商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)綜合體研究.ppt

1、商業(yè)綜合體研究,什么是商業(yè)綜合體？,將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統(tǒng)一的綜合體,曼哈頓洛克菲勒中心,北京國際貿(mào)易中心,商業(yè)綜合體的外部特征,位于城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達、城市功能相對集中的區(qū)域，擁有與外界聯(lián)系緊密的城市主要交通網(wǎng)絡(luò)和信息網(wǎng)絡(luò),高樓林立的景象，城市的標志；人口密度大，晝夜人口、工作日與周末人口，功能不同而形成互補,建筑風格統(tǒng)一，各個單體建筑相互配合、影響和聯(lián)系； 與外部空間整體環(huán)境統(tǒng)一、協(xié)調(diào),實現(xiàn)完整的工作、生活配套運營體系，各功能之間聯(lián)系緊密

2、，互為補充，缺一不可,商業(yè)綜合體以功能協(xié)同、空間緊湊、抗風險能力強為特點，表現(xiàn)出極大的生命力和充沛的發(fā)展?jié)撃?。因其?guī)模宏大、功能齊全，城市商業(yè)綜合體常被稱為“城中之城”,商業(yè)綜合體的內(nèi)在特征,西安萬達廣場,南京國際廣場,北京熙旺中心,重慶財富中心,商業(yè)綜合體產(chǎn)生的背景（一）,個人生活成本加大,經(jīng)濟運行效率降低,高品質(zhì)的生活需求,缺乏景觀和活力,商業(yè)綜合體產(chǎn)生,城市人口日益膨脹,土地資源日益稀缺,城市快速發(fā)展,中心區(qū)各種矛盾突出,美國紐約洛克菲勒中心是上世紀最早出現(xiàn)的建筑綜合體，它的開發(fā)從1930年一直到今天，是當今世界上規(guī)模最為龐大的私人所有的商業(yè)、娛樂中心。,辦公,購物,住宿,休閑,商業(yè)綜合

3、體產(chǎn)生的背景（二）在城市中的作用,隨著城市的發(fā)展，商業(yè)綜合體應(yīng)運而生。它是多個使用功能不同的建筑空間組合而成的建筑群，其合理性在于節(jié)約用地、縮短交通距離、提高工作效率、發(fā)揮投資效益等。,商業(yè)綜合體的分類,商業(yè)綜合體是出于城市土地資源的高度集約需要而產(chǎn)生的，因此其在城市的核心區(qū)域和未來的核心區(qū)域，具體的位置大致可以分為四類：新開發(fā)區(qū)的中心商貿(mào)區(qū)、城市副中心、CBD和交通樞紐,商業(yè)綜合體,新開發(fā)區(qū)中的商業(yè)綜合體,蘇州新天翔商業(yè)廣場區(qū)位,項目位于蘇州工業(yè)園區(qū)中央商務(wù)區(qū)首席，毗鄰中央公園。 蘇州工業(yè)園區(qū)，占地面積70平方公里，50多家全球500強企業(yè)在園區(qū)落戶，已形成電子信息、精密機械、生物醫(yī)藥、精細

4、化工等新興產(chǎn)業(yè)群，物流會展、科技金融、酒店服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)正不斷推動著園區(qū)的高速發(fā)展。,蘇州新天翔商業(yè)廣場建設(shè)規(guī)模,新天翔商業(yè)廣場是一座集22層甲級智能化寫字樓、大型SHOPPING MALL、精 裝鉑晶公寓，和2層地下停車場為一體的現(xiàn)代化商業(yè)中心。,技術(shù)指標,新天翔商業(yè)廣場項目擬建兩幢16-18層高樓，四層商業(yè)裙房連接兩樓。 預(yù)計總投資逾8億元。,蘇州新天翔商業(yè)廣場定位思路,市政交通分析,區(qū)位條件分析,相關(guān)政策分析,確定項目輻射區(qū)域,區(qū)域人口,區(qū)域產(chǎn)業(yè),區(qū)域公建,區(qū)域欠缺業(yè)態(tài),確定項目業(yè)態(tài)規(guī)模及配比,競爭業(yè)態(tài)分析,第一步,第二步,第三步,蘇州新天翔商業(yè)廣場項目定位（一）,園區(qū)大型購物中心蘇州工

5、業(yè)園區(qū)，規(guī)劃居住人口將達60萬的新興城區(qū)，但從前的商業(yè)配套的相對滯后，給居民帶來極大的不便。園區(qū)雖不缺乏社區(qū)性質(zhì)的商場、娛樂中心，但根本無法滿足現(xiàn)代市民日益增長的物質(zhì)和精神消費需求。商貿(mào)中心卻依然稀缺。外資企業(yè)的白領(lǐng)、投資創(chuàng)業(yè)的成功人士還缺乏一個常規(guī)性的理想去處。,蘇州新天翔商業(yè)廣場項目定位（二）,高檔商務(wù)辦公,園區(qū)在金融科技、物流會展、酒店服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，不僅跨國公司需要高檔辦公樓，中國本土公司對高檔辦公樓也有越來越多的需求。,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)形成了電子信息、生物醫(yī)藥、新材料等為核心的新興支柱產(chǎn)業(yè)，其占全區(qū)經(jīng)濟總量的比重已經(jīng)達到了75%。這些高科技產(chǎn)業(yè)相對于傳統(tǒng)制造業(yè)來說對于商務(wù)辦公的需求

