萬科新項目發(fā)展管理制度

1、萬科新項目發(fā)展管理制度萬科企業(yè)股份有限公司房地產(chǎn)新項目發(fā)展管理制度（試行）一、緒言目的：為適應(yīng)集團(tuán)公司日益擴大的業(yè)務(wù)規(guī)模，規(guī)范對新項目的論證，提高決策效率，提升集團(tuán)公司競爭力，特制定本制度。范圍：本辦法適用于集團(tuán)公司全資擁有、控股或相對控股的房地產(chǎn)公司。職責(zé)：1、集團(tuán)企劃部負(fù)責(zé)本制度的制訂、修改、指導(dǎo)和監(jiān)督；2、本制度解釋權(quán)、修訂權(quán)歸企劃部。二、釋義本制度中，除非文意另有所指，下列簡稱具有如下特定意義：集團(tuán)公司：指萬科企業(yè)股份有限公司一線公司：指集團(tuán)公司全資擁有、控股或相對控股的房地產(chǎn)公司企劃部：指集團(tuán)企劃部決策委員會：指萬科企業(yè)股份有限公司投資決策委員會小組：指項目發(fā)展工作小組，是決策委員會

2、下屬工作機構(gòu)三、操作規(guī)范第一條新項目發(fā)展信息通報一線公司定期或不定期向企劃部通報新項目概況和進(jìn)展程度，企劃部及時匯總整理并通報。具體格式參見新項目發(fā)展信息通報表格。第二條項目發(fā)展工作小組1、小組負(fù)責(zé)項目進(jìn)展過程中，各種信息的上傳下達(dá)，保證信息通暢。2、小組成員34人，由集團(tuán)企劃部、財務(wù)部、法律室委派的人員共同組成，組長由企劃部第一負(fù)責(zé)人擔(dān)任或委派，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)具體工作。出現(xiàn)時間局限等不可抗力因素造成小組不能如期成立，企劃部可替代行使小組職責(zé)，但必須經(jīng)過集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。3、原則上，小組一經(jīng)成立，小組成員不得隨意變動，不同項目小組成員可以不同。4、小組對“決策委員會”負(fù)責(zé)。一線公司與合作方（土地方）簽約

3、后，小組自行解散。5、工作內(nèi)容和流程：（1）對重點介入的項目，一線公司向企劃部提交成立項目發(fā)展工作小組的申請和項目資料。（2）企劃部根據(jù)一線公司上報資料對項目進(jìn)行初步評估，并征詢集團(tuán)財務(wù)部、法律室意見后，決定是否成立小組，同時知會“決策委員會”主任或集團(tuán)主管領(lǐng)導(dǎo)。（3）決定成立小組后，企劃部、財務(wù)部、法律室應(yīng)及時委派本部室專業(yè)人員成立工作小組，組長制定具體工作時間。（4）小組成立一周內(nèi)（視項目緊迫性可適當(dāng)延長），完成實地調(diào)查和評估工作，提出項目發(fā)展意見和建議（小組各成員的專業(yè)意見事先應(yīng)經(jīng)其所在職能部門通過），向“決策委員會”委員、集團(tuán)主管領(lǐng)導(dǎo)匯報，同時抄送一線公司和集團(tuán)辦公室、財務(wù)部、企劃部部

4、門第一負(fù)責(zé)人。（5）一線公司應(yīng)根據(jù)小組提出的意見和建議跟進(jìn)和完善相關(guān)工作，并及時通報小組。（6）一線公司應(yīng)于聽證會召開兩周前向小組報送項目可行性報告初稿或萬科企業(yè)股份有限公司上會項目概況。具體格式參見上會項目概況表格。（7）小組完成實地調(diào)查和評估工作后，一線公司方可提交召開項目聽證會申請。（8）一線公司應(yīng)提前一周向小組報送召開項目聽證會申請和項目可行性報告。（9）小組根據(jù)項目可行性報告和項目進(jìn)展情況，評估是否召開項目聽證會。召開與否的動議報“決策委員會”主任或集團(tuán)主管領(lǐng)導(dǎo)審批，并自收到召開項目聽證會申請2個工作日內(nèi)向一線公司回復(fù)意見，意見應(yīng)包括會議召開的時間、地點、方式或不同意的理由及后續(xù)跟進(jìn)

