)的自然條件。 近幾年，羅平縣加快城市發(fā)展的速度，大力發(fā)展城市基 礎(chǔ)建提升城市形象，對舊城改造和南市區(qū)整體規(guī)劃加大投入 力度，為羅平縣達(dá)到山水旅游城市不斷努力。由于羅平旅游 產(chǎn)業(yè)和礦產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，在2008 年羅平整體經(jīng)濟(jì)依然保持 較快水平的增長，經(jīng)濟(jì)總量不斷增加，居民

10、可支配收入持續(xù) 增加，全縣經(jīng)濟(jì)保持較快、較好的發(fā)展勢頭。 （1）全球金融危機(jī)的影響下，羅平經(jīng)濟(jì)仍保持較快增長，經(jīng) 濟(jì)環(huán)境較好，利于該項目操作。 （2）羅平縣居民收入的增加提升本地居民購買力的，對于該 項目的銷售起到促進(jìn)作用。 （3）羅平城市發(fā)展舊城改造，為本項目開發(fā)帶來契機(jī)，給與 政策上的支持。 二、羅平房地產(chǎn)情況二、羅平房地產(chǎn)情況 羅平縣目前房地產(chǎn)市場發(fā)展為起步階段，城市商業(yè)繁華 區(qū)域，主要集中在羅平主要路和街上，商業(yè)形式為自發(fā)形成 步行街和新建的商業(yè)底商。 對于羅平商業(yè)項目，缺乏人流組織動線和產(chǎn)品形態(tài)的設(shè) 計和規(guī)劃，商業(yè)業(yè)態(tài)混亂，沒有后期商業(yè)運(yùn)營等問題，整體 來看羅平商業(yè)成熟度底，缺乏新意

11、商業(yè)，商業(yè)價值挖掘較少。 羅平住宅項目，整體發(fā)展水平不高，較為普遍的園林綠化、 景觀設(shè)計、小區(qū)規(guī)劃等設(shè)計吸引大量消費者的關(guān)注和青睞， 對于小區(qū)居住的舒適性以及配套設(shè)施的要求不高。整體來說， 對于目前羅平的房地產(chǎn)發(fā)展成熟度較低，開發(fā)水準(zhǔn)不高的局 面。 目前在羅平縣進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，大多為首次開發(fā)房 地產(chǎn)企業(yè)或在云南二線城市注冊的房地產(chǎn)開發(fā)公司，開發(fā)項 目較少沒有形成品牌效應(yīng)。 1、羅平房地產(chǎn)項目分布情況、羅平房地產(chǎn)項目分布情況 商業(yè)項目分布區(qū)域商業(yè)項目分布區(qū)域 羅平縣的商業(yè)項目主要分布在振興街上，這里匯集了豪 洋時代廣場、安興商業(yè)廣場、創(chuàng)富時代和佰利影視商業(yè)廣場， 由于商業(yè)的匯集這里的商業(yè)成熟

12、度較高，品牌和檔次在羅平 最高，主要以服裝為主。 住宅項目分布區(qū)域住宅項目分布區(qū)域 住宅項目較為分散，分別位于龍門街上的盤龍?zhí)m庭，紅 星街上的紅星廣場，北市區(qū)魯革布大道的美侖旭城，以及南 城區(qū)萬峰路中段的安興潤城。 2、羅平商業(yè)項目調(diào)查、羅平商業(yè)項目調(diào)查 對羅平縣具有代表性的商業(yè)進(jìn)行調(diào)研分析，分別是豪洋 時代廣場、安興商業(yè)廣場、創(chuàng)富時代、佰利影視商業(yè)廣場這 個四個項目，通過分析這些商業(yè)項目的產(chǎn)品設(shè)計、銷售模式、 定價策略的優(yōu)勢劣勢，來指導(dǎo)本項目在產(chǎn)品設(shè)計、銷售模式 和定價方式，更好的適應(yīng)市場需求。 2.1、豪洋時代廣場、豪洋時代廣場 基本信息基本信息 項目名稱項目名稱豪洋時代廣場 項目地址項目

13、地址 豪洋時代廣場坐落于羅平縣金三角地塊，位于振 興街以東，白臘街以南，地形基本呈“l(fā)”形。 占地面積占地面積2267.1 平方米 總建筑面積總建筑面積14600.3 平方米 商業(yè)類型商業(yè)類型集中式商鋪 一層一層商業(yè)商業(yè)建筑面積建筑面積1423.8 平方米 二層商業(yè)建筑面積二層商業(yè)建筑面積1405.3 平方米 一層高一層高3.9 米 二、三層高二、三層高3.6 米 地下室設(shè)有停車位地下室設(shè)有停車位26 個 開盤時間開盤時間2006 年 6 月 交房時間交房時間2008 年 11 月 銷售價格銷售價格商鋪均價 20000 元/平方米 租金價格租金價格目前一、二層租金 60 元/月 主力客戶主力客