6、較大。,園區(qū)2007年上半年經(jīng)濟指標,蘇州新天翔商業(yè)廣場項目定位（三）,酒店式公寓,園區(qū)內(nèi)的酒店,“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”。選擇酒店式公寓最大的特點就是自由方便，而且價格相對較低，隨時可以得到酒店式的各種服務(wù)，如洗衣服、更換被單等。 世界500強企業(yè)中有66家已經(jīng)在園區(qū)落戶，大批外資企業(yè)的涌入，帶來了大量的外方工作人員。對于這一群體來說，低價位高品質(zhì)的酒店式公寓是一個比較好的選擇。,園區(qū)內(nèi)的三星、四星、五星酒店都已經(jīng)占據(jù)較大規(guī)模，而酒店式公寓相對來說供應(yīng)很少，適時推出酒店式公寓可以彌補市場上的這一欠缺。,蘇州新天翔廣場結(jié)論,新天翔 廣場,大型購物中心,園區(qū)內(nèi)缺乏大型購物中心，難以滿足白領(lǐng)

7、的生活需求，項目彌補了不足 項目位于園區(qū)中心商務(wù)區(qū)，區(qū)位條件好,寫字樓,隨著園區(qū)內(nèi)高新產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的興起，寫字樓的需求加大 園區(qū)以工業(yè)為主，對于辦公需求總量有限,酒店公寓,園區(qū)內(nèi)大量外資的入駐，外方人員增多，酒店公寓為其提供了臨時居住之所 園區(qū)內(nèi)類似業(yè)態(tài)幾乎沒有,核心商務(wù)區(qū)的商業(yè)綜合體,北京UN中心,技術(shù)指標,酒店式公寓+大型購物廣場+5A級智能化寫字樓,酒店式公寓，760套，40-90平方米，國際化精裝標準。高定位、低總價，面向CBD白領(lǐng)階層,北京華業(yè)國際中心,技術(shù)指標,酒店公寓 + LOFT辦公 + 5A寫字樓 + 商業(yè)廣場,東座為5A級寫字樓，800-1600平米整層辦公空間 西座為五星

8、級酒店式公寓，共277套，40-130平米精裝商務(wù)公寓，主力戶型40-90平米,華業(yè)國際中心位于北京東四環(huán)紅領(lǐng)巾橋西北，地處CBD的東區(qū)，周邊有多個核心商圈,城市副中心的商業(yè)綜合體,城市副中心的概念,社會高速發(fā)展，人口密度增加、交通瓶頸制約、土地日漸稀缺和價值高漲，將使城市區(qū)域的功能逐漸細分，并在與城市中心重要交通干線相連的地區(qū)發(fā)展起城市副中心。如上海的浦東新區(qū)、深圳的南山區(qū)。,上海浦東新區(qū),深圳南山區(qū),財富國際廣場所在區(qū)位,上海五角場副中心,規(guī)劃面積約3.11平方公里，分為南部、中部和北部，計劃開發(fā)總量為309.2萬平方米。 功能定位：以下沉式廣場為中心，以知識創(chuàng)新區(qū)公共活動為特色，融商業(yè)、

9、金融、辦公、文化、體育、高科技研發(fā)及居住為一體的綜合型市級公共活動中心。,五角場城市副中心,南部市級商業(yè)中心，以五角場環(huán)島為中心，呈“一圈五線”的星狀布局，以商業(yè)、辦公服務(wù)業(yè)和賓館業(yè)為主。 中部知識創(chuàng)新區(qū)中央社區(qū)，由知識創(chuàng)新區(qū)公共活動中心、生活工作區(qū)和科技園區(qū)三部分組成 北部知識創(chuàng)新基地，與新江灣城相接，基地包括技術(shù)研發(fā)試驗室、商務(wù)會所和投資中心等，依托大學集中的智力因素，形成具有特色的都市產(chǎn)業(yè)區(qū)。,到2010年，僅五角場的商業(yè)面積將達到75萬平方米。楊浦區(qū)及周邊常住人口近300萬人，確保了龐大的消費群體，并將直接影響和輻射楊浦區(qū)、虹口區(qū)、閘北區(qū)、寶山區(qū)等區(qū)域。,財富國際廣場項目概況,財富國際