5、工作要求。（10）決定召開項目聽證會，小組應(yīng)向“決策委員會”委員、項目所在一線公司、其他與會人員發(fā)出會議通知和項目可行性報告、小組專業(yè)意見等資料，同時抄送集團(tuán)總經(jīng)理層和集團(tuán)各職能部門負(fù)責(zé)人。（11）項目通過論證后，一線公司對各評委意見應(yīng)予以高度重視并跟進(jìn)相關(guān)工作，并及時通報小組，小組繼續(xù)跟蹤項目進(jìn)展情況，直至正式簽約。（12）小組對正式簽約合同文本負(fù)有審核責(zé)任，對合同文本與聽證會通過內(nèi)容有較大差異，應(yīng)提請一線公司給予合理解釋，同時評估是否簽約，抄送各評委。第三條論證報告進(jìn)入新城市開發(fā)，在完成實地考察和調(diào)研工作后，必須編寫城市發(fā)展和住宅市場調(diào)研報告。項目立項，必須編寫項目可行性報告，具體內(nèi)容可參

6、照萬科企業(yè)股份有限公司房地產(chǎn)項目可行性報告內(nèi)容指引。第四條項目聽證會1、除本制度第八條規(guī)定外，集團(tuán)公司所有新項目立項都要通過項目聽證會論證。2、會務(wù)組織：集團(tuán)總經(jīng)理辦公室、企劃部負(fù)責(zé)聽證會會務(wù)工作，收集整理各委員意見，交由會議主持人宣布表決結(jié)果。3、會議主持人：“決策委員會”指定。4、評委成員：集團(tuán)決策層（董事長、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總監(jiān)），各區(qū)域中心城市公司第一負(fù)責(zé)人，集團(tuán)財務(wù)部、企劃部、設(shè)計工程部、法律室第一負(fù)責(zé)人。5、與會人員：評委、項目所在一線公司相關(guān)人員、小組成員、其他人員。6、會議形式：現(xiàn)場、遠(yuǎn)程會議。7、相關(guān)工作內(nèi)容：（1）實際到會評委達(dá)到應(yīng)到會評委三分之二以上，聽證會才能召開。（

7、2）評委應(yīng)于項目聽證會召開之前到項目宗地現(xiàn)場考察。具體時間可根據(jù)評委實際情況和需要自行或統(tǒng)一安排。（3）小組負(fù)責(zé)在聽證會召開3個工作日前將項目可行性報告報送各位評委。（4）評委應(yīng)認(rèn)真研究分析項目可行性報告和相關(guān)資料，在會議召開前形成書面意見。必要時可先行討論或征求相關(guān)職能部門意見。（5）聽證會召開前，小組可就專項問題向集團(tuán)職能部門征求意見，并在聽證會會上陳述。（6）會議召開時，項目所在公司可摘要介紹項目可行性報告內(nèi)容，主要工作是回答評委疑問和意見。（7）評委應(yīng)認(rèn)真分析討論項目的可行性，并于會議結(jié)束前填寫萬科集團(tuán)新項目投資聽證會評審意見表，詳細(xì)寫明項目評估意見、開發(fā)建議和評估結(jié)論。（8）企劃部應(yīng)