14、戶羅平縣本地消費者及投資客戶 項目特點項目特點錯層設(shè)計增加臨街鋪面面積 項目評價項目評價項目整體的業(yè)態(tài)規(guī)劃及商業(yè)主題欠缺 經(jīng)營情況經(jīng)營情況人流量較少，商業(yè)檔次水平較低 產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計 該項目為住宅加底商的形式，底商為錯層結(jié)構(gòu)，利用地 形的高低落差，北向進(jìn)入實際為二層，在振興街入口進(jìn)入為 一層。該項目商業(yè)為集中式商業(yè)設(shè)計，平層商業(yè)通過劃分小 的鋪面進(jìn)行鋪面分割。 銷售模式銷售模式 該項目的商業(yè)銷售模式，是將整個平層商鋪劃分成單獨 小商鋪進(jìn)行銷售的方式，將鋪面劃分 30-50 平進(jìn)行銷售，然 后通過劃分不同區(qū)域的商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行布局，統(tǒng)一商業(yè)運(yùn)營的 模式。 定價策略定價策略 該項目銷售整體均價達(dá)到

15、20000 元/，考慮到地段優(yōu) 勢，該項目位于振興街東段，商業(yè)項目較為集中，并且是近 幾年開發(fā)的商業(yè)項目，通過參考周邊價格來確定該項目整體 商業(yè)面積商業(yè)面積 白 蠟 路 振興街 入口 入 口 樓梯 均價。目前該項目一、二層重新招商 60 元/月。 小結(jié)小結(jié) 目前該項目已經(jīng)開始運(yùn)營，由于商業(yè)的整體人流量較少， 商業(yè)品牌檔次較低，現(xiàn)在一、二層從新招商，目前的業(yè)態(tài)劃 分為一層為鞋業(yè)，二層為服飾，三層游樂場。 項目的優(yōu)點項目的優(yōu)點 （1）在產(chǎn)品設(shè)計上通過地形的高低落差，建成錯層結(jié)構(gòu)， 增加整體商業(yè)臨街面積，使得二層進(jìn)入性增強(qiáng)。 （2）集中式商業(yè)劃分成小面積商鋪，便于銷售靈活性較好。 項目的缺點項目的缺

16、點 （1）該項目的入口設(shè)計較為簡單，通過樓梯進(jìn)入商業(yè)。 （2）商業(yè)缺乏主力店對人流吸引，后期缺乏商業(yè)運(yùn)營公司。 該項目對于本案的啟示該項目對于本案的啟示 通過該項目的分析，在對本案設(shè)計時應(yīng)該注意，商業(yè)的 錯層設(shè)計增加臨街商鋪的面積，小面積分割增加商鋪的靈活 性和組合性。在入口設(shè)計方面，增加小廣場，園林小品，休 息座椅等方式來導(dǎo)入人流。通過主力店的引入，將對商業(yè)的 帶來人氣，利于整體銷售和后期運(yùn)營。 2.2、安興商業(yè)廣場、安興商業(yè)廣場 基本信息基本信息 項目名稱項目名稱安興商業(yè)廣場 開發(fā)商開發(fā)商云南安心房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司 地址地址振興街中段 商業(yè)面積商業(yè)面積 2000 交房時間交房時間200

17、8 年 5 月 商鋪類型商鋪類型聯(lián)排式商業(yè)和臨街商鋪 價格價格商鋪均價 16800 元/ 租金租金120-60 元/月 主力客戶主力客戶羅平投資客戶及經(jīng)營業(yè)主 項目特點項目特點內(nèi)陷式商業(yè)擴(kuò)大臨街商業(yè)的面積 項目評價項目評價 臨街商鋪價值較高，二、三層商業(yè)價值較 低 經(jīng)營情況經(jīng)營情況 臨街商業(yè)檔次水平較高，李寧、森馬品牌 的入住 產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計 該項目在振興街開口較小縱身較長，整體建筑向內(nèi)凹陷 形成半圍合式，由于內(nèi)陷設(shè)計增大商業(yè)臨街面。內(nèi)部的商業(yè) 通過樓梯和外走廊可得直達(dá)將二、三層的商鋪，在劃分小的 商鋪。在該項目的臨街面為聯(lián)排式商業(yè)，一、二、三層為獨 立的一棟。 銷售模式銷售模式 該項目在臨

