酒店式公寓”市場(chǎng)現(xiàn)況及本案目標(biāo)客戶群分析(補(bǔ)充)2

1、酒店式公寓”市場(chǎng)現(xiàn)況及本案目標(biāo)客戶群分析（補(bǔ)充）“酒店式公寓”市場(chǎng)現(xiàn)況及本案目標(biāo)客戶群分析 （ 補(bǔ)充）一、“酒店式公寓”市場(chǎng)現(xiàn)況及發(fā)展趨勢(shì)二、“酒店式公寓”投資與其他投資方式的收益對(duì)比 三、本案“酒店式公 寓”目標(biāo)客戶群及其消費(fèi)特征分析 四、“酒店式公寓”的市場(chǎng)容量預(yù)測(cè)0“酒店式公寓”市場(chǎng)現(xiàn)況及本案目標(biāo)客戶群分析 （ 補(bǔ)充）一、“酒店式公寓”市場(chǎng)現(xiàn)況及發(fā)展趨勢(shì)（ 一 ） 市場(chǎng)現(xiàn)況 :廈門“酒店式公寓”市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)始于 96 年,97 年的“富山花園”及“銀 龍廣場(chǎng)”，“富山花園”規(guī)劃了 100套，“銀龍廣場(chǎng)”規(guī)劃了 70 套， 面積在 28平方米,40 平方米, 單元之間，并于短時(shí)間內(nèi)都取得銷售

2、 90%以上的良好業(yè)績(jī)。以上兩個(gè)項(xiàng)目都是在標(biāo)準(zhǔn)套房銷售不暢的市場(chǎng)情形下，硬性分割出“酒 店式套房”的，之后，由于“櫻花山莊”式的小面積套房興起，再 加上市府戶口政策的影響，弱化了“酒店式公寓“的市場(chǎng)前景，所 以尚未有其他項(xiàng)目進(jìn)入。實(shí)際上，當(dāng)時(shí)銀行利率尚未屢次下調(diào)，社會(huì)閑余資金未急于尋找出路， 在這種情況下，“酒店式公寓”的宣傳推廣也以“自住性質(zhì)”為主 線，即便如此，據(jù)統(tǒng)計(jì)，“富山花園”與“銀龍廣場(chǎng)”酒店式公寓 的購(gòu)買客戶，仍有 40%左右，其購(gòu)買目的為投資性質(zhì)。另?yè)?jù)追蹤統(tǒng)計(jì)，“富山花園”酒店式公寓已交付使用，不僅出租率達(dá) 到 100%，還有大量客戶求租，租金收入為 1200,1600 元 /

3、月 / 套 ; 基 于市場(chǎng)反映良好，銀行利率自 96 年以來(lái)，更經(jīng)過(guò)了四次降息，社會(huì) 閑余資金急切尋求出路，“富山花園”二期又規(guī)劃了相當(dāng)數(shù)量的酒 店式公寓，以迎合市場(chǎng)需求。（ 二 ） 發(fā)展趨勢(shì) :從大眾媒體組織的市民投資形態(tài)調(diào)查表明，銀行屢次降息以來(lái)，房地產(chǎn)投資與股票投資及債券投資已成為重要的投資手段，不動(dòng)產(chǎn)良好的 保值增值功能，使其在投資組合中倍受青睞。在大量的銷售現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查中亦發(fā)現(xiàn)，小面積套房的購(gòu)買客戶中，已有相當(dāng)部分為投資客，這些客戶都表示，若有“富山花園”式的酒店式套房則更佳，其不管是租金收益，還是增值前景都比小面積套房為好。在臺(tái)灣房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資性的金套房亦占有一席之地，其市場(chǎng)業(yè)績(jī)表現(xiàn)