8、于聽證會結(jié)束后3個工作日內(nèi)完成聽證會會議紀(jì)要，并報送“決策委員會”委員、集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、項目所在一線公司和集團(tuán)職能部門第一負(fù)責(zé)人。會議紀(jì)要應(yīng)包含各評審委員意見和建議，聽證會表決結(jié)果。8、評委表決：表決形式分三種：（1）同意立項；（2）反對立項；（3）推遲立項。對表決結(jié)果要詳細(xì)闡述理由。9、聽證會結(jié)論：與會評委三分之二及以上表決同意立項，則該項目通過。當(dāng)同意立項未達(dá)到三分之二時，若表決形式（3）的比例大于等于（2），以（3）作為最終論證結(jié)果，反之則以（2）作為最終論證結(jié)果。10、會議費用：評審委員、小組成員因項目事宜發(fā)生的住宿費用、餐費以及會務(wù)費用，由項目所在公司承擔(dān)。交通往返費用由評委、小組成員所在

9、公司（部門）自行承擔(dān)。第五條簽署合作意向已召開項目聽證會并通過，一線公司可與合作方（土地方）簽署合作意向；若在項目聽證會前簽署合作意向，需完成以下工作：1、于簽署意向兩周前向企劃部報送項目資料。2、小組完成赴實地考察，審核相關(guān)資料的工作；必要時，法律室可介入前期談判、意向書起草工作。3、小組對合作意向文本提出專業(yè)意見和是否同意簽署動議，報“決策委員會”主任和集團(tuán)主管領(lǐng)導(dǎo)。4、“決策委員會”主任或集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批并同意后，一線公司方可簽署合作意向。第六條簽署正式協(xié)議項目合作意向書簽定后，一線公司及時向小組通報協(xié)議談判等項目進(jìn)展情況，必要時，法律室可介入項目談判和協(xié)議起草工作。一線公司與合作方（土地方

10、）簽署正式協(xié)議前必須完成以下工作：1、召開項目聽證會，并通過。2、報送集團(tuán)董事會，并通過。集團(tuán)總經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)起草董事會議案。3、合同文本與聽證會通過條件一致；若不一致，小組要重新論證，并將論證意見報“決策委員會”主任和集團(tuán)主管領(lǐng)導(dǎo)審批，必要的話可提請原聽證會評委通過通訊方式重新表決。第七條向合作方（土地方）付款審批程序1、一線公司在簽署合作意向后，才可以支付定金（或誠意金）。2、支付定金超過人民幣200萬元（不含200萬元），一線公司必須向小組提出付款申請，付款申請要有一線公司第一負(fù)責(zé)人簽字和詳細(xì)付款理由。小組在收到付款申請后及時報送集團(tuán)主管總經(jīng)理或付總經(jīng)理審批，審批意見同時抄送集團(tuán)董事長和

11、“決策委員會”主任。3、一線公司在簽署正式協(xié)議后，方可按照簽約合同條款支付地價款。第八條簡化項目論證程序簡化項目論證程序即可選擇不召開項目聽證會，而改為“決策委員會”委員通過通訊方式表決。項目資料報送、項目發(fā)展工作小組、簽約、付款等其他工作程序同上。通訊表決工作由小組和企劃部共同組織。對符合下列條件之一，可執(zhí)行簡化項目論證程序：（1）新項目規(guī)模在12萬平方米以下且總投資5億元以下；（2）新項目位置與原有項目接壤，是原項目自然延伸，規(guī)模在30萬平方米以下，土地價格、合作條件和市場情況與原項目基本類似。（3）新項目已召開過聽證會，但因某些方面的條件未達(dá)到要求而推遲立項的，在聽證會之后這些條件已得到

12、改善和解決的。（4）集團(tuán)相關(guān)管理制度規(guī)定的其他情形。四、附則1、本制度是集團(tuán)公司房地產(chǎn)新項目發(fā)展的根本管理制度，對于通過投標(biāo)、競拍、合作參股等方式取得土地的，可另行制定具體管理辦法。2、項目發(fā)展過程中，出現(xiàn)本制度不適應(yīng)情形，可視具體情況由集團(tuán)相關(guān)職能部門商議執(zhí)行。3、本制度可根據(jù)集團(tuán)公司發(fā)展和行業(yè)環(huán)境變化需要適時修改。4、本制度自發(fā)布之日起執(zhí)行。萬科企業(yè)股份有限公司二零零零年十一月附件：1、新項目發(fā)展信息通報表格2、提交聽證會項目概況表格3、房地產(chǎn)項目可行性報告內(nèi)容指引附件1：新項目發(fā)展信息通報說明：1、填寫范圍：考慮重點介入和發(fā)展的項目，從開始接觸到正式簽約（或自然終止）時為止都要求填列，若