18、街商鋪為聯(lián)排式商業(yè)體，將 1 至 3 層聯(lián)體出 售，內(nèi)部的商鋪劃分為小商鋪進(jìn)行出售，通過臨街商鋪熱銷 增加上層面積打包銷售，內(nèi)部商業(yè)劃分小鋪銷售，降低銷售 壓力。 小結(jié)小結(jié) 安興商業(yè)廣場位于羅平縣振興街中段，周邊商業(yè)較為項 目集中，整體商業(yè)氛圍較濃。該項目商業(yè)臨街商鋪一層入住 率較高外，二、三層的利用率極低，內(nèi)部部分的商業(yè)也僅有 幾家入住。整體來看，臨街商業(yè)較好而內(nèi)部的商業(yè)經(jīng)營較差。 項目的優(yōu)點項目的優(yōu)點 （1）在產(chǎn)品設(shè)計上，通過內(nèi)陷式設(shè)計增大項目的商業(yè)面積。 （2）將內(nèi)部的商業(yè)劃分成小面積商鋪，便于銷售便于組合 靈活性較好。 項目的缺點項目的缺點 （1）該項目的內(nèi)部商業(yè)缺乏引入人流的設(shè)計，導(dǎo)

19、致內(nèi)部商 業(yè)商業(yè)價值較低。 該項目對于本案的啟示該項目對于本案的啟示 通過該項目的分析，在對本案設(shè)計時應(yīng)該注意，商業(yè)的 的昭示面和入口的設(shè)計，引人流進(jìn)入商業(yè)內(nèi)部，另外在二層 和三層的商鋪通過小面積劃分，以及自由組合的方式劃分商 鋪，將更適合本項目的產(chǎn)品設(shè)計。 2.3、創(chuàng)富時代、創(chuàng)富時代 基本信息基本信息 項目名稱項目名稱羅平創(chuàng)富時代商業(yè)步行街 開發(fā)商開發(fā)商云南鼎凡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地址地址羅平鎮(zhèn)振興街 50 號 商業(yè)面積商業(yè)面積 22982.5 交房時間交房時間2008 年 12 月 商鋪類型商鋪類型聯(lián)排式商業(yè)和臨街商鋪 價格價格商鋪均價 18000 元/ 租金租金120-60 元/月 主力

20、客戶主力客戶投資客戶為主，羅平本地居民 項目特點項目特點 聯(lián)排式商業(yè)設(shè)計，增加二層商鋪的設(shè)計形 式 項目評價項目評價 人流動線組織混亂，整體項目的二、三層 商業(yè)價值較低，缺乏業(yè)態(tài)規(guī)劃布局 經(jīng)營情況經(jīng)營情況整體入住率較低僅在入口處有商戶進(jìn)入 該項目位于羅平縣振興街 50 號，地處羅平商業(yè)繁華地 段，為純商業(yè)步行街。目前整體商業(yè)在入口處的商業(yè)入住率 較高，內(nèi)部商業(yè)基本沒有入住。 產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計 整體項目為聯(lián)排式商業(yè)，由于該項目的入口較小，通過 臨街商鋪和中心廣場將人流引入，兩側(cè)支線組織商業(yè)動線。 該商業(yè)在入口處設(shè)計聯(lián)排式商業(yè)，1 至 3 層獨立商鋪，在內(nèi) 部商業(yè)的一層和二層，劃分成內(nèi)街鋪面。在景

21、觀設(shè)計中，加 入中心廣場和景觀小品的設(shè)計。 銷售模式銷售模式 聯(lián)排式商業(yè)在入口處，1 至 3 層聯(lián)體出售，在內(nèi)部一、 二層劃分鋪面進(jìn)行銷售。該項目的商業(yè)銷售模式，首次采用 了投資回報率的概念，通過回報率的計算來達(dá)到吸引投資客， 達(dá)到項目快速銷售的目的。 定價策略定價策略 在入口處的銷售的價格在 20000 元/，內(nèi)部商鋪價格 較低在 15000-6000 元/。從目前的租金水平來看，臨街商 鋪租金較高為 100 元/月，內(nèi)部商鋪售價較低，目前租金 水平在 40 元/月。 小結(jié)小結(jié) 該項目為純商業(yè)項目，首次引入投資回報率的銷售概念， 來促進(jìn)消費者購買，在商業(yè)設(shè)計中加入了中心廣場和小品景 觀的設(shè)計

22、，對于項目的檔次有一定的提升作用。 項目的優(yōu)點項目的優(yōu)點 （1）在設(shè)計中加入中心廣場和水系景觀，給商業(yè)帶來新的 視覺感官，增加逛街的情趣。 （2）入口處聯(lián)排式商業(yè)的將人流吸引至項目內(nèi)部，整體效 果較好。 項目的缺點項目的缺點 （1） 該項目的內(nèi)部商業(yè)人流動線的設(shè)計經(jīng)常出現(xiàn)斷頭路 和回頭路，導(dǎo)致進(jìn)入內(nèi)部商業(yè)經(jīng)常要重復(fù)路線。 （2） 內(nèi)部整體商業(yè)價值較低，尤其是二層商業(yè)基本沒有 商家入住。 （3） 對于該項目缺乏品牌店的引入，帶動整個項目的人 氣。 該項目對于本案的啟示該項目對于本案的啟示 通過該項目的分析，在對本案設(shè)計時應(yīng)該注意，商業(yè)的 人流組織動線合理性，引入休閑景觀園林的設(shè)計增加逛街的 情趣