4、 普遍比其他類型的個(gè)案為佳。綜上所述，完全可以斷定“酒店式公寓”的市場(chǎng)前景極佳，其做為不動(dòng) 產(chǎn)投資的一個(gè)分類別，足以與臨街獨(dú)立店面的投資相抗衡。蓋因其 投資額較低，擁有更為龐大的消費(fèi)群體。二、“酒店式公寓”投資與其他投資方式的收益率對(duì)比 :/ 平方米，每單元銷 設(shè)定本案“酒店式公寓”裝修后的售價(jià)為 3000 元售面積為 33 平方米，則每單元的投資額約為 10 萬(wàn)元人民幣，以下是與銀行存款及國(guó)庫(kù)券投資的收益對(duì)比 :投 資 方 式 銀行存款 國(guó) 庫(kù) 券 酒店式公寓投 資 額 10 萬(wàn)元 10 萬(wàn)元 10 萬(wàn)元4.95% 7.11% 10.8% 三年期 投資收益率 5.22% 7.86% 10.8

5、% 五年期以上所列之“酒店式公寓”租金收益率，按最低 900 元/月/單元計(jì)算，已遠(yuǎn)遠(yuǎn) 高于投資銀行存款及國(guó)庫(kù)券，在現(xiàn)今貨幣貶值心理普遍的情況下，保值增值功能將 為選擇投資“酒店式公寓”再加一張王牌。三、本案“酒店式公寓”目標(biāo)客戶群及其消費(fèi)特征分析 :1、 目標(biāo)客戶類型 :, 單身自用型, 投資保值型, 藏嬌型, 行宮型, 安置員工型其中投資保值型為本案的核心客戶群，其余為次要客戶群，以下消費(fèi)群分析以 核心客戶群為準(zhǔn)，其余不計(jì)。2、 核心客戶群特征分析 :(1) 職業(yè)A、私營(yíng)企業(yè)主，高級(jí)白領(lǐng) ;B、政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位中層主管以上 ;(2) 年齡層次30,60 歲之中產(chǎn)階層 ;(3) 經(jīng)濟(jì)實(shí)力及

6、閑余可投資資金 :身家財(cái)產(chǎn)在 50萬(wàn)元,200 萬(wàn)元之間;閑余可投資資金在 20萬(wàn)元,150 萬(wàn)元之間;(4) 購(gòu)買目的 :貨幣貶值避險(xiǎn)及增值 ;(5) 心理特征 : 受銀行利率下調(diào)影響，閑余資金貶值心理壓力加大，急于尋求穩(wěn)妥 的投資組合，并普遍經(jīng)歷過(guò)股市的洗禮，深知單一投資工具的風(fēng) 險(xiǎn)性。(6) 購(gòu)買考慮因素 :A、 地段發(fā)展前景 : 地段發(fā)展前景為房產(chǎn)增值的最大保障因素， 因此列為本案目標(biāo)客戶的第一考慮因素。B、 預(yù)期租金收益 : 租金收益的高低直接影響投資人的決策。C、開(kāi)發(fā)商信譽(yù)實(shí)力 : 降低購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，亦是投資保障的關(guān)鍵 因素。D、價(jià)格: 以最低的投入，獲取最大的投資收益，是投資人的素有心理。E、物業(yè)品質(zhì): 物業(yè)品質(zhì)是未來(lái)增值空間的杠桿。F、平面布局 : 屬基本功能需求，合理即可。G、朝向: 基本功能需求，要求較低。四、“酒店式公寓”的市場(chǎng)容量預(yù)測(cè) : 據(jù)廈門日?qǐng)?bào)發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)字， 96年外來(lái)人口租用房屋數(shù)為 6 萬(wàn)個(gè)單元， 以此標(biāo)準(zhǔn)的 10%計(jì)，可預(yù)測(cè)“酒店式公寓”在租賃市場(chǎng)的潛在需求量約為 6000 個(gè)單元，即 6000 個(gè)單元為市場(chǎng)需求的飽和度，超過(guò)這個(gè)數(shù)，其出租率 將大幅度下降，投資收益率也將無(wú)法保障，反過(guò)來(lái)說(shuō)，當(dāng)市場(chǎng)供應(yīng)量不超 過(guò) 6000 個(gè)單