13、簽約后合作條件發(fā)生變動也要求在此快報中反映；2、上報時間：每月10日、25日（遇節(jié)假日應(yīng)以離此最近工作日為上報時間）以電子郵件形式傳到集團(tuán)企劃部，在此時間外可視項目重要性和項目進(jìn)展變化及時上報，項目發(fā)展小組郵箱：；3、遇到下列表格沒有涉及但對項目發(fā)展有重大影響的事件發(fā)生，可另附報告隨信息通報一起及時上報。4、無論有否新項目，均需填列項目發(fā)展環(huán)境變化內(nèi)容。填報單位：填報日期：填報單位：填報日期：附件2：萬科企業(yè)股份有限公司提交聽證會項目概況表格表一、宗地概況表二、經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表三、合作條件表四、投資收益預(yù)測附件3：萬科企業(yè)股份有限公司房地產(chǎn)項目可行性報告內(nèi)容指引一、前言隨著集團(tuán)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷

14、擴張，土地儲備力度逐漸加大，未來發(fā)展對新項目的需求越來越強烈。為了規(guī)范項目前期操作，提高工作效率，規(guī)避簽約風(fēng)險，提升集團(tuán)公司競爭力，特制定可行性報告內(nèi)容指引。二、可行性報告內(nèi)容指引項目決策背景及摘要一、外部環(huán)境1、城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響，如：交通捷運系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策即將頒布等；2、宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。例如，項目處在浦東，要說明浦東在上海的地位及作為全國重點開發(fā)區(qū)的情況。3、項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等；二、內(nèi)部因素1、

15、項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般35年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目）；2、公司進(jìn)入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴大.影響力的作用；3、從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義；第一部分：項目概況一、宗地位置宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。二、宗地現(xiàn)狀1、四至范圍；2、地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊

16、地勢比較；3、地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；4、地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進(jìn)度的影響；5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；6、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7、地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反

17、映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。三、項目周邊的社區(qū)配套（一）周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套1、交通狀況（1）公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；（3）現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運系統(tǒng)；2、教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。3、醫(yī)院等級和醫(yī)療水平4、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場5、文化、體育、娛樂設(shè)施6、公園7、銀行8、郵局9、其他附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。（

18、二）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀四、項目周邊環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫）1、治安情況2、空氣狀況3、噪聲情況4、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）5、危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）6、周邊景觀7、風(fēng)水情況8、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。9、其他五、大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關(guān)系（影響）。2、供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。3、污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管

19、徑及未來規(guī)劃和實施時間。4、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。5、永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。6、燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。7、供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴容和增加的情況。六、規(guī)劃控制要點1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積2、住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積3、綜合容積率、住宅容積率4、建筑密度5、控高6、綠化率7、其

20、他七、土地價格土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據(jù)購買價格計算總地價、樓面地價。八、土地升值潛力初步評估。從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。近幾年與本案相臨地塊的土地價格比較分析。九、立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析第二部分：法律及政策性風(fēng)險分析一、項目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述（一）項目立項1、項目是否已經(jīng)立項2、立項主體是否能夠變更3、立項變更條件和時間4、有關(guān)立項的政府文件（寫明批號或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）（二）項目用地現(xiàn)狀1、土地所有權(quán)歸屬2、土地使用權(quán)歸屬3、土地的用途