23、，對于商業(yè)二層設(shè)計動線設(shè)計體現(xiàn)其商業(yè)價值。其次是 對本項目的進(jìn)行商業(yè)主題的規(guī)劃，引入品牌商家入住達(dá)到吸 引人快速銷售的目的。 2.4、佰利影視商業(yè)廣場、佰利影視商業(yè)廣場 基本信息基本信息 項目名稱項目名稱佰利影視商業(yè)廣場 開發(fā)商開發(fā)商羅平興達(dá)商貿(mào)投資管理 地址地址原羅平縣電影院 占地占地3000 平方米 總建面總建面6000 平方米 竣工時間竣工時間2009 年 3 月 商鋪商鋪該項目全部為商鋪，臨街建筑三層，兩側(cè)副樓為二 層 售賣類型售賣類型該項目只租不賣 鋪面劃分鋪面劃分臨街建筑一樓面積 54，二樓，面積 43，三樓為 健身中心，b 區(qū) c 區(qū)，一樓面積 40，二樓面積 30 付款方式付款

24、方式租金三年一次付清。 價格價格臨街 140 元/月，內(nèi)街 50 元/月 主力客戶主力客戶羅平自己經(jīng)營客戶為主 項目特點項目特點 只租不售，降低入住門檻，電影院具有較強(qiáng)的吸引 力 項目評價項目評價項目 3-6 年的租金即可入住，創(chuàng)新羅平的營銷模式 產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計 整體項目由臨街商鋪和聯(lián)排式商業(yè)組成，內(nèi)側(cè)商業(yè)為集 中式商業(yè)，該項目在臨街劃分為 1 至 2 層的商鋪，內(nèi)側(cè)劃分 成獨立的鋪面，在電影院主體建筑里為集中式商業(yè)。 銷售模式銷售模式 該項目的商業(yè)為持有型商業(yè)，只租不售的模式，起租起 始付清三年的租金，最長可租六年。該項目打破商鋪銷售的 唯一方式，通過租賃實現(xiàn)該項目的盈利。 定價策略定價策

25、略 臨街商鋪的租金價格為 130-140 元/月 內(nèi)側(cè)商鋪的租金價格為 50-60 元/月。 小結(jié)小結(jié) 該項目依托羅平縣電影院的建設(shè)，打造周邊配套商業(yè)， 商鋪劃分成小面積商鋪進(jìn)行出租。該項目由于是只租不售的 模式，因而在該項目的整體回收周期較長，通過租售進(jìn)行養(yǎng) 商通過商業(yè)的逐漸成熟，該商業(yè)的價值也將會有大幅度的上 升。持有型商業(yè)對于資金的要求較高，并且有一定的風(fēng)險性。 項目的優(yōu)點項目的優(yōu)點 （1）在電影院的概念的引入，對于項目的整體品牌實力和 招租都帶來了帶動作用。 （2）只租不售的方式降低商家準(zhǔn)入的門檻，使得更多的商 家能夠參與此項目。 項目的缺點項目的缺點 （1）該項目只租不售，對于資金要

26、求較大，并且商業(yè)運(yùn)行 有一定的風(fēng)險。 該項目對于本案的啟示該項目對于本案的啟示 通過該項目的分析，在對本案的主力店的引入對于項目 具有較好的帶動作用，利用返祖等銷售模式來進(jìn)一步加強(qiáng)銷 售策略，實現(xiàn)低門檻高回報的商業(yè)價值理念。其次是對本項 目的進(jìn)行商業(yè)主題規(guī)劃，引入品牌商家入住達(dá)到銷售回款的 目的。 羅平商業(yè)售價租金水平羅平商業(yè)售價租金水平 項目名稱項目名稱 商鋪均價商鋪均價 （元（元/） 商鋪租金商鋪租金 (元元/月月) 振興街臨街商鋪振興街臨街商鋪18000-22000100-140 豪洋時代廣場豪洋時代廣場2000060-120 安興商業(yè)廣場安興商業(yè)廣場1680060-120 創(chuàng)富時代創(chuàng)富

27、時代6000-20000 項目入口：100-64 主街內(nèi)側(cè)：83（二、三層贈送） 內(nèi) 街：52-55 佰利影視商業(yè)廣佰利影視商業(yè)廣 場場 - 一層臨街 100-140； 一層 62.5；二層 36-38 通過目前羅平縣在售商業(yè)項目和已售商業(yè)項目，可以看 出目前在振興街上，臨街商鋪的銷售的在 18000-20000 元 /，租金在 100-140 元/月，內(nèi)側(cè)商鋪銷售價格在 7000- 9000 元/，租金在 40-60 元/月。由于振興街在羅平縣 商業(yè)繁華度最高，消費者首選的購物場所，該價格代表羅平 商業(yè)目前的最高價格。 商業(yè)項目特點商業(yè)項目特點 通過分析羅平的商業(yè)項目，羅平具有以下幾點： （