10、廣場填補了楊浦區(qū)缺乏高檔寫字樓的空白，同時也順應(yīng)了五角場地區(qū)未來對寫字樓市場的需求。財富國際廣場作為一個擁有頂尖配置的商務(wù)航母，從小戶型公寓式辦公到獨棟式空中別墅辦公，可滿足企業(yè)發(fā)展各階段的不同需求。,財富國際廣場地處上海市五角場城市副中心繁華商業(yè)地段，占地3.5487萬平方米，總建筑面積約18萬平方米。,五角場城市副中心的標志性樓宇經(jīng)濟項目，也是楊浦區(qū)售價最貴的寫字樓之一，并有望成為楊浦區(qū)首個“稅收上億元項目”,財富國際廣場市場定位（一）,周邊高校支撐,政策引導,新江灣城成型,濱江岸線改造,缺乏高端產(chǎn)品,新商圈的形成,原先的上海軍用機場將被改建成大型高檔居住區(qū)，即現(xiàn)在的新江灣城，五角場商圈由

11、此直接獲得有力的居住人群支撐,2002年初，五角場的規(guī)劃定位被正式確立為“城市副中心”，成為繼虹橋商圈和陸家嘴商圈后上海要打造的第三極,楊浦區(qū)經(jīng)濟發(fā)展相對較慢，區(qū)內(nèi)高檔寫字樓較為缺乏，尤其缺少缺乏地標性產(chǎn)品,楊浦區(qū)擁有15.5公里的黃浦江岸線，為全市各區(qū)之首。在幾年后一定會獲得大力改造，全面開發(fā),萬達商業(yè)廣場、百聯(lián)又一城等數(shù)十萬平方米的巨大商業(yè)項目，偕同五角場的空中巨蛋環(huán)路，使得整個五角場商圈氛圍連跳三級，品質(zhì)逼近徐家匯,項目依托復旦、同濟，財經(jīng)等十余所名?？蒲兴膬?yōu)越人才聚集效應(yīng)，形成了知識型、創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的聚攏,財富國際廣場,項目背景分析,財富國際廣場市場定位（二）,項目定位：高端商務(wù)綜合體

12、，五角場商圈的標桿型商務(wù)產(chǎn)品,高檔寫字樓+商業(yè)街+配套,高檔寫字樓,生態(tài)辦公 面積靈活，滿足中小企業(yè)需求 在后期配以少量創(chuàng)新型產(chǎn)品,商業(yè),打造歐式休閑步行街，增強綜合體的休閑娛樂氛圍,綜合配套,提升辦公樓檔次，配套高檔會所及充足地下停車等,酒店公寓,周邊”未來窗IF社區(qū)“、”東上海中心“等項目中有高檔住宅公寓業(yè)態(tài) 商圈目前目前對于酒店公寓需求量不大,客戶定位：由于存在區(qū)域價格優(yōu)勢，客戶以創(chuàng)業(yè)者、中小企業(yè)、區(qū)域性客戶為主,X,財富國際廣場產(chǎn)品形態(tài),停機坪,設(shè)計了直升機專用停機坪，并申請了專用航道,生態(tài)辦公,4000平方米的中央園林景觀成為整個商務(wù)區(qū) 私家綠肺,環(huán)保節(jié)能,巨資引進環(huán)保節(jié)能綠色“冰蓄

13、冷中央空調(diào)系統(tǒng)”,高檔配套,1000個停車位、多國語言同聲翻譯會議中心、指紋及虹膜門禁系統(tǒng),區(qū)域內(nèi)，還有區(qū)域外很多江浙地區(qū)的實力型企業(yè)，都對“財富國際廣場”這一高端物業(yè)產(chǎn)生了濃厚興趣。超前的配備，良好的生態(tài)環(huán)境，還有豪華的建筑外立面等成為他們對財富國際廣場不同的興趣點。,財富國際廣場分期,項目分期,財富國際廣場是集商業(yè)、辦公、休閑于一體的綜合體項目，共分為兩期，一期包括26F酒店式辦公樓、25F公寓式辦公樓、4F綜合辦公樓，二期為歐式休閑商業(yè)街，其中包括獨幢別墅式辦公樓。,分期策略,楊浦區(qū)經(jīng)濟發(fā)展目前相對落后，五角場商圈剛興起，市場尚無法支撐大量的高檔寫字樓，因此在一期針對周邊“知識楊浦”的地域優(yōu)勢，推出小面積辦公空間。 二期隨著市場的成熟推出少量較大面積的創(chuàng)新產(chǎn)品別墅式辦公樓,財富國際廣場“一期智尊銀座”,Oxygen（氧氣） 生態(tài)辦公，盡情享用62萬平方米黃興綠地造就的私家氧吧 Office park（花園辦公） 30%綠化，約4平方米中央綠地，情趣屋頂花園景觀 Open（開放而自由） 5.55米層高空間開闊，交通便捷，業(yè)態(tài)豐富，服務(wù)周到 Own（獨立私家專署服務(wù)）