21、4、有關(guān)項目用地現(xiàn)狀的政府文件（寫明批號或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）（三）項目用地規(guī)劃1、規(guī)劃用地所有權(quán)歸屬2、規(guī)劃用地使用權(quán)歸屬3、規(guī)劃用地用途4、有關(guān)項目用地規(guī)劃的政府文件（寫明批號或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）（四）項目用地取得土地使用權(quán)程序評估1、取得土地使用權(quán)的程序描述2、取得土地使用權(quán)需要的工作日3、取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件4、取得土地使用權(quán)的風(fēng)險及控制（取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決）（五）項目用地土地性質(zhì)變更的評估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫）1、土地性質(zhì)變更的程序描述和理由2、土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙3、土地性質(zhì)變更需要的工作日4、有關(guān)項目用地規(guī)

22、劃的政府文件（寫明批號或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）（六）政策性風(fēng)險評估政府資源利用的評估：（1）當(dāng)?shù)卣畬ν鈦硗顿Y的態(tài)度；（2）當(dāng)?shù)卣毮懿块T的辦事作風(fēng)；（3）當(dāng)?shù)卣畬υ擁椖康年P(guān)注程度；（4）地塊周邊已有開發(fā)商項目成敗的政府因素；（5）與政府合作關(guān)系。政策變更對項目開發(fā)的影響：（1）城市規(guī)劃限制或更改；（2）突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項目中斷開發(fā)、報批報建流程無法完成、項目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。二、合作方式及風(fēng)險評估1、合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等2、合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面

23、積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設(shè)立公司等。除直接從政府出讓土地外，都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營業(yè)稅的義務(wù)。3、主要合作條件4、合作風(fēng)險評估：（1）通過其他相關(guān)渠道了解項目背景資料：如土地方轉(zhuǎn)讓的原因、曾經(jīng)或正在洽談的公司；（2）土地使用年限；（3）土地權(quán)屬有無瑕疵，抵押或其他的法律糾紛；（4）土地方的信用；（5）付款進(jìn)度及與土地出讓（轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)）土地手續(xù)的配合；（6）其他與合作方式相關(guān)的當(dāng)?shù)赝恋卣叻煞ㄒ?guī)。三、總體評價對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險的可控性進(jìn)行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部

24、條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進(jìn)度的影響等。第三部分：市場分析一、區(qū)域住宅市場成長狀況1、區(qū)域住宅市場簡述?形成時間?各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況?購買人群變化2、區(qū)域住宅市場各項指標(biāo)成長狀況（近3-5年）?開工量/竣工量?銷售量/供需比?平均售價3、區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢二、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征1、各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況2、各檔次產(chǎn)品的集合特征尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征?平均售價?開發(fā)規(guī)模?產(chǎn)品形式?平均消化率?平均容積率?物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征3、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配

25、置現(xiàn)場圖片。4、未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型5、分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會點和威脅點6、結(jié)論：?區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢?本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及總價控制?本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力?本案在開發(fā)中的營銷焦點問題三、區(qū)域市場目標(biāo)客層研究和市場定位1、各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項目的經(jīng)驗研究及全市的趨勢特征上）2、本案目標(biāo)人群特征：區(qū)域來源、行業(yè)特點、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點、訴求點。3、確定目標(biāo)客戶4、市場定位四、整體市場對本案有重大影響的因素產(chǎn)品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征等。

26、五、產(chǎn)品定位及建議戶型類型、面積標(biāo)準(zhǔn)、不同類型產(chǎn)品的比例。第四部分：規(guī)劃設(shè)計初步分析一、規(guī)劃設(shè)計的可行性分析1、既定容積率、建筑密度和配套公建面積時，按照樓層完全平均及多層、小高層、高層不同比例分配的假設(shè)情況，進(jìn)行最基本的建筑排列（不同假設(shè)情況下，對應(yīng)的建設(shè)周期計劃、成本估算、銷售價格預(yù)測及經(jīng)濟效益分析，要在本指引第五、六部分體現(xiàn)）。2、容積率、面積分配比例等技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)不完全確定時，我司最理想的數(shù)據(jù)和基于本數(shù)據(jù)設(shè)計的面積分布圖、層數(shù)分布比例（不同數(shù)據(jù)選擇對應(yīng)的經(jīng)濟效益分析在本指引第六部分體現(xiàn)）。3、有強烈個性的地塊（如山地、沖溝、水系、地下熔巖、附著物、暗渠等）對規(guī)劃設(shè)計的影響程度及對應(yīng)的設(shè)