28、1） 、市場屬于起步階段,對專業(yè)的地產(chǎn)運(yùn)作有良好的空間。 （2） 、商業(yè)項目缺乏主題性和品牌主力店的入住。 （3） 、銷售與后期運(yùn)營脫節(jié),后期回報低。 （4） 、商業(yè)形式較為單一，聯(lián)排式商業(yè)一層的商業(yè)價值較高， 然而二、三層的商業(yè)價值和價格難以實現(xiàn)。 （5） 、商業(yè)的鋪面的劃分不靈活，缺乏鋪面的組合性。 商業(yè)項目對于本案的啟示商業(yè)項目對于本案的啟示 針對羅平的商業(yè)項目存在的問題，通過設(shè)計和規(guī)劃避免 發(fā)生，取得項目的成功需要注意以下幾點： （1） 、在項目引入品牌主力店，給項目帶來品牌效應(yīng)。 （2） 、合理的設(shè)計商業(yè)的人流動線，將地形高低落差，以擴(kuò) 大臨街商鋪的面積，使得商業(yè)價值最大化。 （3）

29、 、在項目中增加景觀、園林、小品等設(shè)計增加逛街的情 趣。 （4） 、在鋪面劃分上，采取小面積多組合的方案，降低準(zhǔn)入 門檻。 （5） 、在項目的后期注重商業(yè)運(yùn)營，增加項目增值空間。 3、羅平住宅項目調(diào)查、羅平住宅項目調(diào)查 通過對羅平縣住宅項目的調(diào)查分析，分析羅平的住宅項 目的整體銷售模式，整體水平狀況，以及產(chǎn)品定位情況。 3.1、安興潤城、安興潤城 整體規(guī)劃圖整體規(guī)劃圖 本項目位于羅平新南城核心區(qū)域，緊鄰大型市政廣場， 規(guī)劃有大型超市、星級酒店、政府醫(yī)院、政府小學(xué)、圖書館 等配套設(shè)施。該項目總建筑 13 萬。 項目區(qū)位圖項目區(qū)位圖 銷售價格銷售價格 起價：1570 元/ 均價：1800 元/ 項

30、目位于羅平縣云 貴路和萬峰路交叉 地帶，正對群眾文 化公園 高價：1900 元/ 客戶群體客戶群體 該項目針對羅平縣的教師群體和羅平政府部門以及企業(yè) 單位進(jìn)行宣傳團(tuán)購優(yōu)惠。總房源約 800 余套，目前以銷售 200 余套。購買客戶構(gòu)成為，教師占 35%，政府部門占 30%， 企業(yè)單位占 25%。由于該項目園林綠化，以及居住氛圍，封 閉式小區(qū)，所以被購買者認(rèn)可。 戶型產(chǎn)品分析戶型產(chǎn)品分析 戶型：三室二廳二衛(wèi)+雙陽臺 面積：107-112 戶型優(yōu)點：凸窗設(shè)計，更多的贈送面積，五明設(shè)計，大開間 設(shè)計，大陽臺設(shè)計增加采光，浪費面積較少。 戶型缺點：動靜區(qū)域不明確，餐廳位置有面積浪費。 e-1 戶型戶型

31、 戶型：五室二廳四衛(wèi) 面積：212 戶型優(yōu)點：入戶花園設(shè)計，客廳中空設(shè)計，大開間設(shè)計，主 臥衛(wèi)生間更衣室設(shè)計。 戶型缺點：主臥面積較小，樓梯位置擺放位置占用較大空間。 h-1 h-3 戶型戶型 戶型：三室二廳二衛(wèi) 面積：110-119 戶型優(yōu)點：大開間，凸窗設(shè)計，五明設(shè)計。 戶型缺點：臥室面積較小，臥室開門位置浪費面積。 k-1 k-2 k-3 戶型戶型 戶型：三室二廳二衛(wèi) 面積：k2-124、k1-136、k3-147 戶型優(yōu)點：大開間，五明設(shè)計，大量陽臺設(shè)計。 戶型缺點：餐廳面積有較大浪費。 項目小結(jié)項目小結(jié) 該項目位于羅平縣新城區(qū)的首個項目，由于該項目正對 市政廣場的優(yōu)越條件，以及該項目

32、整體綠化和景觀的設(shè)計， 成為羅平居住性較強(qiáng)的一個項目?？蛻羧后w選擇該項目大都 是由于居住環(huán)境。該項目的戶型設(shè)計基本較為合理，沒有出 現(xiàn)較大的戶型缺陷。 該項目對于本案的啟示該項目對于本案的啟示 （1）在售樓處的建設(shè)和住宅項目園林綠化，等設(shè)計提升項 目住宅的整體品質(zhì)，消費者較為認(rèn)可。 （2）在戶型設(shè)計方面，采用凸窗設(shè)計，大開間客廳，五明 設(shè)計，大陽臺設(shè)計等，將會提升住宅項目的整體附加值，性 價比更高。 （3）通過該項目的戶型面積區(qū)間在 100 平方米-200 平方米 之間，由于銷售價格較低和地方特性，整體戶型面積較大， 并且對于復(fù)式結(jié)構(gòu)的產(chǎn)品較為青睞。 3.2、紅星廣場、紅星廣場 整體規(guī)劃圖整體

33、規(guī)劃圖 該項目位于羅平縣新風(fēng)巷原武裝部旁紅星居委會，是羅 平首個高層項目，地上 28 層，地下 2 層為車位，地上 1-2 層為商業(yè)，3-28 層為住宅，住宅面積從 92-237，平層和 躍層共有 8 種戶型。 目前該項目已開始認(rèn)購，交付 20000 元可確定房源，沒 有代理公司介入，開發(fā)商自己銷售。住宅銷售均價 1800 元 /，商鋪價格未定。 a 戶型 面積：112 平方米（房產(chǎn)證） 上層：109 平方米 下層：112 平方米 戶型：四室三廳四衛(wèi)（躍層） 客廳層高：3.35 米 優(yōu)點：躍層設(shè)計，高層高。 缺點：浪費面積較大，衛(wèi)生間數(shù)量 較多，樓層戶型布局較差。 b 戶型 面積：92 平方米

34、（房產(chǎn)證） 上層：86 平方米 下層：90.2 平方米 戶型：三室二廳二衛(wèi)（躍層） 客廳層高：3.35 米 優(yōu)點：躍層設(shè)計，高層高。 缺點：浪費面積較大，暗衛(wèi)過多走 廊，樓層戶型布局較差。 產(chǎn)品戶型分析產(chǎn)品戶型分析 a 戶型戶型 b 戶型戶型 c 戶型戶型 c 戶型 面積：104 平方米（房產(chǎn)證） 上層：102 平方米 下層：104 平方米 戶型：三室三廳三衛(wèi)（躍層） 客廳層高：3.35 米 優(yōu)點：躍層設(shè)計，高層高。 缺點：浪費面積較大，走廊過多， 廚房位置較差，樓層戶型布局較差。 d 戶型 面積：120 平方米（房產(chǎn)證） 上層：117 平方米 下層：120 平方米 戶型：五室二廳五衛(wèi)（躍層）

35、 客廳層高：3.35 米 優(yōu)點：躍層設(shè)計，高層高。 缺點：浪費面積較大，衛(wèi)生間數(shù)量 較多，全暗衛(wèi)設(shè)計，戶型布局較差。 d 戶型戶型 小結(jié)小結(jié) 紅星廣場項目在產(chǎn)品設(shè)計和銷售環(huán)節(jié)上都有較大問題， 存在眾多硬傷，銷售存在較大風(fēng)險。分析該項目有以下問題： （1）整體住宅規(guī)劃問題，由于兩棟高層距離較近，在兩棟 高層中間的樓層存在采光問題，住宅的入口較為混亂。 （2）在戶型設(shè)計上，存在較大面積的浪費，衛(wèi)生間和廚房 沒有采光，衛(wèi)生間數(shù)量較多，臥室偏小這些問題。 （3）銷售環(huán)節(jié)，銷售人員著裝不統(tǒng)一，話術(shù)不統(tǒng)一，不專 業(yè)沒有經(jīng)過培訓(xùn)，房地產(chǎn)知識缺乏。 3.3、蟠龍?zhí)m庭、蟠龍?zhí)m庭 基本信息基本信息 項目名稱項目名

36、稱蟠龍?zhí)m庭 開發(fā)商開發(fā)商曲靖山江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地址地址新風(fēng)巷南段片區(qū)步行街 占地占地70 畝 總建面總建面65000 平方米 總套數(shù)總套數(shù)800 套 銷售率銷售率40% 開盤時間開盤時間2008 年 6 月 產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型住宅和臨街商鋪 銷售價格銷售價格住宅均價 2000 元/，商鋪未定 面積區(qū)間面積區(qū)間100-190 平方米 小結(jié)小結(jié) 該項目在去年開盤推出 200 套房源，開盤當(dāng)天銷售 60%， 開盤均價 1800 元/，到目前為止住宅均價上漲到 2000 元 /。由于該項目在龍門街的道路拆遷問題一直沒有得到解決， 使得該項目的整體銷售影響較大，目前的銷售基本停止。據(jù) 了解該項目近期