27、計思路（該思路對應(yīng)的成本估算要在本指引第六部分體現(xiàn)）。4、周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對規(guī)劃設(shè)計的影響。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風(fēng)水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。5、市政配套設(shè)施對規(guī)劃設(shè)計的影響。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的影響及解決方法。6、周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。

28、二、規(guī)劃設(shè)計的初步概念1、設(shè)計概念：表現(xiàn)項目預(yù)期的風(fēng)格和設(shè)計主題。2、技術(shù)概念：計劃采用的重要新技術(shù)及其與規(guī)劃設(shè)計的關(guān)系。3、可持續(xù)發(fā)展概念：對項目分期發(fā)展的設(shè)想、對營造統(tǒng)一的社區(qū)概念的設(shè)想、對產(chǎn)品差異性的考慮。第五部分：工程及銷售計劃一、截至項目施工、取得銷售許可證，報批報建分別需要的工作日。二、工程計劃：開竣工時間及工期計劃、各期開工面積、開竣工時占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。（按季列示）三、銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預(yù)計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現(xiàn)的可行性分析。（按季列示）第六部分：投資收益分析一、成本預(yù)測說明測算假設(shè)和主要運用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和

29、非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。并參照下面表格：（在指標(biāo)不確定或多個可選擇時，要將不同測算假設(shè)下的成本測算，分別列示。）二、稅務(wù)分析1、營業(yè)稅及附加2、所得稅3、土地增值稅上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時的稅率，項目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項優(yōu)惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。三、經(jīng)濟效益分析1、經(jīng)濟效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費的減免等2、項目利潤率、投資回報率及主要經(jīng)濟指標(biāo)。參照以下表格：3、項目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)4、敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實

30、際情況增減變動比率。（1）成本變動各項經(jīng)濟指標(biāo)的變化，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：（2）售價變動各項經(jīng)濟指標(biāo)的變化，假設(shè)售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：（3）容積率變動各項指標(biāo)的變化5、盈虧平衡點分析1）保本售價：即銷售凈收入等于投資額，計算公式為S=C/(1-T1)2）保本銷售率：假設(shè)項目全部建成，已銷售面積所獲凈利等于未售面積的成本，則計算公式如下：R=C/(1-T)*(1-T2)*S+C*T21式中：C：表示單位投資額（即財務(wù)部所印發(fā)經(jīng)濟測算表中成本估算表的單位投資額，含直接建造成本、期間費用）R：表示保本銷售率S：表示

31、單位售價T1：表示營業(yè)稅率T2：表示所得稅率四、項目資金預(yù)測1、資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費等的投入安排。2、資金回款計劃：各期銷售回款計劃。3、資金需求計劃：結(jié)合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。4、啟動資金及啟動時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額第七部分：管理資源配置一、機構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨立法人公司（項目公司）；主要部門設(shè)置。二、人力資源需求：啟動項目對個專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點是專業(yè)經(jīng)理）。三、人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動、招聘、培訓(xùn)等）。第八部分：綜合分析與建議一、優(yōu)勢：從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發(fā)展思路等方面論述。二、劣勢：從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發(fā)展思路等方面論述。三、機會：從市場機會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價格趨勢等方面論述。四、結(jié)論和建議第九部分：競拍和投標(biāo)方式取得土地需要增加和完善的內(nèi)容（一）主要指標(biāo)測算1、預(yù)測直接建造成