37、，推出臨街商鋪。 3.4、美侖旭城、美侖旭城 該項目是由云南旭恒房地產(chǎn)有限公司 2008 年開發(fā)的項 目，項目位于魯格布大道和金塘街的交匯處，總規(guī)劃 320 戶， 占地面積 270 畝，總建筑面積 5.3 萬平方米，銷售均價 1800 元/。 平面布局平面布局 整體布局為圍合式建筑，以躍層為主，戶型為 a、b、c、d 四種戶型為主。 戶型圖戶型圖 a 戶型戶型 戶型：三室二廳一衛(wèi) 面積：103.87（標(biāo)準(zhǔn)層） 戶型優(yōu)點：大開間，五明設(shè)計，前后凸窗，大量陽臺設(shè)計。 戶型缺點：餐廳沒有獨立分區(qū)，走廊面積有較大浪費。 b 戶型戶型 戶型：三室二廳二衛(wèi) 面積：125.29（標(biāo)準(zhǔn)層） 戶型優(yōu)點：大開間，

38、五明設(shè)計，前后凸窗，大量陽臺設(shè)計， 雙衛(wèi)生間設(shè)計。 戶型缺點：入戶為餐廳區(qū)域，走廊面積浪費較大。 c 戶型戶型 戶型：四室二廳二衛(wèi) 面積：148.75（標(biāo)準(zhǔn)層） 戶型優(yōu)點：大開間，五明設(shè)計，前后凸窗，l 型陽臺設(shè)計， 雙衛(wèi)生間設(shè)計，主臥衛(wèi)生間+更衣室設(shè)計。 戶型缺點：餐廳為暗區(qū)光線較差，走廊面積浪費較大。 d 戶型戶型 戶型：三室二廳二衛(wèi) 面積：128.07（標(biāo)準(zhǔn)層） 戶型優(yōu)點：大開間，五明設(shè)計，前后凸窗，l 型陽臺設(shè)計， 雙衛(wèi)生間設(shè)計。 戶型缺點：餐廳為暗區(qū)光線較差。 小結(jié)小結(jié) 本項目位于羅平北區(qū)周邊環(huán)境整體較差配套缺乏，加上 市場環(huán)境的影響，整體銷售情況不是十分理想。該項目在整 體規(guī)劃和產(chǎn)

39、品設(shè)計基本合理，沒有出現(xiàn)較大產(chǎn)品設(shè)計缺陷， 但整體戶型設(shè)計較為雷同缺乏新意。 該項目對于本案的啟示該項目對于本案的啟示 （1）在戶型設(shè)計方面，采用凸窗設(shè)計，大開間客廳，五明 設(shè)計，提升住宅項目的整體附加值和性價比。 （2）戶型面積區(qū)間在 100 平方米-200 平方米之間，對于復(fù) 式結(jié)構(gòu)的產(chǎn)品較為青睞。 住宅銷售價格住宅銷售價格 項目名稱項目名稱 住宅價格住宅價格 （元（元/） 豪洋時代廣場住宅豪洋時代廣場住宅1800 安興商業(yè)廣場住宅安興商業(yè)廣場住宅1800 安興潤城安興潤城1800 紅星廣場紅星廣場1800 蟠龍?zhí)m庭蟠龍?zhí)m庭2000 美侖旭城美侖旭城1850 憶佰金憶佰金2300（售完）

40、住宅銷售價格分析住宅銷售價格分析 從羅平縣已售項目和在售項目的分析，可知目前羅平縣 整體住宅項目整體供應(yīng)量較大，整體銷售均價在 1800 元/， 位于振興街項目價格略高。 住宅項目小結(jié)住宅項目小結(jié) （1） 、住宅注重園林設(shè)計，小區(qū)規(guī)劃、景觀小品等設(shè)計將大 大提升住宅項目的品質(zhì)，當(dāng)?shù)卣J(rèn)可度較高。 （2） 、戶型設(shè)計引入凸窗，大開間客廳，五明設(shè)計、大面積 陽臺等設(shè)計，提升項目的整體附加值。 （3） 、在面積控制上，在 100-160 平之間，考慮戶型結(jié)構(gòu)的 復(fù)式設(shè)計。 （4） 、在銷售環(huán)節(jié)加強(qiáng)銷售人員的培訓(xùn)，著裝統(tǒng)一、話術(shù)統(tǒng) 一，使客戶認(rèn)為我們更專業(yè)增加成交率。 （5） 、由于目前羅平自有住房率較

41、高，購房者目的主要以改 善居住環(huán)境為主，因而提升小區(qū)品質(zhì)減少同質(zhì)競爭。 3、振興街商業(yè)業(yè)態(tài)分布、振興街商業(yè)業(yè)態(tài)分布 振興街是羅平縣最繁華的街道，是人流量最集中的區(qū)域， 該區(qū)域的商業(yè)的檔次在羅平最高。振興街商業(yè)業(yè)態(tài)的主要有 衣服服飾、鞋冒類、手機(jī)銷售維修、餐飲和其他類型的商業(yè) 構(gòu)成。衣服服飾類占到整體的 42%，其次是手機(jī)占到 31%，鞋帽類占到 12%，其他占到 10%，餐飲占到 5%。整 體來看，振興街主要以品牌衣服服飾為主，其次為手機(jī)銷售 的街道，在羅平成為購物消費的首選，在羅平人的心目中有 較高的認(rèn)同度。 對于本項目的參考對于本項目的參考 由于振興街具有服飾和手機(jī)銷售市場已經(jīng)具有規(guī)模，在

42、 消費者心中的形成消費首選，因此對于本項目的商業(yè)建議， 發(fā)展其他領(lǐng)域的商業(yè)來彌補(bǔ)羅平的空缺商業(yè)。 由于本項目以文化信息產(chǎn)業(yè)為主，其相關(guān)的配套如，餐 飲、電腦器材、以及影像制品等，將會聚集在其周邊，將會 形成一定規(guī)模的市場氛圍。 三、客戶訪談三、客戶訪談 1、學(xué)校學(xué)生訪談、學(xué)校學(xué)生訪談 通過對羅平縣二中和三中的學(xué)生訪談，針對該群體的購 物習(xí)慣，主要的活動娛樂場所，以及消費水平得出以下幾點: (1)學(xué)生消費主要集中的振興街，買衣服等物品； (2)對于簡單商品日用品的購買，主要在在學(xué)校周邊的商店； (3)學(xué)生消費能力有限，衣服在 80-100 元，鞋帽在 40-80 元； (4)學(xué)生對于上網(wǎng)較為熱衷

43、，放學(xué)后和節(jié)假日成為上網(wǎng)高峰期； 2、培訓(xùn)中心調(diào)研、培訓(xùn)中心調(diào)研 通過對羅平縣科杰電腦培訓(xùn)學(xué)校的調(diào)研，對于羅平縣的 培訓(xùn)進(jìn)行的分析。 培訓(xùn)中心的收費標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)中心的收費標(biāo)準(zhǔn) 班次學(xué)費（元） 初級電腦入門120 中級辦公自動化320 國際互聯(lián)網(wǎng)120 軟件安裝與維護(hù)120 平面廣告設(shè)計500 建筑機(jī)械設(shè)計550 三維圖像制作650 硬件組裝與維護(hù)400 網(wǎng)頁三劍客800 科杰電腦培訓(xùn)學(xué)校目前在振興街租場地進(jìn)行培訓(xùn)，80 平 方米的教學(xué)教室，年租金為 1.5 萬元/年，租金為 15 元/月， 在二樓另租有教師住房、學(xué)員住房以及中午住房廚房，每間 約 10 平方米，1000 元/月。 整體羅平縣培訓(xùn)中

44、心以及中小學(xué)的課余輔導(dǎo)，對于培訓(xùn) 場所需求較少，能夠支付的租金水平較低，這是由于培訓(xùn)中 心的資質(zhì)，培訓(xùn)水平較低和培訓(xùn)人數(shù)較少所制約的。 3、問卷調(diào)查、問卷調(diào)查 有意在羅平老城區(qū)購買商鋪的達(dá)到 92%，對于老城區(qū) 的商鋪都有較大的吸引力。羅平商鋪的價值較高，商鋪的收 益較好，市場的整體需求較大。 調(diào)查羅平縣云貴路區(qū)域較為感興趣的商業(yè)片區(qū)分析，選 擇學(xué)校區(qū)域占到整體的 54%，其次是云貴路片區(qū)占到 19%，其他片區(qū)占到 15%，龍門街片區(qū)占到 12%。由此分 析可知，對于學(xué)校周邊的商業(yè)，人流較大區(qū)域認(rèn)同度最高， 成為消費的首選的商業(yè)區(qū)域，云貴路是羅平縣南北貫通的重 要道路，該區(qū)域的商業(yè)價值較高，同

45、樣也都得到消費者的追 捧。 對于購買商鋪的用途，用于自己經(jīng)營占到了大多數(shù)， 達(dá)到 77%消費者選擇自己經(jīng)營，投資客戶占到整體的 23%。自主經(jīng)營成為調(diào)查對象的首選。 購買商鋪主要考慮的因素，地段的選擇占比最大，達(dá)到 35%，其次選擇商業(yè)經(jīng)營類型的消費者，占到了 31%，再其 次選擇該項目的銷售價格占到 19%，商業(yè)主題占到 15%， 對于回報率的選擇為 0%。由此看來，消費者對于地段的要 求，成為購買的重要因素之一，商業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)營類型也同樣 占有相當(dāng)大的比重，通過區(qū)域烘托和品牌主力店的引入來引 導(dǎo)消費者的購買。 消費者選擇購買商鋪的面積，整體從 20-100 平個區(qū)間， 分布較為均勻，20-40 平占比為 19%，40-60 平占比為 32%，60-80 平占比為 19%，80-100 平占比為 15%，100 平以上占比為 15%。由此對于本